TSJ Regiones - Decisión

SENTENCIA DEFINITIVA (FUERA DE LAPSO)
Exp.: 29.515 / CIVIL / RECURSO

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE: EL

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.-

PARTE ACTORA: ADMINISTRADORA AVILA NORTE, C.A., sociedad mercantil inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 23/03/1999, bajo el No. 76, Tomo 51-A-Pro. y PROMOTORA MADONNA DEL CARMEN, C.A., sociedad mercantil inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 01/03/1999, bajo el No. 34, Tomo 31-A-Pro.-

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE ACTORA: SERGIA TINEO DOTANTT, LEONIDES ELENA ARCIA ROJAS Y CRISTINA CARABAÑO P., abogados inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 55.187, 24.896 y 32.427.-

PARTE DEMANDADA: EMILIA VERÓNICA PRATO MONCAYO, venezolana, mayor de edad, domiciliada en Caracas, titular de la Cédula de Identidad No. V-5.593.129; quien actuó en su propio nombre y representación por ser abogada en ejercicio inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 41.914.-

MOTIVO: resolución de contrato.

I
Le corresponde a este Tribunal conocer del recurso de apelación intentado por la parte demandada contra la sentencia dictada el 13/01/2006 por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que incoaran ADMINISTRADORA AVILA NORTE, C.A. y PROMOTORA MADONNA DEL CARMEN, C.A. (arrendador) contra EMILIA VERÓNICA PRATO MONCAYO (arrendatario) sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 2-B, que forma parte del edificio El Carmelo, ubicado en la Avenida Páez, El Paraíso, Municipio Libertador, Distrito Capital.
De la revisión de las actuaciones que cursan en el presente expediente, se observa que:
El 24/01/2006 el apoderado de la parte demandada apeló ante el a quo, recurso que fue oído en ambos efectos el 27/01/2006, por lo que subieron las actuaciones al Tribunal distribuidor de Primera Instancia, donde en virtud del reparto realizado se asignó conocer del recurso a este Tribunal, que lo recibió el 02/03/2006 y fijó el décimo (10º) día de despacho para dictar sentencia.
El 22/03/2006, la parte actora presentó escrito ante esta alzada.
Establecido el trámite procesal correspondiente y vencido el lapso para dictar sentencia, el fallo no se libró oportunamente; listo éste, se dicta con fundamento en las consideraciones siguientes:
II
La parte actora alega que el 01/05/2004 su representada la sociedad mercantil ADMINISTRADORA AVILA NORTE, C.A. celebró un contrato de arrendamiento con EMILIA VERÓNICA PRATO MONCAYO sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 2-B, que forma parte del edificio El Carmelo, ubicado en la Avenida Páez, El Paraíso, Municipio Libertador, Distrito Capital.
Manifiesta que en el contrato acordaron que el canon de arrendamiento sería de Bs. 333.968,03 mensuales, el cual fue establecido según la regulación acordada por el Tribunal Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo del Área Metropolitana de Caracas en sentencia dictada el 05/04/2001. Agrega que ese canon fue modificado mediante un convenio verbal por lo que la arrendataria tan sólo quedó obligada a pagarle Bs. 222.884,02 mensuales.
Asegura que el arrendatario ha incumplido su obligación de pagar el canon de arrendamiento en los términos que se obligó, por lo que aduce la falta de pago de Bs. 66.151,76 que le restan del mes de marzo de 2005 además de Bs. 222.884,02 por cada uno de los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2005; lo que suma Bs. 1.626.339,90.
Expresa que la arrendataria también ha dejado de pagar lo correspondiente al servicio de agua, por lo que aduce la falta de pago de Bs. 9.000,oo que le restan por el mes de marzo más Bs. 15.000,oo por cada uno de los meses de abril y mayo más Bs. 16.000,oo por cada uno de los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2005.
Manifiesta que la arrendataria además adeuda lo convenido por el uso del puesto de estacionamiento desde marzo hasta octubre de 2005, a razón de Bs. 16.384,95 cada uno, lo que suma Bs. 114.694,65.
Fundamentó la demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.272, 1.592, 1.594 y 1.616 del Código Civil y los artículos 33 y 35 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por ello solicitó:
1º La resolución del contrato de arrendamiento celebrado el 01/05/2004.
2º La entrega del inmueble totalmente desocupado de bienes y personas.
3º El pago de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos correspondientes al período comprendido desde marzo de 2005 hasta octubre de 2005, por concepto de indemnización de daños y perjuicios; así como el pago de los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo a partir de esa última mensualidad hasta la entrega definitiva del inmueble.
4º La corrección monetaria sobre el monto total que debe pagar la demandada.
Estimó el valor de la demanda en Bs. 1.626.339,90.
Por último solicitó el secuestro del inmueble.
Por su parte, la demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda reconoce haber estado atrasada en el pago de los cánones de arrendamiento pero aduce en su favor que le manifestaron esperar y que nada le informaron respecto a la interposición de esta demanda. Alegó haber pagado lo correspondiente a los cánones de arrendamiento demandados como insolutos de los meses comprendidos desde marzo hasta agosto de 2005, tal como quedó evidenciado durante la práctica de la medida de secuestro, por lo que el tribunal ejecutor de medidas designado para su realización suspendió la práctica de la misma.
Nulidad de la sentencia
El requisito de la congruencia se encuentra consagrado en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y le impone a los jueces la obligación de proferir decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones y defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia. La consecuencia jurídica de la presencia de tal anomalía en la sentencia es su nulidad, conforme lo dispone el artículo 244 eiusdem, norma que prevé lo siguiente:
“Artículo 244: Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca que sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita”.
“Artículo 243.- Toda sentencia debe contener:
1° La indicación del Tribunal que la pronuncia.
2° La indicación de las partes y de sus apoderados.
3° Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos.
4° Los motivos de hecho y de derecho de la decisión.
5° Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.
6° La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión”.

Como puede observarse, la propia Ley sanciona con nulidad a la sentencia que omita los requisitos contenidos en el artículo 243 ibídem. En el caso que nos ocupa, entiende este sentenciador que el fallo recurrido adolece del vicio de incongruencia, por cuanto el Tribunal a quo no emitió pronunciamiento expreso, positivo y preciso acerca de la pretensión de la actora para que se resuelva el contrato de arrendamiento por la falta de pago de lo correspondiente al suministro de agua y al pago del puesto de estacionamiento así como tampoco se pronunció sobre el pedimento de que se indexe la suma que se condene a pagar a la demandada. De allí que se hará imperioso para este Despacho, en vista de la anomalía antes indicada, declarar la nulidad de la sentencia apelada, y como consecuencia de ello, atendiendo a la obligación que le es impuesta por el artículo 209 del mismo cuerpo adjetivo, deberá decidir el fondo de la controversia como única instancia. Así se decide.-
Conforme al principio de la carga de la prueba, establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, el cual pone en cabeza de los litigantes la carga de acreditar la verdad de los hechos enunciados por ellos, y le permite al Juez, ante la carencia de pruebas, decidir quién deberá soportar las consecuencias de la omisión probatoria. Así, se valorarán las pruebas que constan en el expediente, a los fines de establecer cuáles de los hechos controvertidos en el proceso han sido demostrados:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
1) Folios 16 al 31, copia fotostática simple del contrato de arrendamiento suscrito el 01/02/2000 entre ADMINISTRADORA ÁVILA NORTE, C.A. y EMILIA VERÓNICA PRATO MONCAYO, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra 2 B del Edificio El Carmelo, Avenida Páez, El Paraíso, Caracas; en el que convinieron:
“TERCERA: El canon mensual de este arrendamiento es la suma de... (Bs. 111.800,oo) mensuales que EL ARRENDATARIO se obliga a pagar puntualmente, por mensualidades vencidas...
CUARTA: La duración del presente contrato de arrendamiento es de Un (1) año contado a partir del día 01 de Febrero del 2000, fecha de su entrada en vigencia, prorrogables a su vencimiento, por períodos iguales y sucesivos en Un (1) año cada vez...
DÉCIMA NOVENA: El incumplimiento aún parcial, independientemente de su duración o gravedad, por parte de EL ARRENDATARIO de una cualesquiera de las obligaciones contenidas en las diversas cláusulas del presente contrato de arrendamiento dará derecho a EL ARRENDADOR a pedir a su elección, el cumplimiento del contrato o su resolución... expresamente se establece que la falta de pago de (1) mensualidad de arrendamiento, dá derecho a EL ARRENDADOR a solicitar la resolución del presente contrato de arrendamiento...
CUADRAGÉSIMA TERCERA: Queda expresamente convenido por las partes, que cualquier decisión que emanase del Ministerio de Fomento o de cualquier otro Organismo que lo sustituya en sus funciones, así como del Tribunal de Apelaciones de Inquilinato o de cualquier otro que se crease, será de aplicación inmediata, incluyendo cualquier aumento o disminución que pueda sufrir el canon de arrendamiento estipulado, aún cuando estuviera vigente el presente contrato o su prorroga”.

2) Folios 32 al 35, copia fotostática simple del contrato de compraventa del inmueble por medio del cual adquiere el inmueble PROMOTORA MADONNA DEL CARMEN, C.A., protocolizado el 12/04/1999 ante la Oficina Subalterna del Sexto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el Nº 28, tomo 2, protocolo primero.
3) Folios 36 al 45, copia fotostática simple de la copia certificada del Expediente Nº 2870 del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital contentivo de la sentencia dictada por ese Juzgado el 05/04/2001, en la cual se fijó el canon de arrendamiento del apartamento 2-B en Bs. 333.968,03.
4) Folio 46, copia del cheque Nº S-92 13002951 por Bs. 500.000,oo.
5) Folios 47 al 49, recibos del pago del canon de arrendamiento de los meses de agosto de 2004, julio de 2004 y junio de 2004 por Bs. 222.884,02.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
A) Folio 22 del Cuaderno de Medidas, recibo de depósito en el Banco Industrial en la cuenta del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 22/11/2005 por Bs. 2.005.956,18 y que según sello de ese Juzgado corresponde a las consignaciones de los cánones de arrendamiento de los meses comprendidos desde marzo de 2005 hasta noviembre de 2005.
B) Folios 87 al 119, copia de informes médicos y facturas por gastos médicos.
C) Folios 120 al 122, partidas de nacimiento de Aurora Daniela, Jorge Alejandro y Oriana Alejandra, quienes son hijas de Emilia Verónica Prato Moncayo.
D) Folios 123 al 131, copia fotostática simple de actuaciones que cursan ante el Juzgado Vigésimo de Municipio contentivo de la demanda que fuera distribuida el 14/09/2005.
E) Folio 132, copia a efectos videndi del original del recibo por el pago del arrendamiento del mes de agosto de 2004 cancelado el 02/05/2005.
F) Folios 133 al 141, copia a efectos videndi del original del contrato de arrendamiento suscrito el 01/02/2000 entre ADMINISTRADORA ÁVILA NORTE, C.A. y EMILIA VERÓNICA PRATO MONCAYO, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra 2 B del Edificio El Carmelo, Avenida Páez, El Paraíso, Caracas; autenticado el 20/07/2000 ante la Notaría Pública Trigésimo Tercera del Municipio Libertador bajo el Nº 69, Tomo 46.
El documento auténtico consignado por la demandada reseñado F), que se corresponde con el presentado por la actora sin la nota de autenticación identificado 1), al no haber sido tachado por la contraparte en la oportunidad procesal pertinente, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.357 del Código Civil hace plena prueba.
Los documentos privados presentados por la actora y por la demandada referidos con el número 5) y con la letra E), se tienen por reconocido a tenor de lo dispuesto en los artículos 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil y se les otorga valor probatorio.
Los documentos públicos presentados por el actor que se señalaron con los números 2) y 3), por cuanto no fueron tachados por la contraparte en la oportunidad procesal pertinente, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil hacen plena prueba.
La copia al consignatario del depósito bancario que se identificó con la letra A), se le otorga valor probatorio.
Los instrumentos consignados por la actora referido con el número 4) y por el demandado identificados con las letras B), C) y D), se desechan del proceso porque no guardan relación con la cuestión controvertida.
La parte actora alegó que el arrendatario no había pagado parte del canon del mes de marzo de 2005 y los cánones de arrendamiento de los meses subsiguientes hasta octubre de 2005.
La obligación del arrendatario de pagar el precio del arrendamiento conforme se obligó debe responder a la cantidad a pagar, el tiempo o momento en que debe pagar y el lugar en donde debe ocurrir ese pago.
En este caso adquiere particular relevancia el contenido del artículo 1.354 del Código Civil, que dice:
Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

La jurisprudencia ha señalado reiteradamente que para probar la obligación derivada de un contrato basta con presentar el instrumento donde consta su celebración, porque de él se derivan todos los efectos legales, previstos o no por las partes.
El actor demostró la obligación demandada presentando el contrato de arrendamiento donde constan las obligaciones recíprocas que asumieron las partes, documentos éstos que merecen plena fe probatoria, por ello a criterio de este sentenciador logró demostrar la existencia de la obligación demandada.
En cuanto al monto de esta obligación, el apoderado actor trajo a estos autos copia del convenio donde consta que el arrendatario se obligó a pagar como canon Bs. 111.800,oo mensuales, el cual fue posteriormente incrementado a la cantidad de Bs. 333.968,03 por decisión de fecha 05/04/2001 del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, tal como fue previsto en la cláusula cuadragésima tercera del convenio suscrito entre las partes; sin embargo, ese monto fijado por el organismo encargado de la regulación fue posteriormente modificado a favor de la arrendataria reduciéndolo a Bs. 222.884,02 según lo aceptan ambas partes y lo reflejan los recibos que aportaron a los autos.
También ha sido pacifica la jurisprudencia en reconocer que a la parte actora no le corresponde demostrar el no pago o el incumplimiento, porque ello implicaría la aportación de una prueba negativa, lo cual es contrario a derecho, y que, en consecuencia, es el demandado quien debe probar que pagó o que cumplió con sus obligaciones contractuales.
La obligación de la arrendataria de pagar el precio del arriendo conforme se obligó debe responder a la cantidad a pagar, el tiempo o momento en que debe pagar y el lugar en donde debe ocurrir ese pago.
La parte demandada cumplió con el pago de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos, lo que se evidencia del recibo que presentó cuando se practicaba la medida de secuestro que incluía el pago de nueve (9) mensualidades entre los cuales estaban aquellos que fueron demandados como insolutos, lo que motivo que se suspendiera la práctica de la medida de secuestro.
Sin embargo, la única excepción al cumplimiento de la obligación en los términos convenidos en el contrato debe estar delimitada por los principios recogidos en la legislación especial inquilinaria, cuyas disposiciones revisten carácter de orden público en todo cuanto favorece el arrendatario; el Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 51 permite al arrendatario consignar el pago dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, sólo en caso de que el arrendador se haya rehusado expresa o tácitamente a recibir el pago.
Y visto que la demandada consignó el monto de los cánones de arrendamiento que fueron demandados como insolutos por la actora correspondiente al período comprendido desde marzo hasta octubre de 2005 el 22/11/2005, tales consignaciones resultan intempestivas por demoradas.
El artículo 1.159 del Código Civil regula los efectos de los contratos y expresa que el contrato es ley entre las partes, por lo que éstas están obligadas a cumplir con las obligaciones que asumieron y dejaron evidenciadas en cada una de las cláusulas del mismo, los cuales además están regidos por el principio de buena fe que debe imperar en el momento en que las partes cumplan con sus obligaciones, tal como lo dispone el artículo 1.160 eiusdem. Asimismo el artículo 1.167 del Código Civil establece que ante el incumplimiento de una de las partes, la otra puede a su elección demandar el cumplimiento o la resolución del mismo y los daños y perjuicios a los que haya lugar.
En virtud de lo antes expuesto, al haberse configurado el supuesto previsto en la norma; resulta procedente y ajustado a derecho declarar la quiebra del contrato de arrendamiento, tal como se hará en el dispositivo de este fallo. Así se decide.
Sobre el supuesto incumplimiento de la parte demandada en el pago del servicio de agua y del puesto de estacionamiento, este sentenciador advierte que la actora nada trajo para demostrar que tales obligaciones se encuentren insolutas y que la arrendataria haya incumplido en el pago de las mismas; por lo que la pretensión de la parte actora tendente a que se resuelva el contrato de arrendamiento sustentado en tales incumplimientos debe ser desestimada por el tribunal. Así se decide.
En cuanto al pedimento de la parte actora para que la demandada sea condenada a pagar las sumas demandadas como insolutas correspondientes a parte de la mensualidad de marzo y las subsiguientes hasta octubre de 2005; es decir, Bs. 66.151,76 que le restan del mes de marzo de 2005 más Bs. 222.884,02 por cada uno de los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2005, que suma Bs. 1.626.339,90; la misma resulta procedente por cuanto quedó demostrado que las consignaciones fueron extemporáneas, de lo que deviene el incumplimiento de la parte demandada en el pago de los mismos. En cuanto a su pedimento de que el demandado sea condenado a pagar los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo, al resultar procedente la demanda, también lo será el pago de las pensiones que se sigan venciendo después de las que causaron la resolución del contrato. Así se decide.
Sobre el pedimento de la actora para que se indexe la cantidad que sea condenada a pagar la arrendataria, tal pedimento resulta improcedente, por cuanto la indexación pretende reparar el perjuicio causado por la morosidad del deudor en pagar su obligación, sin embargo, en materia de arrendamientos los perjuicios que sufre el arrendador son aquellos cánones que con el transcurso del tiempo se han venido causando y no otros, de suerte que la indexación de ser acordada significaría una doble indemnización, cuestión que la hace improcedente. Así se decide.
Por los razonamientos explanados este Tribunal considera que la presente demanda debe prosperar parcialmente en derecho. Así se decide.
III
En mérito de todo cuanto antecede este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, ha decidido:
PRIMERO: anular el fallo dictado por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 13/01/2006;
SEGUNDO: declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de resolución de contrato de arrendamiento interpuesta por ADMINISTRADORA AVILA NORTE, C.A. y PROMOTORA MADONNA DEL CARMEN, C.A. contra EMILIA VERÓNICA PRATO MONCAYO, ambas partes ampliamente identificadas en el encabezamiento de esta decisión;
TERCERO: como consecuencia de la anterior declaración, condenar a la demandada EMILIA VERÓNICA PRATO MONCAYO a entregar el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 2-B, que forma parte del edificio El Carmelo, ubicado en la Avenida Páez, El Paraíso, Municipio Libertador, Distrito Capital.
CUARTO: como consecuencia de los anteriores pronunciamientos, condenar a la demandada EMILIA VERÓNICA PRATO MONCAYO a pagar Bs. 1.626.339,90, por la parte insoluta del canon de marzo de 2005 y por los cánones de los meses subsiguientes hasta octubre de 2005 así como los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble.
QUINTO: sin costas para nadie por no haber vencimiento total.
Publíquese, regístrese, notifíquese, déjese copia y en su oportunidad devuélvase el expediente al a quo.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los TRES (03) días del mes de OCTUBRE de dos mil seis (2006). Años: 196° de la Independencia y 147° de la Federación.
EL JUEZ,

GERVIS A. TORREALBA.
LA SECRETARIA,

JANETHE VEZGA C.