TSJ Regiones - Decisión

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:

JUZGADO SEXTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.-

PARTE ACTORA: HUMBERTO LATORRACA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-3.971.272.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: HERACLIO GHERSI OSÍO, HERACLIO GHERSI ROSSON e INGRID ARVELO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de la cédula de identidad Nros: V-972.705, V-4.248.571 y V-14.637.462, respectivamente, abogados en ejercicio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros: 7.562, 105.748 y 102.942, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: JESÚS INCIARTE PAZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-8.697.577.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: GUIDO ANTONIO PUCHE FARÍA, HÉCTOR A. HERRERA ORDÓÑEZ y GUIDO PUCHE NAVA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de la cédula de identidad Nros: V-10.525.318, V-2.230.575 y V-1.649.682, respectivamente, abogados en ejercicio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros: 98.853, 10.187 y 2.435, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXPEDIENTE: Nº 12962

Corresponde a este tribunal conocer el recurso ordinario de apelación formulado por el abogado Heraclio Ghersi Osío inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 7.562, en su carácter de representante judicial de HUMBERTO LATORRACA, parte actora en el presente juicio, contra la sentencia dictada por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 29 de junio de 2006, la cual fue oída en ambos efectos por auto publicado el 12 de julio de 2006.
El presente expediente fue recibido por este tribunal el 7 de agosto de 2006, mediante sistema de distribución, correspondiéndole su conocimiento, y en esa misma fecha se fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente para dictar la respectiva sentencia.

ANTECEDENTES

El presente juicio se inició por libelo de demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesto por ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 22 de febrero de 2005, por el abogado HERACLIO GHERSI OSÍO, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 7.562, en su carácter de representante judicial de HUMBERTO LATORRACA contra el ciudadano JESÚS INCIARTE PAZ. Una vez efectuado el sorteo correspondiente, le tocó conocer al Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, el cual por medio de auto de fecha 7 de marzo de 2005 la admitió. Mediante auto publicado en fecha 3 de marzo de 2006, el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial declinó su competencia en razón de la cuantía en los Tribunales de Municipio, toda vez que la demanda fue estimada en la cantidad de dos millones seiscientos mil bolívares (Bs. 2.600.000,ºº). En fecha 31 de marzo de 2006, el Juzgado Décimo Octavo de Municipio dio por recibido el presente expediente.
En el libelo de demanda el actor adujo que celebró un contrato de arrendamiento con el demandado el día 16 de septiembre de 2004, cuyo objeto estaba constituido por “el apartamento Nº 10-C, situado en la planta Nº 10 del edificio Parque Residencial Manzanares, situado en la Avenida Manzanares, oeste de la Urbanización Manzanares, …omissis…al cual le corresponden dos (2) puestos de estacionamiento situados en el sótano del edificio, distinguidos con los Nros: 65 y 66.” El contrato se estipuló a tiempo determinado, el cual comenzaría a computarse a partir del 16 de septiembre de 2004 hasta el 16 de septiembre de 2005, fecha en la cual se consideraría extinguido, sin necesidad de desahucio.
El canon de arrendamiento mensual fue fijado en la cantidad de seiscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 650.000,ºº), los primeros seis (6) meses de arrendamiento y la cantidad de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,ºº) mensuales, los últimos seis (6) meses, los cuales debían ser pagados en efectivo, en moneda de curso legal, por mensualidades vencidas y dentro de los primeros cinco días de cada mes calendario.
No obstante, el arrendatario dejó de pagar los cánones de arrendamiento vencidos los días 16 de los meses de noviembre a diciembre de 2004, y de enero a febrero de 2005, a razón de seiscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 650.000,ºº) cada uno, ascendiendo a la suma total de dos millones seiscientos mil bolívares (Bs. 2.600.000,ºº). En consecuencia, demanda la resolución del contrato de arrendamiento, la entrega del inmueble objeto del arrendamiento a la parte actora, incluyendo los bienes muebles constituidos por una cocina-horno eléctrica, muebles de cocina y un calentador marca Recor de 60 litros. Asimismo, demanda el pago de dos millones seiscientos mil bolívares (Bs. 2.600.000,ºº) por concepto de los cánones de arrendamiento insolutos. Demanda la declaratoria de improcedencia de la prórroga legal prevista a favor del arrendatario, con fundamento en el incumplimiento de las obligaciones contractuales y legales.
El demandado, en su escrito de contestación negó estar ocupando el inmueble objeto del contrato de arrendamiento desde el 16 de septiembre de 2004, pues alega que la relación arrendaticia se originó el 16 de septiembre de 1997, según se desprende del contrato autenticado ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del extinto Distrito Federal, hoy Distrito Capital, el cual quedó inserto bajo el Nº 47, Tomo 89 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría. Adujo que desde el año 1997 la relación arrendaticia ha sido ininterrumpida, siendo que la arrendadora inicial fue la ciudadana Vanesa Latorraca y que actualmente es el ciudadano Humberto Latorraca.
Adujo que el mencionado ciudadano no tiene cualidad para intentar la acción de resolución de contrato, alegando que en ninguno de los contratos de arrendamiento se encuentra acreditada su titularidad sobre la propiedad del inmueble y que no consta en documento público consignado en el expediente.
Posteriormente alegó que los contratos de arrendamiento correspondientes a los años 2000, 2001, 2002, 2003 y 2004 son nulos, de conformidad con el artículo 18 de la Ley de Regulación de Alquileres, en concordancia con el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con fundamento en que sus derechos estaban siendo menoscabados en virtud que las estipulaciones contractuales beneficiaban al arrendador y que existía una desigualdad económica entre las partes.
El demandado opuso el pago de los cánones de arrendamiento señalados como insolutos. Adujo que las cantidades a pagar en los meses de noviembre a diciembre de 2004, y de enero a septiembre de 2005, fueron todas depositadas en la cuenta corriente del Banco Mercantil identificada con el Nº 0105003118-1031077243, perteneciente a Humberto Latorraca, lo cual se desprende de las planillas de depósito que hace valer en este juicio. Que la pretensión del actor constituye un ilícito al pretender cobrar dos veces los cánones de arrendamiento de noviembre a diciembre de 2004 y de enero a febrero de 2005, incurriendo en abuso de derecho, aduciendo además que los hechos imputados a él por parte del actor, atentan contra su honor y reputación causándole un daño moral. Señaló que también se configura el enriquecimiento sin causa, por lo que alega que el arrendador se encuentra obligado a indemnizarle dentro del límite de su propio enriquecimiento de todo lo que se haya empobrecido el demandado.
Asimismo, adujo que su contraparte dejó que el demandado continuara arrendado en el inmueble, dejándolo en posesión del mismo y que de conformidad con el artículo 1600 del Código Civil, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. En consecuencia, adujo que la vía escogida por el accionante para pedir la resolución del contrato es incorrecta. Adujo que no se encuentra bajo el supuesto de ninguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que por ende mal podría tramitarse el juicio por el procedimiento breve, sino por el ordinario.
Seguidamente, ratificó tener derecho a la prórroga legal y que la misma debía ser de dos (2) años, toda vez que la relación arrendaticia es mayor a cinco años.
La parte demandada interpuso reconvención por indemnización de daño moral. No obstante, en fecha 12 de diciembre de 2005 el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción declaró inadmisible la reconvención formulada por el demandado, por cuanto la misma era incompatible en cuanto al procedimiento aplicable con el juicio de resolución de contrato de arrendamiento. Por cuanto dicho auto no fue objeto de apelación, el mismo quedó definitivamente firme.
Ambas partes promovieron pruebas en juicio.
El 29 de junio de 2006, el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial dictó sentencia en el presente caso, declarando sin lugar la demanda por resolución de contrato. Asimismo, se condenó en costas a la parte actora. El representante judicial de la parte actora apeló del fallo, siendo oída dicha apelación el 12 de julio de 2006.
En fecha 7 de agosto de 2006 se dio por recibido el presente expediente, fijándose el décimo (10º) día de despacho siguiente para dictar sentencia.

PUNTO PREVIO

DE LA FALTA DE CUALIDAD
Sostiene el demandado que el ciudadano Humberto Latorraca no tiene cualidad para intentar la acción de resolución de contrato, alegando que en ninguno de los contratos de arrendamiento se encuentra acreditada su titularidad sobre la propiedad del inmueble y que no consta en documento público consignado en el expediente. En este sentido, este Juzgador considera pertinente hacer referencia al criterio del ilustre representante de la escuela procesal italiana Chiovenda, quien considera la cualidad como una relación de identidad, y en este sentido, establece la diferencia que existe entre la legitimación para obrar (Legitimatio ad Causam) o cualidad, y la legitimación para proceder (Legitimatio ad Processum) o capacidad para estar en juicio por sí o por otros. Adhiriéndonos a la posición de Chiovenda y a fin de evitar equívocos, convendría reservar el nombre común de cualidad para la categoría sustancial equivalente a titularidad del derecho subjetivo concreto o material, el cual hace valer el actor como objeto del proceso, para reclamar con interés una pretensión a la contraparte.
Por su parte, el autor Luis Loreto señala lo siguiente: “El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presente ejerciendo concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejerciéndolo como titular efectivo, o contra quien se ejercita de tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado (...) este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad a obrar y a contradecir. La cualidad, en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción.”
De conformidad con el artículo 1.579 del Código Civil el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. De la norma citada no se desprende que el contrato de arrendamiento deba acordarse por el propietario de una cosa mueble o inmueble, pues nuestro ordenamiento jurídico no prohíbe el arrendamiento de bienes ajenos.
En este sentido, las partes del contrato serán las titulares de los derechos y obligaciones que de él se deriven, por lo que debe aplicarse la norma prevista en los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil. Por tanto, si el contrato cuya resolución se pretende, tiene fuerza de ley entre las partes y sólo puede ser revocado por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, siendo que la ley autoriza que en caso de que uno de las parte no ejecute sus obligaciones contractuales, el otro contratante puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución o la resolución del contrato, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.
De conformidad con lo anterior, la persona a quien la ley le concede el derecho a exigir judicialmente la ejecución o la resolución de un determinado contrato, no es más sino el otro contratante que se ve perjudicado por el incumplimiento de su contraparte respecto de las obligaciones pactadas en el contrato. En este orden de ideas, se observa que las partes del contrato de arrendamiento están constituidas por el ciudadano Humberto Latorraca, en su carácter de arrendador, y el ciudadano Jesús Inciarte Paz, en su carácter de arrendatario, a quien se le atribuye el supuesto incumplimiento de la obligación de pagar los cánones de arrendamiento. Por consiguiente, siendo que el actor es parte en el contrato de arrendamiento y por cuanto plantea la presente acción en virtud del presunto incumplimiento del ciudadano Jesús Inciarte Paz, de sus obligaciones contractuales, este juzgador atendiendo al criterio sostenido por los autores citados ut supra, declara improcedente la excepción de falta de cualidad del actor para interponer la presente acción, y así se declara.

DE LOS DEFECTOS DE FORMA DE LA DEMANDA
En su escrito de contestación, el demandado con fundamento en el artículo 882 del Código de Procedimiento Civil, alegó que el libelo no cumple con los requisitos previstos en los ordinales 2º y 4º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Con relación a la indicación del carácter con que actúa el actor, se observa que éste señala haber celebrado con el demandado un contrato de arrendamiento, por lo que en su carácter de parte del contrato –arrendador- demanda al arrendatario por haber éste incumplido las obligaciones contractuales. En segundo lugar, el actor identificó el inmueble objeto del contrato de arrendamiento señalando que se trataba de un bien inmueblec onstituido por el apartamento Nº 10-C, situado en la planta Nº 10 del edificio Parque Residencial Manzanares, situado en la Avenida Manzanares, oeste de la Urbanización Manzanares, al cual le corresponden dos (2) puestos de estacionamiento situados en el sótano del edificio, distinguidos con los Nros: 65 y 66. Asimismo, señaló que en dicho inmueble también se encontraba una cocina horno-eléctrica y un calentador marca Recor de 60 litros, que fueron incluidos como parte del inmueble arrendado.
Este juzgador estima que si bien los linderos no fueron transcritos en el libelo de demanda, la identificación que hiciere el actor del bien arrendado cumple con la intención de la normativa invocada, esto es, que se determine con precisión el objeto de la pretensión. Asimismo, a juicio de este juzgador el acto sí cumple con señalar el carácter con el cual éste y el demandado comparecen al presente juicio, por lo que se desechan las defensas previas aquí expuestas, y así se decide.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
El recurso ordinario de apelación, se encuentra consagrado en el artículo 288 del Código de procedimiento Civil, siendo éste el mecanismo del que dispone aquella parte que ha sido perjudicado por una sentencia. El perjuicio, del que nace el interés de apelar, está contenido en la sentencia de fondo que sea desfavorable.
Ahora bien el sistema de la doble jurisdicción, está regido por el principio dispositivo, a través del cual el Juez de Alzada sólo conoce de las cuestiones sometidas por las partes mediante la respectiva apelación, por el agravio que sufrieron en primera instancia; el superior conoce del proceso en plenitud de su jurisdicción, pero limitado a la reducción del problema sometido a su conocimiento y por los puntos debatidos y decididos por el tribunal de la causa, por lo que rigurosamente el Juez Superior debe ceñirse estrictamente a lo que es el tema del recurso de apelación. En el caso de marras corresponde analizar el contenido íntegro de la sentencia, por haber sido ésta apelada en su totalidad, siendo así, este juzgador observa que la sentencia recurrida declara sin lugar la demanda de resolución de contrato intentada por el abogado HERACLIO GHERSI OSÍO, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 7.562, en su carácter de representante judicial de HUMBERTO LATORRACA contra el ciudadano JESÚS INCIARTE PAZ, condenando a la parte actora al pago de las costas procesales de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
La controversia planteada por la actora, se fundamenta en el contrato privado de arrendamiento suscrito entre las partes el 16 de septiembre de 2004, y que cursa en autos en originales, folios 6 al 11.
En uso de las atribuciones que le confiere a este sentenciador el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, atendiendo exclusivamente al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, la verdad y la buena fe, quien suscribe, considera necesario establecer, si el contrato suscrito y reconocido por las partes, es a tiempo determinado o indeterminado, para precisar los efectos procesales que tal circunstancia acarrea en este proceso con respecto a la pretensión de la parte actora.
En este sentido, al analizar la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, se observa que las partes establecieron una vigencia de un (1) año contados a partir del 16 de septiembre de 2004, quedando establecido que las partes podrían convenir en la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento, siempre y cuando así lo decidan de mutuo acuerdo, treinta (30) días antes de vencerse el plazo fijo señalado. Visto lo anterior, quien suscribe tiene la convicción que la verdadera intención o voluntad de las partes al momento de celebrar el contrato de arrendamiento bajo análisis, fue que éste se rigiese por un término fijo, con la posibilidad de emplear prórrogas sucesivas, previo acuerdo suscrito por las partes, y así se decide.
De conformidad con el análisis que antecede, se puede afirmar que estamos ante la presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y que aunque fuera un hecho controvertido por el demandado, según el cual había operado la consecuencia prevista en el artículo 1.600, de la mismas pruebas aportadas por éste se desprenden los originales de los contratos de arrendamiento que rigieron desde el 16 de septiembre de 1997 hasta el 16 de septiembre de 2005, la relación arrendaticia, los cuales se aprecian en todo su valor probatorio de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y que adminiculados al contrato consignado por la parte actora crean en la convicción de este juzgador que estamos en presencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado, y así se declara. En consecuencia, la acción incoada por el actor constituye la vía idónea aplicable a los contratos como el de marras. La norma que hace mención el actor en su libelo, es el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde está contemplada la acción de resolución de contrato de arrendamiento y el procedimiento aplicable, es decir, el procedimiento breve, y no el ordinario. Habida cuenta que el actor demandó la resolución del contrato y requirió la sustanciación del juicio por el procedimiento breve debe colegirse que el actor actuó conforme a derecho en la interposición de la demanda, y así se declara.
De conformidad con la cláusula segunda del referido contrato, el arrendatario quedó obligado a pagar por concepto de pensión mensual de arrendamiento, la cantidad de seiscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 650.000,ºº) por los primeros seis (6) meses de arrendamiento, y la cantidad de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,ºº) por los últimos seis (6) meses de arrendamiento, los cuales debía pagar por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes calendario. Asimismo, se estipuló que el contrato tendría una duración de un (1) año el cual comenzaría a computarse a partir del 16 de septiembre de 2004.
En virtud de lo anterior, se observa que el artículo 1.354 del Código Civil prevé que: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción”. (Subrayado del Tribunal).
En el caso de marras, el actor ha cumplido con la carga de demostrar la existencia de la obligación de pago de los cánones de arrendamiento, la cual recae en la persona del demandado, según se desprende del contrato suscrito por las partes, el cual surte plenos efectos probatorios de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que el mismo se tiene por reconocido en virtud de la consecuencia jurídica que atribuye la norma citada a la ausencia de desconocimiento expreso por la parte a quien se le opone dicho instrumento, y así se declara.
Ahora bien, el demandado adujo haber cancelado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre a diciembre de 2004, así como los meses de enero a febrero de 2005. A los fines de demostrar sus afirmaciones, consignó copias simples de siete (7) recibos de depósitos bancarios efectuados en la cuenta corriente Nº 1031077243 del Banco Mercantil, perteneciente al ciudadano Humberto Latorraca, de fechas 11 de marzo de 2005, por la cantidad de un millón trescientos mil bolívares (Bs. 1.300.000,ºº); 5 de abril de 2005, por la cantidad de un millón novecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 1.950.000,ºº); 29 de abril de 2005, por la cantidad de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,ºº); 30 de mayo de 2005, por la cantidad de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,ºº); 10 de junio de 2005, por la cantidad de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,ºº); 2 de agosto de 2005, por la cantidad de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,ºº); y 31 de agosto de 2005 por la cantidad de setecientos mil bolívares.
De conformidad con la cláusula segunda del contrato las partes pactaron que el arrendatario se obligaba a pagar los cánones de arrendamiento “…por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco días de cada mes calendario…”. Del contenido de la cláusula en comento se desprende que el momento en que el demandado debía pagar el canon de arrendamiento correspondiente al mes de noviembre de 2004, eran los cinco (5) primeros días del mes de diciembre de 2004, y así sucesivamente. Consta en autos que la demanda fue interpuesta en fecha 22 de febrero de 2005, mientras que los recibos de depósitos bancarios imputados por el demandado al pago de los cánones de arrendamiento a que hace referencia el actor en su libelo, datan del mes de marzo y siguientes del año 2005, sin que de los mismos se desprenda mención alguna respecto al concepto por el cual fueron realizados dichos depósitos, es decir, si se imputan al pago de los cánones de arrendamiento o a cualquier otra deuda de distinta naturaleza que hubiere tenido el demandado con el actor. Aunado a lo anterior, y en aplicación de la norma prevista en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, los instrumentos emanados de terceros que sean consignados en juicio para hacerlos valer como prueba, debe ser ratificados por las personas de quien emanan. En este sentido, los recibos de depósito emanan de una institución financiera, por lo que los referidos instrumentos debieron ser ratificados mediante la prueba de informes a los fines de surtir plenos efectos probatorios, sin lo cual los mismos deben ser desechados por este juzgador, y así se declara.
Habida cuenta que el demandado no demostró fehacientemente que había cumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre a diciembre de 2004, y de enero a febrero de 2005, conforme a lo pactado en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, se debe concluir que en el presente caso está dado el supuesto previsto en la cláusula décima segunda del contrato que expresamente señala: “Son causas de resolución del contrato, las siguientes: Si EL ARRENDATARIO no pagare cualquier pensión de arrendamiento a su respectivo vencimiento.”
El artículo 1.159 del Código Civil, contempla la norma según la cual los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, mientras que el artículo 1.167 del Código Civil prevé: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de resolución de contrato, a saber: 1. La existencia de un contrato bilateral y; 2. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. En el caso de marras, ha quedado demostrada la existencia del contrato de arrendamiento en virtud del cual recae en el demandado la obligación de pagar los cánones de arrendamiento dentro del lapso acordado, no logrando demostrar en juicio que sí cumplió con los cánones de arrendamiento según lo estipulado en el contrato, por lo que a falta de prueba que evidencie el pago, debe tenerse como cierto el incumplimiento. En consecuencia, este juzgador debe forzosamente declarar procedente la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento y la condenatoria del demandado al pago de los cánones insolutos, y así se declara.
El juzgado a-quo sostuvo que “…se puede evidenciar que la parte actora demanda la resolución del contrato de arrendamiento, pero por otra parte, cuando la actora demanda la cantidad de dos millones seiscientos mil bolívares (Bs. 2.600.000,ºº), por concepto del monto de los cánones de arrendamiento impagados por el demandado debidamente especificados en el libelo, lo que está demandando es el cumplimiento del contrato, en tal sentido, se ejercieron de manera conjunta las acciones de resolución y cumplimiento de contrato…”, consideró que la demanda no podía prosperar en derecho. (Resaltado del Tribunal).
Este juzgador se aparta del criterio antes señalado, y en este sentido estima pertinente observar que del petitorio del libelo se desprende que lo que demandó el accionante fue el pago de las cantidad de dos millones seiscientos mil bolívares (Bs. 2.600.000,ºº) por concepto del monto de los cánones de arrendamiento impagados por el demandado, sin incluir cánones devengados en el futuro, sino sólo aquellos que dieron lugar al incumplimiento en que se fundamenta la acción de resolución. En este sentido, el arrendador que ha demandado la resolución del contrato tiene derecho a reclamar el pago de todo cuanto se le deba, por el precio del arrendamiento ya causado, periódicamente, por el uso irreversible que el arrendatario ha hecho del inmueble, aún después de haber incurrido éste en la falta de cumplimiento de sus obligaciones, porque ése crédito se originó en la falta de reciprocidad entre el uso de la cosa por el arrendatario y la no percepción de dicho precio por el arrendador por todo el tiempo transcurrido antes de intentarse la acción, y tratándose de situaciones pretéritas consumadas, no hay duda que su pago puede ser exigido por el arrendador, sin que éste hecho contradiga efectivamente su voluntad de no continuar ejecutando el contrato en lo sucesivo. El basamento legal de esa pretensión de pago, acumulada con la pretensión de resolución del contrato, se encuentra prevista en el artículo 1.616 del Código Civil, el cual debe aplicarse de conformidad con el principio iura novit curia. Dicha norma contempla el supuesto en el cual ante la resolución del contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado, por causa imputable al arrendatario, éste tiene la obligación de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si ése tiempo no excede de aquél, además de los daños y perjuicios que se hayan irrogado al propietario. De conformidad con lo antes expuesto, estima este juzgador que el actor no incurrió en inepta acumulación de pretensiones, en virtud que el contrato de arrendamiento es de tracto sucesivo y al reclamarse las prestaciones pretéritas devengadas por causa de su ejecución, al tratarse de un efecto ya producido, el contrato debe cumplirse respecto a las obligaciones causadas por la posesión de la que disfrutó el arrendatario, sin que dicha situación sea susceptible de ser interpretada como que el arrendador no desea la terminación del contrato por la falta del inquilino; dado que dicho derecho tiene su justificación tanto en las normas de derecho sustantivo, como en el principio de economía procesal, pues se trata de un derecho de crédito adquirido contra el deudor en la relación arrendaticia. En virtud de los razonamientos expuestos, este juzgador declara procedente el cobro de los cánones de arrendamientos insolutos, toda vez que el demandado no demostró el pago de los mismos, al hacer valer documentos emanados de terceros sin haberse ratificado mediante la prueba de
En cuanto a la solicitud que hiciere el actor de que fuera declarada la improcedencia del beneficio de la prórroga legal a favor del arrendatario, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este juzgador observa que dada la naturaleza del presente fallo en la cual se declara resuelto el contrato como consecuencia de la falta de pago de los cánones de arrendamiento, uno de sus efectos principales frente al arrendatario es la pérdida del referido beneficio, y así de decide.
Con relación a la pretensión del demandado de que sean declarados nulos los contratos de arrendamiento, se observa que por cuanto ello constituye una demanda autónoma, la cual no fue debidamente formulada, y toda vez que tampoco fueron señalados los vicios que acarrean tal consecuencia para los contratos, este juzgador no tiene materia sobre la cual decidir en virtud de no haberse formulado la pretensión conforme a las normas procesales previstas en nuestro ordenamiento jurídico.

DECISIÓN

Con fundamento en los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por el abogado Heraclio Ghersi Osío inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 7.562, en su carácter de representante judicial de HUMBERTO LATORRACA, parte actora en el presente juicio, contra la sentencia dictada por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 29 de junio de 2006, en virtud de lo cual se revoca el fallo apelado.
En consecuencia, se declara CON LUGAR la pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ejercida por el abogado HERACLIO GHERSI OSÍO, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 7.562, en su carácter de representante judicial de HUMBERTO LATORRACA contra el ciudadano JESÚS INCIARTE PAZ. En consecuencia, se ordena al demandado hacer entrega del inmueble constituido por el apartamento Nº 10-C, situado en la planta Nº 10 del edificio Parque Residencial Manzanares, situado en la Avenida Manzanares, oeste de la Urbanización Manzanares, al cual le corresponden dos (2) puestos de estacionamiento situados en el sótano del edificio, distinguidos con los Nros: 65 y 66. Asimismo, se le ordena hacer entrega de la cocina horno-eléctrica y calentador marca Recor de 60 litros que se encuentran en el inmueble, también objeto de arrendamiento. Igualmente, se condena al demandado al pago de la cantidad de dos millones seiscientos mil bolívares (Bs. 2.600.000,ºº) por concepto de cánones de arrendamientos insolutos correspondientes a los meses de noviembre a diciembre de 2004, y de enero a febrero de 2005.
De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la litis.
Regístrese, publíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la sede del Despacho del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los tres (3) días del mes de octubre de dos mil seis (2006). Años 196º de la Independencia y 147º de la Federación.
EL JUEZ,

HUMBERTO J. ANGRISANO SILVA LA SECRETARIA,

LISETTE GARCÍA GANDICA
En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión siendo las _________
LA SECRETARIA,

LISETTE GARCÍA GANDICA

HJAS/LGG/mapj