TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Exp. N° 533

DEMANDANTE: RAMON VENCE PEDROUZO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nro. V.- 3.471.944.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: MARIO JOSE CARDENAS PACHECO y ROGER ALI GUTIERREZ RODRIGUEZ, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 10.864 y 13.039 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ADMINISTRADORA SAN MARCOS S.R.L., Sociedad Mercantil inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 24 de febrero de 1972, bajo el Nro. 27, tomo 26-A, representada por sus Administradores Generales, MARTIN EMILIO REYES CHAPEELLIN y OSCAR JOSE ARVELAIZ REYES, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-999.810 y V-3.953.096 en su orden.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ENEIDA TIBISAY ZERPA GUZMAN y MILKY MEDINA RIVERO, venezolanas, mayores de edad, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 29.800 y 29.801 respectivamente.

ACCION: REINTEGRO (Juicio breve)

I
NARRATIVA
Llegaron a esta Alzada las presentes actuaciones, procedentes del Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en virtud de la apelación interpuesta por los Abogados ENEIDA TIBISAY ZERPA GUZMAN apoderada judicial de la parte demandada y ROGER GUTIERREZ RODRIGUEZ, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada por el precitado Tribunal en fecha 24 de mayo de 2006.
En fecha 21 de septiembre se le dio entrada al expediente.
En auto de fecha 09 de octubre del mismo año, este Tribunal revocó por contrario imperio el auto de entrada, fijándose el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia.
La representación judicial de la parte demandada consignó escrito de alegatos en 07 folios útiles.
Llegada la oportunidad de decidir, este Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos.

II
MOTIVA
Se inició el juicio, mediante libelo de demanda presentado por el ciudadano RAMON VENCE PEDROUZO contra la Sociedad Mercantil Administradora San Marcos S.R.L., en el que alegó que en fecha 01 de enero de 1992 celebró un contrato de arrendamiento con Administradora San Marcos S.R.L., cediéndole en arrendamiento un apartamento distinguido con el Nro. 21, primera planta del edificio “Lepanto”, calle Don Bosco entre Avenidas Principal de Bello Monte y Miguel Angel, Caracas, contrato que había sido reconducido tácitamente porque ninguna de las partes había mostrado interés en darlo por extinguido.
Que el canon de arrendamiento se había estipulado en la suma de ONCE MIL CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 11.050,oo) mensuales, según la regulación de alquiler fijada por la Dirección de Inquilinato en su Resuelto N° 02442 del 13 de agosto de 1990, asumiendo dicho organismo que el inmueble sería arrendado como oficina.
Manifestó que, por el apartamento contiguo, signado con el Nro. 22, se pagaba por concepto de canon de arrendamiento la suma de SEIS MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 6.750,oo) mensuales, por lo que resultaba una diferencia de CUATRO MIL TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.300,oo), los cuales reclamaba su reintegro, desde enero de 1992 hasta agosto de 1994. Que además, había pagado a la arrendadora un canon mensual de QUINCE MIL CIENTO OCHENTA Y UN B0LIVARES (Bs. 15.181,oo), entre agosto de 1994 y abril de 1995.
Que, según resolución Nro. 602 del 10 de marzo de 1995, la Dirección de Inquilinato había establecido una nueva regulación de la oficina Nro. 21, en la suma de Bs. 63.396,oo mientras que al apartamento N° 22 se le fijó en Bs. 33.129,60. Que, desde enero de 1996 hasta diciembre de 1997 la arrendadora le había cobrado una pensión mensual de Bs. 128.251,oo y que a partir del mes de enero de 98 había comenzado a cobrarle Bs. 132.251,oo mensuales, hasta el 08 de octubre de 1999, fecha en que la Dirección de Inquilinato le había asignado al inmueble el canon de Bs. 321.379,oo, mientras que al apartamento N° 22 le había fijado Bs. 164.616,oo.
Alegó que el canon de Bs. 321.379,oo ha venido consignándolo ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas.
Que por tales razones, reclamaba el reintegro de los montos que pagó por exceso, por lo que demandaba el pago de la suma de QUINCE MILLONES SETECIENTOS NOVENTA MIL TRESCIENTOS TREINTA Y OCHO BOLIVARES (Bs. 15.790.338,oo), más las diferencias de los cánones que se siguieran consignando hasta la terminación del juicio, más los intereses moratorios y solicitó además la indexación o corrección monetaria.
La representación judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación y reconvención, rechazando la demanda en todas y cada una de sus partes, manifestando que no eran ciertos los hechos narrados ni el derecho invocado por el accionante. Que, era cierto que suscribió un contrato de arrendamiento con el demandante en fecha 01 de enero de 1992 por el apartamento signado con el N° 21, destinado para vivienda. Que, el arrendatario había violado las cláusulas primera y quinta del contrato de arrendamiento, por cambiarle el destino al inmueble arrendado y violar la prohibición de ceder o traspasar a terceros los derechos derivados del contrato, ya que había celebrado dos (2) contratos de comodato, mediante los cuales cedía a terceras personas algunas porciones del inmueble arrendado, para que la usaran como oficina. Manifestó que el reintegro solicitado por el demandante era improcedente, ya que había venido consignando voluntariamente ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio el canon de arrendamiento de Bs. 321.379,oo fijado en la Resolución N° 1245 del 8 de octubre de 1999, emanada de la Dirección de Inquilinato, contra la cual se había ejercido un recurso contencioso-administrativo de nulidad, el cual había sido resuelto por el Juzgado Superior Primero en lo Civil y contencioso Administrativo de la Región Capital, en sentencia del 29 de marzo de 2001, asignándosele a la oficina N° 21 un alquiler de SEISCIENTOS SESENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y NUEVE BOLIVARES (Bs. 668.399,oo), y ratificado por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo en decisión del 29 de enero de 2001, declarada definitivamente firme en fecha 15 de octubre de 2003. Que por tal razón, el arrendatario estaba efectuando las consignaciones indebidamente, ya que era la suma de Bs. 668.399,oo la que debería estar consignando, originando que le adeudara a la arrendadora una diferencia de OCHO MILLONES CIENTO SESENTA MIL CUATROCIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs. 8.160.480,oo) desde marzo de 2004 hasta febrero de 2006.
Opuso la excepción de prescripción, fundamentándose en el artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referente al término de dos (2) años para intentar la acción.
Planteada así la controversia pasa este Tribunal a decidir previa las siguientes consideraciones:
Inicialmente, debe analizarse la procedencia de la excepción de prescripción opuesta por la parte demandada en su escrito de contestación. Al respecto, establece el artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
“Artículo 62: La acción para reclamar el reintegro de sobrealquileres prescribe a los dos (2) años.”

En este sentido, se observa que el escrito libelar fue presentado ante el Juzgado distribuidor de turno en fecha 21 de septiembre de 2005, y que la pretensión del reintegro del actor, va desde el mes de enero de 1992 hasta el mes de agosto de 2005, por lo que considera esta Alzada ajustada a derecho la decisión del Aquo, al determinar que la acción está prescrita respecto de los sobrealquileres reclamados hasta febrero de 2004, toda vez que la prescripción se interrumpió en fecha 02 de marzo de 2006, fecha en que se dio por citada la parte demandada, quedando por comprobar la procedencia del reintegro de la diferencia de cánones de arrendamiento que alega haber pagado en exceso, desde marzo de 2004 hasta el mes de agosto de 2005.
Se observa, que efectivamente las partes acordaron en la cláusula segunda del contrato, que si los organismos competentes modificaban la regulación del alquiler del inmueble, el inquilino debía pagar la nueva regulación, y en tal sentido, al valorarse como documentos públicos las sentencias emanadas del Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la región Capital y de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, mediante las cuales quedó firme la regulación en la suma de SEISCIENTOS SESENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y NUEVE BOLIVARES (Bs. 668.399,oo), lógicamente que no resulta procedente reintegro alguno de sobrealquileres, puesto que al contrario, la misma parte actora ha manifestado haber consignado la suma de Bs. 321.379,oo, mensuales, en contravención a lo estipulado en las precitadas sentencias.
Con respecto a la reconvención propuesta por la parte demandada, esta Alzada observa:
El artículo 365 del Código de procedimiento Civil faculta al demandado para intentar reconvención o mutua petición, en cuyo caso debe expresar con claridad y precisión el objeto y los fundamentos de su pretensión. La reconvención constituye una demanda autónoma, aunque se haya propuesto en el mismo juicio; por lo tanto, el derecho que se pretende hacer valer en la misma, aunque relacionada con el pleito principal, debe tener vida propia, por constituir la mutua petición que hace el demandado al actor una causa separada e independiente de la causa principal.
La reconvención no puede tener como base de sustentación hechos meramente defensivos, ya que estas defensas deben alegarse y decidirse independientemente de la reconvención propiamente dicha y, en este sentido el maestro Arminio Borjas se ha pronunciado:
“... La reconvención, según la legislación patria, no puede tener nunca efectos de excepción, efectos meramente defensivos, por más que sea conexa con la demanda por depender del mismo título de ella, o que únicamente tenga relación su conexidad con el negocio principal. La excepción no es sino la respuesta que se da a las pretensiones del actor, la impugnación de la demanda, y no forma junto con ésta sino una sola cosa: La reconvención, independientemente de la defensa, o reforzándola por medio de un ataque que sirva para hacerla más eficaz, es una demanda nueva, el ejercicio de una nueva acción, y constituye una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propias y pudo haber sido intentada en juicio separado…” - Comentarios al Código de Procedimiento Civil, Tomo III, Pag. 146 y 147-.

En efecto la reconvención propuesta en el caso de autos, consiste a su vez en defensa de fondo, y la misma, no fue planteada conforme a los requisitos indicados en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, y al ser una nueva acción, debió haber reunido los mismos requisitos. De manera que, al no haberse planteado la reconvención en forma de una nueva demanda y contener defensas de fondo, es improcedente. ASÍ SE ESTABLECE.
No obstante, resulta valedera y ajustada a derecho la apreciación del Tribunal de origen, al rechazar la reconvención planteada, por acumularse pretensiones que se excluyen mutuamente, prohibición que se encuentra prevista en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, ya que la demandada-reconviniente deduce como pretensión la resolución del contrato de arrendamiento, la entrega del inmueble y el pago de la suma de OCHO MILLONES CIENTO SESENTA MIL CUATROCIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs. 8.160.480,oo), evidenciándose que está demandando la resolución del contrato y el cumplimiento del mismo, sin indicación alguna que el pago reclamado sea por concepto de indemnización o por daños y perjuicios, según lo establece el artículo 1167 del Código Civil.

III
DISPOSITIVA

Por todas las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por el Abogado ROGER GUTIERREZ RODRIGUEZ, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas en fecha 24 de mayo de 2006.
SEGUNDO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por la Abogado ENEIDA TIBISAY ZERPA GUZMAN apoderada judicial de la parte demandada contra la sentencia dictada por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas en fecha 24 de mayo de 2006.
TERCERO: SE CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la sentencia recurrida.
CUARTO: Se condena a cada parte al pago de las costas de la apelación, a la parte contraria, de conformidad con lo establecido en los artículos 275 y 281 del Código de Procedimiento Civil

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinticuatro (24) días del mes de octubre de 2006. Año 196° y 147°.
EL JUEZ,

DR. MANUEL PUERTA GONZALEZ
LA SECRETARIA,

ABOG. MEY-LING CHARINGA DE G.

MPG/MChdG/darc
Exp. 533
En la misma fecha, siendo las tres de la tarde –3:00 p.m-, se publicó y registró la anterior sentencia, en expediente N° 533, como está ordenado.
LA SECRETARIA,

ABOG. MEY-LING CHARINGA DE G.