REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE EL JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS Expediente N° 5.250 PARTE ACTORA RECONVENIDA: LUZDIVINA FERNÁNDEZ CARBALLO y JACQUELINE REDONDO FERNÁNDEZ, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números 10.865.640 y 6.398.664 respectivamente. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ANTONIO BELLO LOZANO MÁRQUEZ, RAMÓN ANTONIO TOLEDO VILLEGAS, HENRY SANABRIA NIETO, DORIMAR LUCERO GARCÍA y OSWALDO DURÁN, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 16.957, 16.989, 58.596, 91.447 y 99.510, respectivamente. PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: GIOVANNINA DE MARÍA de GARÓFALO, mayor de edad, de nacionalidad italiana, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° E-758.552. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: DANY IZILDO RODRÍGUEZ GONCALVES y ADRIANA INMACULADA PERROTTA PESCATORE, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 67.956 y 44.257, respectivamente. MOTIVO: APELACIÓN CONTRA LA DECISIÓN DICTADA EL 18 DE NOVIEMBRE DE 2005 POR EL JUZGADO UNDÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN JUICIO DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO, COBRO DE CLÁUSULA PENAL Y ENTREGA DE INMUEBLE. Verificado el trámite administrativo de sorteo de expedientes, correspondió a este Tribunal Superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto el 13 de diciembre de 2005 por el abogado HENRY SANABRIA NIETO en su condición de apoderado judicial de la parte actora, contra la decisión dictada el 18 de noviembre de 2005 por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda que por resolución de contrato de opción a compra, cobro de cláusula penal y restitución de inmueble incoaron las ciudadanas LUZDIVINA FERNÁNDEZ CARBALLO y JACQUELINE REDONDO FERNÁNDEZ contra la ciudadana GIOVANNINA DE MARÍA de GARÓFALO, y con lugar la reconvención por concepto de cumplimiento de contrato propuesta por la ciudadana GIOVANNINA DE MARÍA de GARÓFALO contra la parte demandante, con imposición de las costas procesales a las actoras reconvenidas. En fecha 30 de enero de 2006 se recibió por primera vez el expediente, dándosele entrada el día 31 del mismo mes y año; sin embargo, por vicio de foliatura fue menester devolverlo al tribunal de origen, recibiéndose nuevamente el 22 de junio retropróximo. Por auto de 26 de junio de 2006, previa corrección del error de foliatura, se fijó el vigésimo día de despacho para que las partes rindieran informes. En fecha 27 de junio de 2006 compareció el abogado DANY IZILDO RODRÍGUEZ GONCALVES en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y consignó escrito de adhesión a la apelación, constante de cuatro folios útiles, acompañado de dos anexos en cinco folios útiles. El 28 de julio de 2006 el abogado ANTONIO BELLO LOZANO MÁRQUEZ consignó escrito de informes constante de seis folios útiles. En fecha 8 de agosto de 2006 el profesional del derecho DANY RODRÍGUEZ presentó escrito de observaciones a dichos informes, constante de un folio útil. Por auto de 10 de agosto de 2006 el tribunal dijo “VISTOS” y estableció un lapso de sesenta días para sentenciar, contado a partir de esa data. Estando dentro de dicho plazo, tomando en cuenta que desde el 15 de agosto al 15 de septiembre de 2006, ambas fechas inclusive, no transcurrió ningún lapso procesal, según Resolución N° 72 de la Dirección Ejecutiva de la Magistratura del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 8 de agosto de 2006, se procede a decidir, con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos expuestos a continuación: SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA Se inició este juicio con motivo de la demanda introducida el 27 de febrero de 2004 ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por los abogados en ejercicio de su profesión ANTONIO BELLO LOZANO MÁRQUEZ y HENRY SANABRIA NIETO en su carácter de apoderados judiciales de las ciudadanas LUZDIVINA FERNÁNDEZ CARBALLO y JACQUELINE REDONDO FERNÁNDEZ, contra la ciudadana GIOVANNINA DE MARÍA de GARÓFALO. Señalan dichos apoderados como hechos relevantes de la demanda, los siguientes: 1.- Que consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 3 de diciembre de 2001 bajo el N° 34, Tomo 34 de los libros de autenticaciones respectivos, que sus representadas suscribieron una opción a compra con la ciudadana GIOVANNINA DE MARÍA de GARÓFALO, la cual tuvo por objeto un apartamento distinguido con el alfanumérico siete raya A (7-A), ubicado en el séptimo piso del edificio Residencias Codica III, situado con frente a la Avenida Chacao de la Urbanización Macaracuay, Municipio Sucre del Estado Miranda. 2.- Que en el documento en cuestión se pactó que sus representadas daban en opción a compra el inmueble en cuestión, fijándose como precio de venta la cantidad de CIENTO CINCO MIL DÓLARES AMERICANOS (US $ 105.000.oo), a ser cancelados de la siguiente forma: a) La suma de US $ 53.000.oo al momento del otorgamiento del documento de opción de compra; b) La suma de US $ 22.000.oo entre la fecha de la firma y el 7/01/2002 y c) la cantidad de US $ 30.000.oo en un lapso de tres años contados a partir de la fecha de protocolización del respectivo documento de compraventa, habiéndose pactado que esta última cantidad se honraría en cuatro cuotas, con pago de intereses; asimismo, que si el comprador desistiere de la negociación o incumpliere lo convenido, debería pagar a los vendedores la cantidad de CINCUENTA Y TRES MIL DÓLARES AMERICANOS (US $ 53.000.oo), quedando resuelto el convenio de pleno derecho, sin necesidad de intervención judicial. 3.- Que la promitente compradora solicitó a sus representadas le permitiesen las llaves del apartamento a fin de poder realizar algunas mediciones y levantar algunos planos para efectuar futuras modificaciones a emprender en el inmueble, petición a la cual accedieron sus poderdantes, confiando en la buena fe de la promitente compradora y en vista de que ya se había suscrito un pacto para la futura venta. 4.- Que la promitente compradora sólo procedió a la cancelación de la suma de CINCUENTA Y TRES MIL DÓLARES AMERICANOS (US $ 53.000.oo), realizada en la oportunidad de la firma del documento de opción, mas no canceló las otras sumas previstas y por lo tanto no se procedió al registro del documento de compraventa ni a realizar la tradición legal del inmueble. Que además del señalado incumplimiento, la compradora no devolvió las llaves del apartamento y por el contrario procedió en forma totalmente irregular y sin que existiera causa alguna que lo justifique, a ocupar el inmueble, negándose hasta la fecha a restituir el mismo a sus representadas, lo que representa igualmente un incumplimiento del contrato de opción ya que la opcionante permanece en el inmueble sin causa justificante. 5.- Que de acuerdo con lo expuesto, estamos en presencia de un contrato de opción de compraventa, el cual tiene inserta una cláusula penal, es decir, una estipulación para ser aplicable en caso de no efectuarse la operación de compra y debido al incumplimiento culposo del deudor. 6.- Que de acuerdo con la doctrina patria, nada obsta para que las partes determinen convencionalmente por anticipado el criterio según el cual se ha establecido el daño que sufrirá el acreedor, colocado por su deudor en la alternativa de solicitar la resolución del contrato, sustrayendo al juez de la evaluación de tal daño, siendo que además en esta materia rige el principio de la autonomía de la voluntad, que sirve para estipular una cláusula penal por el simple retardo, no existiendo ningún inconveniente para acumular a la acción resolutoria la de daños y perjuicios. Que en el caso que nos ocupa, las partes, libremente, fijaron los daños y perjuicios derivados del incumplimiento de las obligaciones asumidas, que para el comprador consistían en el pago de las obligaciones pecuniarias establecidas para ser canceladas antes de suscribir el documento de venta en el Registro Subalterno respectivo y que en total ascendían a la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL DÓLARES AMERICANOS (US $ 75.000.oo). 7.- Que el incumplimiento alegado es suficiente para determinar la resolución del contrato, dado que el mismo se presenta en el pago del precio convenido que era la compensación económica a percibir por sus representadas y que resultan lo principal para el vendedor en una operación de compra, surgiendo el incumplimiento tanto por ley como por las estipulaciones del contrato suscrito, cuando la promitente compradora no puso la conducta debida tal y como ella estaba pactada e independientemente que pueda señalarse que se trata de retardo o mora, además por supuesto de que el tiempo transcurrido para la ejecución de la prestación prevista no hace posible considerar tal hipótesis. 8.- Que en cuanto a la resolución de pleno derecho, cabe señalar que la doctrina ha considerado que esta resolución es convencional cuando así lo disponen las partes en el texto del contrato celebrado, como ocurre en el presente caso, presentando tal forma de resolución los siguientes caracteres: a) se considera establecida en interés del acreedor, como expresamente se indica en el texto del documento; b) no es necesaria la intervención judicial para calificar el incumplimiento, es decir, basta con que éste se haya producido para que proceda la resolución, sin importar las causas. En fuerza de las reseñadas aseveraciones, los citados profesionales jurídicos demandaron a la ciudadana GIOVANNINA DE MARÍA de GARÓFALO, para que conviniera o en su defecto así lo declare el tribunal, en lo siguiente: “PRIMERO: En la Resolución del Contrato de Opción a Compra-Venta suscrito por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 3 de Diciembre de 2001 y asentado bajo el Número 34, Tomo 74 de los Libros de Autenticaciones respectivos; el cual queda extinguido. SEGUNDO: En la aplicación de la cláusula indemnizatoria prevista en el contrato señalado y como consecuencia de ello en pagar la suma de CINCUENTA Y TRES MIL DOLARES AMERICANOS (US$ 53.000,oo), cantidad esta que por haber sido recibida por nuestros mandantes con ocasión de la firma del documento de opción de compra queda en su beneficio. TERCERO: En restituir a nuestros mandantes el inmueble objeto de la opción de compra y el cual se encuentra actualmente ocupando; restitución que debe hacer en perfecto estado, libre de bienes y personas, así como solvente en el pago de aquellos servicios que son inherentes al inmueble y de los cuales haya hecho uso. La restitución solicitada tiene como fundamento que el efecto de la resolución del contrato y de la sentencia en todo caso, es el de desligar a las partes de los compromisos que para ello se derivaban de la convención y que todavía no se hubieren cumplido y el de atribuirles recíprocos derechos a la restitución de las prestaciones que se hubieran ejecutado en razón de ese contrato o con ocasión del mismo y que, una vez pronunciada su resolución, deberán considerarse como si jamás se hubiesen celebrado entre ellas; por ende, al ser la ocupación del inmueble por parte de la demandada producto de la mencionada opción y al quedar extinguida la misma, no existe justificación alguna para su permanencia en el inmueble y se debe restituir el mismo a su (sic) propietarios”. Invocaron como fundamentos de derecho, lo dispuesto en los artículos 1.160, 1.167, 1.258 y 1.263 del Código Civil. En fecha 9 de marzo de 2004 el abogado HENRY SANABRIA NIETO consignó: instrumento poder conferido por las actoras a los abogados ANTONIO BELLO LOZANO MÁRQUEZ, RAMÓN ANTONIO TOLEDO VILLEGAS, HENRY SANABRIA NIETO, DORIMAR LUCERO GARCÍA y OSWALDO DURÁN; copia certificada del contrato de opción a compra; copia certificada del documento protocolizado en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda el 2 de septiembre de 1976 bajo el N° 29, Tomo 19, Protocolo Primero, mediante el cual el Banco Hipotecario de Crédito Urbano C.A. canceló hipoteca y a la vez los señores PIETRO PASQUALE SALVATI, CARLOS ALBERTO DI GERÓNIMO ÁLVAREZ y PASQUALE DI GERÓNIMO DI RUGGIERO, el último de los nombrados actuando personalmente y además en su condición de apoderado del ciudadano GIOVANNI D’ONZA CAMMARANO, dieron en venta al ciudadano JOSÉ REDONDO REGA el descrito apartamento; copia fotostática simple de certificado de liberación N° 030321, de fecha 20 de noviembre de 2003; copia simple de la Resolución RCA/DJT/CP2003000198 de fecha 25 de julio de 2003 emitida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria adscrito al Ministerio de Finanzas (SENIAT), y copia simple de Declaración Sucesoral del causante JOSÉ REDONDO REGA. Admitida la demanda por el Juzgado de cognición Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, mediante auto de 7 de diciembre de 2004 se nombró defensor ad litem a la demandada, en la persona del abogado OSWALDO JESÚS ROBERTY, quien fue advertido de que una vez que constara en autos su notificación, aceptación y juramentación, comenzaría a transcurrir el lapso concedido en el auto de admisión de la demanda. Consta al folio 73 que el 3 de marzo de 2005 dicho defensor de oficio aceptó el cargo y juró cumplirlo bien y fielmente. El 9 de marzo de 2005 compareció el abogado DANY IZILDO RODRÍGUEZ GONCALVES en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana GIOVANNINA DE MARÍA de GARÓFALO, y manifestó que se daba por citado y consignaba instrumento poder acreditativo de su representación, procediendo en la misma fecha, a través de escrito constante de seis folios útiles, a contestar la demanda, lo cual hizo en los siguientes términos: 1.- Negó, rechazó y contradijo que su representada suscribiera el documento autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda el 3 de diciembre de 2001 en el entendido de que contenía una opción a compra del inmueble señalado, ya que su cliente suscribió dicho documento en el entendido de que se trataba de una compraventa y que ella estaba adquiriendo por un precio de venta de CIENTO CINCO MIL DÓLARES ($ 105.000.oo), mediante un pago inicial de CINCUENTA Y TRES MIL DÓLARES AMERICANOS (US $ 53.000.oo), y de hecho si se analiza el contenido del documento podemos apreciar que las demandantes eran consideradas vendedoras y su representada compradora, manifestando la voluntad de vender y comprar respectivamente, quedando llenos los extremos señalados en el artículo 1.474 del Código Civil, que establece que la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio, por lo que solicitó que la ciudadana juez declarara el contrato celebrado como una venta. 2.- Negó, rechazó y contradijo que su representada solicitara a las demandantes las llaves del apartamento a fin de realizar algunas mediciones y planos, petición ésta a la cual accedieron las demandantes confiando en la buena fe de su representada y en vista de que se había suscrito un pacto para la futura venta, “ya que las demandantes entregaron las llaves del inmueble y la posesión material del mismo a mi representada, como parte de la negociación de venta, de hecho entre las obligaciones de todo vendedor esta (sic) la tradición legal que en caso de inmuebles se verifica con el otorgamiento de la escritura y la entrega de las llaves, para poner en posesión material del inmueble al comprador”. 3.- Negó, rechazó y contradijo que su representada deba restituir a las demandantes el inmueble objeto de controversia, ya que lo ocupa en calidad de propietaria por haberlo adquirido de buena fe mediante documento de fecha cierta. 4.- Alegó que posterior a la autenticación del documento de venta, su representada pudo constatar en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, que el inmueble objeto de este juicio tenía como propietario al ciudadano JOSÉ REDONDO REGA, así como también que existía vigente una garantía hipotecaria y que dicho ciudadano falleció ab intestato antes de la celebración del contrato, de manera que las demandantes lo suscribieron como herederas del causante, aun cuando en el contenido del documento no se estipula que actúan con tal carácter, siendo el caso que mientras no se realizara la declaración sucesoral ante el organismo tributario correspondiente, sería imposible que se procediera a la protocolización de la venta definitiva ya autenticada. Que en virtud de lo anterior, su representada “en la fecha en que le correspondía efectuar el pago correspondiente a la segunda cuota, se abstuvo de realizarlo, informando su preocupación a los (sic) demandantes”. 5.- Arguyó que los demandantes no realizaron nunca la Declaración Sucesoral, de hecho no fue sino hasta el día 28 de marzo de 2003 cuando deciden solicitar la prescripción de los tributos y mediante Resolución N° 198 de fecha 25 de julio de 2003 fue acordada por el Ministerio de Finanzas, según se evidencia incluso de los recaudos acompañados al libelo de demanda, de manera que sería imposible antes de esta última fecha formalizar la venta, ya que la Ley de Impuesto sobre Sucesiones, Donaciones y Demás Ramos Conexos, publicada en la Gaceta Oficial Extraordinaria N° 5.391, de fecha 22 de octubre de 1999, establece: “Artículo 51.- Los registradores, jueces y notarios no podrán protocolizar, autenticar o dar fe de reconocimiento de documentos en que a título de, heredero o legatario, se transmita la propiedad o se constituyan derechos reales sobre bienes recibidos por herencia o legado, sin previo conocimiento del certificado de solvencia a que se refiere el artículo 45 de la Ley o a la autorización expresa del Ministerio de Finanzas”. Articulo 54.- Si contraviniéndose lo establecido en los artículos precedentes, fueren enajenados, o gravados por los herederos o legatarios bienes, muebles o inmuebles respecto de los cuales aparezca claramente la titularidad del causante, se podrá proceder contra cualquier poseedor de dichos bienes y con prelación a cualquier gravamen o privilegio que se constituyeren después de la muerte del causante”. 6.- Alegó que los demandantes sostienen el incumplimiento del contrato por parte de su representada para proceder a demandar la resolución, pero resulta ser que antes de dicho incumplimiento, eran las propias demandantes quienes tenían que cumplir con la obligación de presentar la Declaración Sucesoral y obtener la solvencia para poder vender, de manera que la propia conducta de las demandantes fue la que generó el incumplimiento de su cliente, y que siendo el caso que el incumplimiento de ésta sobreviene al de las demandantes, debe considerarse que adicionalmente al hecho de ser anterior, es determinante a los efectos de la venta definitiva, por lo cual debe aplicarse lo establecido en el artículo 1.168 del Código Civil, que establece que en los contrato bilaterales cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones. Que sin duda, su representada tenía una fecha cierta para el cumplimiento de su obligación de pagar las cuotas correspondientes al precio de venta del inmueble, pero no es menos cierto que las demandantes tenían la obligación de cumplir con el Fisco Nacional en el pago del Impuesto sobre Sucesiones o eventualmente esperar la resolución de la prescripción del tributo para poder enajenar el inmueble, “de lo contrario no sería posible la tradición legal del inmueble comprado”. 7.- Negó, rechazó y contradijo que la suma de CINCUENTA Y TRES MIL DÓLARES (US $ 53.000.oo), entregada por su representada al momento de la suscripción y autenticación del contrato, deba quedar en beneficio de las demandantes por la supuesta aplicación de la cláusula indemnizatoria. 8.- Reconvino a las actoras, con fundamento en los siguientes alegatos: PRIMERO.- Que la naturaleza jurídica del contrato está referida a una venta, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.474 del Código Civil, ya que se manifestó la voluntad de comprar y vender, así como también fue pactado un precio de venta. SEGUNDO.- Que su representada, tal y como fue ampliamente señalado en el capítulo anterior, se negó a cancelar el saldo del precio de compraventa hasta tanto la protocolización de la venta definitiva “no fuera por lo menos posible” (sic), ante el cumplimiento por parte de las vendedoras, de obtener el certificado de solvencia a que se refiere el artículo 45 de la Ley de Impuesto sobre Sucesiones, Donaciones y demás Ramos Conexos, o autorización expresa del Ministerio de Finanzas para proceder a la venta del inmueble. TERCERO.- Que el incumplimiento por parte de su representada es sobrevenido al de las demandantes y como consecuencia atribuible a éstas últimas el hecho de que no se haya ejecutado el contrato de forma satisfactoria. Con base en los precedentes razonamientos, contrademandó, repetimos, a las accionantes LUZDIVINA FERNÁNDEZ CARBALLO y JACQUELINE REDONDO FERNÁNDEZ, para que convinieran o en su defecto fueran condenadas por el tribunal, al cumplimiento del contrato suscrito y autenticado entre las partes el día 3 de diciembre de 2001. La reconvención fue admitida el día 14 de abril de 2005, oportunidad en la que se fijó el quinto día de despacho siguiente a la constancia en autos de la última notificación para su contestación. En fecha 2 de mayo de 2005 los abogados en ejercicio ANTONIO BELLO LOZANO MÁRQUEZ y HENRY SANABRIA NIETO, contestaron la acción reconvencional, de la manera expresada seguidamente: 1.- Pidieron, de conformidad con lo previsto en los artículos 359 y 361 del Código de Procedimiento Civil, que se declarara la extemporaneidad de la contestación de la demanda, ya que el lapso pertinente comienza a correr después de la citación y en el caso de autos, ello tuvo lugar el 9 de marzo de 2005, siendo el caso que en esa misma fecha se contestó la demanda y se propuso reconvención, por lo que la interposición de las defensas se hizo de forma anticipada. 2.- A todo evento, rechazaron y contradijeron lo afirmado por el demandado reconviniente en el numeral PRIMERO de su mutua petición, ya que el contrato suscrito entre las partes era una opción, por lo cual se obligaron a celebrar un contrato de venta a futuro, no pudiendo considerarse una venta, ya que no ha existido el pago del precio, no estando proscrita la posibilidad de celebrar promesas preliminares de compraventa, sujetas al cumplimiento de requisitos o condiciones posteriores que no permiten el perfeccionamiento del negocio futuro en ese momento, como pueden ser por ejemplo la liberación de un gravamen hipotecario o el cumplimiento de cualquier formalidad legal. 3.- Que el pago de la suma de VEINTIDÓS MIL DÓLARES AMERICANOS (US $ 22.000.oo) a realizar a más tardar el 7 de enero de 2002, no estaba sujeto a la protocolización del documento de compraventa, por lo que la negativa de la ciudadana GIOVANNINA DE MARÍA de GARÓFALO de cancelar tal cantidad carece de justificación, a lo que debe agregarse que sus representadas tenían suficiente cualidad para suscribir el contrato de opción y pactar condiciones, ya que además de herederas del ciudadano JOSÉ REDONDO REGA, la señora LUZDIVINA FERNÁNDEZ es titular del 50% de los derechos sobre el inmueble. 4.- Rechazaron lo afirmado por la parte demandada en el sentido de que su incumplimiento “es sobrevenido al de las demandantes y como consecuencia atribuible a éstas últimas”; en este aspecto reiteraron que quien incumple con el contrato de opción de compra es la parte accionada, pues, ésta confiesa no haber pagado la suma prevista, aduciendo que no se había realizado la Declaración Sucesoral y obtenido el Certificado de Solvencia, lo que no estaba vinculado con dicho pago, ya que la protocolización estaba prevista para una oportunidad posterior al 7 de enero de 2002. 5.- Señalaron que es evidente que el demandado reconviniente no ha actuado de buena fe en la ejecución del contrato, siendo de observar que la ciudadana GIOVANNINA DE MARÍA de GARÓFALO ha permanecido en el inmueble desde el 2001 hasta la fecha y en ningún momento desplegó actividad dirigida a realizar el pago de lo adeudado y lograr el otorgamiento ante el Registro Subalterno del documento de propiedad, y que no resultan ciertos los argumentos de la demandada en el sentido de que debe considerársele como propietaria del inmueble y que en tal condición lo ocupa, precisando en este orden de cosas, que los gastos de condominio los ha venido pagando su representada. 6.- Adujeron, por último, que la reconvención tiene por objeto que sus representadas convengan en el cumplimiento del contrato y para que fuera protocolizada la escritura de venta, sin siquiera manifestar la intención de llevar a cabo los pagos previstos, entre ellos el que tenía como fecha de realización máxima el día 7 de enero de 2002, además que resulta absolutamente absurdo que se mantengan las mismas condiciones originales del contrato de opción, la cual estipulaba un lapso de tres años para la cancelación total del precio. Agregan que el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil establece que en el caso de aquellos contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, la sentencia sólo producirá efectos si la parte que ha propuesto la demanda, en este caso la reconvención, ha cumplido con su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en autos y que en lo que respecta a la solicitud de condenatoria en costas contenida en la reconvención, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 20, de 16 de febrero de 2001, ha determinado que tales conceptos no forman parte de la pretensión deducida, pues su destinatario es el jurisdicente y no la parte contraria, por lo que tal concepto no puede formar parte de la reclamación y su sola desestimación acarrea que no puede existir la condenatoria en costas. En fecha 25 de mayo de 2005 el abogado DANY IZILDO RODRÍGUEZ GONCALVES, en su calidad de apoderado judicial de la ciudadana GIOVANNINA DE MARÍA de GARÓFALO, promovió pruebas, así: a.- Invocó el mérito probatorio que se desprende del documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda el 2 de septiembre de 1976 bajo el N° 29, Tomo 19, Protocolo Primero, que consignó en copia certificada en veintiún folios útiles, y de la certificación de gravámenes otorgada por dicho Registro el 7 de octubre de 2003, la cual consignó en original constante de tres folios útiles; ello para evidenciar que el inmueble objeto del juicio constituido por el indicado apartamento fue adquirido el 2 de septiembre de 1976 por el ciudadano JOSÉ REDONDO REGA, quedando constituida una garantía hipotecaria a favor de PRIETO PASQUALE SALVATI MARCHESE, CARLOS ALBERTO DI GERÓNIMO ÁLVAREZ, PASQUALE DI GERÓNIMO DI RUGGIERO y GIOVANNI D’ONZA CAMMARANO, que se mantuvo vigente hasta mucho después en que su representada debía cumplir con su obligación de pagar el saldo del precio de la venta. b.- Pidió que fuera llamada a declarar la ciudadana MATILDE ANTONIETA ANGRISANI de LIBRETTI, con la finalidad de demostrar el pago de las obligaciones que le corresponden a toda persona que mantiene la posesión de un inmueble como parte de la negociación de compra y con ánimo de propietaria, como lo son el pago de los recibos de condominio, luz eléctrica, teléfonos y otros gastos. c.- Solicitó que se oficiara a la Junta de Condominio de Residencias Codica III, para que informara sobre las facturas de condominio canceladas por su representada desde el día 3 de diciembre de 2001, que corren insertas en sus archivos en relación con el apartamento 7-A de dicho edificio; con la finalidad de desvirtuar el alegato del apoderado de las demandantes de que han sido ellas quienes han venido pagando los gastos de condominio, cuando lo cierto es que lo ha hecho su representada. d.- Promovió el valor probatorio de los recibos de condominio cancelados por su representada desde el 3 de diciembre de 2001, los cuales consignó originales en quince folios útiles, que serían ratificados por la prueba testimonial; con la finalidad de demostrar que su representada, desde dicha fecha, es considerada propietaria del inmueble, con plena posesión sobre el mismo y asumiendo los gastos comunes de la propiedad. Por su lado, la representación demandante ofreció pruebas, en los siguientes términos: a.- Reprodujo el mérito favorable de los autos, y en especial del contrato de opción a compra y la confesión contenida en el escrito de contestación de demanda, “en el cual la parte accionada reconoce no haber efectuado en la fecha prevista el pago correspondiente a la segunda cuota estipulada en el contrato de Opción a Compra”. b.- Promovió y consignó Declaración Sucesoral del causante JOSÉ REDONDO REGA y Certificado de Liberación, en la cual aparecen como causahabientes y herederos universales las ciudadanas LUZDIVINA FERNÁNDEZ CARBALLO y JACQUELINE REDONDO FERNÁNDEZ e incluido en la relación de bienes del activo hereditario el apartamento de marras. c.- Promovió y consignó constante de un folio útil, comunicación de fecha 27 de junio de 2003 emitida por la ciudadana ROSARIO de DÍAZ, administradora del edificio Residencias Codica III; asimismo, marcados “C1” al “C7”, recibos de condominio del apartamento 7-A, cobrados por la mencionada ciudadana, y de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil solicitó que ésta fuera llamada a declarar, a fin de que ratificara “la emisión de los documentos promovidos y declare acerca de su origen”. d.- De conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió la prueba de informes, para que ADMINISTRADORA ZUJOMAR, ubicada en el edificio Codica, piso 1, apartamento 12-A, Urbanización El Marqués de esta ciudad, suministrara la siguiente información: i) Si para los años 2004 y 2005 esa empresa tuvo a su cargo la administración del condominio del edificio Residencias Codica III, ubicado en la Calle Chacao de la Urbanización Macaracuay de esta ciudad. ii) Si en sus archivos aparece la cancelación de las cuotas correspondientes al apartamento 7-A del mencionado edificio y si las mismas han sido efectuadas por cuenta de las ciudadanas LUZDIVINA FERNÁNDEZ y JACQUELINE REDONDO FERNÁNDEZ. Las pruebas promovidas por ambas partes fueron admitidas en fecha 1° de junio de 2005, de las cuales se evacuó solamente la de testigos (testimonios de MATILDE ANTONIETA ANGRISANI de LIBRETTI y ROSARIO GARCÍA de DÍAZ). En fecha 12 de agosto de 2005 los apoderados de las demandantes reconvenidas y de la demandada reconviniente consignaron informes en sede de primera instancia, y el 27 de septiembre de 2005 el abogado DANY IZILDO RODRÍGUEZ GONCALVES, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana GIOVANNINA DE MARÍA de GARÓFALO, consignó escrito de observaciones, procediendo el a quo a dictar la sentencia definitiva, como ya se indicó, el día 18 de noviembre de 2005. En los anteriores términos quedó planteada la controversia objeto de resolución en esta oportunidad. MOTIVOS PARA DECIDIR PRIMERO.- En su escrito de fecha 27 de junio de 2006 consignado en esta alzada, mediante el cual el abogado DANY IZILDO RODRÍGUEZ GONCALVES en su carácter apoderado judicial de la demandada se adhiere a la apelación de la parte demandante reconvenida de conformidad con lo establecido en los artículos 299, 300 y 301 del Código de Procedimiento Civil, dicho profesional del derecho solicita la reposición de la causa al estado de que el Juez Undécimo de Primera Instancia “provea la solicitud de aclaratoria de la sentencia definitivamente firme de fecha 18 de noviembre del 2005”. Para decidir, se observa: Ciertamente, mediante diligencia de fecha 21 de noviembre de 2005 dicho apoderado judicial pidió a la ciudadana juez de la causa que aclarara la sentencia dictada el día 18 de noviembre de ese año. Tal pedimento lo formalizó de la siguiente manera: “PRIMERA: ENTIENDO QUE POR ERROR DE COPIA EN EL SEGUNDO PARRAFO DEL FOLIO SE SEÑALA: “DE ESTA MANERA PODEMOS CONSTATAR QUE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE CIERTAMENTE NO PODIA CUMPLIR CON LA OBLIGACION DE TRANSFERIR LA PROPIEDAD A LA PARTE DEMANDADA”, CUANDO LO CORRECTO DEBE SER “DE ESTA MANERA PODEMOS CONSTATAR QUE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA CIERTAMENTE NO PODIA CUMPLIR CON LA OBLIGACION DE TRANSFERIR LA PROPIEDAD A LA PARTE DEMANDADA”, Y ASI SOLICITO SEA RECTIFICADO EL ERROR DE COPIA. SEGUNDA: IGUALMENTE POR ERROR DE COPIA SOLICITO QUE EN EL PARTICULAR SEGUNDO DE LA DISPOSITIVA DONDE DICE: “SE ORDENA LA PARTE DEMANDADA A REALIZAR LA VENTA DEFINITIVA DEL DOCUMENTO TRASLATIVO DE LA PROPIEDAD A LA PARTE DEMANDADA, CUANDO LO CORRECTO ES QUE DIGA: “SE ORDENA A LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA A REALIZAR LA VENTA DEFINITIVA DEL DOCUMENTO TRASLATIVO DE LA PROPIEDAD A LA PARTE DEMANDADA” Y ASI SOLICITO SEA RECTIFICADO. TERCERA: SOLICITO A LA CIUDADANA JUEZ SEA ACLARADO EL PUNTO DUDOSO QUE ESTA REFERIDO A LA CANCELACION DEL SALDO DEL PRECIO TOTAL DE VENTA CONTENIDO EN EL CONTRATO DE OPCION A COMPRA-VENTA QUE AL SER PACTADO EN MONEDA EXTRANJERA (DOLARES), DE CONFORMIDAD CON LO ESTABLECIDO EN EL ARTICULO 23 DE LA LEY ESPECIAL DE PROTECCION AL DEUDOR HIPOTECARIO, EL SALDO DE (SIC) PRECIO DE VENTA POR CINCUENTA Y DOS MIL DOLARES AMERICANOS ($ USA 52.000,oo), DEBERA SER CANCELADO POR MI REPRESENTADA A LA TASA DE CAMBIO DE REFERENCIA VIGENTE PARA LA FECHA DEL CONTRATO Y ASI SOLICITO SEA ACLARADO COMO PARTE DE LA DISPOSITIVA DEL FALLO. CUARTA: ENTIENDO POR EL COMPUTO EFECTUADO QUE LA SENTENCIA FUE PUBLICADA DENTRO DEL LAPSO DE LEY, DE MANERA QUE POR ERROR DE COPIA CONSIDERO QUE SE ORDENO LA NOTIFICACION DE LAS PARTES, PERO NO ES NECESARIO Y ASI SOLICITO SEA ACLARADO. ES TODO, TERMINÓ, SE LEYÓ Y CONFORMES FIRMAN”. Consta a los folios 207 al 208 de estas actuaciones, que el juzgado a quo mediante auto de 24 de enero de 2006 negó expresamente la aclaratoria requerida, ya que la representación solicitante no ratificó su anterior pedimento de fecha 16 de diciembre de 2005, considerando por consiguiente que la misma era extemporánea. Lo anterior evidencia que la reposición de la causa al estado solicitado, a los fines indicados, carece de toda utilidad, pues, ningún sentido tiene reponer la causa al estado requerido a objeto de que el a quo se pronuncie acerca de la aclaratoria, existiendo un proveimiento negatorio explícito sobre el particular; por tanto se declara improcedente la reposición solicitada. Así de decide. SEGUNDO.- También pidió el abogado DANY IZILDO RODRÍGUEZ GONCALVES en su escrito de adhesión a la apelación de la representación demandante, que ésta no apeló de la sentencia dentro de los cinco días siguientes al vencimiento del lapso para sentenciar, pues, una revisión de los lapsos procesales transcurridos en el juicio demuestra que la sentencia dictada el día 18 de noviembre de 2005 fue publicada dentro del plazo a que se refiere el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil, y por error cometido por el a quo fue ordenada la notificación de las partes y de hecho el propio tribunal reconoce en su auto de 24 de enero de 2006 que la decisión fue proferida dentro del lapso, pero que al haber sido ordenado en el dispositivo del fallo la notificación de las partes, a los fines de dar cabal cumplimiento a lo decidido, debían atenerse a lo precitado. Para decidir, se observa: Indudablemente que si la sentencia fue publicada dentro del lapso de sesenta días continuos previsto en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil, era innecesario notificar de tal acto jurisdiccional a los litigantes, por encontrarse a derecho; sin embargo, lo indiscutible es que la juzgadora de primera instancia ordenó que dicha notificación se practicara, de modo que una vez incorporado ese mandato al dispositivo sentencial, no pueden luego los sujetos de la relación procesal, en principio, desentenderse o abstraerse de la orden de notificación, en perjuicio de la parte perdidosa, a quien resultaría injustificado aplicarle una sanción “que de una u otra forma fulminaría sus derechos”, como lo expresara la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en una situación procesal análoga a la que hoy se examina (sentencia N° 00732, expediente N° AA20-C-2001-000643, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, consultada en la obra Jurisprudencia Ramírez & Garay, diciembre 2003). En el caso de autos, la representación de la demandada se dio por notificada de la sentencia de fondo el día 21 de noviembre de 2005, cuando diligenció en el expediente, y no fue sino el 12 de diciembre de 2005 cuando lo hizo el apoderado judicial de las actoras, quien apeló del fallo definitivo el 13 de diciembre de 2005, por lo tanto, el referido recurso, a juzgar por el dispositivo de la sentencia de primer grado, es a todas luces tempestivo. Así se decide. TERCERO.- La representación accionante ha alegado que la contestación de la demanda fue extemporánea por anticipada, ya que el apoderado judicial de la accionada se dio por citado el 9 de marzo de 2005 y ese mismo día contestó y propuso reconvención, a pesar de que el plazo para contestar comienza a correr después de producirse la citación. Para resolver, el juzgador observa: Como se dijo en el segmento descriptivo de esta sentencia, el tribunal de la causa al nombrarle defensor judicial a la demandada hizo saber a dicho auxiliar de justicia, que una vez que constase en autos su notificación, aceptación y juramentación, comenzaba a correr el lapso concedido con esa finalidad en el auto de emplazamiento (veinte días de despacho), aplicando lo dispuesto en la sentencia proferida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 28 de mayo de 2002. Tal notificación constó en autos el 2 de marzo de 2005, cuando el alguacil del juzgado de la causa dio cuenta de la realización de dicho acto, mientas que la aceptación y juramentación tuvo lugar el 3 de marzo de 2005, todo lo cual evidencia que cuando el 9 de marzo de ese mismo año el abogado DANY IZILDO RODRÍGUEZ GONCALVES contestó la demanda estaba en curso el lapso de emplazamiento, de ahí que resulta infundado, por decir lo menos, el alegato de extemporaneidad bajo análisis, a lo que hay que agregar que para la fecha cuando se contestó ya estaba en vigencia la conocida doctrina de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, la cual, ampliando el derecho de defensa, ha establecido que la contestación anticipada es eficaz, resultando ineficaz solamente la que se da una vez transcurrido el plazo de veinte días concedidos a tal fin, de modo que actuó acertadamente el a quo al valorar como tempestivas la contestación y la acción reconvencional. Así se decide. CUARTO.- Pasando al estudio de la cuestión de fondo comprendida en los límites de la controversia, observa el tribunal que no hay contención alguna acerca de que las ciudadanas LUZDIVINA FERNÁNDEZ CARBALLO y JACQUELINE REDONDO FERNÁNDEZ dieron opción a la demandada para comprar un apartamento distinguido con el alfanumérico 7-A ubicado en el séptimo piso del edificio Residencias Codica III, situado a su vez con frente a la Avenida Chacao de la Urbanización Macaracuay, Municipio Sucre del Estado Miranda. Los términos de este convenio constan claramente en la copia certificada consignada con la demanda, formante de los folios 9 al 11, que el tribunal valora como plena prueba de la verdad de las declaraciones en ese instrumento emitidas, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.360 y 1.384 del Código Civil. Dicha escritura fue redactada en estos términos: “Nosotras, LUZDIVINA FERNANDEZ CARBALLO y JACQUELINE REDONDO FERNANDEZ, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad N° V-10.865.640, y V- 6.398.664, respectivamente, por el presente documento declaramos: Que damos en Opción a Compra a GIOVANNINA DE MARIA DE GAROFALO, mayor de edad, de este domicilio, Titular de la Cédula de Identidad N° E-758.552. Un Apartamento, ubicado en el Séptimo (7mo.) piso e identificado con el numero (sic) Siete raya A (7-A), ubicado en el Edificio Residencias CODICA III, situado con frente sobre la Avenida Chacao de la Urbanización Macaracuay, Municipio Sucre del Estado Miranda. El precio de venta es la cantidad de CIENTO CINCO MIL DOLARES. USA. (105.000$ USA) que serán cancelados por el Comprador en la forma siguiente: CINCUENTA Y TRES MIL DOLARES USA (53.000 $ USA.) serán entregados al momento del otorgamiento del presente documento. La cantidad de VEINTE Y DOS MIL DOLARES. USA (22.000$ SA) en el lapso comprendido entre la presente firma y el 07 de Enero del año 2.002. Y el saldo restante de TREINTA MIL DOLARES USA. (30.000$ USA) serán cancelados en el lapso de tres (3) años contados a partir de la fecha de la Protocolización del respectivo documento de Compra-Venta ante el Registro Subalterno correspondiente mediante el pago de Cuatro (4) cuotas fijas de SIETE MIL QUINIENTOS DOLARES. USA. (7.500$ USA.) con un intervalo de Nueve Meses cada una de ellas, completando así el precio establecido en la presente negociación. Mas una (1) cuota especial de MIL TRESCIENTOS CINCUENTA DOLARES. USA. (1.350$ USA.) en concepto de intereses calculados al Cuatro por Ciento (4%) anual sobre las ultimas (sic) tres (3) cuotas, pagaderos por el Comprador a los Treinta (30) días siguientes a la cancelación de la ultima (sic) cuota fija, entendiendo que todas las cuotas descritas anteriormente serán pagadas tomando en cuenta la tasa cambiaria fijada por el Banco Central de Venezuela en el día de cada pago. Conviniendo las partes que el cumplimiento de la obligación referida a las ultimas (sic) Cuatro (4) cuotas en tiempo adelantado dará lugar a la exoneración del pago de intereses. Salvo caso fortuito o fuerza mayor no imputable a las partes, en cuyo caso no procederá la indemnización prevista en adelante para los casos de desistimiento voluntario e incumplimiento de las partes. Queda pactado expresamente que si el Comprador desistiere de la presente negociación o incumpliere lo convenido en el presente contrato pagara (sic) al Vendedor la cantidad de CINCUENTA Y TRES MIL DOLARES. USA (53.000$ USA) por concepto de daños y perjuicios ocasionados. El presente convenio quedara (sic) resuelto de pleno derecho sin necesidad de intervención judicial, de igual manera si el desistimiento proviniere del Vendedor, este pagara (sic) al Comprador igual suma en concepto de daños y perjuicios. El Comprador se compromete a cumplir con todo lo estipulado en el Documento de Condominio y sus reglamentos. Si parte del contenido de la presente Opción a Compra fuera declarada invalida (sic) por autoridad o Jurisdicción competente, dicha porción no tendrá efecto ni vigencia hasta que la Ley lo permita, en tal caso las partes convienen resolver tal situación atendiendo a la intención original sin perjuicio de las demás disposiciones de esta opción. Las partes eligen como domicilio especial la Ciudad de Caracas a cuyo (sic) Tribunales declaran someterse. Caracas a la fecha de su presentación”. El estudio del contenido literal de este documento revela de manera muy clara y contundente, que el precio del apartamento fue pactado en “CIENTO CINCO MIL DOLARES USA (105.000 $ USA)”(sic), de los cuales la promitente compradora pagó CINCUENTA Y TRES MIL DÓLARES USA (53.000 $ USA), asumiendo el compromiso de pagar VEINTIDÓS MIL DÓLARES USA (22.000 $ USA), “en el lapso comprendido entre la presente firma y el 07 de Enero del año 2.002” (sic) y el saldo restante de TREINTA MIL DÓLARES USA ( 30.000 $ USA), en el lapso de tres años contados a partir de la fecha de protocolización del respectivo documento de compraventa ante el Registro Subalterno correspondiente, mediante el pago de cuatro cuotas fijas de SIETE MIL QUINIENTOS DÓLARES USA (7.500 $ USA), con un intervalo de nueve meses cada una de ellas, “completando así el precio establecido en la presente negociación”, más una cuota especial de UN MIL TRESCIENTOS CINCUENTA DÓLARES USA (1.350 $ USA) en concepto de intereses calculados al cuatro por ciento (4%) anual sobre las últimas tres cuotas, pagadera por la compradora a los treinta días siguientes a la cancelación de la última cuota fija. De acuerdo con nuestro Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley; deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley (artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil). En perfecta armonía con ambos dispositivos, el artículo 1.264 eiusdem pauta que “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”. Las partes se han enfrascado en una discusión acerca de la naturaleza de la transacción celebrada, pues, mientras las actoras sostienen que simplemente celebraron una promesa o contrato preliminar de venta, lo que según algunos es una obligación de hacer; la demandada piensa que al ser la venta un contrato consensual, vale decir, que se perfecciona por el simple acuerdo de voluntades, y que en la negociación quedaron expresados los elementos de la modalidad contractual convenida (consentimiento, objeto y precio), el celebrado es un típico contrato de compraventa. La demandada reconoce que dentro de sus obligaciones estaba la de pagar VEINTIDÓS MIL DÓLARES en el período comprendido entre el día de la firma de la opción (3 de diciembre de 2001) y el 7 de enero de 2002; igualmente admite paladinamente que no satisfizo este compromiso, aunque alega como circunstancia exculpatoria el hecho de que con posterioridad a la autenticación del documento de venta constató en el Registro Inmobiliario correspondiente, que “el inmueble objeto del presente juicio” tenía como propietario al ciudadano JOSÉ REDONDO REGA, así como también que existía vigente una garantía hipotecaria, siendo el caso que dicho ciudadano falleció ab intestato antes de la celebración del contrato, y mientras no se realizara la declaración sucesoral ante el organismo tributario, era imposible que se procediera a la protocolización de la venta definitiva ya autenticada, siendo precisamente tal circunstancia lo que dio lugar a que en la fecha en que le tocaba pagar la segunda cuota, la demandada “se abstuvo de hacerlo, informando su preocupación a los demandantes”. Con base en el expresado razonamiento el apoderado judicial de la parte accionada opuso la excepción non adimpleti contractus contemplada en el artículo 1.168, norma según la cual “En los contratos bilaterales, cada parte puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”. Pues bien, el artículo 1.271 eiusdem dispone que “El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe”. Dado el señalado alegato modificativo, el juzgador estima, con fundamento en lo dispuesto en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que a la demandada concernía probar la causa extraña afirmada, concretamente, el hecho de la víctima. Veamos entonces si cumplió con esa carga procesal. Para decidir, se observa: De la copia certificada del documento de propiedad cursante a los folios 13 al 31 se desprende, que el apartamento 7-A del edificio Residencias Codica III, situado con frente a la Avenida Chacao de la Urbanización Macaracuay, Municipio Sucre del Estado Miranda, fue adquirido por el ciudadano JOSÉ REDONDO REGA en fecha 2 de septiembre de 1976. Por otro lado, consta de la Declaración Sucesoral del causante JOSÉ REDONDO REGA, producida con la demanda en copia simple (folios 35 al 38) y luego en copia al carbón durante el lapso de promoción de pruebas (folios 148 y 149), con nota de certificación del Jefe de la División de Recaudación del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, así como de los documentos públicos administrativos consistentes en Certificado de Liberación y Resolución administrativa cursantes a los folios 147 y 148 respectivamente, que fue el 28 de marzo de 2003 cuando las causantes de aquél, ciudadanas LUZDIVINA FERNÁNDEZ CARBALLO y JACQUELINE REDONDO FERNÁNDEZ, presentaron ante la Administración Tributaria, la primera como cónyuge del de cujus, y la segunda como descendiente, la declaración prevista en la Ley de Impuesto sobre Sucesiones, Donaciones y Demás Ramos Conexos, lo que pone de bulto, como lo alega la representación accionada al contestar la demanda, que para la fecha cuando se suscribió la opción las demandantes no habían formalizado la declaración sucesoral ni obtenido obviamente el certificado de solvencia a que se refiere el artículo 45 de la citada Ley, de modo que la veracidad de las afirmaciones de hecho de la parte querellada relativas a la no declaración de herencia ni obtención de dicho certificado no las pone en discusión el juzgador. Empero, importa considerar si ello significa, desde una perspectiva jurídica, que las actoras “vendieron en contravención a la Ley” y si en consecuencia fue la propia conducta de las demandantes “la que generó el incumplimiento” de la demandada. La representación querellante puntualizó al contestar la reconvención, e insistió en ello en los informes presentados en primera instancia y en esta alzada, que el pago de la suma de VEINTIDÓS MIL DÓLARES AMERICANOS (USA $ 22.000.oo) tenía que realizarse a más tardar el día 7 de enero de 2002 “y el mismo no estaba supeditado ni al otorgamiento del documento de compraventa ni a la obtención del certificado de solvencia sucesoral”. Conceptúa este ad quem que tiene razón la representación actora cuando argumenta de la manera expuesta, pues, el pago de ese segundo abono a cuenta del precio del apartamento fue asumido por la demandada sin condicionamiento alguno, por consiguiente, no puede tomarse como suficiente, para justificar la actitud omisiva de la demandada, su preocupación derivada de que para la fecha tope en que debió efectuar el pago de la segunda cuota (7 de enero de 2002), el inmueble todavía aparecía registrado a nombre del causante, porque nada quitaba que aun así, las oferentes pudieran cumplir con su obligación de hacer la tradición (otorgar ante el Registro el documento definitivo de compraventa) sin infringir el pacto preliminar de compraventa, en primer lugar, porque las demandantes tenían título legítimo (entendido éste como causa, como hecho generador del derecho), para comprometer un bien que les pertenecía en su calidad de herederas del causante; en segundo lugar, porque las partes no fijaron de manera expresa y precisa las condiciones de tiempo para otorgar en el Registro Subalterno correspondiente la escritura definitiva de compraventa, de modo que, strictu sensu, no había un plazo definido y perentorio para dicha protocolización, que pudiera reputarse como esencial en atención a la naturaleza de las prestaciones en juego, máxime si, como lo alega la representación accionada, la demandada tenía el uso del inmueble; y, en tercer lugar, porque la ley prevé la posibilidad de que el interesado, constituyendo desde luego caución para garantizar los derechos fiscales, pueda obtener del Ministerio de Finanzas autorización para otorgar el documento de venta ante el Registro Subalterno, aun antes de obtener el Certificado de Liberación, todo lo cual patentiza, a criterio de quien decide, que el hecho aislado de que para el 7 de enero de 2002 el apartamento tuviese registralmente documentado a nombre del causante de las demandadas, no puede considerarse bastante como para justificar el incumplimiento de una obligación fundamental de la negociación, por lo que no ha quedado demostrado, en el entendimiento del tribunal, el hecho de la víctima, alegada por la parte demandada como eximente de responsabilidad al oponer la excepción de contrato no cumplido. Así se decide. En cuanto al otro hecho esgrimido por la representación demandada para justificar el no pago de la segunda cuota del precio de venta (existencia de una hipoteca), tampoco ello puede asimilarse a un hecho culposo de la víctima, pues, la ley no prohíbe, sino que explícitamente autoriza, el tráfico jurídico de la propiedad raíz afectada por una garantía hipotecaria (artículo 1.267 del Código Civil), debiendo el Registrador simplemente, al menos así lo disponía la derogada Ley de Registro Público, dar cuenta del gravamen al comprador. En adición a lo anterior, las vendedoras podían perfectamente pagar la deuda garantizada con hipoteca y lograr que en el mismo documento de venta el acreedor hipotecario cancelara la obligación. Siendo así, no cree el tribunal que la existencia de la referida carga (hipoteca) se erigiera en un impedimento insalvable para que las demandantes, de haberlo deseado, hubiesen cumplido con su deber de otorgar de la manera estipulada en el contrato de opción el instrumento definitivo de compraventa. Así se decide. CUARTO.- En la demanda se peticionó la resolución del contrato de opción a compra, la aplicación de la cláusula indemnizatoria y la restitución del inmueble objeto de la negociación. Para decidir, se observa: El artículo 1.167 del Código Civil prevé que “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. En la especie, ha quedado determinado que la demandada no cumplió con la obligación a su cargo de pagar oportunamente la segunda cuota del precio pactado, lo que a no dudarlo representa un manifiesto incumplimiento de los términos del contrato preliminar, por tanto el tribunal juzga procedente la pretensión resolutoria deducida y así lo resolverá en el dispositivo de este fallo. En lo que respecta a la segunda de las pretensiones señaladas, en el contrato de opción se estipuló que si el comprador desistiere de la negociación o incumpliere lo convenido, pagará al vendedor la cantidad de CINCUENTA Y TRES MIL DÓLARES USA (53.000 $ USA), por concepto de daños y perjuicios ocasionados. Tal tipo de estipulación es lícita y constituye una liquidación por adelantado de los daños y perjuicios a que hubiere lugar; en consecuencia, el tribunal estima igualmente procedente la pretensión de pago de la cláusula penal compensatoria en cuestión, y así se resolverá en el dispositivo de esta sentencia. Finalmente, en lo que tiene que ver con el reintegro de la posesión del apartamento, observa el tribunal que la representación demandada ha convenido en que las demandantes entregaron las llaves del inmueble y la posesión material del mismo a su representada, como parte de la negociación de venta. Pues bien, una vez resuelto el contrato se extingue el vínculo jurídico que unía a las partes y lo que sobreviene es la liquidación recíproca de las prestaciones recibidas; en consecuencia, la demandada debe reintegrar la posesión del apartamento a la parte actora y así se resolverá en el dispositivo de esta decisión. Así se decide. QUINTO.- La demandada reconvino a las demandantes para que convinieran en el cumplimiento del contrato suscrito y autenticado en la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda el día 3 de diciembre de 2001, bajo el N° 34, Tomo 74 de los libros de autenticaciones respectivos. Indudablemente que el acreedor puede pedir al deudor que esté constituido en mora, la ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada, según lo prevenido en el artículo 1.259 del Código Civil. No obstante, en vista de que se ha declarado precedentemente que fue la oferida GIOVANNINA DE MARÍA de GARÓFALO la que incumplió el contrato de opción al dejar de pagar sin causa justificada la segunda cuota, imputable al precio del inmueble, es evidente que a la reconviniente no le asiste derecho subjetivo alguno para pedir a sus antagonistas que otorgue la escritura definitiva de venta ante el Registro Inmobiliario correspondiente, una vez que las actoras han demandado la resolución del contrato y se ha encontrado procedente la petición resolutoria, de ahí que en el dispositivo de esta sentencia se declarará sin lugar la reconvención promovida por dicha ciudadana. Así se decide. SEXTO.- Para cumplir con el principio de exhaustividad de la sentencia, que obliga a analizar y juzgar cuantos elementos de convicción procesal hayan sido allegados al expediente, ocurre decir que fuera de las pruebas ya examinadas obran en autos quince recibos de condominio producidos por la parte demandada (folios 129 al 142), siete recibos de condominio consignados por la representación accionante (folios 152 al 158), y las declaraciones de las testigos MATILDE ANTONIETA ANGRISANI de LIBRETTI (folios 163 al 164) y ROSARIO GARCÍA de DÍAZ (folios 165 al 166), quienes aportaron sus declaraciones de la siguiente manera: “…MATILDE ANTONIETA ANGRISANI DE LIBRETTI…PRIMERO: Diga la testigo, si conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana GIOVANNINA DE MARIA DE GAROFALO, Contestó: Sí, de hace muchos años. SEGUNDO: Diga la testigo su residencia actual. Contestó: Avenida Chacao, edificio CODICA III, sexto piso B, urbanización (sic) Macaracuay. TERCERO: Diga la testigo, si sabe y le consta que la ciudadana GIOVANNINA DE MARIA DE GAROFALO, habita el apartamento 7-A, ubicado en el piso séptimo del Edificio residencias CODICA III, situado en la Urbanización Macaracuay de esta ciudad de Caracas y aproximadamente desde cuando. Contestó: Vive allí si, somos vecina (sic) y desde cuando, bueno, fue desde hace aproximadamente cuatro años, exactamente no le puedo decir la fecha por que (sic) no la se. CUARTO: Diga la testigo, si a (sic) formado parte o actualmente forma parte de la Junta de condominio del Edificio residencias CODICA III. Contestó: Si. QUINTO: Diga la testigo, si tiene conocimiento de que la ciudadana GIOVANNINA DE MARIA DE GAROFALO, a (sic) cancelado facturas de condominio correspondientes al apartamento 7-A, ubicado en el piso séptimo del Edificio residencias CODICA III. Contestó: Antes si, bueno estuvo pagando, ahora no se, no me consta. A repreguntas, contestó: “…PRIMERO: Diga la testigo, si sabe y le consta quien es propietario del apartamento 7-A, del Edificio Residencias CODICA III. Contestó: ahora está viviendo la Sra. GIOVANNINA DE GAROFALO, en el apartamento 7-A. SEGUNDO: diga la testigo, si ha tenido a su vista el documento de propiedad de la Sra. GIOVANNINA DE GAROFALO, sobre el apartamento 7-A. Contestó: No he visto nada porque son documentos muy personales y yo no puedo verlos porque es una amiga que vive ahí y mas nada. SEXTO: (sic) Diga la testigo, si sabe y el consta cuales son los recibos de condominio que dice haber cancelado la ciudadana GIOVANNINA DE GAROFALO, en relación al apartamento 7-A. Contestó: La verdad no se y no me consta. SEPTIMA: (sic) Diga la testigo, porque (sic) le consta que la ciudadana GIOVANNINA DE GAROFALO, ha cancelado recibos de condominio, del apartamento 7-A. Contestó: La hija de la Sra. GIOVANNINA, me trajo un recibo y yo lo fui a entregar a la administradora”. “…ROSARIO GARCIA DE DIAZ…PRIMERO: Diga la testigo, si ratifica como suya la firma contenida en la comunicación de fecha 27 de junio de 2.003 (sic), dirigida a la ciudadana LUZ DIVINA (sic) FERNÁNDEZ Y JACQUELINE REDONDO, cursante al folio 139 del presente expediente y que se pone a su vista en el presente acto. Contestó: Si, es mi firma y puede constatarlo en la cédula, reconozco que es mi firma. SEGUNDO: Diga la testigo si ratifica como suyas las firmas que aparecen en los siete (7) recibos de condominio cursante (sic) a los folios 140 al 147, ambos inclusive, en el presente expediente y que se pone a su vista en el presente acto. Contestó: Si las ratifico. TERCERO: Diga la testigo, si la comunicación y recibos reconocidas (sic) por usted en el presente acto, lo firmó en su condición de administradora del Edificio CODICA III, de la Urbanización Macaracuay de este ciudad de Caracas. Contestó: Si lo hice en mi cualidad (sic) de administradora del Edificio CODICA III. CUARTO: Diga la testigo, si sabe y le consta que la cancelación de los referidos recibos de condominios (sic), fue realizada por las ciudadanas JACQUELINE REDONDO y LUZ DIVINA FERNANDEZ. Contestó: Si se y me consta porque yo misma recibía los pagos. La administración era directamente conmigo”. A repreguntas, contestó: “PRIMERO: Diga la testigo, si en su condición de administradora de la Junta de Condominio del edificio residencias CODICA III, sabe y le consta que la ciudadana GIOVANNINA DE GAROFALO, que ocupa el apartamento 7-A, a (sic) cancelado en repetidas oportunidades las facturas de condominio correspondientes a dicho inmueble. Contestó: No se ni me consta, actualmente no soy la administradora del edificio, he visto a la ciudadana GIOVANNINA, he visto a un hijo y una hija eventualmente, porque yo soy propietaria de un inmueble del edificio residencias CODICA III, no se en realidad quien paga actualmente el recibo de condominio porque me desvincule (sic) totalmente, desde la fecha en que deje (sic) de administrar el edificio. SEGUNDO: diga la testigo, durante que periodo (sic) fue administradora de la Junta de Condómino (sic) del edificio residencias CODICA III. Contestó: El periodo (sic) exacto no lo puedo indicar en este momento,, pero si lo realice (sic) durante siete (7) años aproximadamente. TERCERA: Diga la testigo, si puede ratificar haber recibido el pago de las facturas de condominio que corren insertas a los folios 117 al 131 (sic), ambas inclusive, del presente expediente, que fueron canceladas por la señora LUZ DIVINA y JACQUELINE REDONDO y no por la Sra. GIOVANNINA DE GAROFALO, por lo tanto no ratifico el pago realizado por la Sra. GIOVANNINA DE GAROFALO, en cuanto al recibo inserto al folio 131, no lo reconozco como mi firma”. En relación con los primeros quince recibos mencionados, la testigo ROSARIO GARCÍA de DÍAZ fue repreguntada por el abogado DANY IZILDO RODRÍGUEZ GONCALVES sobre si ratificaba haber recibido el pago de las facturas de condominio que corren insertas “a los folios 117 al 131, ambas inclusive”, respondiendo la deponente que dichas facturas fueron canceladas por LUZDIVINA y JACQUELINE REDONDO y no por la señora GIOVANNINA de GARÓFALO, y en cuanto al recibo inserto al folio 131 dijo que no lo reconocía como emanado de su persona, de modo que este testimonio demuestra que el pago de condominio a que dichos recibos se refieren no fue efectuado por la demandada; en todo caso, el hecho del pago de condominio, dado los límites de la controversia judicial que nos ocupa, en nada resultan pertinentes ni ilustrativos para demostrar o negar los hechos esenciales discutidos en esta causa, por lo que no se les atribuye ningún mérito probatorio. En cuanto a la comunicación formante del folio 151, dirigida por ROSARIO de DÍAZ a LUZDIVINA FERNÁNDEZ y/o JACQUELINE REDONDO, y los siete recibos de condominio consignados por la parte actora, antes aludidos, cabe señalar que la testigo ROSARIO de DÍAZ ratificó la citada comunicación y al propio tiempo afirmó que estos siete recibos de condominio fueron cancelados por JACQUELINE REDONDO y LUZDIVINA FERNÁNDEZ, porque ella misma recibía los pagos y la administración era directamente con ella; sin embargo, como antes se especificó, el hecho de que el pago de condominio haya sido efectuado por las demandantes o por la demandada es un suceso totalmente ajeno al mérito de la cuestión debatida en esta relación procesal y por ende carente de importancia jurídica, en consecuencia, el tribunal no le atribuye ninguna virtud probatoria a tales recaudos ni a la declaración de la testigo ROSARIO de DÍAZ, por resultar impertinente. Así se decide. En lo concerniente a la declaración de la testigo MARÍA ANTONIETA ANGRISANI de LIBRETTI, la misma ratifica la conclusión a que llegó el tribunal en el sentido de que la parte demandada había admitido la ocupación del apartamento por parte de la señora GIOVANNINA DE MARÍA de GARÓFALO, ya que vivía allí desde hacía aproximadamente cuatro años, sin que la testigo, pese a que afirma que la demandada estuvo pagando, no le consta que continúe haciéndolo, por lo que en este sentido sus declaraciones son, conforme a lo ya explicado, realmente intrascendentes. Así se decide. DECISIÓN Por los fundamentos antes expuestos este Tribunal Superior administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO.- CON LUGAR la demanda que por resolución de contrato, cobro de cláusula penal y reintegro de inmueble propusieron los abogados ANTONIO BELLO LOZANO MÁRQUEZ y HENRY SANABRIA NIETO, en representación de las ciudadanas LUZDIVINA FERNÁNDEZ CARBALLO y JACQUELINE REDONDO FERNÁNDEZ contra la ciudadana GIOVANNINA DE MARÍA de GARÓFALO, ambas partes suficientemente identificadas ut supra; en consecuencia: a) Se deja resuelto el contrato de opción de compraventa celebrado entre las demandantes y la demandada de acuerdo con documento autenticado en la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 3 de diciembre de 2001, bajo el N° 34, Tomo 74 de los libros de autenticaciones respectivos. b) Se condena a la demandada a pagarle a las demandantes la suma de CINCUENTA Y TRES MIL DÓLARES AMERICANOS (US$ 53.000.oo), cantidad ésta que por haber sido recibida por las actoras en la oportunidad de la firma de la opción de compraventa, queda en beneficio de las ciudadanas LUZDIVINA FERNÁNDEZ CARBALLO y JACQUELINE REDONDO FERNÁNDEZ. c) Se condena a la demandada a entregar a las demandantes, sin plazo alguno, el apartamento distinguido con el alfanumérico siete raya A (7-A), ubicado en el séptimo piso del edificio Residencias Codica III, situado con frente a la Avenida Chacao de la Urbanización Macaracuay, Municipio Sucre del Estado Miranda. SEGUNDO.- SIN LUGAR la reconvención interpuesta por la accionada contra las actoras. TERCERO.- CON LUGAR el recurso de apelación ejercido el 13 de diciembre de 2005 por el abogado HENRY SANABRIA NIETO en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la decisión dictada en la presente causa el 18 de noviembre de 2005 por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. CUARTO.- SIN LUGAR la adhesión a la apelación interpuesta el 27 de junio de 2006 por el abogado DANY IZILDO RODRÍGUEZ en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada. Queda REVOCADA la sentencia apelada. De conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, se imponen las costas del juicio a la parte demandada por haber resultado vencida. Publíquese, regístrese, déjese copia certificada. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los diecinueve (19) días del mes de octubre de dos mil seis (2006). Años: 196° de la Independencia y 147° de la Federación. EL JUEZ, DR. JOSÉ DANIEL PEREIRA MEDINA LA SECRETARIA, ABG. ELIZABETH RUIZ GÓMEZ En esta misma fecha 19/10/2006, siendo las 10:50 a.m., se publicó y registró la anterior decisión, constante de veintisiete (27) folios útiles. LA SECRETARIA, ABG. ELIZABETH RUIZ GÓMEZ Exp. N° 5.250 JDPM/ERG/cs.