TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL CIVIL DE LOS JUZGADOS DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO PRIMERO
Caracas, veintiséis (26) de octubre de 2006
196º y 147º

ASUNTO: AP31-V-2005-000459
PARTE ACTORA: MIGUEL DA SILVA TABIN
APODERADOS JUDICIALES: LEOBARDO SUBERO y ALEXANDER ABARCA NÚÑEZ
PARTE DEMANDADA: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO CENTRO PLAZA
APODERADOS JUDICIALES: VITINA ARDIZZONE SALADINO y FABIO VOLPE LEÓN

MOTIVO: NULIDAD DE ASAMBLEA
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inició el procedimiento mediante demanda interpuesta por el ciudadano MANUEL DA SILVA TABIN, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-6.088.017, a través de sus apoderados judiciales, abogados LEOBARDO SUBERO y ALEXANDER ABARCA NÚÑEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 53.042 y 61.753, respectivamente, contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO CENTRO PLAZA, en la persona de los miembros de la Junta de Propietarios designados en Asamblea General Extraordinaria de Propietarios el 18 de julio de 2005.
Se admitió la demanda el 12 de agosto de 2005, ordenándose la citación de la parte demandada en las personas señaladas en el libelo, para que contestaran dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación. Visto que no se logró la citación personal de todos los miembros de la Junta de Propietarios señalados por la parte actora, se ordenó su citación mediante carteles. No habiendo comparecido éstos durante el lapso de comparecencia, a petición de la parte actora se les designó como defensora Judicial a la abogada MARÍA CANDELARIA DOMÍNGUEZ GUILLÉN, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 56.469, quien notificada del cargo lo aceptó y prestó el juramento de ley.
Dentro del lapso de contestación de la demanda, dicha defensora judicial presentó escrito de contestación en nombre de sus defendidos, todos miembros de la Comunidad de Propietarios del Edificio Centro Plaza, ciudadanos BENIGNO MARCOS (Director Principal en el Sector Estacionamiento), FRANCISCO JAVIER REYNA (Secretario en el Sector Torre C) y GERARD LESIGNE (Director Principal en el Sector Torre A).
Dentro del mismo lapso, comparecieron los abogados VITINA ARDIZZONE SALADINO y FABIO VOLPE LEÓN, actuando en carácter de apoderados judiciales de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO CENTRO PLAZA y presentaron escrito de contestación de la demanda. Igualmente consignaron original de instrumento poder autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, el 6 de abril de 2006, inserto con el No. 22, Tomo 42 de los Libros de Autenticaciones, otorgado por los ciudadanos FRANCISCO JAVIER REYNA, VICENTE BOLINCHES CLEMENT y BENIGNO LUIS MARCOS, actuando como Directores de la Junta de Propietarios del Edificio Centro Plaza, quien representa a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO CENTRO PLAZA, a los abogados antes referidos y a JOSÉ OVIDIO SALGUEIRO ARAUJO y NADESKA MÁRQUEZ RIVAS, para que conjunta o separadamente, representaran en juicio los derechos e intereses de la referida comunidad, parte demandada.
Vista esta última actuación y por cuanto el poder presentado no fue impugnado por la parte contraria, este órgano jurisdiccional declara que la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO CENTRO PLAZA se encuentra debidamente representada por los apoderados constituidos por la propia parte para que defiendan sus derechos e intereses en este juicio. Igualmente se declara el cese de las funciones de la defensora judicial designada a algunos de los representantes de la Junta de Propietarios y en consecuencia, a los fines de establecer los límites de la controversia, solamente se considerará el escrito de contestación presentado por los apoderados judiciales nombrados por la parte demandada. Así se decide.
Durante el lapso probatorio, ambas partes promovieron pruebas, admitidas mediante auto de fecha 11 de mayo de 2006.
Sólo la parte demandada presentó informes, sin embargo lo hizo fuera de la oportunidad prevista en el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil; por lo que dichos informes no serán tomados en cuenta por este Juzgado.
Vencidos los trámites de sustanciación de la presente causa, corresponde a este órgano jurisdiccional dictar la sentencia definitiva, bajo las siguientes circunstancias:
PUNTO PREVIO.-
Alegaron los apoderados judiciales de la parte demandada que no puede solicitarse al mismo tiempo la impugnación y la nulidad de una misma Asamblea, por lo que de conformidad al segundo aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, alega la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 eiusdem, relativo a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.
Para decidir, el Tribunal observa:
La parte actora afirmó que demandaba por impugnación de la Asamblea General Extraordinaria de Propietarios del Edificio Centro Plaza celebrada el 18 de julio de 2005, a la Comunidad de Propietarios del Edificio Centro Plaza, en la persona de la Junta de Propietarios designada ilegalmente; y que como consecuencia de la impugnación ejercida, dicha Asamblea es nula de nulidad absoluta. Con lo cual se evidencia que la parte actora no ejerció dos (2) acciones diferentes, sino una como consecuencia de la otra, es decir, que demanda la nulidad de la Asamblea como consecuencia de la acción de impugnación prevista en la Ley, por haberse violado, a su decir, las disposiciones contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal y el Documento de Condominio del Edificio Centro Plaza.
En vista de ello, y por cuanto no hay en la legislación venezolana una prohibición expresa de admisión de la demanda en los términos propuestos, se declara improcedente la cuestión previa promovida. Así se decide.
DEL MÉRITO DE LA CONTROVERSIA.-
Los apoderados judiciales del ciudadano MANUEL DA SILVA TABÍN afirmaron que éste es copropietario del local comercial distinguido CC-3-58, situado en el nivel 3 del Edificio Centro Plaza, ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, intersección con la prolongación de la Avenida Andrés Bello de la Urbanización Los Palos Grandes y en frente la primera transversal de la Urbanización Los Palos Grandes, jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda.
Señalaron que con ocasión a la convocatoria publicada en el diario El Universal el día 1° de julio de 2005, se celebró una Asamblea General Extraordinaria de Propietarios del Edificio Centro Plaza, el 18 de julio de 2005, mediante la cual se aprobó una nueva Junta de Propietarios para el período 2005-2007, integrada por las siguientes personas: HAYM BENGUIGUI B., Presidente en el Sector Comercio; JESÚS EFRAÍN MUÑOZ, Vice-Presidente Sector Torre B; FRANCISCO JAVIER REYNA, Secretario Sector Torre C; VICENTE BOLINCHES CLEMENT, Director Principal Sector Comercio; MERCY GUÁNCHEZ, Director Principal Sector Torre D; GERARD LESIGNE, Director Principal Sector Torre A; BENIGNO L. MARCOS, Director Principal Sector Estacionamiento; y sus respectivos suplentes, ciudadanos TATIANA SPADARO, GONZALO GARCÍA MENA, ALCIDES RODRÍGUEZ, MARÍA MUÑÍZ DE ALESSADRELLO, ENRIQUE SÁNCHEZ FALCÓN, MERY DELGADO Y CAROLINA MARCOS R.
Que por ser dicha Asamblea violatoria de la Ley de Propiedad Horizontal y del Documento de Condominio del Edificio Centro Plaza, adolece de nulidad absoluta.
Fundamentaron la demanda en los artículos 6-2, 6-7 y 6-14 del Documento de Condominio del Edificio Centro Plaza; y en los artículos 22, 23, 24 y 25 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Que en base a las razones de hecho y de derecho indicadas en el libelo, demandan a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO CENTRO PLAZA, por IMPUGNACIÓN de la Asamblea General Extraordinaria de Propietarios del Edificio Centro Plaza, celebrada el 18 de julio de 2005, que tuvo como punto único la elección de la Junta de Propietarios para el período 2005-2007, en la persona de los miembros designados en dicha Asamblea, para que convengan o en su defecto sean condenados a ello por el Tribunal en lo siguiente: Primero: Que como consecuencia de la impugnación de la Asamblea General Extraordinaria de Propietarios del Edificio Centro Plaza, celebrada el 18-07-2005, ésta es nula de nulidad absoluta por haberse celebrado en contravención a lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal y el Documento de Condominio del Edificio Centro Plaza, a tenor de la previsión del artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal; Segundo: Que se repute la referida Asamblea como si jamás hubiese existido; Tercero: Que se dejen sin efecto las resoluciones y decisiones tomadas por la nueva Junta de Propietarios designada para el período 2005-2007, indebidamente designada en la Asamblea cuya nulidad se demanda; Cuarto: En pagar las costas y costos del juicio, incluyendo honorarios profesionales de abogados.
Por su parte, en el escrito de contestación de la demanda, los apoderados judiciales de la parte actora expusieron lo siguiente:
Convinieron en que el 18 de julio de 2005 la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO CENTRO PLAZA realizó una Asamblea General Extraordinaria de Propietarios, cuyo único punto a tratar fue la elección de la Junta de Propietarios para el período 2005-2007, constituida de acuerdo al artículo 6-7 del Documento de Condominio del Edificio Centro Plaza, por 7 miembros principales y sus respectivos suplentes, compuesto de la siguiente manera: un principal y un suplente por cada grupo de propietarios de los apartamentos destinados a oficinas y similares que integran cada una de las cuatro torres del Centro Plaza; dos principales y dos suplentes por los propietarios de los apartamentos del Centro Comercial; y un principal y un suplente por los propietarios de apartamentos destinados a estacionamiento de vehículos y depósitos.
Que para ello se convocó a la Comunidad de Propietarios mediante convocatoria publicada en la prensa. Se convocó para celebrarse una Asamblea General Extraordinaria de Propietarios del Edificio Centro Plaza, el día 11-7-2005, y de no haber el quórum reglamentario ese día, se convocaba en segunda convocatoria para el 18-07-2005, dejándose expresa constancia que en esta segunda convocatoria la Asamblea quedaría constituida legalmente sea cual fuere el número de propietarios presentes o representados y que las decisiones se tomarían por el voto favorable de los que representaran más de la mitad del valor de las alícuotas correspondientes. Indicaron que en dicha convocatoria se mencionó que la elección de los miembros de la Junta de Propietarios se realizaría en forma uninominal por los representantes de las cuatro torres, comercio y estacionamientos y depósitos del Edificio Centro Plaza.
Que el 11 de julio de 2005 no se constituyó válidamente la Asamblea, por cuanto no concurrió el número de propietarios suficientes, por lo que tal como lo indicaba la convocatoria, la Asamblea quedó legal y válidamente constituida el día 18 de julio de 2005, eligiendo a la Junta de Propietarios que se pretende impugnar.
No obstante haber reconocido como ciertos los hechos antes narrados, los apoderados judiciales de la parte demandada indicaron que rechazaban, negaban y contradecían tanto en los hechos como el derecho, en todas y cada una de sus partes las pretensiones del demandante.
Expuestos los hechos de la forma que antecede, corresponde a este Tribunal dilucidar la controversia planteada, analizando previamente los medios de pruebas aportados al proceso. La parte actora consignó los siguientes recaudos, junto con el libelo de demanda:
- Copia de documento inscrito ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Chacao, del Estado Miranda, el 26 de julio de 1995, bajo el No. 42, Tomo 7 del Protocolo Primero, el cual también fue consignado en original. Por cuanto éste se trata de un documento público que no fue tachado por la parte contraria, se aprecian los hechos y declaraciones contenidos en él con valor de plena prueba. Se evidencia de dicho recaudo que el ciudadano MANUEL DA SILVA TABÍN es copropietario del local comercial CC-3-58, situado en la planta nivel 3 del Centro Plaza, antes identificado; y por ende su legitimidad para interponer la demanda.
- Original de la página 3-12 del Diario El Universal, del 1° de julio de 2005, que contiene la publicación de un texto titulado “Edificio Centro Plaza, Asamblea General Extraordinaria de Propietarios, Primera y Segunda Convocatoria”. Se valora de conformidad a lo previsto en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se evidencia que se convocó a los propietarios del Edificio Centro Plaza a la celebración de una Asamblea General Extraordinaria de Propietarios, el 11-5-2005, a las 4:00 p.m., en el área libre del nivel 6, Sector Comercial, con el objeto de tratar como punto único la elección de la Junta de Propietarios para el período 2005-2007. Se indicó en el texto de la convocatoria que en caso de no haber el quórum requerido en la primera oportunidad fijada para la celebración de la Asamblea, se convocaba a los propietarios en “Segunda Convocatoria” para celebrarla el día 18 de julio de 2005, con las demás especificaciones expuestas por ambas partes.
- Original de expediente signado con el No. S-3070, contentivo de solicitud de inspección judicial extra litem, interpuesta ante el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el ciudadano MANUEL DA SILVA TABÍN, en carácter de propietario del inmueble antes identificado, y la respectiva acta levantada por dicho tribunal, en la evacuación de la inspección solicitada, del 29-07-2005, al constituirse en la oficina del Condominio del Centro Plaza, donde requirió el Libro de Actas de Asambleas, dejando constancia que la última Acta asentada en dicho Libro es del 11-7-2005. Esta prueba fue evacuada por un Tribunal competente para hacerlo, de acuerdo a lo previsto en el artículo 936 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se le valora conforme a la sana crítica.
- Copia simple del Documento de Condominio del Edificio Centro Plaza, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, el 30-01-1973, bajo el No. 13, folio 68, Tomo 3, Protocolo Primero, primer trimestre. Por cuanto se trata de la copia simple de un documento público, que no fue impugnada por la parte contraria, este Juzgado la aprecia con valor de plena prueba.
Durante el lapso probatorio, la parte actora reprodujo el mérito favorable que se desprendía de los documentos consignados con el libelo, ya antes relacionados y valorados. También dentro del lapso probatorio la parte demandada promovió los siguientes medios de prueba:
- Original de Expediente S-414-05, formado por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, con ocasión de Solicitud de inspección judicial extra litem, introducida por los Directores Suplentes de la Junta de Propietarios del Edificio Centro Plaza, contentivo de Acta levantada el día 18 de julio de 2005, dejando constancia por vía de inspección judicial, de la celebración de la Asamblea General Extraordinaria de Propietarios del Edificio Centro Plaza. Por cuanto dicha inspección fue solicitada y evacuada de conformidad a lo previsto en el artículo 936 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgado aprecia el acta levantada conforme a la sana crítica.
- Original del Libro de Actas de Asamblea de Propietarios de la Comunidad de Propietarios del Centro Plaza, del cual actualmente cursa en el expediente copia certificada debidamente ordenada y expedida, de los folios 173 al 200, de donde se evidencia que en dicho Libro fue asentada el Acta levantada por el Juzgado Vigésimo de Municipio, antes referida, con el listado de propietarios asistentes y los resultados de la elección de la nueva Junta.
Así las cosas, el Tribunal observa que ambas partes convinieron en que el 18 de julio de 2005, en segunda convocatoria, se reunió en Asamblea General Extraordinaria, la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO CENTRO PLAZA, celebrada de conformidad a la convocatoria analizada anteriormente, cuyo único punto tratado y aprobado fue la elección de los miembros de la Junta de Propietarios. En consecuencia, corresponde a este Tribunal determinar si la misma es nula de nulidad absoluta, como lo sostuvo la parte actora en su libelo; o por el contrario, cumplió con todas las disposiciones legales y del Documento de condominio, como afirmó la parte accionada, al rechazar las pretensiones del actor.
La parte actora, a través de sus apoderados judiciales, alegó que la Asamblea impugnada adolece de nulidad absoluta, por ser violatoria de la Ley de Propiedad Horizontal y del Documento Constitutivo del Edificio Centro Plaza, fundamentado en las siguientes razones:
- Que no fue asentada su Acta en el Libro de Asambleas de Condominio, ni suscrita por los concurrentes, tal como lo preceptúa la parte in fine del artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, tal como se desprende de la inspección judicial practicada por el Juzgado Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial el día 29 de julio de 2005. Señalaron que dicha violación del artículo 24 eiusdem afecta de nulidad absoluta a la Asamblea y la hace susceptible de ser impugnada a tenor de la previsión legal contenida en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal y así piden sea declarado por el Tribunal.
Al respecto los apoderados judiciales de la accionada afirmaron que en la celebración de la Asamblea estuvo presente el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, el cual dejó constancia por vía de inspección judicial de lo tratado en la Asamblea, por lo cual no es susceptible de ser impugnada ni adolece de nulidad.
Este Tribunal observa que la norma invocada por la parte actora para fundamentar su alegato, dispone que de toda Asamblea se levantará Acta que se estampará en el Libro de Acuerdos de los propietarios, suscrita por los concurrentes. No comparte este Tribunal las razones por las cuales la parte demandada afirma que no puede declararse la nulidad de la Asamblea, indicando que dicha acta estaba siendo levantada por un Tribunal, pues la obligación de levantar el acta corresponde al Secretario o cualquier otro funcionario que se designe en la Asamblea para cumplir con dichas funciones, y luego estamparla en el Libro de Actas. El Tribunal constituido en la celebración de la Asamblea levanta su propia acta, y ello no exhime a los propietarios reunidos en Asamblea a levantar la que ordena la Ley y transcribirla en el respectivo Libro. Sin embargo, no prevé la ley especial ninguna sanción cuando deje de cumplirse con dicha actuación, que en todo caso serviría como un medio de prueba de que la Asamblea se celebró y en este procedimiento ambas partes han convenido en ese hecho, más no es una formalidad esencial cuyo incumplimiento ocasionaría su nulidad, por lo que mal puede este Tribunal declarar nula dicha Asamblea basado en dicha omisión; aunado al hecho de que de las pruebas analizadas anteriormente se constató que actualmente el acta levantada por el Juzgado Vigésimo de Municipio durante la celebración de la Asamblea, se encuentra estampada en el Libro de Actas de Asamblea de Propietarios de la Comunidad de Propietarios del Centro Plaza, bajo los folios 173 al 200 y nuestra legislación no contempla ningún lapso de caducidad para que se asiente el Acta en el Libro, luego de celebrada la Asamblea, así como tampoco se estableció en el Documento de Condominio del Edificio Centro Plaza.
En consecuencia, no es susceptible de nulidad la Asamblea impugnada por falta de asiento en el Libro de Actas. Así se decide.
- Que no cumple con los requisitos establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal y en el Documento de Condominio del edificio, para tomar los acuerdos correspondientes. Invocaron el artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal y el artículo 6.14 del Documento de Condominio, relacionados con la consulta a los propietarios del inmueble sobre los asuntos que deben someterse a su consideración. Indicaron que no debe confundirse aquellos casos en que es necesaria una segunda consulta con la segunda convocatoria para Asamblea realizada a través de la prensa nacional.
Con relación a este alegato, la parte demandada indicó que dicho sistema sólo puede realizarse cuando se somete a la Asamblea cualquier tema relacionado con la administración y conservación de las cosas comunes, conforme a lo ordenado en el artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal. Que la materia sobre la cual versó la Asamblea no está relacionada con lo pautado en el artículo 22 eiusdem. Que lo tratado en la Asamblea se fundamenta en el Documento de Condominio y el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual ordena que la elección de la Junta Condominio (en su caso Junta de Propietarios) sea competencia de la Asamblea de Propietarios, y es ésta la única que puede nombrar la Junta de Propietarios o Condominio; por ello la Asamblea eligió a la Junta conforme a la Ley. Y el artículo 18 de la misma Ley excluye las consultas como modo de deliberación y decisión para la elección de la Junta de Propietarios, otorgándole esa facultad a la Asamblea.
Del anterior planteamiento, se evidencia que la parte actora cuestiona la forma en que se constituyó la Asamblea que impugna, por cuanto fue realizada una segunda convocatoria para su celebración ante la falta de quórum en la primera oportunidad para la cual fue convocada. Que en base a ello es nula por cuanto se incumplió el artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal y el artículo 6.14 del Documento de Condominio, relacionados con la consulta a los propietarios del inmueble sobre los asuntos que deben someterse a su consideración.
Ahora bien, según lo dispuesto en el Artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, la Junta de Condominio (Junta de Propietario, para el caso de marras), será designada por la Asamblea de Copropietarios y no contempla dicha Ley alguna otra disposición que indique que esta atribución puede ser ejercida también por una institución diferente a la Asamblea, como la Consulta a la que se refiere la parte actora.
Por otra parte, analizado el Documento de Condominio del Edificio Centro Plaza, se constató que éste no contempla alguna norma al respecto, y la disposición aludida por la parte actora reproduce la de la Ley, pues el artículo 6.14 se refiere a la forma de efectuar las consultas a los propietarios sobre los asuntos que conforme a la Ley de Propiedad Horizontal y al Documento de Condominio deben someterse a su consideración y estos asuntos no son otros que los relacionados con lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los propietarios o a algunos de ellos. Igualmente dicha disposición convencional remite a los artículos 21 y 22 de la Ley de Propiedad Horizontal, normas que se refieren a la realización de actos tendientes a la administración y conservación de las cosas comunes; y a su vez la última norma referida indica que a falta de disposición en el documento de condominio, se aplicará lo dispuesto en los artículos siguientes, en los cuales se reglamentan las instituciones de la consulta y la Asamblea realizadas para someter a la decisión de los propietarios (Consulta) y a la deliberación de la Asamblea, los asuntos a los que se refiere el Artículo 22 eiusdem, que no son otros que “lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los apartamentos”…
En conclusión, tenemos que las disposiciones que invoca el accionante como violadas, se refieren a asuntos concernientes a la administración y conservación de las cosas comunes, tal como lo sostiene la parte demandada. Y la Asamblea convocada y celebrada de la forma en que ya se ha dicho, no fue con el objeto de tratar de los referidos asuntos, sino para designar la Junta de Propietarios para el período 2005-2006. En consecuencia, no puede haber violación de las disposiciones indicadas, de la Ley o del Documento de Condominio, cuando no están los propietarios obligados a utilizar la consulta, sino que la atribución de elegir a la Junta de Condominio está conferida por Ley a la Asamblea de Propietarios, tal como se realizó. Aunado a ello, se evidencia que la convocatoria para su celebración se hizo con la suficiente antelación y la debida publicidad para que los propietarios del Centro Plaza tuvieran conocimiento de su constitución y del punto a tratar.
- También afirmó la parte actora que no obstante lo previsto en la Ley de Propiedad Horizontal y que la votación debía realizarse en forma uninominal, tal como se expresó en la convocatoria, en la Asamblea celebrada el 18 de julio de 2005 se tomaron decisiones con porcentajes distintos a los debidos o requeridos, cometiéndose la irregularidad de que copropietarios de determinados inmuebles votaron más de una vez por ser varios los copropietarios del mismo inmueble y que cada inmueble da derecho a un voto, independientemente del número de personas que sean sus dueños.
Al respecto, la parte accionada afirmó que además de imprecisa, dicha pretensión es falsa, ya que de la revisión de las boletas de votación se evidencia que algunos copropietarios votaron en más de una ocasión, pero no por el mismo inmueble, sino en representación de otro, ya que como lo disponía la convocatoria, era permitido hacerse representar en la Asamblea por otro copropietario.
De la exposición de la parte actora se evidencia su cuestionamiento a que en la Asamblea celebrada el 18 de julio de 2005 se tomaron decisiones con porcentajes distintos a los debidos o requeridos, no obstante lo previsto en la Ley de Propiedad Horizontal.
En primer lugar observa el Tribunal que la Ley de Propiedad Horizontal no contiene alguna disposición que trate sobre las Asambleas de Propietarios que tengan por objeto designar la Junta de Condominio o de Propietarios, como en este caso sometido a decisión, y en consecuencia, tampoco dispone sobre el quórum requerido para designar a dicha Junta en Asamblea. Ni del examen del Documento de Condominio del Centro Plaza, se evidenció alguna norma al respecto.
No obstante ello, considera este órgano jurisdiccional que puede aplicarse por analogía el porcentaje previsto en el artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal, en relación al quórum requerido para la consulta a los propietarios sobre los asuntos concernientes a la administración y conservación de las cosas comunes a todos o a algunos de los propietarios, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 24 de la misma Ley.
Así tenemos que según lo prevé el primer artículo indicado, en la primera consulta, los acuerdos se tomarán por mayoría de los propietarios interesados que representen por lo menos dos tercios del valor atribuido a la totalidad del inmueble o de los apartamentos correspondientes. Y en caso de una segunda consulta, se aprobará la proposición consultada, siempre que la Ley no exija unanimidad, con el voto favorable de los que representen más de la mitad del valor atribuido a los apartamentos cuyos propietarios hubieren hecho llegar su voluntad al administrador.
También a dicha norma remite el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, cuando trata sobre el quórum requerido para deliberar en Asamblea sobre los mismos asuntos ya señalados. A tales efectos indica este artículo que la Asamblea de los propietarios no puede deliberar sin la presencia de todos los interesados, a menos que conste en forma fehaciente que todos han sido invitados a la reunión con tres (3) días de anticipación, por lo menos. Igualmente prescribe que si a la asamblea no concurriere un número de propietarios suficiente como para tomar el acuerdo correspondiente, se procederá a realizar una nueva consulta por los medios indicados en el artículo 23 y la decisión se tomará por la mayoría establecida en el primer aparte del mismo, es decir por el voto favorable de los que representen más de la mitad del valor atribuido a los apartamentos cuyos propietarios hubiesen hecho llegar su voluntad al administrador dentro de los ocho días siguientes a la segunda consulta hecha al último interesado.
Así como no regula la Ley de Propiedad Horizontal lo relativo a cualquier Asamblea realizada por la comunidad de propietarios distinta a las que tratan sobre los asuntos contenidos en el artículo 22 de dicha Ley, como en este caso, que fue sólo para elegir a la Junta de Propietarios para un período determinado, tampoco indica la Ley cuántas veces se debe convocar a estas Asambleas, en caso de que en la primera no haya habido el quórum requerido para tomar las decisiones. Por ello, ante la falta de quórum para celebrar la Asamblea Extraordinaria en la primera oportunidad fijada, nada impedía a la Junta de Propietarios del Edificio Centro Plaza, realizar una segunda convocatoria para su celebración en una oportunidad posterior, pues lo importante es que se hiciera con la debida antelación y la publicidad que ordena la Ley para otras Asambleas, como las que ya se han dicho anteriormente, es decir con por lo menos tres (3) días de anticipación a la celebración y publicada en un periódico de circulación nacional.
Por tales razones y en aplicación analógica de lo dispuesto en los artículos 23 y 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, de los cuales se interpreta que en caso de una segunda consulta, los acuerdos sometidos a consideración se tomarán con el voto favorable de los propietarios que representen más de la mitad del valor atribuido a los apartamentos cuyos propietarios hubiesen hecho llegar su voluntad al administrador, este órgano jurisdiccional considera que en la segunda oportunidad fijada en la convocatoria, en la cual efectivamente se celebró la Asamblea el 18 de julio de 2005, los asambleístas del Edificio Centro Plaza podían tomar decisiones con el voto favorable de los propietarios que representaran más de la mitad del valor de las alícuotas atribuidas a los inmuebles cuyos propietarios asistieron a la Asamblea, ya fuera por sí mismos o representados. Así se establece.
En cuanto a la controversia planteada, se observa que los apoderados judiciales de la parte actora sostuvieron que no obstante que la votación se realizaría de forma uninominal, el día de la celebración de la Asamblea se tomaron decisiones con porcentajes distintos a los debidos o requeridos y que propietarios de determinados inmuebles votaron más de una vez por ser varios los copropietarios del mismo inmueble. Dichos apoderados no indicaron con precisión cuáles fueron los propietarios a quienes se les imputó más de un voto por el mismo inmueble, pues de la extensa relación hecha en el libelo, no se evidencia tal irreguralidad.
Sin embargo, ante esta imputación, la parte demandada afirmó que de la revisión de las boletas de votación se evidencia que algunos copropietarios votaron en más de una ocasión, pero no por el mismo inmueble, sino en representación de “cualquier otro inmueble”. Con esta afirmación, los apoderados judiciales de la demandada admitieron el hecho de que efectivamente hubo propietarios que votaron en más de una oportunidad; afirmando además un nuevo hecho en justificación de lo imputado por el accionante, al indicar que las personas que votaron en más de una ocasión lo hicieron por otro inmueble y que ello se evidenciaba de las boletas de votación y de la inspección judicial antes referida.
Correspondía a la parte demandada probar lo afirmado por sus apoderados judiciales en el sentido de que los propietarios que votaron en más de una ocasión lo hicieron no sólo por el o los inmuebles de los cuales eran propietarios, sino que lo hicieron además en representación de otro propietario; cuestión que no probaron, pues las señaladas boletas de votación no fueron acompañadas al expediente.
En consecuencia, ante el hecho admitido de que algunos propietarios votaron en más de una ocasión, sin que se demostrara que lo hacían por su propio inmueble y/o en representación de cualquier otro propietario, debe este Tribunal declarar que el registro de la votación de los asistentes o representados a la Asamblea celebrada el día 18 de julio de 2005, fue realizado de forma irregular, no habiendo certeza de cuál es realmente el porcentaje de votación de las alícuotas presentes o representados en dicha Asamblea y mucho menos de quiénes votaron favorablemente al punto debatido.
En cuanto al quórum requerido para aprobar el punto único sometido a consideración de la Asamblea, esto es la elección de la Junta de Propietarios para el período 2005-2007, se evidencia de los recaudos anexos a la inspección judicial realizada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, que asistieron o estuvieron representados en la Asamblea un número de propietarios que constituían la alícuota del 59.1900 del valor total del Edificio, porcentaje éste que no fue registrado en el Acta levantada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Si tomásemos como cierto el porcentaje de propietarios asistentes o representados a la Asamblea y el de resultados de la votación por la Junta de Propietarios propuesta, reflejados en los listados anexados al expediente de la inspección judicial referida, tendríamos que votó un porcentaje mayor al que estaba presente o representado en la Asamblea, pues los resultados arrojan una votación de más del 70%, cuando los asistentes alcanzaban una alícuota de (59.1900%), de lo cual se evidencia que votaron más propietarios de los que estuvieron presentes o representados en la Asamblea, tal como lo afirmó la parte actora en el libelo.
Como se señaló precedentemente, la Ley de Propiedad Horizontal prevé, que para los asuntos que afecten al régimen de propiedad horizontal, deben tomarse los acuerdos en base a determinadas mayorías. Si no existen estas mayorías, o si se toma el acuerdo computando votos que no debían computarse, dicho acuerdo estará viciado. Tal es el acuerdo que se impugnó en este procedimiento, que como ya se indicó, fue tomado computando más votos de los propietarios presentes o supuestamente representados en la Asamblea. Sería necesario considerar en primer lugar, si los votos nulos o viciados afectan a la mayoría necesaria para aprobar la decisión que se tomó, en cuyo caso la decisión sería nula; y en segundo lugar, que el número de votos nulos no afecte a la mayoría exigida por el Documento de Condominio o por la Ley, en tal supuesto debe considerarse el acuerdo como válido.
En el presente caso, no es posible para este Tribunal determinar fehacientemente cuál fue la votación total y de ésta, sacar los votos nulos o viciados, para establecer si a pesar de éstos, el acuerdo tomado debe considerarse válido, pues como ya se dijo, aunque la parte demandada alegó que de la revisión de las boletas de votación se evidenciaba que algunos copropietarios votaron en más de una ocasión, pero no por el mismo inmueble, sino en representación de “algún otro inmueble”, las alegadas boletas de votación no fueron traídas al proceso, por lo que es imposible para este Juzgado verificar si a pesar del vicio detectado, podría considerarse válido el acuerdo tomado, por haber votado a favor de la designación de la nueva Junta de Propietarios más de la mitad del valor atribuido a los apartamentos cuyos propietarios estuvieron presentes o representados en la Asamblea. En consecuencia, resulta forzoso para este Juzgado declarar que la votación para la elección de la Junta de Propietarios no se realizó de conformindad a lo previsto en la Ley de Propiedad Horizontal y en el Documento de Condominio del Edificio Centro Plaza. Así se declara.
- Otra de las razones esgrimidas por el actor para impugnar la Asamblea referida está basada en que no se cumplió con el mandato legal según el cual las consultas a los propietarios sobre los asuntos que deben someterse a su decisión, así como que las respuestas de los propietarios se hagan por escrito. Ni con el mandato legal según el cual el administrador comunicará por escrito a todos los propietarios el resultado de la votación, asentará los correspondientes acuerdos en el Libro de Acuerdos de los propietarios y conservará los comprobantes de las consultas dirigidas y de las respuestas recibidas, tal como lo preceptúa el artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal. Señalaron que dichas violaciones del artículo 23 eiusdem afectan de nulidad absoluta a la Asamblea referida y la hace susceptible de ser impugnada, a tenor del artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal y así pidieron fuera declarado por el Tribunal.
Con relación a este hecho, la parte demandada alegó que el sistema de consulta escrita a los propietarios sólo puede realizarse cuando el tema a someter a su consideración es el relativo a la administración y conservación de las cosas comunes y que el punto tratado en la Asamblea fue conforme al Documento de Condominio y al artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. Que por ello se realizó primera y segunda convocatoria para elegir en Asamblea a la Junta de Propietarios.
Ya anteriormente este Tribunal estableció que la designación de la Junta de Condominio o de Propietarios es potestad de la Asamblea de Propietarios y que no es aplicable la institución de la consulta, que sólo es pertinente para los casos previstos en el artículo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal. En consecuencia, si no es aplicable la consulta para la elección de los miembros de la Junta de Condominio o de propietarios, no puede haber violación de la Ley, si dicha consulta no se hizo en la forma legalmente prevista, pues no son aplicables al presente caso las disposiciones que regulan la consulta. Así se decide.
Ahora bien, tal como quedó sentado precedentemente, la votación de los propietarios asistentes o representados a la Asamblea Extraordinaria de Propietarios del Edificio Centro Plaza, celebrada el 18 de julio de 2005, no se registró adecuadamente; y visto que no hay certeza jurídica del quórum de votación a favor de la Junta de Propietarios propuesta, debe declarar este Tribunal que la designación de la Junta de Propietarios antes referida se hizo de forma ilegal, pues no hay constancia fehaciente en autos de que haya sido designada con el voto favorable de los propietarios que representaran más de la mitad del valor atribuido a los inmuebles del Edificio Centro Plaza, cuyos propietarios estuvieron presentes o representados en la Asamblea.
En consecuencia, visto que dicha designación fue el punto único sometido a la consideración de la Asamblea, debe este Juzgado declarar procedente la impugnación interpuesta por el ciudadano MANUEL DA SILVA TABIN, contra la Asamblea General Extraordinaria de Propietarios del Edificio Centro Plaza, celebrada el 18 de julio de 2005.
En cuanto al punto segundo del petitorio contenido en el libelo, este Juzgado observa que la consecuencia esperada por el demandante a causa de la procedencia de la impugnación del punto único tomado en la Asamblea celebrada el 18 de julio de 2005, no es posible concedérsela, pues como ya se dijo anteriormente, dicha Asamblea fue debidamente convocada y válidamente constituida, por tanto no puede reputársele como si jamás se hubiese efectuado. En cuanto a lo solicitado en el punto tercero, relativo a que se dejen sin efecto las resoluciones y decisiones tomadas por la Junta de Propietarios designada en la Asamblea del 18-07-2006, considera este órgano jurisdiccional improcedente dicha petición por haber sido realizada en forma genérica, y de acordarla pudieran violarse derechos de terceros y hasta de la misma comunidad de propietarios del cual el accionante forma parte; más aun cuando la Ley de Propiedad Horizontal permite que bajo ciertas condiciones de urgente necesidad, cualquier propietario pueda ejecutar por sí solo actos de conservación y administración en el inmueble de cuya comunidad es integrante.
Con fundamento en las consideraciones explanadas en el cuerpo del presente fallo, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de NULIDAD DE ASAMBLEA interpuesta por el ciudadano MANUEL DA SILVA TABIN contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO CENTRO PLAZA; y en consecuencia se declara inválido y sin ningún efecto jurídico el ÚNICO PUNTO deliberado y aprobado en dicha Asamblea, como lo fue la elección de la Junta de Propietarios para el período 2005-2007.
No hay condenatoria en costas, por cuanto a la parte actora no se le concedió todo cuanto solicitó en el libelo, a tenor de lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
De conformidad a lo dispuesto en los Artículos 247 y 248 ejusdem, publíquese y regístrese. Por cuanto se publica dentro del lapso legalmente previsto, no es necesaria su notificación a las partes.
Este órgano jurisdiccional deja constancia que el presente juicio se sustanció por los trámites previstos para el procedimiento ordinario, por cuanto limine litis se constató que la Asamblea impugnada no se refería a las celebradas para deliberar sobre los asuntos a que se refiere el artículo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal. Por tanto consideró este Tribunal que no era aplicable el procedimiento breve al cual remite el artículo 25 eiusdem.
Dada, firmada y sellada a los veintiséis (26) días del mes de octubre de dos mil seis (2006), en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 196º de la Independencia y 147º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

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ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
LA SECRETARIA TITULAR,
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Abg. VIOLETA RICO CHAYEB

En esta misma fecha (26-10-2006), siendo las ( ) horas de la mañana, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA,

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Abg. VIOLETA RICO CHAYEB