TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUSNCRIPCION JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: TIRSA GUILLERMINA SEGURA IBARRA Y ELISA SEGURA PADUA, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros 3.085.309 y 3.317.588, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: EDWING TORBELLO DIAZ, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 58.449.

PARTE DEMANDADA: BLANCA ROSA BRITO DE DIAZ, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 6.042.577.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: GUSTAVO JOSE RUIZ GONZALEZ, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 9.978.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

Se inició el presente juicio por demanda incoada por el abogado EDWING TORBELLO DIAZ, quien en su carácter de apoderado judicial de las ciudadanas TIRSA GUILLERMINA SEGURA IBARRA Y ELISA SEGURA PADUA, demandó a BLANCA ROSA BRITO DE DIAZ, al cumplimiento del contrato suscrito en fecha 12 de septiembre de 2.003, el cual tuvo por objeto un inmueble distinguido con el numero 22, ubicado en el Edificio Los Maristas, situado en el callejón Los Maristas, del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda.
La causa inicialmente fue tramitada ante el Juzgado Segundo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, quien dictó sentencia definitiva declarando sin lugar la demanda.
La decisión dictada por el Juzgado Segundo de Municipio, fue apelada por la actora, siendo asignado el conocimiento de dichas actuaciones al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de ésta Circunscripción Judicial, quien actuando como alzada, mediante sentencia interlocutoria, repuso la causa al estado de dar contestación a la demanda.
Visto que el Juez Titular del Juzgado Segundo de Municipio, se inhibió de seguir conociendo la causa, dada su emisión de opinión al fondo de lo controvertido, le fue asignado el conocimiento de la misma, previa la distribución de ley, a este Juzgado, quien una vez avocado a su conocimiento y en resguardo del derecho a la defensa consagrado constitucionalmente ordenó la notificación de la parte demandada y fijó la oportunidad para que tuviera lugar la contestación a la demanda, de acuerdo con lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 3 de julio de 2006, compareció oportunamente la parte demandada, debidamente asistida de abogado y consignó escrito en el cual impugnó las actuaciones realizadas por el apoderado actor, promovió cuestiones previas, contestó la demanda e intentó reconvención contra la actora.
Por auto de fecha 4 de julio de 2006, se admitió la reconvención intentada
En fecha 7 de julio de 2006, compareció la actora reconvenida y consignó escrito en el cual promovió la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y dio contestación a la reconvención intentada en su contra.
Abierto a pruebas el procedimiento, ambas partes hicieron uso de tal derecho.
Llegada la oportunidad de dictar su decisión este Juzgado procede a hacerlo en base a las consideraciones siguientes:
PUNTO PREVIO
DE LA IMPUGNACION DE LAS ACTUACIONES EFECTUADAS POR EL APODERADO ACTOR
Respecto a la impugnación de las actuaciones realizadas en el presente proceso, por el abogado Edwin Torbello Díaz, formulada por la parte demandada en la oportunidad de comparecer ante este Juzgado, en base al alegato de que las ciudadanas TIRSA GUILLERMINA SEGURA IBARRA Y ELISA SEGURA PADUA, no son las actuales propietarias del inmueble, que fue objeto de la demanda, este Tribunal desecha tal impugnación por improcedente, pues, tal defensa viene referida a lo que la doctrina califica como falta de cualidad, que es la identidad del sujeto que propone o contra quien se propone la pretensión y aquel a quien la ley atribuye el derecho de proponerla, defensa ésta que debía ser alegada expresamente por la demandada con las defensas de fondo, para que pueda surgir en el Juzgador la obligación legal de pronunciarse al respecto.
En el caso de marras, el abogado Edwing Torbello Díaz, actúa en representación de las ciudadana Tirsa Guillermina Segura y Elisa Segura y de una lectura al poder conferido, se evidencia que el mismo es un poder GENERAL para la defensa y representación de la actora, en todos los asuntos judiciales o extrajudiciales que se le presenten, asimismo, se constata de las actas del expediente que la tacha de falsedad que fue intentada contra dicho instrumento fue dejada sin efecto por el Juzgado que repuso la causa.
No obstante lo anterior, aún cuando no fue alegada por la parte demandada, la falta de cualidad de la actora, para intentar el juicio, es oportuno señalar, que la condición de propietaria que ostenta la parte actora sobre el inmueble objeto de la demanda, se constata del instrumento aportado a los autos, el cual aparece Registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 20 de diciembre de 1.999, bajo el Nº 48, Tomo 8, Protocolo Primero y el instrumento autenticado por ante la Notaría Pública de Barquisimeto, en fecha 22 de marzo de 2004, bajo el Nº 37, Tomo 35, contentivo de la dación en pago, efectuada por las ciudadanas Elisa Segura Padua y Tirsa Guillermina Segura, en modo alguno puede enervar los efectos del instrumento que las acredita como propietarias, toda vez, que de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.924 del Código Civil, el documento que no ha sido registrado no produce efectos contra terceros. Así se establece.
En razón a lo antes expresado, la impugnación planteada no debe prosperar. Así se decide.
DE LA REPOSICION DE LA CAUSA
En relación a lo expuesto por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, en el cual manifiesta su preocupación al Tribunal, respecto al trámite procesal que se le está dando al juicio, pues la presente causa ya fue objeto de una reposición por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por no haberse dado apertura al acto de contestación a la demanda, en su debida oportunidad procesal, tomando en consideración el criterio jurisprudencial plasmado en la sentencia de fecha 20 de febrero de 2003, conforme a la cual, el proceso debió tener una mecánica procedimental distinta, respecto a la conducta que debía asumir el demandado en la contestación de la demanda, previa apertura por parte del Tribunal del acto de contestación, por tanto, al no fijarse dicho acto, estamos ante la Posibilidad de una nueva reposición, el Tribunal observa:
No existe, en criterio de quien aquí sentencia, riesgo alguno de reposición de la causa, por no haberse dado apertura al acto de contestación a la demanda, toda vez que la presente causa, por tratarse de una acción derivada de una relación arrendaticia, se está tramitando por el procedimiento especial previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al cual no lo es aplicable el criterio sostenido en la sentencia citada.
En ese sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 26 de junio de 2006, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondon Haaz, en relación al procedimiento previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dejó establecido lo siguiente:” En criterio de la Sala, el articulo que se citó no impone el cumplimiento con alguna formalidad esencial al acto de contestación de la demanda, pues sólo exige al demandado que cumpla con el deber de que oponga, conjuntamente con las defensas de fondo, las cuestiones previas a que se refiere el Código de Procedimiento Civil, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva.
La situación varía cuando se trata de una materia distinta a la inquilinaria, y deba seguirse el procedimiento por los trámites del juicio breve (artículo 884 del Código de Procedimiento Civil). En tal supuesto sí se requiere la realización de un acto donde participan las partes y el juez; el demandado tiene el derecho de plantear verbalmente las cuestiones previas y el demandante de oponerse a ellas, también verbalmente. Esa interacción requiere que el tribunal fije una hora, del segundo día siguiente a la citación, para que tenga lugar la contestación. En consecuencia, el demandante y el demandado tienen la carga de presentarse a esa hora, y pasada ésta, precluirá la oportunidad para la contestación, el alegato de las cuestiones previas y la oposición a éstas, si fuere el caso”.
DE LA CUESTION PREVIA PROMOVIDA POR LA PARTE DEMANDADA
Como quiera que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es la ley especial que rige la materia, dispone que las cuestiones previas sean decididas en capitulo previo a la sentencia definitiva, este Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 35 de la citada norma, procede en primer lugar a decidir la Cuestión Previa contenida en el artículo 346 ordinal 6° del Código de procedimiento Civil, promovida por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda.
Al respecto se observa que alegó la parte demandada textualmente lo siguiente:
Omissis “... contenida en el ordinal sexto (6°) por haberse acumulado en el presente proceso dos (2) pretensiones que se excluyen mutuamente…
Se opone la cuestión previa contenida en el ordinal sexto (6°) por haberse acumulado en el presente proceso dos (2) pretensiones que se excluyen mutuamente, que son contrarias entre sí y cuyos procedimientos son incompatibles entre sí, en efecto:
La acción intentada en mi contra por las ciudadanas TIRSA GUILLERMINA SEGURA IBARRA y ELISA SEGURA PADUA por intermedio de su apoderado judicial, abogado EDWING TORBELLO DIAZ, todos identificados en autos, fue señalada en el libelo de la demanda como CUMPLIMIENTO DEL CONVENIMIENTO”..
El auto de admisión de la demanda, de fecha 28 de julio de 2004, establece entre otras cosas “.a la demanda que por cumplimiento de contrato incoaren en su contra”
El Juzgado cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en sentencia interlocutoria (Apelación), entre otras cosas estableció: con motivo del juicio,”…MOTIVO. RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO…”
Evidenciándose de lo antes expuesto una acumulación de dos pretensiones incompatibles para que sean resueltas en este mismo proceso y menos aun que establezca en el auto de fecha 13 de junio de 2006, que …El presente juicio se substanciará de acuerdo a los trámites del procedimiento breve, establecido en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de una acción derivada de una relación arrendaticia, todo ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”.
Para decidir el tribunal observa:
No existe, en el caso bajo examen, la acumulación aducida por la parte demandada, toda vez, que el supuesto de hecho previsto en el artículo, 78 del Código de Procedimiento Civil, está referido a la acumulación de pretensiones, efectuadas por el actor en el libelo de la demanda, que; en modo alguno guarda relación con la calificación que de determinada acción efectúa el juzgador.
En el caso sub iudice, de una lectura al libelo de la demanda, se observa que lo pretendido por la parte actora, es obtener por parte de la demandada el cumplimiento de un contrato que calificó de convenimiento y fue aportado a los autos como instrumento fundamental de su demanda, de tal manera que la acción pretendida en el caso que nos ocupa es una acción de cumplimiento de contrato, razón por la cual se hace forzoso desechar la cuestión previa promovida, por improcedente. Así se decide.
Sin embargo, considera quien aquí sentencia oportuno indicar, que de una lectura al instrumento fundamental de la demanda, se desprende con meridiana claridad, que el negocio jurídico allí plasmado, no es precisamente un convenimiento, toda vez que, para que exista convenimiento es requisito indispensable, la existencia de un juicio previo, ante el cual el accionado reconozca o se allane a lo pretendido por el actor.
En ese aspecto, nuestra norma adjetiva, regula la figura del convenimiento en el artículo 263, que ha sido definido por la doctrina como la declaración unilateral de voluntad del demandado, por la cual éste se aviene o conforma con la pretensión del actor, contenida en la demanda, sin necesidad del convenimiento de la parte contraria.
En el caso de marras, se evidencia del instrumento autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésimo Primera del Municipio Libertador, en fecha 12 de septiembre de 2003, que la voluntad de las partes que hoy componen el presente juicio, por intermedio de sus mandantes, fue de resolver de mutuo acuerdo el contrato de arrendamiento que les vinculaba, el cual tuvo por objeto el apartamento distinguido con el Nº 22, ubicado en el Edificio Los Maristas. Así se decide.
De tal manera, que de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de procedimiento Civil, concluye quien aquí sentencia, que la intención de los otorgantes en el instrumento tantas veces citado, fue la de realizar una transacción de naturaleza extrajudicial. Así se establece.
DEl FONDO
Decidida como fue la Cuestión Previa invocada por el apoderado judicial de la parte demandada, el Tribunal procede a decidir el fondo de la presente causa y en tal sentido observa que el mérito de la misma quedó centrado en la pretensión de la parte actora, quien demandó a la ciudadana Blanca Rosa Brito de Díaz, al cumplimiento de la transacción celebrada en fecha 12 de septiembre de 2003 y en tal sentido adujo que Constaba de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Chacao del Estado Miranda, que sus representadas son propietarias del un Edificio denominado Maristas, ubicado en el Callejón Los Maristas, con Avenida Francisco de Miranda, en Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda.
Que asimismo constaba de documento autenticado ante la Notaría Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 12 de septiembre de 2003, que la señora Blanca Rosa Brito de Díaz, representada por el abogado Álvaro David Lozada Manzo, convino en primer lugar en dar por resuelto el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 12 de marzo de 1.988, en entregar el inmueble en un plazo de cinco (5) días continuos y en pagar la suma de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000) por concepto de daños y perjuicios, dentro de los primeros cinco (5) días a la afirma del convenimiento.
Adujo que la señora Blanca Rosa Brito de Díaz, incumplió el contrato suscrito, dado que no hizo entrega del inmueble ni pagó lo estipulado por daños y perjuicios.
En razón de ello, la demandó al cumplimiento del contrato o que en su defecto así el Tribunal lo declare y que en consecuencia proceda a la entrega del inmueble signado con el número 22 de las Residencias Maristas, ubicado en el Callejón Los Maristas del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, libre de bienes y personas y en pagar la suma de doscientos mil bolívares por daños y perjuicios convenidos.
Frente a las alegaciones de la parte actora, compareció la parte demandada en tiempo oportuno y negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, la demanda intentada en su contra y afirmó que no es cierto que ella haya dado su consentimiento para celebrar el convenio cuyo cumplimiento se demanda, por cuanto el abogado Álvaro David Lozada Manzo, no estaba autorizado para ello y en la forma que se otorgó.
Adujo que el poder que le otorgó al abogado antes citado, fue revocado el día 10 de septiembre de 2003 y este fue notificado de tal revocatoria.
En consecuencia, rechazó y contradijo que su persona haya convenido en dicho documento y su contenido en todas y cada una de sus partes, en especial:
1.- En dar por resuelto el contrato de arrendamiento suscrito ante la Notaría Pública Trigésima Octava de Municipio Libertador, el 12 de marzo de 1998, bajo el Nº 88, Tomo 16.
2.- En entregar el inmueble en un plazo se cinco (5) días continuos contados a partir de la firma del convenio, totalmente desocupado de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.
3.- En pagar la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000) por concepto de daños y perjuicios, dentro de los primeros cinco (5) días siguientes a la firma del convenio.
4.- En fijar una supuesta cuantía de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000)
Sostuvo que el documento donde se celebró el supuesto convenio, mas una transacción que un convenio, adolece de vicios de nulidad, que este documento adolece del vicio del consentimiento, por cuanto en ningún momento autorizó al abogado Álvaro David Lozada Manzo, para celebrar dicho contrato.
Que el poder fue otorgado para defender acciones, derechos e intereses, con motivo del juicio que por resolución de contrato, intentaron las propietarias del Edificio Residencias Los Maristas, que el consentimiento fue dado en forma específica para actuar en el juicio de resolución de contrato.
Ahora bien, en materia Civil, las normas que establecen la dinámica a seguir por las partes para poder vencer en el proceso, está contenida en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
El precepto que se desprende de dichas normas se reduce a la necesidad de que quien alega la existencia de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o hecho extintivo de la obligación.
Es decir, que corresponde al accionante la carga de la prueba de los hechos constitutivos que sirvan de fundamento de su pretensión y al demandado corresponde probar aquellos hechos extintivos o modificativos que sirvan de fundamento a su excepción.
En base a los postulados anteriormente citados este Tribunal procede al análisis de todas y cada una de las probanzas aportadas a los autos y en tal sentido observa:
La parte actora, invocó el merito que se desprende del instrumento autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 12 de septiembre de 2003, anotado bajo el N° 17, Tomo 24 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, del cual emana la obligación cuyo cumplimiento pretende la actora y al cual se le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil, no obstante haber alegado la parte demandada la nulidad del mismo, en base al argumento de que el poder con que actuó el abogado Álvaro David Lozada, había sido revocado por ella tres días antes de la celebración del mencionado contrato, nulidad que en criterio de quien aquí juzga no es procedente por las razones que mas adelante se explanan.
Promovió el mérito del poder conferido ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 21 de agosto de 2003, al cual esta juzgadora le asigna pleno valor probatorio, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil, desprendiéndose del citado instrumento, las facultades expresas que le fueron conferidas al abogado Álvaro David Lozada, por la parte demandada, ciudadana Blanca Rosa Brito de Díaz, entre ellas, la facultad expresa de transigir, bien sea en sede administrativa, judicial o extrajudicial.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, Blanca Rosa Brito de Díaz, promovió el mérito del contrato de arrendamiento celebrado entre la parte actora y la parte demandada, hecho que no forma parte de lo que ha sido controvertido en el presente juicio. Así se decide.
Promovió copias fotostáticas certificadas de Consignaciones efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondientes a los meses que van desde el mes de enero de 2000 al mes de mayo de 2005, que no obstante tener el pleno valor probatorio que les asigna el artículo 1.360 del Código Civil, nada abonan al presente juicio, pues la existencia de la relación arrendaticia que vinculó a las partes, a partir del mes de marzo de 1.998 a septiembre de 2003, en ningún momento forma parte de lo controvertido en la secuela del juicio y el sólo hecho de consignar ante un tribunal no constituye prueba fehaciente de la existencia de los elementos constitutivos del contrato, que por tratarse de un contrato consensual y bilateral, como lo es el contrato de arrendamiento, tiene necesariamente que formarse con la manifestación de las voluntades, que de manera recíproca resulten obligadas por virtud del referido vínculo jurídico. La consignación demuestra la voluntad de una sola de las partes, no emana de ella el concurso de la voluntad del arrendador. Así se establece.
A los fines de demostrar que la parte actora ya no es la propietaria del inmueble objeto de la presente demanda, promovió el mérito que se desprende del instrumento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, Estado Lara, en fecha 22 de marzo de 2004, bajo el Nº 77, Tomo 35 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, cuya valoración fue efectuada en el texto del presente fallo, desechándose por tanto, la defensa esgrimida por la parte demandada, respecto a que las ciudadanas Elisa Segura y Tirsa Guillermina Segura no son las propietarias del inmueble objeto de la demanda, por las razones anteriormente expresadas. Así se decide
Promovió en copia fotostática certificada las actuaciones contenidas en el cuaderno de tacha llevado ante el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con el objeto de demostrar la nulidad de las actuaciones realizadas por el representante legal de la parte actora, que no obstante tener pleno valor probatorio, nada abonan a su favor, en ese aspecto, pues la tacha intentada fue dejada sin efecto por la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial y no se ejerció contra el poder aportado por el representante legal de la parte actora, ningún recurso que enerve las facultades que por el citado instrumento se arroja el prenombrado apoderado. Así se decide.
Respecto a las pruebas evacuadas en el proceso anulado y sujeto a reposición, las cuales fueron debidamente promovidas, evacuadas y sujetas a control y contradicción de las partes, en opinión de quien aquí sentencia deben ser analizadas en virtud del principio de adquisición procesal.
Al respecto, el Tratadista Colombiano HERNANDO DEVIS ECHANDIA, en su obra TEORIA GENER DE LA PRUEBA JUDICIAL TOMO I, señala lo siguiente: “ La subsistencia del valor de la prueba a pesar de la nulidad del proceso, sea allí mismo, cuando sólo afecta una parte que debe reponerse, o en otro posterior, depende únicamente de la naturaleza del vicio que la produjo, como sabiamente enseña LESSONA y se deduce de lo dicho por RICCI, por lo cual creemos que puede enunciarse la siguiente regla: si a pesar de la nulidad resulta que la prueba estuvo decretada y practicada con sus formalidades propias, es decir, que el vicio se refiere a otros actos del proceso, y se cumplió además el requisito de la contradicción que exige la adecuada personería adjetiva contra quien se aduce la prueba…debe reconocerse valor a la prueba..”
Conforme quien aquí juzga con el criterio anteriormente sustentado,, observa que riela en autos copia fotostática certificada de instrumento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 9 de septiembre de 2003, al cual se le asigna pleno valor probatorio y da fe de las declaraciones en dicho instrumento contenidas, desprendiéndose del mismo la certeza de la afirmación efectuada por la parte demandada, respecto a que el poder otorgado por ella al abogado ALVARO DAVID LOZADA fue revocado ante dicha notaría el día 9 de septiembre de 2003. Así se establece.
Asimismo consta en autos testimonial rendida por el ciudadano Orlando José Naranjo, quien en repuestas dadas a las preguntas formuladas por el promovente afirmó que cuando se dirigía a su oficina vio una multitud de gente y vio a un señor diciendo a otro, señor Lozada le revocaron el poder y de las repreguntas formuladas por la representación judicial de la parte actora, en especial la quinta repregunta que fue respondida por el testigo de la siguiente manera: lo que oí fue eso, es decir, cuando un señor decía a otro, señor Lozada le revocaron el poder, se evidencia que el mismo es conteste respecto a la notificación de la revocatoria. Así se establece.
Respecto al ciudadano Jesús Antonio Bolaños observa el tribunal que las preguntas y repreguntas que le fueron formuladas son coincidentes al señalar que en presencia de varias personas, justo a las puertas del Edificio Los Maristas observó cuando le fue comunicado al abogado Lozada, la revocatoria del poder conferido
El testigo Carlos Mendoza Ostos, respondió a las preguntas formuladas así: ...estando en las puertas del Edificio Los Maristas, cafetería anexa, vi. a un grupo o tumulto de personas que dialogaban de una forma conjunta sobre actuaciones de un abogado, que a la vez un ciudadano presente allí gritó en alta voz a un abogado de nombre Lozada o apellido Lozada, a quien le informó que los inquilinos del Edificio le habían revocado el poder entregándolo a este ciudadano de apellido Lozada, quien siguió rumbo hacia las inmediaciones del Centro Comercial del Este…”. y de las respuestas dadas a las repreguntas formuladas por el apoderado de la parte actora, se evidencia que el mencionado ciudadano si presenció cuando se le notificó al abogado Álvaro Lozada de la revocatoria del poder.
Estos testimonios, son plenamente valorados y admitidos por no haber incurrido en contradicciones quedando así con la prueba analizada y en armonía con la documental previamente valorada, plenamente demostrado que en fecha 10 de septiembre de 2003, le fue notificado al abogado Álvaro David Lozada la revocatoria del poder conferido por la ciudadana Blanca Brito de Díaz. Así se decide.
Para concluir observa quien aquí sentencia, que del análisis a las probanzas aportadas a los autos, en la secuela del proceso puede constatarse con meridiana claridad, la improcedencia de la defensa esgrimida por la parte demandada, en cuyo descargo opuso la nulidad del contrato de transacción, aportado a los autos por la actora, como instrumento fundamental de la demanda, por supuestos vicios del consentimiento; en base al alegato de que el poder con el cual actúo el Abogado Álvaro David Lozada, había sido revocado por ella tres días antes de la celebración del contrato de transacción por las siguientes razones:
En primer lugar por que el argumento invocado, en modo alguno puede ser subsumido dentro de los presupuestos por los cuales resulta procedente en derecho declarar la nulidad de un contrato, por vicios del consentimiento.
En segundo lugar, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.170 del Código Civil, en concordancia con el 1.707 ejusdem, la revocatoria del mandato notificada solamente al mandatario, no puede perjudicar a los terceros que ignorando tal circunstancia han contratado de buena fe con el mandatario y éste no puede oponerles esa revocación a esos terceros que no han tenido conocimiento de ella, al tiempo de la celebración del contrato.
De tal manera que, si el poder con el cual actuó el abogado Álvaro David Lozada, le fue revocado por la parte demanda y debidamente notificado a este, como se evidencia de las actas procesales, mal puede pretenderse que dicha revocatoria, sea oponible a la parte actora, mucho menos cuando no se evidencia de las actas procesales, que ella haya tenido conocimiento, que para el momento celebrarse el contrato de transacción cuyo cumplimiento pretende en el presente proceso, el instrumento del cual pretendió emanar su representación, el abogado Álvaro David Lozada, había sido revocado por la demandada, pues, tratándose de un tercero, ajeno a esa relación, mal puede ser perjudicado con la revocatoria, si no estaba debidamente notificado, por tanto, el negocio jurídico allí efectuado conserva su plena validez , no siendo procedente en derecho declarar su nulidad, por tanto, resulta forzoso rechazar lo afirmado en tal sentido por la parte demandada. Así se decide.
De igual manera, cabe resaltar que no comparte quien aquí juzga la defensa aducida por la demandada, respecto a la nulidad del contrato, por la existencia de un vicio del consentimiento en la celebración del mismo, debido a que el poder fue otorgado en forma especial para actuar en juicio de resolución de contrato, pues de las actas procesales se desprende que ciertamente el instrumento cuestionado fue otorgado con las formalidades previstas en el artículo 151 del Código de Procedimiento Civil cumpliéndose para su otorgamiento todas las exigencias previstas en la norma y en el mismo se le facultó al abogado Álvaro David Lozada para actuar tanto en sede Administrativa, judicial y extrajudicial, otorgándosele la facultad expresa de transigir, razón por la cual se hace forzoso desechar lo afirmado en tal sentido . Así se decide.
Ahora bien, del análisis al contrato de transacción celebrado en fecha 12 de septiembre de 2003 ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador, se puede constatar que entre el abogado Álvaro David Lozada, actuando en Nombre y representación de la ciudadana Blanca Rosa Brito de Díaz y las ciudadanas Tirsa Guillermina Segura Ibarra y Elisa Segura Padua, por intermedio de su apoderado Edwuing Torbello Diaz, se celebró una transacción en la cual ambas partes, convinieron en resolver el contrato de arrendamiento suscrito por ellas ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador, en fecha 12 de marzo de 1.988 y en entregar el inmueble en un plazo de cinco (5) días, sin expresarse en el contrato a partir de que fecha debían computarse los mismos .
En ese sentido es oportuno indicar, que en el caso bajo estudio nos encontramos en presencia de una relación arrendaticia, sometida a las disposiciones especiales, contenidas en normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece que los derechos que la Ley establece para proteger al arrendatario son irrenunciables y es nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos; asimismo, de acuerdo con el artículo 38 ejusdem en los contratos celebrados por tiempo determinado, el arrendatario tiene derecho a una prórroga legal que es obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario.
En ese mismo orden de ideas, cabe resaltar que ha sido constante y reiterada la Jurisprudencia patria al sostener que el Estado social protege a los ciudadanos ajenos al poder económico y político.
En tal sentido, la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 24 de enero de 2002, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera, sostuvo lo siguiente: “A juicio de esta sala, el Estado Social debe tutelar a personas o grupos que en relación con otros se encuentran en estado de debilidad o minusvalía jurídica, a pesar del principio del Estado de Derecho Liberal de la igualdad ante la ley, el cual en la práctica no resuelve nada, ya que situaciones desiguales no pueden tratarse con soluciones iguales”.
Entre las instituciones y conceptos jurídicos a ser revisados e interpretados de acuerdo al artículo 2 constitucional y a la existencia del Estado Social de Derecho y de justicia, se encuentra el imperio de la autonomía de la voluntad y el de la voluntad del estado y los particulares.
Ni la autonomía de la voluntad, ni la libertad contractual pueden lesionar los beneficios que produce el estado social, contrariándolo, al contribuir a discriminaciones, subordinaciones, ruptura de la justicia social o desigualdades lesivas, por desproporcionadas, para una de las partes del contrato en materias de interés social.”
La norma prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tiende a evitar que los derechos del inquilino sean vulnerados en beneficio de los derechos que constitucionalmente le son atribuidos al propietario,
De manera que, resuelto el contrato, en fecha 12 de septiembre de 2003, tal y como se desprende de la voluntad de las partes plasmada en el contrato suscrito por ellas; como quiera que no precisaron las partes, a partir de que fecha empezarían a correr los cinco (5) días fijados para la entrega del inmueble, debe entenderse entonces, que es a partir del vencimiento de la prorroga legal, pues al quedar resuelto este, nació para el arrendatario su derecho a la prórroga legal que, de acuerdo con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios era de dos años contados a partir de la terminación del contrato, por haber tenido la relación arrendaticia una duración superior a cinco (5) años y nada haber establecido las partes en contrato, respecto a la prorroga legal.
La prorroga legal es un beneficio que el legislador concede al arrendatario, de obligatorio cumplimiento para el arrendador y opera de pleno derecho, es decir, no es necesario que el arrendatario la solicite al arrendador, por que legalmente al vencerse el contrato, surge su derecho de hacer uso de la prórroga siendo potestativo para este hacer uso de ella o no.
Ahora bien, prescribe el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que cuando estuviere en curso la prórroga legal, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. Ante esta situación, observa esta juzgadora que estando en curso la prórroga legal, la parte actora se encontraba impedida de demandar el cumplimiento del contrato por vencimiento del término del mismo, por así disponerlo expresamente la norma, por tanto, la demanda intentada no puede prosperar, toda vez que la misma fue intentada cuando se encontraba en plena vigencia la prorroga legal. Así se decide.
DE LA RECONVENCIÓN Y
DE LA CUESTION PREVIA PROMOVIDA EN LA RECONVENCION
En relación a la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil promovida por la parte actora reconvenida, en la cual expuso textualmente: “Como bien lo señala la doctrina patria, la mutua petición ejercida por la demandada reconviniente, debe cumplir con los requisitos de la demanda, a los fines de que se establezca con precisión, concisión y claridad cual es el objeto de la pretensión.
Se desprende del estudio del escrito de reconvención, que la demandada reconvincente no precisa cual es el objeto de la pretensión; si es una mera declaración de certeza, cumplimiento o condena, situación que les genera a mis patrocinadas indefensión, sólo se limita a demandar el cumplimiento sin precisar el objeto la pretensión, simulando un contrao de arrendamiento, sin señalar la obligación que mis patrocinadas deberían cumplir, a sabiendas que la relación arrendaticia feneció el 12 de septiembre de 2003….”
El Tribunal para decidir observa que de una lectura al escrito contentivo de la reconvención intentada, puede constatarse, que lo pretendido por la demandada reconvenida es el cumplimiento del contrato de arrendamiento que según aduce se convirtió en un contrato verbal, por permitir las arrendadoras que esta continuara en forma pacífica ocupando el inmueble, a partir de la resolución del contrato, razón por la cual la cuestión previa promovida no debe prosperar y así se establece.
DE LA RECONVENCIÓN
Seguidamente y en orden a lo alegado por las partes procede quien aquí sentencia a emitir su pronunciamiento respecto a la reconvención intentada y en tal sentido observa que la pretensión de la parte demandada ha sido por cumplimiento de contrato y en tal sentido expresó, que en su carácter de arrendataria del apartamento distinguido con el Nº 22, de Residencias Los Maristas, ubicado en el Callejón Los Maristas situado en la Avenida Francisco de Miranda, reconvenía a las ciudadanas Tirsa Guillermina Segura y Elisa Segura Padua, por cumplimiento de contrato de arrendamiento con fundamento en que en la actualidad es arrendataria del referido inmueble, por haber permitido las referidas ciudadanas que continuara ocupando en forma pacífica el inmueble en calidad de arrendataria, sin oposición de su parte.
Afirmó que a la presente fecha ha cumplido fielmente con pagar el canon de arrendamiento así como con el servicio de agua.
Sostuvo que aunado a ello consta en el Expediente llevado por ante el Juzgado Superior Sexto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital que es la inquilina del apartamento 22 pues el abogado Edwing Torbello Díaz, actuando en representación de las ciudadanas Tirsa Guillermina Segura y Elisa Segura solicitó y produjo en dicho expediente la notificación de su persona en calidad de arrendataria.
La mutua petición en referencia fue contestada por el apoderado judicial de la parte actora reconvenida, en los términos siguientes:
“...Rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes los alegatos de hecho y de derecho señalados por la parte demandada.
Adujo que no es cierto que la demandada sea arrendataria del inmueble objeto de la demanda.
Afirmó que la ciudadana Blanca Rosa de Diaz no es arrendataria en razón de que a través de su apoderado suscribió en fecha 12 de septiembre de 2003 un convenio donde de común y mutuo acuerdo se dio por resuelto el contrato.
Que mal podría la referida ciudadana atribuirse la cualidad de arrendataria, ya que desde el mismo momento en que convino en resolver el contrato, se dejaron sin efecto todas las obligaciones de las partes.
Negó, rechazó y contradijo que exista un contrato verbal de arrendamiento entre sus representadas y la parte demandada.
Negó rechazó y contradijo que su representada haya recibido cantidades de dinero, con posterioridad a la firma del convenimiento que puso fin a la relación arrendaticia.
Para decidir el tribunal observa:
En el caso sub iudice, consta en autos, copias fotostáticas certificadas de Consignaciones efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondientes a los meses que van desde el mes de enero de 2000 al mes de mayo de 2005, que no obstante tener el pleno valor probatorio que les asigna el artículo 1.360 del Código Civil, nada abonan a favor de la parte demandada, pues la existencia de la relación arrendaticia que vinculó a las partes, a partir del mes de marzo de 1.998 a septiembre de 2003, en ningún momento forma parte de lo controvertido en la secuela del juicio y el sólo hecho de consignar ante un tribunal no constituye prueba fehaciente de la existencia de los elementos constitutivos del contrato, que por tratarse de un contrato consensual y bilateral, como lo es el contrato de arrendamiento, tiene necesariamente que formarse con la manifestación de las voluntades, que de manera recíproca resulten obligadas por virtud del referido vínculo jurídico. La consignación demuestra la voluntad de una sola de las partes, no emana de ella el concurso de la voluntad del arrendador. Así se establece.
Asimismo, aportó la parte demandada las actas procesales, copias fotostáticas certificadas de las actuaciones contenidas en el Juzgado Superior Sexto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, contentivo de notificaciones efectuadas por el referido Juzgado, en fecha 22 de agosto de 2003, 3 de mayo de 2004 y 18 de enero de 2005, respectivamente, que nada abonan a favor de la parte demandada reconviniente, toda vez para esas fechas ,aún se encontraba vigente la prórroga legal, sin perjuicio de que dichas notificaciones no emanan de la actora .Así se establece.
En ese aspecto, se hace necesario precisar, que la característica resaltante de la prorroga legal, es que no desnaturaliza la temporalidad originariamente determinada en el contrato, ello implica, que durante la prórroga rigen las mismas condiciones que se aplican a los contratos celebrados por tiempo determinado, de manera que, en relación al alegato de la demandada de que la circunstancia de que se le haya notificado nueva regulación del inmueble, no significa en modo alguno que haya operado la tácita reconducción y como consecuencia de ello el contrato se haya convertido en un contrato a tiempo indeterminado, pues si el contrato quedó resuelto por voluntad de las partes en fecha 12 de septiembre de 2003, la prorroga legal de dos (2) años empezó a regir a partir de dicha fecha, sin perjuicio de que esas actuaciones . Así se decide.
En razón a lo anteriormente expresado, se hace forzoso para esta Juzgadora declarar SIN LUGAR la reconvención intentada. Así se decide.
En razón de lo antes expuesto, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR LAS CUESTIONES PREVIAS PROMOVIDAS CONTRA LA DEMANDA Y CONTRA LA RECONVENCION, SIN LUGAR LA DEMANDA INTENTADA POR TIRSA GUILLERMINA SEGURA IBARRA Y ELISA SEGURA PADUA CONTRA BLANCA ROSA BRITO DE DIAZ Y SIN LUGAR LA RECONVENCION INTENTADA POR BLANCA ROSA BRITO DE DIAZ CONTRA TIRSA GUILLERMINA SEGURA IBARRA Y ELISA SEGURA PADUA. Así se decide.
Dada la naturaleza del fallo, no hay condenatoria en costas.
PUBLIQUESE, REGISTRESE, NOTIFIQUESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN.
Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintisiete (27) días de octubre de dos mil seis. Años 196° de la independencia y 147 de la Federación.
LA JUEZ

LETICIA BARRIOS RUIZ

LA SECRETARIA

MARINA SANCHEZ DE YIP
En esta misma fecha, siendo las 10:40 a.m, se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

MARINA SANCHEZ DE YIP.

Exp AN32-V-2004-000085
LBR/MSG/