Exp. N° 05-1704
(Sent. Definitiva)
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE




JUZGADO DECIMOTERCERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Vistos estos autos.
I
Demandante: Primitivamente La Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA INMOBILIARIA ERALUZ C.A., inscrita inicialmente con el nombre de Administradora Eraluz C.A., ante el registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 16 de Mayo del 2000, bajo el N° 71, Tomo 110-A-sgdo., cambiada su denominación social por la que actualmente ostenta, según consta del Asiento de Comercio inscrito ante la mencionada Oficina del Registro Mercantil en fecha 26 de Junio del 2001, bajo el N° 75, Tomo 121-A-Sgdo, y luego por cesión y traspaso de todas las acciones y derechos litigiosos, La Sociedad Mercantil AGROPECUARIA PARMEL C.A., de este domicilio, inscrita en el registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 7 de Mayo del 1974, bajo el N° 100, Tomo 32-A.

Demandado: La ciudadana ZULAY HORTENCIA GIL BLANCO, quien es mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-4.436.711.

Apoderados: Por la parte demandante; Rafael Alfredo Ravard, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 9.629. Por la parte demandada; Gladys Yolanda Pineda A., abogado en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 25.375.

Motivo: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

II
Se inicia el presente juicio por libelo de demanda presentado por el Abogado Rafael Alfredo Ravard, quien actúa como apoderado judicial de la Administradora Inmobiliaria Eraluz C.A., por medio del cual se demanda el Cumplimiento de un Contrato de Arrendamiento suscrito originalmente entre la Sociedad Mercantil Luzardo y Eraso S.R.L., y la ciudadana Zulay Hortencia Gil Blanco, y que tiene por objeto un inmueble constituido por el Apartamento N° 6 del Edificio Antonio Cristina, el cual está situado en la Avenida Francisco Solano López, urbanización Sabana Grande, Parroquia EL Recreo, Municipio Libertador del Distrito Federal, de esta ciudad de Caracas. Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, el apoderado judicial de la parte actora indicó los siguientes acontecimientos:
Que consta de documento de fecha 1° de mayo de 1992, anexo al libelo de la demanda marcado con la letra “B”, que la ciudadana Zulay Hortencia Gil Blanco, celebró con la sociedad mercantil Luzardo y Eraso S.R.L., un contrato de arrendamiento que tiene por objeto el inmueble antes identificado. Que en la ultima pagina del referido contrato de arrendamiento consta la cesión efectuada a su representada en fecha 1° de diciembre del 2001 por la referida sociedad mercantil, cesión que le transfirió todos los derechos, acciones y obligaciones que como arrendador le correspondían en ese contrato. Que desde esa fecha su representada ha venido actuando como arrendadora del mencionado inmueble, carácter éste conocido y aceptado por la Arrendataria, quien desde esa oportunidad ha venido haciendo los pagos por concepto de cánones de arrendamiento directamente a su representada aceptando pacíficamente los recibos que la actual arrendadora le ha expedido por este concepto.
Que en la Cláusula Octava del contrato se estableció como duración el plazo inicial de un año, prorrogable automáticamente por periodos iguales, salvo que una de la parte notificare a la otra lo contrario con dos meses de anticipación al vencimiento del lapso inicial o de cualesquiera de sus prorrogas. Que en la cláusula Tercera, se estableció expresamente que la falta de cumplimiento por parte de el arrendador de una cualesquiera de las obligaciones contenidas en las cláusulas del presente contrato de arrendamiento daría derecho a la Arrendadora a pedir a su elección el cumplimiento del contrato o su resolución. Que así mismo, en la Cláusula Sexta del contrato, el Arrendatario se obligó a pagar inicialmente la suma de Un Mil Noventa y Dos Bolívares mensuales por concepto de cánones de arrendamiento, puntualmente y por mensualidades vencidas en las Oficinas de la arrendadora.
Que para el día 1° de Mayo de 2005, fecha en que venció la prorroga legal del contrato de arrendamiento, el monto del canon aplicable al inmueble objeto de arriendo, era la suma de Noventa Mil Setecientos Veinte Bolívares con 00/100 (Bs. 90.720,00) mensuales, fijados por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura mediante Resolución N° 001128, de fecha 2 de noviembre de 2000. Que la Cláusula Vigésima Tercera del contrato se establece que al terminar el plazo del contrato El Arrendatario se obliga a entregar el inmueble arrendado debidamente desocupado en las mismas buenas condiciones y buen estado de mantenimiento en que manifestó recibirlo. Que el segundo parágrafo de dicha Cláusula contiene una cláusula penal en la cual se establece que todo retardo o demora en la devolución del inmueble arrendado obliga al arrendatario a pagar a la arrendadora un suma equivalente al veinticinco por ciento (25%) del canon mensual de arrendamiento por cada día de retardo como estimación de daños y perjuicios por la demora en la entrega del inmueble.
Aduce el apoderado actor, que antes de que el contrato de arrendamiento fuera cedido a su representada, la empresa Luzardo y Eraso haciendo uso del derecho establecido en la cláusula Octava del contrato de arrendamiento y no deseando continuar con la relación arrendaticia le notificó a la arrendataria su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento a partir del día 1 de Mayo de 2002, notificación que fue practicada en fecha 22 de junio de 2001 por Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en la dirección del inmueble objeto del referido contrato de arrendamiento. Que para el momento en que se practicó la referida notificación, la duración de la relación arrendaticia superaba los diez (10) años, y en el punto Segundo del Escrito de solicitud de dicha notificación se le hizo saber a la arrendataria que, siempre que no se encontrara incursa en el incumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales tendría derecho a una prorroga legal máxima de tres (3) años, contados a partir del 1° de mayo de 2002. Afirma la parte actora que como consecuencia, para el 1° de Mayo de 2005 fecha de vencimiento de la prorroga legal la arrendataria debía entregar el apartamento arrendado completamente desocupado de bienes y personas en las mismas buenas condiciones que declaró haberlo recibido.
Que no obstante de que el desahucio fue hecho con anticipación contractual requerida y que La Arrendataria dispuso de un plazo de tres (3) años de prorroga legal, el caso es que la arrendataria no entregó a su representada el inmueble arrendádole el día 1° de mayo de 2005, que fue la fecha en que venció la prorroga legal del contrato de arrendamiento, lo cual constituye un incumplimiento grave por parte de la arrendataria a los deberes contractuales asumidos en las cláusulas Octava y Vigésima Tercera del contrato de arrendamiento, a las obligaciones en los artículos 1159, 1169 y 1264 del Código Civil, y especialmente a lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios.
Que terminado como se encuentra el contrato de arrendamiento en virtud de encontrarse vencido el periodo de su prorroga legal, y por cuanto la arrendataria no ha dado cumplimiento a su obligación legal y contractual de entregar a su representada el inmueble, con fundamento en las disposiciones legales y contractuales antes citadas, ocurre ante este Tribunal para demandar como en efecto demanda a la ciudadana Zulay Hortencia Gil Blanco, en lo siguiente:
1°) Para que convenga o en defecto de ello, el Tribunal declare que la prorroga legal del contrato de arrendamiento a que se refiere la presente demanda venció el día 1° de mayo de 2005.
2°) Para que convenga o en su defecto de ello, el Tribunal la condene a entregar a su representada completamente desocupado de bienes y personas y en las mismas condiciones en que declaró haber recibido el inmueble objeto del aludido contrato de arrendamiento. De no producirse voluntariamente la entrega del mencionado inmueble, pide al tribunal que haga entrega material del mismo a su representada.
3°) Para que convenga, o en defecto de ello, el Tribunal la condene a pagar a su representada la suma de Un Millón Veinte Mil Seiscientos Bolívares con 00/100 (Bs. 1.020.600,00), que le adeuda de plazo vencido por concepto de daños y perjuicios moratorios por cuarenta y cinco (45) días de retardo en la entrega del inmueble, transcurridos desde el día 1° de mayo de 2005 (exclusive) fecha en que venció la prorroga legal del contrato de arrendamiento, y hasta el 15 de junio de 2005 (inclusive), a razón de Veintidós Mil Seiscientos Ochenta Bolívares con 00/100 (Bs. 22.680,00) diarios.
4°) Para que convenga, o en defecto de ello, el Tribunal la condene a pagar la suma de Veintidós Mil Seiscientos Ochenta Bolívares con 00/100 (Bs. 22.680,00) diarios, a partir del 16 de junio de 2005 (inclusive) y hasta el día en que se produzca la entrega real y efectiva del inmueble, por concepto de indemnización por daños y perjuicios moratorios por cada día de retardo en la entrega del inmueble.
5°) Para que convenga, o en defecto de ello, el Tribunal la condene a pagar las costas de este juicio hasta su definitiva conclusión, incluidos los honorarios profesionales de los abogados intervinientes.
Fundamenta su acción de conformidad con lo establecido en los artículos 1159, 1160, 1167, 1264, 1599 y 1592 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 1, 10, 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
III
Admitida la demanda por este Tribunal en fecha el 27 de Junio de 2005, por los trámites del procedimiento Breve, de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se emplazó a la parte demandada por medio de compulsa para que procediera a dar contestación a la demanda. Mediante diligencia de fecha 29 de Julio de 2005 el ciudadano alguacil de este despacho dejó constancia de que le fue imposible practicar la citación acordada en el auto de admisión a la demanda.
En fecha 26 de septiembre de 2005, el Tribunal atendiendo a la solicitud efectuada por el apoderado judicial de la parte actora, acordó abrir cuaderno de medidas y decretó medida de Secuestro sobre el inmueble objeto del presente juicio.
Por diligencia de fecha 03 de febrero de 2006 fue consignado a los autos documento autenticado por ante la Notaria Publica Primera del Municipio Chacao, Distrito Metropolitano de Caracas, de fecha 15 de diciembre de 2005, bajo el N° 60, Tomo 210, mediante el cual la Sociedad Mercantil Administradora Inmobiliaria Eraluz C.A., cedió a la Sociedad Mercantil Agropecuaria Parmel C.A., todas las acciones y derechos litigiosos que como parte actora tiene y le corresponden en el presente juicio. Seguidamente por escrito presentado en fecha 03/02/2006 el apoderado judicial de la parte actora procedió a reformar parcialmente la demanda, admitiéndose la misma en los términos allí expuestos.
Ante la imposibilidad del Alguacil de citar a la parte demandada, según se evidencia de diligencia presentada en fecha 06 de Marzo de 2006, se ordenó a solicitud de la parte actora, la citación mediante Cartel de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; Publicado el Cartel de citación en los diarios “El Nacional” y “Ultimas Noticias” y cumplidas las formalidades establecidas en el referido artículo tal y como consta de la diligencia estampada en fecha 28 de marzo de 2006 por la ciudadana Secretaria de este Tribunal, la parte demandada, la ciudadana Zulay Hortencia Gil Blanco, asistida de su apoderada judicial procedió a darse por citada en fecha 04 de julio de 2006.

Al verificarse el acto de la litis contestación de la demanda, en fecha 07 de julio de 2006, la apoderada judicial de la parte demandada procedió a dar contestación al fondo de la demanda, rechazando, negando y contradiciendo la misma en todas y cada una de sus partes, oponiéndose en la misma fecha a la medida de secuestro decretada en autos. En esa oportunidad la demandada adujo que:
“… que nos encontramos en presencia de un contrato a tiempo INDETERMINADO, por lo tanto no se puede pretender que prospere ésta demanda que está en contra de los preceptos de Ley, en este caso la novísima Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
De la lectura de el Libelo de la Demanda se lee: “CONFORME A LO DISPUESTO EN EL ARTÍCULO 1, 10, (en su parte final) Y 33 DEL VIGENTE DECRETO-LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS Y CON FUNDAMENTO EN EL ARTÍCULO 1167 DEL CÓDIGO CIVIL, INTERPONGO LA PRESENTE DEMANDA POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO EN VIRTUD DEL VENCIMIENTO DE SU PRORROGA LEGAL, LA CUAL SOLICITO SEA SUSTANCIADA Y SENTENCIA DE CONFORMIDAD CON EL PROCEDIMIENTO JUDICIAL ESTABLECIDO EN LOS ARTÍCULOS 35, 36, 37 DE LA CITADA LEY ESPECIAL Y AL PROCEDIMIENTO BREVE…(omissis).
Pero es el caso ciudadano Juez que mi representada goza de un contrato de arrendamiento desde fecha 1 de mayo de 1992, con vencimiento a un año fijo, lo que quiere decir que el primero de mayo de 1993, finalizaba dicho contrato y comenzaban prorrogas automáticas a menos que se notificara lo contrario con 2 meses de anticipación a la fecha de termino del contrato lo que quiere decir que mi representada tiene trece años viviendo en el inmueble causa de esta demanda y por las características de la prorroga automática en el tiempo se ha convertido en un contrato de los llamados a tiempo indeterminado entonces tenemos que el fundamento de derecho que ha explanado la parte actora en esta demanda no procede, ya que no puede hablarse de un PRORROGA LEGAL ya que la misma es exclusiva de los contratos a tiempo DETERMINADO, y así le ruego a usted que lo decida, (omissis).
También se desprende del libelo de la demanda que la parte actora fundamento su demanda en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero es el caso que este artículo solamente nos indica como se SUSTANCIARAN Y SENTENCIARAN LAS DEMANDAS, o sea que no indica el procedimiento a seguir o lo que es lo mismo nos indica que juicios deben ser seguidos por el procedimiento breve.
Entonces yo ciudadano Juez me OPONGO, RECHAZO Y CONTRADIGO esta temeraria demanda ya que se ha tratado de engañar al Tribunal en su buena fe pretendiendo confundir lo establecido por la Ley su finalidad y espíritu, sobre todo cuando nos encontramos con violación de planteamientos que son de orden publico, de obligación acatamiento y cumplimiento, como es la Ley de Arrendamientos y cuando con intervención y alevosía se trata de desmejorar en su derecho a personas inocentes… (omissis).
Citó la Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional de fecha 24 de Abril de 2002, para concluir impugnando las documentales promovidas con el escrito libelar, lo cual hizo en los siguientes términos:
“…impugno el contrato de arrendamiento promovido por la parte actora como instrumento fundamental de la demanda. También impugno la notificación judicial promovida realizada esta el 22 de junio de 2001 por el Tribuna Vigésimo Tercero de Municipio ya que su contenido no es argumento valedero para que se tome como base para que prospere las pretensiones de la parte demandante, ya que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que en los contratos a Tiempo Determinado llegado su vencimiento este se prorroga obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario lo que quiere decir que en el contrato en comento que el 1 de Mayo de 1993 se abrió la prorroga lega OBLIGATORIA para el arrendador ya que era un contrato a tiempo DETERMINADO, pero haber dejado a la arrendataria en posesión del inmueble a partir del 1 de mayo de 1994 se produjo la tacita reconducción y por ende nace por derecho un contrato a tiempo determinado, por lo tanto se hace mas que imposible la pretensión de la parte demandante de hacer valer como fundamento de este juicio una notificación por demás extemporánea, del 1 de mayo de 1992 ya que habían trascurrido nueve años.”
Abierto el juicio a pruebas, solo el apoderado judicial de la parte actora promovió la prueba de cotejo y visto que la referida prueba respondía a una impugnación genérica este tribunal negó su admisión por impertinente.
Verificado el cumplimiento de todas las etapas procésales en el presente juicio, y encontrándose el mismo en estado de dictar sentencia definitiva el Tribunal pasa a emitir su pronunciamiento previo las siguientes consideraciones:

IV
La acción que nos ocupa se circunscribe a solicitar el cumplimiento de una obligación de hacer consistente en la entrega del inmueble arrendado, obligación que conforme aduce la parte actora nació como consecuencia inmediata de la extinción del plazo convencional estipulado por los contratantes para la vigencia del nexo contractual arrendaticio inicialmente formalizado entre la Sociedad Mercantil Luzardo Erazo S.R.L y la demandada de autos. Afirmó la accionante que en virtud de las sucesivas cesiones verificadas sobre el contrato, su representada Agropecuaria Parmel C.A. adquirió todos los derechos y acciones que se derivan de ese contrato, el cual fue suscrito entre las partes el 01 de mayo de 1992, y se opone a la demandada como instrumento fundamental de la demanda. Al no haber sido objetado en la forma de ley por la parte demandada ese instrumento quedó reconocido en autos de conformidad con lo dispuesto en el articulo 444 del Código de Procedimiento mereciendo pleno valor probatorio respecto de las principales obligaciones asumidas por las partes al suscribirlo pasando a ser el instrumento fundamental de la demanda. La impugnación que en forma genérica formulara la parte demandada respecto de ese contrato, así como respeto a la notificación judicial promovida por la parte actora, no surte ningún efecto en el ámbito procedimental ya que toda impugnación debe identificar la modalidad utilizada para cuestionar el documento de que se trate por manera de que la misma determine el procedimiento a seguir y se conozca a ciencia cierta si lo que se pretendió fue desconocer o tachar de falso un instrumento. En consecuencia, se desecha esa impugnación por improcedente. Así se decide.
Ahora bien, el artículo 1.159 del Código Civil dispone que:

“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
Enseña la doctrina que las convenciones legalmente celebradas son la ley para los que la han hecho. Esta formula vigorosa expresa muy exactamente la fuerza del vinculo obligatorio creado por el contrato, y he aquí las dos consecuencias del principio establecido.
Desde el momento en que un contrato no contiene nada contrario a las Leyes, ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están obligadas a respetarlo, a observarlo, cómo están obligadas a observar la Ley. El acuerdo que se ha firmado entre ellos los obliga cómo obliga la Ley a los individuos. Si por lo tanto una de las partes contraviene sus cláusulas, la otra puede dirigirse a los Tribunales y pedirles, ya el cumplimiento forzoso de la convención, ya la resolución de la misma, con la correspondiente indemnización de daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello, cómo lo señala el artículo 1.167 del Código Civil.
Por otra parte, expresa el artículo 1.160 del Código Civil que:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
Esta norma, de carácter imperativo, contiene lo que se denomina los efectos expansivos del contrato, porque en virtud de su aplicación, dichos efectos trascienden el radio de lo expresamente convenido y se extiende a todas las consecuencias que, por razón de la buena fe, la equidad, el uso o la Ley, puedan derivarse de los mismos contratos. La obligación de ejecutar de buena fe un contrato incluye la de cumplir lo que dejó de expresarse en él, si ello estuvo en la intención de las partes; y uno de los modos de satisfacer los dictados de la buena fe contractual es ese de aclarar y aún de rectificar el texto para conformarlo con la intención que tuvieron los contratantes; y buena fe, según Emilio Betti, no significa otra cosa que lealtad y claridad en el hablar y en el comportarse, de conformidad con el dato elemental e inocultable de que tal intimo querer de cada una de las partes la otra no sabe, ni esta obligada a saber, sino lo que le revela y hace patente la declaración y la conducta de la otra parte en su conjunto, incumbiendo al declarante la carga de hablar claro y de utilizar medios idóneos para expresar su pensamiento.
La parte demandada indicó en su escrito de contestación que su representada goza de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado en virtud que su vencimiento fue pactado a un año fijo; que si ese contrato vencía el 01 de mayo de 1993, y partir de ese momento se abrió la prorroga legal obligatoria que establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para los contratos a tiempo determinado, al haberse dejado a la arrendataria en posesión del inmueble a partir del 01 de mayo de 1994 se produjo la tacita reconducción y por ende nació para ella su derecho a un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Que los contratos de esa naturaleza tienen un procedimiento especial como es el que establece la novísima Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el artículo 34; que la notificación efectuada el 01 de mayo de 2002, después de nueve años de contrato es extemporánea, motivo por el cual solicita se declare sin lugar la demanda.
Para decidir, se observa:
La cláusula ‘octava’ del contrato de arrendamiento que nos ocupa establece las circunstancias de tiempo, modo y lugar en que mantendría su vigencia, lo que se traduce en que estemos en presencia de una obligación a término en la que, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1211 del Código Civil, solamente se fija el momento determinante para el cumplimiento de la obligación o la extinción de la misma. La mencionada cláusula dice así:
(omissis) “...OCTAVA : La duración del presente contrato es de un año (1) fijo, prorrogable automáticamente , y de pleno derecho por periodos iguales , si con dos meses de anticipación por lo menos , al final de cada periodo , una cualquiera de las partes no notificare a la otra por escrito lo contrario
Para todos los efectos legales y contractuales, las prorrogas que pudiere sufrir ese contrato se considerarán a termino determinado y contenidas en la cláusula del presente contrato, salvo mención especial.” (sic).
Luego de analizar lo convenido por las partes contratantes, debe observarse que la intención de éstas al momento de formalizar su acuerdo de voluntades, fue la de que ese contrato tuviese un plazo de duración equivalente a un (1) año calendario pero sujeto a las sucesivas prorrogas que por el mismo lapso de un año podían darse si ninguna de las parte manifestaba su voluntad contraria al respecto, de allí que conforme esa previsión contractual el contrato se prorrogó sucesivamente durante varios años, advirtiéndose que no fue sino hasta el mes de junio de 2001 que consta efectuada de parte del arrendador su voluntad de no continuar prorrogando el contrato. En efecto, consta que mediante notificación efectuada el día 22 de junio de 2001 practicada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se puso en cuenta de la inquilina la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato a partir del 1 de mayo de 2005, así como del derecho que tenia de acogerse del lapso legal de prorroga de tres (3) años que le acuerda el ordinal D del articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Esa actuación judicial, como se dijo en renglones anteriores, no fue objetada en la forma de ley por la parte demandada, quien, siendo la misma persona notificada por el Tribunal pudo enterarse a plenitud de las ambiciones de su arrendadora, por lo que en estas circunstancias no puede pretender, desconocer la fuerza obligatoria de un contrato que se presume celebrado en forma legítima, frente al cual no se le ha objetado ninguno de los requisitos para su validez, tales como: consentimiento, objeto posible y causa lícita, por cuyo motivo se desechan las argumentaciones ofrecidas por la parte demandada al momento de ofrecer su contestación. Por otra parte, la notificación efectuada por la empresa Luzardo y Erazo C.A. a los fines de manifestar su voluntad de no prorrogar el contrato a partir del 01 de mayo de 2002 se efectuó dentro del lapso establecido por la partes conforme la cláusula octava citada, esto es el día 22 de junio de 2001, de lo cual se colige que la arrendataria fue notificada con la suficiente antelación de que el contrato no se continuaría renovando y que a la finalización de esa ultima prorroga contractual, comenzaría a correr en su beneficio la prorroga legal que por tres años le confiere el articulo 38 literal “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que conforme consta del contrato de marras la relación arrendaticia había tenido una duración de diez años hasta el 01 de mayo de 2002 , por lo que resulta desacertada la tesis de la parte demandada cuando entiende que tal circunstancia lo que propició fue la conversión del contrato en un contrato a tiempo indeterminado, ya que conforme la previsión contenida en el articulo 38 de la citada Ley , “…durante el lapso de prorroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original” . Debe precisarse que el contenido de la cláusula octava impedía la aplicación normativa del articulo 1.600 del Código de Civil, en el entendido que, durante la vigencia de las sucesivas prorrogas acordadas en esa cláusula se mantenían las mismas condiciones del contrato original, y por tanto el contrato se renovaba cada vez por un año más, de allí que mal podía interpretarse que sobre el contrato se produjo la tácita reconducción a que se refiere el articulo 1.600. En consecuencia, habiéndose mantenido a tiempo determinado el contrato de arrendamiento que vincula a las parte hoy en conflicto es evidente que la acción instaurada para obtener su cumplimiento por vencimiento del lapso de prorroga legal, es acertada. Así se decide.
Ahora bien, la reclamación judicial formulada por la actora, apuntalada, entre otros, en la previsión contenida en el artículo 1167 del Código Civil, tiende a exigir el cumplimiento de una obligación de hacer, nacida como consecuencia directa e inmediata de la finalización o extinción del nexo contractual arrendaticio que involucró a las partes hoy en conflicto, sin que la hoy demandada hubiere enervado la presunción grave del derecho reclamado por la actora en su libelo, ya que para el 1° de Mayo de 2005 fecha de vencimiento de la prorroga legal la arrendataria debió haber entregado el apartamento arrendado completamente desocupado de bienes y personas en las mismas buenas condiciones que declaró haberlo recibido, sin que conste haberlo hecho o haber estado impedido de hacerlo por alguna causa legal. Por otra parte esa misma circunstancia, activa el dispositivo contenido en la indicada norma, pues ante la imposibilidad de la actora en disponer del inmueble que todavía ocupa la arrendataria, sin haber ésta cumplido con el requerimiento de quien fuera su arrendadora, se hace posible establecer el reconocimiento de un resarcimiento, y en este sentido es de observar que en la cláusula “vigésima tercera” las partes establecieron ‘a priori’ el monto de los daños y perjuicios que debería satisfacer la arrendataria en caso de incumplimiento específico de la obligación que hoy que se reclama, los que fueron estimados en la cantidad de Bs. 22.680,00 diarios por cada día de mora en la entrega del inmueble arrendado, sin que en los autos del expediente la parte demandada hubiese demostrado el por qué no satisfizo lo que ella mismo convino con quien fuera su arrendadora, pues, se insiste, no se logró destruir la presunción grave del derecho reclamado por aquella, ni existe en el expediente la conformación de algún hecho extintivo de la pretensión procesal deducida por la actora, motivo suficiente para conceder la tutela judicial efectiva a la actora. Así se establece.
V
DECISIÓN
Sobre la base de las consideraciones de hecho y de derecho anteriormente mencionadas, es de considerar que los méritos procesales se encuentran en autos a favor de la actora, por cuyo motivo la demanda iniciadora de las presentes actuaciones debe prosperar por inferirse plena prueba del derecho reclamado por la accionante, todo ello en conformidad a lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR LA DEMANDA incoada primitivamente por La Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA INMOBILIARIA ERALUZ C.A., cuyos derechos le fueron cedidos en este juicio a la Sociedad Mercantil AGROPECUARIA PARMEL C.A., en contra de la ciudadana ZULAY HORTENCIA GIL BLANCO, ambas partes plenamente identificadas, y como consecuencia de ello se declara cumplido el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes el 1° de Mayo de 1992, y se condena a la parte demandada:
1°.- Hacer entrega a la parte actora completamente desocupado de bienes y personas y en las mismas condiciones en que declaro haberlo recibido el inmueble constituido por el Apartamento N° 6 del Edificio Antonio Cristina, el cual está situado en la Avenida Francisco Solano López, urbanización Sabana Grande, Parroquia EL Recreo, Municipio Libertador del Distrito Federal, en la ciudad de Caracas.
2°.- En pagar la suma de Un Millón Veinte Mil Seiscientos Bolívares con 00/100 (Bs. 1.020.600,00), que adeuda por concepto de daños y perjuicios por cuarenta y cinco (45) días de retardo en la entrega del inmueble, transcurridos desde el día 1° de mayo de 2005 (exclusive) fecha en que venció la prorroga legal del contrato de arrendamiento, hasta el 15 de junio de 2005 (inclusive) fecha de introducción de la demanda, a razón de Veintidós Mil Seiscientos Ochenta Bolívares con 00/100 (Bs. 22.680,00) diarios,
3°.- En pagar por el mismo concepto de Cláusula Penal la suma de Veintidós Mil Seiscientos Ochenta Bolívares con 00/100 (Bs. 22.680,00), por cada día de retraso en la entrega del inmueble arrendado contados a partir del 16 de junio de 2005 (inclusive) y hasta el día en que se produzca la entrega real y efectiva del inmueble.
De conformidad con él articulo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las costas del proceso, por haber resultado totalmente vencida.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Notifíquese a las Partes

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Decimotercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los dos (02) días del mes de Octubre de Dos Mil Seis (2006). Años. 196° de la Independencia y 147° de la Federación.
LA JUEZ,

Dra. MARIA A. GUTIÉRREZ C.
LA SECRETARIA,

Abg. INÉS BELISARIO.


En esta misma fecha, siendo las 2:00 p.m., se registró y publicó la anterior decisión. Déjese copia en el copiador de sentencias definitivas de este Juzgado de conformidad con los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA,









MG/IB/jap