República Bolivariana de Venezuela En su Nombre Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas PARTE ACTORA: Josefina Yamileth Nava Páez, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 10.799.981. APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Elba Sánchez Nava, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, Abogada en ejercicio, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 58.902. PARTE DEMANDADA: Luisa Posligua, ecuatoriana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº E-81.998.454, aún sin representación judicial acreditada en autos. MOTIVO: Desalojo. En fecha 25.10.2006, se recibió ante la Secretaría de este Tribunal, previo al trámite administrativo de distribución de expedientes efectuado por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el día 23.10.2006, el escrito libelar contentivo de la pretensión de Desalojo, deducida por la ciudadana Josefina Yamileth Nava Páez, en contra de la ciudadana Luisa Posligua, fundamentada en un contrato verbal de arrendamiento, por estimar vencida la prórroga legal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. A continuación, en fecha 26.10.2006, la demandante consignó las documentales con las cuales fundamenta su pretensión. En tal virtud, procede de seguidas este Tribunal a pronunciarse respecto a la admisibilidad de la demanda interpuesta, con base en las consideraciones que se exponen a continuación: - I - ANTECEDENTES La ciudadana Josefina Yamileth Nava Páez, debidamente asistida por la abogada Elba Sánchez Nava, en el escrito libelar continente de la pretensión que deduce, sostuvo lo siguiente: Que, actúa en su carácter de propietaria y arrendadora de un inmueble que consta de una casa de habitación situada en el barrio El Progreso sector Las Vegas de Petare, escalera principal No. 1145, Municipio Autónomo Sucre, Petare, Estado Miranda. Que, es propietaria del inmueble según consta de Título Supletorio debidamente evacuado por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia de Familia y Menores de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y en la actualidad se encuentra arrendada la parte baja de la casa a la ciudadana Luisa Posligua, desde el día 01.07.2004, por contrato verbal, el cual tenía una vigencia indeterminada, por lo cual a los fines de dar por terminada la relación arrendaticia existente, en fecha 31.03. 2006, se trasladó y constituyó el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de notificar a la arrendataria de la terminación del contrato de arrendamiento, y por consiguiente, la entrega material del inmueble arrendado. Que, de la notificación en cuestión, la arrendataria quedó debidamente notificada mediante cartel en la puerta del inmueble, de la terminación de la relación arrendaticia, solicitándosele en la misma la entrega material del inmueble para el día 30.04. 2006. Que, aún cuando se le ha solicitado de la mejor forma la entrega del inmueble, entre las represalias que ha tomado en actitud a su solicitud, ha dejado también de cancelarle el canon de arrendamiento del mes de septiembre; y a la fecha continua habitando el inmueble en compañía de un ciudadano de quien desconoce su nombre y un perro de raza mastin napolitano. Que, adicionalmente a este situación, sus menores hijos de 11 y 08 años de edad se han vistos afectados directamente, ya que por mantener dentro del inmueble el perro antes mencionado, en ocasiones lo deja salir al patio que sirve de acceso a la parte de la casa en la cual habita y sus menores hijos han sido asustados con el peligro de ser mordidos por el animal. Que, por todo lo antes expuesto, es que ocurre a demandar a la ciudadana Luisa Posligua, en desalojo, a los fines de que desaloje voluntariamente el inmueble arrendado o en su defecto sea decretado por este Tribunal el desalojo del inmueble arrendado, por terminación del lapso de la prórroga legal, todo de acuerdo con lo establecido en el Articulo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. - II - CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Planteada en estos términos la demanda propuesta, procede este Tribunal a pronunciarse respecto a los presupuestos de admisibilidad de la misma, previas las consideraciones siguientes: El proceso, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, constituye el instrumento fundamental para la realización de la Justicia, la cual ha sido arraigada como un valor superior de nuestro ordenamiento jurídico y de la actuación de los órganos que conforman el poder público, según lo preceptuado en el artículo 2 ejúsdem. Por su parte, la acción comprende la posibilidad jurídico constitucional que tiene todo ciudadano de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses en tutela de los mismos, como así lo garantiza el artículo 26 constitucional. Por lo tanto, el derecho de acción es conferido por la Constitución y la ley a los particulares en consideración de una pretensión preexistente y simplemente afirmada, independientemente de la circunstancia de que esa reclamación sea reconocida con posterioridad como realmente existente o no por el órgano de administración de justicia, ya que la acción siempre existirá cuando se alegue un interés jurídicamente tutelado y afirmado como existente, siendo la pretensión deducida por cada una de las partes la que fenece cuando se origina la determinación que impone el órgano jurisdiccional al momento de emitir su dictamen, en cuanto a su reconocimiento o rechazo, de modo que, ella se pone de manifiesto en la demanda, donde se expresan todos aquellos alegatos tanto fácticos como jurídicos que justifican la reclamación invocada y con la cual se ejercita el derecho de acción. De modo que la demanda viene a ser “…un acto de declaración de voluntad introductivo y de postulación, que sirve de instrumento para el ejercicio de la acción y la afirmación de la pretensión, con el fin de obtener la aplicación de la voluntad concreta de la Ley, por una sentencia favorable y mediante un juicio, en un acto determinado…”. (Devis Echandía, Hernando. Acción y Pretensión. Separata de la Revista de Derecho Procesal, Madrid, abril-junio de 1.996) En tal virtud, una vez presentada la demanda, se requiere que el accionante dilucide la pretensión allí contenida conforme a los mecanismos procesales idóneos y eficaces legalmente establecidos, muy especialmente en materia inquilinaria, cuyas acciones que el Legislador proveyó para terminar la relación arrendaticia que nace de un contrato, depende de la naturaleza jurídica del mismo, en cuanto a que sea verbal o escrito, a tiempo determinado o indeterminado, toda vez que a tenor de lo dispuesto en artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal admitirá la demanda, si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. Así pues que el desalojo ha sido concebido en la ley especial que rige a la materia inquilinaria como la vía idónea para terminar los efectos que derivan de un contrato de arrendamiento verbal o escrito, a tiempo indeterminado, siempre y cuando acontezcan cualesquiera de los supuestos contemplados en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en cuanto a que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; también, en la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado; además, que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; igualmente, en el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; del mismo modo, que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; asimismo, que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble; así como que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. Ahora bien, observa este Tribunal que la ciudadana Josefina Yamileth Nava Páez, pretende el desalojo al cual alude el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con base en un contrato verbal de arrendamiento, pero fundamenta su pretensión en hechos fácticos que no se adecuan a los supuestos que la ley consagra para su viabilidad. En efecto, la accionante sostiene en el libelo de la demanda que le ha solicitado a la arrendataria la entrega del inmueble, por cuanto han pasado seis (06) meses desde que la notificó judicialmente sobre la desocupación del mismo, lo cual motivó a que ejerciera el desalojo, por estimar que se encuentra vencida la prórroga legal, de conformidad con lo establecido en el artículo 39 de la ley especial inquilinaria. Ante tal argumentación, resulta pertinente para este Tribunal precisar que la única vía para obtener del arrendatario la entrega del inmueble arrendado, por haberse vencido la prórroga legal, es a través de la acción de cumplimiento de un contrato de arrendamiento, a tiempo determinado, conforme lo preceptúa el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no a través de la acción de desalojo, ya que para la ocurrencia de tal beneficio, el artículo 38 ejúsdem, precisa que en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, por un lapso máximo de seis (06) meses, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración hasta de un (01) año o menos; pero, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración mayor de un (01) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (01) año; sin embargo, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración de cinco (05) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años; y, si la relación arrendaticia ha tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años. Por otro lado, en el supuesto que la accionante fundamente su pretensión en el incumplimiento de la arrendataria de pagar el canon de arrendamiento correspondiente al mes de septiembre, sin especificar el año al cual pertenece, tampoco el desalojo resulta procedente, toda vez que se hace necesario que se haya dejado de pagar dos (02) o más mensualidades consecutivas. Siendo así, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 779, dictada en fecha 10.04.2002, bajo la ponencia del Magistrado Dr. Antonio García García, caso: Materiales MCL C.A., precisó lo siguiente: “…esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes. Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta. En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) Por lo antes expresado, concluye este Tribunal que no resultaba dable para la accionante pretender el desalojo fundamentado en un contrato verbal de arrendamiento, argumentando que la arrendataria se ha negado a entregar el inmueble arrendado, luego de vencida la prórroga legal, ya que para ese supuesto fáctico la ley ha proveído a la acción de cumplimiento ejercitable únicamente sobre un contrato escrito, a tiempo determinado, de modo que esta circunstancia conduce a determinar la contrariedad a derecho de la demanda, por cuanto la arrendadora sólo dispone de la acción de desalojo fundamentada en cualesquiera de las causales consagradas en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para deshacer el vínculo contractual que la une con la demandada. Así se declara. - III - DECISIÓN En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara INADMISIBLE la pretensión de Desalojo, deducida por la ciudadana Josefina Yamileth Nava Páez, en contra de la ciudadana Luisa Posligua, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza del presente fallo. La presente decisión ha sido dictada dentro del lapso al cual alude el artículo 10 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese y déjese copia. Cúmplase lo ordenado. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los treinta y un (31) días del mes de octubre del año dos mil seis (2.006).- Años: 196° de la Independencia y 147° de la Federación.- El Juez Titular, César Luis González Prato La Secretaria Accidental, Xiomara Margarita García Delgado En esta misma fecha, se registró, se publicó y dejó copia de la anterior sentencia, siendo las once y cincuenta de la mañana (11:50 a.m.). La Secretaria Accidental, Xiomara Margarita García Delgado CLGP.- Exp. N° 1033-06