TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

EXPEDIENTE Nº 7677

DEMANDANTE: ZENAIDA AMELIA BASTARDO HERNANDEZ

DEMANDADO: TERESA FONSECA SUAREZ

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO
Que el presente acción, se inició con libelo de demanda presentado por distribución y recibido en este Tribunal en fecha Dos ( 02 ) de Noviembre de Dos Mil Cinco ( 2.005 ), por la ciudadana ZENAIDA AMELIA BASTARDO HERNANDEZ, titular de la cédula de identidad Nº 4.911l.079, asistida por el abogado en ejercicio EDUARDO RAFAEL CORAO HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.335.087, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 71.698, recibido en este Tribunal por distribución en fecha Dos ( 02 ) de Noviembre de Dos Mil Cinco ( 2.005 )
Alega la demandante, que en fecha 29 de Julio de 2.005, adquirió por Contrato de COMPRA-VENTA, que anexó

marcado “A”,celebrado con la ciudadana NORMA JOSEFINA GONZALEZ, titular de la cédula de identidad Nº 4.057.125, autenticado por ante la Notaria Publica Tercera de Maracay, Estado Aragua, bajo el Nº 05, Tomo 163, de los libros de autenticaciones un inmueble ubicado en la Urbanización Caña de Azúcar, Sector 10, Avenida 10, distinguido con el Nº 25, UD-14, Municipio Mario Briceño Iragorry del Edo. Aragua, que en dicho contrato le fue transferida la propiedad y posesión de dicho inmueble.
Que es el caso, que al tratar de tomar posesión del inmueble, el mismo se encontraba ocupado por la ciudadana TERESA FONSECA SUAREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.112.873, quien le mostró un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO escrito y privado, celebrado con la ciudadana NORMA JOSEFINA GONZALEZ, el cual tenia fecha de inicio el 15 de Septiembre de 2.003, que el compró el 29 de Julio de 2.005, en consecuencia NO GOZABA de la PREFERENCIA OFERTIVA contemplada en el Artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente.
Que en vista de la sorpresiva situación, no le quedó otra opción que actuar de acuerdo a la Ley y subrogarse en el lugar de la antigua ARRENDADORA y respetar la relación arrendaticia en los términos inicialmente pactados, manteniendo en vigencia todas y cada una de las CLAUSULAS CONTRACTUALES; todo de conformidad con el Artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En virtud de ello desde el 29 de Julio de 2.005, es la arrendadora del inmueble y se mantienen las mismas Cláusulas contractuales del Contrato de Arrendamiento con la ARRENDATARIA, la ciudadana TERESA FONSECA SUAREZ, que

anexó marcado “B”, copia simple del Contrato de Arrendamiento.
Que desde el 30 de Julio de 2.005 hasta el 30 de Octubre 2.005, la ARRENDATARIA NO HA efectuado pago alguno por concepto de CANON DE ARRENDAMIENTO, es decir que a la actual fecha adeuda TRES ( 03 ) meses de Arrendamiento INCUMPLIENDO lo establecido en la Cláusula CUARTA del Contrato de Arrendamiento, aunado a ello de que además adeuda lo correspondiente a los servicios públicos de CANTV, Tres ( 3 ) meses de Electricidad ( ELECENTRO ); y Dos ( 2 ) meses del servicio de agua ( HIDROCENTRO ), según facturas que anexó marcadas “C”, “D” y “E”, INCUMPLIENDO la Cláusula Quinta del Contrato de Arrendamiento subsumiéndose en las causales de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, establecidas en las CLAUSULAS OCTAVA y DECIMA PRIMERA del mismo.
Que en consecuencia se vio obligada a demandar a la ARRENDATARIA judicialmente por su INCUMPLIMIENTO, tanto en la RESOLUCION del contrato como el pago de las cánones de arrendamientos insolutos, debiendo la ARRENDATARIA cancelar de conformidad con la CLAUSULA OCTAVA y DECIMA PRIMERA del contrato, todos los gastos Judiciales, Extrajudiciales, Honorarios de Abogados y demás gastos causados con ocasión de su INCUMPLIMIENTO.
Es por ello, dice que debe DESOCUPAR ELINMUEBLE ARRENDADO y demás PAGAR LOS MESES ADEUDADOS MAS LOS SERVICIOS PUBLICOS NO CANCELADOS, más los DAÑOS Y PERJUICIOS CAUSADO, en virtud que está viviendo prácticamente gratis en el inmueble de su propiedad y le IMPIDE disponer de su inmueble, además de poderlo ocupar teniendo

que pagar un alquiler aparte por no poder ocupar su inmueble, y por supuesto los meses que transcurran mientras dure el proceso de Desocupación hasta Sentencia definitiva.
Que en las disposiciones contractuales pactadas en el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incumplidas se tiene la CLAUSULAS CUARTA, QUINTA, OCTAVA, DECIMA PRIMERA.
Que la demanda se encuentra sustentada en los Artículos 20, 41, 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y del Código Civil los Artículos 1.264, 1.271 1.591 Ordinal 2.
Que por lo antes expuesto y de conformidad con el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ocurre ante esta autoridad a demandar, como en efecto demanda a la ciudadana TERESA FONSECA SUAREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 12.112.873 en su carácter de ARRENDATARIA del inmueble identificado, para que convenga o en defecto sea obligada por este Tribunal:
1°) LA RESOLUCION DEL CONTRATRO DE ARRENDAMIENTO, y la subsiguiente desocupación inmediata del inmueble arrendado, en conformidad con las CLAUSULAS OCTAVA y DECIMA PRIMERA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito en fecha 15 de Septiembre de 2.003.
2°) al pago de los cánones de arrendamiento insolutos correspondiente a los TRES ( 3 ) meses que ha dejado de pagar, desde el 30 de Julio de 2.005 hasta el 30 de Octubre de 2.005, lo cual representa la cantidad de QUINIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES ( Bs. 540.000,oo ).
3°) Los cánones de arrendamiento que transcurran hasta sentencia definitiva.
4°) El incumplimiento de la Cláusula Quinta, el pago de los

servicios públicos agua, CANTV y electricidad hasta la entrega del inmueble.
5°) Todos los gastos extrajudiciales y judiciales de la demanda de Resolución del Contrato de Arrendamiento de conformidad con lo establecido en la CLAUSULA OCTAVA, los cuales estimó en la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES ( Bs. 2.000.000,oo ).
6°) Las costas del proceso estimados prudencialmente por el Tribunal.
7°) La cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES ( Bs. 1.000.000,oo ) por concepto de DAÑOS Y PERJUICIOS CAUSADOS POR EL INCUMPLIMIENTO DE SU OBLIGACION CONTRACTUAL POR PARTE DE LA ARRENDATARIA.
8°) Honorarios profesionales estimados en un TREINTA POR CIENTO ( 30%) del valor de la demanda.
Solicitó medida de secuestro, y se acuerde el depósito necesario del inmueble, que se encuentra ubicado en la Urbanización Caña de Azúcar, Sector 10, Avenida 10, distinguido con el Nº 25, UD-14, Municipio Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua cuyos linderos y medidas son: NORTE: Siete Metros ( 7,00 Mts. ) limite con Vereda 12; SUR: Siete Metros ( 7,00 Mts. ) limite con Vereda 10; ESTE: Quince Metros ( 15,00 Mts.) limite con casa Nº 27, de la Vereda 10 y OESTE: Quince Metros ( 15,00 Mts.) limite con casa Nº 23, de la Vereda 10, el cual le pertenece según documento autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de Maracay, de fecha 29 de Julio de 2.005, bajo el Nº 05, tomo 163, de los libros de autenticaciones llevados en esa Notaria, que anexó marcado “A”.
Estimó la demanda en la cantidad de CUATRO

MILLONES CUARENTA MIL BOLIVARES ( Bs. 4.040.000,oo ).
Solicitó la indexación de acuerdo al tiempo que dure el procedimiento.
Admitida la demanda, en fecha Catorce ( 14 ) de Noviembre de Dos Mil Cinco ( 2.005 ), se emplazó a la ciudadana TERESA FONSECA SUAREZ, para que compareciera ante este Tribunal al Segundo ( 2do. ) día de Despacho siguiente a la constancia en autos, de haberse practicado su citación ( 17 ).
Al folio 18, aparece diligencia suscrita por la ciudadana ZENAIDA AMELIA BASTARDO HERNANDEZ, asistida por el Abogado EDUARDO RAFAEL CORAO HERNANDEZ, en la cual solicita se libre la compulsa de citación.
Mediante diligencia inserta al folio 19, la ciudadana
ZENAIDA AMELIA BASTARDO HERNANDEZ otorgó poder al Abogado EDUARDO RAFAEL CORAO HERNANDEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 71.698.
En auto de este Tribunal ( folio 20 ) se ordenó librar la compulsa de citación a la demandante y tener como Apoderado de la parte demandante al Abogado EDUARDO RAFAEL CORAO HERNANDEZ.
Al folio 21 aparece acta, a través de la cual, el Tribunal dejó constancia que las partes del juicio no llegaron a una conciliación.
Al folio 22, aparece diligencia suscrita por la ciudadana TERESA FONSECA SUAREZ, asistida por la Abogado NOELIS FLORES DE CARDOZO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 16.080, se dio por citada y consignó

poder Apud-Acta.
En auto del Tribunal, se ordenó tener como Apoderado de la parte demandada a los Abogados NOELIS FLORES DE CARDOZO, KELYS ALCALA KEY y JANETH M. SEVILLA, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nos. 16.080, 40.192 y 74.241 respectivamente ( folio 24 ).
Al folio 25, aparece diligencia suscrita por la Apoderado Judicial de la parte demandada, a través de la cual consigna escrito contentivo de la contestación a la demanda, mediante el cual opone la Cuestión Previa prevista en el Artículos 346 del Código de Procedimiento Civil Ordinal 8° “ de la existencia de una Cuestión Prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto “, igualmente opone como defensa a favor de su representada , la norma contenida en el Artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, que en el caso que nos ocupa la parte actora alega una supuesta insolvencia de su representada en el pago de los cánones de Arrendamiento correspondientes a los meses de AGOSTO, SEPTIEMBRE y OCTUBRE 2.005, sin embargo no acompaña a la demanda los recibos sin cancelar que deberían haberse acompañado como prueba de la insolvencia y no los acompaña, por que si fueron cancelados oportunamente por su representada, quien canceló estas mensualidades de arrendamientos a la arrendadora NORMA JOSEFINA GONZALEZ, como lo demostrará en la oportunidad probatoria rebatió todos y cada uno de los aspectos señalados en la demanda, negó y rechazó en todas y cada una de sus partes tanto los hechos como el derecho expresado en la demanda de Resolución de Contrato, intentada por la ciudadana ZENAIDA AMELIA BASTARDO HERNANDEZ, contra la ciudadana TERESA FONSECA

SUAREZ, que es falso que la ciudadana ZENAIDA AMELIA BASTARDO HERNANDEZ, no le haya quedado otra opción que subrogarse en el lugar de la antigua arrendadora y respetar la relación arrendaticia en los términos inicialmente planteados, que es falso que la demandada haya dejado de cancelar los cánones de arrendamiento por el uso del inmueble, los servicios públicos haya incumplido con las Cláusulas del contrato, que el canon de arrendamiento se mantenga en la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES ( Bs. 180.000,oo ), ya que se fijó de mutuo acuerdo en monto de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES ( Bs. 200.000,oo ) mensuales, que será demostrado en la oportunidad legal, así mismo rechazó y negó, que su representada deba la cantidad de QUINIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES ( Bs. 540.000,oo ), por cánones de arrendamientos, que haya dejado de cancelar los servicios de luz, agua y teléfono, que tenga que pagar la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES ( Bs.2.000.000,oo ) por gastos judiciales, por costas procesales y honorarios profesionales, que tenga que pagar por éstos la cantidad de UN MILLON DE BOLIVAES ( Bs.1.000.000,oo) de rechazó y se opuso para que se acuerde la medida de secuestro.
Mediante diligencia inserta al folio 33, la Apoderado de la parte accionada consigna escrito de pruebas, a través del mismo reprodujo el mérito de los autos en cuento favorezcan a su representada, consignó en dos ( 02 ) folios útiles recibos de pagos de Arrendamiento, correspondiente a los meses de Junio y Julio de 2.005, que demuestran que el canon de Arrendamiento es por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES ( Bs.200.000,oo ), mensuales, igualmente consignó en dos ( 02 ) folios útiles copias de los recibos del pago de los meses

de Agosto 2.005 y Septiembre de 2.005, por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES ( Bs. 200.000,oo ), en Dos ( 02 ) folios útiles recibos de consignaciones de los meses de Octubre y Noviembre de 2.005, del expediente Nº 2840, que cursa ante este mismo Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, que demuestra que su representada se encuentra solvente en el pago de los cánones arrendaticios, así mismo consignó en 15 folios útiles recibos cancelados que dice demuestran que su representada se encuentra solvente en el pago de los servicios Hidrocentro, Elecentro y CANTV; consignó en Veinticuatro ( 24 ) folios útiles copia certificada de la Acción de Amparo, cuyo expediente cursa por ante el Juzgado Segundo de Primera instancia en lo Civil y Mercantil del Estado Aragua.
Solicitó al Tribunal se oficie al Juzgado Segundo de Primera instancia en lo Civil y Mercantil del Estado Aragua, con fundamento en el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó en conformidad con lo previsto en el Artículo 431 eiusdem, se fije oportunidad para la comparecencia de la ciudadana NORMA JOSEFINA GONZALEZ, para que ratifique o reconozca en su contenido y firma los recibos que se ponen a manifiesto y firmados por ella, de los meses de Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2.005, se libró oficio Nº 748, al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.
A solicitud de la Apoderado de la parte demandada, el Tribunal se abocó al conocimiento de la causa, en conformidad con los Artículos 14 y 90 del Código de Procedimiento Civil ( folio 98 ).

Al folio 99, corre inserto oficio signado con el Nº 2026 emanado del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, a los fines de acusar recibo del oficio Nº 748.
A través de diligencia que riela al folio 101, el Apoderado accionante consigna escrito de pruebas, en el cual reprodujo el mérito favorable de los autos y especialmente el Contrato de Compra Venta de fecha 29 de julio de 2.005, autenticado ante la Notaria Pública Tercera de Maracay, bajo el Nº 05, tomo 163, documento con el cual su representada adquiere la propiedad del identificado inmueble y con el que se subrogó como arrendadora, respetando las mismas condiciones contractuales pactadas en el Contrato de Arrendamiento de fecha 15 de Septiembre de 2.003, en el cual aparecen las violentadas por la demandada, que es la Cláusula Cuata que es la falta de pago del canon de arrendamiento, promovió marcado A, B, C y D, copia de los recibos cancelados a los pagos de los servicios Públicos de luz, teléfono y agua, que rielan en original folios 51, 52, 53 y 42, todos con fecha 21 de Noviembre de 2.005, fecha posterior al inicio del proceso, quedando en evidencia la Insolvencia e incumplimiento de la Cláusula Quinta del Contrato de Arrendamiento, ya que la arrendataria pagó una vez que estaba demandada, Promovió marcada “E” Referencia Personal expedida con el Coronel ( E.J ) BAUDILIO JOSE GOMEZ GALARRAGA, Jefe del Estado Mayor de la Guarnición de Maracay y marcado “F” Constancia de trabajo expedida por el General de División ( EJ ) JESUS GREGORIO GONZALEZ GONZALEZ, Comandante de la 4ta División Blindada y Guarnición Militar Maracay, promovió marcado “G” y “H” constancia de titularidad de la Tierra y

copia del documento de Compra del Terreno, que le hizo al Instituto Nacional de la Vivienda ( INAVI ) EN FECHA 14 DE Septiembre de 2.005, Registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de los Municipios Girardot, Mario Briceño Iragorry y Costa de Oro, bajo el Nº 41, tomo 28, Protocolo 1ero., igualmente alega el demandante que la ciudadana TERESA FONSECA SUAREZ, tuvo el conocimiento de la negociación en el momento que la estaban haciendo, es decir el 29 de Julio de 2.005, que se evidencia además la insolvencia y el incumplimiento del Contrato de Arrendamiento desde el 29 de Julio de 2.005, al tratar de justificar una inexistente solvencia de pagos impertinentes y demás consignaciones temerarias, ya que fueron efectuadas dichas consignaciones a nombre de la antigua propietaria la cual perdió su condición en el momento en se efectúo la venta del inmueble.
Así mismo alega, la mala intención de la demandada al tratar de vincular un Amparo y una demanda de Retracto Temeraria e Impertinente, manifestando su desconocimiento de las Leyes y en especial los Artículos 20 y 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y tratar de justificar Cuestión Prejudicial inexistentes.
En conformidad con el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, se tome como hecho notorio el desconocimiento Temerario, Impertinente e Ilegal por parte de la demandada, ciudadana TERESA FONSECA SUAREZ, de la condición de la propietaria del inmueble arrendado de su representada, ciudadana ZENAIDA BASTARDO, tomando en cuenta que la Arrendataria Demandada alega haber pagado a un Tercero, la ciudadana NORMA GONZALEZ, la cual dejó de ser propietaria, y en consecuencia Arrendadora, desde el 29 de

Julio de 2.005 y como prueba más y hecho notorio son las consignaciones a nombre de la ciudadana indicada, por ante este Tribunal.
- I -

Vistas las precedentes actas procesales que conforman el presente juicio, este Tribunal pasa a decidir con conocimiento de causa observa: que la acción intentada se refiere a una RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentado por la ciudadana ZENAIDA AMELIA BASTARDO HERNANDEZ, asistida por el Abogado EDUARDO RAFAEL CORAO HERNANDEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 71.698, contra la ciudadana TERESA FONSECA SUAREZ, ésta con el carácter de arrendataria y la primera de las nombradas con el carácter de arrendador de un inmueble un inmueble, ubicado en la Urbanización Caña de Azúcar, Sector 10, Avenida 10, distinguido con el Nº 25, UD-14, Municipio Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua cuyos linderos y medidas son: NORTE: Siete Metros ( 7,00 Mts. ) limite con Vereda 12; SUR: Siete Metros ( 7,00 Mts. ) limite con Vereda 10; ESTE: Quince Metros ( 15,00 Mts.) limite con casa Nº 27, de la Vereda 10 y OESTE: Quince Metros ( 15,00 Mts.) limite con casa Nº 23, de la Vereda 1º.
Que como fundamento de su acción alega la demandante que en fecha Veintinueve ( 29 ) de Julio de Dos Mil Cinco ( 2.005 ), adquirió por Contrato de Compra Venta, el identificado inmueble, el cual fue autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de Maracay Estado Aragua, bajo el Nº 05, Tomo 163 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.

Y a su vez alega, la insolvencia de la arrendataria que ha dejado de cumplir, su obligación de pagar los cánones
de arrendamiento desde el Treinta ( 30 ) de Julio al Treinta ( 30 ) de Octubre de Dos Mil Cinco ( 2.005 ), los cuales ascienden a la deuda a la cantidad de QUINIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES ( Bs. 540.000,oo ) mensuales.
Que a tal efecto, acompañó, la accionante a su libelo de demanda:
1°) Copia simple de documento de Venta del inmueble identificado en autos, autenticado ante la Notaria Publica Tercera de Maracay
2°) Copia simple de documento de negociación de venta a plazo, a la ciudadana NORMA JOSEFINA GONZALEZ, emanado del Instituto Nacional de la Vivienda ( INAVI )
3°) Copia simple de constancia de inscripción del inmueble, emanado de la Oficina Municipal de Catastro
4°) Copia simple del contrato de Arrendamiento privado suscrito entre la ciudadana NORMA JOSEFINA GONZALEZ y TERESA FONSECA SUAREZ
5°) Copia simple de factura emanado de CANTV
6°) Recibo de ELECENTRO
7°) Estado de cuenta de C.A. Hidrológica del Centro
ANÁLISIS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

A los folios 12 y su vuelto, se constata copia de un instrumento privado sin fecha, debidamente suscrito entre las ciudadanas NORMA JOSEFINA GONZALEZ ( Arrendadora ) y TERESA FONSECA ( Arrendataria ), y, en su Cláusula Tercera pautaron “ El plazo de duración del presente contrato es de Seis ( 06 ) Meses contados a partir del día Quince de Septiembre del año Dos Mil Tres

( 15/09/2.003 ) , y se prorrogará siempre que una de las partes notifique a la otra por escrito y dentro de los treinta ( 30 ) días de anticipación al vencimiento del mismo o de la prorroga o prorrogas, su voluntad de no continuar con el contrato de arrendamiento ”.
De las actas no se evidencia notificación alguna que haya sido efectuada por alguna de las partes, en el lapso que estipula la cláusula, es de hacer notar, que el plazo de duración de Seis ( 06 ) meses de la convención colectiva a partir de Quince ( 15 ) de Septiembre de Dos Mil Tres ( 2.003 ), por el término de Seis ( 06 ) meses es de tiempo determinado, siendo susceptible de la acción de Resolución de Contrato incoada como lo pauta el Artículo 1.167 del Código Civil vigente. Y Así queda establecido.
- II -

Determinada como quedó la naturaleza del contrato, al folio 22, la parte demandada, mediante diligencia se dio por citada en el juicio, y en su oportunidad legal correspondiente como lo pauta el procedimiento breve arrendaticio, contestó la demanda en los siguientes términos:
Interpone la Cuestión Previa signada con el Ordinal 8° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente la Prejudicialidad, de autos existe la decisión de este Tribunal a los folios 117 al 124 ambos inclusive, siendo declarada CON LUGAR la Cuestión Previa, y, como quiera que a los folios 127 al 140 ambos inclusive, aparece inserta copia certificada de la Sentencia emanada del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario, Transito, y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en la que confirma el fallo dictado por el Juzgado Segundo de Primera

Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en lo concerniente a que no le corresponde el
derecho de preferencia ofertiva por no cumplir los extremos concurrente señalados en el Artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ante este panorama, de la declaratoria SIN LUGAR de la demanda interpuesta por la demandada de autos en contra de NORMA JOSEFINA GONZALEZ y ZENAIDA AMELIA BASTARDO HERNANDEZ, por PREFERENCIA OFERTIVA, se entra a analizar el fondo de la contestación de la demanda y las demás pruebas aportadas por las partes en este litigio por esta debidamente resuelta la Cuestión Previa signada con el Ordinal 8° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
De la contestación al fondo de la demanda, arguye la demandada como defensa que canceló las mensualidades de arrendamientos a la arrendadora NORMA JOSEFINA GONZALEZ y lo demostraría en su oportunidad probatoria, que es falso que haya incumplido sus obligaciones contractuales, que hubo violación de su hogar y del domicilio de las normas de orden público previstas en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
DE LAS PRUEBAS

PARTE ACTORA:
1°) Anexó a su escrito de pruebas, facturas de electricidad y otros servicios, signados con los Nos. 14169102 y 14745486, emanados de Cadafe,
2°) Factura de CANTV

3°) Factura de Hidrológica del Centro
4°) Referencia Personal
5°) Constancia de Trabajo de la ciudadana ZENAIDA A.
BASTARDO, emanada del Ministerio de la Defensa
6°) Constancia de Titularidad de terreno, otorgado a la ciudadana ZENAIDA A. BASTARDO
7°) Documento de Venta del inmueble, del Instituto Nacional
de la Vivienda a la ciudadana ZENAIDA A. BASTARDO

PARTE DEMANDADA
1°) Recibos de pago por alquiler, de los meses de Junio, Julio de 2.005, en original, y en copia simple los meses de Agosto y Septiembre de 2.005
2°) Recibos de pago de Hidrología del Centro
3°) Recibos de pago CANTV

De las defensas manifestadas por la demandada, en su escrito de la contestación de la demanda, en lo atinente, a la alegación, de la violación del hogar domestico y del domicilio, esta Instancia, no puede pronunciarse al respecto, en razón, a la decisión del Amparo Constitucional dictada, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial del Estado Aragua, de fecha Treinta y Uno ( 31 ) de Octubre de Dos Mil Cinco ( 2.005 ), tal como consta de las copias certificadas producida por el mismo Tribunal actuando en sede Constitucional, de fecha Nueve ( 09 ) de Noviembre de Dos Mil Cinco ( 2.005 ), folios 59 al 81 ambos inclusive.
Sobre la violación de la norma de orden público,

prevista en el Artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sobre el Derecho de Preferencia Ofertiva, del inmueble arrendado, este punto, fue resuelto por el ya citado Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, que declaró SIN LUGAR el Derecho de Preferencia Ofertiva, fallo éste que fue confirmado en todos sus términos por la Instancia Judicial Superior Vertical, en fecha, Nueve ( 09 ) de Agosto de Dos Mil Seis ( 2.006 ), folios 126 al 140, ambos inclusive.-
En seguimiento, a las defensas opuestas por la parte demandada alega, que los meses de Agosto, Septiembre y Octubre de 2.005, fueron cancelados oportunamente por mi representada a la Arrendadora NORMA JOSEFINA GONZALEZ.
Efectivamente estos meses mencionados, son los imputados por la actora en su escrito libelar, se denota de los recibos, en copia fotostática simple ( folios 39 y 40 de las actuaciones ) las mensualidades correspondientes al canon de arrendamiento Agosto 2.005, Septiembre 2.005, cancelados en fechas 03-09-05 y 03-10-05, a nombre de la ciudadana TERESA FONSECA, igualmente riela al folio 91 de estas actuaciones, recibo de pago de fecha 03 de Noviembre de 2.005, efectuado por la ciudadana TERESA FONSECA SUAREZ por ante este mismo Juzgado, Expediente Nº 2840 ( Área de Consignaciones Arrendaticias ), por un monto de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES ( Bs. 200.000,oo ), a favor de la ciudadana NORMA JOSEFINA GONZALEZ, correspondiente al mes de Octubre de 2.005.
Todos los recibos de pagos de los meses de AGOSTO, SEPTIEMBRE y OCTUBRE de 2.005, fueron debidamente consignados en su fecha oportuna, pero con la salvedad que la cancelación fue realizada a favor de la ciudadana NORMA

JOSEFINA GONZALEZ, Arrendataria anterior del inmueble, todo en ocasión de existir una venta ante una Autoridad Publica competente en fecha Veintinueve ( 29 ) de Julio de Dos Mil cinco ( 2.005 ), bajo el Nº 12, tomo 99, de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria Publica Tercera de Maracay, Estado Aragua. En el mes de JULIO 2.005, la ciudadana Arrendadora NORMA JOSEFINA GONZALEZ, da en venta pura, simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana ZENAIDA AMELIA BASTARDO HERNANDEZ, el inmueble ubicado en la Urbanización Caña de Azúcar, Sector 10, Avenida 10, Nº 25, UD-14, en esta Ciudad de Maracay, Estado Aragua.
Ahora bien, así las cosas, estamos ante la presencia de un cambio en la Arrendadora del inmueble a partir del Veintinueve ( 29 ) de Julio de Dos Mil Cinco ( 2.005 ), según el instrumento publico inserto a los folios 6 y 7, en copia fotostática simple. Adaptando este caso en concreto a la luz de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios específicamente en su Artículo 20, que contempla : “ Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley “.
Es así que el dispositivo 12 del Código de Procedimiento Civil, señala a los Jueces que en sus decisiones debe atenerse a las normas de derecho, en el caso bajo examen, existe un nuevo arrendador, que por la aplicación del Artículo 20 anteriormente trascrito, está obligado a respetar las normas Arrendaticias, pero al mismo tiempo debe existir la

reciprocidad, es decir que la Arrendataria debe cumplir sus obligaciones inherentes, como es la cancelación de los cánones de arrendamiento, y de los recibos de pago se constata que no han sido realizados a favor de la nueva
propietaria-arrendadora, ciudadana ZENAIDA AMELIA BASTARDO HERNANDEZ, lo que conlleva, a indicar a esta Instancia Jurisdiccional el Artículo 53 de la mencionada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “ … Omissis … cuando la notificación al beneficiario, no se hubiere realizado por hecho o negligencia imputable al consignante, dicha consignación no se considerará como legítimamente efectuada….Omissis … ”, aunado a ello, rielante a los folios 115 y 116, aparece acta de fecha Doce ( 12 ) Enero de Dos Mil Seis, en la que la ciudadana NORMA JOSEFINA GONZALEZ, de conformidad con el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil RECONOCE EN SU CONTENIDO Y FIRMA los recibos de los meses de Junio, Julio, Agosto Septiembre 2.005.
Es menester, sostener para el que decide que la Arrendataria-demandada de autos, no demostró el hecho extintivo de su obligación, al efectuar los pagos de los cánones de arrendamiento de los meses AGOSTO, SEPTIEMBRE y OCTUBRE 2.005, a nombre de la antigua Arrendadora, por lo que infringió la Cláusula Cuarta contractual, el Artículo 1.592 Ordinal 2, del Código Civil, que versa sobre las obligaciones que tiene la Arrendataria como es la cancelación de los cánones de arrendamiento, siendo concluyente declarar INSOLVENTE a la ciudadana TERESA FONSECA SUAREZ, en los meses imputados en su escrito libelar por la actora, configurados en los Artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil. Y así se declara.
Ante la declaratoria de INSOLVENCIA de la

demandada de autos, se le otorga pleno valor Jurídico Probatorio a los efectos de esta acción a los instrumentos rielante a los folios 5 al 15, 37 al 58, 104 al 114, 126 al 140, ambos inclusive, por no haber sido desconocidos los mismos en su oportunidad legal correspondiente y por ser emanados de la Autoridad Publica, de acuerdo a los Artículo 429 y 444, del Código de Procedimiento Civil y 1.361 del Código Civil, en lo concerniente a la valoración de la prueba de la testimonial de los documentos privados emanados de Terceros, se cita el criterio de la Sala de Casación Civil del Máximo Tribunal de la República, en Sentencia de fecha 20-08-2.004, Exp. 03-448, caso Mireya Torres de Belisario Vs José Román Belisario López. Ponente. Magistrado TULIO ALVAREZ LEDO. “…Es criterio de la Sala, que el Juez está obligado a dar razones para desechar la declaración del
testigo, lo cual puede ocurrir:
1.-Cuando se trate de un testigo inhábil
2.-Cuando el testigo pareciera no haber dicho la verdad, por las contradicciones en que hubiese incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiere sido tachado en el juicio. Si bien es cierto que en el examen de la prueba testifical los Jueces deben apreciar si las declaraciones concuerdan entre si y con las demás pruebas, y la confianza que le merezca el declarante…” .
Así mismo, por tratarse de una prueba incorporada a la litis por la demandada, hace destacar, para su valoración, la Sentencia No. 00325, Expediente No. 1994-11240 de fecha: 26 de Febrero de 2002, Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en la que puntualizó:
“ ……… La Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, contiene en el Capitulo II de los Derechos Civiles, las llamadas Garantías Judiciales, específicamente en el artículo 49; con lo cual las normas procésales se interpretan favoreciendo el derecho a la defensa de las partes, y así el proceso

persigue la verdad dentro de una situación de equilibrio y no dentro de un juego artero.
En el proceso, el derecho a la prueba forma parte del derecho a la Defensa el cual se encuentra consagrado en nuestro texto Constitucional en el numeral 1 del Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela donde dispone lo siguiente:
“El debido proceso se aplicará a todas las actuaciones judiciales y administrativas y en consecuencia:

1.- La defensa y la asistencia son derechos inviolables en todo estado y grado de la investigación y del proceso. Toda persona tiene derecho a ser notificada de los cargos por los cuales se le investiga, de acceder a las pruebas y de disponer del tiempo y de los medios adecuados para ejercer su defensa.
Serán nulas las pruebas obtenidas mediante violación del debido proceso. Toda persona declarada culpable tiene derecho a recurrir del fallo con las excepciones establecidas en esta Constitución y la Ley”.
En consecuencia, existe violación del derecho a la defensa cuando a los interesados no conocen el procedimiento que pueda afectarlos, se les impide su participación en él o el ejercicio de sus derechos, se les prohíbe realizar actividades probatorias o no se le notifican los actos que los afecten.
En donde, la falta de apreciación de las pruebas en un determinado contexto puede constituir la violación del derecho a la defensa de una de las partes, pero en otros casos, no pasa de ser una trasgresión netamente formal sin ningún peso sobre dicho derecho. La necesidad de la prueba en el procedimiento, responde a esta fundamental garantía del derecho a la defensa. Esta garantía se vería menoscabada, si no se pudiese llevar al procedimiento las demostraciones de las afirmaciones, alegatos o defensas realizadas por las partes.
En este mismo sentido, el juez debe analizar y juzgar todas cuantas

pruebas se hayan producido en el proceso, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresando siempre el criterio que tiene respecto a ellas, única manera de expresar cabalmente los motivos de hechos y de derecho de su decisión.
El derecho a la defensa en relación con la prueba, se patentiza en el procedimiento con las actuaciones de las partes cuando promueven pruebas, se oponen a las de la parte contraria, las impugnan, contradicen, cuestionan, es decir, cuando realizan actividades de control y de contradicción de la prueba.
Vinculado con esta noción de derecho a la defensa, tenemos denominado el principio de igualdad, consagrado en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone lo siguiente:
“Los Jueces garantizaran el derecho a la Defensa, y mantendrán a las partes en los derechos y facultades comunes a ellas, sin preferencias ni desigualdades, y en los privativos de cada una, las mantendrán respectivamente, según lo acuerde la Ley a la diversa condición que tengan en el juicio, sin que puedan permitir ni permitirse ellos extralimitaciones de ningún género”.
Este principio de igualdad en materia probatoria, lo vemos reflejado en el denominado principio de la unidad de la prueba, significa que el conjunto probatorio del proceso forma una unidad y que como tal debe ser examinado y apreciado por el juez para confrontar las diversas pruebas y puntualizar su concordancia o discordancia y concluir sobre el convencimiento que de ellas globalmente se forme; sobre lo anteriormente expuesto el Artículo 509 del Código de Procedimiento Civil hace referencia.
Una de las consecuencias de dicho principio, es la llamada comunidad de la prueba, conforme a este principio, las mismas una vez aportadas por las partes al proceso, no son de quien las promovió, sino que son del proceso, es decir una vez introducidas legalmente en el proceso su función es la de probar la existencia o inexistencia de los hechos del proceso con independencia de que beneficien o perjudiquen a quien las promueva o a la parte contraria, la cual

además puede invocarla; al dársele valor a las pruebas se garantiza la posibilidad de que ambas partes se beneficien del material probatorio aportado por ellas, garantizándose, en consecuencia, el antes mencionado principio de igualdad….”
En seguimiento, a las sentencias del Máximo Tribunal de la República Bolivariana de Venezuela, al Artículo 49 Constitucional, al dispositivo 15 del ya nombrado Código de Procedimiento Civil, y al Artículo 1.361 del Código Civil, se le otorga pleno valor jurídico probatorio a los efectos de este litigio a la declaración testimonial de la ciudadana NORMA JOSEFINA GONZALEZ ( folio 115 y 116 ). Y, así queda decidido .
En sintonía, con los criterios reseñados, se le otorga pleno valor Jurídico Probatorio, a la testimonial de la ciudadana NORMA JOSEFINA GONZALEZ ( folios 115 y 116 ), según el Artículo 1.363 del Código Civil, por el norte que las pruebas incorporadas al juicio son del mismo y no del promovente. Y, así queda decidido.
Por lo anteriormente pormenorizado la demanda que inicia estas actuaciones DEBE PROSPERAR, según lo preceptuado en los Artículos 1.159 y 1.167, del Código Civil, 12, del Código de Procedimiento Civil y 20 y 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

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