TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.-
PARTE ACTORA: ANA MARIA GARASSINI DE PANTIN, ERNESTO LUIS GARASSINI SERRA Y MIGUEL ANGEL GARASSINI SERRA Venezolanos, mayores d edad y titulares de las cédulas de identidad números V-1.718.515, V-1.718.644 y V-1.718.514 respectivamente.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: PEDRO AQUINO ROJAS, JESUS GOMEZ Y JORGE ENRIQUE DICKSON URDANETA, abogados en ejercicio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 60.098, 77.000 y 64595 respectivamente y aquí de transito.
PARTE DEMANDADA: GUSTAVO RIVERO, Venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad número V-3.189.186.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: DOUGLAS GUSTAVO SANTANA ARENAS, abogado en ejercicio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el número 76.283 y de este domicilio.-
MOTIVO: DESALOJO
EXPEDIENTE N° 2006-9295.-
SENTENCIA DEFINITIVA.
Se inicia el presente juicio por demanda interpuesta por la parte actora admitida en fecha 20-03-2006, por los trámites del juicio breve.
En fecha 19 de Mayo de 2006, comparece el alguacil de este despacho y consigna la boleta de citación de la parte demandada debidamente firmada.
En fecha 22 de Mayo de 2006, los apoderados actores consignaron escrito de reforma del libelo de demanda.
En fecha 23 de Mayo de 2006, la parte demandada dio contestación al libelo de demanda. Asimismo en esta misma fecha este Tribunal, admitió reforma del libelo de demanda consignado por la parte actora.
En fecha 25 de Mayo de 2006, la parte demandada dio contestación a la demanda.
En fecha 26 de Mayo de 2006, los apoderados actores consignaron escrito de pruebas.
En fecha 30 de Mayo de 2006, la parte demandada consignó escrito de pruebas.
En fecha 02 de Junio de 2006, este Tribunal admitió escrito de pruebas presentados por las partes, asimismo se fijo día y hora para la practica de la Inspección solicitada por la parte actora y la parte demandada en su escrito de pruebas. Igualmente se libro oficio al Banco Provincial a fin de informar a este Juzgado lo solicitado en el escrito de pruebas de la parte actora.
En fecha 07 de Junio de 2006, se traslado y constituyo el Tribunal en el sitio indicado a fin de practicar la Inspección Judicial, promovida por ambas partes en su escrito de pruebas. Asimismo en esta misma fecha la parte actora consigno escrito de pruebas. Igualmente la parte actora solicito mediante escrito cómputo de días de despacho.-
En fecha 08 de Junio de 2006, este Tribunal admitió escrito de pruebas presentado por la parte actora, asimismo se ordeno librar exhorto al Juzgado Noveno de Municipios del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de la evacuación de testimoniales promovidas por la parte actora en su escrito de pruebas. Asimismo se expidió cómputo por secretaria de días de despacho. De igual forma se ordeno librar nuevo oficio al Banco Provincial de Venezuela Agencia Bello Monte, dejando sin efecto oficio N° 345-06 librado en fecha 02-06-2006.
En fecha 08 de Junio de 2006, la parte demandada consigno escrito promoviendo documentales en el presente juicio.
En fecha 09 de Junio de 2006, este Tribunal admitió escrito de pruebas promovido por la parte demandada, asimismo se acordó extender el lapso de probatorio por veinte (20) días de conformidad con el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil, igualmente se ordena agregar a los auto explosiones fotográficas tomadas durante la inspección judicial promovida por las partes.
En fecha 14 de Junio de 2006, se ordeno abrir nueva pieza para el mejor manejo del expediente.
En fecha 19 de Junio de 2006, el alguacil consigno copia del libro de correspondencia debidamente firmado y recibido por la oficina de correo MRW.
En fecha 19 de Julio de 2006, fue consignada resultas de la comisión emanada del Juzgado Décimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, asimismo este Tribunal por auto de esta misma fecha ordenó agregarla a los autos.
En fecha 25 de Julio de 2006, se recibieron prueba de informe del Banco Provincial con oficio MP-06-1522, SG-200602454 de fecha 14 de Julio de 2006, asimismo en fecha 27-07-2006 este Tribunal ordeno agregarla a los autos.
Encontrándonos en estado de dictar sentencia, pasa este Juzgado a hacerlo, previa las siguientes consideraciones:
Alega la parte actora en su libelo de demanda que: sus representados son los propietarios de un apartamento ubicado en la avenida Las Delicia, Calle Sucre, residencias Parque Araguaney, piso 4, apartamento C, Barrio Sucre, Maracay, Estado Aragua, por herencia de sus difuntos padres, Luis Anselmo Garassini Vaira y Julia Elena Serra de Garassini, quienes en vida eran titulares de las cédulas de identidad N 1.713.143 y E-57.340, fallecidos ad intestato en la ciudad de Caracas, los días 06 de Febrero de 1996 y el 01 de Marzo de 1996 respectivamente. La ciudadana Luisa de Garassini, celebro a medidos del año 1992 un contrato verbal de arrendamiento por el inmueble antes descrito, con el ciudadano Gustavo Rivero venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.189.186. El canon inicial fijado por las partes era la suma de Bs. 20.000,oo, pagaderos por mensualidades vencidas los diez primeros días del mes siguiente, que los depósitos era consignados en la cuenta corriente del Banco Provincial signada con el 001102601010000034 a nombre de Inversora Chapola C.A., que es una persona jurídica cuyos accionistas son los representados de los apoderados judiciales. Que el canon de arrendamiento mensual sufrió varios aumentos, siendo el ultimo de ellos la suma de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,oo) mensuales. Que el ciudadano Luís Ernesto Garassini es de 67 años de edad y vive arrimado en la Residencia de su hermano Miguel Garassini en la ciudad de Caracas. Que fundamento la demanda en los artículos 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Es por lo que solicitó el desalojo del inmueble y entrega del mismo. El pago de las pensiones de arrendamiento dejadas de pagar correspondiente a los meses de Noviembre de 2004 a febrero de 2006 a razón de cien mil bolívares (100.000,oo) cada uno. Estimó la demanda en la cantidad de Un Millón Doscientos Mil Bolívares (1.200.000.oo). Fundamentó la demanda en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
La parte demandada al contestar la demanda rechazo, negó y contradigo en todas y cada una de sus partes demanda de desalojo intentada en su contra y los hechos invocados y narrados en el libelo de la demanda. Que la acción que intenta la parte actora la fundamenta con lo previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios siendo improcedente la aplicación en mi contra, en virtud de que cuando me encontré en la imposibilidad de depositar el canon de arrendamiento correspondiente, por estar bloqueada la cuenta bancaria. Seguidamente niega, rechaza y contradice lo alegado por la demandante en cuanto a que el ciudadano Luís Ernesto Garassini, necesite el inmueble para vivir.
En cuanto a las pruebas la parte actora presento 1).- Original del Poder Judicial Especial concedido de la ciudadana ANA MARIA GARASSINI DE PANTIN, a los abogados Pedro Aquino Rojas, Jesús Gómez, Jorge Enrique Dickson Urdaneta, Rubí Massiel Sevilla Jiménez y Dani Fung cursante a los folios Once (11) y Doce(12); 2).- Original de los estados de cuenta del Banco Provincial de la cuenta numero 0108-0010-26-0100000347 cursante a los folios números trece (13) al veinticinco (25); 3) Original del Poder Judicial Especial concedido por los ciudadanos Ernesto Luís Garassini Serra y Miguel Ángel Garassini Serra a los abogados Pedro Aquino Rojas, Jesús Gómez, Jorge Enrique Dickson Urdaneta, Rubí Massiel Sevilla Jiménez y Dani Fung cursante a los folios números Veintiséis (26)Veintisiete (27). 4) Copia del Acta de Defunción del ciudadano Luís Anselmo Garassini Vaira, cursante al folio Veintiocho (28). 5) copia del acta de defunción de la ciudadana Julia Serra Nieva de Garassini cursante al folio Veintinueve (29). 6) Copia de autoliquidación de impuestos sobre sucesiones Seniat cursante al folio treinta (39). 7) Copia de relación para bienes que forman el activo hereditario Seniat cursante al folio treinta y uno (31). 8) Copia simple de forma 32 para bienes muebles, valores, titulos derechos, etc., Seniat cursante al folio treinta y dos (32). 9) Copia simple de certificación de liberación de impuestos sucesiones, donaciones y demás ramos conexos expediente N° 2004-077 cursantes a los folios treinta y tres (33) al treinta y cuatro (34). 10) Copia simple de liberación de impuestos sobre sucesiones, donaciones y demás ramos conexos cursante a los folios treinta y cinco (35) al treinta y seis (36). 11) Copia simple del documento de compra-venta del inmueble cursante a los folios treinta y siete (37) al cuarenta y seis (46). 12) Copia simple de Repertorio Forense cursante a los folios cuarenta y siete (47) al cincuenta (50). 13) Asimismo, consignó comisión proveniente del Juzgado Décimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, solicitada en su escrito de promoción de pruebas, cursante a los folios desde el folio cuatro (04) al folios veintiséis (26) de la segunda pieza. 14) De igual manera, consignó prueba de informe proveniente del Banco Provincial constante de nueve (09) folios útiles, con oficio MP-06-1522, SG-200602454, cursante a los folios desde el Veintiocho (28) al Treinta y Siete (37).
Por su parte el demandado trajo como medio de pruebas: 1) Copia certificada del expediente N° 4042 de consignaciones que lleva este Juzgado Tercero de los Municipios del Estado Aragua, cursante a los folios Ochenta y Dos (82) al ciento cuarenta y ocho (148). 2) Original de relación de gastos de Condominio de Residencias parque Araguaney cursante a los folios Ciento cuarenta y nueve (149) al Ciento setenta y cuatro (174). 3) Original de informe técnico de tasación del mes de Abril del año 2005
Para decidir este Despacho observa:
Es un hecho plenamente comprobado la existencia de la relación arrendaticia entre la actora y demandado, aunque fue un contrato de arrendamiento verbal, fue expresamente admitido por la parte accionada en su escrito de contestación, según lo asentado anteriormente, y así se declara.
Ahora bien, de las pruebas aportadas por la parte actora, como son: 1) Original del Poder Judicial Especial, cursante a los folios Once (11) y Doce(12); 2) Original de los estados de cuenta del Banco Provincial de la cuenta numero 0108-0010-26-0100000347 cursante a los folios números trece (13) al veinticinco (25); 3) Original del Poder Judicial Especial, cursante a los folios números Veintiséis (26) y Veintisiete (27); 4) Copia del Acta de Defunción del ciudadano Luís Anselmo Garassini Vaira, cursante al folio Veintiocho (28); 5) copia del acta de defunción de la ciudadana Julia Serra Nieva de Garassini cursante al folio Veintinueve (29); 6) Copia de autoliquidación de impuestos sobre sucesiones Seniat cursante al folio treinta (39); 7) Copia de relación para bienes que forman el activo hereditario Seniat cursante al folio treinta y uno (31); 8) Copia simple de forma 32 para bienes muebles, valores, titulos derechos, etc., Seniat cursante al folio treinta y dos (32); 9) Copia simple de certificación de liberación de impuestos sucesiones, donaciones y demás ramos conexos expediente N° 2004-077 cursantes a los folios treinta y tres (33) al treinta y cuatro (34); 10) Copia simple de liberación de impuestos sobre sucesiones, donaciones y demás ramos conexos cursante a los folios treinta y cinco (35) al treinta y seis (36); 11) Copia simple del documento de compra-venta del inmueble cursante a los folios treinta y siete (37) al cuarenta y seis (46); 12) Copia simple de Repertorio Forense cursante a los folios cuarenta y siete (47) al cincuenta (50). Dichas pruebas no fueron tachadas, desconocidas ni impugnadas, por la defensa de la parte demandada, por lo que este Tribunal les confiere pleno valor probatorio a tenor de lo dispuesto en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil, 1359, 1360 y 1363 del Código Civil, y así se decide.
La parte actora alega como fundamento de hecho para solicitar el desalojo, lo establecido en el artículo 34, literales “a”, “b” y “e”, relativos a: “que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas”; “en la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble...” y “que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble...” deterioro del inmueble.
Es un hecho controvertido la solvencia en los cánones de arrendamiento desde el mes de noviembre de 2004 hasta febrero de 2006.
La parte actora consignó prueba de informe proveniente del Banco Provincial constante de nueve (09) folios útiles, con oficio MP-06-1522, SG-200602454, cursante a los folios desde el Veintiocho (28) al Treinta y Siete (37); aprecia este Juzgado que la cuenta corriente Nº 0108-0010-260100000347, a nombre de Empresa Inversora Chapola, C.A., fue cancelada en fecha 21 de abril de 2005 y no en enero del año 2005 como fue alegado por el demandado en su escrito de contestación; instrumento éste que no fue impugnado, por lo que debe ser apreciado plenamente por aplicación de lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1363 y 1364 primer aparte del Código Civil, y así se declara.
En este sentido, la parte accionada negó estar insolvente y para ello alega a su favor las consignaciones realizadas ante este Tribunal en el expediente Nº 4042, por lo que resulta pertinente examinar si las mismas se encuentran ajustadas de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo texto reza:
Artículo 53: “Mediante escrito dirigido al Juez, el consignante indicará su nombre y apellido, el carácter con que actúa, así como la identificación completa y la dirección de la persona natural o jurídica en cuyo favor consigna, las referencias del inmueble, el monto del canon de arrendamiento mensual y el motivo por el cual efectúa la consignación. El Juez dará al interesado comprobante de la consignación y cursará notificación al beneficiario, en la cual se señalarán las menciones referidas en el párrafo anterior y le indicará que la suma consignada, se halla a su orden y disposición. A los fines de dar cumplimiento al presente artículo, el arrendatario tiene la obligación de aportar los datos suficientes para el logro de la notificación al beneficiario, dentro de un plazo no mayor de treinta (30) días continuos siguientes a la primera consignación...”

En el caso bajo estudio, el demandado realizó el pago del mes de noviembre en la cuenta del Banco Provincial en fecha 14 de diciembre de 2004, tal y como se constata de los estados de cuenta originales emitidos por el banco y alego en su escrito de contestación que el mes de diciembre no lo pudo depositar en enero por estar la cuenta bloqueada, por lo que se vio en la necesidad de realizar el pago por consignación ante este Juzgado; constatándose que el arrendatario consigno de manera irregular los cánones de arrendamiento, pese que ambas partes han afirmado que el canon de arrendamiento será pagadero dentro de los diez (10) días siguientes al mes vencido y en algunos casos realizando el pago de dos meses en el mismo depósito.
Asimismo, se evidencia que la parte demandada no probó el haber satisfecho la obligación que se le demanda ni la ocurrencia de uno de los hechos de los que la Ley califica como extintivos de las obligaciones, pues al contrario se aprecia de las consignaciones arrendaticias que muchas fueron realizadas en forma extemporánea, a saber: el canon de diciembre de 2004 fue consignado el 27-01-05 (folio 1); el de enero y febrero 2005 fue consignado el 01-03-05 (folios 3 al 7); noviembre 2005 fue consignado el 21-11-05 junto con el mes de diciembre del mismo año (folios 40 al 43). También se constata, según diligencia de fecha 16 de septiembre de 2005 estampada por el alguacil del referido Juzgado que realizó las gestiones correspondientes a la notificación de los beneficiarios sin haberlo logrado, lo que indica que el arrendatario no aportó los datos suficientes para la notificación dentro del plazo de treinta (30) días continuos siguientes a la primera notificación que se realizó el 05 de abril de 2005. Lo que pone en evidencia la extemporaneidad del pago por no haber sido consignado en el lapso otorgado por el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que señala que a consignación debe realizarse dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. De allí que resulte forzoso concluir que la consignación no se encuentre legítimamente efectuada, y por lo tanto la petición de desalojo se encuentra ajustada a derecho por aplicación del artículo 1592 numeral 2º del Código Civil, y así se declara.
Sobre la necesidad de ocupar el inmueble, se ha pronunciado la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo al expresar:
“... Ahora bien, respecto de la prueba de la necesidad, esta Corte observa que ha sido criterio reiterado que basta que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado (...) la materia inquilinaria está inmersa en un marco social que no puede ser obviado por esta Alzada, por tanto, asimismo también ha sido criterio reiterado de este órgano jurisdiccional que con relación al alcance del concepto de “necesidad” contenida en el literal b) del artículo 1º del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas éste constituye un concepto amplio y subjetivo, por lo que, en caso de que el oponente quisiera realizar una actividad probatoria, por cuanto ésta como se dijo no es necesaria, esta puede quedar satisfecha a través de presunciones que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante lleve a los autos para así fundamentarla”. (Sentencia 02-05-00, caso “NOVEDADES DUDU S.R.L, expediente 98-20343)...”

Asimismo, dicha Corte Primera estableció que:

“... Dicho criterio se sustenta, en virtud de que el derecho de propiedad está consagrado en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y el mismo no puede ser desconocido por el inquilino...”. (Jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo. Volumen I; Páginas 374, 375. Sentencia 1.588 del 30-11-2000. Ponente.- Magistrado Perkins Rocha Contreras)...”

De manera que podríamos establecer que a los fines que prospere el desalojo con fundamento en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios deben concurrir: 1) Principalmente que el actor acredite su carácter de propietario del inmueble cuya desocupación solicita; 2) Manifestación inequívoca que desea el inmueble arrendado con aportación de elementos de convicción de la necesidad y 3) Que el demandado no desvirtúe la alegada necesidad.
En el presente caso se observa que la parte actora acreditó la propiedad del inmueble con las planillas de liquidación de derechos sucesorales efectuada ante la autoridad tributaria, instrumento éste que no fue impugnado, por lo que debe ser apreciado plenamente, llenando así el primer requisito.
Asimismo, manifiestan que requieren el inmueble para uno de los copropietarios, ya que vive en la vivienda de un hermano en la ciudad de Caracas y para ello promovió las testimoniales de las ciudadanas Yessy Galvis y Adriana Salazar, aprecia este Juzgado que son contestes en afirmar que el ciudadano Ernesto Garassini Serra, vive con su hermano y su cuñada, en un inmueble pertenecientes a ambos cónyuges, coincidiendo en que el actor debe mudarse porque va ser adquirido por su hermano un apartamento pequeño y no va a poder habitar en el mismo, lo que pone de manifiesto el estado de necesidad del demandante, y así se declara.
Respecto a la inspección judicial llevada a cabo por el Tribunal Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en fecha 14 de julio de 2006, se pudo constatar que en la vivienda del ciudadano Miguel Garasini Serra existía una habitación ocupada por el demandante Ernesto Garassini Serra; por lo que la inspección realizada arroja una serie de elementos que nos permiten calificar que si existe estado de necesidad del demandante, adquiriendo pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.
Ahora bien, la defensa de la parte demandada señala que el inmueble se encuentra en perfecto estado de conservación, ya que ha sufragado con su propio dinero todas las reparaciones mayores y menores.
En este sentido, este Despacho constata que en fecha 7 de junio de 2006, se llevó a cabo por parte de esta misma juzgadora la práctica de una inspección judicial, donde se pudo observar que el inmueble objeto de la demanda se encuentra en buen estado de mantenimiento, por lo que la inspección realizada arroja una serie de elementos que nos permiten calificar que no existe tal deterioro, por lo que la parte accionada ha cumplido con su obligación de comportarse como un buen padre de familia, en cuanto al cuido de la cosa arrendada.
En consecuencia, de lo anterior, la acción de desalojo no se encuentra ajustada a derecho, de acuerdo a lo pautado en el artículo 34, literal “e” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se declara.
Asimismo, las pruebas presentadas por la parte demandada, como son: 1) Original de relación de gastos de Condominio de Residencias parque Araguaney, cursante a los folios Ciento cuarenta y nueve (149) al Ciento setenta y cuatro (174); 2) Original de informe técnico de tasación del mes de Abril del año 2005. Aprecia este Juzgado que los documentos privados deben ser ratificados por el tercero mediante prueba testimonial para que puedan adquirir pleno valor probatorio, en el caso que nos ocupa esto no fue realizado en el momento de la evacuación de pruebas, por lo que este Despacho, desecha como pruebas la relación de gastos de condominio y el informe técnico de tasación, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.