TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
196° y 147°
PARTE ACTORA: ESTACIONAMIENTO CENTRO COMERCIAL LOS MOLINOS C.A., sociedad inscrita ante el Registro Mercantil de esta Circunscripción Judicial, en fecha 6-9-1985, bajo el Nº 38, Tomo 56-A-Pro.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: GLADYS ARIZA, MERCEDES VELASQUEZ e ISAAC LEWIS, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Números 47.170, 26.619 y 13.277 respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: ADRIAN ANTONIO ALAMO MARQUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 7.929.649.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: KARLENA MACIAS, HÉCTOR OLIVO y HÉCTOR HERNÁNDEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Números 113.090, 23.060 y 9.029 respectivamente.-
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACIÓN).-
I
Conoce este Tribunal en alzada en virtud de la apelación interpuesta en fecha 19-7-2006, por la representación de la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Decimonoveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial, el 28-6-2006 que declarase con lugar la demanda propuesta por el estacionamiento Centro Comercial Los Molinos C.A., contra el ciudadano Adrián Antonio Álamo Márquez y sin lugar la reconvención propuesta por éste contra aquél.
Oído dicho recurso en ambos efectos, se remitieron los autos al distribuidor de turno, correspondiendo el conocimiento del asunto a este Tribunal el cual, mediante auto de fecha 8 del mes próximo pasado fijó el décimo día para dictar sentencia.
Siendo esta la oportunidad para proferir el fallo en cuestión, este Juzgado procede a ello, con base en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:

II
Se inició el presente procedimiento por acción de resolución de contrato de arrendamiento que interpusiera la sociedad Estacionamiento Centro Comercial Los Molinos C.A., contra el ciudadano Adrián Antonio Álamo Márquez, por el supuesto incumplimiento por parte de éste a las obligaciones convenidas en el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 1-10-2003, el cual tuvo por objeto el local Nº 2, Ubicado en el sótano 1, del estacionamiento Centro Comercial Los Molinos, situado en la avenida San Martín, cruce con calle Bolívar, Parroquia San Juan de esta ciudad, con un área aproximada de 160 metros cuadrados.-
Admitida la demanda y citada la parte demandada, ésta procedió a contestar la demanda y a reconvenir a la parte actora por daños y perjuicios morales y materiales, siendo admitida la reconvención, la cual fuera contestada por el apoderado actor en la oportunidad correspondiente.-
Abierto el juicio a pruebas ambas partes hicieron uso de tal derecho consignando escritos de promoción de pruebas.-
En fecha 28 de junio del presente año, el Juzgado Decimonoveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia definitiva declarando con lugar la demanda y sin lugar la reconvención apelando contra el referido fallo la representación de la parte demandada, oyéndose dicho recurso en ambos efectos.-
DE LA PRETENSION DE LA PARTE ACTORA
La parte actora fundamentó su demanda sobre la base de los siguientes argumentos:
Que en fecha 1-10-2003, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano Adrián A. Álamo M., el cual tuvo por objeto el local Nº 2, ubicado en el sótano 1 del Estacionamiento Centro Comercial Los Molinos C.A., que la duración del contrato se pactó por dos años prorrogable por un año; que el canon se arrendamiento fue fijado en la cantidad de Bs. 792.000,00, siendo el actual canon la suma de Bs. 950.400,00; que el arrendatario ha incumplido las cláusulas octava, décima, decimaquinta, decimoctava y vigésima primera, toda vez que además de no mantener limpias las áreas de circulación, y no efectuar la limpieza profunda por lo menos una vez al mes, ocupa áreas que no le fueron arrendadas, aunado a que en el espacio alquilado así como los alrededores se encuentran

desperdicios de basura, además de no haber presentado nunca la póliza de seguro que está obligado a contratar.-
Que en razón a lo expuesto solicitan la resolución del contrato y la consecuente entrega del inmueble.-
DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
En la oportunidad de la contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada, negó, rechazó y contradijo la demanda en todas sus partes, tanto en los hechos como en el derecho.
Impugna la inspección judicial extralitem evacuada por el Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial y pide sea desechada del juicio por haberse realizado sin conocimiento del demandado.
Afirma que la relación arrendaticia comenzó el 12-1-2000; que su representado ha dado cumplimiento a todas las obligaciones que como arrendatario le corresponden; que el actor ha pretendido incrementar el canon de arrendamiento de manera exagerada, lo cual, al no haber sido aceptado por su mandante ha dado lugar a la demanda, violando la parte actora las disposiciones contenidas en los artículos 1133, 1159 y 1167 del Código Civil.
DE LA RECONVENCIÓN
La parte demandada al momento de contestar la demanda reconviene a la parte actora aduciendo que se le han causado “..graves e inconmensurables daños morales…”, cuyo resarcimiento estimó en la suma de Bs. 1.200.000.000,00, arguyendo que “…se ha visto sometido al desprecio y escarnio público, atentando no-solo contra su reputación de comerciante serio y honesto, al crear dudas entre los clientes a quienes les presta servicio, poniendo en tela de juicio su honorabilidad…”.
Por tales razones reconviene a la actora para que convenga en que el contrato de arrendamiento se encuentra vigente; ha cumplido el arrendatario con todas sus obligaciones; que quien ha incumplido es la actora; es nula la inspección practicada; en que personas ajenas al demandado alteraron el estado habitual del local arrendado que siempre se ha mantenido aseado y ordenado; en que debe indemnizar los daños materiales y morales por lo que ha de publicar un aviso en el que se haga saber al público que el demandado es serio, honesto y fiel cumplidor de sus obligaciones. Estima la reconvención en Bs. 1.400.000.000,00.

DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN
Admitida la reconvención, en la oportunidad correspondiente la parte actora alegó como punto previo la incompetencia del tribunal en razón de la cuantía, aduciendo que la misma debió declararse inadmisible, a tenor de lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley Inquilinaria.
Indica que el demandado reconviniente no indica el supuesto hecho generador del daño, por lo que procede a rechazarla, negarla y contradecirla en todas sus partes.
Admite la relación arrendaticia, así como la duración del mismo, el canon y como consecuencia de ello la relación a tiempo determinado existente entre las partes.
Indica que el 17-11-2005 la parte actora remitió comunicación al demandado, la cual fue contestada por éste por lo que se celebró un convenio que en la oportunidad de materializarse en la Notaría el demandado no acudió a suscribirlo.
Niega que el demandado haya dado cumplimiento a sus obligaciones contractuales; que su representada haya alterado en modo alguno el local arrendado antes de practicarse la inspección ni que haya causado desorden alguno que conllevara al demandado a pagar Bs. 500.000,00 para repararlo. Reitera el contenido de la inspección de donde se evidencia el incumplimiento del arrendatario, por lo que pide sea declarada sin lugar la reconvención.
III
LA SENTENCIA RECURRIDA
En fecha 28-6-2006, el Juzgado 19º de Municipio de esta Circunscripción, dictó sentencia definitiva declarando con lugar la demanda y sin lugar la reconvención.
Fundamenta el a quo su decisión en que quedó debidamente comprobado el incumplimiento por parte del arrendatario a las cláusulas 8ª, 10ª, 15ª y 21ª, además de no tener competencia para conocer de la reconvención ya que si bien es cierto que la misma fue estimada en Bs. 1.400.000,00 no es menos cierto que ése no es el quantum del asunto ya que aspira como indemnización por daños la suma de Bs. 1.200.000.000,00.- Como consecuencia de ello declaró resuelto el contrato y ordenó la entrega del inmueble.

IV
MOTIVA
DEL FONDO
Ha accionado la parte actora la resolución del contrato de arrendamiento ya que, a su decir, el arrendatario, incumplió las cláusulas 8ª, 10ª, 15ª y 21ª, del contrato de arrendamiento.
Ambas partes admiten la relación arrendaticia a tiempo determinado existente entre ellas, por lo que la relación locativa ha quedado plenamente reconocida la relación locativa, no siendo éste un hecho controvertido. Así se establece.
El artículo 1.133 del Código Civil establece que:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir un vínculo jurídico”.-
Por su parte el artículo 1.159 del mismo texto sustantivo estipula que:
“Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes.- No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.-
Al respecto observa esta sentenciadora que la pretensión ejercida por la parte actora, como se señalara, es una acción de resolución prevista en el articulo 1.167 del Código Civil, el cual prevé:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo…”.-
En el presente caso se observa que la pretensión de la parte actora está fundamentada en que la parte demandada no cumplió con determinadas cláusulas contractuales, excepcionándose ésta, arguyendo haber cumplido a cabalidad con sus obligaciones.-
Así las cosas, la parte actora para probar el incumplimiento por parte del demandado consigna inspección extrajudicial evacuada en el inmueble objeto del contrato cuya resolución se acciona, la cual fue impugnada por el demandado, bajo el argumento que se hizo a sus espaldas.
Sobre tales alegatos, precisa quien decide que es improcedente la impugnación formulada por el demandado respecto a la inspección, toda vez que, si pretendía atacar la misma ha debido tacharla puesto que la

inspección en cuestión recoge los hechos que el juez encargado de practicarla percibió a través del sentido de la vista. Así se precisa.
La doctrina ha expresado en torno a la procedencia de la inspección judicial preconstituida, que la misma es válida, cuando se pretende demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Cumplido tal requisito, la prueba debe considerarse promovida y evacuada validamente, pues la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en juicio, para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación de un juez que aprecia con sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho. Así se establece.
Ha señalado el actor que el arrendatario incumplió sus obligaciones atinentes al cuidado y mantenimiento que debía darse al inmueble arrendado, así como las áreas que lo rodean tal y como lo acordaron las partes en las cláusulas 8ª, 10ª, 15ª y 21ª, estableciendo las tres primeras tales obligaciones y la última de las señaladas la obligación de contratar una póliza de seguro.
Establece el artículo 1592 del Código Civil:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º- Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia…”.
Ahora bien en los contratos de ejecución progresiva, como los contratos de arrendamiento la parte actora está relevada de probar el hecho negativo del incumplimiento de la parte demandada ya que, aducido por el actor el incumplimiento por parte del arrendatario de las cláusulas contractuales,, correspondía a éste demostrar haber cumplido con la obligación de servirse y mantener la cosa arrendada en condiciones óptimas, conforme lo prevé el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1354 del Código Civil, observándose de la inspección promovida la cual no fue desvirtuada de manera alguna por el arrendatario que de manera reiterada el juez encargado de practicarla dejó constancia que “…el local donde se encuentra constituido el se encuentra en mal estado de mantenimiento y conservación…se observa una reja… obstruida con cajas de cerveza, cauchos rines, una estructura de aluminio y vidrio… fue imposible abrirla en virtud de la cantidad de obstáculos…”.

Del contenido parcialmente transcrito se evidencia el mal estado del inmueble arrendado, teniendo total validez dicha inspección, ya que por la naturaleza de los hechos constatados éstos no podían verificarse antes del presente juicio con otro tipo de prueba, y la urgencia y necesidad de su práctica deviene precisamente de la acción judicial que intenta la demandante, donde alega como causal de resolución del contrato de arrendamiento, entre otras, los datos recogidos en la inspección relativos a las condiciones que presentaba el inmueble objeto de tal contrato.
Estima quien decide, que la prueba ideal a ser preconstituida para justificar una acción resolutoria de un contrato de arrendamiento, por incumplimiento del arrendatario reflejado en las condiciones físicas del inmueble arrendado, es la de inspección ocular que se analiza, ya que cualquier otro medio probatorio previsto en las leyes, no alcanzaría ese fin, por lo que no habiendo demostrado el demandado su afirmación de que personas ajenas a él, en horas previas a la inspección “…se dieron a la tarea del alterar el estado habitual de orden… en que el ciudadano ADRIÁN ANTONIO ALAMO MÁRQUEZ mantiene y ha mantenido siempre el área que ocupa en calidad de arrendatario…”, resulta impretermitible concluir que demostró el actor el incumplimiento por parte del inquilino aducido y la acción de resolución debe prosperar. Así se decide.
DE LA RECONVENCIÓN
Accionó el demandado contra la actora por cumplimiento de contrato sobre la base que el arrendamiento se encuentra vigente y quien creó el caos constatado en la inspección fueron personas ajenas al arrendatario, debiendo pagar la suma de Bs.500.000,00 para mantener el inmueble en las buenas condiciones en que siempre ha estado.
Al respecto precisa quien decide, como señalara el a quo, que ante la procedencia de la resolución, en virtud de que ha quedado plenamente demostrado el incumplimiento por parte del arrendatario a las obligaciones contractuales, así como la carga principal que le impone el artículo 1592 del Código Civil, resulta forzoso declarar sin lugar la reconvención propuesta. Así se establece.
Respecto a la acción subsidiaria por concepto de daños materiales y morales que a decir del demandado, ha generado la acción incoada, en virtud de que se le han causado “..graves e inconmensurables daños morales…”, cuyo resarcimiento estimó en la suma de MIL DOSCIENTOS

MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 1.200.000.000,00), arguyendo que “…se ha visto sometido al desprecio y escarnio público, atentando no-solo contra su reputación de comerciante serio y honesto, al crear dudas entre los clientes a quienes les presta servicio, poniendo en tela de juicio su honorabilidad…”, este Tribunal no pasa a pronunciarse sobre la improcedencia o no de tales daños, a pesar de no haber desplegado el demandado actividad probatoria alguna para demostrarlos, ello con base al principio tantum apellatum cuantum decidendum, toda vez que el a quo estableció en su decisión que:
“…habiéndose reclamado la cantidad de… Bs. 1.200.000.000,00 como indemnización…, la cual excede ostensiblemente la cuantía legalmente establecida para este órgano jurisdiccional, es por lo que resulta procedente declara su falta de competencia objetiva para conocer sobre esta pretensión, toda vez que su conocimiento le corresponde al Juzgado de Primera Instancia…, ante quien deberá interponerse la correspondiente demanda por vía autónoma…, motivando de esta manera a este órgano jurisdiccional a desechar la pretensión subsidiaria impetrada en la reconvención…”, por lo que habiendo apelado el demandado y no pudiendo la alzada desmejorar la condición del apelante, con base en el principio de la reformatio in peius, este Tribunal nada tiene que decidir respecto a los supuestos daños morales y materiales reclamados por el accionado. Así se resuelve.
V
DISPOSITIVA
Por las razones expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación propuesta por la representación de la parte demandada contra la sentencia dictada por el Juzgado Decimonoveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial en fecha 28-6-2006.
SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por el ciudadano ADRIÁN ANTONIO ÁLAMO MÁRQUEZ, contra la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO CENTRO COMERCIAL LOS MOLINOS C.A., ambas partes identificadas al inicio de este fallo.

TERCERO: CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoara la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO CENTRO COMERCIAL LOS MOLINOS C.A., contra el ciudadano ADRIÁN ANTONIO ÁLAMO MÁRQUEZ; ambas partes identificadas al inicio de este fallo y, como consecuencia de ello se declara RESUELTO el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 1-10-2003, autenticado en la Notaría Pública Décima quinta del Municipio Libertador en fecha 14-10-2003, bajo el Nº 26, Tomo 57 de los libros respectivos.
CUARTO: Se condena al demandado a hacer entrega a la parte actora el área de aproximada de 160 metros cuadrados destinada a DEPÓSITO ubicada en el sótano 1, local 2 del estacionamiento del Centro Comercial Los Molinos, situado en la avenida San Martín, cruce con calle Bolívar, Parroquia San Juan, Municipio Libertador, Distrito Capital.
Quinto: Se condena en las costas del recurso a la parte demandada, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
SEXTO: Se confirma con motiva diferente la sentencia dictada por el Juzgado Decimonoveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Publíquese, Regístrese, Déjese copia y en su oportunidad legal Bájese el expediente al Tribunal de origen.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de septiembre del año dos mil seis (2006).- Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación.-
La Juez.

María Rosa Martínez C.
La Secretaria.

Norka Cobis Ramírez.
En la misma fecha de hoy 26/9/2006, previo el anuncio de ley, se publicó y registró la anterior sentencia siendo las 3:25 p.m.-
La Secretaria.