TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela
EN SU NOMBRE
Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: Francisco José Araujo Padrón e Inés Margarita Araujo de Rojas, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 3.959.412 y 3.959.413.

DEMANDADO: Flavi María Aslan Kanjan, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 4.120.083.

APODERADO
DEMANDANTE: José Vives García, Genoveva Monedero Navarro, Gloria Vélez Ramos, Beatriz Chavero Graterol, Jhoana Giménez, Alejandra Fuentes Arroyo y Brenda Mejías Manrique abogados en ejercicio e inscrita en el I.P.S.A. bajo los Nos. 19.613, 31.861, 11.533, 8.120, 100.509, 85.691 y 94.129.

APODERADO
DEMANDADO: Ángela Merola Calabria, abogada en ejercicio, e inscrita en el I.P.S.A bajo el N° 41.372

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

EXPEDIENTE No AP31-V-2005-000340

- I -
-NARRATIVA-

Se inicia el presente proceso mediante libelo de demanda constante de dos folios útiles y anexos constantes de siete folios útiles, presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Los Cortijos, siendo sorteado por el sistema automático Juris 2000, correspondiéndole la presente causa a este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Por auto de fecha 28 de Junio de 2005, se admite la presente demanda por el procedimiento breve y se ordena emplazar a la ciudadana Flavi María Aslan Kanjan, a fin que compareciera por ante este Tribunal al Segundo (2°) día de despacho siguiente a que constare en autos su citación a dar contestación a la demanda. Y es en la fecha 06 de Julio de 2005 cuando se libra la respectiva compulsa.
El día 20 de Septiembre de 2005, comparece el ciudadano William Matute en su carácter de Alguacil de este Circuito Judicial, y consigna diligencia por medio de la cual hace constar que se trasladó a la dirección que allí describe, a objeto de practicar la citación que fuere ordenada, la cual no pudo realizarse en virtud de no haber encontrado a la persona demandada en la mencionada dirección, por lo cual consigna el respectivo recibo sin firmar.
Por auto de fecha 29 de Septiembre de 2005, este Tribunal vista la anterior diligencia ordena librar Cartel de Citación a los fines de efectuarse el traslado de la secretaria de este Juzgado a la dirección señalada por el alguacil y proceda a fijar cartel de citación en la puerta del inmueble señalado en la mencionada dirección.
El día 20 de Octubre de 2005, compareció la ciudadana Mari Carmen Rusillo, en su carácter de Secretaria Accidental de este Juzgado, y estampó nota de secretaría por medio de la cual dejó constancia de haberse trasladado a la dirección que allí señala y una vez allí procedió a fijar el respectivo cartel de citación en las puertas del mencionado inmueble, cumpliendo cabalmente con su misión.
Así las cosas, es en fecha 26 de Octubre del mismo año cuando la apoderada demandante consigna dos ejemplares del Diario El Universal y Ultimas Noticias, en los cuales aparece reflejado la publicación del Cartel de Citación, y es en esa misma fecha cuando la secretaria accidental de este Tribunal deja expresa constancia mediante nota de secretaria de haberse cumplido con las formalidades a que se refiere el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Vista la diligencia de fecha 30 de Noviembre de 2006, realizada por la Dra. Laura Piuzzi, este Tribunal por auto de fecha 06 de Diciembre de 2005, previo cómputo realizado por secretaría, acordó designar como Defensor Ad-Litem a la Dra. Maria Margarita Gómez Gutiérrez, librándose de esta manera la respectiva Boleta de Notificación.
El día 10 de febrero de 2006, el ciudadano César Martínez en su carácter de Alguacil adscrito a este Circuito Judicial, estampó diligencia por medio de la cual consigna recibo debidamente firmado por la ciudadana María Margarita Gómez Gutiérrez, designada como defensora Ad- Litem en el presente juicio. Quien aceptó su cargo, mediante diligencia de fecha 23 de Febrero del año en curso.
Mediante escrito de fecha 03 de Abril de 2006 el ciudadano Juez Titular de este Despacho Judicial se pronunció sobre la recusación presentada el 31 de Marzo del mismo año por la apoderada actora.
Una vez revisados ambos escritos este Tribunal por auto de fecha 04 de Abril del año en curso ordenó la inmediata remisión del presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial a los fines de realizarse la respectiva Distribución a otro tribunal que conociere de la causa. Así mismo, ordenó remitir mediante oficios las copias respectivas, al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, los cuales fueron librados el día 06 de abril de 2006.
Una vez realizada la respectiva Distribución del expediente, el mismo fue asignado al Juzgado 3° de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, por lo que es en fecha 10 de abril de este año que la Juez Titular de ese Juzgado lo recibe y se avoca al conocimiento de la causa.
Por auto de fecha 11 de abril de 2006, el Juzgado Tercero de Municipio oye en un solo efecto la apelación interpuesta en fecha 17-03-06 por la Dra. Laura Piuzzi, contra la decisión dictada por este Juzgado el 09-03-06 en el Cuaderno de Medidas del presente expediente.
El día 20 de Abril de 2006, comparece la Dra. Ángela Merola Calabria, apoderada judicial de la parte demanda, y consignó escrito por medio del cual opuso Cuestiones Previas, y el 21 de abril del mismo año el tribunal conocedor de la causa se pronuncio sobre la cuestión previa opuesta, declarándola sin lugar.
Mediante auto de fecha 02 de mayo de 2006, el tribunal ordenó aperturar cuaderno separado a los fines de pronunciarse sobre la regulación de competencia, previa solicitud realizada por la apoderada demandada.
En fecha 03 de mayo de 2006, la apoderada judicial la Dra. Genoveva Monedero Navarro, procede a consignar escrito de promoción de pruebas constante de un folio útil, las cuales fueron admitidas mediante auto de fecha 04 de mayo del mismo año, reservándose su valoración en el momento de dictar sentencia definitiva.
Por auto de fecha 09 de mayo de 2006, el Juzgado Tercero de Municipio ordenó realizar cómputo de secretaría de los días de despacho transcurridos desde el día en que la demandada se dio por citada en el presente juicio.
Por auto de esa misma fecha y visto el cómputo realizado por secretaría por medio del cual se evidenció que para la fecha ya había vencido el lapso probatorio, y visto igualmente el recurso de regulación de competencia ejercido por la demandada, el Tribunal suspendió el curso de la causa hasta la fecha en que se evidencie en autos la decisión del citado recurso.
Mediante diligencia de fecha 31 de mayo de 2006, la abogada Ángela Merola consignó copias certificadas de la Sentencia dictada por el Juzgado 2° de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, la cual declaró sin lugar la recusación propuesta contra el Dr. Edgar José Figueira Rivas.
Vista la decisión de la mencionada sentencia, se dictó auto en fecha 05 de junio del corriente año, ordenando remitir la presente causa a su Tribunal de origen Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Y es el 08 de junio del mismo año cuando el Juez de este juzgado se avoca al conocimiento de la causa en el estado en que se encuentra, y se ordena darle entrada bajo su numeración respectiva.
En fecha 07 de agosto de 2006 se agregan las resultas provenientes del Juzgado del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Vista la sentencia dictada por el Juzgado Superior Noveno, este Tribunal por medio de auto de fecha 08 de agosto de 2006, acordó reanudar la presente causa en el estado de dictar sentencia pasado como fueren tres días de despacho, los cuales una vez vencidos, se comenzará a computarse el lapso para dictar sentencia.
Finalizado los tres días acordados para reanudación de la causa y vencido como se encuentra el lapso probatorio en su totalidad, se apertura el lapso para que sea dictada sentencia definitiva que resuelva sobre el mérito de la causa, este Tribunal pasa a hacerlo y al efecto considera:
-II-
MOTIVA
Alegan los actores que son propietarios de un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el No 325, el cual forma parte del Centro Comercial Concresa, ubicado frente a la redoma de Prados del Este, Municipio Baruta, Estado Miranda y que tiene un área aproximada de cuarenta y seis metros cuadrados con noventa y dos decímetros cuadrados (46,92 mts2) y que se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: con un área común interna de circulación; Sur: con escalera de la planta; Este: Con área común interna de circulación y Oeste: con el local No 328; Por arriba: con la planta del segundo piso; y Por debajo: con la planta principal, y que este inmueble fue dado en arrendamiento a la ciudadana FLAVI MARIA ASLAN KANJAN, ya identificada, mediante contrato de arrendamiento escrito.
Alegan que este contrato de arrendamiento fue firmado por tiempo fijo, siendo su tiempo de duración Un (1) año no prorrogable, y según alegan, este lapso feneció el día 30 de noviembre de 2004, por lo que señalan que a partir de esa fecha comenzó a transcurrir el lapso de la prórroga legal consagrado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que para el caso señalan de seis (6) meses, venciéndose este para el 30 de mayo de 2005, y que la arrendataria no cumplió con su obligación contractual y legal de hacer entrega del inmueble, hecho que los obliga a demandar el cumplimiento del contrato y pretender en consecuencia lo siguiente:
“PRIMERO: LA ENTREGA del inmueble arrendado libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que le fuera arrendado de conformidad con lo previsto en el artículo 1595 del código Civil y en la Cláusula Primera del Contrato. SEGUNDO: Al pago de la cantidad de UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES CÉNTIMOS (Bs.1.100.000,00), por concepto de Cláusula Penal prevista en la Cláusula Décima Tercera del contrato de arrendamiento, cantidad que ha sido calculada desde el 1° de junio hasta el 22 de junio de 2005, ambas inclusive, a razón de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.50.000,00) diarios por cada día que ha demorado en la entrega del inmueble. TERCERO: Al pago la Cláusula Penal prevista en la Cláusula Décima Tercera del contrato de arrendamiento, cantidad que deberá ser calculado desde el 23 de junio de 2005 hasta la fecha en que se decrete la ejecución forzada de la sentencia, a razón de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.50.000,00) diarios.”

Por su parte, la demandada, a través de su apoderada judicial, dio contestación a la demanda en la oportunidad legal, en la cual opuso la cuestión previa del ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la falta de competencia del Juez, cuestión que fuere desechada por sentencia de fecha 21 de abril de 2006, por lo que respecta a la contestación al fondo de la demanda expresó:
“Rechazo, contradigo en todas y cada una de sus partes la presente demanda por cumplimiento de contrato, interpuesta por los ciudadanos FRANCISCO JOSÉ ARAUJO PADRÓN e INES MARGARITA ARAUJO DE ROJAS, el cual tuvo por objeto el inmueble constituido por el local comercial distinguido con el No. 325, el cual forma parte del Centro Comercial Concresa, ubicado frente la redoma de Prados del Este, Municipio Baruta del Estado Miranda, por ser inciertos los hechos narrados en su libelo.
Efectivamente mi representada celebró en fecha 16 de diciembre de 2003 un contrato de arrendamiento el cual tuvo por objeto el inmueble antes identificado y cuyo plazo de duración se estableció en un (1) año fijo el cual dio su inicio a partir del primero (1) de diciembre del 2003 hasta el 30 de noviembre de 2004, pero es el caso que llegada la fecha de finalización del contrato de arrendamiento, en ningún momento le fue comunicado a mi representada la decisión de los arrendadores de no continuar con la relación arrendaticia establecida con la ciudadana FLAVI MARIA ASLAN KANJAN, ello trajo como consecuencia que a pesar de la interposición de la presente demanda, no hubo el acto jurídico valido que indicara a mi representada la no voluntad de los arrendadores de continuar con el contrato de arrendamiento, es por lo cual que solicito que la presente demanda sea declarada SIN LUGAR, en la definitiva que decida el presente juicio.”

Trabada de esta manera la presente litis, se observa que la parte demandada en su contestación admite el hecho alegado por la actora de la existencia de una relación contractual, basada en un contrato de arrendamiento suscrito sobre el bien inmueble ya identificado, por lo que queda demostrada la existencia de la relación contractual que vincula a las partes. Así se establece.
Establecido lo anterior necesario se hace señalar que el artículo 1.354 ibídem, nos dice: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
En este mismo sentido el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece la carga probatoria de las partes al decir: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
En este sentido, la parte actora trajo a los autos una sola probanza:
 Cursante a los folios 5 al 10, instrumento privado autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 16 de diciembre de 2003, quedando anotado bajo el No 48 Tomo 40 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría, contentivo del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos Francisco José Araujo Padrón e Inés Margarita Araujo de Rojas, en su carácter de arrendadores y la ciudadana Flavi María Aslan Kanjan, en su carácter de arrendataria, el cual tuvo por objeto el inmueble plenamente identificado en autos. Este documento no fue tachado ni impugnado por la parte demandada, documento que al ser uno de los señalados en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido tachado, en consecuencia, el mismo debe ser apreciado y valorado por este Tribunal en cuanto al valor probatorio que de él emana, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil. Así se declara.

La presente controversia se circunscribe al hecho que la parte actora alega que al finalizar el lapso establecido por el propio contrato de arrendamiento, esto es, el 30 de noviembre de 2004, comenzó a correr el lapso de la prórroga legal arrendaticia, que para el caso alega era de seis (6) meses, por lo que ésta se venció para el 30 de mayo de 2005, naciendo para el arrendatario la obligación de hacer entrega del inmueble. Por su parte la parte demandada se excepciona alegando que en ningún momento, una vez finalizado el lapso natural del contrato, fue notificado de la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento.
Así las cosas, oportuno es señalar el contenido del artículo 1.579 del Código Civil, el cual dispone: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que esta se obliga a pagar a aquella…omissis…”.
En este orden de ideas, el artículo 1.160 ejusdem, establece que: “Los contratos deben ejecutarse de buena fé y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
Así las cosas, las partes en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento establecieron que:
“La duración del presente contrato será de Un (1) año fijo no prorrogable contado a partir del Primero de Diciembre de Dos Mil Tres (01/12/2.003), fecha en la cual entrará en vigencia, por lo cual expirará el día Treinta de Noviembre de Dos Mil Cuatro (30/11/2.004), por tanto, para esa fecha deberá entregarse EL INMUEBLE totalmente desocupado, libre de bienes y personas. En ningún caso y por ningún motivo el presente contrato se prorrogará por efecto de la tácita reconducción.”

La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es la Ley especial sobre la materia, establece en su artículo 38 que los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, el mismo se prorrogará por un lapso que variará de acuerdo al lapso de duración de la relación arrendaticia, así para el caso en que la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
Esta prórroga legal opera de pleno derecho (artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en lo adelante LAI), expresión que significa “efecto jurídico que se produce por ministro de la ley, sin necesidad de declaración judicial o acto jurídico particular o privado” (En Enciclopedia Jurídica Opus, Tomo VI, pág. 304, Caracas), por lo que la prórroga legal, una vez finalizado el lapso natural del contrato, comienza a correr o computarse.
Por otra parte, observamos que de la transcrita cláusula segunda del contrato de arriendo las partes establecieron que el lapso de duración del contrato sería de un año fijo no prorrogable, sin establecerse que para la no renovación del contrato debía antecederle notificación alguna de parte del arrendador hacia el arrendatario. Así se establece.
Es por ello, que en el presente caso las partes de común acuerdo establecieron que el lapso de duración del contrato de arrendamiento sería de un año fijo, señalándose de manera expresa en el contrato que este lapso sería desde el 01/12/2003 al 30/11/2003, siendo esta la fecha de culminación del contrato, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.599 del Código Civil, por lo que al día siguiente al vencimiento de este lapso, esto es el 01/12/2004, comenzó a correr la prórroga legal arrendaticia, que en el presente caso, al haber sido el lapso de la relación arrendaticia de un año, era de seis (6) meses, de conformidad con lo establecido en el literal a) del artículo 38 de la LAI, finalizando este lapso para el 01 de junio de 2005, por lo que al día siguiente a esta fecha, esto es el 02 de junio de 2005, nació el derecho para el arrendador de exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, tal como lo dispone el artículo 39 de la LAI. Así se decide.
Es por todo lo anterior que al no haber demostrado la arrendataria haber dado cumplimiento a su obligación contractual de entrega del inmueble al finalizar la prórroga legal, la presente pretensión se hace procedente en derecho, tal como será declarado en la parte dispositiva de la presente sentencia. Así se decide.
En relación a lo pretendido por los actores a que se condene a la demandada al pago de la cláusula penal arrendaticia, se observa que las partes de común acuerdo estipularon en la cláusula décima tercera que en caso de terminación del contrato, por la causa que fuere, la arrendataria pagaría a los arrendadores la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs.50.000,00) por cada día de demora en la entrega del inmueble, por concepto de daños y perjuicios. Este tipo de cláusulas está planamente permitida en nuestra legislación especial, y de manera expresa es reconocida y definida. En este sentido la Ley de Arrendamientos en el literal “c” del artículo 8 define a la cláusula penal arrendaticia como “la sanción prevista por las partes en virtud del incumplimiento de una cualesquiera de las cláusulas del contrato”, y en el artículo 28 establece que:
“Artículo 28: Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo.”

Es por todo lo anterior que, habiéndose establecido que la fecha de vencimiento de la prórroga legal arrendaticia fue el día 01 de junio de 2005, es a partir del día siguiente, esto es, del 02 de junio de 2005 que debe computarse el lapso de inicio para el cálculo de la cláusula penal arrendaticia, por lo que para la presente fecha han transcurrido CUATROCIENTOS SETENTA Y CINCO (475) días de demora en la entrega del inmueble, los cuales al ser multiplicados por CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.50.000,oo) nos da un total de VEINTITRES MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs.23.750.000,oo), a los cuales está obligada a pagar la arrendataria a favor de los arrendatarios por concepto de cláusula penal arrendaticia. Así se decide.
- III -
- D I S P O S I T I V A -
Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por acción de Cumplimiento de Contrato de incoaran los ciudadanos FRANCISCO JOSÉ ARAUJO PADRÓN e INES MARGARITA ARAUJO DE ROJAS, en contra de la ciudadana FLAVI MARÍA ASLAN KANJAN, ambas partes ya identificadas en este fallo, y decide así: PRIMERO: Se condena a la ciudadana FLAVI MARÍA ASLAN KANJAN a hacer entrega a la parte actora de un local comercial distinguido con el No 325, el cual forma parte del Centro Comercial Concresa, ubicado frente a la redoma de Prados del Este, Municipio Baruta, Estado Miranda y que tiene un área aproximada de cuarenta y seis metros cuadrados con noventa y dos decímetros cuadrados (46,92 mts2) y que se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: con un área común interna de circulación; Sur: con escalera de la planta; Este: Con área común interna de circulación y Oeste: con el local No 328; Por arriba: con la planta del segundo piso; y Por debajo: con la planta principal; totalmente libre de personas y bienes y en las mismas condiciones en las cuales lo recibió. SEGUNDO: Se condena a la ciudadana FLAVI MARÍA ASLAN KANJAN a pagarle a la parte actora la suma de VEINTITRES MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs.23.750.000,oo), por concepto de cláusula penal arrendaticia, y que fueron calculados a razón de CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs.50.000,oo) diarios desde el 02 de Junio de 2.005 hasta la presente fecha (que son un total de cuatrocientos setenta y cinco -475- días), más los días que siguieren pasando hasta que la presente decisión adquiera el carácter de definitivamente firme. Todo de conformidad con lo establecido en la cláusula Décima Tercera del contrato de arrendamiento firmado por las partes.
De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la demandada al pago de las costas procesales, al haber resultado totalmente vencida en la presente litis.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE.-
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los veintiuno (21) días del mes de septiembre del año Dos Mil Seis (2.006). Años 194º de la Independencia y 145º de la Federación.-
El Juez Titular,

Edgar José Figueira Rivas
El Secretario Acc.,

Abg. Yvan Magallanes
En la misma fecha, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La presente decisión consta de catorce (14) páginas.
El Secretario Acc.,

Abg. Yvan Magallanes

Expediente No AP31-V-2006-000340
EJFR/ym.-