TSJ Regiones - Decisión

Expediente: Nº 9274.
Definitiva/ Recurso.
Retracto legal arrendaticio.
Mercantil/Inadmite.
Revoca/”D”

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.

“Vistos”, con sus antecedentes.-

I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.

PARTE ACTORA: Nueva Aurora Carnicería y Charcutería, S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 14 de mayo de 1970, anotada bajo el Nº 27, Tomo 47 A. Pro.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Ivett de Valdés García San Miguel, Gabriela Paoli Carias, Rafael Finol y Luisa Fernanda Márquez, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V.-5.539.549, V.- 4.088.445, V.- 3.479.864 y V.- 8.946.686, respectivamente, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 22.663, 13.036, 15.687 y 45.865, en su orden.

PARTE DEMANDADA: Lina Gris de Moro, italiana, mayor de edad, viuda, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número E.- 269.310.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: José Rubén Reverón Trujillo y Alejandro Rafael Rodríguez León, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 49.366 y 30.534, respectivamente.

MOTIVO: Retracto legal arrendaticio.

II. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.

Suben las presentes actuaciones a esta Alzada, en razón de la apelación en contra de la sentencia del 9 de febrero de 2007, emanada del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO que instauró la sociedad mercantil NUEVA AURORA CARNICERÍA Y CHARCUTERÍA, S.R.L., contra la ciudadana LINA GRIS de MORO, ambas partes identificadas al inicio de este fallo. Que estableció que la sociedad mercantil NUEVA AURORA CARNICERÍA Y CHARCUTERÍA, S.R.L., quedaba subrogada en los derechos del comprador, en las mismas condiciones en que se adquirió el local comercial distinguido con la letra “C”, ubicado en la planta baja del primer cuerpo del edificio “PUZZUOLI”, situado en la Urbanización Campo Claro, Municipio Sucre del Estado Miranda, según documento protocolizado en fecha seis (06) de diciembre del año dos mil cuatro (2004), ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda, asentado bajo el Nº 33, Tomo 4, Protocolo 1º de los libros respectivos, debiendo consignar la sociedad mercantil demandante ante ese tribunal la suma de Bs. 40.000.000,00, en cheque de gerencia, cantidad que fue pagada en efectivo al momento de celebrarse la operación de compraventa.
Cumplida la distribución legal, correspondió el conocimiento a esta Alzada, quien por auto de fecha 05 de marzo de 2007 (f. 88), la dio por recibida, le dio entrada y fijó el lapso de diez (10) días consecutivos para dictar sentencia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 17 de enero de 2007, la representación judicial de la parte demandada abogado Alejandro Rafael Rodríguez León, consignó escrito de informes constante de siete (07) folios útiles.
Por auto de fecha 15 de marzo de 2007, se difirió la oportunidad para dictar sentencia por treinta (30) días consecutivos a tenor de lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

III. RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS.

Se inició el presente juicio por demanda de Retracto legal arrendaticio, seguido por la sociedad mercantil Nueva Aurora Carnicería y Charcutería, S.R.L., contra Lina Gris de Moro, ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole previo sorteo de Ley, al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Por auto de fecha 13 de octubre de 2006, el tribunal de instancia admitió la demanda, ordenando el emplazamiento de la ciudadana Lina Gris de Moro, para que compareciera al segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación, para que diera contestación a la demanda.
En fecha 25 de octubre de 2006, el tribunal de instancia ordenó librar la compulsa para que se procediera con la citación de la demandada.
Mediante diligencia de fecha 15 de enero de 2007, el abogado José Rubén Reverón Trujillo, apoderado judicial de la parte demandada consignó poder que acredita su representación, se dio por citado en nombre de su representada y otorgó poder apud acta al abogado Alejandro Rafael Rodríguez León, ambos suficientemente identificados.
En fecha 16 de enero de 2007, la abogada Luisa Fernanda Márquez Vargas, apoderada judicial de la parte actora solicitó al tribunal de instancia decretara medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto del presente juicio.
El abogado José Rubén Reverón Trujillo, apoderado judicial de la parte demandada, consignó en fecha 17 de enero de 2007, escrito de contestación a la demanda constante de cuatro (04) folios útiles y trece (13) anexos.
En fecha 24 de enero de 2007, el abogado José Rubén Reverón Trujillo, apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto de esta misma fecha.
La abogada Luisa Fernanda Márquez, apoderada judicial de la parte actora consignó en fecha 30 de enero de 2007, escrito de promoción de pruebas que fueron admitidas el mismo día.
Por sentencia de fecha 09 de febrero de 2007, el tribunal de instancia declaró con lugar la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO instaurada por la sociedad mercantil NUEVA AURORA CARNICERÍA Y CHARCUTERÍA, S.R.L., contra la ciudadana LINA GRIS de MORO, ambas partes identificadas al inicio de este fallo. En consecuencia, declaro que la sociedad mercantil NUEVA AURORA CARNICERÍA Y CHARCUTERÍA, S.R.L., quedaba subrogada en los derechos del comprador ciudadano CARLOS LUIS MORO, en las mismas condiciones en que éste adquirió el local comercial distinguido con la letra “C”, ubicado en la planta baja del primer cuerpo, es decir, la fachada principal este del edificio “PUZZUOLI”, situado en la Urbanización Campo Claro, Municipio Sucre del Estado Miranda, según documento protocolizado en fecha seis (06) de diciembre del año dos mil cuatro (2004), ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda, asentado bajo el Nº 33, Tomo 4, Protocolo 1º de los libros respectivos, debiendo consignar la sociedad mercantil demandante ante ese tribunal la suma de Bs. 40.000.000,00, en cheque de gerencia, cantidad que fue pagada en efectivo al momento de celebrarse la operación de compra venta.
Del pronunciamiento definitivo, el abogado Alejandro Rafael Rodríguez León, apoderado judicial de la parte demandada, apeló en fecha 13 de febrero de 2007; oído dicho recurso en ambos efectos, por auto de fecha 21 de febrero de 2007; alzamiento que sube las presentes actuaciones ante esta Alzada, quien para decidir observa:

IV. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

En cuanto al mérito de la litis, debe pronunciarse este jurisdicente en relación al alegato de la parte apelante en su escrito de informes presentado ante este juzgado en el cual aduce lo siguiente:

“…De un análisis de la norma anteriormente transcrita, podemos inferir que para la procedencia de la acción del retracto legal arrendaticio, el inmueble sobre el cual se pretende tener derecho a los fines de subrogarse en las mismas condiciones de quien adquiere el inmueble arrendado, debe pertenecer por documento traslativo de propiedad, a un tercero distinto a la relación de arrendamiento de donde se puede desprender el derecho preferente que se pretende alegar, es decir, que el inmueble sobre el cual se ejerza la acción de retracto legal arrendaticio, pertenezca a un tercero distinto a la propiedad arrendadora, lo cual a todas luces, no es el presente caso, por cuanto, para la fecha de interposición de la presente demanda por retracto legal arrendaticio, la propiedad del inmueble objeto del mismo, pertenecía y pertenece a mi mandante ciudadana LINA GRIS de MORO, tal como consta y se evidencia de documento de propiedad, el cual se acompaño al Escrito contentivo de la Contestación a la Demanda en original, marcado con la letra “A”, por lo cual, la arrendataria demandante, carece actualmente de instrumento traslativo de propiedad de un tercero distinto a la propietaria arrendadora, en el cual existan condiciones sobre las cuales subrogarse, por cuanto evidentemente y a todas luces, el inmueble sobre el cual ejerce la presente acción por retracto legal arrendaticio pertenece a mi representada LINA GRIS de MORO, arrendadora del mismo, siendo por tanto improcedente la presente demanda incoada en contra de mi conferente ciudadano LINA GRIS de MORO, propietaria arrendadora del inmueble del cual es arrendataria la sociedad mercantil de este domicilio “NUEVA AURORA CARNICERIA Y CHARCUTERIA, S.R.L., parte actora en el presente Juicio por retracto legal arrendaticio, y así pido sea declarado por este Tribunal…”. (Resaltado del Tribunal).
Para resolver el Tribunal observa:

Establecen los artículos 42, 43 y 48 del Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establecen lo siguiente:

Artículo 42.- La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario (negrillas del tribunal).
Artículo 43.- El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.
Artículo 48.- El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes:
a) No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.
b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario (negrillas del tribunal).”

Se evidencian de los preceptos legales copiados, que tal como lo argumenta el apelante para la procedencia del retracto legal arrendaticio, deberá necesariamente existir la traslación de propiedad a un tercero; posición en la cual se subrogará el arrendatario, siempre que cumpla los requisitos del artículo 42 y que se dé alguno de los supuestos del artículo 48 de la ley especial de la materia.
Ahora bien, la accionante argumenta que se configura la situación prevista en el ordinal “a” del artículo 48 de la ley especial, toda vez, que no le fue ofrecido en momento alguno la posibilidad de ejercer su derecho de preferencia y solicita la subrogación de los derechos del comprador de la venta realizada el 29.06.2006, por el mismo precio y en las mismas condiciones estipuladas en el documento traslativo de propiedad. De los autos se evidencia por no ser hechos controvertidos y constar en medios probatorios fehacientes que rielan al expediente, la relación arrendaticia entre las partes; la notificación realizada por la sociedad mercantil Nueva Aurora Carnicería y Charcutería, S.R.L. a la ciudadana Lina Gris de Moro, el 23.08.2006 por intermedio de la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, de ejercer el derecho de preferencia sobre la compraventa realizada el 29.06.2006; el ofrecimiento de venta del inmueble arrendado realizado por la ciudadana Lina Gris de Moro a la actora; la compraventa efectuada el 06.12.2004 y la compraventa realizada el 29.06.2006.
De los hechos establecidos y apreciados por este jurisdicente, se evidencia que la accionante pretende subrogarse en la posición de la propietaria del inmueble ofrecido en venta, quien además es su arrendadora; lo que deviene en la falta de interés de la demandante por no existir en el documento traslativo de propiedad la posición de un tercero en la cual se pueda subrogar la actora, contrario, su pretensión es subrogarse en la posición de su arrendadora y propietaria del inmueble ofrecido en venta, lo que aleja el interés jurídico actual, como requisito de la demanda, esa actualidad se demuestra no sólo por las consecuencias que emana de un acto que se cuestiona en la esfera subjetiva de la parte peticionante, sino también implica el interés puesto por el peticiente de requerir de los Órganos Jurisdiccionales el pronunciamiento que corresponda según la etapa procesal de que se trate.
La primera noción que tenemos de “interés” es la de la “necesidad de hacer uso de la acción”; pero técnicamente el interés, como condición para accionar, tiene que ver con el interés procesal. El Código de Procedimiento Civil Italiano dispone en el artículo 100: “para proponer la demanda o para oponerse a la misma es necesario tener interés en ello.”. Así pues siguiendo a Enrico Tulio Liebman (Vid. Manual de Derecho Procesal Civil) (tra. Santiago Sentís Melendo. Ediciones Jurídicas Europa-América, Buenos Aires,1980).
“El interés para accionar es el elemento material del derecho de acción y consiste en el interés para obtener la providencia solicitada. EL mismo se distingue del interés sustancial es por eso que el interés procesal es secundario e instrumental, respecto del interés sustancial primario y tiene por objeto la providencia que se pide al Magistrado, como medio para obtener la satisfacción del interés primario, que ha quedado lesionado por el comportamiento de la contraparte, o más genéricamente por la situación de hecho objetivamente existente.
El interés para accionar surge de la necesidad de obtener del proceso la protección del interés sustancial; presupone por eso la lesión de este interés y la idoneidad de la providencia demandada para protegerlo y satisfacerlo.
En nuestro ordenamiento jurídico la falta de interés sustancial genera la inadmisión de la demanda, pero la falta de interés procesal genera la pérdida de la Instancia; de hecho, esta tesis se ve confirmada en el hecho que decretada la perención (por falta de interés procesal), el actor puede interponer nuevamente la acción pasados que fueren noventa días de verificarse aquélla (véase artículo 27l del Código de Procedimiento Civil).
Si no fuera cierta esta tesis, (diferenciar entre “interés procesal” e “ interés sustancial”) no tendría sentido establecer en el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil que “para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual,” porque el artículo 362 lo establece como defensa de fondo del demandado, esta aparente antinomia se explica estableciendo que el interés “ no es un requisito de la demanda” sino de la pretensión procesal, y que la falta de interés in limine litis solo puede estar referida al interés procesal que se refiere a la innovación de un procedimiento Jurisdiccional.
La falta de interés sustancial opera como una defensa de fondo a tenor de lo establecido en el primer aparte del artículo 361 del CPC, en cambio que la falta de interés a la que se refiere el artículo 16 eiusdem, se refiere al interés procesal.
El sentenciador en autos, acoge en todas sus partes el criterio Jurisprudencial explanado en el fallo e igualmente hace suyo los conceptos emitidos por la más calificada doctrina Procesal venezolana (Borjas y Feo) quienes han sostenido que “el juicio comienza por demanda escrita y concluye por sentencia ejecutoriada” y que: “ por estado de una causa – a cualquier fin procesal - hay que entender el que comienza con la presentación del libelo y concluye con la sentencia ejecutoriada y definitivamente firme.”
Si teóricamente es irrelevante ir a la vía judicial para obtener la declaratoria del derecho o el reconocimiento o constitución de la situación jurídica, o para preservar un daño, la acción no existe, o de existir, se extingue, si cesa la necesidad de incoar la actividad jurisdiccional.
Concluye este sentenciador que la falta del tercero en la relación contractual en la que se pretende subrogar la accionante, evidencia la falta de interés jurídico actual en sostener la presente demanda y debe concluirse en la inadmisión de la misma y la nulidad de todo lo actuado. Así formalmente se decide.
Por último y en fundamento de la falta de interés jurídico actual de la accionante para intentar la demanda, hace innecesario pronunciamiento de este sentenciador acerca de los demás puntos controvertidos en el juicio que se anula por esta decisión. Así formalmente se decide.

V. DISPOSITIVA.

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:

PRIMERO: Con lugar la apelación interpuesta por el abogado Alejandro Rafael Rodríguez León, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada en fecha 9 de febrero de 2007 del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO intentada por la sociedad mercantil NUEVA AURORA CARNICERÍA Y CHARCUTERÍA, S.R.L., contra la ciudadana LINA GRIS de MORO.
SEGUNDO: Inadmisible la demanda intentada por la sociedad mercantil NUEVA AURORA CARNICERÍA Y CHARCUTERÍA, S.R.L., contra la ciudadana LINA GRIS de MORO por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO. En consecuencia se anula todo lo actuado.
Por la naturaleza del presente fallo no hay condenatoria en costas.
Queda así revocada la decisión apelada.
Publíquese, regístrese, déjese copia y devuélvase en su oportunidad legal al juzgado de la causa.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de abril del año dos mil siete (2007). Años 196° de la Independencia y 148° de la Federación.
EL JUEZ,

EDER JESÚS SOLARTE MOLINA
LA SECRETARIA

ABG. ENEIDA J. TORREALBA C.

Expediente: Nº 9274.
Definitiva/ Recurso.
Retracto legal arrendaticio.
Mercantil/Inadmite.
Revoca/”D”

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las dos y treinta minutos post meridiem (2:30 p.m.). Conste,

LA SECRETARIA,