TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, dieciséis de abril de dos mil siete
196º y 148º

PARTE ACTORA: “FERNANDO NUÑEZ GUERRA y TERESA DEL VALLE ARREDONDO de NUÑEZ”, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números V-2.996.682 y 3.556.924 respectivamente; con domicilio procesal en la siguiente dirección: Urbanización Campo Claro, Avenida Principal, Edificio N° 5, Planta Baja, Municipio Sucre del Estado Miranda.

REPRESENTACION JUDICIAL
DE LA PARTE ACTORA: “SARA CERNADAS CARRERA y JULIO CESAR FIGUEROA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 58.459 y 87.005 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: “JOSEFINA MARCANO”, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.850.804; sin domicilio procesal constituido en autos.

REPRESENTACION JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: “MIGUEL ANGEL MARTÍNEZ SEQUERA”, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 109.931.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: AP31-V-2007-00032

I
ANTECEDENTES DE LOS HECHOS

Se inicia el presente juicio mediante libelo de demanda presentado para su distribución en fecha 23 de enero de 2007, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de Caracas; correspondiendo la sustanciación del asunto a este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, tal como consta al folio 1 del expediente de marras; conforme al cual la parte actora ejerce acción por cumplimiento de contrato en contra de la ciudadana Josefina Marcano, pretendiendo la entrega de un inmueble que afirma de su propiedad, arrendado según contrato de arrendamiento suscrito en fecha 20 de abril de 2001, título de la demanda.
Por auto de fecha 12 de febrero de 2007, se admitió la demanda por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley; ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de la contestación de la demanda.
En fecha 27 de febrero de 2007, el Tribunal libró la correspondiente compulsa para gestionar la citación personal de la parte demandada (folio 26).
Mediante diligencia de fecha 19 de marzo de 2007, el ciudadano alguacil Giancarlo Peña La Marca, dejó constancia de haberse traslado a la dirección suministrada por la parte actora para la citación personal de la parte demandada, consignado al respecto recibo de citación debidamente firmado por la ciudadana Josefina Marcano, titular de la cédula de identidad N° 3.850.804.
Así las cosas, en fecha 21 de marzo de 2007, siendo la oportunidad legal para la contestación de la demanda, compareció personalmente la parte demandada debidamente asistida de abogado, y procedió a dar contestación a la demanda alegando todo cuanto creyó pertinente aducir para le mejor defensa de sus derechos e intereses.
Durante la etapa probatoria, ambas partes de la relación jurídica procesal ofrecieron los medios probaticos que consideraron idóneos y pertinentes para la comprobación de sus respectivas afirmaciones de hecho.
Por tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador pasa a dictar sentencia previa las siguientes consideraciones:

II
LIMITES DE LA LITIS Y SUS PROBANZAS

Alegó la representación judicial de la parte actora en el libelo de demanda, dentro del elenco de afirmaciones fácticas que constituyen la base de su pretensión; los siguientes hechos:

Alegatos de la representación judicial actora:

Alega que sus representados son propietarios de un inmueble ubicado en el tercer piso N° 3-13-B del Conjunto Residencial Gran Mariscal de Ayacucho, Parroquia El Valle, Municipio Libertador; y que en fecha 20 de abril de 2001, le fue cedido en alquiler a la ciudadana Josefina Marcano, según contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 50, tomo 17, con una vigencia de seis (6) meses.
Sostiene que la arrendataria nunca manifestó su interés en renovar el contrato en la oportunidad contemplada en el artículo tercero del contrato de arrendamiento accionado, mas sin embargo, la arrendadora le notificó en fecha 15 de julio de 2001, que el mismo no sería renovado, dándole el tiempo suficiente para la desocupación; superando el lapso de prórroga legal contenida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Afirma que en vista de que era imposible llegar a un acuerdo con la arrendataria para la entrega del inmueble, sus representados en fecha 24 de abril de 2006 le manifestaron las razones por las cuales se le solicita la desocupación del inmueble, otorgándosele dos meses para que hiciera entrega del mismo.
Arguye que para el mes de “Junio (sic) habiendo ya concluido el lapso que voluntariamente le habían otorgado para la desocupación del inmueble”, la Notaría Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 20 de octubre de 2006, se trasladó con el fin de notificarle a la arrendataria que debía desocupar el inmueble, entre otras razones por cuanto dos (2) hijos de los propietarios arrendadores se encuentran viviendo en la ciudad de Caracas, teniendo necesidad urgente de mudarse al inmueble en cuestión.
Asevera que para sus representados constituye una necesidad urgente que se le devuelva el inmueble, para ser ocupado por sus hijos ya que los mismos están cancelando un alquiler excesivo, viviendo alquilados en cuna habitación y de manera separada un hermano del otro.
Alega que la ciudadana Josefina Marcano ha incumplido con su obligación de entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento accionado, al vencimiento del término, lo cual le da el derecho a sus representados de ejercer la presente demanda fundamentada en lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 20 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que por las razones de hecho y de derecho expuestos, es por lo que procede a demandar a la ciudadana Josefina Marcano, para que convenga o a ello sea condenado a lo siguiente: A: Proceda a desocupar y entregar, por CUMPLIMIENTO DEL TERMINO contractualmente previsto, el inmueble que se contrae la presente demanda, además de constituir una necesidad emergente que la demandante vuelva a tomar posesión de su propiedad en virtud de la urgencia de ser ocupado por sus hijos. B: La suma de Bs. 5.000.000,00 por concepto de daños y perjuicios causados por la demora en la entrega del inmueble, ya que los hijos de sus patrocinados están incurriendo en gastos y pago de arrendamiento en esta ciudad de Caracas.
A los fines de enervar los hechos libelados, la parte demandada se excepcionó en su pertinente escrito de contestación de la demanda, alegando los siguientes hechos:

Alegatos de la parte demandada:

Alega que es falso que mantenga una relación arrendaticia con los demandantes desde el año 2001, pues afirma que tiene más de 25 años en posesión del inmueble objeto de la pretensión actora con el carácter de arrendataria.
Sostiene que la presente demanda es por cumplimiento de contrato de arrendamiento, y que habiendo el mismo terminado en fecha 16 de septiembre de 2001, desde esa fecha operó la tácita reconducción debido a la inexistencia de una nueva convención; igualmente sostiene que por cuanto tampoco se hizo el desahucio, “mejor conocido como notificación del vencimiento de la vigencia del contrato” correría la prorroga legal, establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente desde 1999.
Arguye que estamos en presencia de un contrato por tiempo indeterminado, y por lo tanto mal podría aceptarse la notificación mal practicada que supuestamente hizo un Notario Público en el inmueble arrendado. Que la relación arrendaticia se ha venido desarrollando con toda normalidad, toda vez que los demandantes han cobrado cabalmente el canon de arrendamiento que les corresponde.
Que la presente demanda está mal planteada, visto que no existe o no puede existir la obligación de una entrega material de un inmueble basándose en condiciones contractuales cuando ese mismo contrato hace bastante tiempo abandonó la esfera del contrato a tiempo determinado, y ahora se encuentra en la esfera de los contratos a tiempo determinado.
Impugnó las pruebas promovidas por los demandantes junto al escrito libelar, anexos “B”, “C”, “D” y “E”, por tratarse de copias simples y no tener validez según la norma civil adjetiva.
Por último solicitó que la presente demanda fuere declara sin lugar, por no tener los demandantes razones para litigar en el presente procedimiento temerario (sic) por cumplimiento de contrato de arrendamiento.

Ahora bien, de acuerdo con las afirmaciones de hecho formuladas por las partes de la relación jurídica procesal, patentiza este juzgador que en el caso sub examine, la parte actora ejerce la presente acción por cumplimiento de contrato afirmando la existencia de una relación contractual arrendaticia por tiempo determinado, instrumentada en el contrato de arrendamiento suscrito con la parte demandada en fecha 20 de abril de 2001; y persigue obtener de este órgano jurisdiccional una sentencia favorable de condena que acoja su pretensión, imputando a la parte demandada el incumplimiento de su obligación contractual de entregar el inmueble arrendado al vencimiento del término convenido, y de necesitarlo para vivienda personal de sus dos (2) hijos. Estos hechos fueron negados y contradicho por la parte demandada en la contestación de la demanda, quien alegó además que la relación arrendaticia de marras es por tiempo indeterminado.
Siendo así, el thema decidendum impone al Tribunal el deber de determinar sí efectivamente se encuentran satisfechos los presupuestos materiales para la procedencia en Derecho de la acción de cumplimiento incoada por la parte actora, derivada del presunto incumplimiento de obligaciones arrendaticias por parte de la demandada. A tales efectos, sobre la base de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 506 del Texto Adjetivo Civil, este juzgador pasa de seguidas a la valoración del cúmulo de pruebas ofrecido por las partes de la controversia, observando al respecto:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

1) Promueve junto al libelo de la demanda, copia simple del documento de propiedad protocolizado ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, en fecha 31 de mayo de 1979. Al respecto de este instrumento aprecia el Tribunal, que por guardar pertinencia con los hechos controvertidos, se admite para el proceso de acuerdo con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándosele valor probatorio de demostrar conforme lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, la titularidad del derecho de propiedad que ostentan los demandantes sobre el inmueble objeto de la demanda; y por ende su legitimación ad causam para ejercer la presente acción de cumplimiento y así se decide.-
2) Promueve copia simple del contrato de arrendamiento accionado, suscrito en fecha 20 de abril de 2001, autenticado ante la Notaria Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 50, tomo 17, que tiene por objeto un inmueble ubicado en el tercer piso N° 3-13-B del Conjunto Residencial Gran Mariscal de Ayacucho, Parroquia El Valle, Municipio Libertador. Al respecto observa este operador jurídico, que la parte demandada en la contestación de la demanda impugnó el instrumento bajo examen, aduciendo de manera genérica que se trata de una copia simple; siendo así, debe desecharse del proceso conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que la parte actora no cumplió con su correspondiente carga de hacerlo valer conforme a Derecho. Sin embargo, la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda, sostuvo también que es “importante señalar que el contrato a que se refieren los demandantes culminó en fecha 16 de septiembre del 2001, por lo que desde esa fecha operó lo que se conoce en derecho como la tácita reconducción”. Esta aseveración constituye a juicio de quien aquí decide, una confesión judicial en el marco de lo previsto en el artículo 1.401 del Código Civil, razón por la cual forzosamente debe inferirse, que entre las partes de la relación procesal existe verdaderamente un vínculo jurídico arrendaticio, que tuvo como fecha determinada de duración, hasta el día 16 de de septiembre de 2001; y así se decide.-
3) Promueve original de la notificación realizada en la Urbanización Gran Mariscal de Ayacucho, parroquia El Valle, piso 3-13-B, Municipio Libertador, Caracas, por intermedio de la Notaría Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 20 de octubre de 2006. Este instrumento por guardar pertinencia con los hechos controvertidos, se admite para el proceso de acuerdo con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto no fue tachado de falso se valora como un documento auténtico ex artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, capaz de evidenciar únicamente que en la fecha indicada, la mencionada Notaría Pública realizó la diligencia in comento en nombre de la solicitante Teresa Arredondo, siendo atendida en esa oportunidad por una persona quien dijo ser habitante del inmueble y llamarse Josefa Marcano; en consecuencia ningún otro elemento de convicción arroja en quien aquí decide, respecto a la causa que motiva la interposición de la presente demanda y consecuencialmente, en cuanto a la prosperidad de la pretensión actora; y así se decide.-
4) Promueve copia simple de sendas cartas misivas de fechas 15 de julio de 2001 y 24 de abril de 2006, respectivamente. Al respecto, resulta evidente que según lo dispone el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, únicamente las copias fotostáticas que producen efectos dentro de un proceso, son las de documentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, no simplemente privados, y siempre y cuando no fueren impugnadas por el adversario. Ahora bien, en el caso de marras, no solamente la parte demandada impugnó tempestivamente dichas documentales, sino que además las mismas no cumplen con los requisitos legales de admisibilidad y eficacia jurídica. Siendo así, las mismas deben desecharse del proceso, más aún, ante la evidente inactividad de la representación judicial actora de no aportar sus originales o hacerla conducente mediante la mecánica de exhibición documental, y así se decide.-
5) Durante la etapa probatoria aportó copia simplemente fotostática de tres (3) cédulas de identidad números 13.954.962, 12.854.436 y 3.556.924, correspondiente según manifiesta a los ciudadanos Francis Mariam Nuñez Arredondo, Fernando Alberto Nuñez Arredondo y Teresa Del Valle Arredondo de Nuñez, respectivamente, “con el fin de determinar que verdaderamente” dichos ciudadanos son hijos de la propietaria. A juicio de este juzgador, la prueba de la filiación tanto paterna como materna se encuentra regulada in extenso en nuestra legislación sustantiva civil; siendo inidóneas las copias simples de los instrumentos bajo examen para la comprobación de tal acto jurídico; por otra parte, los mismos no pueden servir para soportar y acreditar elemento de convicción alguno en cuanto a la pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, y así se decide.-
6) Promueve original de sendas constancias emitidas por el ciudadano Enrique Vila Planes, en su condición de coordinador del Proyecto de la Escuela Venezolana de Planificación y Director de la Escuela de Venezolana de Planificación, de fechas 14 de agosto de 2006 y 28 de marzo de 2007, respectivamente; así como también recibo por concepto de Beca para el programa de formación de políticos en planificación comunitaria. Estos instrumentos se desechan del proceso, por cuanto son documentos privados que emanan de terceros que debieron ser ratificados en juicio mediante la prueba testimonial ex artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; y así se decide.-
7) Promueve copia simple de cinco (5) recibos de pago, emitidos por la sociedad mercantil Telemensajes Metropolitanos, C.A.; correspondientes a los períodos que van del 1 de enero de 2007 al 15 de marzo de 2007. Estos instrumentos se desechan del proceso por cuanto de acuerdo con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, solamente pueden producirse validamente en juicio copias simples de documentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, no siendo de esta categoría los instrumentos bajo examen; en igual orden de ideas, vale decir que éste ha sido el criterio reiterado y pacifico de nuestra Casación Civil, tal como se evidencia en sentencia N° 00638 de fecha diez (10) de octubre de 2003, en la cual la Sala estableció que “…La Sala de Casación Civil del 9 de febrero de 1994 con ponencia del Magistrado Dr. Rafael Alfonso Guzmán, en el juicio del abogado Daniel Galviz Ruíz y otra contra Ernesto Alejandro Zapata, en el expediente N° 93-279, sobre el particular sostuvo:…Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán por fidedignas, son las fotográficas, fotostáticas y contenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos y autenticados como textualmente expresa el transcrito artículo 429.- Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple-como es el caso de autos-ésta carece de valor…”. Por los razonamientos expuestos, se desestima la prueba bajo examen, y así se decide.
8) Promueve original de la constancia de trabajo expedida en fecha 15 de marzo de 2007, por la ciudadana Mayerlis Barreto, adscrita a Recursos Humanos de la sociedad de comercio Telemensajes Metropolitanos, C.A. Este instrumento se desecha del proceso, por cuanto se trata de un documento privado que al emanar de tercero en la causa, debió haber sido ratificado en juicio mediante la prueba testimonial ex artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; y así se decide.-
9) Promueve inserto a los folios 49, 50 y 51, original de los recibos de cánones de alquiler, emitidos por la ciudadana Judith Antolinez, en fechas 12 de septiembre de 2006, 15 de octubre de 2006, 15 de noviembre de 2006, 15 de noviembre de 2006, 15 de enero de 2007, 15 de febrero de 2007 y 15 de marzo de 2007, respectivamente. Estos instrumentos fueron ratificados en juicio mediante prueba testimonial, tal como consta en el folio 54 del presente expediente. En consecuencia, por guardar pertinencia con los hechos controvertidos, este juzgador los valora conforme lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 508 eiusdem, como instrumentos privados que dan testimonio de la relación arrendaticia que existe entre la ciudadana Francis Mariam Nuñez Arredondo y Judith Antolinez, con respecto a una habitación que forma parte del inmueble situado en la Urbanización Campo Claro, Edificio San Félix, Piso 1, Apartamento 1, Municipio Sucre del Distrito Capital; y así se decide.-
10) Promueve como testigo a la ciudadana Judith Magali Antolinez Mendoza, titular de la cédula de identidad N° 13.735.124, quien rindió declaración testimonial en fecha 9 de abril de 2007, tal como consta en el folio 53 del expediente de marras. Esta probanza la admite el Tribunal por guardar pertinencia con los hechos controvertidos, valorándose conforme lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, otorgándosele valor probatorio de demostrar de acuerdo al dicho de la testigo en examen, la condición de inquilina que tiene la ciudadana Francis Mariam Nuñez Arredondo, conforme fue establecido en el punto anterior (numeral 9) de este examen probatorio; a tal conclusión se llega al observar las respuestas dadas a las preguntas segunda y novena del interrogatorio, cuando contestó: “Segunda Pregunta: ¿Diga la testigo que relación la une a la ciudadana Francys Miriam Nuñez Arredondo? Contestó: Vive en mi casa en calidad de inquilina… Novena Pregunta: ¿Diga la testigo si las pruebas documentales (Recibos de Pago) consignados en el expediente marcados con la letra G, G-1, G-2, G-3, G-4, G-5,G-6 y G-7, consignados en el expediente con el escrito de promoción de pruebas, los cuales corren insertos a los folios 49, 50 y 51, son emanados de su persona…Contestó: Si son emanados de mi persona.” y así se decide.-
11) Promovió como testigo a la ciudadana Sanel Josefina Fajardo Pino, titular de la cédula de identidad N° 13.486.924, quien rindió declaración testimonial en fecha 9 de abril de 2007, tal como consta en el folio 56 y 57 del expediente de marras. Al respecto de esta probanza, que se aprecia conforme lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, solo puede llevar al convencimiento de este operador jurídico, de la existencia de una convención arrendaticia entre el ciudadano Fernando Alberto Nuñez Arredondo y Sanel Josefina Fajardo, que tiene por objeto una habitación del inmueble constituido por el apartamento N° 22, piso 1, Urbanización Nueva Casarapa, Conjunto Residencial el Trapiche, Edificio 5B, Guarenas, Estado Miranda; a tal conclusión se llega al apreciar las respuestas dadas a las preguntas segunda y cuarta del interrogatorio, cuando contestó: “Segunda Pregunta: ¿Diga la testigo que relación la une con el ciudadano Fernando Alberto Nuñez Arredondo? Contestó: Vive alquilado en una habitación de mi apartamento … Cuarta Pregunta: ¿Diga la testigo cuanto es el canon de arrendamiento que le cancela mensualmente a usted el ciudadano Fernando Alberto Nuñez Arredondo? Contestó: doscientos mil bolivares.” y así se decide.-
12) Promovió como testigo a la ciudadana Jeannesse Janida Delgado, titular de la cédula de identidad N° 14.743.422, quien rindió declaración testimonial en fecha 9 de abril de 2007, tal como consta en el folio 58 y 59 del expediente de marras. Esta probanza se admite para el proceso por guardar pertinencia con los hechos controvertidos, apreciándose conforme lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil; otorgándosele valor probatorio de demostrar que la ciudadana Francis Mariam Nuñez Arredondo vive en condición de inquilina, lo que se adminicula con la deposición que efectuó la ciudadana Judith Antolinez, examinada supra; y así se decide.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

1) Promovió durante la etapa probatoria, copia simple del contrato de arrendamiento sucrito en fecha 8 de diciembre de 2000, autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 7, tomo 90 de los libros respectivos. Este instrumento guarda relación con los hechos controvertidos, y por cuanto no fue impugnado por el adversario, se admite conforme lo previsto en el artículo 429 del Texto Adjetivo Civil, otorgándosele valor probatorio de demostrar, la existencia de una relación arrendaticia entre la ciudadana Teresa Arredondo de Nuñez y la ciudadana Josefina Marcano, sobre el inmueble objeto de la pretensión actora, instrumentada en dicho contrato para tener una duración de seis 86) meses fijos contados a partir del 16 de septiembre de 2000; y así se decide.-
2) Promueve copia certificada del acta de la partida de nacimiento N° 2057, del año 1983, libro 2 suplemento, expedida por la primera autoridad civil de la parroquia Candelaria, Departamento Libertador del Distrito Federal. Al respecto de este instrumento observa este juzgador, que si bien no fue impugnado por su adversario, ningún elemento de convicción produce en quien aquí decide respecto a los argumentos de hecho con los cuales se excepcionó la parte demandada en la contestación de la demanda; toda vez que en manera alguna puede servir para establecer fehacientemente, que desde el 1983 la ciudadana Josefina del Valle Marcano haya estado ocupando en condición de inquilina el inmueble de marras; y así se decide.-
3) Promueve en original, cuatro (4) planillas de condominio expedidas por la Junta de Condominio de Residencias Gran Mariscal de Ayacucho, correspondiente a los meses de octubre y noviembre de 1982; y enero y febrero de 2007. Al respecto de estos instrumentos se aprecia que, si bien no fueron impugnados por el adversario de conformidad con la Ley; los mismos resultan manifiestamente impertinentes al merito de la causa; por otra parte, al emanar de terceros debieron ser ratificados en juicio de acuerdo a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, lo cual no ocurrió, razón por la cual se desechan del proceso; y así se decide.-

III
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Antes de entrar a establecer los motivos de hecho y de derecho en que se fundamentará el presente fallo, este juzgador considera conveniente establecer, en el marco de una tutela judicial efectiva ex artículo 26 constitucional, cual es la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia sub examine en cuanto a su duración, en vista del alegato que en la contestación de la demanda esgrimió la parte demandada, de haber operado la tácita reconducción a partir del día 16 de septiembre de 2001. Al respecto se observa:
Dispone el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

“En los contratos de arrendamientos que en los contratos que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el Arrendador, y potestativamente para el Arrendatario, de acuerdo con las siguientes Reglas: ……A) Cuando la relación haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis meses. B) Cuando la relación haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año…D). Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso de tres (3) años.. Durante el lapso de la prorroga legal, la Relación Arrendaticia se considerará a tiempo Determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento o regulación, …”.

Esta disposición legal debemos analizarla en forma concordada, con lo dispuesto por los artículo 39 y 40 eiusdem, el primero de los indicados consagra que la prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado; por su parte el segundo de los nombrados estatuye que si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.
El análisis de las afirmaciones de hecho que esgrimen las partes de la relación jurídica procesal, y su confrontación con el material probatorio promovido y evacuado en juicio, permite colegir sin lugar a dudas, que entre la ciudadana Teresa del Valle Arredondo de Nuñez y Josefina Marcano, existe una relación arrendaticia sobre el inmueble constituido por el apartamento N° 3-13-B, tercer piso del Conjunto Residencial Gran Mariscal de Ayacucho; que de acuerdo con la confesión judicial de la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda, concluyó el día 16 de septiembre de 2001. Siendo así, a partir de esta fecha comenzó a transcurrir obligatoriamente para la arrendadora y potestativamente para la arrendataria el plazo de la prórroga legal; del cual hizo uso la ciudadana Josefina Marcano, tal como lo aseveró explícitamente la parte actora en el escrito libelar al señalar que le dio tiempo suficiente para la desocupación del inmueble, superando el lapso contenido en el artículo 38 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Sin embargo, nada se dijo en cuanto a cual es el lapso que por concepto de prorroga legal correspondía a la arrendataria, de acuerdo con el supuesto de hecho que dicho artículo 38 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios comporta. Por lo tanto, visto que la parte demandada aportó al expediente copia simple del contrato de arrendamiento sucrito en fecha 8 de diciembre de 2000, autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 7, tomo 90 de los libros respectivos, el cual no fue impugnado ni tachado de falso, forzosamente debe establecerse de acuerdo con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que la relación arrendaticia entre las partes en litigio ha tenido una duración de un (1) año fijo, sin necesidad de desahucio pues el día interpela por el hombre, contado a partir del día 16 de septiembre de 2000, hasta el día 16 de septiembre de 2001; correspondiéndole a la arrendataria un lapso de prorroga legal de seis (6) meses, conforme el literal a) del referido artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual a su vez venció el día 16 de marzo de 2002; y así se decide.-
Ahora bien, la parte actora al vencimiento del término antes señalado y su correspondiente prorroga legal, lejos de ejercer las acciones judiciales pertinentes permitió la ocupación pacifica de la arrendataria dentro del inmueble; lo que en criterio de este juzgador produjo la tácita reconducción conforme lo dispuesto en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, pues obviamente, ninguna eficacia probatoria tienen los pretensos requerimientos contenidos en las comunicaciones de fechas 15 de julio de 2001 y 24 de abril de 2006, respectivamente, aportadas en copias simples, fotostáticas; en consecuencia, la relación arrendaticia de marras es a tiempo indeterminado, y así igualmente se establece.-
Resuelto lo anterior, se aprecia que la parte actora ha fundamentado su pretensión de cumplimiento por vencimiento del término, en lo dispuesto en los artículos 1.141, 1.142,1.159, 1.160, 1.167, 1.264 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 20 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Sin embargo, el artículo 34 esta ley de arrendamientos inmobiliarios consagra:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:- A) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.- B) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, a alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo…E) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.- F) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.- G) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador…”

Siendo así, mal podía la parte actora, ante la existencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, plantear una pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, pues la norma in comento es categórica al señalar cuales son las causales, de orden público, por las cuales ejercerse una acción de Desalojo; resultando en consecuencia improcedente la pretensión actora, como será establecido en la parte dispositiva del presente fallo. En efecto, es evidente que la parte actora no cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho; así pues, siendo esencial al resultado de la litis la prueba de los hechos, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado, la representación judicial de la parte actora no acreditó a los autos elementos idóneos y capaces de hacer prosperar en Derecho su pretensión de cumplimiento de contrato.
Por otra parte, llama la atención de este operador jurídico el hecho de que la representación judicial de la parte actora, a pesar no calificar su pretensión de Desalojo ni fundamentarla en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, encaminó su tarea probatoria a demostrar la afirmada necesidad de dos (2) hijos de su patrocinados, para ocupar el inmueble arrendado. Tal conducta procesal obliga a quien aquí decide, en acatamiento de los postulados constitucionales previstos en los artículos 2, 26, 49 y 257 del Texto Constitucional, a hacer la siguiente consideración:
Para la procedencia en Derecho de una acción de Desocupación, basada en la necesidad de ocupar un inmueble dentro del contexto del literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe demostrarse entre otras cosas, la condición de propietario del demandante; así como también el vínculo de consanguinidad entre el propietario y algún familiar dentro del segundo grado de consanguinidad. En el caso sub iudice, la representación judicial actora no demostró plenamente el vínculo jurídico de filiación que afirma existe entre los ciudadanos Fernando Nuñez Guerra y Teresa del Valle Arredondo de Nuñez, y los ciudadanos Francis Mariam Nuñez Arredondo y Fernando Alberto Nuñez Arredondo, pues como quedó establecido supra, las copias simples de unas cédulas de identidad no constituye prueba idónea de tal status jurídico. Ello por sí solo haría improcedente una acción por Desalojo si así fuere el caso; y así se establece.-
Como consecuencia de todo lo expuesto en el presente fallo, y siendo evidente que la parte actora, ante la existencia de una relación arrendaticia por tiempo indeterminado, ejerció la presente acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, escogiendo mal su pretensión, no puede hacerse acreedora de las consecuencias jurídicas que el artículo 1.167 del Código Civil contempla; toda vez que de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, los jueces no podrán declarar con lugar la demanda, sino cuando a su juicio exista plena prueba de los hechos alegados, lo cual no consta en autos. En todo caso, lo correcto era haber incoado una pretensión de Desalojo en el marco del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual no hizo. Por tanto, forzosamente la presente demanda debe reputarse contraria a Derecho y por tanto improcedente como será establecido en el dispositivo del fallo; así se decide.-
IV
DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento, contenida en la presente demanda incoada por los ciudadanos Fernando Nuñez Guerra y Teresa del Valle Arredondo de Nuñez, contra la ciudadana Josefina Marcano, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo.
SEGUNDO: Se condena en costas la parte actora, de acuerdo con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
REGISTRESE y PUBLIQUESE. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Caracas dieciséis (16) de abril de 2007. Año 196º de la Independencia y 147° de la Federación.
EL JUEZ

Abg. RICHARD RODRIGUEZ BLAISE

LA SECRETARIA

Abg. ELBA LANDER GARCIA

En la misma fecha siendo las de la tarde se registró y publicó la anterior decisión.-
LA SECRETARIA