TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: INVERSIONES MONTE NEVERI C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el día 20 de Enero de 1998, bajo el N° 68, Tomo 182-A.

DEMANDADO: OSWALDO ROMERO ARIAS, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 20.333.
APODERADO
DEMANDANTE: LAURA PIUZZI, inscrita en el Instituto Nacional de Previsión Social del Abogado bajo el N°22.738.

APODERADO
DEMANDADO: JESUS E. DOMINGUEZ OCARIZ, inscrito en el Instituto Nacional de Previsión Social del Abogado bajo el N° 73.360.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Expediente No: AP31-V-2006-000648

- I -
- NARRATIVA -
Comienza el presente procedimiento mediante libelo de demanda presentado en fecha 13 de Noviembre de 2006 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de este circuito judicial, correspondiéndole la presente causa por sorteo a este Juzgado.
Por auto de fecha 16 de Noviembre de 2006, se admitió la demanda y se ordenó emplazar al demandado para que compareciera ante este Tribunal el segundo (2°) día de despacho siguiente a su citación, a dar la contestación a la demanda.
En fecha 18 de Enero de 2007, comparece el ciudadano Edgar Zapata, alguacil adscrito a este circuito judicial, y mediante diligencia expone que en fecha 17 de Enero de 2007, se trasladó a la dirección de la parte demandada a la cual entregó la respectiva compulsa manifestando no querer firmar el recibo de citación.
En fecha 24 de Enero de 2007, se dictó auto por medio del cual se ordena librar boleta de notificación a la parte demandada.
En fecha 22 de Febrero de 2007, la secretaria titular de este Juzgado, ciudadana Niusman Romero participa que realizó el complemento de la citación del artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, cumpliéndose de esta manera con todas las formalidades inherentes a la citación.
En fecha 26 de Febrero de 2007, comparece el ciudadano Oswaldo Romero Aria, y, mediante escrito otorga poder apud-acta al ciudadano Jesús E. Domínguez O. a los fines de que lo represente en el presente juicio.
En fecha 27 de Febrero de 2007, mediante escrito, el apoderado judicial de la parte demandada consigna escrito por medio del cual da contestación a la presente demanda.
En fecha 20 de Marzo de 2007, comparece la apoderada judicial de la parte actora y mediante diligencia consigna escrito de promoción de pruebas.
En fecha 21 de Marzo del 2007, se dictó auto por medio del cual se admiten los capítulos II, VI, VII, referentes a pruebas documentales y el capitulo V, referente a pruebas de informes, librándose en la misma fecha oficio N° 07-0038, dirigido al Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL). En cuanto a los capítulos I, III y IV, los mismos fueron inadmitidos.
En fecha 27 de Marzo de 2007, comparece el apoderado judicial de la parte demandada y consigna escrito de promoción de pruebas.
En fecha 28 de Marzo de 2007, se dictó auto por medio del cual se inadmiten los capitulos I, II y III del escrito de promoción de pruebas presentado por la parte demandada, así mismo, se admiten las pruebas documentales contenidas en el capitulo IV de dicho promoción de pruebas, marcadas E, R, R1, R1a, R2 y R3, y el capitulo V, referente a la prueba de informes, y se inadmiten los documentales contenidos en el punto cuarto de dicho capitulo, así como la prueba de inspección judicial, librandose en la misma fecha oficio N° 07-0044 dirigido al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Estando dentro de la oportunidad de dictarse sentencia, establecida en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal pasa a ello con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y, al efecto observa:
-II-
-MOTIVA-
ALEGATOS DEL ACTOR:
Alega la parte actora en su escrito libelar que en fecha 1ro de Septiembre de 1970, se celebró un contrato de arrendamiento entre la C.A., Administradora Sudameris y el ciudadano Oswaldo Romero Arias. Dicho contrato de arrendamiento ha trascurrido a través de varias sesiones, siendo la ultima de ellas a la administradora Onnis, C.A, el día 12 de Noviembre de 1991.
La Parte demandante, a través de la sociedad mercantil Onnis (administradora del bien inmueble para la presente fecha) notificó al demandado su voluntad de no prorrogarle el contrato de arrendamiento a su vencimiento en fecha 1ro de Septiembre de 2001, y que podía hacer goce de la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dicha notificación se hizo mediante telegrama entregado en fecha 27 de Junio de 2001 a IPOSTEL, el cual fue expedido por dicho instituto en fecha 28 de Junio de 2001 y entregado al destinatario en fecha 02 de Julio de 2001.
Alega la parte demandante que ajustándose a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dejó correr íntegramente el plazo de tres años establecido para la prorroga legal, venciéndose la misma el día 1 de septiembre de 2004. Así mismo, alega la actora que hasta la presente fecha y pese a las gestiones extrajudiciales hechas a los fines de lograr la entrega material del bien inmueble, la parte demandada no ha hecho entrega del inmueble arrendado.
Expuestos sus alegatos, la parte actora solicita la entrega material del inmueble arrendado; el pago de daños y perjuicios por la presunta ocupación ilegitima del demandado en el inmueble objeto de la controversia y el pago de las costas y costos que den lugar en el presente juicio.
ALEGATOS DEL DEMANDADO:
Por su parte la demandada al momento de dar contestación al fondo de la demanda, alega como una excepción “la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permita admitirla por determinadas causales que no sean alegadas en la demanda”. Alega también “la falta de cualidad de la parte actora”.
En su contestación al fondo de la demanda alega básicamente que el contrato de arrendamiento es del tipo “indeterminado” y que en consecuencia es improcedente demandar el cumplimiento por vencimiento del término.
De forma específica niega que: a) Hubiere sido notificada de forma alguna sobre el vencimiento del contrato de arrendamiento; b) Que hubiere dejado de pagar el canon de arrendamiento; c) Que deba pagar indemnización alguna a la parte actora

Puntos Previos:
- De la llamada excepción “De la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permita admitirla por determinadas causales que no sean alegadas en la demanda” -

En su escrito de contestación la parte demandada señala como una excepción el hecho que la pretensión del actor no tenía que ser admitida por el Tribunal en virtud a que, en su criterio, el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, y el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo permite demandar el desalojo por las causales allí señaladas.
Así las cosas, la determinación por parte de este Tribunal sobre la naturaleza jurídica del contrato de arriendo, en el sentido a que si el mismo es un contrato a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, es un punto que corresponderá como decisión de fondo, por lo que, la excepción planteada debe ser desechada, como en efecto se declara. Así se decide.-

- De la falta de cualidad del actor -
La parte demandada alega la falta de cualidad de la parte actora, Inversiones Monte Neverí C.A., basándose en que la parte demandada alegó que el contrato de arrendamiento fue cedido en varias oportunidades siendo la ultima a la sociedad mercantil Administradora Onnis C.A., y por tanto, es ella la única capaz de obrar en su nombre a los efectos del cobro de cánones de arrendamiento y la única con la cualidad idónea para actuar válidamente en juicio.
Alega además que la falta de cualidad del actor se deriva de una sentencia emanada del Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 26 de julio de 2002, mediante la cual dicho juzgado procedió a fijar el canon mensual de arrendamiento del inmueble, y que en virtud a que la accionante en ese juicio de regulación de alquileres fue la sociedad mercantil Administradora Onnis, C.A., ésta es la única legitimada para demandar.
Para resolver este punto hay que observa primero que la parte actora, “Inversiones Monte Neverí, C.A.”, alega ser propietaria del edificio Neverí (dentro del cual está comprendido el inmueble objeto de la presente controversia). Para demostrar su condición de propietario, la parte actora consignó junto a su escrito libelar copia simple de documento de compra venta, registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 25 de noviembre de 1998, quedando registrado bajo el No 29, Tomo 14, Protocolo Primero, mediante la cual los ciudadanos José Ovidio Salgueiro Araujo y Vitina Ardizzone Saladito, actuando en nombre y representación de los ciudadanos Marco Iovacchini y Gilda Iovacchini De Di Paola, dan en venta a la sociedad mercantil “Inversiones Monte Neveri, C.A.”, el edificio denominado “Neverí”, este documento fue impugnado por el demandado en su escrito de contestación, y posteriormente la parte actora en fecha 30 de marzo de 2007 procedió a consignar copia certificada del mismo, por lo que este documento es ampliamente valorado y apreciado por este Juzgado, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Así las cosas, la parte actora ha demostrado su carácter de propietario del inmueble sobre el cual hoy se ejerce la presente acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento. Por otro lado, el hecho que en un procedimiento distinto a este, como lo fue el que culminó con la sentencia emanada del Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 26 de julio de 2002, y en el cual actuó como parte actora la sociedad Administradora Onnis, C.A., no determina que dicha sociedad sea la única legitimada activa para resolver los contratos sobre los apartamentos que conforman el inmueble denominado “Neveri”. Por lo que, la parte actora en este juicio, al haber demostrado que es la propietaria del inmueble sobre el cual se intenta el presente juicio, queda demostrado que posee actitud necesaria para intentar y sostener la presente demanda, por lo que se DESECHA la excepción de falta de cualidad del actor alegada por el demandado. Así se decide.-

DE LOS HECHOS ALEGADOS POR EL ACTOR Y ADMITIDOS POR EL DEMANDADO:
Del escrito de contestación de la demanda se evidencia una serie de hechos de gran relevancia para esta causa, los cuales fueron alegados por el actor, y que al ser admitidos por el demandado los mismos quedarás exentos de prueba. Estos hechos son: La existencia de un contrato de arrendamiento sobre el siguiente bien inmueble: Apartamento No 1 del Edificio Neverí situado en la Avenida Nevera, Colinas de Bello Monte de la Ciudad de Caracas.
Ahora bien, junto al escrito libelar la parte actora adjuntó a la misma, marcado con la letra “C”, documento privado, contentivo de contrato de arrendamiento celebrado entre la parte demandada y la sociedad Inmobiliaria Sudameris, C.A., documento que no fuere desconocido por el demandado, por lo que este contrato es ampliamente apreciado y valorado por este Juzgado. Así se decide.
De este contrato de arrendamiento se desprende que la relación arrendaticia entre las partes comenzó en fecha 1ro de septiembre de 1970. Que de conformidad con la cláusula cuarta el plazo de duración del contrato sería de un (1) año fijo, prorrogable por períodos iguales, colocando como condición de no renovación el hecho de que alguna de las partes notificare a la otra de su intención de no renovación.
Así las cosas, alega el demandado que el contrato era a tiempo determinado y que al haber cumplido 15 años, el mismo se extinguió y operó la tácita reconducción, por lo que el contrato se transformó a tiempo indeterminado, por aplicación del artículo 1.580 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que:
“Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto.
Si se trata del arrendamiento de una casa para habitarla, puede estipularse que dure por toda la vida del arrendatario.
Los arrendamientos de terrenos completamente incultos, bajo la condición de desmontarlos y cultivarlos, pueden extenderse hasta los cincuenta años.”

Visto lo anterior, no comparte este Juzgador la interpretación que del artículo antes trascrito hace el apoderado del demandado por lo siguiente: La norma señala en un primer momento que los inmuebles (en general) no pueden arrendarse por mas de 15 años, pero en el párrafo siguiente establece una excepción, que se trate del arrendamiento de una casa para habitarla, por lo que, si puede haber arrendamientos por mas de quince años, incluso la norma señala que puede durar “toda la vida del arrendador”.
Por lo tanto, en el presente caso el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, no verificándose de autos ningún elemento que permita concluir que el mismo se ha indeterminado. Así se establece.
Establecido lo anterior, se procede de seguidas a verificar si la parte actora dio cumplimiento con la condición que establece la cláusula cuarta del contrato de arriendo, a los fines de notificar al arrendatario su intención de no renovar el contrato de arrendamiento. A tales efectos la actora señala que la sociedad mercantil Administradora Onnis, C.A., actuando en su carácter de cesionaria del contrato de arrendamiento, le notificó al arrendatario, mediante telegrama, que no le sería renovado el contrato de arrendamiento a su vencimiento el día 1° de septiembre de 2001 y que comenzaría a correr el lapso de la prórroga legal, que en su caso, era de tres (3) años.
En este sentido se hace necesario señalar el contenido del artículo 1.375 del Código Civil:
“El telegrama hace fe como instrumento privado, cuando el original lleva la firma de la persona designada en él como remitente, o cuando se prueba que el original se ha entregado o hecho entregar en la Oficina Telegráfica en nombre de la misma persona, aunque ésta no lo haya firmado, siempre que la escritura sea autógrafa.
Si la firma del original se ha autenticado legalmente, se aplicarán las disposiciones que quedan establecidas respecto de los instrumentos privados.
Si la identidad de la persona que lo ha firmado o que ha entregado el original se ha comprobado por otros medios establecidos en los reglamentos telegráficos, se admitirá la prueba contraria.
La fecha del telegrama establece, hasta prueba de lo contrario, el día y la hora en que fue efectivamente expedido o recibido por las Oficinas Telegráficas.”
De igual forma el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil señala:
“Respecto de los instrumentos privados, cartas o telegramas provenientes de la parte contraria, se observarán las disposiciones sobre tacha y reconocimiento de instrumentos privados” (Lo subrayado es de este Juzgado).
En el presente caso, cursa a los autos al folio (15) Original de Telegrama el cual contiene sello húmedo del Instituto Postal Telegráfico de la República Bolivariana de Venezuela, oficina Sabana Grande, de fecha 27 de junio de 2001, y firma autógrafa del ciudadano José Rivera Duarte, actuando en nombre de la Administradora Onnis, C.A. (remitente) y dirigido al ciudadano Oswaldo Romero Arias, mediante el cual se le notifica que “no le será renovado el Contrato de Arrendamiento del apartamento No. 1, del edificio “NEVERI”, situado en la Avenida Nevera de la Urbanización Colinas de Bello Monte, a su vencimiento el próximo 01 de septiembre de 2001. Y que según el literal “d” del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tiene un plazo máximo de tres (3) años para proceder a desocupar y entregar el inmueble en buenas condiciones, libre de bienes y personas.”. Es así, como está prueba es valora como un instrumento privado a tenor de lo establecido en el artículo 1.375 del Código Civil. Así se establece.-
En el período probatorio la parte actora promovió la prueba de informes, para que se le oficiara a IPOSTEL para que ésta informara, entre otras cosas, sobre si el telegrama había sido entregado al demandado. Este requerimiento fue respondido por IPOSTEL mediante oficio No 000537, y el cual fuere recibido por este Juzgado en fecha 25 de Abril de 2007, participándose que la información requerida no se encuentra en los archivos de dicho instituto (folios 149 al 150).
Observa este Juzgador que en el presente caso, si bien la parte actora demostró el hecho de haber consignado ante IPOSTEL el telegrama, no trajo a los autos prueba válida que demostrara que dicho Instituto hubiere efectivamente hecho llegar el telegrama al demandado, sin lo cual no se puede tener como notificado al demandado. Así, la única prueba que trajo la actora es un documento, cursante al folio 16, consistente en copia simple con el membrete de IPOSTEL y un sello húmedo de fecha 06 de julio de 2001 de la Oficina de Sabana Grande de IPOSTEL, mediante el cual se pretende demostrar que el telegrama fue entregado al demandado. Esta copia simple debe ser desechada por este Juzgador en virtud a que la misma no es firmada por persona autorizada por IPOSTEL, así como también por tratarse de una “copia simple” de un instrumento privado emanado de tercero, la cual no fue debidamente ratificada. En consecuencia este Tribunal no le otorga ningún valor probatorio a este instrumento. Así se decide.-
Establecido lo anterior, la consecuencia de ello es que la parte actora no demostró la ocurrencia del hecho que alegó, de haber notificado al arrendatario sobre su voluntad de no renovar el contrato de conformidad con lo establecido en la Cláusula Cuarta del contrato de arriendo, por lo tanto, al no haberse demostrado el hecho interruptivo de las prórrogas automáticas del contrato, debe tenerse que en el presente caso se encuentra en curso la prórroga contractual de un (1) año fijo, del período 1ro de septiembre de 2.006 y que vence el 1ro de septiembre de 2007. Así se establece.-
La parte demandada en el lapso de de promoción de pruebas aportó las siguientes probanzas:
• Cursante a los folios 106 al 110, y marcados con la letra “E”, documentos privados consistentes en recibos de pago, los cuales se tornan impertinente al no estarse demandado en la presente causa la falta de pago de los cánones de arriendo, por lo que los mismos son desechados y no se les otorga valoración alguna. Así se decide.-
• Cursante al folio 111, y marcado con la letra “R”, documento privado consistente en aviso de trabajos de remodelación, documento que se torna impertinente, ya que no aporta ningún elemento a lo debatido en el presente juicio, por lo que los mismos son desechados y no se les otorga valoración alguna. Así se decide.-
• Cursante del folio 112 al 123, y marcados con las letras “R1”; “R1a”; “R2” y “R3”, documentos con los que se pretende demostrar que el propietario del inmueble pretendía vender el inmueble, pruebas que son total y absolutamente impertinentes, ya que no aporta ningún elemento a lo debatido en el presente juicio, por lo que los mismos son desechados y no se les otorga valoración alguna. Así se decide.-

Establecido todo lo anterior, y en base a todo lo expuesto es que la presente pretensión debe ser declarada sin lugar en su definitiva, como en efecto será declara en la parte dispositiva de este sentencia. Así se decide.-
-III-
-DISPOSITIVA-
Por todos los razonamientos antes expuestos que han quedado escritos, este Tribunal, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la pretensión por acción de Cumplimiento de contrato incoara la sociedad mercantil INVERSIONES MONTE NEVERI, C.A. contra lo ciudadano OSWALDO ROMERO ARIAS, ambas partes plenamente identificadas en esta decisión. Así se decide.-
Se condena a la parte actora al pago de las costas procesales al haber resultado totalmente vencido en la litis de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente decisión es dictada fuera de sus lapsos naturales, se ordena notificar la misma a las partes, conforme lo dispuesto en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil y, una vez resulte de autos haberse verificado el cumplimiento de las formalidades de la notificación ordenada, comenzará a correr el lapso para que los interesados interpongan los recursos de ley.-
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.-
Dado, firmado y Sellado, en la Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunstancia Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los veintiséis (26) día del mes de Abril de Dos Mil Siete (2.007). Año: 197° de la Independencia y 148° de la Federación.
El Juez Titular,

Edgar José Figueira Rivas
La Secretaria,

Abg. Niusman Romero
En la misma fecha, siendo la una de la tarde (1:00 p.m.), previó cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la presente decisión, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo de este Juzgado, conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-
La presente decisión consta de trece (13) folios útiles.-
La Secretaria,

Abg. Niusman Romero
EJFR/nr-
Exp. AP31-V-2006-000648