TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DÉCIMO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
197º y 148º

EXP. N° 2006-1723.-
DEMANDANTE: Empresa Mercantil “INVERSIONES IBEPRO, S.R.L.”, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 15 de Agosto de 1.978, bajo el Nº 28, Tomo 105-A Sgdo., representada judicialmente por los Abogados: ANA ISABEL VICENTE GARRIDO, ELIZABETH ALEMAN BALI y LUIS ALEJANDRO GONZALEZ CUEVAS, inscritos en el Inpreabogado bajo los números: 48.622, 58.364 y 113.768, respectivamente.

DEMANDADA: La DILIA JUANITA ROMERO MARIN, mayor de edad, venezolana, titular de la cédula de identidad Nº 1.716.603, representada judicialmente por el Defensor Judicial Abg. RALPH PISCHEK WAGNER, Inpreabogado Nº 45.282.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

I
Se inicia este procedimiento mediante libelo de demanda presentado por la Abogada en ejercicio YOLIMAR DUQUE MORALES, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 70.914, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por ante el Juzgado Distribuidor respectivo, Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial, correspondiéndole el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Décimo Octavo de Municipio.
Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, afirma el actor entre otras cosas que:
1. Que consta de Contrato de Arrendamiento que la Empresa Mercantil “INVERSIONES IBEPRO, S.R.L., celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana DILIA JUANITA ROMERO MARIN, sobre el apartamento número ocho (08) del Edificio denominado San Esteban, inmueble ubicado en la Avenida María Teresa Toro, Urbanización Las Acacias, Parroquia Santa Rosalía, Caracas.
2. Que dicho contrato comenzó a regir el día primero (01) de diciembre de mil novecientos noventa y uno (1.991), por el plazo de un (01) año fijo, prorrogable automáticamente por períodos iguales, siempre que una de las partes no notificare a la otra, por escrito, por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas su deseo de no prorrogarlo más.
3. Que la pensión mensual de arrendamiento estipulada en el contrato fue la cantidad de DOS MIL SETECIENTOS TREINTA Y SEIS BOLÍVARES CON CUARENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 2.736,45), la cual fue aumentada en cada oportunidad en que los organismos públicos competentes fijaron nuevo canon de arrendamiento, estipulándose por tal motivo en la cantidad de DOSCIENTOS ONCE MIL CIENTO SESENTA Y DOS BOLÍVARES CON NOVENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 211.162,93), por sentencia dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, en fecha 08 de Octubre del 2.002.
4. Que consta de Notificación de fecha diez (10) de Julio del dos mil dos (2.002), que la Empresa Mercantil “INVERSIONES IBEPRO, S.R.L., manifestó a la arrendataria, ciudadana DILIA JUANITA ROMERO MARIN, con más de un mes de antelación su voluntad de no prorrogar a partir de la fecha de su vencimiento el lapso de duración del contrato de arrendamiento.
5. Que en virtud de que el contrato de arrendamiento tuvo una duración de once (11) años, llegado el día del vencimiento, éste se prorrogó por un lapso máximo de tres (03) años, el cual venció el día treinta (30) de noviembre del dos mil cinco (2.005).
6. Que la ciudadana DILIA JUANITA ROMERO MARIN hasta la presente fecha ha seguido ocupando el inmueble y no ha hecho entrega del mismo a la Empresa Mercantil “INVERSIONES IBEPRO, S.R.L.
Que por todo lo anteriormente expuesto es por lo que la Empresa Mercantil “INVERSIONES IBEPRO, S.R.L., procede a demandar a la ciudadana DILIA JUANITA ROMERO MARIN, para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal en los siguiente:
PRIMERO: Que convenga en que ha incumplido con la obligación que tiene, contraída a partir del día treinta (30) de noviembre de dos mil cinco (2.005) de entregar el inmueble objeto de la demanda.
SEGUNDO: Que haga entrega del inmueble objeto de la pretensión.
TERCERO: Solicitó se decrete medida de secuestro sobre el inmueble arrendado.
Finalmente estimó la demanda en DOS MILLONES QUINIENTOS TREINTA Y TRES MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES CON DIECISÉIS CÉNTIMOS (Bs. 2.533.955,16).

Planteada la controversia en los términos anteriormente expuestos, observa esta sentenciadora que las fases de sustanciación de este procedimiento fueron cumplidas en su totalidad en efecto:
En fecha 18/05/2.006, se admitió la presente demanda ordenándose librar la compulsa para la práctica de la citación de la parte demandada a fin de que compareciera al segundo día de despacho siguiente a su citación y constancia en autos.
En fecha 31/05/2.006, mediante auto dictado por este Tribunal se ordenó librar la respectiva compulsa a los fines de practicar la citación de la parte demandada.
En fecha 02/06/2.006, mediante auto dictado por este Tribunal se ordenó aperturar Cuaderno de Medidas, mediante el cual el Tribunal negó la medida de secuestro solicitada por no estar llenos los extremos de ley.
En fecha 08/06/2.006, se oyó la apelación efectuada por la parte actora en un solo efecto y se ordenó remitir el cuaderno de medidas al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia de Caracas.
En fecha 21/06/2.006, compareció el Alguacil Titular de este Juzgado y consignó diligencia mediante la cual dejó constancia de haberse trasladado a la dirección suministrada para la citación de la parte demandada, lo cual no le fue posible por no encontrarse persona alguna en el inmueble al momento de hacerse presente en el mismo.
En fecha 27/06/2.006, mediante auto dictado por el Tribunal, se instó a la parte actora a insistir en la citación personal de la parte demandada.
En fecha 06/07/2.006, mediante auto dictado por el Tribunal, se ordenó el desglose de la compulsa para la práctica de la citación correspondiente.
En fecha 08/08/2.006, compareció el Alguacil Titular de este Juzgado y consignó diligencia mediante la cual dejó constancia de haberse trasladado a la dirección suministrada para la citación de la parte demandada, lo cual no le fue posible por no encontrarse persona alguna en el inmueble al momento de hacerse presente en el mismo, motivo por el cual consignó compulsa y recibo de citación sin firmar.

En fecha 10/08/2.006, mediante auto dictado por este tribunal, se ordenó librar cartel de citación a la parte demandada.
En fecha 25 de Septiembre de 2006, la parte actora consigno los carteles de citación publicados por la prensa.
En fecha 04/10/2.006, se le dio entrada al cuaderno de medidas procedente del Juzgado Primero de Primera Instancia de Caracas, el cual declaro sin lugar la apelación.
En fecha 05/10/2.006, compareció la Secretaria Titular de este Juzgado, y consignó diligencia mediante la cual dejó constancia de haberse trasladado al domicilio de la parte demandada en fecha 03/10/2.006 y haber fijado en la puerta del inmueble el respectivo cartel de citación, cumpliendo así con todas las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 16/11/2.006, mediante auto dictado por el Tribunal se designo Defensor Ad-litem de la parte demandada al Dr. RALPH PISCHEK WAGNER, a quien una vez notificado, acepto el cargo y presto el juramento de ley, en fecha 20 de Marzo de 2007, quedando en esa misma fecha citado para dar contestación a la demanda.
En fecha 22/03/2.007, estando dentro de la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, compareció el abogado en ejercicio RALPH PISCHEK WAGNER, Defensor Judicial de la parte demandada, y consignó escrito de contestación a la demanda.
En fecha 28/03/2.007, estando dentro de la oportunidad legal para promover pruebas en el presente juicio, compareció por ante este Juzgado el Abogado LUIS ALEJANDRO GONZÁLEZ CUEVAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 113.768, en su carácter de apoderado de la parte actora, y consignó escrito de promoción de pruebas, constante de un (01) folio útil.
En fecha 29/03/2.007, mediante auto dictado por este Tribunal, se providencio el escrito de pruebas presentado por la actora.

En fecha 20/04/2.007, se dictó auto mediante el cual el Tribunal difiere la oportunidad para dictar sentencia por diez (10) días continuos, contados a partir del día 20/04/2.007.
Siendo esta la oportunidad de dictar sentencia en el presente juicio, pasa este Tribunal a pronunciarse en los siguientes términos:

II
En la oportunidad para dar contestación a la demanda, el Defensor Ad-litem Dr. RALPH PISCHEK WAGNER, Inpreabogado N° 45.282, negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho alegado.
Al respecto el Tribunal señala:
El Jurista A. Rengel Romberg, en su obra (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, Páginas: 120, 121 y 122), señala:

“.....Las actitudes del demandado en contradicción a la demanda, pueden resumirse así:

Contradice la demanda en forma genérica es admitida en nuestro derecho según la formula corriente: ”Contradigo la demanda en todas sus partes tanto en los hechos como en cuanto al derecho”. O también en una forma más razonada, pero siempre genérica, sin alegar hechos nuevos ni excepción de hecho, la cual se da cuando el demandado contradice la demanda negando que el derecho reclamado haya existido: 1) Porque no haya existido el hecho que le da nacimiento o hecho constitutivo del derecho (razón de hecho), o 2) Porque aún admitiendo la existencia del hecho, no podía nacer el derecho alegado, por falta de una norma legal que le atribuya la consecuencia jurídica pedida (razón de derecho).
La contradicción genérica, o simple negación del fundamento de la pretensión, es considerada por la doctrina procesal como excepción del demandado en sentido amplísimo, comprensivo del cualquier defensa......2. En virtud de la contestación genérica el demandado solo podrá hacer la contraprueba tendentes a destruir los fundamentos de la demanda, esto es, a demostrar que son contrarios a la verdad, pero no la de ningún hecho distinto de esa contraprueba que implique una defensa de inadmisibilidad de la demanda o de fondo, o perentoria, puesto que de permitirse, se violaría el principio de igualdad y con esa violación se ampararía antes que la verdad la mala fe en el proceso.
La contradicción genérica mantiene pues la carga de la prueba en cabeza del demandante y la actividad del sentenciador queda limitada a resolver si el actor ha demostrado o no plenamente los extremos requeridos por la ley y consecuencialmente sí la acción (rectitus: pretensión) intentada es o no fundada en derecho........Es principio reconocido por la doctrina y por la jurisprudencia, que cuando el demandado en el acto de la contestación rechaza hechos de la demanda, no pone sobre si la carga de la prueba, ni conviene en los hechos de la demanda, caso de no probar lo contrario de lo que en la demanda se reclama, pues la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, sea demandante o demandado, no al que niega. Sin embargo, aun demostrado por el actor el hecho constitutivo del préstamo, la demanda debe ser desestimada por el Tribunal, si encuentra que la consecuencia jurídica pedida no está autorizada por una norma legal (razón de derecho), aun si el demandado no hubiese alegado esta circunstancia, por ser la pretensión contraria a derecho (iura novit curia).....” (Negrillas y subrayado del tribunal).

En virtud de la contestación genérica de la demanda, efectuada por el Defensor Ad-litem, la carga de la prueba, en el presente proceso se mantiene en cabeza del demandante, en tal sentido este Tribunal pasa a analizar las pruebas aportadas por la parte actora de la siguiente manera.
Pruebas de la parte actora:
Original de la notificación judicial que corre inserta a los folios que van del 6 al 16, practicada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 10 de Julio de 2002, mediante la cual se le notifico a la demandada en este proceso, la no prorroga del contrato de arrendamiento, que vencía el 30 de Noviembre de 2002, la cual no fue tachada por la parte demandada y en virtud de haber sido practicada por un Funcionario facultado para dar fe pública, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil.
Original del contrato de arrendamiento que corre inserto a los folios 12, 13 y 14, suscrito por las partes en este proceso, el cual fue notariado ante la Notaría Pública Décima Tercera de Caracas, el 03 de Diciembre de 1991, quedando inserto bajo el Nº 90, tomo 93, de los Libros de Autenticaciones, el cual no fue tachado por la parte demandada, por lo que se valora como documento autenticado.
Copia simple de la decisión y auto dictado por el Juzgado Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capita, en la cual se fija nuevo canon de arrendamiento para el inmueble objeto de este proceso, en fecha 08 de Octubre de 2002 y se declara firme dicha decisión en fecha 08 de Enero de 2003, las cuales no fueron impugnadas por la parte demandada, por lo que se tienen como fidedignas, procediendo el Tribunal a desecharlas, por cuanto no guardan relación con los hechos debatidos, ya que, en este proceso, no se esta discutiendo sobre la solvencia o no en el pago de los cánones de arrendamiento.
La parte demandada no promovió prueba alguna que la favoreciera.
Ahora bien, revisadas las pruebas de la parte actora, pasa este Tribunal a emitir su pronunciamiento en este fallo, en tal sentido, constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.
Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del artículo 243 ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
Por otra parte, establece el Artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
De igual forma estipulan los artículos del citado Código que a continuación se transcriben que:
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. …”

“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

En el caso de marras, la parte actora demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del mismo y su prorroga legal de tres (3) años, por haber tenido la relación arrendaticia una duración de once (11) años, en la contestación al fondo de la demanda, el Defensor Judicial negó, rechazo y contradijo, la demanda tanto en los hechos como en el derecho alegado, por lo que se le invirtió la carga de la prueba a la parte actora, ahora bien, de las pruebas aportadas a los autos se evidencia que la relación arrendaticia comenzó el 01 de Diciembre de 1991, según el contrato de arrendamiento que en original corre inserto a los folios que van del 12 al 14, estableciéndose en la cláusula tercera del mismo, lo siguiente:

“TERCERA: La duración de este contrato es de UN (1) AÑO FIJO, que comenzara a contarse a partir del primero de diciembre de mil novecientos noventa y uno, prorrogable automáticamente por períodos de UN (1) AÑO, convenidos desde ahora, siempre que una de las partes no notificare a la otra, por escrito, por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prorrogas su deseo de no prorrogarlo mas. Las prorrogas se consideraran como tiempo fijo.”

En tal sentido, habiéndose notificado, de acuerdo a la cláusula antes citada la no prorroga del contrato de arrendamiento, en tiempo oportuno, es decir, el 10 de Julio de 2002, el contrato venció el 01 de Diciembre de 2002, comenzando a correr al día siguiente, es decir, el 02 de Diciembre de 2002, la prorroga legal de tres (3) años, de conformidad con lo establecido en el literal “d” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:

“Artículo 38.-En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día de vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogara obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:………………..
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogara, por un lapso máximo de tres (3) años.”

Dicha prorroga venció el 02 de Diciembre de 2005, no evidenciándose de autos, el cumplimiento de la entrega del inmueble por la parte demandada y menos aun, que el contrato haya pasado a tiempo indeterminado por consentimiento de la parte actora.
Por las consideraciones antes esgrimidas, este Tribunal considera que la presente demanda debe prosperar en derecho y así se decide.

III

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda interpuesta por INVERSIONES IBEPRO, S.R.L. contra la ciudadana DILIA JUANITA ROMERO MARIN por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada, a entregar a la parte actora el apartamento Nº 8 DEL Edificio denominado San Esteban, ubicado en la Avenida María Teresa Toro, Urbanización Las Acacias, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida en este proceso.
Regístrese, Publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión en el archivo del Tribunal, a tenor de lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas a los treinta (30) días del mes de Abril de dos mil siete (2007). Años 196° y 147°
LA JUEZ TITULAR

Abg. LORELIS SANCHEZ
EL SECRETARIO TITULAR,

Abg. EDUARDO GUTIERREZ
En esta misma fecha, siendo las 3:00 de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.
EL SECRETARIOTITULAR,

Abg. EDUARDO GUTIERREZ
Exp. N° 2006-1723