REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN DEL ESTADO ARAGUA Maracay, 18 de abril de 2007 197º y 148º PARTE ACTORA: AURORA HERNÁNDEZ GONZALEZ. APODERADOS O ABOGADOS ASISTENTES: JESÚS ANTONIO GIL BLANCO y HUMBERTO LA ROSA, Inpreabogado Nros. 30.997 y 37.239, respectivamente. PARTE DEMANDADA: EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA, C.A. APODERADOS O ABOGADOS ASISTENTES: MANUEL ALFONSO BIEL MORALES, MARGHORY JOSEFINA MENDOZA CHIRLE, SUMNER JOSE BIEL MORALES, EINER ELÍAS BIEL MORALES y VINEYMA JOSEFINA CASTRO ACOSTA, Inpreabogado Nros. 36.075, 78.802, 22.203, 13.395 y 109.743, respectivamente. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. APELACIÓN Nº: 263 TIPO DE DECISIÓN: Definitiva (Declaran con o sin lugar el Recurso de Apelación) NARRATIVA Suben las presentes actuaciones contentivas del procedimiento incoado por la ciudadana AURORA HERNÁNDEZ GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-3.434.986, y de este domicilio, asistida por el Abogado JESÚS ANTONIO GIL BLANCO, Inpreabogado Nº 30.997, en contra de la Sociedad Mercantil EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 22 de septiembre de 1980, bajo el Nº 26, Tomo 210 A-SGDO y modificada en Acta de Asamblea Extraordinaria asentada en el Registro Mercantil antes mencionado en fecha 05 de diciembre de 1988, bajo el Nº 70, Tomo 66-A-Pro, representada por su Presidente y Vice-Presidente ciudadanos BLANCA VERA DE TOVAR y RAMÓN EDUARDO TOVAR, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-3.076.625 y V-1.726.731, respectivamente, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en virtud de la apelación interpuesta en fecha 08 de Agosto de 2006 por la apoderada judicial de la parte demandada, la cual fue oída en ambos efectos, en contra de la decisión dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua en fecha 19 de Julio de 2006, mediante la cual declaro sin lugar las cuestiones previas y con lugar la demanda intentada por la parte actora. (Folios 09 al 25 Segunda Pieza). En fecha 19 de septiembre de 2006, se recibieron las actuaciones en este tribunal y en fecha 06 de octubre de 2006 se fijó la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa. (Folios 37 y 47 Segunda Pieza). Posteriormente, la apoderada judicial de la parte demandada dentro del lapso legal solicitó la constitución del Tribunal con Asociados a lo cual se opuso la parte actora, sobre lo cual este Tribunal se pronunció en fecha 25 de octubre de 2006, fijando para el tercer (3er) día de despacho siguiente a las 10 a.m., la oportunidad para la elección de los jueces asociados que conjuntamente con quien aquí suscribe constituirían el Tribunal con Asociados para conocer y decidir la presente causa, el cual debió efectuarse el día 31 de octubre de 2006, pero que como quiera que en esa fecha y con antelación a la hora indicada, el apoderado judicial de la parte actora Abg. HUMBERTO LA ROSA, Inpreabogado 37.239, introdujo escrito donde me recusaba, ello imposibilito que dicho acto se realizara. Una vez decidida la referida recusación por el Juzgado Superior, quien la declaró sin lugar, fueron recibidas nuevamente las presentes actuaciones provenientes del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de esta Circunscripción Judicial, que fue el Juzgado al que le correspondió conocer de la causa en razón de la recusación interpuesta, este Tribunal una vez efectuada la revisión del expediente en fecha 16 de marzo de 2007, dicto auto en el cual se hizo referencia a lo antes mencionado, y por cuanto que el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Estado Aragua, no fijó oportunidad alguna para que tuviese lugar dicho acto de designación de jueces asociados, en dirección del proceso y garantía del derecho a la defensa, este tribunal en fecha 16 de marzo de 2007, estando a derecho las partes, fijo para el Tercer (3er.) día de despacho siguiente a las diez de la mañana (10:00 a.m.), la oportunidad para la elección de los Jueces Asociados que conjuntamente con el Juez Titular de este Tribunal, constituirán el Tribunal con Asociados para conocer y decidir el presente recurso, siendo que en tal oportunidad que correspondió al día 21 de marzo de 2007 a las diez de la mañana (10:00 a.m.), y que en esa oportunidad el Tribunal mediante acta se dejó constancia de la no comparencia de las partes intervininentes en el procedimiento declarándolo desierto y como consecuencia de ello se fijó el día de despacho de hoy para dictar la sentencia definitiva sin asociados. De acuerdo al Cronograma de actividades adelantado por este Tribunal para proveer todos y cada uno de los asuntos revisados y pendientes de respuestas con anterioridad a esta fecha y los que han ingresado diariamente para evitar el “congestionamiento” de dichos asuntos, lo cual es conocido por el Tribunal Supremo de Justicia, como se colige de la Resolución N° 302 de fecha 03/08/2005 emanado de la Dirección Ejecutiva de la Magistratura, que se transcribe parcialmente: “...CONSIDERANDO Que, tal como lo apuntó la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 1307, del 22 de junio de 2005: "En la actualidad, es un hecho notorio que el Sistema de Justicia presenta un serio problema de insuficiencia de recursos, ante el gran cúmulo de asuntos que tiene pendientes de atención. La carga de trabajo del Poder Judicial, junto a la falta de capacitación continua, bajos salarios y escasez de recursos, problemas todos estos a cuya solución está abocado este Tribunal Supremo como cabeza del Sistema Judicial, limitan la posibilidad de que se imparta una justicia expedita, eficiente, pronta, completa y adecuada para los justiciables"...” Lo cual es absolutamente cierto y aunado a la “actitud” de las partes y sus apoderados en muchos de ellos, COMO EN ESTE CASO ESPECIFICO, que obligan a pronunciarse sobre diversos asuntos, algunos de ellos hasta impertinentes al asunto principal objeto de la controversia y distractores de la función esencial jurisdiccional de fondo; este Tribunal pasa a pronunciarse con respecto al presente asunto, sobre la base de las siguientes consideraciones: MOTIVA: CAPITULO I: DE LA FALTA DE ARGUMENTOS DE LA APELACIÓN: De acuerdo a las disposiciones del Artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, en los Procedimientos llamados “Juicios Breves”, supletoria y residualmente aplicable a la materia arrendaticia sometida a consideración por este Tribunal como instancia superior, lo que se ha establecido expresamente es que se fije la oportunidad para dictar sentencia, pudiendo las partes promover igualmente las pruebas conforme a lo establecido en el Artículo 520 eiusdem. Es decir, el legislador consideró que no era necesaria la presentación de informes por las partes, y las pruebas siguen siendo limitadas, y cuando la parte apelante no expresa otra cosa distinta al apelar de la sentencia definitiva, es por lo que se ha “alzado” contra toda ella. En efecto, en doctrina contenida en la decisión dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 08 de junio de 2000, expresó que: “...Cuando la sentencia contiene varios puntos o capítulos, y una parte apela de uno determinado y la otra no apela en absoluto, el juez superior no tiene jurisdicción o poder para conocer sino del punto apelado limitativamente, pues la sentencia está consentida por ambas partes en todo lo demás y ninguna de ellas puede pretender que en ésto se le revoque o modifique, porque se ha producido un efecto devolutivo parcial, en la medida de lo apelado (tantum devolotum quantum appellatum), y consecuencialmente no podrá empeorarse la condición del apelante...” En el presente caso, la parte actora efectivamente no apeló de la decisión de fecha 19 de Julio de 2006 por cuanto le favorece y; la parte demandada, expresó lo siguiente: “...vista la decisión dictada en fecha 19 de Julio de 2.006, en nombre de mi representada APELO DE LA MISMA, por no estar de acuerdo con la misma; ya que la misma ha violentado e (sic) debido proceso y derecho a la defensa, debido a que existiendo recurso de apelación interpuestos contra decisiones razón por la cual me reservo fundamentar el presente recurso de apelación por ante el Tribunal superior…”, razón por la cual, éste tribunal procederá a revisar la misma y la decisión a tomar en esta instancia abarcará todos los elementos expresados en ella. Y así se declara y decide. Por otro lado, visto que en la referida diligencia la parte demandada apelante no hizo valer las apelaciones de autos, providencias o decisiones interlocutorias previas a la sentencia definitiva que dice haber efectuado, pero que no menciona expresamente, este tribunal entiende que las mismas se han extinguido a tenor de la última parte del artículo 291 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto de autos no consta decisión alguna sobre las mismas y no existe necesidad de aguardar por las resultas de las mismas, que en caso de que hubieren sido oídas lo fueron en un solo efecto (devolutivo y no suspensivo), y en caso de negativa era menester ejercer el recurso de hecho correspondiente y ante el silencio el del amparo constitucional por omisión y ninguna de dichas circunstancias constan haberse ejercido en autos. Y así se declara y decide. CAPITULO II: DE LAS PRETENSIONES DE LAS PARTES: 1.- PRETENSIONES DE LA PARTE ACTORA: De acuerdo a las articulaciones de la parte actora en su demanda puede resumirse su pretensión a lo siguiente: “…Quien suscribe, AURORA HERNÁNDEZ GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-3.434.986, de este domicilio, debidamente asistida en este acto por el Abogado en ejercicio JESUS ANTONIO GIL BLANCO, titular de la Cédula de Identidad No V- 7.227.953, inscrito en el INPREABOGADO bajo el No 30.997. de este domicilio, ante Usted y con el debido respeto ocurro a los fines de exponer y demandar: CAPITULO I DE LOS HECHOS: Mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracay en fecha seis (6) de abril de 1993, anotado bajo el No 31, Folios 72 al 90, vto, Tomo 38, de los Libros respectivos, el ciudadano JOSE RAFAEL HERNÁNDEZ GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No V- 880.468, suscribió contrato de arrendamiento, siendo éste el último de sucesivos contratos celebrados entre las mismas partes, en su carácter de ARRENDADOR, con la sociedad mercantil" EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA, C.A", Compañía domiciliada en Caracas, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción del Distrito Federal y Estado Miranda, el 22 de septiembre de 1980, bajo el No 26, Tomo 210 A- SGDO., Y publicado en las páginas 26, 27 Y 28 del periódico" Repertorio Forense", en su edición No 5045, del 14 de octubre ?e 1980, modificada en Acta de Asamblea Extraordinaria, asentada en el Registro Mercantil el 05 de diciembre de 1988, bajo el No 70, Tomo 66-A-Pro, representada en ese acto por su Presidenta y Vice- Presidente, señores BLANCA VERA DE TOVAR Y RAMÓN TOVAR, venezolanos, mayores de edad, casados, comerciantes y con Cédulas de Identidad números 3.076.625 y 1.726.731, respectivamente, actuando en ejercicio de las facultades que les confiere la cláusula DECIMA del Contrato Social, denominada LA ARRENDATARIA. El objeto de dicho arrendamiento consiste en un local comercial distinguido con el No 38, nivel 3, ubicado en el Centro Comercial Parque Aragua, Avenida Bolívar, Este, Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua",y cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Pasillo secundario de circulación peatonal con Pasillo secundario de circulación peatonal; SUR: Pasillo secundario de circulación peatonal; ESTE: Local Número 37 y OESTE: Locales Números 39 y 40; dicho Contrato de Arrendamiento fue suscrito mediante Documento supra identificado, el cual anexo marcado "A" en original constante de ocho (8) folios útiles. En la cláusula TERCERA del invocado instrumento arrendaticio, que anexamos marcado "A", las partes contratantes establecieron: "De manera expresa se establece entre las partes, que el plazo de duración de este contrato es de TRES (3) AÑOS FIJOS E IMPRORROGABLES, siendo la fecha de iniciación del mismo, el día primero (1°) de septiembre de 1992 y, en consecuencia, el contrato vence exactamente el treinta y uno (31) de agosto de 1995. Al vencimiento del contrato LA ARRENDATARIA deberá desocupar el inmueble arrendado, entregarlo y devolverlo a EL ARRENDADOR sin necesidad de notificación alguna, pues el contrato vence en la fecha antes indicada, sin lugar a prórroga alguna y sin que se opere la tácita reconducción." En fecha 21 de diciembre de 1994, mediante operación de compra-venta, adquirí, tal como consta de documento que, en original, anexo marcada "B", el inmueble objeto de la presente demanda, el cual quedó registrado bajo el No 1, folios 1 al 2, pto 1°, Tomo 26. En fecha 29 de agosto de 1995, el ciudadano RAMÓN EDUARDO TOVAR BALCASAR, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No V- 1.726.731, en su carácter de Vice- Presidente de la empresa “EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA, C.A "suficientemente identificada en autos, solicitó, por ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua, DERECHO DE PREFERENCIA para continuar como arrendatario del local supra identificado. En fecha 21 de mayo de 1996, la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua, se pronunció mediante RESOLUCIÓN declarando, por las razones y las motivaciones expuestas, IMPROCEDENTE dicha solicitud preferencial, lo cual se evidencia de anexo que acompaño distinguido, todo lo cual se evidencia de documento que acompaño marcado "C" En fecha 21 de febrero de 1996, el Abogado SUMNER JOSE BIEL MORALES, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No- V- 5.549.200, actuando en nombre y representación de la sociedad de comercio "EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA, C.A", presentó escrito de reforma de demanda por ante el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, el cual anexo marcado "D". En fecha 29 de marzo de 1996, mediante apoderados judiciales procedimos a contestar dicha demanda y a proponer RECONVENCIÓN, tal como consta de anexo marcado "E". En fecha 21 de mayo de 1996 la parte reconvenida dio contestación a la reconvención, la cual acompaño marcada "F" Ciudadano Juez, consta en anexos, que la identificada empresa "EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA, C.A" , ante mi negativa a recibirle el canon de arrendamiento, procedió a consignarlo por ante el Juzgado Primero de Municipios Urbanos de Maracay de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua contenido en el Expediente No 2161 nomenclatura interna de ese Tribunal, de lo cual anexo en fotocopias simples marcadas "G" y las consignadas en el mismo Tribunal(Ahora Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, bajo el Expediente No 2187), marcadas "H". En definitiva, en fecha 13 de Octubre de 2005, el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, dictó decisión por medio de la cual declara PERIMIDO el juicio al cual hemos venido haciendo referencia, contenido en el Expediente con nomenclatura interna de ese Tribunal 34.448, lo cual consta de j anexo que, en copia certificada acompaño marcada "I" Toda esta documentación la reproducimos en mérito de las siguientes consideraciones: 1) Que ha existido, y existe, de manera inequívoca, la voluntad contractual expresa de ambas partes, ARRENDADORA Y ARRENDATARIA de darle un TERMINO EXACTO DE TERMINACIÓN DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA. Ello se desprende de la invocada Cláusula contractual TERCERA. 2) Que la solicitud preferencial arrendaticia presentada por la parte ARRENDATARIA, por ante la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua, y declarada IMPROCEDENTE, reafirma mi voluntad de NO CONTINUAR ARRENDANDO EL INMUEBLE OBJETO DE LA PRESENTE SOLICITUD. 3) Que la RECONVENCIÓN, por nosotros propuesta, ratifica nuestra expresa e indubitable voluntad de NO "SEGUIR ARRENDADO EL TANTAS VECES CITADO INMUEBLE. 4) Para mayor abundamiento, en mi negativa a seguir consintiendo el arrendamiento de marras, dejé de recibir los cánones de arrendamiento al cual ya hicimos referencia desde el mes de septiembre de 1995, tal como se desprende del anexo marcado "G" (Folio No 1), persistiendo hasta la fecha dichas consignaciones arrendaticia, tal como se evidencia del anexo "H". CAPITULO II DEL DERECHO Y PETICIÓN: Dispone el artículo 1.159 de nuestro vigente Código Civil que: "los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley". Evidentemente dicho dispositivo consagra de forma inequívoca el PRINCIPIO DE LA AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD CONTRACTUAL, el cual sólo está limitado por lo dispuesto en el artículo 6 ejusdem, el cual es del tenor siguiente: "No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público y las buenas costumbres" . El artículo 1.579 ejusdem, preceptúa lo siguiente: " El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.." . Establece el artículo 1.599 del ya citado Código Civil, en su tenor, lo siguiente" Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio". El artículo 1.604, ejusdem, dispone": Aunque se enajene la finca subsistirá el arrendamiento durante el plazo convenido, siempre que conste por instrumento público o instrumento privado de fecha cierta a no ser que se hubiese estipulado lo contrario..." El artículo 1.262 ejusdem dispone que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas; por lo tanto, de conformidad con las referidas disposiciones la ley permite la libertad contractual, lo cual trae como o por vía de consecuencia la obligatoriedad de darle cumplimiento a lo pactado lícitamente. Establece el artículo 1.160 del tantas veces citado Código Civil: "Los contratos obligan no solo a lo estipulado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley". En virtud y mérito de todo lo anteriormente expuesto, es por lo que acudo ante su competente autoridad, en mi nombre y representación, para demandar como en efecto demando formalmente, a la sociedad mercantil "EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA, C.A", inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 22 de septiembre de 1980, bajo el No 26 del Tomo 210-A sgdo, obviamente en la persona de su Representante Legal suficientemente identificada en autos, arrendataria del inmueble objeto de la presente acción, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, para que convenga en ello o en su defecto sea condenado por el Tribunal a: 1) Al cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, contenidas en las cláusulas Tercera, Sexta y Novena del mismo, el cual fue otorgado y autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracay Estado Aragua, en fecha seis (6) de abril de 1993, anotado bajo el No 31, folios 72 al 90 vto, recaída sobre un inmueble constituido por un local comercial ubicado en el tercer Nivel del Centro Comercial Parque Aragua, distinguido con el Número 38, Avenida Bolívar Este, de esta ciudad de Maracay, Estado Aragua, el cual suscribió "EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA, C.A" en su carácter de ARRENDATARIA y venció el 31 de agosto de 1995. 2) En desocupar, entregar y devolver el inmueble arrendado, a mi persona, como lo establece textualmente la cláusula TERCERA del referido contrato"... Al vencimiento del contrato LA ARRENDATARIA deberá desocupar el inmueble arrendado, entregarlo y devolverlo a EL ARRENDADOR, sin necesidad de notificación alguna, pues el contrato vence en la fecha antes indicada, sin lugar a prórroga alguna y sin que opere la tácita reconducción." 3) En devolverme el inmueble en las mismas condiciones en que declaró recibirlo, conforme estipularon las partes en la cláusula SEXTA, que al efecto reza:" LA ARRENDATARIA declara recibir el inmueble desocupado y en perfectas condiciones de limpieza y conservación, con sus instalaciones sanitarias y eléctricas, unidad de aire acondicionado, puertas de vidrio "templex", grifos, cerraduras y demás accesorios en buen estado de funcionamiento, comprometiéndose a devolverlo en las mismas condiciones en las cuales declara recibirlo..." 4) En entregarme los últimos recibos entregarme los últimos recibos correspondientes a los servicios públicos y privados, conforme lo establecieron las partes en la cláusula Novena del referido contrato de arrendamiento. Cláusula Novena".LA ARRENDATARIA se compromete en entregar al EL ARRENDADOR, al finalizar el contrato de arrendamiento, los últimos recibos correspondientes a energía eléctrica, agua, teléfono, aseo domiciliario, condominio y cualquier otro servicio público o privado, debidamente cancelados y todos aquellos, cuya no cancelación impida al nuevo inquilino el disfrute del inmueble arrendado y de tales servicios. Al finalizar el presente contrato LA ARRENDATARIA deberá indemnizar a EL ARRENDADOR por los gastos de pintura y reparaciones que éste hubiere de hacer en el inmueble arrendado." Con base y fundamento en lo antes explanado, en nombre y representación de mi poderdante, y según lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, tomando en consideración que se refiere a un Contrato de Arrendamiento por tiempo DETERMINADO, estimo el valor de la demanda en la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 384.000,00). Y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tratándose de una acción derivada de la relación arrendaticia, solicito que el presente juicio se sustancie y tramite de conformidad con las disposiciones contenidas en dicho Decreto -Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil. CAPITULO III DE LAS MEDIDAS PREVENTIVAS: De conformidad con lo previsto en el artículo 39 del Decreto-Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios, solicito respetuosamente a este Tribunal que acuerde y DECRETE EL SECUESTRO DE LA COSA ARRENDADA y que asimismo, se acuerde, el depósito del inmueble arrendado en mi persona. Igualmente pido se comisione amplia y suficientemente al Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua a los fines de la práctica de la medida acordada por este Juzgado. Asimismo me reservo, el derecho de ejercer las acciones que por daños .Y perjuicios pueda intentar en contra de la ya identificada sociedad mercantil "EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA, C.A", derivadas del incumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento tantas veces mencionado. Asimismo, solicito que la citación de la parte demandada, se practique en el domicilio de la demandada: Local Comercial distinguido con el No 38, ubicado en el Tercer Nivel del Centro Comercial Parque Aragua, situado en la Avenida Bolívar, Sector Este de la ciudad de Maracay, en jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua, en esta ciudad de Maracay. A los efectos previstos en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 9° del artículo 340 ejusdem, señalo como domicilio procesal la siguiente dirección: Edificio Rincón de los Toros, Piso 5, Oficina 58, Urbanización Calicanto, de la ciudad de Maracay, Estado Aragua. En consecuencia, pido que la presente demanda sea admitida, sustanciada y tramitada conforme a derecho, declarándose CON LUGAR en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley. Es Justicia, que espero en la ciudad de Maracay, a la fecha de su presentación...”. 2.- PRETENSIONES DE LA PARTE DEMANDADA: De acuerdo a las articulaciones de la parte demandada en su contestación a la demanda efectuada en fecha 27 de abril de 2006, pueden resumirse su pretensión a lo siguiente: “…Titulo I I Cuestiones Previas Estando dentro de la oportunidad legal para dar contestación a la demanda intentada por la ciudadana AURORA HERNÁNDEZ GONZALEZ, plenamente identificada, manifiesto, en nombre de mi representada, que lo hago de la siguiente forma: Sin renunciar a al escrito anterior, referido las oposiciones y demás argumentos relacionados con la medida cautelar dictada por este tribunal, de conformidad con lo preceptuado en el 35 Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en relación con el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el Artículo 884 eiusdem, en nombre de mi representada promuevo las siguientes cuestiones previas, solicitando expresamente a este tribunal su pronunciamiento en este acto: Promuevo la Cuestión Previa prevista en el Artículo 346 referida a: La del ordinal 3.- "La Ilegitimidad de la persona ......, o por no tener la representación que se atribuye ....- "En efecto, consta de autos, el día 09 de febrero de 2.006 del 2.005, la ciudadana AURORA HERNÁNDEZ GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, hábil en derecho, titular de la cédula de identidad Nos. V.-3.434.986 y de este domicilio, asistida por el abogado Jesús Antonio Gil Blanco, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 30.997 y de este domicilio, atribuyéndose la condición o carácter de apoderado del arrendador, ciudadano José Rabel Hernández, de nacionalidad venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro.880.468 y de este domicilio, parte arrendadora, como se videncia del contrato de arrendamiento de fecha 06 de Abril de 1.993, anotado bajo el Nro. 31, folios 72 al 90, del Tomo 38 de los Libros de autenticaciones llevados por la notaría pública segunda de Maracay; y que utiliza la accionante como fundamento de la relación contractual que hoy demanda. En efecto conforme se evidencia del libelo de demanda, que reza: … (omissis) Se desprende de lo anterior que la indicado AURORA HERNÁNDEZ GONZALEZ, actúo en este proceso judicial atribuyéndose la cualidad o condición de Arrendadora y Apoderada, del ciudadano JOSE RAFAEL HERNÁNDEZ, supra identificado, verdadero y único arrendador del inmueble objeto de la presente acción judicial Ahora bien, analizado como ha sido el instrumento en el cual funda la "representación que se atribuyó la indicada Aurora Hernández González, se llega a la conclusión de que no ostentan en el proceso la representación que se ha atribuido, toda vez que, por una parte, en el contenido de dicho contrato de arrendamiento, no aparece su nombre ni su rúbrica; ni mucho menos existe o a existido algún tipo de cesión derechos o de contrato por parte del arrendador ciudadano José Rafael Hernández; Como se observa, Ciudadana Jueza, del texto o contenido del contrato de arrendamiento que acompaña la libelista, en modo alguno aparece su nombre o cesión a su favor, ni mucho menos acredita la representación que se atribuyó al decir: " ... Con base y fundamento en lo antes explanado, en nombre y representación de mi poderdante, v según lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil... ", con lo cual existe ilegitimidad de la parte accionante, ciudadana Aurora Hernández González, supra identificada, de lo que deviene que el escrito que la contiene debe ser reputado como no presentado o inexistente en autos; y, en consecuencia, en la oportunidad que corresponda, se debe declarar con lugar la presente denuncia o cuestión previa, por no estar legitimada para ejercer la presente acción, todo ello de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. - Incurre en defecto de forma de conformidad con lo previsto en el artículo 340, ordinal 5: "La relación de los hechos y los fundamentos de derechos en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones". El libelista, no narra los hechos en forma clara, precisa, circunstanciada y coherente; ya que en forma improcedente pretende acumular acciones que se excluyen entre si; tal es el caso al demandar, por una el cumplimiento de contrato; y por la otra el cumplimiento de obligaciones de hacer; y el pago de obligaciones referidas a servicio públicos y privados, sin mencionar cuales y el monto de los mismos; así mismo no concluye en su petición al extremo que ni siquiera menciona las palabra conclusión o conclusiones.- -Promuevo la cuestión previa prevista en el ordinal 8 del artículo 346 del código de Procedimiento Civil, consistente en: La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto.- En efecto de la propia declaración de la parte demandante al mencionar en su escrito de demanda que: "... En definitiva en fecha 13 de octubre de 2005,el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil v Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, dictó decisión por medio de la cual declara PERIMIDO el juicio al cual hemos venido haciendo referencia contenido en el Expediente con nomenclatura interna de ese Tribunal 34.448, lo cual consta de anexo Que, en copia certificada acompaño marcada "I". ..." Así como de la copia que se anexa al presente escrito se demuestra que existe un juicio o procedimiento pendiente que cursa por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, según expediente signado con el Nro. 34.448, en el cual si bien es cierto se dicta decisión, LA MISMA NO ESTA AUN FIRME, TODA VEZ QUE SE ORDENO NOTIFICAR A LAS PARTES Y LAS MISMAS NO HAN SIDO NOTIFICADAS, RAZÓN POR LA CUAL ESTA PENDIENTE EL DERECHO DE APELAR DE LA MISMA, CON LO CUAL NO ESTA CULMINADO EL PROCESO PENDIENTE. Por tal razón estando evidenciado en autos la EXISTENCIA DE LA PREJUDICIALIDAD, la presente cuestión previa debe ser declarada con lugar… (omissis) Titulo II I Impugnación de la Estimación de la Demanda De conformidad con lo preceptuado en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, en este acto en nombre de mi representada, formulo o rechazo la estimación realizada por la parte actora, debido a que resulta evidente que su falta de cualidad y temeraria de la presente acción la ha estimado en Trescientos Ochenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 384.000,00), lo que resulta " irrisoria y evidente en su confesión de temeraria y falsa, dado que esta segura que será declarada sin lugar por temeraria y falsa y pretende sustraerse de las costas; en razón de ello impugno la estimación y propongo que la estimación es la cantidad de TRESCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 300.000.000,00) dada la gravedad de los hecho y la temeraria e infundada actuación de la parte actora.- II De la Contestación al Fondo de la Demanda. Sin renunciar a las cuestiones previas, oposición a las medidas y vicio y violaciones cometidas en el presente proceso, y en el supuesto negado que sean declaradas sin lugar, en nombre de mi representada, estando dentro de la oportunidad legal prevista en el artículo 35 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, formalmente doy contestación a la demanda en los siguientes términos: Rechazo en todas y cada una de sus partes la temeraria e infundada demanda incoada por la ciudadana Aurora Hernández González, supra identificada, por ser falsos los hechos y el derecho invocado por la misma. En efecto, si es cierto que, mediante documento autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Maracay en fecha seis (6) de abril de 1993, anotado bajo el No. 31, Folios 72 al 90 vto, Tomo 38 de los libros respectivos, el ciudadano JOSE RAFAEL HERNÁNDEZ GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V -880.468, suscribió contrato de arrendamiento.- No es cierto que ese documento de arrendamiento haya sido el último de sucesivos contratos celebrados entre en las mismas partes, en su carácter de ARRENDADOR, con la sociedad mercantil "EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA C.A", Compañía domiciliada en Caracas, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción del Distrito Federal y Estado Miranda, el 22 de septiembre de 1980, bajo el No. 26, Tomo 210-A-SGO., y publicado en las páginas 26, 27 y 28 del periódico "Repertorio Forense", en su edición No. 5045, del 14 de octubre de 1980, modificada en Acta de Asamblea Extraordinaria, asentada en el Registro Mercantil el 05 de diciembre de 1988, bajo el No. 70, Tomo 66-A-Pro, representada en este acto por su presidenta y Vice-Presidente, señores BLANCA VERA DE TOVAR y RAMÓN TOVAR, venezolanos, mayores de edad, casados, comerciantes y con cédulas de identidad números No. V-3.076.625 y V-1.726.731, respectivamente, actuando en ejercicio de las facultades que les confiere la cláusula DECIMA del Contrato Social, denominada LA ARRENDATARIA. Es cierto que el objeto del referido contrato de arrendamiento consistió en un local comercial distinguido con el No. 38, nivel 3, ubicado en el Centro Comercial Parque Aragua, Avenida Bolívar, Este, Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua.- No es cierto que el referido contrato se hayan estipulados o indicados los linderos siguientes: NORTE: Pasillo secundario de circulación peatonal con pasillo secundario de circulación peatonal; SUR: Pasillo secundario de circulación peatonal; ESTE: Local número 37, y OESTE: Locales números 39 y 40.- Es cierto que el contrato suscrito fue acompañado por la demandante en el presente proceso.- No es cierto que las partes contratantes establecieron de manera expresa se establece entre las partes, que el plazo de duración de este contrato es de TRES (3) AÑOS FIJOS E IMPRORROGABLES, siendo la fecha de iniciación del mismo, el día primero (1 °) de septiembre de 1992 y, en consecuencia el contrato vence exactamente el treinta y uno (31) de agosto de 1995. Al vencimiento del contrato LA ARRENDATARIA deberá desocupar el inmueble arrendado, entregado y devolverlo a EL ARRENDADOR sin necesidad de notificación alguna, pues el contrato vence en la fecha antes indicada, sin lugar a prórroga alguna y sin que se opere la tácita reconducción"., No es cierto que la demandante, en fecha 21 de diciembre de 1994, mediante operación de compra-venta, adquirí tal como consta de documento que, en original, anexo marcada "B", el inmueble objeto de la presente demanda, el cual quedó registrado bajo el No. 1, folios 1 al 2, Pto. 1, Tomo 26. No es cierto que en fecha 29 de agosto de 1995, el ciudadano RAMÓN EDUARDO TOVAR BALCASAR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-1.726.731, en su carácter de Vice-Presidente de la empresa "EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA C.A" suficientemente identificada en autos, solicitó, por ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua, DERECHO DE PREFERENCIA para continuar como arrendatario del local supra identificado. No es cierto que en fecha 21 de mayo de 1996, la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua, se pronunció mediante RESOLUCIÓN declarando, por las razones y las motivaciones expuestas, IMPROCEDENTE dicha solicitud preferencial, lo cual se evidencia de anexo que acompaño distinguido, todo lo cual se evidencia de documento que acompaño marcado "C". No es cierto que, fecha 21 de febrero de 1996, el Abogado SUMNER JOSE BIEL MORALES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V¬ -5.549.200, actuando en nombre y representación de la sociedad de comercio "EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA C.A", presento escrito de reforma de demanda por ante el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, el cual anexo marcado "D". En fecha 29 de marzo de 1996, mediante apoderados judiciales procedimos a contestar dicha demanda y a proponer RECONVENCIÓN, tal como consta de anexo marcado "E". En fecha 21 de mayo de 1996 la parte reconvenida dio contestación a la reconvención, la cual acompaño marcada “F". Si es cierto, que mi representada "EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA C.A", ante mi negativa de recibirle el canon de arrendamiento, procedió a consignarlo por ante el Juzgado Primero de los Municipios Urbanos de Maracay de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, contenido en el Expediente No. 2161 nomenclatura interna de este Tribunal, de lo cual anexó en fotocopias simples marcadas "G" y las consignó en el mismo tribunal (Ahora Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, bajo el Expediente No. 2187), marcadas "H". No es cierto que en fecha 13 de octubre de 2005,el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, dictó decisión por medio de la cual declara PERIMIDO el juicio al cual hemos venido haciendo referencia, contenido en el Expediente con nomenclatura interna de ese Tribunal 34,448, lo cual consta de anexo que, en copia certificada acompañó marcada "1". No es cierto que de toda la documentación presentada por la demandante ha existido, y existe, de manera inequívoca, la voluntad contractual expresa de ambas partes, ARRENDADORA Y ARRENDATARIA de darle un TÉRMINO EXACTO DE TERMINACIÓN DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA. Ello se desprende de la invocada Cláusula contractual TERCERA. No es cierto que, la solicitud preferencial arrendaticia presentada por la parte ARRENDATARIA, por ante la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua, y declarada IMPROCEDENTE, reafirma mi voluntad de NO CONTINUAR ARRENDANDO EL INMUEBLE OBJETO DE LA PRESENTE SOLICITUD. No es cierto que, la RECONVENCIÓN, por nosotros propuesta, ratifica nuestra expresa e indubitable voluntad de NO SEGUIR ARRENDANDO EL TANTAS VECES CITADO INMUEBLE. No es cierto que, para mayor abundamiento, en la negativa de la demandante, sea manifestación de no seguir consintiendo el arrendamiento de marras; ni es manifestación de no recibir los cánones de arrendamiento al cual hizo referencia desde el mes de septiembre de 1995, tal como se desprende del anexo marcado "G" (Folio No. 1), persistiendo hasta la fecha dichas consignaciones arrendaticia, tal como se evidencia del anexo "H"… (omissis)”. 3.- ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA CON RESPECTO A LA DEFENSA DE LA PARTE DEMANDADA: De acuerdo a las articulaciones de la parte actora en su escrito de fecha 28 de abril de 2006, expuso una serie de alegatos y consideraciones respecto a las defensas y demás pedimentos formulados por la parte demandada, el cual se transcribe a continuación: “…las mismas deben ser declaradas SIN LUGAR en fundamento a las razones de hechos y derechos que ampliamente paso a exponer: 1.- Sustentada en su condición de Propietaria y Arrendadora mi patrocinada AURORA HERNÁNDEZ GONZALEZ, ampliamente identificada, procedió a demandar a la indicada firma mercantil, según se desprende del escrito libelar que parcialmente me permito transcribir: "Quien suscribe, AURORA HERNÁNDEZ GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 3.434.986, de este domicilio, debidamente asistida ..." ante usted y con el debido respeto ocurra a los fines de exponer y demandar: ". (subrayado mío) "En fecha 21 de Diciembre de 1.994, mediante operación de compra..;venta, adquirí, tal y como consta de documento que en original anexo marcada "B", el inmueble objeto de la presente demanda, el cual quedó Registrado bajo el N° 1, folios 1 al 2, tomo 26." "En fecha 29 de agosto de 1.995, el ciudadano RAMÓN EDUARDO TOVAR BALCASAR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-l. 726. 731, en su carácter de Vice-Presidente de EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA, C.A., suficientemente identificada en autos, solicitó, por ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Giraldot del Estado Aragua, DERECHO DE PREFERENCIA para continuar como arrendatario del local supra identificado." "En fecha 21 de Mayo de 1.996, la Alcaldía del Municipio Giraldot del Estado Aragua, se pronunció mediante RESOLUCIÓN declarando, por las razones y motivaciones expuestas, IMPROCEDENTE dicha solicitud preferencial, lo que se evidencia de anexo que acompañó marcado "C"." "Ciudadana Juez, consta en anexo, que la identificada empresa "EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA, C.A.," ante mi negativa de recibirle el canon de arrendamiento, procedió a consignarlo por ante el Juzgado Primero de Municipios Urbanos de Maracay de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, contenido en el expediente N° 2161, nomenclatura interna de ese Tribunal, de los cual anexo en fotocopias simples marcadas "G" y las consignadas en el mismo Tribunal (ahora Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, bajo el expediente N° 2187, marcada "H". ..." - Ahora bien, de las transcripciones anteriormente efectuadas y a las pruebas que se aportaron con el escrito libelar se evidencia que la accionante AURORA HERNÁNDEZ GONZALEZ, ostentaba para el momento en que ejerció la acción no sólo la condición de propietaria, sino que además tenía la de arrendadora como expresamente fue RECONOCIDO por los representantes legales de EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA, C.A., según se colige de las consideraciones que paso a destacar: En efecto, tal y como consta de anexo marcado "C", producido con la demanda, en fecha 29 de Agosto de 1.995, el ciudadano RAMÓN EDUARDO TOVAR BALCAZAR, en su carácter de Vice-Presidente de "EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA, C.A., se presentó por ante La Dirección de Inquilinato de La Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua; a solicitar como en efecto lo hizo un derecho de preferencia para continuar en calidad de arrendatario, y consiente como estaba que el inmueble había sido vendido por JOSE RAFAEL HERNÁNDEZ a AURORA HERNÁNDEZ GONZALEZ, pidió la notificación de aquel a los fines de imponerlo la solicitud formulada, siendo que, en fecha 31 de Octubre de 1.995, el ciudadano JOSE RAFAEL HERNÁNDEZ, compareció por ante la referida Dirección de Inquilinato, asistido de abogada y presentó escrito que cursa a los folios 26 y 27 de la causa que se sigue ante este Tribunal, y OPUSO LA FALTA DE CUALIDAD para sostener el procedimiento de derecho preferencial instaurado en su contra, aduciendo haber vendido el inmueble que soportó un contrato de arrendamiento a la ciudadana AURORA HERNÁNDEZ GONZALEZ, lo cual hizo en virtud de la expresa NEGATIVA de los arrendatarios a comprarlo. En ese sentido, en fecha 21 de Mayo de 1.996, la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua, dictó RESOLUCIÓN en la que amas de declarar IMPROCEDENTE la solicitud de derecho de preferencia incoada, asentó en el Punto distinguido con el N° 2 lo siguiente: N° 2.- "En cuanto al fondo de la controversia, cual es el pronunciamiento sobre la procedencia o no de la solicitud de DERECHO PREFERENTE inquilinario, es indudable que la persona frente a la cual se ejerció la solicitud preferencial arrendaticia (es decir, JOSE RAFAEL HERNÁNDEZ) no tiene cualidad o interés para comparecer al presente procedimiento en razón a Que no es propietario ni arrendador del identificado inmueble objeto de la solicitud inquilinaria, tal como Quedó demostrado en autos. Asimismo, la parte solicitante (RAMÓN EDUARDO TOVAR BALCAZAR, Vice-Presidente de la empresa) reconoce que puede ser, considerado como interesado el ciudadano JOSE RAFAEL HERNÁNDEZ, ..." Por lo que se resolvió DECLARAR IMPROCEDENTE la presente solicitud de DERECHO PREFERENTE..,", En este aspecto, la misma RESOLUCIÓN dictada textualmente señala: Se advierte a las partes interesadas en la presente solicitud, que de conformidad con lo establecido en el Artículo 290 de la Constitución Nacional, los actos de los Municipios sólo podrán ser impugnado por ante los órganos jurisdiccionales. En consecuencia, de conformidad con lo establecido en la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, los interesados podrán interponer Recurso de Nulidad por ante el Juzgado del Distrito Girardot dentro de los seis (6) meses, contados a partir de la notificación de la presente Resolución. - Ahora bien, consta de las pruebas aportadas con el escrito libelar y que cursan a los folios 64 y 65 del presente expediente, que en fecha 24 de Mayo y 19 de Junio de 1.996, fueron NOTIFICADAS las partes de la RESOLUCIÓN dictada por la Dirección de Inquilinato. Por modo que, a partir del 19 de Junio de 1.996, fecha esta en que se practicó la última de las notificaciones, comenzaría a computarse el lapso para que cualquiera de las partes involucradas dentro de los siguientes seis (6) meses ejerciera RECURSO DE NULIDAD ante el órgano jurisdiccional Competente contra la RESOLUCIÓN dictada. En ese sentido, debemos señalar que los representantes de la firma mercantil RAMÓN EDUARDO TOVAR BALCAZAR y BLANCA VERA DE TOVAR, en su carácter de Vice-Presidente y Presidenta de "EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA, C.A., jamás ejercieron recurso alguno contra la dictada RESOLUCIÓN que declaró IMPROCEDENTE la solicitud de DERECHO DE PREFERENCIA sobre el inmueble propiedad de mi mandante, de lo que se desprende que la misma adquirió el carácter de definitivamente firme. - Además de los planteamientos que hemos expuestos que demuestran la posición sesgada que mantienen los ciudadanos RAMÓN EDUARDO TOVAR BALCAZAR y BLANCA VERA DE TOVAR, en su carácter de Vice-Presidente y Presidenta de "EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA, C.A., desde que tuvieron conocimiento de la RESOLUCIÓN, es decir, 19 de Junio de 1996, de seguir premeditadamente desconociendo los derechos propios que le asisten a mi patrocinada en su condición de PROPIETARIA del inmueble que legítimamente adquirió producto de sus esfuerzo y trabajo, debo igualmente destacar a mayor abundamiento lo siguiente: Mi Patrocinada AURORA HERNÁNDEZ GONZALEZ, al proponer la presente demanda asistida de abogado, manifiesta en el escrito libelar que el inmueble que adquirió en compra-venta el 21 de Diciembre de 1.994, del ciudadano JOSE RAFAEL HERNÁNDEZ, soportó un contrato de arrendamiento suscrito entre este y EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA, C.A., representada por BLANCA VERA DE TOVAR y RAMÓN EDUARDO TOVAR BALCAZAR, en su condición de Presidente y Vice- Presidente, en el que las partes contratantes expresamente convinieron en la cláusula tercera lo siguiente: "- De manera expresa se establece entre las partes que el plazo de duración de este contrato es de TRES (3) AÑOS FIJOS E IMPRORROGABLE, siendo la fecha de iniciación del mismo, el día primero (1°) de septiembre de 1.992, y en consecuencia. el contrato vence exactamente el treinta v uno (31) de agosto de 1.995. Al vencimiento del contrato LA ARRENDATARIA deberá desocupar el inmueble arrendado, entregarlo y devolverlo a EL ARRENDADOR sin necesidad de notificación alguna, pues el contrato vence en la fecha antes indicada, sin lugar a prórroga y sin que opere la tácita reconducción." Ahora bien, hemos afirmado que mi mandante AURORA HERNÁNDEZ GONZALEZ, adquiere por compra-venta el inmueble de JOSE RAFAEL HERNÁNDEZ, en fecha 21 de Diciembre de 1.994, sin embargo, debe acotarse que para esta fecha todavía se encontraba vigente el contrato de arrendamiento cuyo vencimiento estaba pactado para el 31 de Agosto de 1.995; cabría entonces preguntarse? el porque se le vendió a mi mandante para el 21 de Diciembre de 1.994, pues, ello tiene una perfecta explicación y es la siguiente: Resulta que,- en fecha 02 de Diciembre de 1.994,: el ciudadano JOSE RAFAEL HERNÁNDEZ, en su condición de arrendador para ese momento emitió un documento dirigido a los arrendatario y que a los fines de Ley acompaño con este escrito marcado con la letra "X", el cual, me permito transcribir: Maracay. 02 de Diciembre de 1.994 Señores: Ramón Tovar y Blanca Vera de Tovar. Representantes Legales de EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA C.A. Local Neo 38, nivel 3, Centro Comercial Parque Aragua Ciudad. Yo, José Rafael Hernández Gonzalez, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V.880.468, procediendo en mi carácter de arrendador del inmueble identificado como local nro.38, nivel 3, del Centro Comercial Parque Aragua, Maracay. Por medio de la presente hago formal oferta de venta del mismo, en la cantidad de TREINTA Y SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs 36.000.000,00). En virtud de las disposiciones legales establecidas en el Artículo 1.547, de nuestro código civil, siendo ustedes arrendatario de dicho local, mucho le agradezco tomar nota de la presente y se sirvan responderme dentro de los nueve (9) días posteriores al recibo de ésta. Sin otro particular al cual hacer referencia, les saludo, atentamente, Su Amigo, Ing. José Rafael Hernández G. C.l, 880.468 Firma Ilegible. (pero de puño y letra del suscribiente) Por virtud de esa comunicación, en fecha 05 de Diciembre de 1.994, los ciudadanos RAMÓN TOVAR y BLANCA VERA DE TOVAR, en su condición de representantes legales de la firma mercantil EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA C.A, suscribieron un documento dirigido al arrendador y que a los fines de Ley acompaño con este escrito marcado con la letra "Y", el cual, me permito transcribir: Maracay, 05 de Diciembre de 1.994. Señor: José Rafael Hernández González Ciudad. - Por medio de la presente acuso recibo de su misiva de fecha 02-12-1.994, a través de la cual ofrece en venta a nuestra representada EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA C.A, el inmueble distinguido como local Nro.38, ubicado en el nivel 3, del Centro Comercial Parque Arauca. A tal efecto le manifestamos que no tenemos interés en hacer uso de tal derecho preferencial por lo que renunciamos al mismo. en tal virtud queda usted en plena libertad de negociarlo a persona o personas interesadas en dicho local. Agradecidos altamente de su gentileza quedamos de usted, atentamente, en representación de EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA C.A, Firma Ilegible Firma Ilegible -----------------------¬ --------------------¬ (pero de puño y letra del suscribiente) ( pero de puño y letra del suscribiente) Ramón Tovar Blanca Vera de Tovar C.I., 1. 726. 731 C.I., 3.076.625 - En relación al trascrito documento me permito señalar que contiene las firmas de puño y letra de los que fungían para ese entonces como arrendatarios, las cuales pueden ser perfectamente comparadas con otras firmas de estos mismos ciudadanos que se encuentran soportadas en otros documentos que forman parte integrante del presente expediente, sin embargo, debo advertir que si los accionados desconocieran el contenido y firma del referido documento, solicitamos la aplicabilidad de los Artículos 444,445 Y siguientes en la materia del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, debo señalar que la conducta malsana que mantienen los accionados de desconocerle la condición de ARRENDADORA no puede encontrar otra explicación como no fuese la soberbia, la intolerancia e irrespeto a las Leyes, cuando pretenden en su escrito de oposición colocarla ante el colectivo y ese honorable Tribunal, como una persona que actúa sin escrúpulos, AL MARGEN DE LA LEY. Posición esta que no puede encontrar soporte según se desprende de autos, pues, cursa al folio 110 del expediente que la accionante AURORA HERNÁNDEZ GONZALEZ, con su escrito libelar aportó como prueba copias de documentos de fecha 04 de Noviembre de 2005, suscrito por la abogada MARGHORY JOSEFINA MENDOZA CHIREL, Inpre-Abogada 78.802, actuando en su condición de apoderada judicial de la firma mercantil EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA, C.A., y que fuera presentado por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en el que textualmente entre otras cosas, la abogada señala: - "A los efectos de dar cumplimiento a lo dispuesto en el Artículo 51 y siguiente de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y Por cuanto la actual propietaria del inmueble AURORA HERNÁNDEZ se ha negado a recibida. se ha procedido a consignar la pensión de arrendamiento correspondiente al mes de Octubre de 2005, la cual equivale a la cantidad de Treinta y Dos Mil Bolívares (Bs 32.000,00), por concepto de canon de arrendamiento, ...". (Resaltados y negrillas nuestras) - Por modo que, los mismos accionados han aceptado a lo largo del tiempo la condición de propietaria y subsiguientemente la de arrendadora que ostentaba mi mandante desde que ésta adquirió el inmueble, es decir 21 de Diciembre de 1.994; con lo que estaban conscientes que para la fecha del vencimiento del contrato de arrendamiento suscrito con el vendedor JOSÉ RAFAEL HERNÁNDEZ GONZALEZ, es decir, para el 31 de Agosto de 1996, tenía que entregarlo a su nueva propietaria AURORA HERNÁNDEZ GONZALEZ. Aclarado lo que antecede y reafirmado como ha quedado que mi patrocinada actúa en el presente juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO con el carácter de PROPIETARIA y ARRENDADORA, dado que, producto de la negociación que realizó de compra venta del inmueble objeto de la presente pretensión, se subrogo los derechos propios del susodicho contrato, lo cual fue expresamente aceptado por los representantes legales de la empresa en virtud de los razonamientos expuesto a lo largo de este escrito, es sano destacar asimismo, que la disposición contenida en la Ley Especial que trata la materia, es decir, La Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en su Artículo 20 se encuentra concebido en los siguientes términos: Art.- 20.- Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de otra persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble solo podrá tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley. Conforme a las evidencias aportadas a la causa, los arrendatarios se NEGARON a comprar el inmueble de su anterior propietario y expresamente han aceptado que la nueva propietaria y arrendadora para el momento en que estuvo vigente el contrato era mi mandante AURORA HERNÁNDEZ GONZALEZ, por modo que, al acudir ésta ante este órgano jurisdiccional competente a ejercer la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, fundamentada en el Artículo 39 de la Ley Especial en comento, cumple sin lugar a duda con lo dispuesto en el trascrito Artículo 20 de la indicada Ley. Ahora bien, cumpliendo estrictamente con las tareas que me ha sido encomendada, paso a debatir y desvirtuar los alegatos esgrimido en los escritos presentado por el representante legal de la accionada RAMÓN EDUARDO TOVAR, en su condición de Vice-Presidente de la firma mercantil "EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA C.A., ampliamente identificados a los autos: A.) En primer termino, rechazo y contradigo LA OPOSICIÓN que efectuara en fecha 26 de Abril de 2006, en base a los siguientes planteamientos: DE LA lNADMISIBILIDAD DE LA OPOSICIÓN INTERPUESTA POR EXTEMPORÁNEA. Preliminar Dispone el Artículo 216 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:- La parte demandada podrá darse por citada personalmente para la contestación, mediante diligencia suscrita ente el Secretario. Sin embargo, siempre que resulte de autos que la parte o sus apoderados, antes de la citación, han realizado alguna diligencia en el proceso, o han estado presente en un acto del mismo, se entenderá citada la parte desde entonces para la contestación de la demanda, sin mas formalidad. (Resaltado nuestro) La segunda situación prevista en el indicado Artículo 216, es lo que la Doctrina y Jurisprudencia han catalogado con LA PRESUNCIÓN DE CITACIÓN. En efecto, se ha sostenido por mucho tiempo que en la práctica de una medida cautelar la presencia del demandado o de su apoderado es suficiente para considerarlo válidamente citado desde ese momento, es decir, operaria la citación tácita. - Pues bien, consta a los autos que en fecha Veintitrés (23) de Marzo de 2006, el Juzgado Segundo Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, se TRASLADO y CONSTITUYÓ en un INMUEBLE constituido por un Local Comercial distinguido con el N° 38, del nivel 3, que forma parte del Centro Comercial Parque Aragua, Ubicado en la Avenida Bolívar, Sector Este, Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua, alinderado de la siguiente manera: Norte: Con pasillo secundario de circulación peatonal; SUR: Con pasillo secundario de circulación peatonal; ESTE: Con local Número 37; y OESTE: Con local Número 39 y a fin de practicar medida de SECUESTRO decretada por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, con motivo del juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, tiene incoado la ciudadana AURORA HERNÁNDEZ GONZALEZ, titular de la cédula de identidad N° V- 3.434.986, contra la Sociedad Mercantil "EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 22 de ,septiembre de 1.980, bajo el N° 26, Tomo 210A-SGDO, representada legalmente por los ciudadanos BLANCA VERA DE TOVAR y RAMÓN TOVAR EL Tribunal notifica de la medida a la ciudadana ZORAIDA FLORES, identificada en el acta y quien manifestó ser la ENCARGADA de la ZAPATERÍA que funciona en el local comercial antes señalado. ..." Seguidamente el abogado de la actora JESUS ANTONIO GIL BLANCO, Inpre-Abogado 30.997, solicito a el Tribunal LA SUSPENSIÓN de la presente medida, lo cual fue acordado por el Tribunal ejecutor de medida y se ordenó la remisión del expediente al Tribunal de la causa". En este sentido, debo destacar que en el acta que al efecto se suscribió se encuentra firmada por varios ciudadanos e inclusive por la ciudadana Juez ejecutora Dra: EUMELIA VELÁSQUEZ. Ciudadana Juez, mi mandante AURORA HERNÁNDEZ GONZALEZ, me ha manifestado que en el indicado lugar donde se practicaría la medida de secuestro también estuvo presente el ciudadano RAMÓN TOVAR, quien ostenta la condición de Vice-Presidente de la indicada empresa, acompañado del abogado MANUEL ALFONZO BIEL MORALES, Inpre-Abogado 36.075, parte demanda en el presente juicio, y después de una larga conversación privada que sostuvieron con su abogado JESUS ANTONIO GIL BLANCO, éste optó por solicitar LA SUSPENSIÓN DE LA MEDIDA. En este aspecto, deseo firmemente señalarle al Tribunal que de ser necesario las personas que suscribieron el acta en cuestión pueden y deben dar fe de lo que se afirma y me reservo la oportunidad legal para solicitar la comparecencia de los mismos, a lo fines de que confirmen bajo juramento de la situación planteada, la cual no es otra que la efectivamente comparecencia del demandado al acto en que se practicaba la medida. En virtud de lo antes señalado, no cabe duda que se cumple con el presupuesto consagrado en el referido Artículo 216 del Código de Procedimiento Civil, en lo que atañe a la citación presunta, que en el caso bajo análisis se concretó con la presencia del demandado al acto en que se practicaba medida de secuestro decretada, así las cosas, debemos señalar, que en acatamiento a la disposición contenida en el Artículo 602 ejusdem, la misma prevé que la parte contra obre una medida cautelar, podrá ser oposición a ella" Dentro del tercer día siguiente a la ejecución de la medida preventiva, si la parte contra quien obre estuviere ya citada, o dentro del tercer día siguiente a su citación. ...". - En el caso bajo análisis concatenando los Artículos citados, podemos claramente observar que el demandado estuvo citado desde el día 23 de Marzo de 2006 ( fecha esta en que el Tribunal Ejecutor de Medidas se trasladó y constituyó en el local (ya identificado) donde funciona el fondo de comercio ( zapatería) denominado Exclusividades Parque Aragua C.A., y presentó su escrito de oposición el 26 de Abril de 2006, ante lo cual se debe concluir, sin lugar a duda, que trascurrieron, entre esas dos datas, mucho mas de tres (3) días, evidenciándose que la actuación fue realizada extemporáneamente y así lo solicito sea apreciado por este Tribunal. Pues bien, a todo evento y en el supuesto negado que sea declarada sin lugar el pedimento de inadmisibilidad por extemporaneidad, paso de inmediato a rechazar la OPOSICIÓN tanto en los hechos como en los fundamentos esgrimidos, y lo hago en los siguientes términos: … -- Aduce el oposicionista en primer termino lo siguiente: Que la accionante AURORA, HERNÁNDEZ GONZALEZ, se acredita en el escrito libelar la condición de propietaria del inmueble, PERO NO LA CONDICIÓN O CUALIDAD DE ARRENDADORA, CONFORME AL INSTRUMENTO O CONTRATO DE ARRENDAMIENTO QUE ACOMPAÑA COMO FUNDAMENTO PRUEBA DE SU CUALIDAD O CONDICIÓN DE ARRENDADORA, y que con esa actuación sorprendió la buena fe del Tribunal haciéndolo incurrir en exceso de derecho y obteniendo en forma indebida y fraudulenta una admisión de una acción sin acreditarse la cualidad o interés con fundamento en algún derecho o contrato. ( negrillas nuestras) En relación al interesado argumento alegado por la accionada, es preciso destacar, que el mismo adolece de certeza, en virtud de que quedó demostrado a lo largo de este escrito que además de aportar mi patrocinada con la demanda el contrato de arrendamiento, también lo hizo con otros documentos que avalan la condición tanto de Propietaria como de Arrendadora, siendo esta última reconocida expresamente por los representantes legales de la accionada en los documentos de consignaciones realizado ante un Tribunal, y que con toda precisión hemos analizados. En segundo termino. alega a) la improcedencia de la medida de secuestro solicitada y decretada en virtud de que según su especial posición la accionante, no trae. o demuestra los extremos exigidos por la doctrina y la jurisprudencia en cuanto a la demostración del daño y buen derecho, consagrados en el Artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, y b) Que jamás podría decretarse una medida cautelar de secuestro y, mucho menos, con fundamento en lo dispuesto en el Artículo 39 del decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario; dado que en modo alguno ha sido establecido, por una parte NI EL VENCIMIENTO, NI LA PRORROGA LEGAL, ya que no ha sido establecida judicialmente por ninguna sentencia definitivamente firme. Al respecto, debo señalar que el demandado al sostener esta posición no hace otra cosa como no sea el de hacer uso de defensas inapropiadas, cuyo objetivo lleva en sí tratar de confundir al Tribunal, dado que se permite alegar disposiciones legales que no guardan relación alguna con el pedimento de solicitud de medida de secuestro planteado con el escrito libelar, como lo es el ordinal 7mo del Artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, pues, el Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, fue la invocada como fundamento en la acción que se propuso, la cual en su Artículo 20, dispone: Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de otra persona distinta del propietario¬- arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrá tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Lev. y el Artículo 39 de la Ley en comento, que sirvió de sustento para incoar la acción y solicitar la medida, expresamente dispone:- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello. En este sentido, concatenando las anteriores disposiciones legales transcritas se debe concluir que esta Ley Especial tiene absoluta aplicabilidad en la demanda interpuesta; aunado a ello, hemos aportado al expediente suficiente prueba que demuestran la conducta contumaz del Vice-Presidente y Presidenta de la firma "EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA C.A., de no querer entregarle a mi patrocinada el inmueble desde que se vencido el contrato de arrendamiento, a saber: 1). El Contrato de Arrendamiento, que en su cláusula tercera dispone: De manera expresa se establece entre las partes que el plazo de duración de este contrato es de TRES (3) AÑOS FIJOS E IMPRORROGABLE, siendo la fecha de iniciación del mismo, el día primero (10) de septiembre de 1.992, y en consecuencia. el contrato vence exactamente el treinta v uno (31) de agosto de 1.995. Al vencimiento del contrato LA ARRENDATARIA deberá desocupar el inmueble arrendado, entregarlo y devolverlo a EL ARRENDADOR sin necesidad de notificación alguna, pues el contrato vence en la fecha antes indicada, sin lugar a prórroga y sin Que opere la tácita reconducción." (Subrayado nuestro) 2)- Documentos suscritos por los representantes legales de la accionada, donde reconocen la condición de PROPIETARIA y ARRENDADORA de AURORA HERNÁNDEZ GONZALEZ. 3) Documentos suscritos por la Presidenta y Vice-Presidenta de la firma EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA, C.A., ciudadanos BLANCA VERA DE TOVAR y RAMÓN TOVAR, en la que se NIEGAN a comprar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento ofertado por el arrendador para ese entonces ciudadano RAFAEL HERNÁNDEZ GONZALEZ. 4)- Resolución definitivamente firme emanada de la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de Girardot del Estado Aragua, que declaró IMPROCEDENTE la solicitud de DERECHO DE PREFERENCIA, Y que estableció la condición de PROPIETARIA y ARRENDADORA de mi mandante - Pues bien, ciudadana juez, la cláusula tercera del contrato suscrita entre los contratantes contiene lo siguiente: a.) Un plazo fijo de tres (3) años, b.) Un vencimiento exacto para el 31 de Agosto de 1.995, y c.) Sin lugar a prórroga alguna y menos que opere la tácita reconducción. En este aspecto, los Artículos 1.599 y 1.262 del Código Civil, se encuentran concebidos en los siguientes términos: el Artículo 1.599, estipula: - Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo DETERMINADO, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio. Y el 1264, dispone: - Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas; ...". Por modo que, los contratantes suscribieron sin apremio alguno un contrato de arrendamiento y estaban consientes de las estipulaciones allí consagradas, y mas aún de la improrrogabilidad del mismo. Ahora bien, en lo que atañe a LA PRORROGA LEGAL prevista en el Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, queremos señalar que para el momento del vencimiento de la misma, los ARRENDATARIOS comenzaron a ejercitar una serie de maniobras y subterfugios con el objeto de no entregar el inmueble a su legítima propietaria y desde entonces han venido usufructuando el bien inmueble, al cual le han sacado todo el provecho económico que han podido en detrimento de mi mandante. En este mismo orden de ideas, la letra "d" del Artículo 38 de la Ley en comento, señala: - Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años. Pues bien, si tomamos en consideración este término máximo dispuesto en la referida disposición legal, de una lógica elemental del pensamiento concluiríamos que de acuerdo a la fecha en que venció el contrato 31 de Agosto de 1.995, los arrendatarios tenían la obligación de entregar a mi patrocinada el bien inmueble para el 31 de Agosto de 1.998, y no lo hicieron, manteniéndose en el uso, disfrute y provecho del mismo sin ninguna contraprestación razonable como no fuere la astuta posición de estar depositando en un Tribunal desde que se venció el contrato 31 de Agosto de 1.995, hasta la presente fecha, a nombre de mi mandante la IRRISORIA cantidad de TREINTA Y DOS MIL BOLÍVARES MENSUALES (Bs 32.000,00), situación ésta que acontece producto de la negativa asumida por la propietaria del inmueble de aceptarle el pago, motivado esto a que, lo único que ha venido exigiendo a lo largo de los años es que los ciudadanos BLANCA VERA DE TOVAR y RAMÓN TOVAR, le entreguen su propiedad. No existe ni ha existido la mas mínima voluntad de continuar con la relación arrendaticia, y ello se pone de manifiesto en su negativa no sólo de recibir el pago ofrecido sino también la de abstenerse de retirar los depositado efectuados por consignaciones en el Tribunal. No cabe duda entonces, que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento suscrito por tiempo DETERMINADO y que los arrendatarios hicieron uso de la PRORROGA LEGAL, encuadrando perfectamente esta situación jurídica en el caso sometido a consideración de este Tribunal, sustentado en el Artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y que origino la medida de secuestro acordada, quedando así desvirtuada la posición que al respecto asumieron los accionados de solicitar la revocatoria de la medida. IGUALMENTE, SOLICITAN LA CONSTITUCIÓN DE CAUCIÓN EN BASE A LO DISPUESTO EN LOS ARTÍCULOS 588 Y 590 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL. En este sentido, nos aponemos formalmente a la petición formulada en virtud de que a los accionados por estricta aplicación de lo dispuesto en el Artículo 589 del Código de Procedimiento Civil; no le es dable lo peticionado; no le asiste en este caso concreto la posibilidad de caucionar; y lo único que persiguen con ello, es hacer uso de medios de defensas cuyo objetivo es entorpecer la buena marcha del proceso. En efecto, el Artículo 589 ejusdem, es claro en ese sentido, al señalar: Artículo 589.- No se decretara el embargo ni la prohibición de enajenar y gravar, o deberá suspenderse si estuviere ya decretada, si la parte contra quien se haya pedido o decretado, diere caución o garantía suficiente de las establecidas en el Artículo siguiente. Además para mayor abundamiento en el decreto acordado que ordenó el secuestro del bien inmueble se nombró depositario a la propia accionante, quien no podrá disponer del mismo hasta tanto culmine el presente juicio, todo ello, con el objeto de responderle a los arrendatarios, si hubiere lugar a ello. Artículo 590.- Podrá también el Juez decretar el embargo de bienes muebles o la prohibición de enajenar y gravar bienes inmuebles, sin estar llenos los extremos de Ley, cuando se ofrezca y constituya caución o garantía suficientes para responder a la parte contra quien se dirija la medida, de los daños y perjuicios que esta pudiera ocasionarle. Pues bien, como se puede claramente apreciar las disposiciones legales se refieren a embargo o prohibición de enajenar o gravar, pero en ningún caso a la medida de secuestro que fue la '¡acordada, la cual se excluye por expresa disposición de la Ley. Pues, la Jurisprudencia ha sido .reiterativa en ese sentido, al sostener que solamente se puede levantar la medida si se está en presencia de lo dispuesto en el Artículo 546 del Código de Procedimiento Civil, situación ésta que no guarda en lo absoluto relación con el caso sui-iudices EN LO QUE ATAÑE A LA APELACIÓN INTERPUESTA POR EL DEMANDADO CONTRA LA MEDIDA DE SECUESTRO ACORDADA. Me permito señalarle al Tribunal, que el demandado insiste en hacer uso de medios de defensa no permitidos por la Ley, e incurre en contumacia, lo que indica a todas luces que debe ser conjuntamente con su abogado apercibido para que no siga asumiendo posiciones estériles que empañen la buena marcha del proceso. En efecto, la disposición contenida en el Artículo 601 del Código de Procedimiento Civil, expresamente consagra la prohibición de ejercer apelación contra la medida que el Tribunal haya dictado. En ese sentido la parte infine de la señalada disposición legal dispone: " - En ambos casos, dicho decreto deberá dictarse en el mismo día en que se haga la solicitud, y no tendrá apelación. Por las consideraciones de hechos y derechos ampliamente debatidas no debe prosperar la OPOSICIÓN efectuada por los accionados a la MEDIDA DE SECUESTRO acordada, y por consiguiente declarada SIN LUGAR, Asimismo, pido al Tribunal, ordenar con la decisión la inmediata prosecución de la medida. Queda así contestada la oposición y pido la expresa condenatoria en costa de acuerdo a la Ley. - Asimismo, paso de seguida a referirme al escrito presentado en fecha 27 de Abril de 2006, en el que el demandado pretende alegar cuestiones previas, reconvención y demás pedimentos interpuestos conjuntamente con la presunta contestación de la demanda, en este aspecto deseo manifestar, que la susodicha contestación esta siendo presentada EXTEMPORÁNEAMENTE en , razón a los planteamientos de hechos y derechos que ampliamente fueron expuestos con ocasión a las defensas que ejercimos contra la oposición interpuesta y que en síntesis volvemos a retomar: En efecto, cursa al expediente cuaderno de medida que, - en fecha Veintitrés (23) de Marzo de 2006, el Juzgado Segundo Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, se TRASLADO y CONSTITUYÓ en un INMUEBLE constituido por un Local Comercial distinguido con el N° 38, del nivel 3, que forma parte del Centro Comercial Parque Aragua, Ubicado en la Avenida Bolívar, Sector Este, Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua, alinderado de la siguiente manera: Norte: Con pasillo secundario de circulación peatonal; SUR: Con pasillo secundario de circulación peatonal; ESTE: Con local Número 37; y OESTE: Con local Número 39 y 40, a fin de practicar medida de SECUESTRO decretada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, con motivo del juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, tiene incoado la ciudadana AURORA HERNÁNDEZ GONZALEZ, titular de la cédula de identidad N° v- 3.434.986, contra la Sociedad Mercantil "EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 22 de septiembre de 1.980, bajo el N° 26, Tomo 210A-SGDO, representada legalmente por los ciudadanos BLANCA VERA DE TOVAR y RAMÓN TOVAR. EL Tribunal notifica de la medida a la ciudadana ZORAIDA FLORES, identificada en el acta y quien manifestó ser la ENCARGADA de la ZAPATERÍA que funciona en el local comercial antes señalado. ..." Seguidamente el abogado de la actora JESUS ANTONIO GIL BLANCO, Inpre-Abogado 30.997, solicito a el Tribunal LA SUSPENSIÓN de la presente medida, lo cual fue acordado por el Tribunal ejecutor de medida y se ordenó la remisión del expediente al Tribunal de la causa". En este sentido, debo destacar que en el acta que al efecto se suscribió se encuentra firmada por varios ciudadanos e inclusive por la juez ejecutora Dra: EUMELIA VELÁSQUEZ M. Ciudadana Juez, mi mandante AURORA HERNÁNDEZ GONZALEZ, me ha manifestado que en el indicado lugar donde se practicaría la medida de secuestro también estuvo presente el ciudadano RAMÓN TOVAR, quien ostenta la condición de Vice-Presidente de la indicada empresa acompañado del abogado MANUEL ALFONZO BIEL MORALES, Inpre-Abogado 36.075 parte demanda en el presente juicio, y después de una larga conversación privada que sostuvieron con su abogado JESUS ANTONIO GIL BLANCO, éste optó por solicitar LA SUSPENSIÓN DE LA MEDIDA. En este aspecto, deseo firmemente señalarle al Tribunal que de ser necesario las personas que suscribieron el acta en cuestión pueden y deben dar fe de lo que se afirma y me reservo la oportunidad legal para solicitar la comparecencia de los mismos, a los fines de que confirmen bajo juramento de la situación planteada, la cual no es otra que la efectivamente comparecencia del demandado al acto en que se practicaba la medida. - Dispone el Artículo 216 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: - La parte demandada podrá darse por citada personalmente para la contestación, mediante diligencia suscrita ante el Secretario. Sin embargo, siempre que resulte de autos que la parte o sus apoderados, antes de la citación, han realizado alguna diligencia en el proceso, o han estado presente en un acto del mismo, se entenderá citada la parte desde entonces para la contestación de la demanda, sin mas formalidad. (Resaltado nuestro) La segunda situación prevista en el indicado Artículo 216, es lo que la Doctrina y Jurisprudencia han catalogado con LA PRESUNCIÓN DE CITACIÓN. Ciertamente, se ha sostenido por mucho tiempo que en la práctica de una medida cautelar la presencia del demandado o de su apoderado es suficiente para considerarlo válidamente citado desde ese momento, es decir, operaria la citación tácita. Pues bien, en el auto de admisión de la demanda se estableció que de conformidad con lo establecido en el Artículo 33 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, la presente causa se sustanciaría conforme al procedimiento breve previsto en el Artículo 881 del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia, se ordenó la citación de la Sociedad Mercantil" EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA C.A., en la persona de uno cualquiera de sus representantes legales, ciudadanos BLANCA VERA de TOVAR y RAMÓN TOVAR, antes identificados, en la siguiente dirección; Local Comercial distinguido con el N° 38, ubicado en el tercer nivel del Centro Comercial Parque Aragua, situado en la Avenida Bolívar, Sector Este, Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua, para que comparezca por ante este Tribunal al segundo (2°) día de despacho siguiente al que conste en autos su citación, a cualquiera hora ,de las fijadas en la tablilla para despachar, de ( 8:30 a.m., a 3: p.m. ), a dar contestación a la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada en su contra. ...”. Ahora bien, desde que se concretó la citación presunta establecida en el Artículo 216 del Código de Procedimiento Civil, producto de la comparecencia al acto de ejecución de la medida del representante legal de la accionada ciudadano RAMÓN TOVAR, y su abogado MANUEL ALFONZO BIEL MORALES, ocurrida el 23 de Marzo de 2006, hasta la fecha en que se pretendió contestar la demanda 27 de Abril de 2006, transcurrieron con creses el lapso de dos (2) días de despacho siguientes acordados para que contestara la demanda. Por modo que, con la realización de un simple cómputo el Tribunal podrá constatar que efectivamente el lapso para contestar la demanda precluyo, y así pido expresamente lo determine. No obstante, y para el supuesto negado que sea declarada sin lugar la cuestión planteada de extemporaneidad, a todo evento pasó a contestar las cuestiones previas alegadas. - Opone el demandado la cuestión previa prevista en el Ordinal 3 del Código de Procedimiento Civil, y lo hace en estos términos:-" La ilegitimidad de la persona......, o por no tener la representación que se atribuye. ....- Manifestando que la ciudadana AURORA HERNÁNDEZ GONZALEZ, en el escrito libelar se atribuye la condición o carácter de apoderada del arrendador. En contraposición a la defensa esgrimida por el representante legal de la demandada, me es preciso destacar, que es falso que mi patrocinada actúe en la presente querella pretendiendo acreditarse la condición de apoderada del ciudadano RAFAEL HERNÁNDEZ, dado que lo hace en su propio nombre ostentando la cualidad de propietaria y arrendadora como ha quedado evidenciado A lo largo de este escrito, en ese sentido, sólo bastaría observar el encabezamiento del escrito libelar dónde se sostiene lo siguiente: - Quien suscribe AURORA HERNÁNDEZ GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V -3.434.986, de este domicilio, debidamente asistida en este acto por el abogado en ejercicio JESUS ANTONIO GIL BLANCO, titular de la cédula de identidad N° V-7.227.953, inpre-abogado 30.997, ante usted y con el debido respecto ocurro a los fines de exponer y demanda: Mas aún, en el mismo escrito libelar la accionante señaló: - En virtud y mérito de todo lo anterior expuesto, es por lo que acudo ante su competente autoridad" en MI PROPIO NOMBRE y REPRESENTACIÓN para DEMANDAR como en efecto demando formalmente, a la sociedad mercantil" EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA C.A., ...". Asimismo, apone la cuestión previa del ordinal 8vo del Artículo 346 ejusdem, que consiste en- La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto (subrayado nuestro). - En tal sentido manifiesta el representante de la demandada asistido del abogado; - En efecto en la propia declaración del demandante se menciona sentencia en la que se señala: - En definitiva en fecha 13 de octubre de 2005, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, dictó decisión por medio de la cual declaró PERIMIDO el juicio que incoara el hoy demandado contra la accionante. Al respecto alega, QUE LA MISMA NO ESTA AUN FIRME, POR CUANTO NO SE HAN NOTIFICADO LAS PARTES, Y ESTA PENDIENTE EL DERECHO DE APELAR, por lo tanto NO ESTA CULMINADO EL PROCESO PENDIENTE. Ciudadana Juez, como profesional del derecho que hoy represento a la accionante, en mi vida de ejercicio profesional había visto a un abogado asistiendo a un representante legal de una demandada optando a ejercitar defensas tan bochornosas como las asumidas en los escritos que I preceden, y ello se pone de manifiesto en virtud de que el representante legal de la demandada con , el escrito presentado acompaña copia de la decisión de PERENCIÓN, y tiene la osadía de señalar que no esta NOTIFICADO, aduciendo para colmo que el proceso no ha culminado, cuando el mismo señala que el mismo PERIMIO. Por modo que, esta defensa tampoco debe prosperar por cuanto el alegato de prejudicialidad no puede encontrar sustento en el ordinal 8vo de la disposición legal del Artículo 346 ejusdem. Es mas, es menester recordar a titulo ilustrativo que la cuestión prejudicial consiste en la existencia de un proceso distinto o separado que puede influir en la decisión de mérito que se dictará en el juicio donde se opone. En el caso presentado por la demandada no existe proceso alguno dado que este PERIMIO. En lo referente a la impugnación que hacen de la estimación de demanda, en la que solamente se dedico a rechazada por irrisoria, temeraria y falsa, ya que, según aduce la actora pretende sustraer las costas, me es preciso señalar que tampoco este alegato puede prosperar en virtud de que han sido constante las jurisprudencias en sostener que el rechazo de la estimación no puede hacerse pura y simple como es el caso de autos, pues, el solicitante esta obligado a demostrar que la cantidad propuesta por él, es la que debe acogerse y no la del actor. En razón de lo señalado, pido al Tribunal desechar la solicitud de la demandada. En lo que atañe a la Reconvención o Mutua Petición, alegada, debo señalar la ambigüedad con que la misma esta efectuada, es decir, no cumple con los requisitos expresamente establecidos en el Artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, además versa sobre los mismos planteamientos que esgrime tanto en la oposición formulada y que han sido suficientemente rebatidos con los fundamentos que hemos realizados por el presente escrito, y que damos aquí por reproducidos. Además, la demandada estima la presente reconvención en la bicoca cantidad de TRECIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs 300.000.000,00), y siendo que, la acción incoada se sigue por el procedimiento consagrado en el Artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, es decir, por el juicio breve, la propuesta resultaría INCOMPATIBLE con este. Por las consideraciones de hechos y derechos ampliamente expuestas, es por los que debe este honorable Tribunal, desechar todos los pedimentos de la parte demandada, y en virtud de ello, declara 1) La extemporaneidad de los escritos presentados por la demandada, y de no ser así, declarar SIN LUGAR: 1-) La oposición formulada. 2.) Las Cuestiones Previas Opuestas. 3.) La Oposición a la Medida de Secuestro Decretada. 4.) La solicitud de Caución formulada. 5.) Sin Lugar la Apelación Interpuesta. 6.) La Impugnación de la Estimación de la Demanda. Además, solicitamos la expresa condenatoria en costa de la demandada. Es justicia, a la fecha de su presentación…”. 4.- DE LA SENTENCIA RECURRIDA: Planteada así la controversia ante el A Quo, éste mediante sentencia definitiva dictada, objeto de la apelación ejercida por la parte demandada, expresó lo siguiente: “…Encontrándonos en estado de dictar sentencia definitiva, pasa este Juzgado a hacerlo, previa las siguientes consideraciones: Alega la parte actora que mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracay, en fecha 06 de abril de 1993, el ciudadano JOSE RAFAEL HERNÁNDEZ GONZALEZ, suscribió contrato de arrendamiento con la demandada, representada en el referido acto por su Presidenta y Vice-Presidente, ciudadanos BLANCA VERA de TOVAR y RAMÓN TOVAR. Que el objeto de dicho arrendamiento consiste en un local comercial distinguido con el N° 38 ubicado en el nivel 3 del Centro Comercial Parque Aragua, Avenida Bolívar Este, Maracay, Estado Aragua. Que en la cláusula tercera del referido contrato arrendaticio, establecieron que el plazo de duración del mismo sería de tres (3) años fijos e improrrogables, siendo la fecha de iniciación del mismo, el día primero de septiembre de 1992, y que en consecuencia el contrato venció el 31 de agosto de 1995, y que al vencimiento debía desocupar el inmueble arrendado, entregarlo y devolverlo a el arrendador sin necesidad de notificación alguna. Que en fecha 21 de diciembre de 1994, mediante operación de compra¬venta, adquirió el inmueble objeto de la presente demanda. Que en fecha 29 de agosto de 1995, la demandada solicitó por ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua, Derecho de Preferencia para continuar ocupando el referido local. Que en fecha 21 de mayo de 1996, la Alcaldía, declaró improcedente la solicitud preferencia. Que la demandada intentó demanda por ante el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Estado Aragua. Que en fecha 29 de marzo de 1996, mediante apoderados judiciales procedieron a contestar dicha demanda y a proponer reconvención. Que la demandada, ante la negativa de recibirle el canon de arrendamiento, procedió a consignado por ante el Juzgado Primero de los Municipios Urbanos de esta Circunscripción (hoy Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mano Briceño Iragorry del estado Aragua) contenido en el expediente 2161. Que en fecha 13 de octubre de 2005, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Estado Aragua, mediante decisión declaró perimido el juicio al cual ha hecho referencia. Por lo antes expuestos, acude a demandar a la referida sociedad mercantil, por cumplimiento de contrato de arrendamiento y solicita la entrega del inmueble así como los recibos por concepto de servicios públicos. Fundamenta su acción en lo dispuesto en los articulas 1.159, 1.579, 1.599, 1.604 Y 1.160 del Código Civil. Por su parte, la demandada en su escrito de contestación a la demandada opuso las cuestiones previas contenidas en el ordinal 3° , 6° y 8ª del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil. Impugnó la estimación de la demanda. Rechazó, en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en su contra, alegando ser falsos los hechos y el derecho invocado. Expresa que si es cierto que, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracay en fecha 6-04-1993, el ciudadano JOSE RAFAEL HERNÁNDEZ GONZALEZ suscribió contrato de arrendamiento, que no es cierto que ese documento de arrendamiento haya sido el último de sucesivos contratos celebrados entre las mismas partes, en su carácter de arrendador. Que es cierto que el objeto del referido contrato es el identificado local comercial. Que no es cierto que en el referido contrato se hayan estipulado los linderos. Que no es cierto que las partes contratantes establecieron de manera expresa que el plazo de duración del contrato era de tres (3) años fijos e improrrogables, siendo la fecha de iniciación del mismo, el día 10 de septiembre de 1992, Y que en consecuencia el contrato venció el 31 de agosto de 1995. Que no es cierto que la demandante en fecha 21 de diciembre de 1994, adquiriera el referido local. Que no es cierto que en fecha 29 de agosto de 1995, el ciudadano RAMÓN EDUARDO TOVAR BALCASAR, Vice- Presidente de la empresa demandada solicitó por ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua Derecho de Preferencia para continuar como arrendatario del referido local. Que no es cierto que en fecha 21 de mayo de 1996, la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua declaró Improcedente la solicitud de derecho de preferencia. Que no es cierto que en fecha 21 de febrero de 1996, el Abog. Sumner José Biel Morales, actuando en nombre y representación de la demandada presentó escrito de reforma de demanda por ante el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Estado Aragua. Que no es cierto que en fecha 29 de Marzo de 1996, la actora procediera a contestar dicha demanda y a proponer Reconvención. Que si es cierto que ante la negativa de la actora de recibir el canon de arrendamiento procedió a consignado por ante el Juzgado Primero de los Municipios Urbanos del Estado Aragua, contenido en el expediente 2161. Que no es cierto que en fecha 13 de octubre de 2005, el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Estado Aragua dictó decisión por medio de la cual declaró perimido el referido juicio. Que no es cierto que de toda la documentación presentada por la demandante ha existido y existe de manera inequívoca la voluntad contractual expresa de ambas partes de darle un término exacto de terminación de la relación arrendaticia. Que no es cierto que la solicitud de preferencia arrendaticia presentada por ante la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua y declarada improcedente, reafirme su voluntad de no continuar arrendando el referido inmueble. Que es cierto que en fecha 6 de abril de 1993, suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano JOSE RAFAEL HERNÁNDEZ, por el identificado inmueble, por un canon de arrendamiento mensual de Treinta y dos mil bolívares (Bs. 32.000,00), cuya vigencia inicial seria desde el 01 de septiembre de 1993, hasta el 31 de agosto de 1995, pero que posteriormente acordaron en forma verbal que el mismo se extendería por más tiempo, el cual no fue pactado y se convirtió en un contrato a plazo indeterminado, siendo prueba de ello, que en la actualidad posee el inmueble como arrendataria, y que dicha situación es y ha sido aceptada por el arrendador y por la persona que él autorizó para recibir el pago, quien ahora se atribuye la condición de propietaria. Que como consecuencia de ello y ante la negativa del arrendador de recibir el pago de los cánones de arrendamientos, ha realizado su consignación ante el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del estado Aragua. Reconvino a la actora para que convenga en que actualmente posee el inmueble objeto de la demanda en su condición de arrendataria, para que convenga en que el referido contrato de arrendamiento esta vigente hasta la presente fecha y no está obligada a e entregarlo, dando que no ha operado ningún tipo de prorroga legal, y para que en su condición de actual propietaria permitió el uso del inmueble y continuación del arrendamiento celebrado en fecha 06 de abril de 1993. Solicitó la llamada de un tercero y estimó la reconvención en la cantidad de TRESCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 300.000.000,00). DE LAS PRUEBAS La parte actora promovió: 1) Original del contrato de arrendamiento autenticado por ante la "Notaría Pública Segunda de Maracay, cursante del folio 5 al 14. 2) Original del documento de compraventa, registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, cursante del folio 15 al 16, 3) Copias certificadas del expediente contentivo de la solicitud de derecho preferente solicitado por la demandada llevado por la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua, cursante del folio 17 al 66, 4) Copia simple de escrito de demanda interpuesta por la demandada por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del estado Aragua, en contra de la actora de este proceso, cursante del folio 67 al 70, 5) Copia simple del escrito de contestación de demanda efectuada por la actora por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Estado Aragua, (folios 71 al 75) 6) Copia Simple de contestación a la reconvención cursante del folio 76 al 85, 7) Copia certificada de sentencia emitida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del estado Aragua, cursante del folio 124 al 141. 8) Original de carta de oferta de venta del inmueble objeto de la acción (folio 190) 9) Original de carta contentiva de la respuesta a la oferta de venta (folio 191) 10) Copias simples de actuaciones contentivas en el expediente N° 216-95 llevado por la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de Girardot (folio 192 al 201) 11) Copias simples de actas del expediente de consignaciones N° 2161 llevado por el Juzgado Primero de Municipios Urbanos de esta Circunscripción (hoy Juzgado segundo de Municipio) (folio s 86 al 123 y 203 al 216) 12) Copia certificada de resolución emanada de la alcaldía del Municipio Girardot (folio 288 al 294) Todas estas pruebas no fueron objeto de desconocimiento o tacha, por lo que son apreciadas plenamente, y así se declara. La parte demandada no promovió prueba alguna. Para decidir este Despacho observa: DE LAS CUESTIONES PREVIAS -Respecto a la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, fundamentada en que la demandante no tiene la representación que se atribuye, se observa: Arguye la representación de la accionada que la ciudadana Aurora Hernández González se atribuye la condición de arrendadora y apoderada del ciudadano José Rafael Hernández y que este último es el único y verdadero arrendador del inmueble. Revisado el libelo de demanda se desprende con toda claridad que la ciudadana Aurora Hernández González, actúa en su condición de propietaria del inmueble objeto de la presente acción. En efecto, manifiesta la accionante que "...Mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracay en fecha seis (6) de abril de 1993, anotado bajo el número 31, Folios 72 al 90, Vto., Tomo 38, de los Libros respectivos, el ciudadano JOSE RAFAEL HERNÁNDEZ GONZALEZ... SUSCRIBIÓ CONTRATO DE ARRENDAMIENTO... en su carácter de ARRENDADOR, con la sociedad mercantil «EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA, C.A."...En fecha 21 de diciembre de 1994, mediante operación de compra-venta, adquirí, tal como consta de documento que, en original, anexo marcada "B", el inmueble objeto de la presente demanda, el cual quedó registrado bajo el N° 1, folios 1 al 2, pto 1 °, tomo 26... " De lo antes trascrito se evidencia, sin lugar a dudas cual es la condición que ostenta la accionante, quien al haber adquirido la propiedad del inmueble se subroga en todos los derechos inherentes a la cosa, entre ellas el arrendamiento. Por lo tanto la cuestión previa es manifiestamente infundada y por lo tanto es desestimada, y así se declara. - Respecto a la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del articulo 346 en concordancia con el ordinal 5° del 340 del Código de Procedimiento Civil, fundamentada en que en el libelo de la demanda no se narran los hechos en forma clara, precisa y coherente y que se pretende acumular acciones que se excluyen entre sí, porque, según se demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento y el cumplimiento de obligaciones de hacer como el pago de servicios públicos sin mencionar montos y que no menciona la palabra conclusiones, se observa: de una lectura del libelo de demanda se desprende con toda claridad los hechos, los fundamentos de derecho y las conclusiones, siendo que no es formalidad esencial ni un formalismo o ritual que en el libelo se escriba la palabra "conclusiones". En cuanto al alegato de inepta acumulación de acciones, recordemos que el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil dispone: “No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre SÍ. Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí". Esta exclusión mutua se configura cuando los efectos jurídicos que normalmente producen dichas pretensiones, son incapaces de coexistir. En el caso de autos la parte solicita el cumplimiento del contrato, específicamente las contenidas en las cláusulas tercera, sexta y novena, relativas al término del contrato, condiciones en que debe ser devuelto el inmueble y la obligación de entrega, al finalizar el contrato, de los recibos correspondientes a los servicios. De manera que tales pretensiones guardan total armonía y son congruentes con la acción incoada. Por lo tanto no existe inepta acumulación, y así se declara. - Respecto a la cuestión previa contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la existencia de una cuestión prejudicial, fundamentada en que en fecha 13 de octubre de 2005, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en 10 Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua dictó decisión en la cual declaró una perención en el expediente N° 34.448, Y que la misma no esta firme porque se ordenó notificar a las partes y que por lo tanto está pendiente el derecho de apelar, este Despacho observa: El referido ordinal 8ª reza: "La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto". La prejudicialidad ha sido definida "como el juzgamiento esperado, que compete darlo a otro juez, sobre un punto que interesa o involucra la premisa menor (quaestio facti) del silogismo jurídico del fallo que ha de darse en el proceso en el cual se suscita dicha prejudicialidad" (LA ROCHE Henríquez Ricardo, Código de Procedimiento Civil, tomo IlI, editorial Torino, Caracas 1996, pág. 60) En el caso bajo examen, observamos que cursa a los folios 124 al 134 copia certificada de la decisión aludida por el promovente, verificándose que se trata de una acción mero declarativa intentada por la hoy accionada contra la hoy accionante donde el Juzgador declaró la perención de la instancia, decisión que al decir del promovente no está definitivamente firme, por lo que siendo su afirmación, le correspondía la carga de la prueba, por imperio de lo dispuesto en el articulo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil no constando en actas tal situación. De manera que siendo presupuesto necesario, para entrar a analizar una eventual cuestión prejudicial, que exista un proceso pendiente o en curso y al no poderse constatar fehacientemente de autos tal situación, la cuestión previa debe ser desestimada, y así se declara. DE LA CUANTÍA La representación de la parte demandada impugna la cuantía y para ello señala: "De conformidad con lo preceptuado en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, en este acto en nombre de mi representada, formulo o rechazo la estimación realizada por la parte actora, debido a que resulta evidente que su falta de cualidad y temeraria de la presente acción la ha estimado en Trescientos Ochenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 384.000,00), lo que resulta irrisoria y evidente en su confesión de temeraria y falsa, dado que esta segura que será declarada sin lugar por temeraria y falsa y pretende sustraerse de las costas; en razón de ello impugno la estimación y propongo que la estimación es la cantidad de TRESCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 300.000.000,00) dada la gravedad de los hechos y la temeraria e infundada actuación de la parte actora" Al respecto, esta juzgadora observa: El artículo 36 del Código de Procedimiento Civil reza: "En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año". En el contrato locativo, el cual es apreciado plenamente por no haber sido objeto de impugnación, de acuerdo a la cláusula tercera el plazo fue fijado en tres (03) años fijos, lo que nos coloca en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Asimismo en la cláusula segunda se pautó un canon de arrendamiento de treinta y dos mil bolívares mensuales, resultando entonces que el valor de la demanda, por aplicación del dispositivo trascrito y considerando que la acción ejercida es de cumplimiento, es el equivalente a treinta y seis (36) mensualidades, lo que arroja un total de un millón ciento cincuenta y dos mil bolívares (Bs. 1.152.000,00), que seria la estimación de la demanda, y así se declara. DE LA ACCIÓN POR CUMPLIMIENTO La parte accionante solicita el cumplimiento del contrato por vencimiento del plazo de duración. En este sentido observamos que la cláusula tercera del contrato señala: «De manera expresa se establece entre las partes, que el plazo de duración de este contrato es de TRES (3) AÑOS FIJOS E IMPRORROGABLES, siendo la fecha de iniciación del mismo, el día primero (1 °) de septiembre de 1992 y, en consecuencia, el contrato vence exactamente el treinta y uno (31) de agosto de 1995. Al vencimiento del contrato LA ARRENDATARIA deberá desocupar el inmueble arrendado, entregarlo y devolverlo a EL ARRENDADOR sin necesidad de notificación alguna, pues el contrato vence en la fecha antes indicada, sin lugar a prórroga alguna y sin que se opere la tácita reconducción. " En relación al cumplimiento demandado, la defensa de la parte demandada si bien admite que suscribió contrato de arrendamiento por ante la Notaría Pública Segunda de Maracay, en fecha 6 de abril de 1993, anotado bajo el N° 31, folios 72 al 90, tomo 38 con el ciudadano JOSE RAFAEL HERNÁNDEZ GONZALEZ, niega lo relativo a la duración de contrato, indicando que la vigencia era desde el 01-09-93 hasta el 31-08-95 y que con posterioridad se acordó en forma verbal que el mismo se extendería por más tiempo y que por ello se convirtió en contrato a tiempo indeterminado. Para basar su argumento expresa que prueba de ello es que su representada ocupa el inmueble y que dicha situación ha sido aceptada por la propietaria y que además, ante la negativa de la propietaria de aceptarle el canon esta consignando en un Tribunal. Para decidir se observa: El arrendamiento que nace de la tácita reconducción es exactamente igual al anterior, son las mismas partes, la misma cosa, el mismo precio, etc., sólo que su duración es indeterminada regulándose por las disposiciones de los contratos en los cuales no se ha fijado término de duración. En cuanto a los requisitos para que se produzca la tácita reconducción los artículos 1600 y 1601 del Código Civil señalan: Artículo 1.600: "Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo". Artículo 1.601: "Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción". De manera que los requisitos son: 1) Que se trate de un contrato a término fijo, de lo cual no cabe dudas. 2) Que a la expiración del término fijado en el arrendamiento el arrendatario quede y se le deje, en posesión de la cosa arrendada. En este aspecto la norma no fija la duración que el goce debe tener, por lo que corresponde a esta juzgadora estudiar en el caso particular las circunstancias y determinar cual fue la voluntad de las partes. En este sentido observamos que cursa a los folios 288 al 294 copia certificada de la resolución emanada por la Alcaldía de Girardot de fecha 21-05¬96, la cual es apreciada por no haber sido impugnada, conforme a la cual el referido organismo declaró improcedente el derecho preferente intentado por el ciudadano Ramón Tovar, en representación de Exclusividades Parque Aragua, para seguir ocupando el inmueble objeto de la presente acción, petición que hizo el 29-08-95, según copia certificada de escrito cursan te a los folios 18 y 19, el cual es apreciado por no haber sido objeto de impugnación, donde textualmente puede leerse: « . .. El actual contrato de arrendamiento comenzó a regir el día Primero de Septiembre de 1.992, siendo su vigencia por tres (3) años fijos e improrrogables, venciendo el contrato el día treinta y uno (31) de agosto de 1.995. Y siendo la voluntad del arrendador de no prorrogar dicho contrato, ocurrimos ante su competente autoridad a fin de solicitar el DERECHO DE PREFERENCIA, para que se nos ampare el derecho de continuar como arrendatarios del local...". (Subrayado nuestro). Asimismo cursa a los folios 67 al 70 copias certificadas de libelo de demanda introducido por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil Agrario de esta Circunscripción Judicial de fecha 21-02-96 conforme al cual Exclusividades Parque Aragua ejerce acción mero declarativa para que se le reconozca la tácita reconducción, acción que como antes se expuso fue declarada la perención en fecha 13-10-05. De igual modo se constata según escrito de contestación a dicha demanda cursante a los folios 71 al 75 presentado el 29-03-96 por ante mismo Juzgado que la allí demandada, ciudadana Aurora Hernández González, negó y contradijo lo solicitado, planteando a su vez reconvención en la cual solicita el cumplimiento del contrato. Sumado a lo anterior se constata, según copias simples de las actas que conforman el expediente de consignaciones llevados por el Juzgado Primero de Municipios Urbanos del Estado Aragua (hoy Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de esta Circunscripción) cursante a los folios 86 al 123 y 203 al 216, instrumentos que son apreciados plenamente por no haber sido objeto de impugnación, que la accionada empezó a consignar los cánones de arrendamiento desde el mes de septiembre de 1995. Todas estas circunstancias nos lleva a la convicción, sin lugar a dudas, que nunca hubo por parte de la propietaria del inmueble aceptación en cuanto que la inquilina continuara en posesión del inmueble, pues al contrario se denota, por la acciones ejercidas de parte y parte, que no hubo un consenso de voluntades para mantener la relación arrendaticia, por lo que no están llenos los extremos para declarar que hubo una tácita reconducción, y así se declara. Ahora bien, considerando que en la relación arrendaticia inmobiliaria el arrendatario aparte de otras obligaciones debe devolver el bien de acuerdo a lo pactado en el contrato locativo y que la ejecución puede conducir al cumplimiento según lo pautado en los artículos 1.592 y 1.167 del Código Civil y dado que la parte accionada la acreditó haber cumplido, la acción intentada es procedente y así e declara. Por los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado Tercero e los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado agua, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: 1) SIN LUGAR las cuestiones previas 2) CON LUGAR la demanda intentada por Aurora Hernández I Gonzáles contra Exclusividades Parque Aragua y condena a la parte demandada a: 2.1) Entregar, totalmente libre de bienes y personas y en las mismas condiciones en que lo recibió el siguiente inmueble: local comercial distinguido con el N° 38, ubicado en el nivel 3, del Centro Comercial Parque Aragua, Avenida Bolívar Este, Maracay, Estado Aragua. 2.2) Entregar los recibos correspondientes a energía eléctrica, agua, teléfono, aseo domiciliario, condominio y cualquier otro servicio público o privado Se condena en costas a la parte demandada…”. CAPITULO III: DE LA IMPUGNACIÓN DE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA: Observa este tribunal que en orden lógico lo primero a resolver es el asunto de la cuantía del asunto, para así afirmar si el Juzgado A Quo tenía o no competencia por la cuantía para conocer del mismo en “primera instancia” y así se observa que la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda rechazó de la estimación de la “acción”, alegando que la actora la estimó en la cantidad de Bs. 384.000,oo para sustraerse de las costas a que dice va a estar sometida por ser temeraria y falsa y a su vez propuso que la estimación es la cantidad de Bs. 300.000.000,oo dada la gravedad de los hechos, temeridad e infundada actuación de la parte. Siendo ello así este Tribunal observa que el alegato de la parte demandada, forma parte de argumentos que sólo pueden tener resolución al analizar el fondo del asunto debatido, lo cual no puede hacerse de manera apriorística con el solo objeto de analizar el valor de la demanda, adicionalmente la defensa esgrimida sobre este punto esta dirigida a resaltar lo insuficiente del valor de la demanda por estar fundada en argumentos de hecho y de derecho improcedentes, sin que la parte demandada hubiese planteado la estimación que en su criterio era el adecuado y planteándolo con el alegato de un nuevo hecho del cual pudiera deducirse que efectivamente la estimación de la demanda era insuficiente, circunstancia ésta que en modo alguno puede ser “…la gravedad de los hecho y la temeraria e infundada actuación de la parte actora…” pura y simplemente, razón por la cual este Tribunal considera que tal rechazo debe tenerse como puro y simple. Y así se declara y decide. En similar sentido se pronunció la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 22 de abril de 2003, con Ponencia del magistrado Dr. LEVIS IGNACIO ZERPA, en el Expediente Nº 001180, caso NANZO REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA BIAGGI TAPIA Vs. EDELCA, así: “…En su escrito de contestación de la demanda, los apoderados de EDELCA rechazaron la estimación de la demanda por considerarla exagerada y basarse en argumentos de hecho y de derecho improcedentes. En particular, destacaron que el actor no señaló ni precisó los elementos objetivos de valoración que justifican la cuantía de su pretensión; agregaron que la misma fue determinada de manera caprichosa, alegando una presunta pérdida patrimonial por la imposibilidad de percibir un precio anual en virtud de la constitución de la servidumbre, lo cual no se corresponde con los principios que rigen la indemnización en la materia. Ahora bien, dispone el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que: “Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva. Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.” Estimada como ha sido la demanda en la cantidad de treinta y cinco millones de bolívares (Bs. 35.000.000,oo), y rechazada ésta por exagerada, en atención a lo previsto en el dispositivo transcrito, esta Sala acoge plenamente el criterio que en esta materia adoptó en fecha 02 de febrero de 2000 la Sala de Casación Civil (expediente No. 99-417), para el caso en que el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente resolviendo, en el supuesto indicado, lo que sigue: “En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación. En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación. Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’. Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor…” (destacado de la Sala). Dicho lo anterior, es necesario destacar que si bien se observa, en el caso de autos, que la demandada expuso las razones que le asisten para rechazar la estimación de la demanda, a su juicio exagerada, alegando en este sentido que la indemnización solicitada se sustenta en una pérdida patrimonial traducida en el hecho de no haber percibido un precio anual en razón de la constitución de la servidumbre, lo cierto es que el argumento en cuestión forma parte de la resolución del fondo del asunto debatido, lo cual no puede ser analizado de manera apriorística con el solo objeto de estimar el valor de la demanda. Adicionalmente, la defensa esgrimida sobre este punto, está dirigida a resaltar lo exagerado de la estimación de la demanda por estar fundada en argumentos de hecho y de derecho improcedentes, sin que la parte demandada hubiese planteado la estimación que en su criterio era la adecuada. Siendo esta la línea argumentativa de EDELCA, considera esta Sala que no obstante haber aducido dicha sociedad mercantil razones para rechazar la estimación propuesta por el actor, debe tenerse tal rechazo como puro y simple, por no haber planteado un nuevo hecho del cual pudiera deducirse que efectivamente la estimación de la demanda es exagerada y además, por no existir señalamiento de su parte sobre la suma que a su juicio podía ser la ajustada en el caso de autos. Tratándose entonces de un rechazo entendido como puro y simple, la Sala debe declarar firme la estimación hecha por el actor. Así se decide…” Por las razones antes expresadas, este Tribunal declara improcedente la impugnación de la cuantía del valor de la demanda alegada por la parte demandada, declarándose ésta firme, así mismo acuerda confirmar lo decidido sobre este punto por el A Quo pero con base a esta motivación, quien por ello tenía competencia por la cuantía para resolver el asunto en “primera instancia” y así lo declarará este Tribunal enseguida. Y así se declara y decide. CAPITULO IV DE LAS CUESTIONES PREVIAS: PRIMERO: Con respecto a la Cuestión Previa opuesta por la parte demandada, conforme al Artículo 346, ordinal 3 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal observa lo siguiente: Con relación a esta Cuestión previa la doctrina ha distinguido los varios supuestos de los cuales esta compuesto, así: 1) LA FALTA DE CAPACIDAD DE POSTULACIÓN: Que está “... referida a la incapacidad procesal de obrar en juicio de aquél que se presente como apoderado o representante del actor, encuadrada tal incapacidad en el supuesto de no ser abogado, o el de que siéndolo, tenga algún impedimento legal para ejercer su profesión... “ (TORRES, Iván Darío: Cuestiones Previas y Contestación a la Demanda, 2001, Pág. 52) 2) LA FALTA DE PODER: Cuando el que se “...presente demandando como apoderado o representante del actor por estarse atribuyendo una representación que no le ha sido dada, bien porque el poder no haya sido otorgado por aquél para la interposición de la demanda, o bien porque dicho instrumento no conste en las actas del expediente...” (TORRES, Iván Darío: Cuestiones Previas y Contestación a la Demanda, 2001, Pág. 53 y 54) 3) EL PODER INSUFICIENTE: Cuando el “... instrumento con el cual se pretende la representación no le ha sido otorgado para actuar en juicios civiles, mercantiles o de cualquiera actividad jurídica en el ámbito jurisdiccional, aunque haya exhibido un mandato expreso del conferente para la administración de los negocios que éste realiza ordinariamente... (TORRES, Iván Darío: Cuestiones Previas y Contestación a la Demanda, 2001, Pág. 55) 4) LA ILEGALIDAD DEL PODER: Que está “... referida a que el poder no esté otorgado en forma legal, como lo exigen los artículos 151 y siguientes del CPC. En efecto, conforme al Artículo 151 el poder para actuar judicialmente debe constar en forma pública o auténtica, es decir, que se haya otorgado con las formalidades de Ley por ante un Notario Público, o un juez o un registrador...” (TORRES, Iván Darío: Cuestiones Previas y Contestación a la Demanda, 2001, Pág. 56) Con respecto a esta Cuestión Previa la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 23 de enero de 2003, con Ponencia del magistrado Dr. LEVIS IGNACIO ZERPA, en el Expediente Nº 2001-0145, caso CONSORCIO RADIO DATA-DATA CRAFT-SAECA Vs. C.V.G. BAUXILUM, C.A. así: “…Pasa esta Sala a pronunciarse sobre el alegato realizado por el apoderado judicial de la parte demandada, para lo cual resulta necesario hacer las siguientes consideraciones: La cuestión previa del ordinal 3º del artículo 346, está dirigida a controlar un presupuesto procesal para comparecer en juicio, vale decir, un requisito indispensable para la constitución de toda relación procesal, que garantiza al demandante su adecuada representación en el proceso. Así, la referida cuestión previa está dirigida a controlar la legitimidad del representante, entendida como la capacidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, en tres supuestos que la misma norma prevé, a saber: a) la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio; b) la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor por no tener la representación que se atribuya; y c) la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente. El argumento central de la representación judicial de la parte demandada, para fundamentar esta cuestión previa, es alegar que al ser el consorcio una sinergia de empresas sin base legal que no tiene capacidad, mal puede otorgar poderes a abogados para que lo representen en juicio. Ahora bien, entiende esta Sala, con base en los argumentos aportados por la demandada, que lo cuestionado por su representación judicial no es la capacidad de los abogados para obrar en juicio, ya que este supuesto está referido a la capacidad de postulación, al ius postulandi, vale decir, a la capacidad técnica que tienen los profesionales del derecho para gestionar y realizar actos procesales eficaces jurídicamente. Lo controvertido por la demandada en forma indirecta, es la capacidad para obrar en juicio de la parte actora, legitimatio ad processum, aquella que corresponde a la facultad o medida de la aptitud que tienen las personas para contraer y tener derechos y obligaciones, en el caso sub júdice su capacidad para otorgar poderes, conforme a lo dispuesto en el artículo 136 del Código de Procedimiento Civil, cuyo texto expresa: “Artículo 136.- Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley.” (destacado de la Sala) En razón de lo expuesto esta Sala, teniendo en cuenta que los Jueces deben tener por norte de sus actos la verdad, la cual procurarán conocer en los límites de su oficio y que igualmente deben atenerse y fundar sus decisiones en las normas de derecho, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados; estima que no debe emitir pronunciamiento respecto de la alegada incapacidad de la actora, contenida en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido opuesta dicha cuestión previa por la representación judicial de la parte demandada, pues de lo contrario estaría supliendo esta Sala la referida omisión de la demanda. Así se declara. No obstante, la Sala observa que la cuestión previa opuesta por la representación judicial de la demandada, está fundamentada en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual pasa a resolver conforme al principio de exhaustividad. 1.1.- El primer supuesto del ordinal 3º del artículo 346 eiusdem, relativo a la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio; se refiere a que para poder realizar actos dentro del proceso se requiere tener capacidad técnica para representar o asistir a las partes, esto es, sólo pueden actuar en juicio quienes sean abogados en ejercicio, conforme a las disposiciones de la Ley de Abogados. Dicha exigencia la encontramos en el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil y en los artículos 3 y 4 de la Ley de Abogados (Gaceta Oficial Nº 1.081 Extraordinario del 23 de enero de 1967). En efecto, los mencionados artículos expresan: “Artículo 166.- Sólo podrán ejercer poderes en juicio quienes sean abogados en ejercicio, conforme a las disposiciones de la Ley de Abogados.” (destacado de la Sala) “Artículo 3.- Para comparecer por otro en juicio, evacuar consultas jurídicas, verbales o escritas y realizar cualquier gestión inherente a la abogacía, se requiere poseer el título de abogado, salvo las excepciones contempladas en la Ley.” .” Los representantes legales de personas o de derechos ajenos, los presidentes o representantes de sociedades cooperativas, asociaciones o sociedades civiles o mercantiles que no fueren abogados, no podrán comparecer en juicio a nombre de sus representados sin la asistencia de abogados en ejercicio.” (destacado de la Sala) “Artículo 4.- Toda persona puede utilizar los órganos de la administración de Justicia para la defensa de sus derechos e intereses. Sin embargo, quien sin ser abogado deba estar en juicio como actor, como demandado o cuando se trate de quien ejerza la representación por disposición de la Ley o en virtud de contrato, deberá nombrar abogado, para que lo represente o asista en todo el proceso.” (... omissis) (destacado de la Sala) Dicha capacidad se ve afectada, en casos en que no se tiene el título de abogado, o cuando teniéndolo hay una imposibilidad en el ejercicio de carácter transitorio, como por ejemplo sanciones de suspensión temporal del ejercicio de la profesión o el caso de abogados que presten sus servicios profesionales a tiempo completo en organismos oficiales nacionales, estadales o municipales o en institutos autónomos, salvo que actúen en representación de tales entes; o casos donde el abogado haya sido declarado entredicho o inhabilitado. Ahora, consta en la pieza anexa al presente expediente, folio 34, instrumento poder otorgado por el Consorcio Radiodata-Datacraft-Saeca, a los abogados Gonzalo Álvarez Domínguez, Pedro Luis Álvarez Gonzalo, Luis Gonzalo Álvarez Gonzalo, Luis Eduardo Cavignano Moreno y José Rodríguez Páez, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número bajo los números 4.920, 26.500, 38.387, 36.370 y 39.353, respectivamente, otorgado por ante la Notaría Quinta del Municipio Baruta del Estado Mirada, en fecha 22 de enero de 1997, quedando anotado bajo el Nº 59 Tomo 02 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Observa la Sala, que no se evidencia de dicho instrumento poder, ni de las demás actas de este expediente, que los mencionados apoderados se encuentren imposibilitados de ejercer la representación del Consorcio Radiodata-Datacraft-Saeca en juicio, razón por la cual los mismos cuentan con la capacidad necesaria para ejercer poderes en el presente juicio. Así se declara. 1.2.- El segundo supuesto del ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener la representación que se atribuya; se refiere al caso en que se presente en juicio un abogado y pretenda ejercer la representación de la accionante sin mandato o poder, salvo las excepciones de representación legal o representaciones concedidas por la ley, como por ejemplo los supuestos contenidos en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, en el punto anterior se dejó constancia que la propia parte actora Consorcio Radiodata-Datacraft-Saeca, representada por el ciudadano Hans Klein, titular de la Cédula de Identidad Nº 1.333.017, facultado conforme al contrato consorcial otorgó poder por ante la Notaría Quinta del Municipio Baruta del Estado Mirada, en fecha 22 de enero de 1997, quedando anotado bajo el Nº 59 Tomo 02 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, a los abogados Luis Gonzalo Álvarez Gonzalo y Gonzalo Álvarez Domínguez, quienes asumieron la representación judicial del referido consorcio, razón por la cual los mencionados apoderados sí tienen la representación que se atribuyen. Así se declara. 1.3.- Finalmente, el tercer supuesto del ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se refiere a la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente. En relación con esto, el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, expresa lo siguiente: “Artículo 155.- Si el poder fuere otorgado a nombre de otra persona natural o jurídica, o fuere sustituido por el mandatario, el otorgante deberá enunciar en el poder y exhibir al funcionario los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que ejerce. El funcionario que autorice el acto hará constar en la nota respectiva, los documentos, gacetas, libros o registros que le han sido exhibidos, con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificarlos, sin adelantar ninguna apreciación o interpretación jurídica de los mismos.” (destacado de la Sala). Ahora bien, se evidencia de la pieza anexa al presente expediente, folio 38, que en el instrumento poder otorgado por el Consorcio Radiodata-Datacraft-Saeca, a los abogados Gonzalo Álvarez Domínguez, Pedro Luis Álvarez Gonzalo, Luis Gonzalo Álvarez Gonzalo, Luis Eduardo Cavignano Moreno y José Rodríguez Páez, otorgado por ante la Notaría Quinta del Municipio Baruta del Estado Mirada, en fecha 22 de enero de 1997, quedando anotado bajo el Nº 59 Tomo 02 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; la Notario dejó constancia que tuvo a la vista el documento autenticado donde consta la representación del otorgante del Consorcio Radiodata-Datacraft-Saeca, ciudadano Hans Klein, titular de la cédula de identidad número 1.333.017, así como los datos que identifican al mismo, en donde está facultado para otorgar poderes. En consecuencia, tal como se aprecia de los razonamientos y circunstancias expresadas con anterioridad, el poder consignado por los apoderados judiciales de la parte actora junto con el escrito de demanda, contiene las formalidades que deben aparecer en el cuerpo del instrumento para que el otorgamiento del mismo sea considerado válido, tales como la identidad del otorgante del poder, la mención y exhibición de los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acreditan la representación del otorgante, conforme lo prevé al artículo 155 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara…” En el presente caso, se evidencia que la parte actora en este procedimiento es la ciudadana AURORA HERNÁNDEZ GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 3.434.986 y de este domicilio y; ésta ciudadana en su libelo de demanda cursante a los folios 01 al 04 de la Primera Pieza principal del Expediente, no mencionó, alegó ni hizo valer en forma alguna que haya actuado o actúe en nombre y representación o como apoderada judicial del ciudadano: JOSÉ RAFAEL HERNÁNDEZ GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 880.468, por lo cual resulta totalmente improcedente la cuestión previa alegada, puesto que ello puede constituir alegatos de fondo contra la demanda por razones de falta de cualidad, pero nunca como cuestión previa de la alegada, puesto que ella es quien se afirma ser titular del derecho subjetivo hecho valer en la demanda. Para aclarar y ahondar más sobre este último punto es pertinente recordar al insigne LUÍS LORETO, (Ensayos Jurídicos, Pág. 15 a la 76) quien de manera magistral expresó: “...(Omissis) Cuando se pregunta: ¿Quién tiene cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?, se plantea la cuestión práctica de saber que sujetos de derecho pueden y deben figurar en la relación procesal como partes actora y demandada. La teoría procesal sobre la cualidad tiene por contenido y finalidad resolver el problema fundamental que consiste en saber quienes son, en un proceso las partes legítimas. La cualidad, en sentido amplísimo, es sinónima de legitimación. En esta acepción, la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal, sino que se encuentra a cada paso en el vastísimo campo del derecho, tanto público como privado. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o de legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o legitimación. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o de legitimación activa; en el segundo, de cualidad o legitimación pasiva. El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve en la demostración de la Identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado. Este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad a obrar y a contradecir. La cualidad, en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción. La doctrina moderna del proceso ha tomado del derecho común la expresión de legitimación a la causa (legitimatio ad causam) para designar este sentido procesal de la noción de cualidad, y distinguirla bien de la llamada legitimación al proceso (legitimatio ad processum); y según que aquella se refiera la actor o al demandado. La llama legitimación a la causa activa o pasiva (legitimatio ad causam activa o pasiva). ...(Omissis). Si la noción de cualidad que se ha dado anteriormente es exacta, aparece manifiesto que ella denota sólo una relación de identidad lógica entre el efectivo titular de la acción y la persona que concretamente la ejercita. La cualidad expresa un modo de ser del derecho de acción; denota la relación en que se encuentra uno o más sujetos con la acción intentada; indica el lado subjetivo de la acción. Se trata como he dejado apuntado, de una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa), y de la persona del demandado, y la persona contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva). En el primer caso, la cualidad no es un derecho, sino que expresa una idea de pura relación; en el segundo, no es una obligación, ni el título de una obligación, sino que expresa igualmente una idea de pura relación, y nada más. ...(Omissis). Siendo la cualidad una relación de identidad lógica, el problema práctico fundamental queda circunscrito a saber y determinar que criterio o método ha de seguirse para descubrir y fijar en el proceso esa relación de identidad. El criterio tradicional y en principio válido, es el que afirma y enseña que tienen cualidad para intentar y sostener el juicio, esto es, cualidad activa y pasiva, los sujetos que figuran como titulares activos y pasivos de la relación jurídica material que es objeto del proceso. Ahora bien, por la naturaleza misma de las cosas, ese criterio no puede atenerse sino a la pura afirmación del actor, a los términos mismos de la demanda, ya que, precisamente, la efectiva y real titularidad de la relación o estado jurídico cuya protección se solicita, forman el objeto mismo e inmediato del juicio, cuya existencia concreta se afirma y se demanda. Mientras la relación litigiosa no se halle definitivamente decidida y la sentencia que así lo reconozca pase en autoridad de cosa juzgada, no puede saberse jurídicamente si la relación o estado jurídico existe realmente. ...(Omissis). Entre la acción y el interés jurídico existe un nexo de coordinación lógica necesario. La acción es un derecho específicamente procesal, conferido por la ley en consideración de un interés preexistente y solamente afirmado, independientemente de la circunstancia de que ese interés sea reconocido luego como realmente existente por el Juez. La acción existe, en tanto que haya un interés jurídicamente protegido y afirmado como existente que tenga urgencia de ser tutelado por el Estado. La acción es un derecho público contra éste, con validez autónoma, puesto al servicio de un interés sustancial. ... (omissis) En materia de cualidad, el criterio general se puede formular en los siguientes términos: Toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio, tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa), y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez cualidad para sostener el juicio (cualidad pasiva). La cualidad esta in re ipsa. Como quiera que la cualidad activa y pasiva se deriva, en regla general, de la titularidad y sujeción, respectivamente, a un determinado interés jurídico que se afirma existente entre las partes, es manifiesto que esa titularidad y sujeción afirmadas son los únicos elementos externos que confieren a los litigantes el derecho de acción y la sujeción a la acción, de modo tal que existe entre ellos una perfecta correspondencia lógica entre el titular de la relación o estado jurídico sustancial y el titular de la acción, considerada desde el punto de vista concreto, es lo que constituye la falta de cualidad en sentido amplio; falta ésta que en principio, debido al antecedente lógico en que se fundamenta el interés con respecto a la acción, no puede discutirse sino al contestarse el fondo de la demanda, ya que, precisamente, la sentencia es la que va a determinar si las partes son realmente los sujetos de la relación sustancial litigiosa. (Omissis) El derecho objetivo es un sistema de normas de conducta humana, concebido en forma general y abstracta. Al verificarse un determinado estado de hecho, más o menos complejo en sus elementos y dilatado en su duración, que el derecho objetivo ha considerado como jurídicamente relevante, se producen efectos jurídicos que aquél hecho están íntimamente vinculados y que se presentan a la razón práctica como causa eficiente del efecto jurídico concreto. Del derecho objetivo y a través del hecho realizado en el mundo de las relaciones, surgen efectos más o menos inmediatos por los cuales se crean, modifican o extinguen relaciones jurídicas. Estas se nos presentan como integradas por poderes y deberes jurídicos que toman la más variada estructura y fisonomía. De esos poderes el fundamental en el campo del derecho privado es el derecho subjetivo, y el deber jurídico, la obligación. En el terreno del derecho público el poder fundamental está constituido por la competencia, lato sensu. La noción del derecho subjetivo lleva consigo la de un sujeto a quien el derecho pertenece y la de un sujeto contra quien el poder jurídico que el derecho subjetivo representa se hace valer como obligado (derecho subjetivo en sentido clásico), o frente a quien puede actuarse el poder jurídico con mera sujeción pasiva a sus efectos (derecho potestativo). La pertenencia de un derecho subjetivo a un determinado sujeto se conoce con el nombre de titularidad. Es titular de un derecho subjetivo el sujeto en cuya esfera jurídica se ha realizado el efecto mediante el hecho que le da nacimiento, de manera originaria o derivada, hecho que se presenta como causa de adquisición (causa eficiens). ...(Omissis).” Por las razones antes expresadas, este Tribunal declara improcedente la cuestión previa alegada por la parte demandada, así mismo acuerda confirmar lo decidido sobre este punto por el A Quo pero con base a esta motivación y así lo declarará este Tribunal enseguida. Y así se declara y decide. SEGUNDO: Con respecto a la Cuestión Previa opuesta por la parte demandada, por defecto de forma de conformidad con lo previsto en el Artículo 340, ordinal 5, este tribunal observa lo siguiente: Con respecto a que el libelo de la demanda no contiene las respectivas conclusiones, este Tribunal considera oportuno efectuar una serie de delimitaciones doctrinales y jurisprudenciales a los efectos de una mayor claridad de la decisión, y siguiendo las orientaciones del Dr. RICARDO HENRÍQUEZ LA ROCHE, en su Código de Procedimiento Civil, Tomo III, Pág. 58, puede decirse: “…d) Tampoco puede oponerse esta cuestión previa si no se indica la persona de aquel en quien deba practicarse la citación; en vez de este señalamiento indispensable para el andamiento del proceso, no es un requisito del artículo 340 mencionado, y por ende puede hacerse en diligencia posterior al auto de admisión; o deducirlo incluso el Juez de los recaudos que cursen anexos al libelo. A esta cuestión previa se le ha denominado también oscuro libelo, desde que sí procedería oponerla cuando el actor, habiendo dado los fundamentos de hecho y de derecho de su pretensión (ord. 5° del Art. 340), estos no son, sin embargo, claros y completos, al punto de crear una falta de información del planteamiento jurídico del actor para hacer y dar la defensa del demandado. En este sentido ha dicho la Corte que <> (cfr. CSJ, SPA, Sent. 19-11-92, en Pierre Tapia, O.: ob cit N° 11, p. 220)” De igual forma en la sentencia N° 00293, de fecha 14-02-2002, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, Sala político Administrativa, con ponencia de la Magistrada YOLANDA JAIMES, expresó lo se transcribe parcialmente, así: “...En el presente caso se opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma del libelo, y en tal sentido se alega como infringidos los ordinales 5º y 6º del artículo 340 ejusdem, los cuales son del siguiente tenor: “…El libelo de demanda deberá expresar…”: …omissis… “5º La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones.” “6º Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo.” Dicho dispositivo tiene por objeto resolver sobre la regularidad formal de la demanda, esto es, determinar si se cumplieron los requisitos que debe llenar el libelo dispuestos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, en concreto, se denuncia el incumplimiento de lo estipulado en los ordinales 5° y 6° del artículo 340, antes transcrito. El requisito previsto en el ordinal 5°, se refiere a la fundamentación de la demanda, el cual exige a quien la intenta la expresión de las circunstancias de hecho y los fundamentos de derecho en que basa su pretensión, extremos estrechamente relacionados con el respeto a los principios de lealtad procesal y del contradictorio en el proceso. Entonces, quien demanda debe dar sus razones de hecho y de derecho, sin embargo, es menester precisar que no es necesario que la parte actora indique, en forma minuciosa, cada uno de los fundamentos de derecho, ya que de conformidad con el aforismo iura novit curia, el juez no está atado a las calificaciones jurídicas que hagan las partes ni a las omisiones de las mismas, por cuanto él aplica o desaplica el derecho ex officio. Con lo cual se puede concluir, que la exigencia de este ordinal consiste en que el escrito de la demanda se redacte de tal manera, que se puedan evidenciar los fundamentos de hecho y su relación con las disposiciones legales invocadas para sustentar la pretensión. Expuesto lo anterior, la Sala advierte que la circunstancia de que el demandante no describiese exhaustivamente las normas aplicables al caso de autos, sino que se limitare a la enunciación de las mismas, no configura de ninguna manera un defecto de forma de la demanda por incumplimiento de lo estipulado en el ordinal 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil; y por el contrario debe concluirse que en el caso de autos del libelo se evidencian suficientemente los fundamentos de hecho y de derecho en que se basa la demanda interpuesta. En razón de lo anterior, esta Sala debe declarar sin lugar la cuestión previa opuesta en este sentido, independientemente de la consignación del escrito por parte de la actora, por el que pretende subsanar la referida cuestión previa. Así se declara....” (negritas de este Tribunal) Por lo que vistas las anteriores consideraciones, este Tribunal observa que la exigencia del ordinal 5º del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, consiste en que el escrito de la demanda se redacte de tal manera, que se puedan evidenciar los fundamentos de hecho y su relación con las disposiciones legales invocadas para sustentar la pretensión, y que en el presente caso, es evidente que la pretensión de la actora está dirigida a CUMPLIMIENTO DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sobre un inmueble que dice ser de su propiedad y arrendadora contra quien dice ser la arrendataria, aquí demandada, razón por la cual este Tribunal considera que la relación de los hechos junto a la fundamentación jurídica invocada, e inclusive, con la aplicación del principio iurat novit curia (es decir, el Juez conoce del derecho y debe aplicarlo), hace improcedente la cuestión previa opuesta contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento; puesto que la pretensión hecha valer por la parte actora contiene los elementos fácticos y jurídicos, necesarios para que la parte demandada supiera exactamente que es lo que se le peticionaba en su contra y le permitía formular los alegatos contra la misma y a su vez –en principio- no obstaculiza cualquier pronunciamiento acorde y congruente en la decisión de fondo sobre el asunto y en consecuencia, lo procedente en el presente caso es declararla sin lugar. Por otro lado, éste Tribunal observa que una pretensión de Cumplimiento de un Contrato, puede englobar igualmente las obligaciones de hacer establecidas en él y la parte demandada no explica ni argumenta como es que supuestamente las pretensiones hechas valer en la demanda se excluyan mutuamente, ni desvirtúa la presunta identidad de causa de pedir ni titulo originante, siendo que las consideraciones acerca de si se mencionaron o no el quantum de las mismas constituyen argumentos de fondo y no de forma. Por las razones antes expresadas, este Tribunal declara improcedente la cuestión previa alegada por la parte demandada, así mismo acuerda confirmar lo decidido sobre este punto por el A Quo pero con base a esta motivación y así lo declarará este Tribunal enseguida. Y así se declara y decide. TERCERO: Con respecto a la Cuestión Previa opuesta por la parte demandada, conforme al Artículo 346, ordinal 8 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal observa lo siguiente: A los efectos de una mayor claridad de la decisión, siguiendo las orientaciones del Dr. RICARDO HENRÍQUEZ LA ROCHE, en su Código de Procedimiento Civil, Tomo III, Pág. 60, puede decirse: “(Omissis)...b) La prejudicialidad puede ser definida como el juzgamiento esperado, que compete darlo a otro juez, sobre un punto que interesa o involucra la premisa menor (quoestio facti) del silogismo jurídico del fallo que ha de darse en el proceso en el cual se suscita dicha prejudicialidad. El punto imprejuzgado atañe a la causa presente, por que requiere de una calificación jurídica que compete exclusivamente a otro juez; permaneciendo entre tanto incierto el hecho específico real que debe ser subsumido a las normas sustantivas dirimidoras del asunto. Hay prejudicialidad civil sobre lo penal cuando, pendiente el juicio de anulación de matrimonio, el Juez penal deba aguardar la calificación jurídica de la decisión en sede civil, para determinar si ha habido bigamia. Hay prejudicialidad penal sobre lo civil, cuando es menester esperar el calificativo de culpable o inocente del reo en el proceso criminal, a los fines de juzgar los daños resarcibles en sede civil.... (Omissis)” Por su parte el Dr. DARIO TORRES IVAN, (Cuestiones Previas y Contestación de Demanda, Caracas, 2001, Pág. 89), expresa: “(Omissis)...a) Generalidades La prejudicialidad supone una decisión previa que debe influir necesariamente en un proceso distinto, tal como lo afirma la norma contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del C.P.C.... (Omissis) b)....Requisitos Como puede colegirse del contenido del numeral 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es necesario para la procedencia de la cuestión previa de prejudicialidad que hayan dos juicios en curso, uno de los cuales debe influir indefectiblemente en la decisión del otro; pues, como dice Ramírez Gronda: “Si un procesado por bigamia, sostiene la nulidad del primer matrimonio, no puede haber condenación criminal sin que antes una sentencia en lo civil sobre la validez del primer matrimonio, haya pasado en autoridad de cosa juzgada”. Al referirse a estos requisitos de la cuestión prejudicial, la extinta Corte Suprema de Justicia dictaminó: JURISPRUDENCIA “La existencia de una cuestión prejudicial pendiente, contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, exige lo siguiente: a) La existencia de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida ante la jurisdicción civil. b) Que esa cuestión curse en un procedimiento distinto de aquél en que se ventilará dicha pretensión. c) Que la vinculación entre la cuestión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en el presente proceso, influya de tal modo en la decisión de ésta, que sea necesario resolverla con carácter previo, a la sentencia del juez civil, sin posibilidad de desprenderse de aquélla...” (subrayado y negritas son de este tribunal). Y, por último, se hace necesario traer a colación la jurisprudencia emanada de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 25 de junio de 2002, con Ponencia del Magistrado HADEL MOSTAFÁ PAOLINI, Exp. N° 0002, S. N° 0885, en la cual se estableció lo siguiente: “(Omissis)...En el caso bajo análisis podemos observar que, si bien es cierto lo alegado por la parte accionada de que existen ante esta Sala Político Administrativa varios recursos de nulidad en contra de la Resolución Nº DG-14919 de fecha 28 de diciembre de 1998, mediante la cual se pasan a situación de retiro a partir del 1º de enero de 1997 a varios oficiales del ejército y entre los cuales se mencionan al Coronel Enrique José Vivas Quintero (parte recurrente en el presente juicio) y los cuales fueron acumulados por esta Sala Político Administrativa según decisión de fecha 10 de octubre de 2001, no es menos cierto que, la parte recurrente en la presente demanda por cobro de bolívares, no es parte en esos recursos de nulidad interpuestos, ya que su reclamación se fundamenta en la diferencia de asignación de antigüedad que debió habérsele cancelado por los treinta (30) años de servicios prestados a la institución, y no en la nulidad de dicha resolución, más aún, dichos recursos de nulidad en contra de la referida Resolución, son recursos contenciosos de efectos particulares, y como consecuencia, en caso de ser declarados con lugar recaería dicha decisión a favor de cada uno de los que interpusieron dichos recursos, por lo que esta Sala debe declarar sin lugar la prejudicialidad alegada por la parte demandada. Así se decide.... (Omissis)” Con vista a la doctrina y a la jurisprudencia citada, se hace necesario determinar si los requisitos de impretermitible cumplimiento para la procedencia o no de la cuestión previa alegada han sido agotados: En este caso, la parte demandada alega que la prejudicialidad deviene de la circunstancia de la existencia de un juicio o procedimiento que cursa por ante este mismo Tribunal, mencionado por la misma parte actora en su demanda aquí tramitada, en el que refiere allá haberse dictado sentencia mediante la cual se declaró la perención de la instancia y cuya copia consignó y de la que se colige que en él figuran como partes, igualmente las aquí involucradas siendo la actora allá EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA, C.A. y la demandada allá AURORA HERNÁNDEZ GONZÁLEZ, por ACCIÓN MERODECLARATIVA y en la que se menciona haberse producido una reconvención que fue objeto de admisión y contestación, pero no fue alegado por la parte demandada la vinculación temática especifica allá debatida con la aquí sometida a juicio, lo cual per se, hace improcedente la cuestión previa alegada y este tribunal no puede suplir de oficio tales alegatos. En todo caso, como quiera que otro de los alegatos es que dicha decisión de perención allá declarada en el Expediente Nº 34.448 (nomenclatura propia de este tribunal), ordenó la notificación de las partes para los fines recursivos, es claro que al ser incorporada a los autos copias de la misma, la allá parte actora y aquí demandada tiene pleno conocimiento de la misma y no trajo a los autos copias certificadas de la actuación en la que haya podido apelar de dicha decisión y mucho menos de que ésta le haya sido oída, única forma de demostrar de que se encuentra pendiente dicha litis. Por las razones antes expresadas, este Tribunal declara improcedente la cuestión previa alegada por la parte demandada, así mismo acuerda confirmar lo decidido sobre este punto por el A Quo pero con base a esta motivación y así lo declarará este Tribunal enseguida. Y así se declara y decide. CAPITULO V DEL ANÁLISIS SOBRE LA TRABAZÓN DE LA LITIS No obstante, que a su vez la parte demandada, conforme se lo impone la ley en estos procedimientos luego de oponer cuestiones previas contestó al fondo del asunto, y que en esta parte pareciera contradecir la demanda, en forma genérica, lo cierto es que la contradijo. Así, es oportuno efectuar una serie de delimitaciones conceptuales y doctrinales a los efectos de una mayor claridad de la decisión, siguiendo las orientaciones del Dr. ARÍSTIDES RENGEL-ROMBER (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo código de 1987, Tomo III, El Procedimiento Ordinario, Pág. 120 al 127), puede decirse que: “...Las actitudes del demandado en contradicción a la demanda, pueden resumirse así: a) Contradice la demanda en forma genérica, sin alegar hechos nuevos ni excepción de hecho. La contradicción genérica es admitida en nuestro derecho según la fórmula corriente: “Contradigo la demanda en todas sus partes, tanto en los hechos como en cuanto al derecho”. O también, en una forma más razonada, pero siempre genérica —sin alegar hechos nuevos ni excepción de hecho— la cual se da cuando el demandado contradice la demanda negando que el derecho reclamado haya existido: 1) Porque no ha existido el hecho que le da nacimiento o hecho constitutivo del derecho (razón de hecho), o 2) Porque aun admitiendo la existencia del hecho, no podía nacer el derecho alegado, por falta de una norma legal que le atribuya la consecuencia jurídica pedida (razón de derecho). b) Contradice la demanda porque el derecho reclamado no existe: 1) Bien porque un hecho posterior lo extinguió (hecho extintivo); 2) Ya porque un hecho impide sus efectos jurídicos (hecho impeditivo) Son los casos en los cuales, v. gr., el demandado alega el pago o prescripción como causas extintivas de la obligación, o alega la simulación del negocio o la ilicitud de la causa como circunstancias impeditivas que le privan de eficacia. En estos casos la doctrina habla de la excepción del demandado, en sentido estricto, porque alega hechos nuevos que opone a la pretensión del actor, los cuales no pueden ser considerados ex officio por el juez, siendo indispensable la previa alegación por el demandado en la contestación. Nuestra Casación llama a esta defensa, excepción de fondo, la cual supone la alegación de un hecho distinto que desvirtúa el efecto jurídico del alegado por el actor, ora impidiendo el nacimiento del derecho, ora modificando sus consecuencias, o bien extinguiendo la pretensión. Sin embargo, la doctrina moderna distingue entre circunstancias a favor del demandado que obran ipso jure, esto es, que por sí mismas excluyen la acción, y aquellas que operan ope exceptions, esto es, que atribuyen al demandado el derecho de impugnarla. Las primeras (pago, remisión de la deuda, novación, confusión, pérdida de la cosa debida) extinguen la acción sin más, y pueden ser relevadas de oficio por el juez, aun si el demandado está ausente o calla; las segundas (prescripción, compensación, retención, incapacidad, vicios del consentimiento, etc.), no pueden relevarse de oficio por el juez, aunque sean conocidas por éste, sino cuando un acto de voluntad del demandado (alegación) lo excite a hacerlo. Pero en los países en los cuales el ordenamiento jurídico condene una regla expresa de distribución de la carga de la prueba, como el Art. 506 C.P.C., esta distinción doctrinal no se admite generalmente. Las excepciones que se fundan en hechos, no pueden ser objeto de reserva dentro de una táctica defensiva, como podrían serlo los razonamientos y excepciones de derecho, y es necesario que ellas se dejen comprendidas expresamente entre las cuestiones del problema judicial por resolver. Sería una deslealtad de parte del demandado —ha decidido la ahora extinta Corte— si no declarase en el momento de la contestación, para conocimiento del actor, los hechos fundamentales de su defensa, con la mira de sorprenderle con ellos cuando no pudiera redargüirlos, ni hacer las contrapruebas de que hubiere podido valerse si tales hechos le hubieren sido conocidos. c) Contradice la demanda porque si bien existe actualmente el derecho alegado, el demandado alega otro derecho que se opone al anterior y lo anula en todo o en parte. Es el caso que la doctrina caracteriza como la excepción en sentido propio o sustancial, porque se presenta como un contraderecho frente a la pretensión del actor; o corno una verdadera contraposición de derecho a derecho: el derecho del actor, el derecho del demandado. Estas no afectan a la pretensión del actor en sí y por sí, sino que la dejan insatisfecha, total o parcialmente, atribuyendo al obligado el poder de no ejecutar la prestación. Cuando una excepción se funda en un hecho del cual nace un derecho del demandado —explica Chiovenda— capaz de poder perseguirse con una acción autónoma, no cabe duda que aquélla tiene carácter sustancial, es un contraderecho, y como tal no puede hacerse valer más que por la petición de su titular. d) Contradice la demanda alegando la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, o por haber cosa juzgada, o caducidad de la acción establecida en la ley, o por prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda (Ordinales 9°, 10° y 11° del Articulo 346 C.P.C.), cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas. CAPITULO VI DEL ANÁLISIS DE LA CARGA PROBATORIA A.- DE LA PRUEBA: Puede definirse la prueba como la actividad de las partes dirigida a crear en el juez la convicción de la verdad o falsedad de los hechos alegados en la demanda o en la contestación. La prueba es un acto de parte y no del juez. Las partes suministran el material probatorio al juez, del mismo modo que suministran los temas de la prueba de sus alegatos. Esto es una manifestación del principio dispositivo (Art.12 C.P.C.) según el cual, el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. De modo que corresponde exclusivamente a las partes no solamente determinar el alcance y contenido de la causa (thema decidendum), sino también la carga de la alegación y de la prueba de los hechos (iudex secundum allegata et probata partium decidere debet). Sólo excepcionalmente, en casos expresamente previstos, el juez tiene la iniciativa probatoria, pero esta iniciativa no es carga, sino una facultad. En la práctica el hecho controvertido es el hecho negado o contradicho. Sólo excepcionalmente el silencio de la parte acerca del hecho afirmado por la contraria, es equiparado por la ley a la negación del hecho. La negación o contradicción de los hechos puede ser expresa o tácita, general o particular. Aunque los hechos hayan sido afirmados o articulados en la demanda, ellos no forman parte del thema probandum si han sido admitidos por la contraparte. La admisión de los hechos tiene en nuestro sistema las siguientes características que la diferencian de la confesión: 1.- Es una manifestación del poder de disposición que concede la ley procesal a las partes sobre los hechos que debe tomar en cuenta el juez en la sentencia, y no un auténtico medio de prueba. 2.- Supone necesariamente la previa alegación por una de las partes del hecho objeto de la admisión de la contraria. 3.- Es siempre espontánea y no provocada. 4.- Puede adoptar la forma expresa o tácita y puede verificarse en varias oportunidades conforme a la actitud de las partes. 5.- Admite prueba que la desvirtúe. 6.- La admisión del hecho, vincula al juez en cuanto a la posición del hecho. Tampoco es objeto de prueba los hechos presumidos por la ley, ni los hechos notorios. B.- DE LA CARGA PROBATORIA: Ambas partes, pueden probar: a) El actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b) El demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa, que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Se puede decir, de un modo general conforme a la jurisprudencia, que pueden considerarse pacíficos en materia de distribución de la carga de la prueba estos principios fundamentales: Que la carga de la prueba no sólo corresponde al actor, sino también al demandado, según sus respectivas afirmaciones de hecho. Que corresponde al actor la prueba de los hechos que dan nacimiento al derecho que invoca: ei incumbit probatio qui dicit (hechos constitutivos) Que la contradicción pura y simple de la demanda, o contradicción genérica, no coloca sobre el demandado la carga de la prueba, ni el riesgo de la falta de prueba, y en consecuencia, si el actor no se desembaraza de la carga de la prueba de los hechos en que se fundamenta su pretensión, ésta debe ser rechazada por el juez por infundada. Que corresponde al demandado la prueba de los hechos en que fundamenta su excepción: reus in exceptione fit actor (hechos extintivos e impeditivos) Que la excepción del demandado algunas veces implica la admisión del hecho constitutivo alegado por el actor como fundamento de su pretensión. Por otro lado, de acuerdo al principio de comunidad de la prueba, o de adquisición procesal, el juez está en la obligación de valorarlas todas y sacar de ellas las consecuencias jurídicas pertinentes en beneficio de la parte a quien favorezca el hecho demostrado, aunque esta parte no haya sido la promovente de la prueba o no tuviera la carga de producirla. Corresponde a las partes la carga de la prueba y el riesgo de la misma (carga subjetiva); pero una vez producida la prueba y cerrada la etapa de instrucción, la actividad del juez, en la etapa de decisión, queda desvinculada de la actividad de las partes, la cual, ahora en esta etapa, no determina la conducta del juez en la formación de su convicción acerca del mérito de las pruebas, considerándose adquirido para el proceso el resultado de la instrucción probatoria, que se hace común para las partes. C.- DE LOS HECHOS ADMITIDOS: Por lo que según las anteriores consideraciones, observa éste Tribunal en el presente caso pareciera, que la parte demandada efectuó un rechazo, negación y contradicción, tanto en los hechos como en el derecho, así genérica, y de que las previsiones del Artículo 397, Primera Parte in fine, del Código de Procedimiento Civil, determinan la ficción legal de contradicción de los hechos, por la circunstancia de que ninguna de las partes haya convenido formalmente en alguno o de cuáles no serían objeto de pruebas. Ahora bien, por aplicación del Principio de Adquisición Procesal, queda claro que ambas partes admitieron los siguientes hechos: 1.- Que es cierto que entre el ciudadano JOSÉ RAFAEL HERNÁNDEZ GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-880.468, en carácter de ARRENDADOR y la demandada Sociedad Mercantil EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA, C.A., en carácter de ARRENDATARIA, celebraron un contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Segunda de Maracay, Estado Aragua, anotado bajo el Nº 31, Tomo 38, folios del 72 al 90, en fecha 06 de abril de 1993, que tiene por objeto un local comercial ubicado en el Centro Comercial PARQUE ARAGUA, Avenida Bolívar Este, Maracay, Estado Aragua, e identificado con el Nº 38 de su Nivel 3. 2.- Que es cierto que ante su negativa de recibirle el canon de arrendamiento, procedió a consignarlo por ante el Juzgado Primero de los Municipios Urbanos de Maracay del Estado Aragua, contenido en el Expediente Nº 2161 (nomenclatura propia de ese Juzgado) y las consignó en ese mismo Tribunal, ahora Segundo de Los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, bajo el Expediente Nº 2187. Por lo anterior, los hechos antes mencionados no requieren prueba, al ser admitidos voluntariamente, salvo el tiempo de dicha relación y demás circunstancias negadas que por virtud de la naturaleza de la presente causa y circunstancias particulares de la misma, este tribunal deberá hacer varias consideraciones acerca del orden público. Y así se declara y decide. D.- DE LA DETERMINACIÓN DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS O CONTRADICHOS: Encuentra quien aquí decide, que la controversia se limita a determinar lo siguiente: 1.- La Cualidad de las Partes para estar como parte actora y demandada respectivamente. 2.- Si es procedente o no: El Cumplimiento del Contrato y sus obligaciones y; el pago de las costas procesales. CAPITULO VII DEL MATERIAL PROBATORIO No obstante la admisión de los hechos antes mencionados, a los fines de la congruencia debida, este Tribunal pasa a analizar y valorar todas y cada uno de los elementos probatorios aportados, promovidos y producidos por las partes y los que por adquisición procesal surjan de las actas procesales, así: PRIMERO: Con relación a las documentales cursantes en original a los folios 05 al 14 de la primera pieza del Expediente, producidas por la parte actora con su libelo, este tribunal la valora de conformidad con lo establecido en los Artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.357 del Código Civil, por cuanto la misma no fue impugnada, tachada ni desconocida, como demostrativa de que el ciudadano JOSÉ RAFAEL HERNÁNDEZ GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-880.468, y la Sociedad Mercantil EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA, C.A., celebraron un contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Segunda de Maracay, Estado Aragua, anotado bajo el Nº 31, Tomo 38, folios del 72 al 90, en fecha 06 de abril de 1993, que tiene por objeto, de acuerdo a su Cláusula Primera, un local comercial ubicado en el Centro Comercial PARQUE ARAGUA, Avenida Bolívar Este, Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua, identificado con el Nº 38, Nivel 3; que de acuerdo a su Cláusula Tercera, lo fue por un periodo de TRES AÑOS FIJOS E IMPRORROGABLES, siendo la fecha de inicio el 01 de septiembre de 1992 hasta el día 31 de Agosto de 1995, ambas fechas inclusive, y que en esta última fecha el Arrendatario se comprometió a desocupar, entregar y devolver el inmueble al arrendador sin necesidad de notificación alguna, sin posibilidad de prórroga alguna ni operar tácita reconducción; que de acuerdo a su Cláusula Segunda se fijó el canon de arrendamiento en la cantidad de Bs. 32.000,oo mensuales que la arrendataria se comprometió a pagar por mensualidades vencidas dentro de los 5 primeros días de cada mes; que de acuerdo a su Cláusula Sexta, el arrendatario manifestó recibir las instalaciones sanitarias y eléctricas, unidad de aire acondicionado, puertas de vidrio “templex”, grifos, cerraduras y demás accesorios en buen estado de funcionamiento y se comprometió a devolverlos en las mismas condiciones; que conforme a la Cláusula Novena la arrendataria se comprometió a entregar al finalizar el contrato los últimos recibos correspondientes a energía eléctrica, agua, teléfono, aseo domiciliario, condominio y cualquier otro servicio público o privado debidamente cancelados; que conforme a la Cláusula Décima Quinta se estableció expresamente que: “…Es entendido y así se conviene expresamente entre las partes contratantes, que la ciudadana AURORA RAFAELA HERNÁNDEZ GONZÁLEZ, titular de la cédula de identidad número 3.434.986, venezolana, mayor de edad, tiene el derecho de preferencia y por ende la primera opción en caso de venta del inmueble objeto del presente contrato de arrendamiento…”; Y así se declara y decide. SEGUNDO: Con relación a la documental cursante en original a los folios 15 y 16 de la primera pieza del Expediente, producidas por la parte actora con su libelo, este tribunal la valora de conformidad con lo establecido en los Artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.357 del Código Civil, por cuanto las mismas no fueron impugnadas, tachadas ni desconocidas, como demostrativas de que en fecha 21 de diciembre de 1994, por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Girardot, Parroquia Joaquín Crespo del Estado Aragua, y protocolizado bajo el Nº 1, Folios 01 y 02, Protocolo Primero, Tomo 26, de fecha 21 de diciembre de 1994,.el ciudadano JOSÉ RAFAEL HERNÁNDEZ GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-880.468, dio en venta pura y simple, perfecta, real e irrevocable a la ciudadana AURORA HERNÁNDEZ GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-3.434.986, el inmueble constituido por el local comercial identificado con el Nº 38, del Nivel 3, o Primer Piso que forma parte del Centro Comercial Parque Aragua, ubicado en la Urbanización Base Aragua, con frente a la Avenida Bolívar, entre la calle de servicio de la Avenida Bolívar, la futura prolongación Avenida Fuerzas Aéreas (Avenida 01), futura Calle 03 y Calle 02, en esta Ciudad de Maracay, Parroquia Joaquín Crespo, Municipio Girardot del Estado Aragua; con una superficie aproximada de 151,20 metros cuadrados, cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Pasillo secundario de circulación peatonal con frente a la fachada Norte del Edificio; SUR: Pasillo secundario de circulación peatonal; ESTE: Local Nº 37; y OESTE: Locales Nros. 39 y 40. Y así se declara y decide. TERCERO: Con relación a las documentales cursantes en copias certificadas a los folios 17 al 66 vuelto de la primera pieza del Expediente, producidas por la parte actora con su libelo, así como las copias simples privadas cursantes a los folios 192 al 202 de la primera pieza principal y las copias certificadas cursantes a los folios 288 al 294 de la primera Pieza Principal del Expediente, este tribunal las valora de conformidad con lo establecido en los Artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.357 del Código Civil, por cuanto las mismas no fueron impugnadas, tachadas ni desconocidas, como demostrativas de la existencia de un procedimiento administrativo signado con el Nº 216-95, incoado por ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 29 de Agosto de 1995, por la Sociedad Mercantil EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA, C.A., contra del ciudadano JOSÉ RAFAEL HERNÁNDEZ, y mediante la primera solicitaba al segundo el DERECHO DE PREFERENCIA para seguir ocupando el inmueble como arrendatario, en virtud de la voluntad del arrendador de no prorrogar dicho contrato, en los términos siguientes: “…La empresa que represento, EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA, C.A., es arrendataria desde hace quince (15) años, del inmueble constituido por un local comercial distinguido con el No. 38, nivel 3 del Centro Comercial Parque Aragua, Avenida Bolívar Este, Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua. El actual contrato de arrendamiento comenzó a regir el día Primero de Septiembre de 1992, siendo su vigencia por tres (3) años fijos e improrrogables, venciendo el contrato el día treinta y uno (31) de agosto de 1995, y siendo la voluntad del arrendador de no prorrogar dicho contrato, ocurrimos ante su competente autoridad a fin de solicitar el DERECHO DE PREFERENCIA, para que se nos ampare el derecho de continuar como arrendatarios del local…” Que una vez admitida dicha solicitud y constó la notificación del requerido, éste manifestó en su contestación de fecha 31 de octubre de 1995, que no tenía cualidad e interés para sostener el procedimiento por cuanto el había vendido el inmueble a la ciudadana AURORA HERNÁNDEZ, quien era para ese momento su propietaria, en los términos siguientes: “…1).- Ciertamente como propietario que fui del referido inmueble lo arrendé a la mencionada firma comercial por un lapso fijo de tres (3) años, los cuales vencieron en fecha 31-08-95; pero también es cierto que decidí vender dicho inmueble y en consecuencia notifiqué en fecha 02 de Diciembre de 1994 a la arrendataria para que ejerciera el derecho de preferencia para adquirirlo, lo cual se evidencia de la notificación que anexo y le opongo a la solicitante del derecho de preferencia. Ahora bien, resulta que la arrendataria manifestó que no tenía interés en adquirir el inmueble arrendado, lo cual se constata de la comunicación de fecha 05-12-94, al no ser ejercido el derecho de preferencia por la Arrendataria para adquirir el inmueble, decidí como en efecto lo hice, vender dicho inmueble en fecha 21-12-94 a la señora AURORA HERNÁNDEZ, lo cual se aprecia del documento de propiedad que anexo y le opongo a la solicitante, el cual fue debidamente registrado por ante la Oficina de Registro Subalterno del Primer Circuito en fecha 21-12-94, bajo el Nro. 1, Tomo 26; 2).- A partir de la fecha de venta del referido inmueble o sea a partir del 21-12-94, la propietaria del inmueble señora AURORA HERNÁNDEZ comenzó a ejercer su propiedad y es por ello que el recibo de cobro fue expedido por ella, tal como se aprecia del recibo consignado a la solicitud y que cursa en autos, quien además ha estado conversando con representantes de la arrendataria sobre la entrega del inmueble, para instalar allí su propio negocio….” Que una vez sustanciado el referido procedimiento el mismo fue declarado improcedente, señalando el punto “2)” de la Dispositiva de la Resolución o Providencia Administrativa dictada por la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 21 de Mayo de 1996, lo siguiente: “…2) En cuanto al fondo de la controversia, cual es el pronunciamiento sobre la procedencia o no de la solicitud de DERECHO PREFERENTE inquilinario, es indudable que la persona frente a la cual se ejerció la solicitud preferencial arrendaticia no tiene cualidad o interés para comparecer al presente procedimiento en razón a que no es propietario ni arrendador del identificado inmueble objeto de la solicitud inquilinaria, tal como quedo demostrado en autos. Así mismo, la parte solicitante reconoce que no puede ser considerado como interesado el ciudadano JOSÉ RAFAEL HERNÁNDEZ, por lo que, evidentemente, conforme al conocido “NEMO PROPIAM TURI ITUDINEN ALEGAN” (Nadie puede alegar su propia torpeza) en merito de lo expuesto la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua, en uso de sus atribuciones legales resuelve: DECLARA IMPROCEDENTE la presente solicitud de DERECHO PREFERENTE por los argumentos suficientemente expuestos…” Igualmente, se observa que no ha sido alegado ni probado por las partes que el referido acto administrativo haya sido objeto de algún recurso administrativo o jurisdiccional, por lo cual este tribunal lo entiende firme y demostrativo de los hechos antes señalados, todo de conformidad con las normas antes mencionadas. Y así se declara y decide. CUARTO: Con relación a las documentales cursantes en copias fotostáticas simples privadas a los folios 67 al 85 de la primera pieza del Expediente, así como las cursantes a los folios 124 al 134 en copias certificadas, producidas por la parte actora con su libelo, así como las copias fotostáticas simples privadas anexadas por la parte demandada y cursantes a los folios 162 al 169 de la primera pieza principal, este tribunal las valora de conformidad con lo establecido en los Artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.357 del Código Civil, por cuanto las mismas no fueron impugnadas, tachadas ni desconocidas, como demostrativa de que se corresponden a actuaciones procesales efectuadas por las partes en el procedimiento que inicialmente cursaba por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de esta Circunscripción Judicial y posteriormente en este Tribunal bajo el Nº 34.448 y en el que se declaró -como se dijo- en fecha 13 de octubre de 2005, la Perención de la Instancia y no consta que contra dicha decisión se haya ejercido recurso alguno, y por lo cual hace inoficioso hacer consideraciones acerca de otros contenidos. Y así se declara y decide. QUINTO: Con relación a la documentales cursantes en copias fotostáticas privadas simples a los folios 86 al 109 de la primera pieza del Expediente, producidas por la parte actora con su libelo, y la copia fotostática simple privada cursante a los folio 203 al 216, a así como a los folios 275 al 281 de la primera pieza del Expediente, este tribunal la valora de conformidad con lo establecido en los Artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.357 del Código Civil, por cuanto las mismas no fueron impugnadas, tachadas ni desconocidas, como demostrativa de la existencia de un procedimiento de consignación arrendaticia bajo el Nº 2161 de la nomenclatura interna del extinto Juzgado Primero de los Municipios Urbanos de Maracay del Estado Aragua efectuado por la Sociedad Mercantil EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA, C.A., a la orden del ciudadano JOSÉ RAFAEL HERNÁNDEZ, y en el que consta que en fecha 04 de octubre de 1995, la primera le consignó al segundo la cantidad de Bs. 32.000,oo, mediante depósito bancario a nombre de dicho Tribunal, manifestando que lo era por concepto del canon de arrendamiento del mes de SEPTIEMBRE DE 1995, alegando que el ciudadano antes mencionado y la persona por él autorizado, ciudadana AURORA HERNÁNDEZ GONZÁLEZ, se habían negado a recibir la pensión de arrendamiento, a cuyo efecto el referido Juzgado en esa misma fecha 04 de octubre de 1995, le expidió constancia respectiva y ordenó la notificación de la requerida; consta igualmente que en fecha 15 de noviembre de 1995, la Sociedad Mercantil EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA, C.A. le consignó al ciudadano JOSÉ RAFAEL HERNÁNDEZ, y su supuesta autorizada ciudadana AURORA HERNÁNDEZ GONZÁLEZ, la cantidad de Bs. 32.000,oo, mediante depósito bancario a nombre de dicho Tribunal, manifestando que lo era por concepto del canon de arrendamiento del mes de OCTUBRE DE 1995, alegando que los ciudadanos antes mencionados, se habían negado a recibir la pensión de arrendamiento, a cuyo efecto el referido Juzgado en esa misma fecha 15 de noviembre de 1995, le expidió constancia respectiva y ordenó la notificación de la requerida; consta igualmente que en fecha 14 de diciembre de 1995, la Sociedad Mercantil EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA, C.A. le consignó al ciudadano JOSÉ RAFAEL HERNÁNDEZ, y su supuesta autorizada ciudadana AURORA HERNÁNDEZ GONZÁLEZ, la cantidad de Bs. 32.000,oo, mediante depósito bancario a nombre de dicho Tribunal, manifestando que lo era por concepto del canon de arrendamiento del mes de NOVIEMBRE DE 1995, alegando que los ciudadanos antes mencionados, se habían negado a recibir la pensión de arrendamiento, a cuyo efecto el referido Juzgado en esa misma fecha 14 de diciembre de 1995, le expidió constancia respectiva y ordenó la notificación de la requerida; consta igualmente que en fecha 08 de abril de 1996, la ciudadana AURORA HERNÁNDEZ GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 3.434.986, mediante diligencia solicitó a dicho Juzgado copias certificadas de actuaciones del referido Expediente Nº 2161, lo cual le fue acordado en fecha 09 de abril de 1996; en fecha 13 de Agosto de 1999, el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, mediante auto ordenó abrir una Cuenta de Ahorros para depositar las cantidades antes mencionadas y consignadas en una Cuenta Corriente; consta igualmente un escrito presuntamente suscrito por la abogado MARGHORY MENDOZA, Inpreabogado Nº 78.802, en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA, C.A., le consignó ahora en el Expediente Nº 2.187 (nomenclatura del Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua) a la ciudadana AURORA HERNÁNDEZ GONZÁLEZ, la cantidad de Bs. 32.000,oo, mediante depósito bancario a nombre de dicho Tribunal, manifestando que lo era por concepto del canon de arrendamiento del mes de OCTUBRE DE 2005, alegando que la ciudadana antes mencionada en su carácter de actual propietaria del inmueble arrendado, se habían negado a recibir la pensión de arrendamiento, a cuyo efecto el referido Juzgado en esa misma fecha 10 de noviembre de 2005, le expidió constancia respectiva y ordenó la notificación de la requerida; consta igualmente un escrito presuntamente suscrito por la abogado MARGHORY MENDOZA, Inpreabogado Nº 78.802, en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA, C.A., le consignó en el referido Expediente Nº 2.187 a la ciudadana AURORA HERNÁNDEZ GONZÁLEZ, la cantidad de Bs. 32.000,oo, mediante depósito bancario a nombre de dicho Tribunal, manifestando que lo era por concepto del canon de arrendamiento del mes de NOVIEMBRE DE 2005, alegando que la ciudadana antes mencionada en su carácter de actual propietaria del inmueble arrendado, se habían negado a recibir la pensión de arrendamiento, a cuyo efecto el referido Juzgado en esa misma fecha 12 de diciembre de 2005, le expidió constancia respectiva y ordenó la notificación de la requerida; consta igualmente un escrito presuntamente suscrito por la abogado MARGHORY MENDOZA, Inpreabogado Nº 78.802, en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA, C.A., le consignó en el referido Expediente Nº 2.187 a la ciudadana AURORA HERNÁNDEZ GONZÁLEZ, la cantidad de Bs. 32.000,oo, mediante depósito bancario a nombre de dicho Tribunal, manifestando que lo era por concepto del canon de arrendamiento del mes de DICIEMBRE DE 2005, alegando que la ciudadana antes mencionada en su carácter de actual propietaria del inmueble arrendado, se habían negado a recibir la pensión de arrendamiento, a cuyo efecto el referido Juzgado en esa misma fecha 13 de enero de 2006, le expidió constancia respectiva y ordenó la notificación de la requerida; consta igualmente copia de la libreta de ahorros Nº 1499340, de la Cuenta Nº 01040029032-1, a favor de la ciudadana: AURORA HERNÁNDEZ, y el Oficio Nº 239-06 de fecha 11 de abril de 2006, girado por el referido Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua a Banfoandes, a los fines de que abriera una cuenta de ahorros por la cantidad de Bs. 5.799.728,76. Y así se declara y decide. SEXTO: Con relación a la documental privada cursante en original al folio 190, producida por la parte actora, la cual expresa lo siguiente: “…Maracay, 02 de Diciembre de 1994 Señores: Ramón Tovar y Blanca Vera de Tovar Representantes Legales de EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA C.A. Local Nro. 38, nivel 3, Centro Comercial Parque Aragua Ciudad Yo, José Rafael Hernández González, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Número V-880.468, procediendo en mi carácter de propietario arrendador del inmueble identificado como local Nro. 38, nivel 3, del Centro Comercial Parque Aragua, Maracay. Por medio de la presente le hago formal oferta de venta del mismo, en la cantidad de TREINTA Y SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 36.000.000,oo). En virtud de las disposiciones legales establecidas en el Artículo 1.547 de nuestro vigente Código Civil, siendo ustedes arrendatarios de dicho local, mucho les agradezco tomar nota de la presente y se sirvan responderme dentro de los nueve (9) días posteriores al recibo de esta. Sin otro particular al cual hacer referencia, les saludo, atentamente Su amigo, Ing. José Rafael Hernández G. C.I. 880.468 (Firma Ilegible) JRHG/lema…”. En concordancia con la documental privada cursante en original al folio 191, producida por la parte actora, la cual expresa lo siguiente: “…Maracay, 05 de Diciembre de 1994 Señor: José Rafael Hernández González Ciudad.- Por medio de la presente acuso recibo de su misiva de fecha 02-12-1994, a través de la cual ofrece en venta a nuestra representada EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA, C.A., el inmueble distinguido como local Nro. 38, ubicado en el nivel 3, del Centro Comercial Parque Aragua. A tal efecto le manifestamos que no tenemos interés en hacer uso de tal derecho preferencial, por lo que renunciamos al mismo; en tal virtud queda usted en plena libertad de negociarlo a persona o personas interesadas en dicho local. Agradecidos altamente de su gentileza quedamos de usted, atentamente, en representación de EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA, C.A., Ramón Tovar Blanca Vera de Tovar C.I. 1.726.731 C.I. 3.076.625 (Firma Ilegible) (Firma Ilegible) RT/BV’T…”. Este Tribunal observando que las referidas documentales son de índole privada, dirigida la primera a la parte demandada y suscrita la segunda tanto por la parte demandada como con el otrora propietario, para la fecha, del inmueble arrendado, las cuales se valoran conforme a las disposiciones del Artículo 1.363 del Código Civil y 444 y 509 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto las mismas no fueron impugnadas, tachadas ni desconocidas por la parte demandada en su oportunidad, que concordadas entre sí, y las otras pruebas de autos, este Tribunal las valora como demostrativas de que en fecha 02 de diciembre de 1994, el ciudadano JOSÉ RAFAEL HERNÁNDEZ, propietario y arrendador para la época, ofreció en venta el inmueble objeto del arrendamiento a la Sociedad Mercantil EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA, C.A., en la persona de sus representantes legales ciudadanos RAMÓN TOVAR y BLANCA VERA DE TOVAR, todos plenamente identificados en autos y quienes manifestaron en fecha 05 de diciembre de 1994, no tener interés en la adquisición por dicha venta del inmueble. Y así se declara y decide. SÉPTIMO: Con relación a las documentales cursantes en copias fotostáticas privadas a los folios 223 al 236 de la primera pieza del Expediente, producidas por la parte demandada, este tribunal la valora de conformidad con lo establecido en los Artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.357 del Código Civil, por cuanto las mismas no fueron impugnadas, tachadas ni desconocidas, como demostrativas de la Personalidad Jurídica y personería actualizada de la Sociedad Mercantil EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA, C.A., inscrita desde el día 22 de septiembre de 1980, bajo el Nº 26, tomo 210-A Pro, por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda siendo los ciudadanos RAMÓN TOVAR y BLANCA VERA DE TOVAR, ya identificados, los representantes legales de la misma Y así se declara y decide. OCTAVO: Con relación a las documentales cursantes en copias fotostáticas privadas a los folios 245 al 264 de la primera pieza del Expediente, producidas por la parte actora, este tribunal no las valora por cuanto las mismas no obstante que no fueron impugnadas, tachadas ni desconocidas, no fueron promovidas para demostrar algún argumento de hecho pertinente al mérito de la causa, sino de la presunta actuación de su contraparte a quien imputa como desleal, sobre lo cual éste Tribunal se pronunciara expresamente más adelante. Y así se declara y decide. NOVENO: Con relación a las documentales cursantes en copias fotostáticas privadas a los folios 275 al 281 de la primera pieza del Expediente, producidas por la parte demandada y referidas a una libreta de ahorros Nº 1499340, supuestamente a nombre de la ciudadana AURORA HERNÁNDEZ, en la cual se evidencia las consignaciones efectuadas a favor de la actora, este tribunal no las valora por cuanto las mismas no fueron ratificadas mediante la prueba de informes de conformidad con lo establecido en el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara y decide. CAPITULO VIII ANÁLISIS DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS O CONTRADICHOS Y DE LA PROCEDENCIA DE LAS PRETENSIONES Con vista de las articulaciones de la parte actora en su demanda y la forma en que fue contestada la demanda, este tribunal considera necesario hacer varias consideraciones sustantivas y adjetivas, así: I.- DE LAS INSTITUCIONES INVOLUCRADAS: Según nuestro Código Civil: “…Artículo 1133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. El Artículo 1134: “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; bilateral, cuando se obligan recíprocamente”. El Artículo 1135: “El contrato es a título oneroso cuando una de las partes trata de procurarse una ventaja mediante un equivalente; es a título gratuito o de beneficencia cuando una de las partes trata de procurar una ventaja a la otra sin equivalente.” El Artículo 1140: “Todos los contratos, tengan o no denominación especial, están sometidos a las reglas generales establecidas en este Título, sin perjuicio de las que establezcan especialmente en los Títulos respectivos para algunos de ellos en particular, en el Código de Comercio sobre las transacciones mercantiles y en las demás leyes especiales.” El Artículo 1159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley…” Este último texto sirve a un mismo tiempo –como bien lo explica JOSÉ MELICH-ORSINI- “... para consagrar el principio de la autonomía de la voluntad y el principio de la intangibilidad del contrato, llamado también por algunos escritores “principio del contrato-ley”, en cuanto homologa la fuerza obligatoria del contrato entre las partes a la propia ley. Por lo mismo que el contrato es una expresión de la voluntad soberana de los contratantes, quienes no pueden equivocarse o cometer injusticia alguna desde el momento en que concurren los presupuestos racionales que la ley postula para que ellos generen obligaciones válidas (capacidad, ausencia de vicios del consentimiento, objeto lícito, causa, etc.), se concluye que en lo que en él se estipule debe reputarse tan sagrado como la propia ley, y aún más sagrado para las propias partes que si lo estipulara el legislador, pues por tratarse de una ley particular que ellas se han dado a sí mismas y a la que se han sometido libremente, en ejercicio de su propia soberanía, resultaría una contradicción lógica admitir que su voluntad fuera sustituida por la de otro sujeto. El Principio tendría además un fundamento moral: “el respeto a la palabra dada” (pacta sunt servanda). Resulta patente que cuando se predica el respeto incondicionado a la palabra dada, la ley desarrolla más bien el principio consagrado en el Artículo 97 de la Constitución –correlativo al actual artículo 112 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y dicho principio no se encuentra actualmente no derogado por no estar en contradicción- al evitar que quien tiene una legítima expectativa para contar con la buena fe o lealtad de quien le prometió algún bien o algún servicio necesario al desenvolvimiento de su propia iniciativa o actividad empresarial, puede verse defraudado o perjudicado al pretender sustraerse éste último a sus compromisos por su mero capricho. ¿Qué otra cosa perseguimos, en verdad, cuando intentamos adelantarnos a lo porvenir y sustraernos a los ciertos cambios de la economía mediante la celebración de contratos que nos garanticen la estabilidad de los suministros y precios de los bienes, insumos o servicios, sin los cuales no podría mantenerse la empresa que hemos fundado y cuyas mismas bases de subsistencia dependen de una cierta fijeza en los datos económicos que hemos utilizado para realizar nuestros cálculos? De modo que, como lo dice Messineo, con otras palabras, “la ejecución del contrato es definitiva, es decir, es algo irrevocable y no sujeto a ser materia de arrepentimiento. Lo que las palabras hacen en la ejecución del contrato válido, causa estado y no puede ser reducido a la nada, a menos que el contrato esté, por cualquier razón destinado a caer...”. El referido Código Civil en el Artículo 1579, establece: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a la aquella” De dicho concepto se observan sus caracteres fundamentales: a) Se trata de un contrato bilateral en cuanto surgen obligaciones correspectivas y simultáneas para arrendador y arrendatario. b) Es oneroso y conmutativo, en cuanto a que las prestaciones se tienen como equivalentes. c) Consensual, pues se perfecciona con el consentimiento de las partes. d) Origina obligaciones principales para arrendador y arrendatario. e) De tracto sucesivo, esto, es que las obligaciones correspectivas no se cumplen en un momento único. Ahora bien, haciendo una retrospección de las normas vigentes para la época en que celebró el Contrato de Arrendamiento, es decir, el 06 de abril de 1993, se encontraban vigentes las siguientes leyes, reglamentos y decretos: Ley de Regulación de Alquileres del 1º de agosto de 1960, Ley de Reforma Parcial de la Ley de Regulación de Alquileres del 2 de enero de 1987, Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas del 27 de septiembre de 1947, Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda del 5 de febrero de 1972, Resolución Nº 3729 del Ministerio de Fomento del 1º de julio de 1976, Decretos Nos. 513 y 576 de fechas 6 de enero y 14 de abril de 1971, Decreto Nº 298 de fecha 15 de junio de 1989, Decreto Nº 1493 del 18 de marzo de 1987 y otras regulaciones como el Código Civil. Y la Ley de Regulación de Alquileres, en su Artículo 18, que encabezaba el Capítulo en el cual se ubicaba y que servía de regla interpretativa a todo régimen que dicha ley, establecía: “Las disposiciones de esta ley son de Orden Público. Son nulas todas las convenciones contrarias a lo que la misma establece sin perjuicio de la aplicación de las sanciones a que dicha infracción diere lugar.” Así indicaba la norma anteriormente transcrita, que las cargas que la ley especial impone a las partes en el contrato de arrendamiento son de obligatorio cumplimiento y que no pueden validamente concertarse acuerdos en sentido contrario, por cuanto las mismas quedan afectadas de nulidad. Establecido este principio rector del régimen inquilinario, se observa que sus disposiciones legales establecían: Artículo 1: “Los canones de arrendamiento de viviendas urbanas y suburbanas, de locales comerciales e industriales y otros destinados a fines que no sean los especificados, ya sean arrendados totalmente o por partes, y sus anexos y accesorios, quedan sujetos a regulación en los términos establecidos en esta ley.” Artículo 4: “Los arrendadores o sub-arrendandadores de los inmuebles a que se refiere el artículo 1 de esta Ley, no podrán darlos en arrendamiento o sub-arrendamiento, en todo, o en parte, hasta tanto el Organismo competente haya hecho la fijación de los canones o pensiones de arrendamiento máximos, ni estipular o percibir mayor cantidad a la fijada. PARÁGRAFO ÚNICO: Aquellos inmuebles que aún no hubiesen sido regulados, podrán ser arrendados o sub-arrendados, previa autorización del Organismo encargado de la regulación, por un canon de arrendamiento convencional, sin perjuicio de las normas establecidas en materia de reintegros en el artículo 15 de esta Ley.” Artículo 8: “El arrendatario o sub-arrendatario no estará obligado a pagar alquileres que excedan a la cantidad máxima mensual, que haya fijado el Organismo regulador. Los pagos que el sub-arrendatario o arrendatario hagan en exceso de esa cantidad se considerarán indebidos y estarán sujetos a repetición, en los términos señalados en la presente Ley, sea quien fuere la persona que los hubiere percibido o haya de devolverlos, sin perjuicio de las penas que tal infracción acarreare a sus autores. El exceso de este pago será liquidado por los Organismos encargados de la regulación al efecto de la repetición. La resolución que se dicte en este sentido tendrá el carácter de título ejecutivo.” Así pues el Artículo 4 mencionado, establecía que los arrendadores no podían dar los inmuebles en arrendamiento, hasta tanto el organismo regulador competente haya hecho la fijación de los canones, siendo las consecuencias del no-cumplimiento de esta normativa: a) La nulidad de la cláusula contraria a la Ley; y b) la aplicación a los infractores de las sanciones establecidas en la Ley. Y la misma Ley de Regulación de Alquileres, daba la solución para los casos en que se haya omitido la regulación previa del canon máximo a cobrar y la solicitud de permiso provisional mientras se regulaba el referido canon, estableciendo su Artículo 29, lo siguiente: “Si por ocultamiento o por cualquier otra causa imputable al arrendador o sub-arrendador no se hubiere hecho la fijación del alquiler máximo, se procederá de inmediato, a hacer dicha fijación y si resultare inferior a la que venía pagando el arrendatario o subarrendatario, éste tendrá derecho al reintegro de la diferencia entre lo fijado y lo realmente percibido por el arrendador o subarrendador. La liquidación será hecha por el Organismo Regulador.” Ahora bien, el Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al entrar en vigencia el 01 de enero del 2000, derogó todas las disposiciones inquilinarias antes mencionadas y las que la contradigan, incluida la Ley de Regulación de Alquileres, conforme a su artículo 93. Pero a pesar de su derogatoria, las disposiciones del Artículo 18 de la Ley de Regulación de Alquileres, antes mencionado, coinciden con lo dispuesto en el Artículo 7 del nuevo Decreto-Ley, cuando establece: “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”. De lo cual se puede colegir que todas las disposiciones de la derogada Ley de Regulación de Alquileres, y el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios eran y son de Orden Público, respectivamente, y con base a ello, las disposiciones relativas a la fijación de canones de arrendamiento eran y son de Orden Público. Así el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece: Artículo 2 “Los canones de arrendamiento o subarrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina y otros; y los accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley.” Artículo 58: “En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto-Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes.” Artículo 60: “El reintegro se referirá a los sobrealquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme” Con respecto a estas disposiciones legales, el autor JUAN GARAY (Ley de Alquileres, páginas 5, 6, 15, 16 y 39), ha expresado: “... De la necesidad de regular el alquiler escapan los edificios construidos después de 1987 y las viviendas que tengan un valor superior a 12.500 unidades tributarias (ver artículo 4). Los demás inmuebles están sujetos a regulación, aunque no existe ninguna disposición en la Ley que obligue a regular el alquiler para poder alquilar un inmueble. El artículo 2 dice que los inmuebles están sujetos a regulación; pero esta declaración tan general no contiene en sí una obligación específica de regular el alquiler antes de que exista un contrato de arrendamiento, cosa que la misma ley en su artículo 60 lo presupone... La presente ley no trae como lo hacía anteriormente, un permiso especial para que el propietario pueda dar en alquiler su propiedad antes de obtenerse la regulación. Esto significa que tendrá que esperar mucho tiempo, inclusive meses, en algunos casos en que se presenten desacuerdos en relación con el avalúo del inmueble. Pero el artículo 60 da a entender que se puede alquilar mientras se espera el resultado de la regulación... Por otra parte el artículo 58 no prevé el caso de que no se haya dictado la regulación del alquiler. Si el inquilino ha ido pagando el alquiler acordado con el dueño y el apartamento resulta que no esta regulado, falta la base para pedir reintegro pues no se puede saber si el alquiler es o no excesivo. Hay que esperar a que se fije la regulación para ver cuanto tendría que devolver el arrendador (art. 60) si tal es el caso...” Este atemperamiento surge sociológicamente en la búsqueda del equilibrio de valores fundamentales entre la figura del arrendador y el arrendatario expresadas en la Exposición de Motivos del Decreto-Ley, y jurisprudencialmente a raíz de la Sentencia de la Sala Político-Administrativa de la Corte Suprema de Justicia, de fecha 07 de Agosto de 1.997, con ponencia de la Dra. HILDEGARD RONDÓN DE SANSÓ, al excluir del trámite de la previa autorización administrativa las demandas de desocupación, cualquiera que fuere el fundamento aducido, cuando el arrendamiento tuviera por objeto locales de comercio y afines, cuyo destino no sea satisfacer la necesidad de vivienda permanente del inquilino, que para esa época en forma indirecta afectaba a los arrendamientos de inmuebles “No Vivienda”, por la interpretación jurisprudencial –abandonada- de la tramitación de desocupaciones de inmuebles de uso “No Vivienda” por las previsiones del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Vivienda, cuyo artículo 1, exigía la “regulación previa del canon máximo de arrendamiento” para proceder. II.- DE LAS PARTES EN LA RELACIÓN SUBYACENTE (SUSTANTIVA), EN LA PROCESAL (ADJETIVA), DE LA LEGITIMACIÓN, CUALIDAD E INTERÉS DE LAS PARTES: Como quiera que la parte demandada, alegó inicialmente en su contestación que la parte actora no es la persona con quien contrató como arrendadora y por ello negó la existencia de la relación, vinculo o contrato entrambos, admitiendo el hecho de existir una relación locativa primigenia entre un tercero y la demandada, pero que por virtud de un contrato de compra venta del inmueble arrendado cambió la titularidad de la propiedad del mismo a manos de la parte actora, quien se abroga ahora la condición de propietaria-arrendadora para accionar contra la demandada-arrendataria por cumplimiento de ese contrato de arrendamiento por tiempo determinado originario por vencimiento de su término, es por lo que en si hace que estemos en presencia de un alegato de fondo de falta de cualidad de las partes, desde el punto de vista procesal, e indirectamente de subrogación arrendaticia y sobre lo cual este Tribunal procederá a pronunciarse enseguida. El autor GILBERTO GUERRERO QUINTERO (TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO, Volumen 1: Parte sustantiva y Procesal, Paginas 79 al 101) opina sobre dicho asunto lo siguiente: “…3.11 SUBROGACIÓN ARRENDATICIA 3.11.1 Motivación Para la doctrina el derecho real es la relación jurídica existente una persona y una cosa, teniendo aquélla como sujeto y ésta el objeto. Entre el derecho real y el derecho de crédito no existe la diferencia radical que la doctrina clásica quiso atribuirles. Se ha establecido que estos derechos se distinguen sobre todo por su grado de oponibilidad. Entre el derecho real, es un derecho de oponibilidad absoluta, y el derecho personal, que no es oponible más que al deudor, puede encone una categoría intermedia de derechos de oponibilidad restringida: el derecho del arrendatario es uno de ellos. El arrendatario que fue puesto en el goce del inmueble arrendado, por arrendador, tiene el derecho de hacer respetar ese goce por las demás personas, incluso por el comprador de ese bien arrendado. Y ese derecho, por naturaleza de la relación, es de índole contractual y, por lo tanto, hace nacer un derecho de oponibilidad a los terceros. Al efecto realizamos una breve anotación va relativa a la oponibilidad del derecho del arrendatario al tercero ha comprado el inmueble arrendado, observando dos aspectos como son: 1. La enajenación del inmueble arrendado y la subrogación arrendaticia, y, 2. El derecho del inquilino. 3.11.2 Traslación inmobiliaria y subrogación La subrogación arrendaticia consiste en el efecto de sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por consiguiente, el adquirente sucede al arrendador en los deberes y derechos frente al inquilino a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad por cualquier causa al tenor de lo establecido en el artículo 20 de LAI. Y la venta del inmueble arrendado, cuando se cumplan los requisitos exigidos por la ley, produce la transmisión al comprador de la relación arrendaticia existente entre arrendatario y arrendador. Esta transmisión hace que el arrendatario ahora lo sea del comprador, es decir, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quién adquirió dicho inmueble, dentro de las limitaciones y excepciones legales. Sin embargo, no sólo la enajenación produce la subrogación, así entendida, sino también cualquier otro acto que permita la traslación o transmisión de la propiedad del inmueble arrendado a otra persona, el adquirente está obligado a respetar la relación arrendaticia en los términos convenidos. Aquella subrogación se produce por efecto de la ley, aun cuando arrendador y arrendatario no la hayan previsto en el contrato, sin necesidad de aceptación por parte del arrendatario. El fundamento de tal sustitución o subrogación se encuentra en el hecho de que el inquilino, al igual que el arrendador, se encuentra protegido en sus derechos de modo que la ocupación que ha tenido sobre el inmueble recibido en arrendamiento continúe conforme a la ley, sin importarle tanto la persona del arrendador, pero sí la relación arrendaticia preexistente. No se trata de conocer «a quién se paga», sino pagar al propietario del inmueble ocupado por influencia determinante de esa relación jurídica en la cual se encuentra inmerso. Para Emilio BETTI, la ley ha tenido en cuenta el hecho de que en el arrendatario falta cualquier interés para oponerse a que la relación contractual pueda pasar del enajenante al adquirente de la cosa (más bien existe un interés de arrendatario en que tal modificación se verifique sin influir sobre la existencia de la relación, lo que es indispensable para poder continuar gozando de la cosa); así consigue que, con limitación a los sucesivos causahabientes a título particular en la propiedad de la cosa arrendada, la relación de arrendamiento se presente como susceptible de sucesión sin el consentimiento del locatario (Teoría General de las Obligaciones, p. 208, vol. 2, Edit. Revista de Derecho Privado, Madrid, 1970). En nuestra legislación civil, la subrogación o trasmisión de los derechos y deberes del arrendador para el adquirente, dentro del ámbito de aplicación de LAI, se regula por el artículo 20 de LAI en concordancia con los artículos 1.604 del Código Civil en determinados casos, y 1.605,1.606,1.607, 1.608 y 1.610 eiusdem. a. Es de observar que la regulación que hace el artículo 1.604 del Código Civil podría no referirse al ámbito de aplicación de LAI, pero cuando allí se contempla únicamente el vocablo «finca», surge la duda interpretativa de si la misma está o no ubicada en el medio rural, pues podría ocurrir que tal inmueble no esté inculto y ubicado dentro del área urbana o suburbana, en cuyo caso quedaría regulado por el artículo 1° de LAI; y de no tener tal ubicación territorial entonces estaría excluido de la misma por así disponerlo el literal «c» del artículo 3° eiusdem (vid. cap. III, 9 sobre la prórroga legal). El artículo 1.604 del Código Civil estatuye que: Aunque se enajene la finca, subsistirá el arrendamiento durante el plazo convenido, siempre que conste por instrumento público o por instrumento privado que tenga fecha cierta, a no ser que se hubiese estipulado lo contrario. En consecuencia, es de observar que si la relación no existiere a través de instrumento público o privado que tenga fecha cierta anterior a la enajenación, entonces no se admite. Pudiere constar también en documento privado sin fecha cierta anterior a la enajenación, en cuyo caso tampoco es admisible, porque podría producirse un fraude en perjuicio del comprador estipulándose que la relación tiene una determinada duración y por cierto precio muy inferior a la realidad; y si la relación existe como lo indica el artículo 1.604 del Código Civil, ello constituye una garantía o seguridad jurídica para la protección de los derechos no sólo del tercero adquirente, sino también del propio arrendatario. Sin embargo, el artículo 20 de LAI consagra la protección al arrendatario, siempre que el contrato esté escriturado, aun cuando no conste la relación arrendaticia en instrumento público o por instrumento privado que tenga fecha cierta, puesto que el mismo indica: Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario arrendador, el nuevo propietario está obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley. Como se observa, la protección que concede el artículo 20 en comento abarca a toda relación arrendaticia escriturada, aun cuando en la verbal la protección también se da en razón de que, incluso, el artículo 1.605 del Código Civil establece: Aunque el arrendamiento no consta en instrumento público, o privado con fecha cierta, si el arrendatario tiene el goce de la cosa arrendada con anterioridad a la venta, el comprador debe dejársela durante el tiempo por el cual se presumen hechos los arrendamientos en que no se haya determinado se duración. Como se observa el contrato puede admitirse que sea verbal, en cuyo caso la duración será indeterminada; mientras que de pactarse por escrito se impondrán los términos pactados. Ello indica que la interpretación del artículo 20 de LAl no debe hacerse aisladamente de los artículos 1.604 y 1.605, observándose que el artículo 1.604 no resulta contradictorio e inconciliable con el artículo 20 de LAl (vid. cap. III, 9, prórroga legal), puesto que si el contrato no consta por instrumento público o por privado de fecha cierta, no subsistirá el contrato cuando se enajene la finca, a menos que en el instrumento conste lo contrario; y de no constar lo contrario entonces tampoco subsistirá, en tal caso, la relación arrendaticia, previsión legal que no contradice al artículo 20 que, aunque no hace distinción alguna al respecto y únicamente requiere que sea por escrito (< El Máximo Tribunal de la República en sentencia de fecha 02-06-54, afirmó que: La doctrina y la jurisprudencia han consagrado que, en el caso del arto 1.605 del Código Civil, el arrendatario no puede oponer al tercero comprador las obligaciones personales del vendedor de reembolsar los gastos de las mejoras hechas por cuenta del locador, y que, por su parte, el comprador no está obligado a respetar las cláusulas contractuales de naturaleza particular convenidas con el precedente propietario, que mire (o se refieran) a condiciones accidentales o no sean inherentes a la esencia del contrato de arrendamiento (...) La ley reconoce en favor del arrendatario sólo el derecho de que se le deje continuar en el goce de la cosa hasta el término presunto del contrato, lo que no puede equivaler en modo alguno a que el contrato continúe en todas sus estipulaciones, aun accidentales y accesorias con el comprador; no podría admitirse esto como presunción, y ello porque faltando el contrato escrito de fecha cierta, sería muy fácil una combinación fraudulenta entre arrendador y arrendatario en contra del comprador del inmueble arrendado, quien no tendría nunca el medio de saber la verdad acerca de cuáles fueron las cláusulas o estipulaciones verbales. b. «Aunque el arrendamiento no conste de instrumento público, o privado con fecha cierta, si el arrendatario tiene el goce de la cosa arrendada con anterioridad a la venta, el comprador debe dejársela durante el tiempo por el cual se presumen hechos los arrendamientos en que no se ha determinado su duración. Caso que el comprador quiera despedir al arrendatario a la expiración de ese tiempo, debe hacerle oportuna participación» (art. 1.605, CC. Cursivas nuestras). Sin embargo, como antes observamos, el artículo 20 de LAI se refiere a los contratos de arrendamiento «en los términos pactados», lo que se traduce por relación arrendaticia escriturada, no verbal. La misma norma establece que: las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble, sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley. Esta última concepción pareciera indicar que para poner término al contrato de arrendamiento preexistente al traslado de la propiedad del inmueble arrendado, la única vía o medio es acudir a la acción aplicable al tenor de las previstas en los artículos 33 de LAI (la resolución o de cumplimiento de contrato), 34 (desalojo), y no alguna otra acción; por lo cual el texto del artículo 1.605 del Código Civil expresa: Caso que el comprador quiera despedir al arrendatario a la expiración de ese tiempo, debe hacerle oportuna participación, Resulta contradictoria con el artículo 20 de LAI y los artículos 33 y 34 eiusdem, pues ya no hay más cabida en nuestra legislación en cuanto a que el comprador pueda despedir al arrendatario a la expiración del tiempo (imprevisto) mediante oportuna participación; máxime cuando el derecho previsto en el artículo 20 de LAI constituye un derecho irrenunciable conforme a lo preceptuado en el artículo 7° ibídem, por lo cual de ninguna manera puede conciliarse aquel texto, en su aplicación, con alguna de tales normas (arts. 20, 33 y 34 de LAI), como posibilidad para no llegar a consideración como tácita y parcialmente derogado el artículo 1.605 del Código Civil, en la parte inconciliable. ¿Qué otro medio permite la Ley para poner término al contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado? El artículo 1.615 del Código Civil quedó tácitamente derogado, pues el Máximo Tribunal en Sala Plena, con ponencia del Magistrado Dr. Carlos TREJO PADILLA, por decisión de fecha 1 ° de febrero de 1982, declaró existir absoluta contradicción o colisión entre las normas de los artículos: primera parte del artículo 1.615 del Código Civil y los artículos 1° y 2° del Decreto sobre Desalojo de Viviendas del 27 de septiembre de 1947, que obligan a declarar que ha sido derogado totalmente en ese respecto la primera parte del artículo 1.615 del Código Civil, pues no parece que la nueva legislación le hubiera quitado al propietario arrendador de manera absoluta la facultad de solicitar la resolución del contrato. Y, asimismo, declaró que la primera parte y el segundo acápite del artículo 1.615 del Código Civil, deben ser considerados derogados tácitamente y tenidos, por ende, como no escritos, en lo atinente a los plazos que concedían al inquilino para la desocupación del inmueble y a la facultad y plazos para el aumento del canon del arrendamiento, por las disposiciones contenidas en los artículos 10, 20 y 40 del Decreto Legislativo sobre desalojo de Viviendas y 10 de la Ley de Regulación de Alquileres; estableciendo que esas normas especiales son, de consiguientes, las que deben prevalecer frente al mencionado texto del Código Civil. Para el Máximo Tribunal, la perdida de vigencia de la ley por «causa intrínseca», como ocurre cuando la ley se dicta por un determinado tiempo (< «Derogación», entonces, «es el acto de proceder -anotamos- mediante disposición posterior, a dejar sin efecto, en todo o en parte, un precepto jurídico precedente» (Ossorio). Y la «derogación expresa» es «aquella en la que se proclama por la ley posterior, que se revoca la que le precede». La «derogación tácita» nace de la incompatibilidad entre la nueva ley y las disposiciones de la antigua. A su vez, la derogación puede ocurrir por el no uso de una ley o falta de aplicación de la misma como ocurre en algunas legislaciones, menos en nuestro país (caso definido en el arto 218 de la Constitución Nacional: «Las leyes se derogan por otras leyes y se abrogan por referendo salvo las excepciones establecidas por esta Constitución»); pues ha dicho el Máximo Tribunal en sentencia del 11-10-1906, que no es «admisible para el tribunal de derecho estricto, el argumento de que la costumbre contraria que tolera relajamiento de los términos legales, hace camino entre los prácticos», pues esto sería equivalente a otorgar que el precepto de la ley puede ser derogado por el desuso o por la costumbre o «práctica en con¬trario» (Memorias 1907, tomo 11, pp. 72 Y 73). O, como afirma el Supremo Tribunal derogación es expresa cuando termina de modo concreto la ley o disposición dejada sin efecto o también cuando lo hace de modo indeterminado con la consabida y criticada fórmula de dejar sin eficacia las normas que a la nueva se opongan, sin nombradas (como ocurre con el numeral 9° del artículo 93 de LAI: «Por el presente Decreto Ley quedan derogadas: a) Todas las demás disposiciones contrarias al presente Decreto Ley»); y tácita, que antiguamente se denominaba «abrogación», si la ley o disposición posterior contradice la anterior, cuyos preceptos y sistema rechaza el nuevo texto». De la misma sentencia en comento: «hay derogación tácita cuando existe total incompatibilidad entre la ley antigua y la nueva, y que, en tales circunstancia, debe por supuesto prevalecer la nueva, en virtud del conocido aforismo porteriora prioribus derogant. Conforme a tal criterio, «puede establecerse que cuando se trata de antinomias entre dos leyes generales, Ia anterior sólo debe considerarse derogada cuando sea idéntica la materia y la normativa que prevé una ley sea absolutamente inconciliable con la otra. Si se trata de una ley general anterior y especial, la posterior, derogará aquélla solamente en las partes inconciliables, pero quedaría la antigua subsistente ¡en las partes en que sea posible armonizada con la nueva legislación». El expresado conflicto de normas, para el Máximo Tribunal, se resuelve según dos principios de interpretación: 1. El de la «especialidad», conforme al cual las leyes nacionales especiales deben aplicarse con preferencia a las normas de carácter general, en las materias que constituyen su especialidad; y, 2. EL «cronológico», conforme al cual debe entenderse que la ley posterior deroga a la anterior en todo lo que en forma absoluta la excluya (posteriora prioribus derogant). Y continúa el mismo afirmando que: deben considerarse como no escritas, en la primera parte del artículo 1.615 del Código Civil, todos los preceptos que se refieren a los indicados plazos que se conceden al arrendatario para la desocupación de los inmuebles en los contratos por tiempo indeterminado. Sólo cuando exista una «absoluta e irreductible contradicción entre la norma antigua y la nueva», puede admitirse que ésta ha derogado a aquélla tácitamente. Por eso, la primera parte y el segundo acápite del artículo 1.615 del Código Civil, deben ser considerados derogados tácitamente y tenidos, por ende, como no escritos, afirmó el Tribunal Supremo, en aquella decisión. Quedó vigente el «derecho de poner término al contrato» de arrendamiento, ya sea celebrado en forma verbal o por escrito sobre alquiler de casas y demás edificios. Sin embargo, con LAI ahora no hay posibilidad de deshacer libremente la relación arrendaticia por parte del arrendador, siendo solamente los medios judiciales disponibles los establecidos en los artículos 33 y 34 de la misma, salvo que las partes de mutuo acuerdo pongan término de mutuo acuerdo a la relación. No ocurre lo mismo con el arrendatario en la relación por tiempo indeterminado que podrá unilateralmente terminada, pues el mantenimiento de la misma por su parte es facultativa, al tenor de lo dispuesto por los artículos 7°, 20, 33, 34 y 38 de LAI, quedando vigente el cumplimiento de las obligaciones incumplidas por el mismo. c. Pauta el artículo 1.606 del Código Civil que: Si en el contrato se hubiere estipulado que en caso de enajenación pueda el nuevo adquirente despedir al arrendatario antes de cumplirse el término del arrendamiento, no se deberá ninguna indemnización, a no ser que se hubiese pactado lo contrario. Y; asimismo, según el 1.607 eiusdem: Si el nuevo dueño quiere usar de la facultad reservada en el contrato, debe avisarlo al arrendatario con la anticipación que para el desahucio se determina según la naturaleza de la finca. En tanto que según el artículo 1.608 ibídem: El arrendatario despedido por el comprador puede, en caso de falta de instrumento público, o privado con fecha cierta, reclamar del arrendador la indemnización por daños y perjuicios. Asimismo, establece el artículo 1.610 del Código Civil que: El comprador con pacto de rescate no puede usar de la facultad de despedir al arrendatario hasta que, por la expiración del plazo fijado para el rescate, se haga irrevocablemente propietario del inmueble. Mutatis mutandis, las mismas observaciones anotadas en relación con las normas anteriores. 3.11.3 El derecho del arrendatario 3.11.3.1 Requisitos para la aplicación del arto 20 de LAI a. Que exista una relación de arrendamiento Tiene que existir la relación a través de la cual una de las partes quede obligada a hacer gozar a la otra de un inmueble durante determinado tiempo mediante un precio determinado que el arrendatario se obliga a pagar al arrendador, y no una relación diferente a la arrendaticia. Como se observa, la relación tiene que ser consensual al tenor del artículo 1.579 del Código Civil que conceptúa lo que es el arrendamiento, es decir, que la misma sea el resultado del acuerdo de arrendador y arrendatario, pues se trata de aquella relación que nace sólo consensus; bilateral o sinalagmática en cuanto a que a su nacimiento surgen obligaciones para ambas partes; a título oneroso, puesto que ese goce no es gratuito sino concedido al arrendatario como compensación por el pago de aquel precio determinado que se obliga a pagar al arrendador; de carácter conmutativo, tratándose que esas obligaciones correspectivas no sólo son ciertas sino que también susceptibles de conocimiento o apreciación inmediata al celebrarse el contrato, tratándose de no ser una relación aleatoria; y en esa relación el cumplimiento de las obligaciones es de ejecución o tracto sucesivo (desde que la relación nace sólo consensus, la misma se mantiene ininterumpidamente dentro de un dar y recibir recíprocos de obligaciones, a menos que ocurra un motivo interruptivo conforme a la ley), continuo (por la misma razón de relación en donde las partes a cada momento se supone que están cumpliendo las obligaciones a cargo de cada una de las mismas), fluyente (debido a que a cada instante van apareciendo o surgiendo ese goce o uso y al mismo tiempo la acumulación de instantes patrimoniales o económicos en beneficio del arrendador como contrapartida por ese uso o goce, con fundamento en el principio según el cual «Los frutos civiles se reputan adquiridos día por día», arto 552, CC); no instantáneo (pues las obligaciones no se cumplen en un solo acto o en una única vez sino de modo periódico); de carácter temporal (pues la relación no es a perpetuidad sino con duración limitada (arts. 267,365,598,1.580,1.581,1.582, entre otros, CC; así como 578 y 579, CPC). b. Que se trate de un contrato escriturado por tiempo determinado o indeterminado Establece la norma en comento que «el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados», y los «términos pactados» se comprende no sólo como acuerdo obligatorio de recíprocas voluntades, sino también que las obligaciones insurgentes se conozcan sin dificultad por ser específicas y concretas, pues de otra manera habrá dificultad por el adquirente de conocer a qué está obligado. ¿Cómo puede el adquirente conocer el tiempo y el precio si los mismos no constan de modo cierto en una relación escriturada de fecha anterior al traslado o enajenación del inmueble arrendado? Y los «términos pactados» no guardan, por tanto, relación únicamente con el precio y goce, sino también con las demás obligaciones correlativas y recíprocas que han podido concertarse comprendiendo asimismo la duración de la relación pactada. La obligación del adquirente del inmueble arrendado en orden a respetar esa relación en los términos convenidos, indudablemente no puede comprenderse sin que jurídicamente exista la misma, pero también la presencia documental o material, porque de no serlo de tal manera, no se entiende cómo es que el adquirente tiene la obligación de respetar esa relación en los términos convenidos, que sólo pueden deducirse si la misma está escriturada; pero que, no obstante, aun cuando escriturada el tiempo de duración puede ser indeterminado, en cuyo caso el adquirente no podrá ponerle término a la relación sino únicamente a través e alguna de las formas o medios contenidos en LAI, como lo contempla el artículo 20 en comento. Sin embargo, en relación con el tiempo de duración habrá que interpretarlo dentro de las limitaciones establecidas en la ley. c. Que ocurra la transferencia del inmueble arrendado y la misma sea válida El traslado de la propiedad del inmueble arrendado debe ser válido, en cuanto a transmitir la propiedad del mismo. Si el mecanismo traslativo utilizado no ha transmitido de manera perfecta la propiedad del inmueble arrendado, es de admitir que no se produjo tampoco la transmisión de la relación arrendaticia. Y la transmisión de la propiedad sin vicios o defectos depende de modo esencial de la capacidad del transmitente, que posibilite el cambio de estado de su derecho, aún cuando también que ese traslado (venta, dación en pago, permute, remate, donación, ejecución, entre otros) se haya realizado de conformidad con la ley. d. No es necesario que el inmueble arrendado se haya entregado al inquilino antes del acto de enajenación Consideramos que así puede entenderse, pues el artículo 20 contempla que «Si durante la relación arrendaticia», con lo cual no queda alguna duda se trata de una relación preexistente al acto traslativo de la propiedad del inmueble arrendado, en la cual el arrendatario ha adquirido el derecho de gozar del inmueble arrendado por cierto tiempo y el deber de pagar determinado precio, sin importar que se encuentre en posesión al tiempo de la enajenación. Si el adquirente ha asumido frente al arrendador enajenante las obligaciones de éste, la enajenación, en tal caso, produce de modo inevitable la transmisión de la relación arrendaticia, aunque se efectúe antes de haberse entregado el inmueble al inquilino. 3.11.3.2 En caso de gravámenes del inmueble El gravamen inmobiliario es una carga real impuesta y su oponibilidad a terceros depende de la inscripción registral. Para Enneccerus, el gravamen de la finca con un derecho real sólo transmite la relación de arrendamiento, si se trata de un derecho mediante cuyo ejercicio pudiera privarse al arrendatario del uso de la cosa (usufructo, superficie, habitación), y aun en este caso la transmisión se limita al tiempo de existencia de este derecho, de modo que a su terminación la relación de arrendamiento revierte al arrendador. Si el derecho concedido sólo limita el uso, como por ejemplo en el supuesto de concesión de una servidumbre predial, el titular tiene que abstenerse del ejercicio de su derecho en la misma medida del uso que confiere el arrendamiento (Tratado de Derecho Civil, vol. 2, p. 315). El arrendatario como poseedor precario puede deducir los derechos que le corresponden al tenor del artículo 20 de LAI, y no sólo los mismos, sino también conforme a lo dispuesto en el artículo 1.901 del Código Civil. 3.11.3.3 En caso de expropiación del inmueble Sin embargo, el arrendatario no estará protegido en caso de expropiación por causa de utilidad pública o social, que produce ipso iure la terminación del contrato de arrendamiento, en cuyo caso el inquilino no puede oponer su contrato al ente expropiante y, por lo tanto, nada obtendrá haciendo valer lo que falte para la conclusión de la relación arrendaticia. Al arrendatario, en ese caso, solamente queda el derecho de reclamar al ente expropiante los daños y perjuicios que, como consecuencia del acto expropietario, se le causen. 3.11.3.4 El adquirente y las obligaciones preexistentes ¿El comprador o adquirente del inmueble podrá reclamar al arrendatario los alquileres vencidos y no pagados con anterioridad a la compraventa, a menos que no se haya producido la cesión de ese crédito? ¿El comprador podrá legalmente solicitar el desalojo en contra del arrendatario, o pedir la resolución del contrato alegando aquella falta de pago? El comprador o adquirente del inmueble se subroga en la posición jurídica del arrendador en cuanto a los derechos y obligaciones resultantes de la relación de arrendamiento mientras dure su propiedad. Puede, por consiguiente, exigir los alquileres que venzan después de la enajenación, pero lo que no está claro es que tal adquirente pueda legalmente requerir al arrendatario las pensiones arrendaticias impagadas para el momento de la adquisición de dicho inmueble, o que esté, por tal razón, legitimado para solicitar el desalojo, la resolución del contrato de arrendamiento o exigir el pago de tales pensiones insolutas. Sin embargo, ante el hecho de que el adquirente llega, por causa del traslado inmobiliario, a ocupar el lugar del arrendador, la relación arrendaticia se transmite y por tanto el adquirente por tal circunstancia queda legitimado para exigir del arrendatario el cumplimiento de las obligaciones a su cargo, aun cuando anteriores a la fecha de la transferencia del inmueble arrendado, puesto que el adquirente se ha convertido en arrendador, y si como adquirente está en la obligación de «respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados», también es cierto que el arrendatario está obligado a pagar el precio del arrendamiento en esos mismos términos (ord. 2° art. 1.592, CC). La transferencia del inmueble arrendado, por cualquier medio o causa establecida en la ley, implica, salvo prueba en contrario, un traspaso o transferencia ipso jacto al adquirente (por fuerza del medio utilizado) del goce que el arrendatario tenía y el derecho del adquirente (arrendador) de recibir los frutos civiles que ese inmueble produce, puesto que los mismos pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que los produce, esto es, beneficio de quien ha adquirido el bien arrendado. Nada impide, pues, que la transferencia de la propiedad sobre la cosa arrendada produzca ipso jacto la transferencia de la relación arrendaticia al nuevo propietario, quedando éste vinculado con el arrendatario; y al tratarse de una relación sinalagmática, las obligaciones, en principio, se mantienen de conformidad con los términos de la relación transmitida, pero creemos que sí en cuanto a la duración del contrato, goce y pago del precio arrendaticio, esencialmente, pues no toda estipulación entre arrendador y arrendatario se transmiten ipso jacto en beneficio del nuevo adquirente a menos que entre los tres se haya convenido la total transferencia. Existe determinadas obligaciones arrendaticias que aun cuando han sido celebradas únicamente entre el arrendador y determinado arrendatario, no obstante debido a especiales circunstancias deben forzosamente continuar con otra u otras personas aparentemente ajenas a esa relación primigenia u originaria. Ello ocurre en algunos casos como los siguientes: a. Subrogación arrendaticia mortis causa Ésta aparece cuando fallece el arrendador o el arrendatario, pues el contrato de arrendamiento no se termina por la muerte del locador ni por la del locatario (art. 1.603, CC). Indudablemente que en cualesquiera de tales casos la relación continúa, tomando en cuenta que si fallece el arrendador, sus herederos, como continuadores de las relaciones jurídicas activas y pasivas del causante, asumen la misma; y de fallecer el arrendatario la relación arrendaticia continúa también en sus herederos, pero es de considerar que por el hecho de la posesión, aun cuando precaria sobre el inmueble arrendado, se interpreta que esta posesión tiene prevalencia e influencia especialmente continuativa con el cónyuge supérstite que viviere con aquél y los hijos menores sometidos a la patria potestad o tutela, y en los demás casos, según el orden de suceder. Para la duración del contrato, en cualesquiera de los casos mencionados, rigen los mismos principios aplicables tal y como si la relación arrendaticia todavía existiere celebrada directamente entre arrendador y arrendatario. b. ¿Subrogación en caso de divorcio, separación de cuerpos y nulidad del matrimonio? Admitida que sea la demanda de divorcio o de separación de cuerpos, el juez podrá provisionalmente autorizar la separación de los cónyuges y determinar cuál de los mismos, en atención a sus necesidades o circunstancias, habrá de continuar habitando el inmueble que les servía de alojamiento común, mientras dure el juicio, salvo los derechos de terceros (ord. 10 art.191, CC). Ahora bien, ¿qué ocurre si ese inmueble que servía de alojamiento común había sido recibido por los cónyuges en arrendamiento? En efecto, siendo el contrato por tiempo determinado a indeterminado, si el arrendatario es el cónyuge autorizado judicialmente para continuar habitándolo, no se altera la relación; pero si el autorizado no es el cónyuge arrendatario sino el otro cónyuge ¿continuará la relación con éste? Consideramos que, en esa circunstancia, se hace necesaria la distinción del contrato en cuanto al tiempo de su duración, porque si es por tiempo indefinido, mostramos parecer favorable a la subrogación, puesto que por una parte esa autorización es provisional, significándose así que la misma durará mientras dure el juicio, salvo derechos de terceros; aun cuando a ese contrato de arrendamiento puede darle término el arrendatario en cualquier momento; en tanto que si el contrato es por tiempo determinado, mostramos un parecer contrario a la subrogación, puesto que como aquella autorización se caracteriza por la «provisionalidad» (mientras dure el juicio, salvo derechos de terceros), además de que tal subrogación no está especialmente prevista en nuestra legislación y de admitirse dejaría a las partes en total incertidumbre: al arrendador porque no podría con certeza entenderse con ambos cónyuges, primero con el autorizado para continuar habitando el inmueble arrendado y después con el no autorizado arrendatario primigenio, luego que concluya el juicio de divorcio o de separación de cuerpos, o desde que sea suspendida esa cautelar innominada debido a su provisionalidad; y el cónyuge autorizado para continuar habitando ese inmueble tendría inconvenientes para conocer con certeza en qué momento se trasladaría la relación arrendaticia al arrendatario primigenio o inicial, con las consecuencias que implica esa relación en el orden obligacional. Similar problema tendría este último arrendatario. Sin embargo, esa autorización judicial no tiene la virtualidad, bajo ninguna forma, para desnaturalizar la temporalidad arrendaticia. Por otra parte, de autorizarse judicialmente al cónyuge no arrendatario para continuar habitando el inmueble arrendado, ¿a quién corresponde pagar el alquiler? El problema es de carácter familiar, y como en el matrimonio los cónyuges adquieren los mismos derechos y asumen los mismos deberes (art. 137, CC), ambos están obligados a contribuir en la medida de los recursos de cada uno, al cuidado y mantenimiento del hogar común, y a las cargas y demás gastos matrimoniales (art. 139, CC); es comprensible que el pago del alquiler corresponda a la comunidad (art. 165, CC). Se significa, de tal modo, que el alquiler se pagará con los bienes de la misma y de no existir bienes, entonces el cónyuge, en el caso propuesto, responderá con sus bienes propios, con su sueldo o salario, en cuyo caso el juez deberá tomar las debidas previsiones para proteger al cónyuge, «en atención a sus necesidades o circunstancias» (art. 191, Ce), máxime cuando él o la cónyuge (que por lo general es la madre) no tiene ingresos o recursos, o no trabaja, y debe atender a los hijos, o por otra causa de justificación en orden a la protección de la familia. En caso de nulidad del matrimonio inmediatamente después de admitida la demanda, el tribunal puede dictar la separación de los cónyuges (art. 125, CC) y determinar cuál de los mismos, en atención a sus necesidades o circunstancias, habrá de continuar habitando el inmueble que les servía de alojamiento común, mientras dure el juicio, salvo los derechos de terceros. En igualdad de circunstancia tendrá preferencia a permanecer en dicho inmueble aquel de los cónyuges a quien se confiera la guarda de los hijos (ord. 1° arto 191 CC); cautelar que puede dictar el juez «a instancia del demandante o de cualquiera de los cónyuges», o bien «de oficio» cuando uno de éstos fuere menor de edad y en vista de las pruebas conducentes. Mutatis mutandis, en tales supuestos consideramos que se dan las mismas circunstancias de orden contractual, familiar y económico-social en atención a la temporalidad de la relación arrendaticia que antes hemos expresado en relación al divorcio o la separación de cuerpos. c. Tratándose de la permuta Siendo la permuta un contrato por el cual cada una de las partes se obliga a dar una cosa para obtener otra por ella (art. 1.558, cc), ¿cómo queda la relación arrendaticia tratándose del inmueble arrendado que se permuta? La permuta es una especie de «venta recíproca», pues las obligaciones correspectivas o recíprocas se compensan de alguna manera. La consideramos así porque además de las disposiciones que la reglan (arts.1.558 al 1.564, CC), el artículo 1.563 eiusdem remite directamente a las disposiciones que rigen al contrato de venta. Siendo éllo así, la subrogación arrendaticia, mutatis mutandis, se produce dentro de los mismos supuesto que hemos considerado para la venta, salvo que el arrendatario quede constituido en permutante pues, entonces, la relación arrendaticia se extingue por confusión. d. Donación y relación arrendaticia Debido a que la donación es el contrato por el cual una persona transfiere gratuitamente una cosa u otro derecho de su patrimonio a otra persona que lo acepta (art. 1.431, CC), ¿en qué situación queda la relación arrendaticia si el inmueble ha sido donado? De haberse transferido la propiedad del inmueble arrendado al donatario, si éste es un tercero, es de considerar que el donatario se subroga en cuanto pasa a ocupar la posición de arrendador, en cuyo caso las obligaciones de la relación arrendaticia quedan, mutatis mutandis, bajo la misma apreciación que hemos antes observado en relación con la venta y la permuta. e. Remate y liquidación de bienes Efectos similares se producen en caso de la adquisición en remate del inmueble arrendado, o por medio de la adjudicación por liquidación de comunidad, entre otros. Cada vez que se transfiera o transmita la propiedad del inmueble arrendado, se presume iuris tantum la subrogación arrendaticia de acuerdo con el acto traslativo de que se trate y según las circunstancias particulares del mismo, pues es suficiente que el inmueble arrendado pase a propiedad de una persona diferente al propietario arrendador, cualquiera sea el motivo o causa, para que el nuevo propietario esté obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados entre arrendador y arrendatario, dentro de las limitaciones que establece la Ley. f. Inmueble hipotecado y relación arrendaticia Si el propietario de un inmueble hipotecado lo da en arrendamiento, pueden acontecer varias circunstancias, bajo la influencia determinante por la ausencia del consentimiento, o de la manifestación del mismo por parte del acreedor hipotecario. a. La primera de esas circunstancias consiste en que el deudor hipotecario puede darlo en arrendamiento por tiempo determinado, con el consentimiento de su acreedor. Y de ocurrir la ejecución de la hipoteca, la relación durará por el tiempo estipulado, dentro de las limitaciones establecidas en la ley; máxime si el nuevo propietario es ese acreedor. No obstante, ¿qué acontece si el beneficiario del remate no es el acreedor hipotecario sino otro tercero? Con fundamento en las informaciones supra anotadas, es de observar que la relación continúa con ese beneficiario, que ocupa ahora la condición de dueño y como tal de arrendador, por efecto de la subrogación producida. Sin embargo, si el contrato se firmó entre el deudor hipotecario y el tercero (por un tiempo que excede el tiempo legal por el cual pueden darse en arrendamientos los inmuebles) el tiempo de la relación subrogada se reduce al legal, es decir, aquel tiempo previsto en la ley como de duración máxima, puesto que esa limitación pone límite a una relación excesivamente extensa que podría afectar los intereses del propietario. b. La segunda hipótesis se refiere a que el propietario del inmueble hipotecado da en arrendamiento el mismo, sin el consentimiento de su acreedor, ya sea por tiempo determinado o sin determinación de tiempo. ¿Qué ocurre con la duración del contrato en cualesquiera de estos dos supuestos interrogativos? En el primer supuesto, no existe inconveniente alguno porque según el artículo 1.581 del Código Civil, si el propietario de un inmueble hipotecado lo da en arrendamiento a término fijo -sin el consentimiento del acreedor- el término se reducirá al año corriente al tiempo del vencimiento de la hipoteca; a no ser que, tratándose de fundos rústicos, se requiera más de un año para la recolección de la cosecha, pues, en tal caso, el arrendamiento durará hasta dicha recolección; aun cuando no debemos obviar que en tal caso no se aplica LAI por causa de exclusión (b, arto 3°). En relación a las diversas hipótesis que regula el artículo 1.581 del Código Civil, pareciera haberse dictado para beneficiar el interés del «acreedor hipotecario», antes que para forta¬lecer el instituto hipotecario, por lo que el Máximo Tribunal de la República en decisión del 21 de noviembre de 1956, expresó el siguiente criterio interpretativo: «Tal como lo ha expresado la recurrida, las disposiciones del artículo 1.581 del Código Civil se han establecido, no en beneficio del acreedor hipotecario, como erróneamente lo sostiene el recurrente, sino para fortalecer o robustecer la institución de la hipoteca la cual vendría a ser punto menos que ilusoria si se reconociese sobre el fundo gravado la existencia de contratos de arrendamiento que, en multitud de casos, habrían sido celebrados por largo plazo y por pensiones insignificantes. Precisamente ese artículo fue introducido en la legislación positiva venezolana para evitar tal estado de cosas que ya empezaba a entronizarse en nuestro medio. No tendría, por otra parte, precisa explicación el citado precepto si se le interpretase en el sentido de que beneficiaría exclusivamente al acreedor hipotecario, puesto que éste, una vez rematada por terceros la finca hipotecada, ningún interés tendría en atacar el contrato de arrendamiento. Justamente por esto, es por lo que ha de estimarse que la acción que da el artículo 1.581 está al alcance, no sólo del acreedor hipotecario, quien podría en algunos casos tener interés en ejercerla, sino de los adjudicatarios de los inmuebles ejecutados, contra quienes serían perjudiciales los contratos de arrendamiento. Las más de las veces serán tales adjudicatarios quienes ejercerán la acción (G.F n° 14, 2E, pp. 146 Y 147). IV. INTERPRETACIÓN DE LA RELACIÓN TEMPORAL ARRENDATICIA Hasta ahora no ha sido fácil superar la tradicional división del contrato de arrendamiento en cuanto al tiempo de su duración, y de allí que LAI, a pesar de su novedad, no haya podido superarla. Es que esa división pareciera no encontrar nuevos elementos que permitan incorporar otro tipo diferente que también indique a los intervinientes directos, en esa relación jurídica, cuál es el tiempo durante el cual subsiste la presencia vivencial del vínculo que les une, independientemente del cumplimiento de sus correlativas obligaciones, de modo que conozcan desde dónde y hasta qué momento su condición vincular les une o cuál es el punto de partida y el posiblemente de negada, en caso de no haberse precisado el mismo. Y no sólo lo cuántico temporal sino también la presencia de la propia relación de modo que sea ella y no otra, tomando en consideración su propio contenido con fundamento en la voluntad o el solo consentimiento que le da origen. La importancia del orden temporal en la relación arrendaticia es previsible se mantendrá por mucho tiempo. Nosotros en temporalidad arrendaticia apenas asomamos una tipología, como dimensión posible, dentro del inmenso espacio por recorrer, llegando a considerar diecinueve (19) tipos que de alguna manera se desenvuelven dentro de la inevitable distinción de los contratos por tiempo determinado o a plazo fijo y los sin determinación de tiempo o por tiempo indeterminado (vid. pp. 19 Y ss. Livrosca, 1999). Con vista de la legislación, jurisprudencia y legislación antes mencionada este Tribunal determina en el presente caso, lo siguiente: A) Que el ciudadano JOSÉ RAFAEL HERNÁNDEZ GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-880.468, y la Sociedad Mercantil EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA, C.A., celebraron un contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Segunda de Maracay, Estado Aragua, anotado bajo el Nº 31, Tomo 38, folios del 72 al 90, en fecha 06 de abril de 1993, que tiene por objeto, de acuerdo a su Cláusula Primera, un local comercial ubicado en el Centro Comercial PARQUE ARAGUA, Avenida Bolívar Este, Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua, identificado con el Nº 38, Nivel 3; que de acuerdo a su Cláusula Tercera, lo fue por un periodo de TRES AÑOS FIJOS E IMPRORROGABLES, siendo la fecha de inicio el 01 de septiembre de 1992 hasta el día 31 de Agosto de 1995, ambas fechas inclusive, y que en esta última fecha el Arrendatario se comprometió a desocupar, entregar y devolver el inmueble al arrendador sin necesidad de notificación alguna, sin posibilidad de prórroga alguna ni operar tácita reconducción; que de acuerdo a su Cláusula Segunda se fijó el canon de arrendamiento en la cantidad de Bs. 32.000,oo mensuales que la arrendataria se comprometió a pagar por mensualidades vencidas dentro de los 5 primeros días de cada mes; que de acuerdo a su Cláusula Sexta, el arrendatario manifestó recibir las instalaciones sanitarias y eléctricas, unidad de aire acondicionado, puertas de vidrio “templex”, grifos, cerraduras y demás accesorios en buen estado de funcionamiento y se comprometió a devolverlos en las mismas condiciones; que conforme a la Cláusula Novena la arrendataria se comprometió a entregar al finalizar el contrato los últimos recibos correspondientes a energía eléctrica, agua, teléfono, aseo domiciliario, condominio y cualquier otro servicio público o privado debidamente cancelados; que conforme a la Cláusula Décima Quinta se estableció expresamente que: “…Es entendido y así se conviene expresamente entre las partes contratantes, que la ciudadana AURORA RAFAELA HERNÁNDEZ GONZÁLEZ, titular de la cédula de identidad número 3.434.986, venezolana, mayor de edad, tiene el derecho de preferencia y por ende la primera opción en caso de venta del inmueble objeto del presente contrato de arrendamiento…”; B) Que en fecha 02 de diciembre de 1994, el ciudadano JOSÉ RAFAEL HERNÁNDEZ, propietario y arrendador para la época, ofreció en venta el inmueble objeto del arrendamiento a la Sociedad Mercantil EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA, C.A., en la persona de sus representantes legales ciudadanos RAMÓN TOVAR y BLANCA VERA DE TOVAR, identificados en autos y quienes manifestaron en fecha 05 de diciembre de 1994, no tener interés en la adquisición por dicha venta del inmueble arrendado y lo dejaban en libertad de ofrecer y vender a terceros el mismo, que al concatenarlos con los términos del contrato de arrendamiento, tenían conocimiento de que la primera “opción” para ello lo tenía casualmente la aquí parte actora. C) Que en fecha 21 de diciembre de 1994, por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Girardot, Parroquia Joaquín Crespo del Estado Aragua, y protocolizado bajo el Nº 1, Folios 01 y 02, Protocolo Primero, Tomo 26, el ciudadano JOSÉ RAFAEL HERNÁNDEZ GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-880.468, dio en venta pura y simple, perfecta, real e irrevocable a la ciudadana AURORA HERNÁNDEZ GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-3.434.986, el inmueble constituido por el local comercial identificado con el Nº 38, del Nivel 3, o Primer Piso que forma parte del Centro Comercial Parque Aragua, ubicado en la Urbanización Base Aragua, con frente a la Avenida Bolívar, entre la calle de servicio de la Avenida Bolívar, la futura prolongación Avenida Fuerzas Aéreas (Avenida 01), futura Calle 03 y Calle 02, en esta Ciudad de Maracay, Parroquia Joaquín Crespo, Municipio Girardot del Estado Aragua; con una superficie aproximada de 151,20 metros cuadrados, cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Pasillo secundario de circulación peatonal con frente a la fachada Norte del Edificio; SUR: Pasillo secundario de circulación peatonal; ESTE: Local Nº 37; y OESTE: Locales Nros. 39 y 40, es decir, que dicha venta pública se hizo durante la vigencia del contrato de arrendamiento y antes de su vencimiento (desde el 01 de septiembre de 1992 hasta el día 31 de Agosto de 1995, ambas fechas inclusive). Venta ésta que en modo alguno deja sin efecto el Contrato de Arrendamiento suscrito por el vendedor con el arrendatario, sino que lo deja subsistente a tenor de lo dispuesto en el Artículo 1.604 del Código Civil y como quiera que los canones de arrendamiento son denominados por la ley, como frutos civiles, a ellos sólo tiene derecho el propietario ex artículo 552 del Código Civil, ello hace producir de pleno derecho una “subrogación” subjetiva en la persona del Arrendador, quien toma la posición de arrendador en la relación locativa en los mismos términos convenidos entre el arrendador (anterior arrendador, propietario y vendedor) y el arrendatario, es decir, con los mismos deberes y derechos. D) Que en procedimiento administrativo signado con el Nº 216-95, incoado por ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 29 de Agosto de 1995, por la Sociedad Mercantil EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA, C.A., contra del ciudadano JOSÉ RAFAEL HERNÁNDEZ, y mediante la primera solicitaba al segundo el DERECHO DE PREFERENCIA para seguir ocupando el inmueble como arrendatario, en virtud -según expresó- de la voluntad del arrendador de no prorrogar dicho contrato, y en dicho procedimiento el requerido, manifestó en su contestación de fecha 31 de octubre de 1995, que no tenía cualidad e interés para sostener el procedimiento por cuanto el había vendido el inmueble a la ciudadana AURORA HERNÁNDEZ, quien era para ese momento su propietaria, y por ello así lo declaro improcedente, la Resolución o Providencia Administrativa dictada por la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 21 de Mayo de 1996, con lo cual quedan claros varios puntos, a saber: Que la aquí parte actora, tenía absoluto conocimiento de la venta realizada a la aquí parte actora, y por ende de la subrogación activa subjetiva legal operada, de la fecha de finalización del contrato de arrendamiento, de lo infructuoso de sus acciones tendentes a seguir ocupando más allá del tiempo establecido para su vigencia como arrendatario y por lo tanto ello en si hace improcedente su alegato de falta de cualidad, legitimación e interés de la parte actora para sostener este procedimiento como parte actora, abrogándose la condición de PROPIETARIA-ARRENDADORA por sustitución y de ella como parte demandada y ARRENDATARIA del inmueble objeto de la pretensión, para estar como demandada puesto que: La cualidad activa de la parte actora se deriva de la afirmación y demostración de la titularidad de la propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento adquirido durante la vigencia del contrato de arrendamiento de lo cual se deriva el interés jurídico actual para proceder por sustitución o subrogación personal como arrendadora y determina su legitimación para hacerlo contra la demandada por el alegato de haberse vencido su término de vigencia, y como quiera que a esta última es a quien se le pide a su vez la correspondiente sujeción como arrendatario, ello constituye que tenga la cualidad, legitimación y el interés de estar como demandado en esta causa, por ser las partes de la relación sustancial y procesal y así lo declarará este Tribunal enseguida y así se declara y decide. III.- DEL TIEMPO DEL CONTRATO, VÍNCULO o RELACIÓN ARRENDATICIA Y LA TACITA RECONDUCCIÓN: Como quiera que ha quedado evidenciado que el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 06 de abril de 1993, era el vigente al momento en que se produjo la venta del inmueble a la aquí parte actora, y que por virtud de las disposiciones del Artículo 1.604 del Código Civil, dicho contrato continuó vigente y que no ha sido probado por la parte demandada su alegato de existencia de otra contrato de arrendamiento posterior a él, ni ha sido alegado ni probado que algún órgano jurisdiccional haya declarado nulo o inexistente el referido contrato de compra venta del inmueble, ni algún derecho de preferencia para seguir ocupando el inmueble el arrendatario más allá del término fijado en el suscrito en fecha 06 de abril de 1993, es claro, que las regulaciones de la Cláusula Tercera del mismo, son las que se encontraban vigentes entre las partes y que fijó que el vinculo escrito locativo lo fuera por tiempo determinado, sin posibilidad de prórroga convencional opcional, es decir, fijo e improrrogable, desde el día 01 de septiembre de 1992 hasta el día 31 de Agosto de 1995, ambas fechas inclusive, y para ésta última fecha no había sido dictado el Decreto con rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no era posible la aplicación del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas por ser el inmueble arrendado un local comercial (no Vivienda), que determinan que las regulaciones vigentes eran las del Código Civil, que -como se dijo- respetan la libertad contractual en tal sentido y por lo tanto no había posibilidad de operar ninguna prórroga legal arrendaticia. Ahora bien, como quiera que la parte demandada alegó en su contestación a la demanda, que el mencionado contrato haya sido el último de los “contratos” celebrado entre las partes, ello en si hace colegir que ha manifestado tácitamente un alegato de “TÁCITA RECONDUCCIÓN ARRENDATICIA” a su favor, más aún cuando acepta que ha efectuado consignaciones arrendaticias y que continua ocupando el inmueble con el carácter que se abroga de arrendataria y por ello hace necesario hacer pronunciamiento expreso sobre el punto, por virtud del orden público arrendaticio involucrado, lo cual se hará enseguida. Sobre este neurálgico punto la doctrina patria, GILBERTO GUERRERO QUINTERO (TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO, Volumen 1: Parte sustantiva y Procesal, Paginas 297 al 315 y 342 al 369) ha expresado lo siguiente: “…Tácita reconducción Según el artículo 1.600 del Código Civil «Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo»; concepción esta que resulta igual a la del artículo 1.614 eiusdem. De ambos textos legales se obtiene que la tácita reconducción consiste en la «renovación» del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración máxima que corresponda fijada en el artículo 38 de LAI. Sin embargo, ¿la tácita reconducción consiste en la «renovación» del contrato? La interrogante surge debido a que pareciera existir notables diferencias entre ambas figuras. El vocablo renovación significa restaurar, restablecer, reanudar, reformar, novar; en tanto que reconducción deriva de «reconducir» que, en el ámbito del Derecho Arrendaticio, puede significar renovar o prorrogar el contrato de arrendamiento. Por tanto, si bien es cierto que el anterior contrato desaparece en cuanto al tiempo, no obstante, el nuevo contrato que surge lo es sólo, y ésta es su novedad, en relación al tiempo que ahora es indeterminado, pues en lo demás sigue igual, máxime si la relación en tal caso debe ser escriturada, las mismas partes, el mismo inmueble y el canon que no debe ser mayor al que fije el órgano regulador si el inmueble no está exento de regulación; razones para pensar que la «reconducción» no constituye propiamente una «renovación» o «prórroga» de la relación, puesto que el tiempo ya no será el mismo e incluso tampoco el precio que podría estar sujeto a variación. «renovación» o «prórroga» del contrato podría entenderse así, de no producirse cambio alguno en orden al mismo tiempo. Sin embargo, el solo hecho de un tiempo distinto indica que ya no estamos en presencia del mismo contrato, sino de otro como consecuencia de la modificación del anterior en orden a su duración; no obstante que no es de tal modo, porque «renovación» significa también reformar, modificar o novar, que asimismo conducen a mantener la relación entre las mismas partes, el mismo inmueble arrendado, aun cuando bajo diferente tiempo, e incluso el mismo o distinto precio. 4.1.3.1 Características En el concepto que hemos dado, se observan varias notas características de la tácita reconducción como son, entre otras, las siguientes: a. Contrato por tiempo determinado con duración concluida Para que aparezca el nuevo contrato, es necesario que las partes hayan fijado un término de duración y que al vencimiento de la prórroga legal o porque la misma no proceda se produzcan las circunstancias a que se refieren los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, pues no opera en la relación indefinida que carece de la virtualidad de prorrogarse cuando no contiene en sí misma un límite que permita su prórroga (sólo se prorroga lo que concluye), a menos que se trate de la excepción del artículo 38 de LAl y la contenida en la previsión a que se refieren los artículos 1.626 y 1.627 del Código Civil, o normas reguladoras de la «tácita reconducción» de un contrato que siendo inicialmente por tiempo indeterminado -por causa de la imprevisión de las partes- el legislador lo declara por tiempo determinado de un año o por más tiempo, según las circunstancias que allí se establecen, al tratarse de un fundo rústico, cuya regulación está excluida de LAl (literal b, art. 3°). b. Actitud silente o ausencia de oposición del arrendador El solo hecho de quedar el arrendatario en posesión, aun cuando precaria del inmueble arrendado y luego del vencimiento del tiempo prefijado por la prórroga legal o de no producirse la misma, no es indicativo de haberse producido la renovación del contrato, sino que esa actitud debe ser demostrativa del consentimiento expreso o tácito de seguir él teniendo el carácter de arrendatario, y además la realización de algún acto indicativo de continuar como tal si luego de concluido el término de duración y de la propia aceptación tácita del arrendador, transcurre un mes y el arrendatario procede a consignar el canon vencido, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del mismo (art. 51, LAl). Vencida la prórroga legal, si el arrendador no solicita al arrendatario la devolución o entrega del inmueble arrendado y tampoco pide el secuestro, dejando transcurrir aquel tiempo y se produce la consignación de la suma de dinero que venía pagando, o la que resulte de las propias circunstancias previstas en el contrato objeto de la prórroga, como en el caso de no estar sujeto a regulación el inmueble, o si el arrendador recibe el canon correspondiente, ¿no se habrá producido la tácita reconducción?(vid. III, 9 ). LAI no contiene prohibición alguna al respecto. Más bien los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil la contemplan. Sin embargo, de haber intentado el arrendador la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término de la prórroga legal, habiéndose consignado el precio del arrendamiento del modo antes indicado, si el demandante retira la cantidad consignada no se produce la tácita reconducción, con vista a la expresa disposición legal que así lo contempla: Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que estuviere fundamentada en la falta de pago las pensiones de alquiler (art. 52, LAI). De esta misma norma podemos deducir que el arrendador para impedir la tácita reconducción tiene que haber intentado la acción por cumplimiento de contrato antes de los cuarenta y cinco (45) días contados desde el vencimiento de la prórroga legal. ¿De dónde obtenemos tal afirmación? Si el arrendador deja transcurrir un mes después de vencida la prórroga legal, y el arrendatario o cualquiera otra persona consigna dentro de los quince (15) días continuos siguientes, podría pensarse en aplicar los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil; de modo que para impedir la tácita reconducción el arrendador ha debido actuar para evitarla (vid. III, 9 infra) . El vencimiento de la prórroga legal y la conversión del contrato en otro por tiempo indefinido Significamos que por el consentimiento expreso o tácito del arrendatario de continuar como tal y la falta de oposición del arrendador que sugiere restablecer o continuar la relación bajo la modalidad atemporal o indeterminada, puede aparecer una nueva relación arrendaticia. En efecto, esta característica es la más resaltante porque la reconducción la traducimos por «reformar» y siendo así se reforma o modifica el tiempo, que de determinado pasa a ser indeterminado. Sin embargo para RICCI, la renovación tácita de que hemos tratado no es la continuación del primitivo contrato, sino uno nuevo que surge de un nuevo consentimiento prestado por las partes. En efecto, la ley dice que el contrato de arrendamiento cesa de derecho a la expiración del término establecido; si, pues, cesa, es absurdo hablar de su continuación, por lo que habría un nuevo contrato (Derecho Civil, t. 17, n° 80). Y afirma Luís Muñoz, citando a Felipe CLEMENTE DE DIEGO, que la tácita reconducción es una nueva locación tácitamente consentida, que sigue a la anterior sin solución de continuidad; que según el Tribunal Supremo el alcance jurídico de la tácita reconducción no es otro que el de presumir la existencia de un nuevo contrato y que para que tenga lugar ha de existir contrato, no procediendo en caso de precario. Es indispensable, afirma, tener en cuenta que la tácita reconducción es un nuevo contrato, y no la prórroga del primitivo; que respecto de la misma cesan las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal, y al extinguirse la obligación principal, quedan extinguidas las accesorias (Comentarios a los Códigos Civiles de España e Hispanoamérica, pp. 819 y ss.) No obstante, en cuanto al precio arrendaticio y habiendo quedado terminado o extinguido el contrato anterior; existiendo ahora un nuevo contrato, de resultar así, en lo que respecta al tiempo, pareciera entonces no entenderse por qué se conserva, en principio, el mismo canon del contrato anterior o extinguido por efecto del vencimiento del término prefijado como de su duración. La explicación ante esa posible duda consiste en que de no ser ese canon igual al del contrato concluido y con la excepción ya observada, entonces el arrendatario no sabría cuánto deberá pagar y el arrendador podría exigirle uno mayor; y ante la duda sobre el monto a pagar debido a esa incertidumbre, entonces no podría afirmarse la existencia de esa nueva relación insurgente, por las causas establecidas en la ley. Y por otra parte, al considerarse celebrada una nueva relación arrendaticia por consecuencia de los motivos ya explicados, como resultado del consentimiento tácito y recíprocamente manifestado y suponiendo que ese consentimiento es válido, en caso que el arrendador no quiera aceptar el pago de la primera pensión vencida, el arrendatario no sabría cuánto consignar al tenor del procedimiento establecido en el artículo 53 y siguientes de LAI; no pudiendo darse el arrendamiento sin canon o precio. Por eso se conserva de la vieja o anterior relación, el mismo canon mientras no surja otro distinto en caso de proceder la regulación del inmueble; y de encontrarse exento de regulación el arrendatario tendrá que pagar un canon de acuerdo con el Índice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, al tenor de lo establecido en el artículo 14 de LAI; a menos que los contratantes hayan estipulado al respecto una cláusula de valor a los fines de la actualización periódica del canon de arrendamiento mensual. 4.1.3.2 Fundamento La tácita reconducción tiene su razón de ser en el beneficio que reporta al arrendatario, ante la inactividad del arrendador que resulta demostrativa del poco interés que tiene por recibir el inmueble arrendado al vencimiento de la prórroga legal o de no proceder la misma; inactividad entendida como ausencia de oposición del arrendador generadora de consecuencias que no transcurren inadvertidas y sin destino, pues toda omisión o inactividad, lógico es que ocasione algún beneficio al arrendatario ocupante del inmueble arrendado. Ante el poco o ningún interés inmobiliario recepticio por el arrendador, esta conducta debe ser calificada en orden a las consecuencias jurídicas de la misma, acorde con la protección en beneficio de la persona que aspira a continuar como arrendataria, a quien así se facilita la supresión de los inconvenientes que derivan de tener que entregar el inmueble, al vencimiento de la prórroga legal en caso de necesitarlo. Si bien es cierto que según el artículo 1.599 del Código Civil de haberse celebrado el contrato por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio, se entiende que ese «día prefijado» ahora se refiere al de la prórroga legal del artículo 38 de LAI, en caso de haberse ejercitado la misma; y es de considerar que esa conclusión temporal se traduce por finalizar, acabar, terminar, poner fin y hasta extinguir. El propio legislador se ocupa de establecer en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, la excepción al hecho conclusivo, es decir, que no es verdad absoluta esa conclusión o extinción, puesto que de continuar el arrendatario ocupando el inmueble arrendado después de vencido el tiempo de duración del contrato (el prefijado y la prórroga legal de tener lugar la misma), y sin oposición del propietario, la relación de la locatio conductio no se extingue, sino que puede convertirse o transformarse en otra modalidad contractual bajo la característica de la indeterminación temporal. ¿Por qué se puede transformar o convertir y no se extingue? Se transforma debido a que continúa la relación entre las mismas partes, el mismo objeto, el precio que puede ser el mismo y el tiempo que ahora no es el mismo sino indeterminado. En realidad lo que se extingue es el tiempo prefijado por el solo hecho de su conclusión. Resultaría un contrasentido afirmar que si el contrato se ha extinguido por fuerza de la conclusión del tiempo prefijado, mal podría renovarse, cuando lo concluido o extinguido, concluido o extinguido está; resultando posiblemente incongruente que si por el solo vencimiento del término de la locatio conductio por tiempo determinado, ésta concluyó como lo establece el artículo 1.599 del Código Civil en relación con el artículo 1.600 eiusdem; no obstante que el artículo 1.614 (norma posterior), se ocupa de expresar que: En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo, se procederá como en lo que se hacen sin tiempo determinado. Como se observa, pareciera existir una contradicción entre los artículos 1.600 y 1.614 con el artículo 1.599 en lo relativo a la conclusión o extinción del contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado, y con el ánimo de mantener incólume ese conjunto normativo, se aprecia que ante el hecho de continuar el arrendatario ocupando el inmueble, por la actitud pasiva del arrendador, con el ánimo de aquél para continuar en la posesión del inmueble arrendado con el carácter que ha tenido, es comprensible la no conclusión o extinción del contrato, pues esta conclusión o extinción por el solo vencimiento del lapso temporal prefijado, no se produce, sino queda en suspenso su aparecimiento por efecto de la previsión establecida en los artículos 1.600 y 1.614 en comento, especialmente bajo el principio de la continuación arrendaticia contemplada en esta última norma, al establecer la vigencia continuativa bajo las mismas condiciones del contrato por tiempo determinado, pero con la modalidad de una relación sin determinación de tiempo; condiciones las mismas que pueden variar en cuanto al precio por fuerza del acto regulatorio, o en su defecto, según lo acordado por las partes cuando el inmueble no está sujeto a regulación, y de encontrarse exento de la misma, se aplicará, como hemos observado, lo dispuesto en el artículo 14 de Lal. ¿Acaso la inacción del arrendador una vez agotada la prórroga legal o de no proceder la misma, no pareciera ser una tácita invitación a que el arrendatario se quede ocupando el objeto de la relación? Es indudable, además, que las condiciones u obligaciones arrendaticias son conocidas por las partes, especialmente por el arrendatario, estando preestablecidas, y si bien no podrían ser las mismas, no obstante, se presume que pueden ser aun cuando no se trate del mismo tiempo. Hay un interés de protección tutelado por la ley inquilinaria. El Derecho Arrendaticio tiene, en el caso propuesto así como en muchos otros, un carácter regulador bajo un orden público de protección que no puede ni debe obviarse o ignorarse. 4.1.3.3 Requisitos Aun cuando los requisitos para que tenga lugar la tácita reconducción se deducen del propio concepto y sus características, sin embargo podemos insistir con la finalidad de mantener una información más amplia y sistemática: a. Existencia del contrato escriturado a plazo fijo ¿Por qué escriturado? Para la prueba del contrato de arrendamiento no se requiere que el mismo sea por escrito, debido a que puede celebrarse sólo consensus, por el simple consentimiento de los contratantes, sin que se requiera el cumplimiento de determinada formalidad; por lo cual su prueba puede obtenerse a través de los diversos medios y las limitaciones establecidas en la ley, lo cual no significa en modo alguno que para la tácita reconductio ocurra lo mismo en cuanto a su procedencia en el contrato verbis. Y la razón esencial para que la relación conste escriturada consiste en la dificultad que lleva insita el contrato verbal para comprobarse que el mismo se celebró por un plazo determinado de duración. Y esa dificultad probatoria puede observase, como principio general, en el artículo 1.387 del Código Civil, tratándose de no ser admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares; no obstante que es admisible la prueba de testigos cuando existe un principio de prueba por escrito y este principio de prueba resulta de todo escrito emanado de aquél a quien se le opone, o de aquél a quien él representa, que haga verosímil el hecho alegado, dentro de la previsión a que se refiere el artículo 1.392 eiusdem; además de ser igualmente admisible la prueba de testigos en los casos de excepción contemplados en el artículo 1.393 ibídem. Podría decirse que es una contradicción traer a colación tales normas legales, cuando se ha afirmado que el contrato de arrendamiento puede ser verbal, en cuyo caso resulta innecesaria la prueba de testigos, pero hacemos referencia al tiempo prefijado como caracterizado por su determinación, y si la misma no existe escriturada, no tiene sentido afirmar la procedencia de la tácita reconductio, y de alegarse en la relación verbis un plazo determinado, entonces quien alegue ese hecho debe probarlo, y como la prueba de testigos es la más utilizada, necesariamente se deberán cumplir los requisitos para su procedencia; y si entendemos por valor del objeto (art. 1.387, CC) del contrato de arrendamiento su precio que no exceda de dos mil bolívares, con las excepciones a que se refieren los artículos 1.392 y 1.393 antes mencionados, es posible deducir que no se podrá probar la determinación temporal tomando en cuenta que el «valor del objeto» será el de la primera mensualidad, que constituye la obligación nacida de manera inmediata y directa de la convención, en el instante de su celebración, y de ninguna manera a la que se forme con posterioridad a éste y de modo inmediato a la convención de la cual derive, es decir, con ocasión de la obligación que surge directamente de ésta. b. Conclusión de la prórroga legal por el solo vencimiento del término fijado en el artículo 38 de LAI Sin embargo, si antes del vencimiento de tal prórroga el arrendador hace saber al arrendatario la no continuación del arrendamiento, éste no puede oponer la tácita reconducción a menos que luego de ese desahucio le reciba directamente el precio del arrendamiento del mes siguiente a la conclusión de la prórroga legal, en cuyo caso se entiende que entre las partes existe el consentimiento para la continuación de la relación arrendaticia bajo otra modalidad temporal al no haberse producido ningún rehusamiento recepticio pecuniario; y tal como observamos esa percepción pecuniaria la realiza el arrendador directamente del tribunal de la consignación no producirá la tácita reconducción en caso de haber el arrendador intentado la acción de cumplimiento del contrato por vencimiento del término, al tenor de lo establecido en el artículo 52 de LAI, tal como observamos supra. c. Ocupación del arrendatario sin oposición del arrendador Que el arrendatario continúe ocupando el inmueble arrendado, sin oposición del arrendador y mediante el pago del precio que resulte, según las previsiones del contrato cuya duración ha concluido por el vencimiento de la prórroga legal. Conforme a lo antes observado, se comprende que si el arrendador intentó la referida acción de cumplimiento por vencimiento del término existe oposición más que evidente, aun cuando le reciba el alquiler del modo supra anotado. La ocupación o posesión precaria continuativa por el arrendatario, es importante para que pueda hablarse con propiedad de «renovación»; pero resulta obvia la presencia -además del consentimiento recíproco- del pago del arrendamiento bajo tal carácter, es decir, con ánimo arrendaticio. Existe importante diferencia entre la recepción del canon de arrendamiento por el arrendador, del mes siguiente al vencimiento de la prórroga legal, y la recepción que haga en el tribunal; pues con la primera la actitud recepticia demuestra el consentimiento concordante interpartes de continuar indeterminadamente la relación; mientras que con la recepción por el arrendador de la suma de dinero consignada en el tribunal no le afecta, pues en tal caso ya había ocurrido la oposición para que el arrendatario continuara como tal, de haber el arrendador intentado la acción por cumplimiento del contrato por vencimiento del término. d. Que en el contrato no exista expresa estipulación que permita o autorice la prórroga automática del contrato a plazo fijo Se trata de aquella cláusula en donde las partes establecen que al vencerse la relación continuará por otro lapso igual, o por determinado lapso preciso, en cuyo caso cada prórroga indica que se está en presencia de un contrato a plazo fijo, a menos que hayan previsto la posibilidad para que algunas de las mismas manifieste la incontinuidad del contrato. Sin embargo, es de observar que no carece de efecto la cláusula que establezca la prohibición de la tácita reconducción, pues ésta no es materia de orden público; y cuando afirmamos la posibilidad de impedir la tácita reconducción mediante la prórroga del contrato por lapsos a plazo fijo, queremos significar que esta modalidad (prórroga automática convencional) la impide, sin que se incurra en transgresión de la norma legal que autoriza la prórroga legal. e. Capacidad para contratar Podemos adicionar con COLIN y CAPITANT que la tácita reconducción, para su procedencia, requiere que al momento de continuar en la posesión el arrendatario, tanto éste como el arrendador sean capaces, es decir, uno de ellos de «dar», y el otro de tomar en arrendamiento (Curso Elemental de Derecho Civil, vol. 4, p. 337). 4.1.3.4 Consecuencias La tácita reconducción produce varias consecuencias, observándose, entre otras, las siguientes: a. Da lugar especialmente a una nueva relación arrendaticia temporal, que será por tiempo indeterminado. b. Como la relación por tiempo determinado concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio (arts. 1.599 y 1.601, CC), entendiéndose por tal el tiempo prefijado en el contrato más el de la prórroga legal; de producirse la tácita reconducción (arts. 1.600 y 1.614 eiusdem), entonces tendrá que ser declarada improcedente la acción por cumplimiento del contrato (art. 39 LAI), conducente a la devolución o entrega del inmueble al arrendador. ¿Por qué resulta improcedente aquella acción en tal caso? En razón de que si bien es real la terminación de la relación por tiempo determinado debido al vencimiento de la prórroga legal; no obstante, por causa de los hechos conducentes existe ahora la «nueva relación por tiempo indefinido» insurgente, la cual indica y comprueba existir un vínculo arrendaticio que impide por ahora la procedencia de la devolución del inmueble arrendado, pero que no impide el surgimiento de la misma por cualquiera de los motivos establecidos en la Ley. a. No transmisión de la fianza o garantías constituidas La «fianza» o «garantías» constituidas (arts. 21 y ss. LAl) en la relación arrendaticia no se transmiten a la «nueva relación» (art. 1.602, CC). Esta consecuencia tiene una correcta base de sustentación, pues, en realidad, la garantía (personal o real) que se constituye tiene su motivo en el contrato primigenio y para proteger especialmente al arrendador en sus derechos arrendaticios y sus consecuencias, pero no para una nueva relación que no ha nacido allí mismo, y que no presenta -en ese momento- expectativa de surgimiento. En realidad el fiador o el garante no han prestado, se supone, su consentimiento o aprobación de un nuevo contrato, y aun cuando la Ley establece los casos de aparecimiento de un «nuevo contrato», sin embargo el garante o el fiador no pueden ser obligados a proteger la nueva relación insurgente que aparecería, sino, en contra de su voluntad, sí bajo la ausencia de su intervención. ¿Significa, entonces, que la «fianza» o «garantías» constituidas quedan extinguidas ante el aparecimiento de una nueva relación? Nuestro Código Civil al regular el asunto, establece que «la garantía o fianza dadas por el arrendamiento, no se extienden a las obligaciones resultantes de la prolongación del plazo» (art. 1.602), entendiéndose que la expresión «no se extiende» constituye una expresión o afirmación prohibitiva que significa «no traspaso ni transferencia», puesto que el verbo «extender» denota «Aplicar algo a uso distinto del genuino o del primitivo» (Dic. de CABANELLAS); razones conducentes para afirmar que sí se produce la «extinción» de la fianza o garantías dadas, pues «extinción» quiere decir cese, conclusión de una relación jurídica, la desaparición de sus efectos y consecuencias. Es más, en el caso de la fianza, y bajo alguna analogía concordante, cabe señalar que la obligación del fiador se extingue por la extinción de la obligación principal y por las mismas causas de las demás obligaciones (art. 1.830, CC); máxime cuando la fianza «no se puede extender más allá de los límites dentro de los cuales se la ha contraído» (art. 1.808 eiusdem). ¿Qué ocurre si el contrato a plazo fijo para el que se constituyó la fianza o garantía se convierte a tiempo indeterminado? En primer lugar conviene señalar que si el contrato es a plazo fijo, pero se ha previsto las prórrogas sucesivas por lapsos también determinados, la prórroga tanto del plazo inicial como de los subsiguientes no da lugar a la «cesación» o «extinción» de la fianza o garantías dadas, pues, en tal circunstancia (prórroga) se trata del mismo contrato en cuanto al tiempo de su duración y, por tanto, no se está en contradicción con lo estatuido en el artículo 1.602 del Código Civil que hace directa remisión regulativa para los casos previstos en los artículos 1.600 y 1.601 eiusdem. Por otra parte, y tomando en consideración la interrogante antes formulada, no existe ninguna duda en cuanto a que la fianza o garantía dadas quedan extinguidas, toda vez que allí ha aparecido una «nueva relación arrendaticia» (arts. 1.600 y 1.614, CC) para la cual se entiende que no fueron otorgadas la fianza o garantía constituidas; como tampoco lo fueron al concluir el contrato por el solo vencimiento del término a que se refiere la prórroga legal; y de continuar el arrendatario ocupando sin oposición del arrendador se podría generar la tácita reconducción, y aun cuando hubiere desahucio antes del vencimiento de la prórroga legal (art. 1.601, CC) y llegare a surgir una «nueva relación» tampoco continúan la fianza y garantía otorgadas. ¿Nueva relación cuando el artículo 1.601 eiusdem contempla que «no puede oponer la tácita reconducción»? Sí, porque interpretada literalmente esta norma pudiera incurrirse en el equívoco de entender que aun cuando continúa el arrendatario ocupando el inmueble y desahuciado como fue el mismo, aquél le recibió el alquiler del mes siguiente al de la terminación del plazo prefijado, en cuyo caso ha surgido una «nueva relación por tiempo indefinido», que aun cuando no se quiera denominar «tácita reconducción», por las consecuencias que se producen, pareciera encontrarnos en la misma situación que surge por efecto de lo previsto en los artículos 1.599, 1.600 y 1.614 del Código Civil. Sin embargo, la Sala Civil del Máximo Tribunal, en decisión de fecha 10 de agosto de 1994, dispuso lo siguiente: A juicio de la Sala, cuando el sentenciador de la recurrida se apoya en el artículo 1.602 del Código Civil para librar de la fianza por los períodos en los cuales fue prorrogado el contrato desde el vencimiento del mismo, el 30 de junio de 1978 hasta el 30 de junio de 1984, infringe por errónea interpretación el artículo 1.602 del Código Civil, así como también por incorrecta aplicación el artículo 1.808 eiusdem, pues ambas disposiciones son excluyentes. En efecto, de la letra del artículo 1.602 puede colegirse que, si no opera la tácita reconducción del arrendamiento, la garantía o fianza no se extiende a las obligaciones resultantes a la prolongación del plazo, entonces, si opera la tácita reconducción -por argumento en contrario- sí se extienden las garantías o fianzas a la prolongación del plazo. Pero este caso, no se trata de un contrato de arrendamiento prorrogado por virtud de la tácita reconducción, sino de prórrogas sucesivas y por tiempo determinado. Y continúa afirmando la Sala Civil, el artículo 1.602 del Código Civil contiene implícita la presunción de que la garantía o fianza dadas por el arrendamiento se extienden a las obligaciones resultantes de la prolongación del plazo cuando opera la tácita reconducción. Es una presunción legal específica para los fiadores de los contratos de arrendamiento; por lo que, en este caso, no cabría la aplicación del artículo 1.808 del Código Civil, en cuanto a que la fianza no se presume. Para desvirtuar la presunción contenida en el artículo 1.602 del Código Civil baste con que el contrato de fianza exprese la limitación de una fianza o garantía al período inicial de duración del contrato (Jurisprudencia Ramírez y Garay, vol. 131, pp. 524 Y ss.). Esta última parte de la decisión del Máximo Tribunal, amerita un comentario que desglosamos del siguiente modo: del contenido del artículo 1.602 del Código Civil, se observa que la fianza o garantía dadas por el arrendamiento no se extiende a las obligaciones resultantes de la prolongación del plazo, cuando se ha producido el desahucio o despido del arrendatario al vencimiento de la prórroga legal (esto último con fundamento en el artículo 38, LAI), porque en este caso el contrato concluye (art. 1.601 eiusdem, norma a que se remite el arto 1.602 y que no colide con el artículo 39 de LAI); Y si la relación arrendaticia llegara a convertirse a tiempo indefinido, en este caso es de considerar que la fianza o garantías dadas no se extienden a las obligaciones resultantes del «nuevo contrato por tiempo indeterminado»; pues como afirma RICCI, la renovación tácita de que hemos tratado no es la continuación del contrato primitivo, sino de uno nuevo que surge de un nuevo consentimiento prestado por las partes. En efecto, la ley dice que el contrato de arrendamiento cesa de derecho a la expiración del término establecido; si, pues cesa, es absurdo hablar de su continuación, por lo que habrá un nuevo contrato (ob. cit. vol 17, No. 80). Asimismo, en el caso del artículo 1.600 del Código Civil, suponiendo que regula la relación por tiempo determinado (< b. Consecuencias de orden procesal Las consecuencias de orden procesal de la prórroga legal se refieren especialmente a la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término y al secuestro del inmueble arrendado. En efecto, vencida la prórroga legal «el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello». Como se observa, el efecto o consecuencia inmediata del vencimiento de la prórroga legal es la devolución del inmueble arrendado, y de actuar de tal modo el arrendador puede intentar la acción de cumplimiento por vencimiento del término del contrato, porque la prórroga legal no es un contrato distinto, sino la continuación del mismo por efecto de aquélla, por ministerio de la ley. Al intentarse tal demanda, el arrendador puede solicitar el secuestro con las consecuencias que del mismo derivan. Esta cautelar encuentra su propio antecedente, como fundamento histórico, en la disposición que llegó a contemplar el numeral 7° del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil del 86, que durante la vacatio legis fue suprimida y era del tenor siguiente: También se decretará el secuestro de la cosa arrendada, por vencimiento del término del arrendamiento, siempre que el vencimiento de dicho término conste del documento público o privado que contenga el contrato. De haber sido solicitado el secuestro no hay exigencia de cumplimiento de los requisitos del artículo 585 del Código Civil, debido a que el vencimiento de la prórroga legal se basta a sí mismo como causal de procedencia del secuestro, pues no hay por qué invocar la norma procesal antes mencionada en razón de que el artículo 39 de LAI contempla: El arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada. c. Consecuencias en relación con las garantías dadas Extinguida la prórroga legal, las garantías dadas deben ser devueltas. En el caso de la dineraria, el arrendador está obligado a reintegrada dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la terminación de la prórroga legal, principio aplicable a la terminación del contrato de arrendamiento in genere, más los intereses que se hubiesen causado hasta ese momento (art. 25, LAI), Y en caso contrario, de resultar injustificada la repetición, el arrendatario podrá solicitar judicialmente el reintegro (arts. 26 y 33, LAI); Y de igual manera, caso de no haber dado la garantía dineraria, lo relativo a la liberación de la garantía real que haya sido establecida. Sin embargo, el arrendador puede proceder a solicitar la ejecución de la garantía dada en caso de que el arrendatario no haya cumplido sus obligaciones (art. 33, LAI)… …8. PRORROGA LEGAL Y DESAHUCIO 8.1 EL DESAHUCIO ARRENDATICIO El «desahucio» no ha quedado suprimido de nuestra legislación con LAI, y consiste en aquella actuación (judicial o extrajudicial), realizada por el arrendador y dirigida al arrendatario, por medio de la cual pretende despedir al mismo al manifestarle que el contrato no continuará (art. 1.601, CC), aun cuando esta forma de proceder del arrendador no ha perdido eficacia en nuestro derecho por efecto de la prórroga legal que se produce de pleno derecho en los términos del artículo 38 de LAI, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 39 eiusdem, puesto que la prórroga legal es facultativa para el inquilino, quien puede ejercerla o renunciarla (III. 1,2, 3). No se trata de un proceso, pues en nuestro Derecho actualmente no existe esa institución regulada como tal, ni constituye un procedimiento para la expulsión del arrendatario que no devuelve el inmueble arrendado. En algunos países existe el «desahucio» (o lanzamiento) como juicio sumario (especial brevedad), no declarativo de derechos, como procedimiento de ejecución, entre otros motivos, generalmente por los siguientes: por haber expirado el tiempo de duración del contrato, la falta del pago del canon de arrendamiento vencido o por incumplimiento de cualquiera de las estipulaciones contractuales. A propósito de que el «desahucio» no constituye en nuestro Derecho un proceso judicial, es importante referir que el artículo 183 in fine de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, pareciera contradecir la anotación que hemos efectuado, puesto que allí textualmente se contempla: En los juicios interdictales, de deslinde o de desahucio, se aplicará, respectivamente, lo dispuesto en los Títulos VII, IX y XVI del Libro Tercero, Primera Parte, del Código de Procedimiento Civil; que corresponden a los Capítulos 11 y III del Título III y Título XII (del procedimiento breve, arts. 881-894) de la Primera Parte del Libro Cuarto del Código de Procedimiento Civil vigente. No obstante, la utilización que allí se realiza del vocablo «desahucio» nos parece que resulta impropia por las razones antes expuestas. El artículo 183 eiusdem se refiere al Código de Procedimiento Civil reformado, por lo cual los Títulos corresponden a los Capítulos 11 (De los interdictos), Capítulo III (Del deslinde de propiedades contiguas) del Título III, así como al Título XII (Del procedimiento breve) del Libro Cuarto del Código de Procedimiento Civil vigente. En 1967 el profesor Antonio Ramón Marín, de la Facultad de Derecho de la Universidad de Los Andes, publicó un trabajo de investigación sobre «El Desahucio» en donde afirma que el desahucio consiste en la expulsión del arrendatario llevado a cabo a instancia del arrendador o propietario, por las causas o motivos determinados por la Ley, y comenta que el desahucio consiste en el juicio de desalojo o desocupación del inmueble a que se refiere el DLDV, anticipándose así a la interpretación que diecinueve (19) años más tarde diera a la expresión «juicio de desahucio» la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo (Revista de la Facultad de Derecho de la ULA, N°15, pp. 239 Y ss.) Y la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, en decisión del 17-02-94, interpretando el artículo 183 eiusdem, en relación a lo que se entiende por «juicio de desahucio», afirmó que de la interpretación de los artículos 1.599, 1.601 y 1.607 del Código Civil se desprende que el desahucio no es otra cosa que una simple participación que el arrendador hace al arrendatario manifestándole su voluntad de dar por terminado el contrato. Y como las reglas de interpretación impiden al juez llegar al absurdo, ha de interpretarse que el llamado «juicio de desahucio» en el artículo 183, equivale a un «juicio de desocupación», no obstante el error en la utilización de los vocablos por parte del Legislador. Ahora bien, al interpretar que el «juicio de desahucio» así descrito equivale a un juicio de desocupación, esta Corte debe entender entonces que en un «juicio de desahucio» ha de requerirse únicamente la desocupación del inmueble, pues ello es lo que justifica únicamente la tramitación del «juicio breve». En otras palabras, si se quiere ser consecuente con la interpretación del término «desahucio» en esta disposición en particular ella equivale a «acción de desocupación» única y exclusivamente, sin ninguna otra pretensión. La intención del legislador respecto a ese juicio que llamóle «desahucio» fue el de que se aplicara con respecto al mismo el procedimiento del juicio breve, en virtud de la remisión que el artículo 1.515 del Código Civil hizo el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil (Jur. R & G, vol. 129, pp. 337 y ss.). Ahora bien, no estando especialmente regulado el «desahucio» en nuestro derecho en su ámbito procesal, ¿el mismo tiene que ser antes de la conclusión del término fijado en el contrato, o también puede ser posterior a la conclusión del mismo? Si nos atenemos al significado del vocablo «desahucio», podemos deducir del mismo dos momentos distintos: antes y después del vencimiento del término fijado como duración del contrato y, asimismo, que puede ser ejercitado no solo por el arrendador sino también por el arrendatario en cuanto la notificación que éste puede hacer indicativa de la no continuación de la relación arrendaticia. En efecto, «desahucio» deriva de dos vocablos como son: el prefijo «des» que alude a la inversión del significado de la palabra primitiva de la cual forma parte (< 8.2 CLASES DE DESAHUCIO En consecuencia, consideramos la existencia de dos clases de «desahucio», en orden al momento u oportunidad de su realización: «Desahucio anticipado o propio» y «desahucio posterior o impropio». El anticipado o propio a su vez puede ser en atención al vencimiento del tiempo prefijado en el contrato, así como en relación con el vencimiento de la prórroga legal. El desahucio posterior o impropio se refiere únicamente al vencimiento del plazo máximo de la prórroga a que se contrae el artículo 38 de LAI. 8.2.1 Anticipado o propio El «desahucio propio o anticipado» tiene por finalidad esencial despedir al arrendatario no para que termine la relación antes de su vencimiento -cuando la misma es por tiempo determinado- pues tal mecanismo sería improcedente por lo intempestivo, sino para que el arrendatario esté en conocimiento de la incontinuidad de la relación obligatoria arrendaticia; pero también para que el arrendatario le haga entrega del inmueble inmediatamente al vencimiento del término prefijado en caso de no ejercer la prórroga legal. A propósito, también el desahucio puede ocurrir en una relación por tiempo indeterminado, si por tal se entiende el despido al arrendatario que ocurre cuando el arrendador le comunica la no continuación del contrato y la obligación de hacerle entrega del inmueble arrendado. 8.2.1.1 En atención al vencimiento del plazo establecido en el contrato El despido puede ser antes del vencimiento del término (< Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. Sin embargo, puede ocurrir que el arrendador alegue en la demanda que el arrendatario no tiene derecho a la prórroga legal debido a encontrarse incurso en el incumplimiento de determinadas y específicas obligaciones estipuladas en el contrato o establecidas en la ley; caso en el cual y por efecto del artículo 40 eiusdem el juez se encontrará con la posible dificultad para declarar aquella Inadmisibilidad ad litem, o proceder a admitir la acción por cumplimiento de contrato propuesta a fin de poder conocer y decidir si el arrendatario incurrió o no en ese incumplimiento. La dificultad interpretativa se amplia ante la conveniencia de comprender que como la prórroga legal del artículo 38 de LAI es de orden público (art. 7° eiusdem) aun cuando relativo, en cuanto obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario, y opera de pleno derecho (cap. III, 3.1 supra); ante la prohibición del artículo 41, pareciera aconsejable la debida prudencia en la aplicación de esta última norma especial arrendaticia que tiene evidente carácter de orden público, a objeto de que el arrendador opte por otra vía autorizado como está por así disponerlo el artículo 41 en comento, pues se admitirán aquellas demandas que tengan como fundamento el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales, como lo preceptúa el artículo 41 en referencia. No obstante, hemos observado que esta norma se aplica «Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38», con cuya previsión se pudiera significar que el arrendatario continúe gozando del inmueble arrendado sin objeción del arrendador, por lo que la acción por cumplimiento de contrato resulta inadmisible, materia esta que sólo al final del proceso puede establecer el juez, pues en caso contrario, es decir, si el arrendatario al vencimiento del término contractual estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal, en cuyo caso el juez sólo podrá hacer tal determinación en la sentencia definitiva (vid. cap. m, 8). 8.2.1.2 En relación con el vencimiento de la prórroga legal De igual modo, la notificación también puede tener lugar por el arrendador al vencimiento de la prórroga legal, a objeto de enervar los efectos de la posible continua ocupación o posesión del arrendatario, que pudiera después entenderse como tolerada o permitida, aun cuando el arrendador no está obligado a realizar esa notificación, pero que si le permite impedir que el arrendatario llegare a oponerle la tácita reconducción, como dispone el artículo 1.601 del Código Civil: Si ha habido desahucio, el arrendatario, aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción. 8.2.2 Desahucio posterior o impropio Puede afirmarse la existencia de un «desahucio posterior o impropio», que pudiera significar la notificación que hace el arrendador al arrendatario al vencimiento de la prórroga legal a objeto de que él entregue el inmueble arrendado, a que se contrae el artículo 39 de LAI, y no otro significado podemos entender cuando el mismo establece: La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado (cursivas nuestras); exigencia de entrega que también puede traducirse como si le dijera: «no te voy a tener más como arrendatario», o una forma de despedido indicativa de la no continuidad de la relación arrendaticia; pues esa actitud comunicativa del arrendador se interpreta como quitar la confianza al arrendatario, deshacer la expectativa arrendaticia por efecto de la posible renovación. De la propia acepción del vocablo «desahucio» deviene la posibilidad del «desahucio posterior o impropio», que puede tener lugar luego de la conclusión del término o plazo prefijado por la prórroga legal. 9. LOS ARTÍCULOS 1.599, 1.600, 1.601, 1.604 y 1.614 DEL CÓDIGO CIVIL y LA PRÓRROGA LEGAL Mutatis mutandis, lo comentado en el n° III (1, 2, 3, 4), así como en el IV (literales c y e), cuando el artículo 1.599 del Código Civil establece que: Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio, pareciera existir contradicción insalvable con el artículo 38 de LAI, pero no existe la misma debido a que es la Ley la que impone al arrendador la prórroga obligatoria que viene a ser, en todo caso, por tiempo determinado, dentro de las circunstancias fácticas temporales a que alude esa norma especial arrendaticia, y la propia existencia de la prórroga legalmente impuesta por tiempo determinado hace que la relación sea por ese preciso tiempo, en cuyo caso la relación en su integridad temporal es a plazo fijo. Es más, «Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado» quedará siendo aplicable a la relación arrendaticia cuando se da cualesquiera de los supuestos siguientes: a. el del artículo 40 de LAI si el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, al vencimiento del término contractual, no tendrá derecho a la prórroga legal y, en consecuencia, el arrendador tiene derecho a intentar la acción correspondiente; y, b. si el arrendatario renuncia luego de vencerse el plazo fijo, tampoco gozará del beneficio, siendo únicamente obligatoria para el arrendador concederla pero facultativa o potestativa para el arrendatario aceptarla o gozarla (IlI. 1,2,3 supra). Por otra parte, la aparente incertidumbre que presenta el principio ex artículo 1.599 ante la presencia del artículo 38 de LAI se aclara, con los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil. En efecto, el primero de los mismos dispone: Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada (debe ser posesión efectiva o real pues si el arrendatario ha abandonado el inmueble o ha ocupado otro bajo arrendamiento no produciría el efecto previsto); el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo; previsión normativa que no colide en modo alguno con el artículo 38 de LAI, puesto que «el tiempo fijado en el arrendamiento» no es solo el del contrato sino también el impuesto por la Ley a modo de prórroga que opera de pleno derecho en beneficio del inquilino; en tanto que el segundo contempla: En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto del tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado, observándose que tampoco existe en esta norma colisión alguna con la del artículo 38 de la Ley Especial Inquilinaria, dado que por «arrendamientos hechos por tiempo determinado» podemos entender no solo los celebrados originariamente como de tal carácter sino los mismos en orden a la prórroga legal a que se contrae aquella norma especial, pues al contemplarse una prórroga legal, la misma debe entenderse incorporada al contrato originario, aun cuando ab initio no se conozca la duración de la prórroga, a menos que el contrato originario sea únicamente por tiempo determinado e improrrogable; en cuyo caso anticipadamente se conoce el lapso máximo de duración de la prórroga impuesta por la Ley. La relación arrendaticia por tiempo determinado y con vista a LAI, se interpreta como una unidad temporal que continúa con el mismo carácter por disposición de la Ley, pues: Durante el lapso de la prorroga, permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sea consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación, tal como lo dispone el artículo 38 in fine. Además, al disponer el artículo 1.599 del Código Civil que «Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio», la norma tampoco colide con el artículo 38 en comento, puesto que es la propia Ley la que fija la duración del contrato con fundamento en la prórroga, al vencerse el tiempo prefijado que es cuando la misma opera de pleno derecho, siempre y cuando el arrendatario al vencimiento del término contractual estuviere cumpliendo sus obligaciones contractuales o legales. A este hecho temporal, en orden a la duración, puede aplicarse no solamente el artículo 1.599 sino también los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, normas estás dos últimas relativas a la tácita reconducción, como hemos observado (vid. cap.III, 9). De igual manera el artículo 1.601 del Código Civil guarda íntima relación con el artículo 1.599 eiusdem y, por tanto, tampoco colide con el artículo 38 de LAI. Con fundamento en esos dos principios, el contenido en los artículos 1.599 y 1.601, así como en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, podemos construir algunas precisiones indicativas de la «renovación» del contrato por tiempo determinado, o la conversión del mismo en otro por tiempo indefinido; y al propio tiempo observa la no colisión con las normas reguladoras de la prórroga legal. 1. El artículo 1.599 contiene el principio de la terminación del contrato por tiempo determinado por el solo hecho del vencimiento del tiempo de su duración. Este principio se aplica siempre y cuando en el contrato no se establezca la «prórroga automática» del tiempo de duración, pues de haberse estipulado la misma el contrato continúa bajo las mismas circunstancias previstas en el contrato objeto de la prórroga convencional, y mientras la prorroga automática convencional exista en su funcionalidad práctica, la prórroga legal no se aplica. El principio ex artículos 1.599 y 1.601 no son de orden público y puede, en consecuencia, dejar de aplicarse bajo el imperio de la autonomía de la voluntad en el sentido anotado. 2. Hecha la aclaratoria que antecede, el vencimiento del tiempo previsto agota la duración prefijada (la del contrato más la prórroga legal), y puede producir, por ausencia de más tiempo determinado, la extinción de la relación arrendaticia y no solo la temporalidad determinada como hemos observado; hecho conclusivo que deviene de manera automática, es decir, sin necesidad de ninguna actuación del arrendador demostrativa de la no continuidad obligatoria, pues ya la voluntad de incontinuidad fue manifestada en el momento de la celebración contractual y resultaría inútil e innecesario un recordatorio adicional, así como agotada la prórroga legal, tampoco se necesita alguna indicación interpartes para que el tiempo finalice o concluya. No obstante, ocurrida la conclusión o terminación del contrato, por agotamiento del tiempo previsto, puede acontecer que aquella relación se renueve (arts. 1.600 y 1.614, CC) en beneficio exclusivo del arrendatario, por varios motivos: a. la «conducta activa» del arrendatario de quedarse ocupando el inmueble arrendado sin oposición del arrendador después de vencida la prórroga legal, o luego de vencido el tiempo prefijado, demostrativa del deseo que tiene para que aquella conclusión no le impida continuar como arrendatario; y, b. la «actitud pasiva u omisiva» del arrendador, ante aquella actividad del arrendatario de quedarse, al no hacer nada para indicarle al arrendatario que debe devolverle el inmueble arrendado. ¿Puede entenderse esa «conducta activa» del arrendatario y la «actitud pasiva» del arrendador, como un consentimiento tácito en la continuación de la relación arrendaticia? Creemos que sí, porque el hecho de quedarse el arrendatario en el inmueble, resulta indicativo de la continuidad arrendaticia bajo un consentimiento tácito, y la ley sanciona la negligencia o inactividad del arrendador, o su falta de actuación dirigida precisamente a impedir la «tácita reconducción». En tal forma se manifiestan los consentimientos tácitamente emitidos que dan lugar y vida a la nueva relación obligatoria, pues la prórroga legal no es obligatoria para el arrendatario y por tanto puede renunciar la misma de la manera como hemos observado. 3. Los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil así como el artículo 34 de LAI, pudieran tal vez dejar cierta duda o incertidumbre en perjuicio del arrendador, al no indicar de qué tiempo dispone el mismo para realizar alguna actividad como indicativa de la no renovación del contrato cuando se vence o agota el tiempo de la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de la Ley. Ninguna otra norma legal suple esa omisión, quedando la incertidumbre en plena vigencia. ¿Será, acaso, el lapso de los quince días continuos siguientes al vencimiento del término previsto por las partes como duración del contrato por tiempo determinado, si se toma en cuenta que dentro de esos quince días el arrendatario puede consignar el alquiler, según lo establece el artículo 51 de LAI? Tratándose de un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, el arrendatario tiene derecho a la prórroga legal, y vencida ésta procede el cumplimiento por vencimiento del término y el consiguiente secuestro del inmueble. No obstante, el problema se presenta cuando el arrendador no solicita el cumplimiento del contrato por vencimiento del término luego de vencida la prórroga legal, que suponemos la gozó el arrendatario, y éste se queda ocupando el inmueble sin ninguna oposición del arrendado. En este caso, ¿puede entenderse que el arrendador permitió la tácita reconducción? ¿De cuánto tiempo dispone el arrendador para solicitar aquella acción tomando en consideración la especialidad de la Ley? La Ley guarda silencio y si el ocupante inmobiliario consignó antes de que el arrendador actuara judicialmente ¿qué ocurre? No nos parece que aquellos quince días sea el tiempo disponible por el arrendador para hacerle saber al arrendatario la obligación que tiene de devolverle el inmueble; y tampoco si ocurre la prórroga legal y el arrendador guardó silencio. El inquilino más bien pudiera quedarse en espera de que se produzca el surgimiento del nuevo contrato. ¿Por qué no es ese el tiempo? Porque esos quince días son para la consignación de la pensión de arrendamiento vencida, y en el caso propuesto el contrato que existía se terminó por el sólo vencimiento del tiempo prefijado por la prórroga legal, sin que se presuma la producción automática de la renovación del contrato. ¿El contrato se renovará después de vencido un mes si el pago se estipuló por mensualidades? En principio, no parece ser este un criterio convincente, pero podría serIo tal como apuntamos luego, puesto que el contrato por tiempo determinado concluye en el día prefijado por la prórroga legal, sin necesidad de desahucio; en cuyo caso ya no existe la relación (concluida), la misma está inerte, sin movilidad pero a la espera de la posibilidad de entrar en movimiento temporal y hacia otra modalidad o dimensión en el tiempo, sin tiempo determinado, por las causas o motivos de excepción a que se contraen los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil. Entonces, ¿cuál puede ser el tiempo razonablemente disponible por el arrendador para despedir al arrendatario de no haber habido el previo desahucio del artículo 1.601 del Código Civil, al vencimiento de la prórroga legal? En realidad no puede precisarse por las razones expuestas y esencialmente debido a la omisión de nuestro legislador al no preverlo. Es de considerar que aquella oposición -para que el arrendatario no continúe ocupando el inmueble- puede hacerse de inmediato antes del vencimiento de la prórroga legal, o luego del vencimiento de la misma. Inmediatez que no se puede precisar a cuántos días corresponde o equivale, pero que se deduce o sospecha no sea tantos como para suponer que el arrendador carece de interés en la no continuidad de la relación a tiempo indefinido, pues el arrendatario no está obligado tampoco a «intimar» al arrendador para que dentro de determinado tiempo le haga conocer si tiene o no interés en que le haga entrega del inmueble o en la continuación arrendaticia. Se supone que la oposición debe surgir de inmediato, aunque no podemos cuantificar ese tiempo, pero que si no se hace antes de que transcurran quince (15) días, de transcurrir un mes de vencida la prorroga legal y el arrendatario consigna la cantidad de dinero que le venía pagando por concepto del canon arrendaticio, en el Tribunal de Municipio de la ubicación del inmueble, en tal caso podría llegarse a la convicción que ha operado la «tácita reconducción» (vid. III, 4.1.3). ¿Por qué? En razón de haber guardado silencio el arrendador ante la posesión pacífica del inmueble por parte del arrendatario, después de haber concluido el lapso prefijado ex artículo 38 LAI como duración del contrato por efecto de la prórroga, pues la sola ocupación, la ausencia de oposición del arrendador y la consignación que el inquilino realice en beneficio de aquél, con actitud de pagar consignando dentro de los quince días continuos siguientes al mes que haya transcurrido, luego del vencimiento de la prórroga legal, constituyen importantes elementos de convicción para ser valorados en la calificación hacia el establecimiento o declaración de una nueva relación obligatoria de carácter arrendaticio por tiempo indefinido, cuyo inicio tendrá lugar desde el día siguiente al del vencimiento del día del término establecido por el artículo 38 de LAI (art. 12, CC). Esos elementos fácticos resultan de especial importancia para sostener que, en tal caso, se ha producido la tácita reconducción como conclusión a que puede llegar el juez obteniendo de esos elementos conocidos, para establecer el hecho desconocido como lo constituiría la tácita reconducción (art. 1.394, CC) En el caso de la prórroga legal, una vez vencida la misma, ¿puede producirse la tácita reconducción? Creemos que sí, pues si el arrendador deja al arrendatario en posesión del inmueble, sin oposición alguna, entendida ésta como cualquier actividad orientada a indicarle que la relación arrendaticia no continuará y para que le devuelva el inmueble arrendado, o la solicitud del secuestro (art. 38, LAI); es indudable que esa ausencia de oposición puede conducir a la tácita reconducción. Ahora bien, el problema insurgente consiste en determinar no sólo de cuánto tiempo dispone el arrendador para realizar aquella actividad o solicitar el secuestro, a fin de impedir la tácita reconducción; y como la Ley nada dice al respecto, mutatis mutandis damos el mismo razonamiento anotado. En los dos casos antes expuestos, tendrá valor una oposición posterior al acto consignatorio arrendaticio? Mostramos parecer contrario, pues un mes después de concluida la prórroga legal, más los quince días a que se refiere el artículo 51 de LAI, son lo suficientemente amplios, como tiempo, para que el arrendador haya requerido al arrendatario la devolución del inmueble, y si no lo exigió puede entenderse que su omisión no le beneficia, puesto que la conducta del arrendatario, en tal circunstancia, parece demostrar su intención de querer continuar ocupando el inmueble con tal carácter, bien por necesidad o simplemente porque no le interesa irse (ab initio voluntatis, ex post Jacto neccessitatis: lo voluntario al iniciarse, después del hecho es necesario). Ante el desinterés o la negligencia del accipiens, la consecuencia no se hará esperar produciéndose la tácita reconducción. En un caso que guarda alguna relación con lo expresado, luego de practicado el desahucio y de haber el arrendador concedido al arrendatario prórrogas sucesivas de la relación arrendaticia, la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo según sentencia del 26 de noviembre de 1996 resolvió la controversia, que le fue planteada, de la manera siguiente: Ahora bien, en el presente caso, la arrendadora a pesar de haber realizado el correspondiente desahucio, y la arrendataria haberlo recibido, tal y como consta de los instrumentos cursantes a los autos, en períodos posteriores al vencimiento del contrato que regía las relaciones de las partes, producido éste como consecuencia del indicado desahucio, otorgó prórrogas sucesivas en las cuales permitía a la demandada seguir gozando de la cosa arrendada y vencidas éstas no desplegó una actividad inmediata a dicho vencimiento que permitiera comprobar fehacientemente que a partir de esa fecha su voluntad era la de dar fin a la relación arrendaticia, pues no es sino hasta un año y nueve meses después aproximadamente cuando dirige nuevamente una comunicación a la demanda con el propósito de terminar con la relación arrendaticia existente, en virtud de lo cual, al no haber desplegado ninguna actividad durante el lapso que corrió al vencimiento de la última de las prórrogas otorgadas, dejando transcurrir más de un año y medio sin expresar en modo alguno su voluntad de no seguir con la relación arrendaticia, y por el contrario haber estado durante todo este plazo el arrendatario en el goce de la cosa arrendada, es por lo que el a qua realizó una correcta interpretación de las normas que regulan la materia, al afirmar que en el presente caso el contrato objeto de la acción se convirtió a tiempo indeterminado y en consecuencia era improcedente la acción propuesta y así se declara (Oscar Pierre Tapia, Jurisprudencia de los Tribunales de la República, vol. 11, pp. 184 Y 185). Es indudable que no se observa ninguna duda en la interpretación realizada por la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo en el caso a que la misma se refiere, puesto que fue tan inoportuna la oposición del arrendador que el tiempo se encargó de demostrar la extemporaneidad de la misma por lo retardada, y no sólo esto sino que concedió diversas prórrogas de la relación en orden al tiempo, por lo que las mismas no dejan ninguna duda en cuanto a la propia voluntad del locador sobre la indeterminación contractual; dejando transcurrir demasiado tiempo después del vencimiento de la última prórroga para pretender de modo preclusivo poner término a una relación que ya se había convertido en indefinida. De modo, entonces, que en caso de controversia judicial, corresponde al arrendador probar que no se verificó la tácita reconducción luego de transcurrido el goce de la prórroga legal, pues al arrendatario nada corresponde probar para el aparecimiento de esa nueva relación contractual más que aquella consignación efectuada, dentro de los quince días continuos siguientes dentro de la concepción contenida en artículo 51 de LAI, para llevar al ánimo del juzgador que su actitud diligente fue orientada precisamente al aparecimiento de esa nueva relación obligatoria. El juez tendrá que valorar las pruebas promovidas a modo de determinar o establecer si se produjo o no la misma, pues la presunción (art. 1.394, CC) es la consecuencia que la ley o el juez saca de un hecho conocido (ocupación del arrendatario, consignación arrendaticia y carencia opositora del arrendador), para establecer uno desconocido (la tácita reconducción); presunción legal deducible de lo dispuesto en los artículos 1.599, 1.600, 1.601 y 1.614 del Código Civil, en concordancia con el artículo 51 de LAl. En adición y con fundamento en los artículos 1.599, 1.600, 1.601 y 1.614 del Código Civil, que no constituyen normas de orden público, ¿podrá establecerse en el contrato a tiempo determinado que, luego de vencido el plazo o término concedido por el artículo 38 de LAI, el arrendador dispone de tantos días para hacer conocer al arrendatario la no renovación del arrendamiento? y, ¿de igual modo en el caso de que tenga lugar la prórroga legal ex artículo 38 LAI? Parece prima facie procedente tal previsión. Las partes pueden estipular de tal modo, en cuyo caso el sólo vencimiento del lapso convencionalmente fijado, sin la correspondiente actuación del arrendador, nada obstaculiza para que se interprete como que ha ocurrido la «tácita reconducción». Sin embargo, se pone en duda un plazo demasiado largo, máxime si durante el mismo el arrendado ha recibido el pago del alquiler, en cuyo caso el tiempo estipulado convencionalmente, a que nos hemos referido, quedará inexorablemente sin efecto alguno. ¿Por qué tal deducción? En realidad, esa estipulación se presume establecida en orden a demostrar la posibilidad de esa «renovación», pues en caso contrario no la acordarían; pero además tiene por finalidad concreta impedir que la «renovación» prevista en la Ley ocurra, si el arrendador ejerce ese derecho dentro del lapso preclusivo acordado; y de no ejercerlo se comprende entonces la intención del arrendador en dar continuación a la relación arrendaticia, en los términos y consecuencias previstos en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil. Ese lapso fijado convencionalmente para la oposición del arrendador (< Independientemente que aquel plazo para la oposición constituye un derecho establecido en beneficio del arrendador, pero también del arrendatario en cuanto su no ejercicio por aquél devendría en la tácita reconducción, pudiera también interpretarse que ese pacto o convenio constituye una obligación para el arrendador; disponiendo el artículo 1.202 del Código Civil que: La obligación contraída bajo una condición que la hace depender de la sola voluntad de aquél que se ha obligado, es nula. Mostramos duda de que aquella estipulación constituya una obligación condicional, pues aun cuando en esa estipulación existen el arrendador y arrendatario (elemento subjetivo), así como una conducta prefijada que pudiera ser el elemento objetivo, sin embargo éste no está integrado por ninguna obligación del arrendador en beneficio del arrendatario (se estipuló propiamente en beneficio del arrendador); ese convenio carece de carácter «económico», pues no puede valorarse económicamente la conducta a realizar por el arrendador («hacer la concertada oposición dentro de determinado tiempo»); por lo cual consideramos se trata únicamente de un derecho que puede ejercer el arrendador, que puede renunciar o no, más no constituye una obligación condicional y menos aun de tal carácter regulada por el arto 1.202 eiusdem. De no existir otra forma indicativa de la no tácita reconducción, ¿podría aplicarse el artículo 1.212 del Código Civil, según el cual: Cuando no haya plazo estipulado, la obligación deberá cumplirse inmediatamente si la naturaleza de la obligación, o la manera como deba ejecutarse, o el lugar designado para cumplirla, no hagan necesario un término, que se fijará por el Tribunal...? Creemos que no, porque el arrendatario no tiene obligación de dirigirse al arrendador haciéndole saber la renovación del arrendamiento, pues sólo con la ocupación o posesión precaria del inmueble sin la oposición de aquél, en principio, hace proveniente la renovación si éste es el interés del arrendatario, porque la Ley no puede obligar a las partes a celebrar un contrato contra su consentimiento o voluntad, en tal caso y a menos que se trate de la excepción en contra de la voluntad del arrendatario a que se contraen los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil; además que la obligación del inquilino consiste, allí, en la entrega o devolución del inmueble al vencimiento del «término o plazo» (art. 1.594, CC) y tal obligación no es exigible de inmediato porque según los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, tiene a su favor la expectativa de esa renovación posible o «tácita reconducción», pues tal obligación no requiere para su cumplimiento un plazo, ni será necesario lo fije el tribunal, toda vez que la misma -por su naturaleza- está regida por la previsión contenida en esas normas legales. 4. De existir un contrato por tiempo determinado, no hay duda que el mismo termina el día en que concluya la prórroga legal en caso de que el arrendatario haya podido gozarla, sin que tenga el arrendador necesidad de hacerle saber eso al arrendatario, pues se entiende que él está debidamente informado de ese hecho desde el mismo momento de la celebración del contrato. Por eso el legislador establece que el contrato concluye, en tal caso, sin necesidad de desahucio. Sin embargo esa terminación, que pareciera automática y productora del correspondiente efecto o consecuencia como lo constituye el deber que tiene el arrendatario de hacerle entrega al arrendador del inmueble recibido en arrendamiento, pudiera (esa terminación) verse perturbada y convertirse la misma en una nueva modalidad o relación atemporal, con fundamento en lo establecido en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil. 5. El arrendador ante su pasividad, puede ver aparecer contra su voluntad y como sanción a su negligencia demostrativa del poco interés que tiene para que el inquilino le devuelva el inmueble arrendado, una nueva relación contrato de arrendamiento por tiempo indefinido; pues habiendo concluido aquella relación por tiempo determinado no solo no hace nada para exigir al arrendatario la entrega del bien, sino que más bien lo deja en posesión (aun cuando precaria) del objeto arrendaticio. Esa omisión, aunque involuntaria (si el arrendador dejó pasar la oportunidad desapercibidamente), o calculada (como consecuencia de una conducta previsiva que orienta a originar la nueva relación por los beneficios económicos que le otorga); no deja de ser en todo caso una circunstancia que se califica como negligente, y por lo mismo resulta preparatoria o antecedente de esa nueva «relación obligatoria atemporal». 6. Existe una modalidad contractual «atemporal» (sin que signifique la existencia presencial y activa del tiempo, pues el tiempo siempre se da, sino que no se mide anticipadamente limitándolo); o más concretamente el contrato por «tiempo indefinido» por lo impreciso, no «indefinible» o «ilimitable» porque la Ley lo limita para evitar su perpetuidad. Esa modalidad «atemporal» en el sentido observado la constituye el contrato de arrendamiento sobre un «predio rústico» que no obstante no haberse inadvertidamente fijado un término de duración, esa «indeterminación temporal» por disposición legal lo convierte por tiempo determinado o a plazo fijo de un año, a menos que se necesite más tiempo para la recolección de los frutos que la finca produzca de una vez, aunque ese tiempo pase de dos o más, pues en este caso la relación se entenderá celebrada por tal tiempo, tal como se establece en el artículo 1.626 del Código Civil. 7. ¿El artículo 1.604 del Código Civil quedó derogado tácitamente por el artículo 38 de LAI? Aquella norma en su primera parte establece lo siguiente: Aunque se enajene la finca, subsistirá el arrendamiento durante el plazo convenido, siempre que conste por instrumento público o por instrumento privado que tenga fecha cierta, a no ser que se hubiese estipulado lo contrario (cursivas nuestras). Como se observa para que subsista la relación arrendaticia la previsión legal hace depender la misma de las condiciones que impone, en cuyo caso es interesante preguntarse si este tipo de inmueble (< y como el artículo 1.604 en comento se encuentra incluido en el capítulo correspondiente a las Reglas comunes al arrendamiento de casas y de predios rústicos, resulta necesario indagar a qué tipo de «finca» tal norma se aplica en relación con los artículos 38 y 1 ° de LAI, en concordancia con el literal b del 3° eiusdem; pues por «finca» puede entenderse no sólo el inmueble rural sino también el urbano o suburbano, que todavía se observa en algunas ciudades y en espacios suburbanos, en donde existen construcciones y actividades agrícolas y pecuarias, u otras, en cuyo caso «finca» como inmueble urbano o suburbano está dentro del ámbito de aplicación de LAI, al tenor de la concepción del artículo 1° eiusdem; en tanto que si ese inmueble (finca) es un bien rural, queda entonces fuera de la misma. Tomemos en consideración que según el Diccionario de la Real Academia Española por «finca» se entiende «Propiedad inmueble, rústica o urbana». Planteado así el problema interpretativo, podemos deducir que si el inmueble de que se trate es una «finca rural», la misma está excluida del ámbito de aplicación de LAI; en tanto que si es un inmueble urbano (entendido como unidad de vivienda que se encuentre físicamente ubicada dentro del área de la ciudad), o suburbano (en cuanto a la edificada en la zona de influencia de la ciudad, como área de expansión, conforme a las respectivas ordenanzas municipales), entonces a tal inmueble le son aplicables las normas de LAl; en cuyo caso ¿cómo queda el artículo 1.604 del Código Civil ante la vigencia del artículo 38 de LAl? Al efecto es de observar que como tal norma general regula los contratos de arrendamiento por tiempo determinado (< llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas(...) imposible de aplicar sendas normas al mismo tiempo porque se excluyen, sin que haya posibilidad de conciliarlas, en cuyo caso entre las dos normas no hay coexistencia por lo cual privilegia el principio de la especialidad de LAl conforme al cual las leyes nacionales especiales se aplican con preferencia a las de carácter general en las materiales de su especialidad; y al existir la anotada contradicción insalvable, absoluta e irreductible, es admisible que ha quedado tácitamente derogado, de manera parcial, el artículo 1.604 del Código Civil, en la parte que dice: «a no ser que se hubiese estipulado lo contrario». 10. CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO ANTERIORES A LAI, IRRETROACTIVIDAD DE LA LEY Y PRÓRROGA LEGAL Ante la existencia de contratos de arrendamientos celebrados con anterioridad de LAl, que están vigentes, ocurre que no existía la prórroga legal contemplada en la legislación especial derogada y, en todo caso, bajo la ley anterior esos contratos contienen cláusulas continentes de obligaciones pendientes de ejecución, por lo cual puede inquirirse sobre la ley aplicable, toda vez que «La ley no tiene efecto retroactivo» (art. 30, CC), en tanto que «ninguna disposición legislativa tendrá efecto retroactivo» (art. 24, CRBV). Tales principios tiene como finalidad dar seguridad al ordenamiento jurídico y, en consecuencia, tutelar los derechos adquiridos por las personas; de modo que los mismos no sean lesionados ante la aplicación que de una ley nueva se pretendiere para regular o resolver una situación jurídica, nacida o concertada durante la ley anterior bajo cuyo imperio ocurrieron determinados hechos. Es que, tal como observa Juan Carlos SMITH, racionalmente es inadmisible que un acto de voluntad pretenda modificar el pasado, como lo es también que el precepto por el cual se instrumenta lógicamente aquel acto, regule situaciones de hecho ya realizadas que en la dinámica existencial son irreversibles (Retroactividad e Irretroactividad de las Normas Jurídicas, EJO, t. 24, pp. 1000 y ss.). El punto resulta interesante para hacer referencia a la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de LAl, en el caso del contrato de arrendamiento celebrado durante la legislación anterior que no la consagró, por lo cual ¿se aplica la ley vigente al contrato celebrado durante la ley anterior? La interrogante remite a los dos principios que rigen los conflictos de leyes en el tiempo como son la irretroactividad de la ley y el efecto inmediato de la ley nueva (indicativo de que la ley no es retroactiva sino de aplicación hacia el futuro, con posterioridad a su vigencia). Al celebrarse el contrato de arrendamiento, bajo el nuevo régimen legal, nace la expectativa del derecho a la prórroga legal, aún cuando el contrato, en el caso propuesto en el párrafo anterior, sólo tuvo lugar bajo la vigencia de la ley anterior, no obstante la relación se ha prolongado en el tiempo hasta el punto de que está regido por la ley vigente cuando cabe preguntarse por cuánto tiempo será la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de LAI, es decir, si se computa a partir del inicio del contrato que se concertó bajo el régimen de la ley derogada y hasta el vencimiento del tiempo prefijado, o solamente a partir del día 1º de enero de 2000 en que entró en vigencia LAI; pues el tiempo de duración del contrato no es un hecho instantáneo sino que el mismo es el resultado de diversos momentos temporales que se han venido acumulando como consecuencia de ser una relación de tracto sucesivo, que deberá tratarse de acuerdo con la ley vigente que es cuando puede requerirse el beneficio de la prórroga legal; pues el artículo 38 de LAI es una norma imperativa, de orden público (art. 7, LAI), dictada en protección del arrendatario. De afirmarse que para la duración de la prórroga legal se tomará en consideración la fecha de celebración del contrato, ¿se estará dando carácter retroactivo a la nueva Ley? Las derogadas leyes especiales arrendaticias ni el Código Civil vigente han contemplado la «prórroga legal», de modo que pudiere ocurrir conflicto de leyes en el tiempo, por lo cual ni siquiera puede plantearse la posibilidad de que la nueva modificare la ley anterior en ese punto, y menos aun que modificarse la consecuencia ampliando o restringiendo las condiciones, exigencias o requisitos a los fines de la procedencia de la prórroga legal, y tampoco, por lo mismo, se han modificado las condiciones o exigencias, al igual que las consecuencias, impuestas por la ley derogada; pero no obstante podría surgir la duda en cuanto a que la aplicación de LAI a la relación arrendaticia celebrada antes de la vigencia de tal ley, se interpretare como que se le podría dar carácter retroactivo a la misma al introducir un derecho del arrendatario a la prórroga legal y una obligación del arrendador, que antes no existían, en evidente contradicción con el principio legal y constitucional de la irretroactividad de la ley. Al efecto y como hemos observado, dos son los principios generalmente admitidos por la doctrina en cuanto a la solución de los conflictos de leyes en el tiempo, como son: la irretroactividad de la ley y el efecto inmediato de la misma. La retroactividad de la ley guarda relación con la restricción, menoscabo, destrucción o aniquilamiento de un derecho adquirido por la persona durante la ley anterior; mientras que el «efecto inmediato», o aplicación inmediata a partir de su entrada en vigencia, que significa asimismo aplicación de sus normas para el futuro (ex-nunc). Es de observar que como el derecho a la prórroga legal no había sido contemplado o regulado en la legislación anterior, y menos aún había sido prohibida, inquirir el arrendatario el derecho a la misma, bajo el régimen arrendaticio concertado antes de la nueva ley, parece no encontrar argumento conducente a sostener que su concesión (de la prórroga legal) signifique violación al principio de la irretroactividad de la ley, pues no se está en presencia de algún derecho adquirido que hubiere entrado en el dominio del arrendador de modo que pueda serle suprimido y cuyas condiciones de hecho establecidas en la relación jurídica pudieren ser cambiadas o alteradas por la ley nunca, pues es ahora, con LAI, que ese derecho (de la prórroga legal) ha entrado en vigencia, como obligatoria su concesión por el locador. No existe contradicción alguna entre la relación arrendaticia a que hacemos referencia y la ley nueva, de modo que la aplicación inmediata de LAI a esa relación, en orden a la prórroga legal, no encuentra oposición legal alguna. La relación arrendaticia en comento se supone deviene entre las mismas partes y el mismo objeto, tratándose de no ser una relación aleatoria, caracterizada por la presencia de obligaciones de ejecución o tracto sucesivo (desde que la relación nace solo consensus, la misma se mantiene ininterrumpidamente dentro de un dar y recibir recíprocos de obligaciones, a menos que ocurra un motivo interruptivo conforme a ley); continua (por la misma razón de relación en donde las partes a cada momento se supone que están cumpliendo las obligaciones a cargo de cada una de las mismas); fluyente (debido a que a cada instante van apareciendo o surgiendo ese goce o uso y al mismo tiempo la acumulación de instantes patrimoniales o económicos en beneficio del arrendador como contrapartida por ese uso o goce, con fundamento en el principio según el cual «Los frutos civiles se reputan adquiridos día por día», art. 552, CC); no instantánea (pues las obligaciones no se cumplen en un solo acto o en una única vez sino de modo periódico); de carácter temporal (pues la relación no es a perpetuidad sino con duración limitada, arts. 267, 365, 598,1.580,1.581,1.582, CC, entre otros, así como 578 y 579, CPC). Sin embargo, esa relación no contiene hechos consumados durante la ley anterior que sean objeto, en orden a la prórroga legal, de tutela por LAI, de modo que pudieran infringir el principio de la irretroactividad de la ley. Es, en efecto, la presencia de un tiempo o duración de la relación arrendaticia la que se computa o suma, como momentos sin solución de continuidad, pero no a perpetuidad, como acto fluyente, de modo continuo, que parte desde la fecha de inicio de esa duración y hasta el tiempo prefijado, pues vencido éste el contrato se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, por un lapso máximo según haya durado la relación arrendaticia (art. 38, LAI); hecho que permite la aplicación del efecto inmediato de LAI, por lo cual mal podrá calificársela de retroactiva, privando la ley sobre la propia voluntad de arrendador y arrendatario, de modo que la duración del tiempo de la prórroga legal se tomará en cuenta desde la celebración del contrato, pues como sostiene Luis Moisset De Espanes, cuando una disposición nueva sustrae del campo de la autonomía de la voluntad, en sector que antes le estaba reservado y lo transforma en terreno regido por un «estatuto legal» está en juego un interés público. La nueva norma se considera mejor y debe lograr aplicación en el menor plazo posible; por ello se admite su «efecto inmediato» aunque ello signifique en cierta medida «retroactividad», pues cambia la regulación de efectos de relaciones jurídicas contractuales nacidas con autoridad a la vigencia de la nueva norma (La Irretroactividad de la Ley, p. 30, Universidad Nacional de Córdoba, 1976); o como afirma Paul Roubier, si la nueva ley se aplica a las consecuencias aun no realizada de un hecho ocurrido bajo el imperio de la precedente, no tiene efecto retroactivo, sino inmediato (Los Conflictos de las Leyes en el Tiempo, p. 122, París, 1933). En el caso propuesto del contrato celebrado durante la ley anterior, que no regulaba la prórroga legal, el artículo 38 de !Al es una norma imperativa a la cual arrendatario y arrendador deben someterse de modo inevitable, y como afirma Luis Moisset De Espanes, cuando se trata del reemplazo de un «estatuto legal» por otro distinto, no hay dificultad de conceder «efecto inmediato» a la nueva ley, sin que pueda tildársela de «retroactiva», porque siempre la voluntad del legislador está por encima de la voluntad de las partes (ob. cit., p. 29)…” En este caso, se observa que la parte actora mediante escrito (antes valorado) que dio inicio al procedimiento administrativo signado con el Nº 216-95, ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 29 de Agosto de 1995, por la Sociedad Mercantil EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA, C.A., contra del ciudadano JOSÉ RAFAEL HERNÁNDEZ, y mediante la primera solicitaba al segundo el DERECHO DE PREFERENCIA para seguir ocupando el inmueble como arrendatario, expresó lo siguiente: “…La empresa que represento, EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA, C.A., es arrendataria desde hace quince (15) años, del inmueble constituido por un local comercial distinguido con el No. 38, nivel 3 del Centro Comercial Parque Aragua, Avenida Bolívar Este, Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua. El actual contrato de arrendamiento comenzó a regir el día Primero de Septiembre de 1992, siendo su vigencia por tres (3) años fijos e improrrogables, VENCIENDO EL CONTRATO EL DÍA TREINTA Y UNO (31) DE AGOSTO DE 1995, Y SIENDO LA VOLUNTAD DEL ARRENDADOR DE NO PRORROGAR DICHO CONTRATO, ocurrimos ante su competente autoridad a fin de solicitar el DERECHO DE PREFERENCIA, para que se nos ampare el derecho de continuar como arrendatarios del local…” (negrillas, subrayado y mayúsculas del Tribunal) Con lo cual queda claro que el arrendatario, tenía conocimiento de la voluntad del arrendador (independientemente si lo fue el originario o la sustituyente por venta) de no prorrogar el contrato, con lo cual si hay evidencias de que el o la arrendadora si le manifestó su voluntad de que se le hiciera entrega del inmueble hasta ese momento arrendado y por lo cual no puede operar la tácita reconducción, no obstante que el arrendatario haya “consignado” ante un Juzgado de Municipios las sumas mensuales correspondientes a los supuestos canones de arrendamiento a partir del mes de septiembre de 1995, a partir del 04 de octubre de 1995 (conforme a las documentales antes valoradas), ya que, no aparece demostrado en autos que la arrendadora o propietaria del inmueble haya recibido dichos canones de arrendamiento, ni de la arrendataria ni de los montos consignados en los Juzgados de Municipios mencionado, como para entender que pudiera haber manifestado su voluntad tácita de efectuar un “nuevo” contrato o relación arrendaticia sobre el referido inmueble ahora por tiempo indeterminado (a partir del mes de septiembre de 1995) de manera verbal y que se regiría por las reglas del Código Civil o especiales vigentes para la época y por lo tanto éste tribunal considera que en el presente caso no ha operado ninguna tácita reconducción contrato por tiempo determinado cuyo cumplimiento se pretende y así lo declarará enseguida. Ya así se declara y decide. IV.- DEL CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES Y PROCEDENCIA DE LAS PRETENSIONES DE LA PARTE ACTORA: Como quiera que ha quedado evidenciado que la parte demandada se encuentra en posesión del inmueble arrendado más allá del tiempo establecido en el Contrato de Arrendamiento suscrito en fecha 06 de abril de 1993, es decir, después del día 31 de Agosto de 1.995, con lo cual se ha evidencia que la arrendataria ha incumplido su deber de devolver la cosa tal como se obligó al momento de suscribir el contrato de arrendamiento mencionado, conforme se lo establecían los artículos 1.594 y 1.167 del Código Civil, lo cual hace improcedente las defensas de fondo alegadas por la parte demandada, procedente la pretensión de cumplimiento del contrato de arrendamiento, inicialmente suscrito por el ciudadano JOSÉ RAFAEL HERNÁNDEZ GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-880.468, como arrendador, y la Sociedad Mercantil EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA, C.A., por ante la Notaría Pública Segunda de Maracay, Estado Aragua, anotado bajo el Nº 31, Tomo 38, folios del 72 al 90, en fecha 06 de abril de 1993, como arrendataria, sobre un local comercial ubicado en el Centro Comercial PARQUE ARAGUA, Avenida Bolívar Este, Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua, identificado con el Nº 38, Nivel 3; que de acuerdo a su Cláusula Tercera, lo fue por un periodo de TRES AÑOS FIJOS E IMPRORROGABLES, siendo la fecha de inicio el 01 de septiembre de 1992 hasta el día 31 de Agosto de 1995, ambas fechas inclusive, y que el Arrendatario se comprometió para esta última fecha a desocupar, entregar y devolver el inmueble al arrendador sin necesidad de notificación alguna, sin posibilidad de prórroga alguna ni operar tácita reconducción; que de acuerdo a su Cláusula Sexta, el arrendatario manifestó recibir las instalaciones sanitarias y eléctricas, unidad de aire acondicionado, puertas de vidrio “templex”, grifos, cerraduras y demás accesorios en buen estado de funcionamiento y se comprometió a devolverlos en las mismas condiciones; que conforme a la Cláusula Novena la arrendataria se comprometió a entregar al finalizar el contrato los últimos recibos correspondientes a energía eléctrica, agua, teléfono, aseo domiciliario, condominio y cualquier otro servicio público o privado debidamente cancelados; e inmueble éste que en fecha 21 de diciembre de 1994, por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Girardot, Parroquia Joaquín Crespo del Estado Aragua, y protocolizado bajo el Nº 1, Folios 01 y 02, Protocolo Primero, Tomo 26, el ciudadano JOSÉ RAFAEL HERNÁNDEZ GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-880.468, dio en venta pura y simple, perfecta, real e irrevocable a la ciudadana AURORA HERNÁNDEZ GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-3.434.986, que por ello asumió la posición de arrendadora y así lo declarará este tribunal enseguida, acordándose confirmar lo decidido sobre este punto por el A Quo pero con base a esta motivación y así lo declarará este Tribunal enseguida. Y así se declara y decide. V.- DE LA DENUNCIA OBLIGATORIA: Como quiera que en escrito presentado en fecha 13 de junio de 2006 (folio 310 de la Primera Pieza Principal del Expediente), la parte demandada, efectuó una denuncia sobre un supuesto forjamiento de actas, que imputa a la parte actora AURORA HERNÁNDEZ y sus abogado asistente HUMBERTO LA ROSA, referida específicamente a al renglón 28 del folio 271 de la Primera Pieza Principal del Expediente ,de una diligencia suscritas por éstas ante el A Quo en fecha 26 de mayo de 2006, y que el A Quo no se pronunció sobre ello, se le hace un llamado de atención y se acuerda conforme al Artículo 287, Ordinal 2º del Código Orgánico Procesal Penal, remitir copias certificadas de los referidos folios a la Fiscalía Superior del Ministerio Publico del Estado Aragua a los fines de que decide si abra o no una investigación de carácter penal con motivo de los hechos referidos anteriormente. VI.- DE LA LEALTAD Y PROBIDAD EN EL PROCESO: Se llama la atención a las partes, conforme al Artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, para que en lo adelante hagan valer sus acciones, derechos e intereses, sin excesos y sin utilizar expresiones entre sí, ni hacer uso de alegatos, argumentos o recursos con manifiesta conciencia de su falta de fundamentos ni cónsonos con la consideración debida, que lejos de beneficiarlos lo que hace es entorpecer la labor de la justicia, que precisamente por actitudes como esa es la que genera “congestionamientos de asuntos por resolver”, mientras no se adecue el procedimiento a los postulados constitucionales, y que luego se nos imputa como de nuestra exclusiva responsabilidad, pero dejando a salvo los derechos de las partes para accionar sobre asuntos distintos a lo aquí sometido a decisión y resuelto. Y así se declara y decide. DISPOSITIVA Por virtud de las anteriores consideraciones, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando justicia emanada de los ciudadanos y ciudadanas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida 08 de Agosto de 2006, por la parte demandada, Sociedad Mercantil EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA, C.A., contra la sentencia Definitiva dictada por el JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DEL ESTADO ARAGUA, en fecha 19 de Julio de 2006, mediante la cual declaró con lugar la demanda y la condenó al pago de las costas procesales. Queda en los términos anteriores confirmada la sentencia mencionada. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por la ciudadana AURORA HERNÁNDEZ GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-3.434.986, y de este domicilio, en contra de la Sociedad Mercantil EXCLUSIVIDADES PARQUE ARAGUA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 22 de septiembre de 1980, bajo el Nº 26, Tomo 210 A-SGDO y modificada en Acta de Asamblea Extraordinaria asentada en el Registro Mercantil antes mencionado en fecha 05 de diciembre de 1988, bajo el Nº 70, Tomo 66-A-Pro, representada por su Presidente y Vice-Presidente ciudadanos BLANCA VERA DE TOVAR y RAMÓN EDUARDO TOVAR, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-3.076.625 y V-1.726.731, respectivamente, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, celebrado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracay, Estado Aragua, anotado bajo el Nº 31, Tomo 38, folios del 72 al 90, en fecha 06 de abril de 1993. Consecuentemente se condena a la demandada a: 1.- Desocupar, hacer entrega material y efectiva o devolver a la parte actora, de manera inmediata e incondicional el inmueble arrendado constituido un local comercial distinguido con el No 38, nivel 3, ubicado en el Centro Comercial Parque Aragua, Avenida Bolívar Este, Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua, cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Pasillo secundario de circulación peatonal con Pasillo secundario de circulación peatonal; SUR: Pasillo secundario de circulación peatonal; ESTE: Local Número 37 y OESTE: Locales Números 39 y 40; con sus respectivas instalaciones sanitarias y eléctricas, unidad de aire acondicionado, puertas de vidrio “templex”, grifos, cerraduras y demás accesorios en buen estado de funcionamiento 2.- Entregar los últimos recibos correspondientes a los servicios de energía eléctrica, agua, teléfono, aseo domiciliario, condominio y cualquier otro servicio público o privado debidamente cancelados y correspondientes al referido inmueble. TERCERO: Se le hace un llamado de atención A Quo por no haberse pronunciado sobre escrito el presentado por la parte demandada en fecha 13 de junio de 2006 (folio 310 de la Primera Pieza Principal del Expediente), en el que efectuó una denuncia sobre un supuesto forjamiento de actas, que imputa a la parte actora AURORA HERNÁNDEZ y sus abogado asistente HUMBERTO LA ROSA, referida específicamente al renglón 28 del folio 271 de la Primera Pieza Principal del Expediente de una diligencia suscrita por éstas ante el A Quo en fecha 26 de mayo de 2006, y por ello se acuerda conforme al Artículo 287, Ordinal 2º del Código Orgánico Procesal Penal, remitir copias certificadas de los referidos folios a la Fiscalía Superior del Ministerio Publico del Estado Aragua a los fines de que decide si abra o no una investigación de carácter penal con motivo de los referidos hechos. Expídanse Copias y Líbrese Oficio. CUARTO: Se llama la atención a las partes, conforme al Artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, para que en lo adelante hagan valer sus acciones, derechos e intereses, sin excesos y sin utilizar expresiones entre sí, ni hacer uso de alegatos, argumentos o recursos con manifiesta conciencia de su falta de fundamentos ni cónsonos con la consideración debida, que lejos de beneficiarlos lo que hace es entorpecer la labor de la justicia, que precisamente por actitudes como esa es la que genera “congestionamientos de asuntos por resolver”, mientras no se adecue el procedimiento a los postulados constitucionales, y que luego se nos imputa como de nuestra exclusiva responsabilidad, pero dejando a salvo los derechos de las partes para accionar sobre asuntos distintos a lo aquí sometido a decisión y resuelto. Conforme a las disposiciones del Artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en Costas Procesales a la parte demandada perdidosa en el recurso de apelación. Notifíquese mediante boletas a las partes a tenor y a los efectos de lo dispuesto en los Artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de éste tribunal a los dieciocho días del mes de abril del año dos mil siete (18-04-2007). Años 196° de la Independencia y 148° de la Federación. EL JUEZ, Dr. PEDRO III PÉREZ EL SECRETARIO, Dr. LEONCIO VALERA En la misma fecha se cumplió lo ordenado, se publicó y registró la anterior decisión siendo las tres y veinte de la tarde (03:20 p.m.) y se libraron boletas.- EL SECRETARIO, Dr. LEONCIO VALERA PIIIP/lv/ Apel 263 \\Maq-1\mis documentos\2007\04 ABRIL\18-04-2007\APEL 263 (Sentencia Definitiva).doc