TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DEL MUNICIPIO ZAMORA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO ARAGUA.

En fecha 12 de Febrero de 2.007, el Abogado IVAN MAURICIO ANDUEZA, venezolano, mayor de edad, d este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-2.076.118, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 13.732, actuando por sus propios medios y derechos; procedió a demandar a la ciudadana EDITH KARINA CASTILLO, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° E-81.968.030; por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Admitida y proveída la demanda en fecha 21-02-2007, se ordenó la citación de la demandada para la litis contestación (folio 19). En fecha 27-02-07, el Alguacil del Tribunal practicó la citación personal de la demandada, quien se negó a firmar el respectivo recibo de citación (folios 20 y 21). Por auto de fecha 02-03-07, se ordenó la notificación por Secretaria de la demandada, comunicándole a la misma la declaración del Alguacil relativa a su citación, conforme al artículo 218 del Código de Procedimiento Civil (folio 22). En fecha 09-03-07, comparece por ante este Juzgado la ciudadana EDITH KARINA CASTILLO, titular de la cédula de identidad Nro. V-24.389.395, en su carácter de demandada, y debidamente asistida por Abogado, estampa diligencia mediante la cual se da por citada en la presente causa, otorgando en la misma fecha poder apud-acta a los Abogados JULIO SANTIAGO PERDOMO MACHADO Y AMILKAR PERDOMO ZIEMS, inscritos en el I.P.S.A., bajo los Nros. 7.127 y 75.540 respectivamente (folios 23 y 24). Llegada la oportunidad para la contestación de la demanda (13-03-07), compareció el Apoderado de la demandada abogado AMILKAR JOSÉ PERDOMO ZIEMS, identificado en autos y consignó escrito de la misma (folios del 25 al 29). Dentro del lapso procesal probatorio ambas partes hicieron uso de tal derecho (folios 30, 31 y 35 y 36). En fechas 30-03-07 y 09-04-07, los Abogados Iván Mauricio Andueza y Amilkar Perdomo Ziems, antes identificados y actuando en sus carácter de autos, comparecen ante este Tribunal y consignan escritos (folios 48, 49 y 50. y 51). Estando el Tribunal dentro del lapso para sentenciar, quien suscribe Abogado MIROSLAVA BELIZARIO, pasa a hacerlo estableciendo para ello las siguientes consideraciones.

PRIMERA: Alega el demandante que en fecha primero de Septiembre del año 2002, según consta de documento autenticado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Zamora del Estado Aragua en fecha 6 de Noviembre del año 2002, anotado bajo el N° 01, Tomo 40, dio en arrendamiento a la ciudadana EDIHT KARINA CASTILLO, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° E-81.968.030, un local comercial que es parte de la casa distinguida con el N° 2, ubicada en la avenida Bolívar de la población de Villa de Cura Jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Aragua, casa que perteneció a la familia Colts. Que en la Cláusula Tercera del contrato, establecieron que la arrendataria pagaría una pensión de arrendamiento de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo) mensuales por mensualidades vencidas. Que en la Cláusula Cuarta, establecieron que la pensión de arrendamiento comenzaría a regir a partir del primero de septiembre del año 2002; que en la Cláusula Quinta del contrato, establecieron que su duración sería de un año contado a partir del 1 de septiembre del año 2002. Que ese contrato venció el 1 septiembre de 2003, pero a partir de esa fecha, mediante documento privado, de mutuo acuerdo lo renovaron por un año el cual venció el primero de septiembre de 2004. Que en fecha 01-09-2004, mediante documento privado, renovaron una vez más el contrato por un año, el cual venció el primero de septiembre del año 2005. Que vencido ese término, a la arrendataria se le comunicó que no se le renovaría más el contrato. Que a partir del 1 de septiembre del 2005, la inquilina comenzó a disfrutar de la prórroga legal de un año que venció el 1 de septiembre del 2006. Que en su caso al inquilino le corresponde una prórroga legal de un año, ya que la relación arrendaticia comenzó el 1 de septiembre del año 2002 y terminó el 1 de septiembre del 2005. Que es el caso que para la fecha la arrendataria se ha negado a entregarle el local arrendado completamente desocupado de bienes y personas, ya que así se lo ha solicitado a la arrendataria. Que por lo antes expuesto y con fundamento en el artículo 39 del decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios demandó a la ciudadana EDITH KARINA CASTILLO, por cumplimiento del contrato de arrendamiento que tienen suscrito y en consecuencia le entregue el inmueble arrendado libre de personas y bienes. Igualmente estimó la demanda en la cantidad de dos millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 2.400.000,oo). Y por último solicitó medida de secuestro del inmueble arrendado y se acordara el deposito en la persona de su propietario ciudadano Bing Sen Chen, titular de la cédula de identidad N° E-82.134.833.

De conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y del principio dispositivo que con rigor rige nuestro procedimiento civil, éste Tribunal tiene como límite y como thema desidendum, lo planteado por las partes tanto en la demanda, como en la contestación, por lo que su análisis y estudio no puede salirse de tales parámetros por estarle expresamente prohibido, suplir defensas o alegatos no invocados en las oportunidades correspondientes.

SEGUNDA: DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA.
En la oportunidad procesal correspondiente compareció el Abogado Amilkar Perdomo Ziems, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana EDITH KARINA CASTILLO, titular de la cédula de identidad N° V-24.389.395, y prersentò escrito de contestación de la demanda alegando en primer lugar como punto previo lo siguiente: Que cuando su poderdante inicia la relación contractual con el ciudadano: Ivan Andueza, su poderdante lo hace con la creencia que el inmueble era propiedad del mismo o se encontraba autorizado legalmente para darlo en arrendamiento: Que su sorpresa es cuando es demandado y se da por enterado que el local comercial para la fecha en que se otorga el primer contrato los propietarios del inmueble era la familia Colts, y estos posteriormente vendieron al ciudadano: Bing Sen Chen. Es asi como se demuestra que el ciudadano Ivan Andueza ha dado en arrendamiento un inmueble que no le pertenece y a la fecha no consta ni en el contrato de arrendamiento, ni en autos autorización y7o poder donde los legítimos propietarios lo autorizan para la administración del local comercial, tal como lo dispone el articulo 1.582 y 1.688 del Codigo Civil y se reservó el derecho en nombre de su poderdante el derecho de solicitar la nulidad de los contratos por carecer el ciudadano Ivan Andueza de la facultad legal de administrar el inmueble.
DE LA CONTESTACIÓN AL FONDO: Rechazó, negó y contradijo el hecho alegado por la parte actora en su escrito de demanda, donde afirma como hecho cierto que a su poderdante, en fecha 01 de Septiembre del 2005 se le notificó y/o comunicó que no se lo renovaría, más el contrato, y que a partir de esa fecha comenzaba a disfrutar de la prórroga legal. Que lo cierto es que a su poderdante jamás, nunca se le notificó, ni en forma verbal ni por escrito que no se le renovaría más el contrato. Y que de igual forma los contratos de arrendamientos que cursan en el presente expediente, no estipulan sobre la renovación, o prórroga del contrato así como también no consta sobre la entrega inmediata del inmueble. Que es hecho real que una vez expirado el contrato, su mandante continuó ocupando el inmueble, en vista que el ciudadano arrendador no le renovó el contrato, no le presentó un nuevo contrato, tampoco le participó sobre su voluntad de no renovar el contrato, continuando su poderdante ocupando el local, así como cancelando los cánones de arrendamiento en forma fija, consecutiva y responsable hasta la presente fecha. Que motivado al hecho que su poderdante continuó ocupando el inmueble de pleno derecho operó la tácita reconducción, pasando el contrato de arrendamiento por tiempo determinado a indeterminado, de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil. Rechazó, negó y contradijo el hecho alegado por la parte actora en su escrito libelar, donde expresa como hecho cierto, que le ha solicitado a la arrendataria la entrega del local arrendado completamente desocupado de bienes y personas, motivado que hasta la fecha el ciudadano Ivan Andueza, le ha recibido todos los pagos de arrendamiento y jamás le ha solicitado la entrega del inmueble. Asimismo solicitó se niegue en forma total y absoluta, la medida de secuestro solicitada por la parte actora, motivado que la practica de la misma causaría un gravamen irreparable al patrimonio del fondo mercantil que tiene su poderdante constituido en el local comercial arrendado, así como también es el único medio de vida e ingreso familiar. Y que el fundamento legal en que sustenta el demandante es un hecho notorio discutible aún no probado, que es la notificación verbal de la no continuidad de la relación arrendaticia y que genera la falsa prórroga legal otorgada a su mandante.

TERCERA: DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN:
Durante el lapso probatorio, ambas partes promovieron consistiendo las mismas en:
POR LA PARTE ACCIONANTE:
1) Documentales:
- Copia del documento de propiedad del local arrendado (folio 3 al 5)
Se trata de un documento público que hace plena fe entre las partes como respecto de terceros acerca de la realización del hecho jurídico (venta) a que el instrumento se contrae.
- Contrato de Arrendamiento (folio l6 al 18) autenticado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Zamora del Estado Aragua, en fecha 6 de noviembre de 2.002.
Del análisis del mismo se evidencia la relación arrendaticia entre el demandante IVAN MAURICIO ANDUEZA y EDITH KARINA CASTILLO MEDINA.
- A los folios del 10 al 13 constan contratos de renovación. No fueron impugnados por la parte contraria por lo que conservan todo su valor probatorio, quedando demostrada la relación arrendaticia.
- A los folios del 32 al 34 consta poder de administración debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Zamora del Estado Aragua, en fecha 18 de noviembre de 2.003.
De su análisis se desprende que el Ciudadano: BING SEN CHEN, C.I.Nº E-82.134.833 confiere poder de administración de sus bienes al Ciudadano: IVAN MAURICIO ANDUEZA, C.I.Nº V-2.076.118, lo que demuestra que éste ultimo si tenia facultad para arrendar el inmueble objeto de litigio desde el inicio de la relación arrendaticia, que lo fue el 01 de septiembre de 2.003.

POR LA PARTE ACCIONADA :
1) Invocó el principio procesal de la carga de la prueba, en el sentido de que se invirtió la carga de la prueba y le corresponde a la parte demandante demostrar el hecho que se le notificó verbalmente a su representada la no voluntad de no renovar el contrato, según lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.

2) Documentales: Recibos de cánones de arrendamientos de los meses de enero a agosto de 2.006; copia de las consignaciones arrendaticias por ante este Juzgado de los meses de Noviembre y Diciembre de 2.006 y Enero y febrero de 2.007.
Estas documentales no fueron desconocidas o impugnadas dentro del lapso legal, por lo tanto conservan todo su valor probatorio demostrándose la solvencia de la Ciudadana: EDITH KARINA CASTILLO para el momento de la presentación de la demanda.

CUARTA: DE LA PRORROGA LEGAL
Establecida como quedó la relación arrendaticia entre la Ciudadana: EDITH KARINA CASTILLO suficientemente identificada en autos y el Ciudadano: IVAN MAURICIO ANDUEZA, tócale a esta juzgadora analizar lo relativo a la prorroga legal establecida en el articulo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
A este respecto el mencionado artículo señala lo siguiente: “...La prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado...”
Ahora bien, revisadas las actas procésales del expediente, concretamente el libelo de demanda, el actor indica que vencido el término de un año de la última renovación del contrato de arrendamiento que lo fue el 01 de Septiembre de 2.005, se le comunicó a la arrendataria que no se le renovaría más el contrato. En este sentido, se observa que el actor no señala a través de que medio hizo tal notificación. Por otro lado, se evidencia del documento de renovación del contrato de arrendamiento que riela a los folios 12 y 13, en las cláusulas Décima Quinta y Décima Octava, que el arrendador dejó claramente establecido que cualquier notificación que se le hiciera a la arrendataria referida con las obligaciones derivadas del contrato, debía hacerla mediante carta o telegrama a la dirección del inmueble arrendado y que no seria válida la ninguna otra estipulación si no esta otorgada por escrito.
Ciertamente la prorroga legal arrendaticia, opera de pleno derecho esto significa que no es una potestad del arrendador otorgarla o no, sino un derecho que le corresponde al arrendatario, quien en todo caso es a quien le corresponde decidir si hará uso de la misma o no.
En el caso subjudice, no se evidencia que el arrendador haya puesto en conocimiento a la arrendataria de la no prorroga del contrato de arrendamiento y del consecuente uso de la prorroga legal de manera escrita, tal como se estipula en las referidas cláusulas Décima Quinta y Décima Octava. Por el contrario de los recibos de pago que se efectuaron durante dicho término, tampoco señalan que se cancelan el canon de arrendamiento de la prorroga legal, lo que deja en evidencia una vez más que la arrendataria no tenía conocimiento de haber estado gozando de la prórroga legal, esto aunado a la circunstancia de que el actor espera cinco (05) meses y medio, luego de vencida la supuesta prórroga para demandar el vencimiento de la misma, por lo que es forzoso concluir para ésta sentenciadora que la demandada no estaba gozando de la prórroga legal que establece el articulo 39 de la Ley de la materia. Y asi se decide.

Por las razones antes expuestas éste Tribunal, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
1) SIN LUGAR, la demanda interpuesta por el Abogado IVAN MAURICIO ANDUEZA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-2.076.118, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 13.732, actuando por sus propios medios y derechos, contra la ciudadana EDITH KARINA CASTILLO, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-24.389.395; por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
2) Se condena a la parte demandante al pago de las costas de este procedimiento de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, y déjese copia de la presente sentencia.
Dada, firmada y sellada en la sala del Despacho de éste Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Villa de Cura, a los veinticuatro (24) días del mes de Abril (04) de 2007. Año: 197 de la Independencia y 148 de la Federación.

LA.../

/... JUEZ TITULAR.

Dra. MIROSLAVA BELIZARIO.
LA SECRETARIA.

Abg. AMARILIS RODRÍGUEZ.

En esta misma fecha se dictó la anterior sentencia siendo las 3:00 p.m., se expidieron las copias ordenadas.
La Secretaria