TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS

Maturín, 17 de Abril de 2008
197° y 149°.

PARTE DEMANDANTE: SONIA DEL CARMEN MARCANO; venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 2.926.247, domiciliada en Maracay Estado Aragua.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: GABRIEL MATERAN, venezolano, Abogado en ejercicio inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 79.249 y de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil UNIDAD EDUCATIVA OTTO D`SOLA, debidamente inscrita ante el Registro Mercantil del Estado Monagas, en fecha 08 de mayo de 2002; bajo el Nº 54 Tomo A. En la persona de su PRESIDENTA ciudadana CORINA DEL VALLE BASTARDO HERNÁNDEZ; venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 4.625.226 y de este domicilio.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: OLIVIA GUILLÉN, Abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 127.058 y de este domicilio.

MOTIVO: RESOLUCIÒN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Exp. 12.034

- I -
NARRATIVA.
RELACIÓN DE LOS HECHOS.

Este tribunal en fecha 25 de junio de recibió por distribución demanda interpuesta por el abogado GABRIEL MATERAN, el cual actuando con el carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana SONIA DEL CARMEN MARCANO; procedió a demandar como en efecto lo hizo a la sociedad mercantil UNIDAD EDUCATIVA OTTO D`SOLA en la persona de su PRESIDENTA ciudadana CORINA DEL VALLE BASTARDO HENANDEZ, en su condición de ARRENDATARIA de un bien inmueble ubicado en la Avenida Andrés Eloy Blanco, Casa Nº 6, de esta ciudad de Maturín, Propiedad de la demandante. Siendo el escrito libelar del siguiente tenor:

Hechos Demandados.

Expresa el demandante que en fecha 12 de Mayo de 2005 suscribió con la demandada Contrato de Arrendamiento sobre el bien inmueble arriba identificado, pero que en el transcurso de la Relación Arrendaticia la ARRENDATARIA, violó la norma común de los Contratos de Arrendamiento, en vista que sin autorización por escrito de LA ARRENDADORA fabricó un anexo, consistente en una pequeña vivienda en la parte del Estacionamiento de la casa objeto del contrato aludido. Contraviniendo el Contrato de Arrendamiento, el cual es única y exclusivamente para la enseñanza educativa y no para una actividad mixta como lo es la enseñanza educativa privada y para vivienda.

Arguyen los demandantes que además de esto, la parte arrendataria una vez vencido el termino del Contrato de Arrendamiento se negó a entregar los recibos de pago de servicios públicos, Impuestos Municipales y otros, así como también se negó a renovar el contrato, siendo que la demandante le solicitó la desocupación del inmueble en tiempo útil, negándose así la arrendataria (Expresa la demandante) a desocupar el inmueble referido; procedió esta a activar el procedimiento de consignación de canon de arrendamiento por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas.

Son por todas estas razones que procedió la ciudadana SONIA DEL CARMEN MARCANO a demandar como en efecto lo hizo a la ciudadana CORINA DEL VALLE BASTARDO HERNÁNDEZ a fin que conviniera: en que el Contrato de Arrendamiento se encuentra en estado de vencimiento en su tiempo de duración sin que hubiere sido renovado ni prorrogado; que incumplió con el mismo al construir un anexo de vivienda sin la autorización de la arrendadora y en desocupar sin prórroga alguna el inmueble.

Siendo admitida la demanda en fecha 27 de junio de 2007, por no haber sido contraria a derecho, a las buenas costumbres ni al orden público; se ordenó emplazar al demandado para que compareciera al segundo (2do) día de despacho siguiente a que constara en autos su citación a fin de que diera contestación a la demanda.

Verificada la citación de la parte demandada en fecha 19 de Septiembre de 2007 de conformidad con lo dispuesto en el articulo 218 del Código de Procedimiento Civil, procedió esta en fecha 21 de Septiembre de 2007, asistida por la abogada OLIVIA GUILLEN a dar oportuna contestación a la demanda interpuesta en su contra en los siguientes términos:

Defensas Alegadas Por la Demandada.

Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoada en su contra.
Negó, Rechazó y contradijo que su representada haya violado la norma en común de los contratos de arrendamiento y sin autorización por escrito de la arrendadora, puesto a que es el caso (expresa la accionada) que en varias oportunidades se comunicó con la arrendadora para tratar sobre una problemática referida a la presencia de indigentes y recoge latas en las inmediaciones del espacio del estacionamiento siendo los alumnos perturbados por dichas personas, debido a esto expresa la demandada que se comunicó de manera verbal con la propietaria, la cual le autorizó que hiciera lo pertinente para el mejor funcionamiento de la institución.

Alega la demandada que en fecha 27 de septiembre de 2005, la junta de la Sociedad de Padres y Representantes levantó un acta donde se decidió cerrar el frente, el fondo y colocar techo, acción de la cual la arrendadora tuvo conocimiento.
Negó, Rechazó y contradijo que una vez vencido el termino del contrato, se haya negado a entregar los recibos de pago de servicios públicos y a renovar el contrato, así como también que se le haya solicitado la desocupación en tiempo útil y ella se haya negado y activado procedimiento de consignación de cánones; por cuanto alega que los recibo los debe entregar cuando finalice la relación arrendaticia. En cuanto a que se ha negado a firmar el contrato, aclara que en fecha 31 de mayo de 2006 se le fue entregado OFERTA DE COMPRA VENTA del inmueble por la cantidad de CUATROCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 400.000.000,oo), razón por la cual alega la demandada que si se le pidió respuesta a la oferta de derecho de preferencia que sucede con la construcción hecha sin su consentimiento, alegando que porque en vez de solicitar la resolución hace una oferta.
Negó, rechazó y contradijo que el contrato de arrendamiento aludido se encuentre en estado de vencimiento en su tiempo de duración y que tenga que desocupar sin prorroga alguna el inmueble ya que legalmente el contrato sigue vigente convirtiéndose en contrato a tiempo indeterminado siendo el primero desde el 01 de octubre del 2003, y el ultimo por un año y cinco meses a partir del 29 de abril de 2005.

Ante tal situación jurídica planteada, le corresponde a este Tribunal resolver la cuestión y lo hace previo las consideración que se esgrimen a continuación y que empiezan valorando y analizando el acervo probatorio aportado.

II
MOTIVA.

Ahora bien, habiendo sido contestada la demanda en la Oportunidad Procesal Correspondiente se aperturó de conformidad con el articulo 889 del Código de Procedimiento Civil, el lapso probatorio de 10 días, lapso este que se apertura Ope legis y que es común tanto para Promover como Evacuar, Corresponde a este tribunal la apreciación o no y la valoración de las pruebas aportadas por las partes.
En este sentido tenemos que ninguna de las partes hizo uso del lapso otorgado por la ley a fines de ejercer su actividad probatoria. Al respecto observa este tribunal que en la presente causa la Carga Probatoria se encuentra en hombros del demandante por cuanto es él, quien se encuentra intentando hacer valer una afirmación de hecho, por lo tanto es él (de conformidad al articulo 506), quien debe proporcionar los medios probatorios que hagan crear la convicción en el juez que sus afirmaciones se encuentran suficientemente probadas.

Ahora bien no habiendo las partes producido elementos que valorar dentro del lapso probatorio, pero como quiera que por mandato expreso del articulo 509 Ejusdem:
“los jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueran idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del juez respecto de ellas”;
considera indispensable este juzgado antes de decidir: otorgarle el valor probatorio que corresponda a los elementos que corren insertos en autos; los cuales fueron producidos conjuntamente al libelo de la demanda:

Instrumentos Producidos Por El Demandante En Su Escrito Libelar.

1.- Contrato de Arrendamiento, protocolizado por ante la Notaria Publica Segunda de Maturín Estado Monagas, en fecha 12 de Mayo de 2005. Nº 17, tomo 53.
VALORACIÓN: El tribunal observa que se trata de un Documento Público consignado en Copia Fotostática, no impugnado en ninguna forma de derecho por la otra parte, y de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tienen como fidedigno.- Y así se declara.

2.- Inspección Judicial practicada al inmueble objeto de la presente demanda por el Juzgado Tercero de los Municipios Maturín, Aguasay y Ezequiel Zamora de fecha 07 de junio de 2007.
VALORACIÓN: La Inspección Judicial preconstituida es procedente cuando se pretende hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer con el transcurso del tiempo. En consecuencia como la Inspección Judicial supone el reconocimiento o examen directo y personal del Juez, a través de sus sentidos y por cuanto este Tribunal observa que la Inspección fue practicada de conformidad con la ley, por funcionarios capacitados y designados especialmente para ello, se le concede pleno valor probatorio.

3.- Ofrecimiento en venta del inmueble arrendado. (Primera Opción)
VALORACIÓN: El tribunal observa que se trata de un Documento Público consignado en Copia Fotostática, no impugnado en ninguna forma de derecho por la otra parte, y de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tienen como fidedigno.- Y así se declara.

4.- Negativa de la Arrendataria al ofrecimiento de venta del inmueble.
VALORACIÓN: Documento privado que al no ser tachado ni impugnado por la parte contraria en la oportunidad procesal correspondiente, se tiene legalmente por reconocido, de acuerdo con el Artículo 1364 del Código Civil y 430 del Código Procedimiento Civil.- Y así se declara.

5.- Notificación de Desocupación emanada de la Arrendadora y dirigida a la Arrendataria del inmueble objeto del litigio.
VALORACIÓN: Documento privado que al no ser tachado ni impugnado por la parte contraria en la oportunidad procesal correspondiente, se tiene legalmente por reconocido, de acuerdo con el Artículo 1364 del Código Civil y 430 del Código Procedimiento Civil.- Y así se declara.

6.- Promovió el demandante Prueba de POSICIONES JURADAS, las cuales fueron debidamente absueltas recíprocamente por las partes en el presente juicio.
VALORACIÓN: en apego a los criterios jurisprudenciales emanados de nuestro Máximo Tribunal Supremo de Justicia:
“En la oportunidad de dictar sentencia definitiva, el juez debe valorar las posiciones juradas, y dicha valoración deberá hacer pronunciamiento sobre la legalidad y constitucionalidad de su evacuación” (Sentencia Nº 1786 del 25 de Septiembre de 2001, Caso: Promotora Eden Park C.A)”
En el caso que nos ocupa, y en cuanto a las posiciones recíprocamente absueltas en la presente causa observa este tribunal:
Que fueron debidamente absueltas y evacuadas de conformidad con lo establecido en los artículos 405 y 406 Ejusdem.
Que de igual forma se cumplieron los requisitos de “limitación” en el numero de formulaciones y “acertividad” en cuanto al contenido de las mismas.
De la revisión y análisis de los juramentos rendidos por las partes, y como quiera que es criterio sostenido de nuestro máximo tribunal que las posiciones juradas deben ser valoradas de forma completa e individual, este Juzgado pudo evidenciar:

Que en lo que respecta a la absolución realizada por la demandada:
Primero: La demandada admite la realización de remodelaciones mas no conviene en el hecho de haber construido una bienhechuría entera.
Segundo No logra demostrar el demandante la falta de consentimiento. Y por otro lado alega la demandante la previa notificación de la mejora. Tercero: Queda negado el hecho supuesto que la demandada habitó la construcción realizada, por cuanto esta fue: negada por el absolvente y no probado por el demandante.
Cuarto: Niega la demandada que se haya negado a renovar el contrato, y al respecto alega que en un mismo documento estaban contenidas una oferta de venta y una oferta de arrendamiento.
Quinta: Que no estaba obligada la demandada a devolver recibos algunos por cuanto tal como se desprende del contrato celebrado dicha devolución a de producirse una vez finalizada la Relación Contractual.
Sexta: Acerca de la “subvención” estima este tribunal que dicha pregunta en nada ayuda o se relaciona con el tema en controversia. Por tanto considera la mima como impertinente.

En lo que respecta a la absolución realizada por la demandante:
Primero: Que no logra la demandante explicar o demostrar el porque después de dos (2) años es que solicita la resolución del contrato y el desalojo del inmueble.
Segundo: No logra concretar el demandante si hizo una oferta de venta o una renovación de contrato de arrendamiento; además observa este tribunal que el dicho de la absolvente es falso, en cuanto a que tal como se evidencia de documento privado (anexo F) consignado por el propio demandante, se evidencia que el monto referido para la renovación es de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES y no de mínimo UN MILLON DE BOLÍVARES como lo refleja el demandante en la absolución de sus posiciones.
Tercero: No respondió de manera concreta la demandante la pregunta planteada, dando respuesta a un punto distinto al requerido.

Ahora bien, de todo lo antes planteado observa este tribunal que en consecuencia de haber la demandada rechazado, negado y contradicho tanto los hechos como el derecho planteados en el libelo, estaba en manos del demandante la carga probatoria, y a este correspondía proporcionar los elementos probatorios que demostraran real y ciertamente el incumplimiento de una obligación contractual por parte del arrendador para que así pudiera nacer realmente el derecho a solicitar o bien la ejecución el contrato o bien la resolución del mismo (Articulo 1167 Código de Procedimiento Civil).
Tal obligación y carga probatoria no fue debidamente asumida por el actor, en consecuencia no hay en criterio de este juzgador, elementos que demuestren la existencia de un incumplimiento a alguna de las cláusulas contenidas en el contrato celebrado, por tanto no hay motivo legal para declarar resuelto el contrato aludido, en virtud del anterior criterio considera este juzgado que la presente acción no debe prosperar.- Y así se decide.

III
DISPOSITIVA.
Por todo lo expuesto anteriormente este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: SIN LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO propuesta por la parte actora ciudadana SONIA DEL CARMEN MARCANO; venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 2.926.247, domiciliada en Maracay Estado Aragua; en contra de la Sociedad Mercantil UNIDAD EDUCATIVA OTTO D`SOLA, debidamente inscrita ante el Registro Mercantil del Estado Monagas, en fecha 08 de mayo de 2002; bajo el Nº 54 Tomo A. En la persona de su PRESIDENTA ciudadana CORINA DEL VALLE BASTARDO HERNÁNDEZ; venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 4.625.226 y de este domicilio. En consecuencia, se condena al demandante al pago de las costas procesales, de conformidad con el Artículo 174 del Código de Procedimiento Civil.
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE, NOTIFIQUESE Y DEJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en Maturín, a los Diecisiete ( 17 ) días del mes de abril de dos mil ocho (2008). Años: 197º de la Independencia y 149º de la Federación.-
El Juez

Abg. GUSTAVO POSADA VILLA.
La Secretaria,

Abg. Dubravka Vivas.
En la misma fecha siendo la(s) 2:00 P.M, se registró, publicó y certificó la anterior decisión.-
La Secretaria,