TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:

PODER JUDICIAL
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, catorce de abril de dos mil ocho
197º y 149º

ASUNTO: AP31-V-2007-002041
PARTE ACTORA: LUIS RODRÌGUEZ AZPÙRUA
APODERADOS JUDICIALES: ANTONIO BRANDO, MARIO BRANDO e IRVING MAURELL
PARTE DEMANDADA: ELEISA COROMOTO DÍAZ MELEÁN y FELIX EDUARDO FUENTES TORO
APODERADOS JUDICIALES: IRIS MEDINA DE GARCÍA y TAMARA SUCURRO GONZÁLEZ
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA.-

I.-
Se inició el presente procedimiento mediante libelo de demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por falta de pago, interpuesta por los abogados Antonio Brando y Mario Brando, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 12.710 y 119.059, en su orden, actuando como apoderados judiciales del arrendador, ciudadano LUIS RODRÍGUEZ AZPÚRUA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. 18.324; contra los ciudadanos ELEISA COROMOTO DÍAZ MELEÁN y FELIX EDUARDO FUENTES TORO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la Cédula de Identidad No. V-9.099.634 y V-6.028.592, en su carácter de arrendatarios.
Admitida la demanda mediante auto de fecha 19 de octubre de 2007, se ordenó la citación personal de los demandados, para que comparecieran ante este Juzgado al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de la última de las citaciones, a dar contestación a la demanda.
Agotada la citación personal de los demandados, sin que se hubiese podido practicar, a petición de la parte actora, se acordó su citación mediante carteles, de conformidad a lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Cumplidas todas las formalidades establecidas en dicho artículo, transcurrió el lapso señalado para que los demandados comparecieran al proceso, sin que se hicieran presentes.
Posteriormente la parte actora solicitó que se les designara defensor judicial, por lo que este Juzgado designó al abogado Ángel Álvarez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 81.212, quien fue debidamente notificado de dicha designación, aceptando luego el cargo y prestando el juramento de ley.
El día 3 de marzo de 2008, comparecieron ante este Tribunal y se dieron por citadas las apoderadas judiciales del demandado, abogadas Iris Medina de García y Tamara Sucurro González, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 21.760 y 43.072, respectivamente. Consignaron original del instrumento poder que les fue otorgado por sus representados, en el cual se evidencia la facultad que tienen para actuar conjunta o separadamente en este proceso y darse por citadas en nombre de los demandados. Con dicha comparecencia, quedó sin efecto la designación del defensor judicial antes referido.
En la oportunidad legal correspondiente, el día 5 de marzo de 2008, las apoderadas judiciales indicadas presentaron escrito mediante el cual promovieron la cuestión previa del ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegaron la falta de cualidad activa y contestaron el fondo de la demanda. En esa misma fecha, por acto separado presentaron escrito complementario de la contestación, en el que alegaron nuevamente la falta de cualidad de la parte actora e impugnaron las copias simples acompañadas al libelo de la demanda, insertas desde el folio 18 al 22. Por cuanto dicho escrito fue presentado en el mismo día previsto para que tuviese lugar la contestación de la demanda, este Juzgado lo tomará en consideración y decidirá sobre lo allí planteado, pues la parte actora tuvo oportunidad de ejercer el debido control sobre el mismo, estando ambas partes a derecho.
Dentro del lapso probatorio la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas, providenciado por este Tribunal en fecha 12 de marzo de 2008.
En esa misma fecha, los abogados Irving Maurell, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 83.025 y Mario Brando, antes identificado, apoderados judiciales de la parte actora, presentaron escrito de contestación de la cuestión previa promovida y expusieron algunos alegatos sobre la falta de cualidad opuesta.
El día 14-3-2008, el abogado Mario Brando presentó escrito de promoción de pruebas, admitidas el día 17 del mismo mes y año.
Vencidos los lapsos de sustanciación de la presente causa, y encontrándose este Tribunal en la etapa de emitir su pronunciamiento definitivo, pasa a hacerlo tomando en consideración las circunstancias que seguidamente se plasman.
II. DE LA CUESTIÓN PREVIA PROMOVIDA.-
Al promover la cuestión previa del ordinal 3º del artículo 346 del Código de procedimiento Civil, las apoderadas judiciales de los demandados la fundamentaron de la siguiente forma:
Que se referían al “último aparte” de dicho ordinal; y que se evidenciaba del libelo de la demanda que el contrato de arrendamiento no fue suscrito por el actor, ciudadano LUIS RODRÍQUEZ AZPÚRUA. Que si bien es cierto que del contenido se evidencia que la Organización Rent-A-House C.A., suscribe el contrato alegando actuar en representación del ciudadano LUIS RODRÍGUEZ AZPÚRUA, no menos cierto es que la identificada empresa no menciona el poder legalmente otorgado por el identificado ciudadano, para que la misma ejerciera la facultad de suscribir contratos en su nombre y representación.
Que en ninguna parte del contenido del contrato se menciona el poder o la autorización por escrito para que naciera la facultad de otorgar en su nombre contrato alguno; así como tampoco se evidencia que la identificada empresa, que en este caso, -a su decir-, es la arrendadora, le hubiese cedido u otorgado poder al ciudadano LUIS RODRÍGUEZ AZPÚRUA, para que intentase la presente acción.
Que el demandante intenta la acción en nombre propio y asumiendo la representación sin poder de la arrendadora, Organización Rent-A House, C.A., cuestión que no le está permitida, pues no estamos en presencia de una comunidad donde el comunero, “de conformidad con lo previsto en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, que prevé que, …Podrán representarse en juicio como actores sin poder (…) el comunero por su condueño, en lo relativo a la comunidad…” (citado textualmente). Finalmente solicitaron la declaratoria con lugar de la cuestión previa opuesta.
Por su parte, los apoderados de la parte actora afirmaron que se oponían y contradecían la cuestión previa opuesta, por cuanto la excepción a que se contrae la misma atiende a la capacidad para actuar en juicio o la legitimidad de la representación que ejercen los abogados de la parte actora, y no a la cualidad o legitimación ad causam, que supone una identidad entre el sujeto que pretende ejercer en su nombre un derecho y el que realmente ostenta la titularidad del mismo.
Señaló que es evidente que la parte demandada incurre en una imprecisión conceptual al tratar de oponer una excepción de fondo (falta de cualidad activa) con fundamento en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que se refiere a la suficiencia del poder otorgado por la parte actora a los abogados que ejercen su representación o la capacidad de éstos para ejercer dicho poder, lo cual nada tiene que ver con el hecho alegado por la parte demandada, relativo a que su representado no firmó el contrato de arrendamiento objeto de la demanda. Solicitaron que fuese declarada sin lugar la cuestión previa opuesta.
Para decidir, el Tribunal observa:
La cuestión previa opuesta por la parte demandada está dirigida a controlar un presupuesto procesal para comparecer en juicio, que garantiza al demandante su adecuada representación en el proceso, pues se busca controlar la legitimidad o capacidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, en los siguientes supuestos: 1) La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener la capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio; 2) La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener la representación que se atribuye; y c) La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, porque el poder no esté otorgado o sea insuficiente. Evidencia este Tribunal que los fundamentos expuestos por la parte demandada al interponer la cuestión previa no son subsumibles en cualquiera de los supuestos antes desarrollados. Si bien pretenden indicar que la cuestión previa la oponen por “la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener la representación que se atribuye”, de su fundamentación posterior, entiende este Tribunal, y también la propia parte actora, que no es la legitimación referida en dicho supuesto lo cuestionado por la parte demandada, sino la legitimación en la causa o cualidad de la propia parte actora para comparecer al proceso, más no del abogado que los representa en éste.
En base a ello, no le es dable a este Tribunal resolver como cuestión previa lo atinente a la cualidad del ciudadano LUIS RODRÍGUEZ AZPÚRUA, para interponer la demanda; y visto que no fue cuestionada la representación que se atribuyeron los abogados Antonio Brando y Mario Brando, antes identificados, ni el poder que éstos presentaron al interponer la demanda en nombre de su representado, se tiene por válida su representación, pues es la actuación de éstos la que debe atacarse a través de la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En consecuencia, se declara improcedente la cuestión previa promovida por la parte demandada.
III.- DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA.-
Los apoderados judiciales del ciudadano LUIS RODRÍGUEZ AZPÚRUA manifestaron que el 1º de noviembre de 2006, comenzó la relación arrendaticia entre su representado y los ciudadanos ELEISA COROMOTO DÍAZ MELEÁN y FÉLIX EDUARDO FUENTES TORO, mediante la suscripción de un contrato de arrendamiento sobre un bien inmueble propiedad del actor, constituido por el apartamento No. 34, ubicado en el piso 3 del Edificio Residencias Amazonas, calle Amazonas de la Urbanización Chuao, jurisdicción del Municipio autónomo Baruta del Estado Miranda.
Que a tenor de lo establecido en la cláusula segunda del contrato, se convino en que el canon de arrendamiento era la cantidad de (Bs. 509.185,00) mensuales, más la cantidad de (Bs. 12.723,75), por cada puesto de estacionamiento. Que el arrendatario ocupa un solo puesto de estacionamiento, por lo que la cantidad mensual estipulada a pagar es de (Bs. 521.908,75), que “el arrendatario” debía pagar por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes.
Pero, que es el caso que el arrendatario dejó de cancelar oportunamente los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2007, incumpliendo así su obligación de pago puntual establecida en la ley. Señalaron que saben que “el arrendatario” está consignando a favor de su representado ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, dichas consignaciones las ha realizado extemporáneamente, en contravención a lo contemplado en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Agregaron que es así como la falta de pago tempestiva de los cánones de arrendamiento adeudados, otorga el derecho a su “representada” de solicitar la resolución del contrato, la consecuente entrega material del inmueble y el resarcimiento de los daños y perjuicios.
Fundamentaron la demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.592 del Código Civil y 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Finalmente señalaron que como consecuencia del incumplimiento del “arrendatario” a su compromiso de pago oportuno de los cánones de arrendamiento antes especificados, proceden a demandar en nombre de su representado, a los ciudadanos ELEISA COROMOTO DÍAZ MELEÁN y FÉLIX EDUARDO FUENTES TORO, por resolución de contrato de arrendamiento y resarcimiento de daños y perjuicios, para que convengan o en su defecto, a ello sean condenados por este Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: Dar por resuelto y terminado el referido contrato de arrendamiento y en consecuencia, entregar totalmente desocupado de bienes y personas el inmueble antes descrito, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió al inicio de la relación contractual; SEGUNDO: A pagar por concepto de daños y perjuicios patrimoniales, la cantidad de (Bs. 4.175.270,00), equivalentes a los meses reclamados como insolutos, y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble; TERCERO: Al pago de las costas procesales.
Al contestar la demanda, las apoderadas judiciales de los demandados lo hicieron en los siguientes términos:
Alegaron la falta de cualidad y seguidamente negaron, rechazaron y contradijeron la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en cuanto al derecho.
Posteriormente negaron, rechazaron y contradijeron que sus representados, en su condición de arrendatarios, tengan que desalojar el inmueble por falta de pago de los cánones de arrendamiento y que tengan que pagar la cantidad reclamada por daños y perjuicios; también negaron que sus representados tuviesen que pagar costas procesales.
Seguidamente señalaron que es cierto que sus representados firmaron un contrato de arrendamiento con la empresa ORGANIZACIÓN RENT-A HOUSE C.A., pero no es cierto que deban la cantidad de (Bs. 4.175.270,00), por los meses comprendidos desde febrero hasta septiembre de 2007.
Que sus representados se vieron obligados a pagar ante el “Juzgado Quinto de Municipio”, por la negativa de la empresa de recibir los cánones de arrendamiento, tal como se evidencia del expediente No. 2007-0934, encontrándose a la fecha solventes en el pago que tenían obligación de hacer desde la suscripción del contrato con Organización Rent-A House, C.A.
III.- PUNTO PREVIO: DE LA FALTA DE CUALIDAD
Al contestar al fondo de la demanda, las apoderadas judiciales de la parte demandada alegaron la falta de cualidad, en los siguientes términos:
“Alegamos la FALTA DE CUALIDAD por cuanto la ORGANIZACIÓN RENT-A HOUSE C.A. debió haber cedido el contrato al ciudadano LUIS RODRÍGUEZ AZPÚRUA para que este (sic) ejerciera la acción por ser LA ARRENDADORA en el contrato de arrendamiento Al (sic) respecto, de la falta de cualidad, conocida también en la doctrina como legitimatio ad causam, es una excepción procesal perentoria; y la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia de fecha 23-09-2003, con ponencia del Magistrado: HADEL MOSTAFA PAOLINI, señaló: “La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y se puede entender siguiendo las enseñanzas del Dr. LUÍS (sic) LORETO, como aquella …” Relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la Ley le concede la acción o la persona contra quien se concede (sic) y contra quien se ejercita en tal manera… (contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”. Fundación Robert Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987, pág. 183) …”
Y tal como se dijo previamente, el mismo día previsto para que tuviese lugar la contestación de la demanda, las apoderadas judiciales de la parte demandada presentaron escrito complementario de contestación, en el cual alegaron lo siguiente:
Que hacían valer la falta de cualidad en la que está incursa la “supuesta persona” que se presenta como parte actora. Que señalaban al Tribunal que las copias simples acompañadas al libelo de demanda que corren insertas desde el folio 18 al 22 las impugnaban en ese acto; y que las mismas no evidencian la propiedad del inmueble arrendado mediante el contrato que se pretende resolver, por lo que la parte actora no ha demostrado la cualidad de propietario para ejercer la acción.
Así las cosas, se evidencia que fue opuesta como excepción perentoria la falta de cualidad del ciudadano LUIS RODRÍGUEZ AZPÚRUA, para ejercer la demanda por resolución de contrato de arrendamiento, fundamentada en que éste no es el arrendador por no ser propietario del inmueble arrendado, del cual pretende su entrega a través de la acción de resolución del contrato.
Se observa que en el libelo, los apoderados judiciales del ciudadano LUIS RODRÍGUEZ AZPÚRUA, sostuvieron que la relación arrendaticia entre las partes comenzó mediante el contrato de arrendamiento celebrado el 1º-11-2006, sobre el inmueble propiedad del actor, identificado en libelo. Y para demostrar esas afirmaciones consignaban dicho contrato de arrendamiento, marcado “B” y copia simple de los documentos de propiedad de la parcela donde se encuentra construido el edificio Residencias Amazonas, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Chacao, el 31-10-1961, anotado bajo el No. 12, folio 62, Tomo 20, protocolo primero y 12-12-1962, bajo el No. 50, folio 165, Tomo 4, protocolo primero, marcados “C-1” y “C-2”.
Estos últimos documentos efectivamente constan en el expediente en copia simple; sin embargo fueron impugnados tempestivamente por la parte demandada en la oportunidad de contestar la demanda, por lo que correspondía a la parte actora hacerlos valer de la forma prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, cuestión que no hizo. En consecuencia, a este órgano jurisdiccional no le es posible fijar los hechos alegados de los mismos, pues al ser copia simple de documentos públicos que fueron impugnadas, no tienen valor probatorio si la parte interesada no procedió de acuerdo a la norma referida.
No obstante ello, como instrumento fundamental de su demanda, los apoderados judiciales de la parte actora consignaron un ejemplar original del contrato de arrendamiento alegado, el cual fue reconocido por la parte demanda, por lo que este Juzgado aprecia los hechos y declaraciones contenidos en el mismo con valor de plena prueba.
El contrato está encabezado por el ciudadano LUIS RODRÍGUEZ AZPÚRUA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No. 18.324, “en su carácter de EL PROPIETARIO”, representado en ese acto por ORGANIZACIÓN RENT-A HOUSE, C.A., debidamente autorizada para ese otorgamiento en su carácter de “ADMINISTRADORA”, denominada LA ARRENDADORA, representada por su Presidente, ciudadana Aymara Lecours; y como arrendatarios, los ciudadanos ELEISA COROMOTO DÍAZ MELEÁN y FÉLIX EDUARDO FUENTES TORO, venezolanos, mayores de edad y titulares de la Cédula de Identidad números 9.099.634 y 6.028.592. Posteriormente, al desarrollar las cláusulas del contrato, se evidencia que en las denominadas “CLÁUSULAS DE OBSERVACIONES”, en el punto 2.- se convino lo siguiente: “GARANTÍA: LOS ARRENDATARIOS entregan en este acto un cheque de gerencia por la cantidad de tres meses de depósito en calidad de garantía a nombre de LUIS RODRÍGUEZ AZPURUA.” Finalmente el contrato está debidamente firmado en original por ambas partes.
Ahora bien, los arrendatarios dieron como ciertos los hechos afirmados en el contrato, empezando con la afirmación de que el ciudadano LUIS RODRÍGUEZ AZPÚRUA, era quien estaba celebrando el contrato en su carácter de propietario, sólo que actuando a través de la figura de la representación, lo suscribió por él la empresa ORGANIZACIÓN RENT-A HOUSE, C.A., debidamente representada a su vez por una persona natural, como administradora del inmueble. Tan cierta fue su creencia de que el ciudadano LUIS RODRÍGUEZ AZPÚRUA era su arrendador (por ser el propietario del inmueble), que a su nombre emitieron y entregaron en calidad de depósito en garantía, un cheque equivalente a tres meses.
Al respecto debe recordar el Tribunal el contenido del artículo 1.160 del Código Civil venezolano, que prescribe que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
Así tenemos que desde el momento en que los demandados suscribieron el contrato y durante el tiempo transcurrido bajo su vigencia, han reconocido el carácter de propietario que se atribuyó el demandante, pues también aceptaron que la ORGANIZACIÓN RENT-A HOUSE, solamente actuaba como mandataria del primero, en su carácter de administradora del inmueble. Considera este órgano jurisdiccional que es actuar de mala fe cuando es en esta oportunidad que pretenden desconocer tal carácter, faltando al principio de buena fe que debe imperar en la ejecución de los contratos, es decir mientras dure la relación jurídica que une a las partes contratantes; y faltando igualmente a los principios de lealtad y probidad procesal que rigen a las partes y a sus apoderados judiciales.
Aceptar dicho cuestionamiento en sede judicial sería permitir a las partes que utilicen el proceso para fines alejados de su verdadera finalidad, defraudando los derechos de la parte contraria o de cualquier tercero. Pues así como los arrendatarios alegan la falta de cualidad del demandante para interponer la presente demanda por no ser propietario, también podría éste desconocer cualquier acto que hubiese celebrado en su nombre la denominada administradora, ORGANIZACIÓN RENT-A HOUSE, C.A, alegando que él no le otorgó autorización alguna para suscribir el contrato, toda vez que no lo suscribió él personalmente, también alejándose del principio de buena fe que debe imperar tanto en la celebración como en la ejecución de los contratos, todo aprovechándose de un supuesto descuido de los arrendatarios cuando al momento de suscribir el contrato, no exigieron a la ORGANIZACIÓN RENT-A HOUSE, C.A., la documentación que demostrase quién era el propietario del inmueble y si en realidad estaba actuando como su mandataria. Sin embargo, dicho ciudadano, con el mismo carácter que se abrogó en el contrato de arrendamiento, acudió a este proceso, convalidando la actuación que por él realizó la sociedad mercantil referida, como administradora.
Considera este órgano jurisdiccional que al reconocer el contrato de arrendamiento ya analizado, la parte demandada también reconoció el carácter de arrendador y propietario del ciudadano LUIS RODRÍGUEZ AZPÚRUA, pues por una ficción legal fue él quien celebró el contrato de arrendamiento, representado en ese acto por la administradora ORGANIZACIÓN RENT-A HOUSE, C.A. Es decir, que no lo hizo personalmente, sino a través de la institución legal de la representación.
En consecuencia, habiendo sido dicho arrendador, la misma persona que interpuso la demanda por resolución de contrato de arrendamiento, alegando a su vez ser el propietario del inmueble, sin lugar a dudas coincide dicho ciudadano con la identidad lógica requerida para interponer la demanda. En base a tales razones, este órgano jurisdiccional establece que el ciudadano LUIS RODRÍGUEZ AZPURUA sí tiene cualidad en la causa, por lo que se declara improcedente la excepción alegada. Así se decide.
V. DEL MÉRITO DE LA CAUSA.-
De las alegaciones expuestas por ambas partes, la controversia ha quedado planteada en los siguientes términos: La parte actora alega que los demandados incumplieron su obligación de pagar el canon de arrendamiento convenido, durante los meses antes señalados, frente a lo cual los arrendatarios señalaron que sí han cumplido con dicha obligación, pues al negarse la arrendadora a recibir el pago, procedieron a depositarlo y consignarlo ante el “Juzgado Quinto de Municipio”, bajo el expediente No. 2007-0934. Por lo que corresponde a este Juzgado determinar si ese pago fue realizado de la forma establecida en la ley, para tener por solvente a la parte demandada o no, y con ello establecer la procedencia o improcedencia de la demanda.
Ahora bien, entiende el Tribunal que cuando la parte demandada hizo referencia al Juzgado Quinto de Municipio, se trata de un error material que no le perjudica, ya que en realidad se trata del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, único órgano jurisdiccional actualmente competente para recibir las consignaciones arrendaticias en esta Circunscripción Judicial, y ello se evidencia de los recaudos probatorios consignados a los autos por ambas partes, donde coincide el número de expediente referido, que se analizan seguidamente.
La parte demandada consignó y promovió originales (copia cliente) de planillas de depósitos efectuados en la cuenta corriente No. 0003-0012-87-0001037592 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en el Banco Industrial de Venezuela, debidamente sellados como recibidos al dorso por dicho Juzgado, por lo que se aprecian con todo su valor probatorio, adminiculándolos a las copias que del expediente No. 2007-0934, promovió la parte actora, a los fines de demostrar que no fueron realizados dichos pagos de la forma establecida en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues se trata de documentos públicos judiciales que no fueron impugnados por la parte demandada, razón por la cual este Juzgado las tiene como fidedignas, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Los cánones reclamados como insolutos son los correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2007. De acuerdo a lo afirmado en el libelo y de conformidad a lo previsto en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, el canon de arrendamiento convenido asciende a la cantidad de (Bs. 521.908,75), que debía ser pagado por los arrendatarios por mensualidades adelantadas, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, en las oficinas de la empresa ORGANIZACIÓN RENT-A HOUSE, C.A.
Ambas partes están contestes en que los arrendatarios ya no están pagando a su arrendador directamente, sino que haciendo uso de la facultad conferida en la ley, lo hacen ante el Juzgado competentes para recibir dichos pagos; que han sido realizados por la parte demandada de la siguiente forma:
En primer lugar se evidencia que el expediente formado ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, se inició en fecha 6 de junio de 2007, por requerimiento de la codemandada, ciudadana ELEISA COROMOTO DÍAZ MELEÁN, como consignataria, a favor de la sociedad mercantil ORGANIZACIÓN RENT-A HOUSE, C.A. Igualmente se constata que dicha ciudadana afirmó que a partir del mes de marzo, la arrendadora se negaba a recibir el pago y consignó en esa oportunidad la planilla de depósito No. 0975571, cuya copia también fue consignada en este expediente por la parte accionada y está también en el expediente que se analiza, conteniendo el pago de los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2007, por la cantidad de (Bs. 3.133.247,28).
Posteriormente, consta el pago del canon del mes de julio 2007, el día 4 de julio de ese año, a través de planilla No. 0974279, por la cantidad de (Bs. 633.187,00); el del mes de agosto, realizado el día 6-8-2007, a través de planilla No. 0969832, por (Bs. 660.000,00); el del canon del mes de septiembre, el día 5-9-2007, mediante planilla No. 0979860, por la cantidad de (Bs. 640.000,00).
Cuando el arrendatario, haciendo uso de la facultad conferida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, acude ante el órgano competente para recibir las consignaciones del canon de arrendamiento, debe hacerlo de la forma prevista en el artículo 51 de dicha Ley, que prescribe: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente, por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”
Como se estableció previamente, según el contrato los arrendatarios estaban obligados a pagar el canon de arrendamiento por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes; es decir, que no debían esperar que la mensualidad estuviese vencida para pagarla directamente a su arrendador, tal como lo habían convenido.
Sin embargo, esa voluntad de las partes posteriormente es suplida por la Ley, pues por imperio de ésta, si ya estaba vencida dicha mensualidad y aún no habían podido realizar el pago al arrendador porque éste se rehusaba a recibirlo, entonces tienen la vía de las consignaciones judiciales, debiendo proceder a su depósito dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento de la mensualidad de que se trate.
Lo que significa que el canon correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2007, debía depositarse y consignarse hasta los días 15 del mes subsiguiente, comenzando dentro de los primeros quince (15) días del mes de marzo de 2007, la mensualidad vencida de febrero y de manera sucesiva las demás, a medida que fuesen venciendo, tal como lo dispone la parte final de la norma citada.
Así las cosas, para la fecha en que los arrendatarios acudieron al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, a realizar el pago previsto en la ley, ya se había consumado el respectivo lapso para consignar el pago de los cánones correspondientes a los meses de febrero, marzo y abril de 2007; lo que significa que fue realizado extemporáneamente, lo cual se traduce en incumplimiento de las cláusulas contractuales y las normas referidas al arrendamiento, pues la contraída por el arrendatario es una obligación que debe cumplirse oportuna y periódicamente cada mes.
Al respecto, las partes habían convenido en la cláusula séptima del contrato, que la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos, daría derecho a la arrendadora a solicitar la resolución del contrato y la desocupación del inmueble como consecuencia de ello. Así, el pago extemporáneo de tres mensualidades consecutivas equivale a falta de pago, con lo cual se evidencia que al incumplir los arrendatarios con la forma de pago establecida, su actuación se subsume en lo previsto en la cláusula séptima del contrato, haciendo procedente la presente demanda por resolución del contrato, por falta de pago y la consecuencial entrega del inmueble arrendado. Así se establece.
En cuanto a lo requerido por los apoderados judiciales de la parte actora en el segundo punto del petitorio, se considera igualmente procedente dicho pago, como indemnización de daños y perjuicios, de conformidad a lo previsto en el artículo 1167 del Código Civil, por cuanto los arrendatarios siguieron ocupando el inmueble luego de haber incumplido sus obligaciones, durante los meses señalados como insolutos, cuyo pago comprenderá desde el mes de febrero de 2007 hasta la última mensualidad vencida a la fecha en que la presente decisión quede definitivamente firme. Por cuanto ya la cantidad equivalente al canon de arrendamiento convenido entre las partes por los meses de enero hasta septiembre de 2007 (señalados como insolutos en el libelo), se encuentra depositada en el expediente No. 2007-0934 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, no es necesario condenar a la parte demandada a su pago, pues la parte actora puede retirarla de dicho Juzgado, cuando así lo considere pertinente.
Con fundamento en las consideraciones explanadas precedentemente, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuso el ciudadano LUIS RODRÍGUEZ AZPURUA, contra los ciudadanos ELEISA COROMOTO DÍAZ MELEÁN y FÉLIX EDUARDO FUENTES TORO, identificados supra y en consecuencia se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes sobre el inmueble antes identificado. A tales efectos, se condena a la parte demandada a lo siguiente:
PRIMERO: ENTREGAR a la parte actora el siguiente bien inmueble: Apartamento No. 34, ubicado en el piso 3 del edificio Residencias Amazonas, calle Amazonas de la Urbanización Chuao, jurisdicción del Municipio autónomo Baruta del Estado Miranda, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió al inicio de la relación arrendaticia.
SEGUNDO: PAGAR a la parte actora la cantidad de QUINIENTOS VEINTIUN MIL NOVECIENTOS OCHO CON 75/100 BOLÍVARES, que hoy equivalen a QUINIENTOS VEINTIUN 91/100 BOLÍVARES (Bs. 521,91), por cada mes transcurrido desde noviembre de 2007 hasta el último mes vencido a la fecha en que la presente decisión quede definitivamente firme, ambos inclusive, por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados por estar usando y disfrutando el inmueble arrendado sin pagar el canon de arrendamiento en la convenido, en la forma establecida en la ley.
Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en el proceso.
Por cuanto el presente fallo se publica dentro del lapso legalmente establecido para ello, no es necesaria su notificación a las partes.
De conformidad con lo dispuesto en los Artículos 247 y 248 eiusdem, publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada a los catorce (14) días del mes de abril de dos mil ocho (2008), en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 197º de la Independencia y 149º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO

EL SECRETARIO,

JUAN CARLOS CARVAJAL R.

En esta misma fecha, y siendo las (9:30) horas de la mañana, se publicó y registró la anterior sentencia.
EL SECRETARIO,