TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2007-001814
Se refiere el presente caso a una demanda de desalojo arrendaticio que presentó la ciudadana ZULEMA TRUJILLO DE CAAMAÑO, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de Identidad No.V-20.289.089, representada por los abogados en ejercicio Luis Eduardo Peña y Joao Alberto de Almada N., IPSA # Nos.75.238 y 112.092 respectivamente; contra la ciudadana NELIDA CAROLINA LOPEZ MONZON, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de Identidad No.6.450.429.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refieren los apoderados de la parte demandante que su defendida es propietaria de una casa y su terreno donde esta construida, situado en el lugar llamado Alto de Cutira (hoy Primera Calle de Ruperto Lugo) jurisdicción de la Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Federal, hoy Distrito Capital. Pasa a alinderar dicho inmueble, que fue adquirido por la actora el 05 de marzo de 2003, señalando los datos de registro del documento de adquisición.
Dice que la actora le cedió en arrendamiento a la demandada un local comercial de su propiedad, mediante contrato verbal de fecha 05 de abril de 2005, por el precio de Bs. Normales 150.000,oo, mensual, pagadero por mes vencido, dentro de los quince días del vencimiento. Y es el caso que la arrendataria no ha pagado el alquiler de los meses de mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2007, lo que suman Bs.750.000, oo.
Además—sigue diciendo—el inmueble se encuentra en estado de deterioro, necesitando reparaciones mayores, como se desprende del informe del Cuerpo de Bomberos, que informa que existe riesgo latente para las personas que residen en el mismo, si no se toman los correctivos que el caso amerita.
Es por ello que acude a demandar la resolución del contrato, invocando como fundamento legal el art. 34 literales a), b) y c) del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que devuelva el inmueble arrendado y pague los cánones insolutos, reservándose la posible acción por daños y perjuicios .Estima la demanda en Bs.750.000,oo , y pide que la citación se lleve a cabo en la Calle Principal de Ruperto Lugo, casa 15°, local 12°, Catia Parroquia Sucre, Alto Cutira.
Contestación de demanda
La parte demandada, haciéndose asistir por el abogado en ejercicio, Oscar González Barrios, IPSA #15797, pasó a contradecir la demanda, bajo los siguientes alegatos:
1. Falta de cualidad de Zulema Trujillo de Caamaño; ya que ella—la demandada—no es arrendataria de la parte actora, sino de Julián Elías Moreno, C.I. No.V-90.142, por contrato verbal de fecha 01 de octubre de 1999, quien le ha venido otorgando los recibos de los alquileres. A la parte actora no la conoce; ni del documento de propiedad que acompañó a los autos se desprende que el inmueble que ocupa como inquilina sea el mismo; ya que en el libelo se menciona como el NO.15°, siendo que el ocupado por la demandada es el 12°.
2. Añade que, para el caso negado de que el inmueble ocupado por la demandada fuere el mismo de la demanda, en el documento de compraventa acompañado con la demanda, se lee que la parte actora le otorgó a Julián Elías Moreno un usufructuo vitalicio sobre dicho inmueble, por lo que ella aún siendo la propietaria, tampoco podría celebrar contratos de arrendamiento, ni percibir frutos de dicho inmueble, por lo que tampoco tendría cualidad para demandar, de conformidad con el art.585 y ss del Código Civil.
3. Argumenta que el contrato de arrendamiento objeto de este juicio, es uno por tiempo indeterminado; por lo tanto la acción pertinente a ser incoada debería ser la de desalojo, y no la de resolución de contrato, que esta reservada para los contrato a tiempo determinado.
4. En forma subsidiaria a las defensas anteriores, invoca el estado de solvencia de la parte demandada; habida cuenta que ha venido depositando judicialmente los cánones de arrendamiento en forma oportuna a favor de Julián Elías Moreno, pasando a discriminar dichos pagos.
5. Niega que el informe del Cuerpo de Bomberos acompañado por la parte actora, constituya prueba de deterioros; ya que ellos inspeccionaron el inmueble No.15 y no el No.12, que es el ocupado por la parte demandada.
Examen de las pruebas
Visto como ha quedado definido lo términos de la presente controversia, pasemos a examinar los medios probatorios traídos a los autos, considerando que es carga de la parte actora, probar su cualidad de arrendadora que la ha sido negada
1.-
Al folio 07 riela un documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador, de fecha 05 de marzo de 2003, representativo de un contrato de venta, mediante el cual Julián Elías Moreno vendió a la parte actora la nuda propiedad de una casa y el terrero donde de se encuentra construida, en el lugar llamado Alto de Cutira hoy Primera Calle de Ruperto Lugo, jurisdicción de la Parroquia Sucre de Caracas.
En dicho documento se lee:
“Este inmueble ya deslindado lleva consigo la cualidad del usufructuo que me reservo de por vida, por lo tanto, inmediatamente después de mi fallecimiento pasa a propiedad plena de la mencionada compradora”
El usufructuo es una desmembración de uno de los atributos de la propiedad, que pasa a mano del usufructuario, como es el usar y gozar temporalmente de la cosa objeto de ese derecho real; quedando en poder del constituyente del usufructuo la nuda propiedad., o sea la propiedad sin sus atributos.
Entre los atributos para gozar y usar de la cosa que se le transfieren al usufructuario, esta precisamente el poder dar en arrendamiento el inmueble usufructuado, de acuerdo con el art.598 del Código Civil.
Entonces la prueba de la existencia de este derecho real abona la tesis de la parte demandada, de que la parte demandante carece de legitimación ad-causa para demandar; porque ella con quien celebró el contrato de arrendamiento fue con el usufructuario y no con el titular de la nuda propiedad.
En efecto, la posesión “como hecho” no admite antológicamente concurrencia con otra posesión, salvo el caso de comunidad indivisa No pueden existir dos poseedores sobre la misma cosa: como dijera gráficamente el catedrático de Derecho Civil de la Universidad Complutense de Madrid, Hernández Gil: “dos personas no pueden sentarse simultáneamente en una misma silla”. De allí, no puede admitirse en lógica jurídica que la parte demandada, como arrendataria inmediata de la cosa tenga dos arrendadores: la parte actora como titular de la nuda propiedad y el señor Julián Elías Moreno, como titular del derecho de usufructuo, porque ambas, al arrendar, se erigen en poseedores mediatos rivales que se excluyen mutuamente. El art. 445 del antiguo Código Civil Español de 24 de julio de 1889 recogía una norma que consagraba el principio de la incompatibilidad de las posesiones y ofrecía la solución para el caso de conflicto entre ellas:

“La posesión como hecho no puede reconocerse en dos personalidades distintas, fuera de los casos de indivisión. Si surgiere contienda sobre el hecho de la posesión, será preferido el poseedor actual; si resultaren dos poseedores, el más antiguo; si las fechas de las posesiones fueran las mismas, el que presente título; y si todas estas condiciones fuesen iguales, se constituirá en depósito o guarda judicial la cosa, mineras se decide sobre su posesión o propiedad por los trámites correspondientes.”
Como se puede apreciar, partiendo de las consideraciones de que ambos poseedores fuesen actuales, habrá que resolver la preferencia, acudiendo al dato de la antigüedad, y en caso de no poderse determinar la antigüedad, habrá que ir al título.
Pues bien,
1. respecto a la antigüedad, la posesión de de Julián Elías Moreno es más antigua que la de la parte actora; véase cuándo él adquiere el usufructuo (05 de marzo de 2003), y cuándo la parte actora dice en el libelo haber celebrado el contrato de arrendamiento con la demandada (05 de abril de 2005).
2. Y en cuanto al título, el de Julián Elías Moreno es un título registrado como es el usufructuo, que es un derecho real, y el de la parte actora dice haber arrendado por contrato verbal, lo que equivale a decir que no tiene documento escrito del contrato.
No cabe duda entonces de la preferencia de Julián Elías Moreno sobre la parte actora, como poseedor y por tanto como arrendador del inmueble de autos, lo cual le quita a Zulema Trujillo de Caamaño legitimación ad- causa (cualidad) para sostener el presente juicio en la condición que dice tener de arrendadora. Así se declara.
2.-
Al folio 10 corre en fotostato una comunicación dirigida por el Cuerpo de Bomberos de Caracas a la parte actora, en donde se le informa de la inspección realizada en la casa No.15 de la Primera Calle de Ruperto Lugo, Catia, Parroquia Sucre.
Podemos decir que dicha inspección, por haber sido evacuada unilateralmente fuera del juicio, requiere su conformidad con otra inspección evacuada contenciosamente en el presente juicio, que le preserve a la parte demandada su derecho al control de la prueba; caso contrario no constituye plena prueba y sí solo una presunción simple de los posibles deterioros que se imputan en el libelo.
3.-
Al folio 52 y ss corren Consignaciones Judiciales que llevó a cabo la parte demandada a favor de Julián Elías Moreno, por Bs.N.150.000,oo el canon mensual.
Van desde el mes de junio de 2007 hasta marzo del 2008.
No entramos a examinar tales consignaciones, por cuanto odas están hechas a favor del señor Julián Elías Moreno, de quien vimos que es el titular de un derecho de usufructuo del inmueble, reservándose la nula propiedad la parte actora, como vimos del documento protocolizado que riela al folio 07 de este expediente
Vemos que el usufructuario, Julián Elías Moreno, no retira dichas consignaciones; por lo menos no hay prueba de ello; dejación que de prolongarse por quince años, podría dar motivo a que se le demande para la extinción del derecho real de usufuctuo por el no uso del mismo, de acuerdo con el art. 619 del Código Civil; pero mientras dicha acción no se intente, Julián Elías Moreno es el usufructuario del inmueble y por ende el arrendador de la parte demandada. Así se declare.
4.-
Al folio 94 y ss corren una serie de documentos privados representativos de recibos de pagos de alquileres, hechos por la parte demandada como inquilina del inmueble de autos, por Bs.N 75.000, oo cada uno, que van desde enero de 2007 hasta mayo de 2007, están firmados por Julián E. Moreno, según se lee de su firma autógrafa estampada en dichos recibos.
Estos documentos no podrían valorarse; ya que provienen de un tercero; habida cuenta que el titular de la nuda propiedad, que es la parte actora, no es causahabiente del usufructuario, quien firma los recibos, de acuerdo con el art. 1364 del Código Civil. Más bien el tracto o causación de los derechos va de la nuda propiedad al usufructuo; y no, al revés.
5.-
Al folio 113 corre un documento notariado representativo de un poder general de administración y disposición que le otorgara (27-02-03) Julián Elías Moreno a la parte actora, autorizándola para cobrar en su nombre las cantidades que le adeuden, etc.
Este documento, promovido por la parte actora, es la mejor demostración de la falta de cualidad de la parte actora; ya que si ella lo presenta, es porque esta reconociendo su condición de representante de Julián Elías Moreno, usufructuario del inmueble y con quien la parte demandada ase ha entendido y a favor de quien ha consignado alquileres.
Si es representante no puede ser titular de los derechos que se ventilan en el presente juicio; ello es claro. Son dos conceptos deferentes: ser titular de derechos, que da la legitimación ad causa (cualidad); y ser representante del titular, que da la legitimación ad proceso (representación)
Conclusión
Visto el material probatorio aportado a los autos, especialmente el documento poder de administración que Julián Elías Moreno le otorgara a la parte actora, podemos decir que ésta no es la arrendadora de la parte demandada, sino en todo caso la representante del arrendador; y por lo tanto carece de legitimación ad causa (cualidad) para sostener el presente juicio, en su propio nombre.
Parte Dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR LA DEMANDA que presentó Zulema Trujillo de Caamaño contra Nelida Carolina López Monzón, ambas partes arriba identificadas. Hay condena en costas, por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los treinta días del mes de abril del dos mil ocho, en los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo las diez y quince de la mañana se publicó el anterior fallo, con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La Secretaria