REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veintitrés de abril de dos mil ocho
198º y 149º
ASUNTO : AP31-V-2007-002387
PARTE ACTORA: ANA MARIA MONSALVE NAVES, de nacionalidad Chilena, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. E-81.325.862.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ANABELLA ARAGORT LIMA, en ejercicio de este domicilio e inscrita en el inpreabogado bajo el número 85.544
PARTE DEMANDADA: MARY NIEVES SANCHEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 6.301.005, asistidas por los abogados AZEL SOCORRO MORALES Y JAVIER GARCIA APONTE, en ejercicio de este domicilio e inscritos en el inpreabogado bajo los números 20.316 y 75.032, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda interpuesto por la abogada ANABELLA ARAGORT LIMA, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana ANA MARIA MONSALVE NAVES, por la resolución del contrato suscrito entre las partes, en fecha 1º de Agosto de 2.006, y cuyo objeto es un inmueble constituido por un cubículo odontológico signado con el número 4, que forma parte del Consultorio Dental, ubicado en el Centro Comercial “Centro Plaza”. Nivel Jardín, oficina C3-68. Municipio Sucre del Estado Miranda, alegando la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Agosto a Octubre de 2.007, ambos inclusive; fundamentando su acción en los artículos 1.159, 1.167 y 1.264 del Código Civil y los artículos 33 y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 20 de Noviembre de 2007, se admitió la demanda por los trámites del juicio breve, emplazándose a la demandada, para que diera contestación a la demanda al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
En fecha 30 de Enero de 2.008, este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 599 ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil, decretó medida de secuestro sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda constituido por un cubículo odontológico signado con el número 4, que forma parte del Consultorio Dental, ubicado en el Centro Comercial “Centro Plaza”. Nivel Jardín, oficina C3-68, Municipio Sucre del Estado Miranda.
En fecha 20 de Febrero de 2.008, el Juzgado Séptimo de Municipio Ejecutor de medidas de esta misma Circunscripción Judicial, se trasladó y constituyó en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento y practicó la medida de secuestro decretada por este Tribunal, encontrándose presente la apoderada judicial de la parte actora ANABELLA ARAGORT LIMA, y la parte demandada MARY NIEVES SANCHEZ, quién estuvo asistida por el abogado JAVIER GARCIA APONTE, antes identificado, dándose por citado en el presente juicio, renunció al lapso de comparecencia y celebró transacción con la parte actora obligándose a entregar el bien inmueble arrendado para el día 31 de Diciembre de 2.008.
En fecha 25 de Febrero de 2.008, compareció por ante este Tribunal, la ciudadana MARY NIEVES SANCHEZ, parte demandada en el presente juicio, asistida por el abogado AZAEL SOCORRO MORALES, y consignó escrito solicitando al Tribunal se abstuviera de homologar la transacción firmada durante la practica de la medida de secuestro decretada, alegando estar solvente en los cánones de arrendamientos demandados como insolutos.
En fecha 26 de Febrero de 2.008, compareció por ante este Tribunal la abogada ANABELLA ARAGORT LIMA, apoderada judicial de la parte actora, y estampó diligencia solicitando la homologación de la transacción celebrada entre las partes con motivo de la práctica de la medida de secuestro decretada por este Juzgado.
En fecha 27 de Febrero de 2.008, este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, ordenó abrir una articulación probatoria para que las partes promuevan las pruebas en virtud de la incidencia surgida con motivo de la transacción celebrada durante la práctica de la media de secuestro decretada por este Juzgado. Auto del cual apeló la apoderada judicial de la parte actora, en fecha 28 de Febrero de 2008.
En fecha 11 de Marzo de 2.008, compareció por ante este Tribunal, la apoderada actora, y promovió copias certificadas del expediente de consignaciones signados con el número 20071405, cursante ante el Juzgado 25º de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial .
En fecha 12 de marzo de 2.008, compareció por ante este Tribunal, la demandada, asistida por el abogado JAVIER GARCIA APONTE, y consignó escrito de promoción de pruebas. Las pruebas promovidas por ambas partes fueron admitidas por este Tribunal en esta misma fecha.
En fecha 13 de Marzo de 2.008, este Tribunal dictó decisión mediante la cual NEGO impartirle la homologación a la transacción celebrada en fecha 20 de Febrero de 2.008, y ordenó proseguir el presente juicio, fijando el segundo (2º) día de despacho siguiente, para que tuviera lugar la contestación de la demandada en el presente juicio. Decisión que fue apelada por la parte actora y oído dicho recurso en un solo efecto.
En fecha 17 de marzo de 2.008, compareció por ante este Tribunal, la ciudadana MARY NIEVES SANCHEZ, parte demandada en el presente juicio, asistida por el abogado JAVIER GARCIA APONTE, y consignó escrito de contestación a la demanda.
En fecha 18 de marzo de 2.008, compareció por ante este Tribunal, la abogada ANABELLA ARAGORT LIMA, apoderada judicial de la parte actora, y estampó diligencia mediante la cual insistió en hacer valer el contrato de arrendamiento consignado en copia simple junto al libelo de la demandada.
En fecha 1º de Abril de 2.008, compareció por ante este Tribunal, la ciudadana MARY NIEVES SANCHEZ, parte demandada en el presente juicio, asistida por el abogado JAVIER GARCIA APONTE, y consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 1º de Abril de 2.008, compareció por ante este Tribunal la ciudadana MARY NIEVES SANCHEZ, parte demandada en el presente juicio, asistida por el abogado JAVIER GARCIA APONTE, y estampó diligencia ratificando el contrato de arrendamiento consignado junto a la contestación de la demandada.
En fecha 2 de Abril de 2.008, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte demandada, salvo su apreciación o no en la definitiva.
En fecha 2 de Abril de 2.008, compareció por ante este Tribunal, la abogada ANABELLA ARAGORT, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, y consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas en fecha 3 de Abril de 2008.
Encontrándose la presente causa en estado de ser sentenciada este Tribunal procede a dictar el presente fallo, previo las siguientes consideraciones:
La parte actora ha deducido como pretensión la resolución del contrato de arrendamiento a tiempo determinado existente entre las partes, alega la parte actora que celebró con la demandada contrato de arrendamiento, en fecha 1 de Agosto de 2006, con duración de un año fijo; que las partes convinieron que el canon de arrendamiento sería la suma de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES MENSUALES (Bs. 800.000,00) que debía pagar la arrendataria dentro de los primeros cinco días de cada mes; que en caso de permanecer la arrendataria en uso del inmueble posteriormente al vencimiento del contrato de arrendamiento, el canon sufriría un incremento determinado según el índice de inflación, fijado en un 17,2 % por el Banco Central de Venezuela, quedando fijado luego del 1 de Agosto de 2007, en la cantidad de UN MILLON DIECISEITE MIL SEISCIENTOS BOLIVARES ( Bs. 1.017.600) , que en el contrato se acordó que la falta de pago de dos mensualidades es causa suficiente para solicitar la resolución del contrato. Que vencido el contrato, se le notificó a la demandada que no se prorrogaría, por lo que se encuentra disfrutando de la prórroga legal, y que la demandada dejó de pagar los meses de Agosto, Septiembre y Octubre de 2007, el primero a razón de OCHOCIENTOS MIL BIOLIVARES (Bs. 800.000,00) y los dos restantes a razón de UN MILLON DIECISIETE MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.017.600,00). Solicitando la demandante se declare la resolución del contrato y los daños y perjuicios, consistentes en los cánones de arrendamiento ya señalados como insólutos, solicitando además el pago de los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble. Demandando además el pago de los servicios de electricidad, Aseo Urbano y Teléfono, señalados en las cláusulas Cuarta y Sexta en la proporción y/o porcentajes ahí establecidos, que se hayan generado en el cubículo arrendado desde Agosto de 2007 hasta la fecha en que sea entregado; solicitando finalmente la corrección monetaria de las sumas demandadas.
Por su parte, la demandada, negó y rechazó tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada en su contra, convino en que el contrato producido acompañando al libelo, es el último celebrado con la actora, señalando que tienen una relación arrendaticia que data de 17 años. Negó estar insolvente, por estar consignando los cánones de arrendamiento por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Negó que el canon de arrendamiento haya sido acordado, a partir de Agosto de 2007, en la suma de UN MILLON DIECISIETE MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.017,600).
Reconocida como ha sido la existencia de la relación arrendaticia por la demandada, este hecho ha quedado fuero del debate probatorio, así mismo el monto del canon de arrendamiento hasta el mes de Agosto de 2007, por la suma de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800,000,00), siendo controvertido el monto del canon de arrendamiento a partir del mes de Septiembre de 2007. Así mismo, tiene la parte demandada, la carga de probar que ha cumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamientos señalados como insólutos por la parte actora; y por su parte, la actora, debe probar la existencia de las obligaciones de pagar los servicios de Electricidad, Aseo y Teléfonos, así como su monto. Todo ello de conformidad con lo previsto en el artículo 1354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Quedando así delimitada la controversia.
Observa quien suscribe, que la parte actora produjo acompañando al libelo en original documento privado contentivo del contrato de arrendamiento, cuya resolución demanda en el presente juicio, documento no que no fue desconocido por la demandada, por lo que se le tiene por reconocido, Se observa que en la cláusula cuarta las partes estipularon:
“El canon mensual de arrendamiento es la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES con cero céntimos (Bs. 800.000,00) mensuales. “LA ARRENDATARIA” se obliga a cancelar el canon mensual establecido conforme a esta cláusula, puntualmente dentro de los primero cinco (5) días de cada mes, en la dirección del consultorio odontológico especificada en la cláusula primera de esta contrato…”.
Las partes estipularon en la cláusula Novena del Contrato:
“El Tiempo de duración de este contrato será de un (1) año fijo contado a partir del Primero de Agosto de 2006. Si ambas partes manifiestan por escrito, con dos (2) meses de anticipación al vencimiento su voluntad de continuar la relación contractual, se redactará y firmará un nuevo contrato, ya que este quedará resulto automáticamente al cumplirse el año. El canon vigente para ese momento sufrirá un incremento cuyo porcentaje será determinado según el índice de inflación del BANCO CENTRAL DE VENEZUELA más un 10%( diez por ciento), según lo convenido entre las partes”.
De la lectura de dicha cláusula contractual, es evidente que la intención del contrato es que el mismo fuera por un plazo fijo de un año, y que sólo se prorrogaría si con dos meses de anticipación al vencimiento, las partes manifestaran por escrito su voluntad de continuar la relación arrendaticia, se redactará y firmará un nuevo contrato; alega la actora en el libelo que en fecha 1 de Junio de 2007, notificó a la demandada su voluntad de no prorrogar el contrato, por lo que no pueden las partes haber llegado al acuerdo de continuar la relación contractual como lo acordaron en la Cláusula Novena del Contrato., por lo que al estar en período de prórroga legal , tal y como lo alega la demandante, sólo es procedente el aumento del canon, si las partes lo convienen, tal y como lo establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios , en su único parte, lo cual adminiculado con la cláusula novena del contrato donde las partes deben llegar a un acuerdo, para aumentar el canon de arrendamiento para el año siguiente de contrato, en el presente caso, no hubo año siguiente de contrato sino prórroga legal, y no demostró la actora la existencia del acuerdo del aumento del canon de arrendamiento, por lo que queda establecido que el canon de arrendamiento es el de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,00). Así se establece.
La demandada, promovió durante el lapso probatorio, copias certificadas del expediente de consignaciones arrendaticias, efectuadas por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para demostrar que el mes de agosto de 2007, lo depositó el 14 de Agosto de 2007; el mes de septiembre de 2007, el día 20 de Septiembre de 2007; y el mes de Octubre de 2007, el 24 de Octubre de 2007, todo ello para demostrar la solvencia. Dichas consignaciones arrendaticias, son documentos públicos, que se aprecian de acuerdo con lo previsto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil. Antes de analizar dichas consignaciones es preciso, aclarar que en el contrato de arrendamiento producido por la actora acompañando al libelo, se pactó que el canon es pagadero puntualmente dentro de los cinco primeros días de cada mes, no señala la cláusula, que sea por adelantado, por lo que debe ser por mes vencido, siendo exigible la obligación de pago al quinto día del mes siguiente, vale decir que debe la arrendataria efectuar las consignaciones arrendaticias, dentro de los quince días siguientes a la exigibilidad de cada mes vencido, siendo que las partes acordaron que cada mes se pagaría dentro de los primeros cinco días, debe pagar, entonces hasta el día 20 de cada mes siguiente. ASI SE ESTABLECE. Se observa que el mes de Agosto de 2007, fue consignado en fecha 14 de Agosto de 2007, oportunamente; el mes de Septiembre de 2007, el día 20 de Septiembre de 2007; oportunamente; y el mes de Octubre de 2007, el día 24 de Octubre de 2007, oportunamente, pues más bien los pagó por adelantado y es doctrina imperante del Tribunal Supremo de Justicia, que el pago adelantado del canon de arrendamiento, no puede constituir incumplimiento, pues se estaría castigando la diligencia. En el folio 10 del Expediente de consignaciones arrendaticias, que se ordenó la notificación de la arrendadora mediante correo certificado, conforme lo dispone el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, librándose dicho telegrama en fecha 19 de Septiembre de 2007, tal y como consta del folio 11 del expediente de consignaciones. Por lo que al haber consignado oportunamente las consignaciones arrendaticias, y haber indicado la dirección para notificar a la arrendadora, y constar en autos, la notificación de la arrendadora mediante correo certificado, esta juzgadora concluye que se trata de unas consignaciones legítimamente efectuadas, y por consiguiente, la arrendataria, se considera en estado de solvencia. ASI SE ESTABLECE. Produjo la demandada, acompañando el escrito de contestación de la demanda, contrato de arrendamiento, contenido en un documento privado, en original, el cual fue impugnado por la parte actora, por lo que la demandada, tenía la carga de demostrar su autenticidad, lo cual no hizo, por lo que de conformidad con el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, se desecha. Promovió también la demandada, dos instrumentos autenticados, contentivos de contratos de arrendamiento anteriores, los cuales nada aportan al debate probatorio, pues la demanda es por resolución de contrato por falta de pago, se desechan por impertinentes.
La parte actora promovió pruebas documentales, además de poder que acredita su carácter, promovió, la notificación judicial, donde se informa a la demandada, la voluntad de la actora de no prorrogar el contrato, efectuada judicialmente y luego por telegrama, lo cual nada aporta al debate probatorio, pues se demanda la resolución del contrato por falta de pago de los cánones de arrendamiento. Promovió la actora, el contrato de arrendamiento, producido en original acompañando al libelo, el cual es un documento privado simple, que no fue impugnado, por la demandada, y se le tiene por reconocido, quedando plenamente demostrada la existencia de la relación arrendaticia en los términos ahí convenidos. Promovió, copia del expediente de consignaciones arrendaticias, efectuadas por otro inquilino, JUAN ALEJANDRO VASQUEZ, para demostrar que este arrendatario pagaba UN MILLON CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.040,00), prueba impertinente, pues nada tiene que ver el canon de arrendamiento que pagaba otro inquilino con el canon de que paga la arrendataria demandada en el presente juicio, se desecha. Promovió la confesión, que señala fue efectuada por la demandada, en la litis contestación, al admitir que paga ochocientos mil bolívares por canon de arrendamiento, no considera esta sentenciadora que se trate de una confesión, pues la confesión es una declaración de parte sobre los hechos controvertidos, que le perjudique, y establecido como ha quedado que el canon de arrendamiento es la suma de ochocientos mil bolívares, pues no puede hablarse de confesión. Así se establece. Promovió la parte actora la testimonial de la ciudadana ROSA AYDEÉ DUGARTE, para demostrar que la demandada esta atrasada en el pago de los cánones de arrendamiento, y que se negó a pagar los meses demandados en el libelo, prueba ilegal, por cuanto el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece que quien pretenda que ha sido librado de una obligación debe probar el pago, en este caso, la demandada, tenía la carga de probar el pago, pero la actora, no puede probar el no pago, pues se trata de un hecho negativo, que no puede ser objeto de prueba. Así se decide. Promovió también la actora, la prueba de informes para formularle un interrogatorio al Juzgado vigésimo de Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, preguntándole a dicho juzgado porque no consta en el expediente de consignaciones arrendaticias, resultas de la notificación a la arrendadora? , ¿ qué le impidió hacerlo? ; y como quiera que el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, establece la prueba de informes para hechos que constes en documentos, libros, archivos o papeles que se halen en oficinas públicas o privadas, estas oficinas deberán informar sobre lo que aparezca de los hechos litigiosos en dichos papeles, instrumentos o suministrar copias de los mismos, siendo que la parte demandada produjo copia del expediente de consignaciones arrendaticias, carece de sentido práctico dicha prueba de informes, además de tratarse de una prueba inútil, es ilegal, pues se le está pidiendo a un tribunal que responda a un cuestionario sobre hechos negativos.
También dedujo como pretensión la actora, a modo de indemnización por daños y perjuicios, el pago de los servicios de Luz, Aseo Urbano y Teléfono, en la proporción correspondiente a dicho inmueble, pretensión que fue rechazada por la demandada, si bien es cierto que en el contrato se convino que la arrendataria pagaría, una cuarta parte de los gastos que por estos conceptos se causaran en el consultorio arrendado, la actora, no probó el monto de dichos gastos por conceptos de los mencionados servicios públicos; además al haber sido demandada como pretensión accesoria de la acción resolutoria, que no prosperó, mal pueden declararse con lugar daños y perjuicios por un incumplimiento de contrato que se ha declarado inexistente. Así se establece.
Por fuerza de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO y DAÑOS Y PERJUICIOS, intentara la ciudadana ANA MARIA MONSALVE contra la ciudadana MARY NIEVES SANCHEZ.
Por haber resultado totalmente vencida la parte actora, se le condena en costas de acuerdo con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintitrés (23) días del mes de Abril de Dos Mil Ocho (2008).
Publíquese, Regístrese y Déjese Copia Certificada de la Presente Decisión.
La Juez,
RAHYZA PEÑA VILLAFRANCA,
La Secretaria,
Jessica Arcia Pérez.
En la misma fecha, siendo las dos y cuarenta y cinco minutos de la tarde se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,
JESSIKA ARCIA PEREZ.
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