TSJ Regiones - Decisión

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REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
Juzgado Décimo Sexto Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: EUGENIO CORDIDO PAREDES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-3.659.480.

DEMANDADA: UNIDAD QUIRURGICA PLAZA C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 08 de mayo de 2003, quedando anotada bajo el No 36, Tomo 24-A Cto.

APODERADOS
DEMANDANTES: José Santiago De los Ríos, abogado en ejercicio e inscrito en el I.P.S.A, bajo los Nos. 16.553.

APODERADA
DEMANADADA: Carlos Lepervanche Michelena, Roberto Yepes, Yesenia Piñango y Manuel Lozada García, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A., bajo los Nros 21.182, 25.305, 33.981 y 111.961, respectivamente

MOTIVO: Resolución de Contrato

EXPEDIENTE No: AP31-V-2008-000143
- I -
- NARRATIVA-
Se inicia el presente proceso por libelo de demanda presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) del Circuito Judicial de Los Juzgados de Municipio, Los Cortijos, en fecha 22 de Enero de 2.008, correspondiéndole el conocimiento de la causa a éste Juzgado previo sorteo de Ley.
En fecha 31 de Enero de 2.008, fue admitida la demanda, ordenándose emplazar a la parte demandada, a fin que compareciera por ante este Tribunal al Segundo (2°) día de despacho siguiente a que constare en autos haberse practicado su citación (folio 43 y 44).
En fecha 18 de Marzo de 2.008, la ciudadana Niusman Romero Secretaria del Juzgado dejo constancia de haberse cumplido con todas las formalidades relativas a la citación, de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil (folio 60).
En fecha 25 de Marzo de 2.008, comparece la abogada Yesenia Piñango Mosquera, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 33.981, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, y consignó escrito de contestación a la demanda, junto con el instrumento poder que acredita su representación.
En fecha 07 de Abril de 2.008, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 08 de Abril de 2.008, este Tribunal dictó auto mediante el cual, emite pronunciamiento sobre las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte actora (folio 83).
En fecha 09 de Abril de 2008, la apoderada judicial de la parte demandada consigna escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron providenciadas por este Juzgado mediante auto de esa misma fecha.
Abierto como se encuentra el lapso para que sea dictada sentencia definitiva que resuelva sobre el mérito de la causa, este Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:

-II-
- MOTIVA –
- DECISIÓN DE FONDO –
Alega la parte actora en su escrito de demanda:
- Que su representado es arrendatario de un local de oficina distinguido con el Nº Doscientos Ocho (208), cuya área es de Ciento Cincuenta y Ocho Metros Cuadrados, (154 M2) y un (1) puesto de estacionamiento distinguido con el número 59, ambos ubicados en el edificio Torre “Beta”, Calle Los Laboratorios, Urbanización Los Ruices, Municipio Sucre del Estado Miranda, el cual dio en subarrendamiento estado debidamente autorizado para ello, a la Sociedad Mercantil de este domicilio Unidad Quirúrgica Plaza C.A, una porción de dicho inmueble, constituido por un área de Setenta y Cinco Metros Cuadrados (75 mts2) que forma parte del local de oficina distinguido con el Nº 208, ubicado en el Edificio Torre “Beta”, según se evidencia del contrato de subarrendamiento suscrito entre las partes contratantes, estableciendo en la Cláusula Tercera del Contrato de subarrendamiento que el canon convenido es por la cantidad de Novecientos Mil Bolívares (Bs. 900.000.00) mensuales que el subarrendatario, se comprometió a pagar puntualmente por mensualidades anticipadas al Subarrendador, dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes en las oficinas de este, el cual se incrementó de forma amistosa a la cantidad de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs. 1.500.000.0), cantidad esta que rige hasta la presente fecha. Asimismo, señala el actor que para la fecha de la presentación a la demanda, la subarrendataria Unidad Quirúrgica Plaza C.A, le adeuda a su representado las pensiones de subarrendamiento correspondientes a los meses septiembre, octubre y noviembre de 2007, a razón de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs. 1.500.000.00) cada una, violando reiteradamente la Cláusula Tercera del contrato, lo que hace incurrir en el incumplimiento de su obligación principal, que no es otra que el pago puntual de los cánones o pensiones de subarrendamiento que se estipularon por las mensualidades discriminadas y que monta la cantidad de Cuatro Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 4.500.000.00) equivalentes a Cuatro Mil Bolívares Fuertes (Bs.F.4.500.00).,
- Que en virtud a este incumplimiento procede a demandar a la arrendataria para que convenga o en su defecto sea condenada por este Tribunal a los siguientes conceptos:
Primero: A desalojar el inmueble arrendado;
Segundo: En la Resolución de contrato de subarrendamiento y a la entrega del inmueble objeto del mismo, totalmente libre de personas y cosas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió., y al pago de os daños y perjuicios causados y los que se sigan causando hasta la entrega total y definitiva del inmueble, objeto del subarrendamiento, mensuales, sustitutivos y equivalentes al monto de los cánones de subarrendamiento que debió pagar y no lo hizo, que es la causa del daño causado.

Por su parte, la demandada en su escrito de contestación señaló:
- Que admite que el ciudadano Eugenio Cordido Paredes, arrendatario de un local distinguido con el Nº 218 cuya área es de ciento cincuenta y ocho metros cuadrados (158 m2) y un puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 59, ambos ubicados en el Edificio Torre “Beta”, Calle Los Laboratorios, Urbanización Los Ruices, Municipio Sucre del Estado Miranda.
- Que en su condición de arrendatario y facultado para ello, el ciudadano Eugenio Cordido Paredes suscribió con su representada Unidad Quirúrgica Plaza, un contrato de sub-arrendamiento sobre la mitad del inmueble constituido por un local para oficina, plenamente identificado.,
- Que la duración del referido contrato de sub-arrendamiento fue establecido por un (01) año fijo y otro prorrogable por el mismo periodo contados a partir del 1 de febrero de 2005.
- Que el canon de sub-arrendamiento fijado inicialmente en la cantidad de novecientos mil bolívares mensuales (Bs. 900.000,00) fue incrementado por acuerdo entre las partes contratantes en la cantidad de un millón quinientos mil bolívares mensuales (Bs. 1.500.000,00), los cuales debían ser cancelados los primeros cinco días de cada mes.

Asimismo, indica el demandado que rechaza lo siguiente:
(i) que su representada haya incumplido con alguna de las obligaciones inherentes al contrato de sub-arrendamiento suscrito; y (ii) que se encuentre insolvente respecto al pago del canon de convenido.

-Que en efecto desde el inicio de la relación contractual, su representada Unidad Quirúrgica Plaza C.A, ha cumplido cabal y fielmente con cada una e las obligaciones asumidas conforme
a los términos del contrato de arrendamiento suscrito sin que existiera hasta la fecha ningún inconveniente.,

- Que el contrato de sub-arrendamiento suscrito por su representada es precisamente sobre la mitad del inmueble que le fue arrendado a su vez al demandante ciudadano Eugenio Cordido Paredes; es decir, ambos locales, están uno al lado de otro; era costumbre entre las partes dada la cercanía de ambos locales, de entregar personalmente los cheques correspondientes al pago del canon, directamente al ciudadano Eugenio Cordido Paredes, donde bien su representada se los entregaba o éste los recogía en la oficina; así se hacía, insistiendo desde el inicio de la relación de sub-arrendamiento,
-Que al momento de hacer entrega del canon de arrendamiento correspondiente al mes de septiembre de 2007, es informada su representada que dicho ciudadano se encontraba de viaje; así es conservado el cheque en la espera de que dicho ciudadano regresara; hasta ese momento no existía razón alguna para pensar que el canon de arrendamiento no le quería ser recibido, señalando que insiste en que la relación contractual se estaba desarrollando con absoluta normalidad; al llegar el mes de octubre y noviembre sin que hubiesen retirado los cheques correspondientes, es que su mandante decide increpar al ciudadano Eugenio Cordido Paredes, y es cuando es informado de que los cánones de arrendamiento, sin razón aparente alguna, no les serían recibidos.
- Que ante esta situación decide su mandante acudir ante los Tribunales competentes a los fines de efectuar la correspondiente consignación arrendaticia, la cual ha estado haciendo hasta la presente fecha.
- Niega la representación judicial de la demandada, que la Unidad Quirúrgica Plaza, C.A, se encuentre insolvente respecto al pago convenido, por el contrario ha cumplido cabalmente con todas y cada una de sus obligaciones, y así solicita al tribunal lo declare.

Trabada de esta manera la litis, este Tribunal debe señalar que la parte demandada a admitido la existencia de la relación jurídica con la parte actora, consistente ésta relación jurídica en un contrato de subarrendamiento, y que el canon de arrendamiento mensual es por la suma de (Bs.1.500.000,00) o su equivalente en la actualidad de (BsF.1.500,00).
De esta manera, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que cada parte tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella tiene la carga de probar el pago o el hecho extintivo. En este mismo sentido el artículo 1.354 del Código Civil estipula esta obligación o carga de las partes.
Es por lo anterior que en el presente habiendo sido admitido por la parte demandada la existencia de la relación jurídica, correspondía a ella la demostración en juicio de su pretendida liberación de su obligación contractual como lo es el pago de los cánones de arrendamiento, por lo que este Tribunal procederá a valorar las pruebas aportadas al presente proceso:
- Marcado con la letra “A” y cursante a los folios 4,5 y 6, instrumento poder autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 15 de noviembre de 2.007, mediante el cual el ciudadano Eugenio Cordido Paredes, otorga poder al abogado José Santiago de los Ríos. Este documento no fue impugnado ni tachado por la parte demandada en su oportunidad legal, y tratándose de uno de los recaudos a los cuales hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le tienen como fidedigno, y en consecuencia, es ampliamente apreciado por este Tribunal en cuanto al valor probatorio que de él emana. Así se establece.
- Cursante de los folios 7 al 11, original del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos Feliz Ramón Díaz Trabacilo y Héctor Julio Berrio y el ciudadano Eugenio Cordido Paredes. Este documento no fue impugnado ni tachado por la parte demandada en su oportunidad legal, y tratándose de uno de los recaudos a los cuales hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le tienen como fidedigno, y en consecuencia, es ampliamente apreciado por este Tribunal en cuanto al valor probatorio que de él emana. Así se establece.
- Marcado con la letra “C”, y cursante al folio 12, original de la autorización dada al ciudadano Eugenio Cordido Paredes, por los ciudadanos Félix Ramón Díaz Trabacilo y Héctor Berrio, en sus carácter de propietarios del inmueble para subarrendar el mismo, la cual fue debidamente admitida por la demanda en su escrito de contestación a la demanda, por lo que este Tribunal le da pleno valor probatorio. Así se decide.-
- Marcado con la letra “D”, copia certificada y cursante desde el folio trece (13) al treinta (30), del expediente de la Unidad Quirúrgica Plaza C.A, que cursa ante el Registro Mercantil IV, de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en la cual se evidencia la inscripción de la Sociedad Mercantil mencionada, ante dicho registro. Al respecto este Tribunal observa que este documento no fue impugnado ni tachado por la parte demandada en su oportunidad legal, razón por la cual se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le tienen como fidedigno, y en consecuencia, es ampliamente apreciado por este Tribunal.
- Marcado con la letra “E”, y cursante a los folios 31 al 39, copia certificada del contrato de subarrendamiento, celebrado entre el ciudadano Eugenio Cordido Paredes y la Unidad Quirúrgica Placa C.A, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, documento que no fue impugnado ni tachado por la parte demandada en su oportunidad legal, y tratándose de uno de los recaudos a los cuales hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le tienen como fidedigno, y en consecuencia, es ampliamente apreciado por este Tribunal en cuanto al valor probatorio que de él emana. Así se establece.
- Cursa desde el folio cuarenta (40) al folio cuarenta y dos (42), marcados “F”, “G” y “H”, recibos de pagos vencidos y no cancelados, por la cantidad de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs. 1.500.000,00), correspondientes a las mensualidades de septiembre, octubre y noviembre de 22007, al respecto este Tribunal observa que éstas pruebas no emanan de la parte demandada que es quien se le pretenden oponer, por lo que las mismas al constituir documentos privados creados por la propia parte que los aporta el mismo contraría el principio según el cual nadie puede crear de manera unilateral pruebas, por lo tanto las mismas se tornan ilegales y en consecuencia son inadmitidas. Así se decide.-
- Cursante desde el folio setenta y nueve (79) al folio ochenta y dos (82), corre inserta copia certificada del expediente de consignaciones que cursa por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Este documento no fue impugnado ni tachado por la parte demandada en su oportunidad legal, y tratándose de uno de los recaudos a los cuales hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le tienen como fidedigno, y en consecuencia, es ampliamente apreciado por este Tribunal en cuanto al valor probatorio que de él emana. Así se establece.
- Cursante del folio 69 al 72, marcado con la letra “A” instrumento poder autenticado ante la Notaría Trigésima Novena del Municipio Libertador, en fecha 04 de marzo de 2.008, mediante el cual el ciudadano José Luis Plaza López, en su carácter de Presidente de la Unidad Quirúrgica Plaza, C.A, sociedad Mercantil inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 08 de Mayo de 2003, le otorga poder a los abogados Carlos Lepervanche Michelena, Roberto Yepes, Yesenia Piñango y Manuel Lozada García,. Este documento no fue impugnado ni tachado por la parte demandada en su oportunidad legal, y tratándose de uno de los recaudos a los cuales hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le tienen como fidedigno, y en consecuencia, es ampliamente apreciado por este Tribunal en cuanto al valor probatorio que de él emana. Así se establece.

Así las cosas, la parte demandada a los fines de probar su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos, a saber, los meses desde septiembre, octubre y noviembre del 2.007, ambos inclusive, consignó planillas del depósito efectuado ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, las cuales cursan a los folios 73 y 74, y las cuales procederá a analizar y valorar este Tribunal cada una por separado:
1) Mediante la planilla No 1138385 de fecha 06 de diciembre de 2.007, se realizó un depósito en la cuenta No 0012-87-0001037592 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas, de un cheque por la suma de (Bs.4.500.000,00), y en el reverso del mismo se evidencia que dicho pago corresponde a los meses de septiembre, octubre y noviembre del 2.007.
2) Mediante la planilla No 1138381 de fecha 28 de febrero de 2.008, se realizó un depósito en la cuenta No 0012-87-0001037592 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas, por la suma de (BsF.4.500,00) en efectivo, y en el reverso del mismo se evidencia que dicho pago corresponde a los meses de diciembre de 2007, enero y febrero de 2.008.

Así las cosas hay que señalar que de conformidad con lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando el arrendador rehusare a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida, el arrendatario tiene el derecho de liberarse de dicha obligación mediante el procedimiento de consignación, la cual deberá hacerse dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento de la mensualidad que corresponda, y de conformidad con el artículo 56 eiusdem, el arrendatario deberá ser considerado solvente en caso de llenar los extremos legales de la consignación.
Por otra parte, las partes establecieron en la cláusula cuarta del contrato de subarrendamiento que el monto y la forma de pago del canon de arrendamiento, quedando redactado de la siguiente forma:
“TERCERA: El canon de subarrendamiento ha sido convenido en la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.900.000,00) mensuales que EL SUBARRENDATARIO se compromete a pagar puntualmente por mensualidades anticipadas a EL SUBARRENDADOR, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes en las oficinas de éste.”

Tal como se observa las partes establecieron la forma y el momento del pago del canon por el subarrendamiento, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil, este acuerdo o contrato tiene fuerza de ley entre las partes, y ellas estaban obligadas a ejecutarlo de buena fe (artículo 1.160 Código Civil).
Es así como, en el presente caso, la subarrendataria debía consignar el canon del subarrendamiento dentro de los primeros veinte (20) días de cada mes, por mensualidades anticipadas, ya que a los cinco (5) días de cada mes hay que sumarles los quince (15) días que otorga el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece.
En base a lo anterior, la mensualidad de septiembre, octubre y noviembre de 2.007, fue consignada en fecha 06 de diciembre de 2.007, y siendo que el lapso para hacer la consignación de manera válida de éstos meses era: 1) Octubre, desde el 01 hasta el 20 de octubre de 2.007, ambas fechas inclusive; 2) Noviembre, desde el 01 hasta el 20 de noviembre de 2.007, ambas fechas inclusive; y 3) Noviembre, desde el 01 hasta el 20 de noviembre de 2.007; y visto que éstos tres cánones fueron consignados en fecha 06 de diciembre de 2.007, se declara como extemporánea éstas consignaciones y por lo tanto se declara insolvente a la demandada en relación con los canones de subarrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2.007. Así se decide.-

Establecido lo anterior, debemos concluir que la relación de arrendamiento que vincula a las partes en el presente juicio es plenamente válida y vigente, por lo que la parte demandada se encontraba en la obligación de dar cabal cumplimiento a las obligaciones contractuales por ella asumida mediante el contrato, y entre las cuales se encontraba, el pagar el canon de arrendamiento en la forma convenida. Así se declara.-
Es por todo lo anterior que, al haber la subarrendataria incumplido con una de sus obligaciones principales, como lo es pagar el canon de subarrendamiento en los términos convenidos, la presente pretensión se hace procedente en derecho, debiendo ser declarada, como efectivamente lo será, con lugar en la parte dispositiva. Así se decide.-
-III-
-DISPOSITIVA-
Por los razonamientos que han quedado expuestos, este JUZGADO DÉCIMO SEXTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoada por el ciudadano EUGENIO CORDIDO PAREDES, contra la UNIDAD QUIRURGICA PLAZA C.A, ambas partes ya identificadas en esta decisión. En consecuencia, PRIMERO: Se declara resuelto el contrato de sub-arrendamiento suscrito entre las partes, y el cual tuviere por objeto una porción del inmueble constituido por un área de Setenta y Cinco Metros Cuadrados (75 mts.2), que forma parte del local de oficina, distinguido con el Número Doscientos Ocho (208), ubicado en el edificio Torre “Beta”, ubicado en la Calle Los Laboratorios, Urbanización Los Ruices, Municipio Sucre del Estado Miranda. SEGUNDO: Como consecuencia de haberse declarado resuelto el contrato de sub-arrendamiento que vinculaba a las partes, se condena al demandado a hacer la entrega del inmueble Sub-arrendado y debidamente identificado en el punto primero de la dispositiva, totalmente libre de personas y bienes, y en el mismo buen estado en que lo recibió. TERCERO: Se condena al demandado a pagarle a la parte actora la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bsf.4.500,00), por concepto de daños y perjuicios ocasionados por la ocupación del inmueble desde el mes de Septiembre de 2.007 hasta el mes de noviembre del 2.007, a razón de Mil quinientos Bolívares Fuertes (Bs.1.500,00) por cada mes, más los meses que se siguieren venciendo hasta que se produzca la entrega definitiva del inmueble. CUARTO: Se condena a la parte demandada a pagarle a la actora las costas procesales, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.-
Dado, firmado y Sellado, en la Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunstancia Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los Dieciséis (16) días del mes de Abril del año Dos Mil Ocho (2.008). Año: 197° de la Independencia y 149° de la Federación.
El Juez Titular,

Edgar José Figueira Rivas
La Secretaria,

Abg. Niusman Romero
En la misma fecha, siendo las dos y treinta de la tarde (2:30 p.m), previó cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo de este Juzgado, conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-
La presente decisión consta de dieciséis (16) folios útiles.-
La Secretaria,

Abg. Niusman Romero
EJFR/nr.-