TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En Su Nombre
Juzgado Décimo Sexto Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: LUIS TEODORO DOS REIS MARTINS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No V-5.299.667.

DEMANDADO: LEONARDO MARINO SARDINHA DE JESÚS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No V-12.260.032.

APODERADO
DEMANDANTE: José Luis Torres Ramos, abogado en ejercicio e inscrito en el I.P.S.A, bajo el No 17.575.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

EXPEDIENTE: AP31-V-2008-000081

- I –
- NARRATIVA –
Comienza la presente causa por demanda incoada por la aparte actora en fecha 16 de enero de 2.008, correspondiéndole el conocimiento de la misma, previo del sorteo de ley, a este Tribunal quien la admite en fecha 21 de enero de 2.008, para ser tramitada por el juicio breve establecido en el Código de Procedimiento Civil con las modificaciones establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose el emplazamiento del demandado para que diere contestación a la demandada al segundo día de la constancia en autos de su citación.
En fecha 26 de marzo de 2.008, el Alguacil Giancarlo Peña La Marca, mediante diligencia hace saber a este Tribunal que había logrado la citación personal del demandado, y al efecto consigna recibo debidamente firmado.
En fecha 31 de marzo de 2.008, el demandado, debidamente asistido de abogado, procede a consignar escrito de contestación al fondo de la demanda y en la misma reconviene al actor.
En fecha 01 de abril de 2.008, este Tribunal admite la reconvención planteada, haciéndole saber al actor reconvenido que deberá dar contestación a la reconvención planteada al segundo día de despacho siguiente.
En fecha 03 de Abril de 2008, la parte actora reconvenida presenta escrito de contestación a al reconvención.
En fecha 16 de abril de 2008, la parte demandada, asistido de abogado, procede a consignar escrito de promoción de pruebas el cual es providenciado en fecha 17 de Abril de 2008.
En fecha 25 de Abril de 2008, se dicta auto mediante el cual se difiere el pronunciamiento de la sentencia por un lapso de dos (2) días de despacho.
Siendo la oportunidad de dictar sentencia definitiva en el presente asunto, este Tribunal pasa a hacerlo con los elementos de autos, y observa:
- II -
- De la pretensión del actor -

Alega la parte demandada en su escrito de demanda:
- Que en fecha 03 de febrero de 2006 celebró un contrato de arrendamiento con el demandado, ciudadano Leonardo Marino Sardinha de Jesús, el cual tuvo por objeto un inmueble un (1) apartamento, ubicado en la planta baja de la Quinta Monte Verde, situado en la Avenida Principal de Turumito con calle El Recreo, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda.
- Que en dicho contrato se estableció que su lapso de duración sería de un (1) año, renovable por períodos iguales, y que de acuerdo a la cláusula segunda del contrato, se pactó un canon de arrendamiento de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs.350.000,00), que el arrendatario se obligó a cancelar por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes.
- Que el demandado ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre del 2007, y enero de 2008;
- Que en base a lo anterior es que solicita que el demandado convenga o en su defecto sea condenado por este tribunal a la resolución del contrato celebrado entre las partes; en pagar la suma de Mil cincuenta Bolívares Fuertes (BsF.1.050,00); y que cancele las costas procesales.

Por su parte el demandado en la oportunidad de dar contestación a la demanda alegó que ya hizo entrega del inmueble libre de bienes y personas en fecha 22 de marzo de 2.008, y que el actor le hizo entrega del depósito dado en garantía a través de depósito en su cuenta bancaria, Cuenta Corriente No 013403345713453039438, del banco Banesco, en fecha 24 de marzo de 2.008.
Niega y contradice que le adeude al actor los tres meses de arrendamiento alegados como insolutos, y alega que los mismos han sido depositados en la cuenta bancaria del arrendador.
También alega el demandado que el contrato se tornó a tiempo indeterminado. Por haber operado la tácita reconducción.
De igual forma el demandado propuso reconvención o mutua petición, la cual será resuelta en la presente decisión.
Trabada de esta manera la litis, este Tribunal observa que la parte demandada admite el hecho alegado por el actor relativo a la existencia de un vínculo jurídico contractual entre las partes, consistente en un contrato de arrendamiento, por lo que este hecho, al no ser un hecho controvertido, el mismo se tiene como cierto. Por otra parte, la parte actora al momento de presentar su demanda consignó documento privado (folios 7 y 8) el cual opuso al demandado, y el mismo al no haber sido desconocido no tachado por el demandado el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.363, 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se decide.-
Éste documento privado contiene las cláusulas estipuladas por las partes por las cuales se regiría la relación arrendaticia que los une, y del mismo se observa que en su cláusula tercera se estableció que la duración del contrato sería por un (1) año que comenzaría a correr a partir de la suscripción del mismo, lo cual ocurrió en fecha 03 de febrero de 2006, estableciéndose que dicho contrato podría ser renovado automáticamente si ambas partes así lo deseasen. Por otra parte, en la cláusula cuarta se estableció que “una vez terminado el presente contrato, si alguna manifestase a la otra su deseo de continuar con el mismo, deberá por escrito con lo menos tres (3) meses de anticipación; igualmente deberán hacer cuando manifestaren su deseo de no continuar con el contrato de arrendamiento.”
Así las cosas nos encontramos que la voluntad de las partes, plasmada en el contrato, fue que el contrato de arrendamiento fuese fijo, por un año, lapso que comenzó a computarse a partir de su suscripción, esto es, desde el 03 de febrero de 2006, por lo que el mismo finalizaba el 02 de febrero de 2007, por lo que al no costar de autos la participación que hiciere una parte a la otra sobre su voluntad de continuar con la relación contractual, y habiéndose quedado el arrendatario en posesión del inmueble, y así haberlo permitido el arrendador, debe tenerse que el presente contrato se torno indeterminado. Así se establece.-
Establecido lo anterior, este Tribunal debe señalar que de conformidad con lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 34, los contratos a tiempo indeterminado sólo podrán ser demandados por desalojo y por las causales establecidas en dicho artículo, no pudiendo ser planteada una demandada por resolución o cumplimiento de contrato por las causales establecidas en la ley para el desalojo, y en este sentido encontramos que la falta de pago de los cánones de arriendo en una causal de desalojo, por lo que, no es posible plantear la resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por falta de pago de los cánones, sino que la acción correcta es la de desalojo. Así se establece.-
Así las cosas, en el presente caso se pretende la resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por falta de pago de los cánones de arrendamiento, y siendo que la acción correcta es la desalojo, la pretensión de la parte actora no puede prosperar en derecho, debiendo ser declarada sin lugar en la definitiva como efectivamente será declarado. Así se decide.-

- De la Reconvención del Demandado -
Como ya se señaló, el demandado en la oportunidad de dar contestación al fondo de la demandada propuso reconvención contra el actor alegando que desde el mes de febrero de 2.006 hasta febrero de 2.008, ha cancelado por concepto de cánones de arriendo la suma de cuatrocientos mil bolívares mensuales, cuando el canon establecido en el contrato fue de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs.350.000,00), por lo que alega que ha pagado de manera injustificada la suma de un millón doscientos mil bolívares (Bs.1.200.000,00)/ Mil Doscientos Bolívares Fuertes (BsF.1.200,00).
Es por ello que reconviene al actor para pague o en su defecto sea condenado por este Tribunal a devolver la suma de (Bsf.1.200,00)
Ante estas pretensiones, la parte actora reconvenida negó, rechazó y contradijo la pretensión del demandado. Niega que el canon de arrendamiento pagado por el arrendatario fuese (Bs.400.000). Alega que las partes pactaron, de manera verbal, para el año de prórroga del contrato (febrero de 2007 a febrero de 2008), un pago extracontractual adicional de (Bs.50.000,00) por exceso de los servicios de agua y electricidad del inmueble.
Finaliza el actor reconvenido señalando que es improcedente el reclamo de devolución por Bs. 1.200,00, y es por lo que pide que se declare sin lugar la pretensión del demandado.
Así las cosas, al igual que en la pretensión principal, en la reconvención, al haber sido negada, rechazada y contradicha la misma por actor reconvenido en su oportunidad procesal, cada parte tenía la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, en este sentido, la parte demandada reconvincente tenía la carga de demostrar que efectivamente realizó un pago de canon de arriendo por Bsf. 400, lo cual pretendió demostrar con las siguientes pruebas de autos:
- Cursante de los folios 24 al 25, copia simple de planillas de depósito bancarias, y siendo que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las únicas copias de documentos admisibles en el proceso son las de documentos públicos o privados autenticados o reconocidos, y al no corresponderse con ninguno de éstos documentos las copias aportadas deben ser, como en efecto lo son desechadas y no se les otorga valor probatorio alguno. Así se decide.
- Cursante al folio 26, copia simple de instrumento privado, y siendo que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las únicas copias admisibles en juicio son las de los instrumentos públicos o privados auténticos o reconocidos, y al no corresponderse con ninguno de éstos, la copia promovida debe ser, como en efecto lo es, desechada, y no se le otorga valoración alguna. Así se decide.-
- Cursante a los folios 37 al 45, recibos de pago hechos a la empresa serdeco por consumo de electricidad y servicio de aseo urbano, por el inmueble dado en arrendamiento, quedando demostrado con ello que los mismo fueron cancelados por el demandado. Así se establece-
Así las cosas, el actor reconvenido al momento de dar contestación a la reconvención planteada señaló y admitió que el demandado le pagaba por concepto de canon de arrendamiento la suma de (Bsf. 400,00), alegando que de dicho monto, la suma de (Bsf. 50,00) fue producto de un acuerdo verbal al que llegare con el arrendatario y que era para cancelar el servicio de luz y aseo. De esta forma, queda admitido el hecho del pago de (Bsf.400,00) mensuales por parte del arrendatario a favor del arrendador, y siendo que el arrendador no demostró el supuesto acuerdo verbal, que justificaría dicho pago, debe tenerse que el mismo formaba parte del canon mensual de arriendo. Así se establece.-
Ahora bien, la cláusula segunda del contrato de arriendo al fijar el canon mensual señaló que: “El canon de arrendamiento convenido por la partes es la cantidad de BOLÍVARES TRESCIENTOS CINCUENTA MIL (Bs.400.000,00)”. (Lo subrayado es de este Tribunal).
Así las cosas, tal como se evidencia, la letra del contrato contiene una disparidad entre el monto señalado en letras y el monto señalado en número, siendo mayor el segundo de ellos. Para interpretar correctamente ésta disconformidad debe acudirse a la forma en como las partes lo entendieron, quedando reflejado ello en la forma en como fue ejecutado el contrato, en base al principio de que los contratos deben ser ejecutados de buena fe, establecido en el artículo 1.160 del Código Civil.
En este sentido, se observa que el arrendatario alega que cancelaba la suma de (Bsf.400,00) mensuales por concepto de canon de arriendo, y pretende que le sea reintegrado por parte del arrendador la suma de (Bsf.50,00) por cada mes que canceló, argumentando para que el canon establecido en el contrato era de (Bs.350,00). No comparte este Tribunal dicha interpretación, ya que, el arrendatario de haber entendido que el canon de arriendo era (Bsf.350,00) y no de (Bsf.400,00) mensuales, ese hubiera sido el monto que hubiera depositado, por lo que, en la forma en como las partes ejecutaron el contrato de arriendo, se evidencia que ellas interpretaron y entendieron, que el canon mensual de arriendo era de (Bsf.400,00) y no de (Bsf.350,00), por lo que mal puede venir ahora el arrendatario a reclamar un reintegro por pago de sobrealquileres, por lo que la pretensión planteada por el demandado reconvincente debe ser, como en efecto lo es, declarada sin lugar en la definitiva. Así se decide.-

- III -
- D I S P O S I T I V A -
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
1) SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoara el ciudadano LUIS TEODORO DOS REIS MARTINS, en contra del ciudadano LEONARDO MARINO SARDINHA DE JESÚS, ambas partes ya identificadas en este fallo
2) SIN LUGAR la reconvención de REINTEGRO POR SOBREALQUILERES planteada por el ciudadano LEONARDO MARINO SARDINHA DE JESÚS (demandado reconviniente) en contra del ciudadano LUIS TEODORO DOS REIS MARTINS (actor reconvenido). Así se decide.-

Dada la naturaleza del presente fallo, se condena a cada parte al pago de las costas de su contraria, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.-
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los VEINTINUEVE (29) días del mes de Abril del año Dos Mil Ocho (2.008). Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.-
El Juez Titular,

Edgar José Figueira Rivas
La Secretaria,

Abg. Niusman Romero
En la misma fecha, siendo las once y cuarenta y cinco de la mañana (11:45 a.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Esta sentencia definitiva consta de once (11) folios útiles.-
La Secretaria,
Abg. Niusman Romero
EJFR/nr.-
Exp. No AP31-V-2008-000081