TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, dieciocho de abril de dos mil ocho
197º y 149º

ASUNTO : AP31-V-2008-000349

PARTE ACTORA: ALFREDO BELLESTER DE LA CRUZ, titular de la Cédula de Identidad N° 6.156.721.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ADELAIDA MILAGROS RENGIFO y CARMEN D. RENGIFO, abogadas en ejercicio, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 27.807 y 75.432, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: TALLER MECANICO OSPINA C.A., debidamente registrada por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el tomo N° 88-A , N° 70, de fecha 30 de Mayo de 2001.-
ABOGADA ASISTENTE DE LA DEMANDADA: ALIDA M. LOPEZ, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 56.602.-
MOTIVO DE LA DEMANDA: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: AP31-V-2008-000349

I
NARRATIVA
Se refiere la presente causa a una demanda de RESOLUCIÓN DE DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por el ciudadano ALFREDO BELLESTER DE LA CRUZ, en contra de la sociedad mercantil TALLER MECÁNICO OSPINA C.A.-
Mediante auto de fecha veintisiete (27) de Febrero de dos mil ocho (2008), se admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2º) día de Despacho siguiente a su citación para dar contestación a la demanda incoada en su contra.-
En fecha 04 de Marzo de 2008, se libró Compulsa de citación a la parte demandada, TALLER MECÁNICO OSPINA C.A, en la persona de su presidente o representante, ciudadano Alejandro Madrid González.-
En fecha 26 de Marzo de 2008, comparece el ciudadano Alguacil Julio Echeverría y consigna mediante diligencia recibo de citación debidamente firmado por el ciudadano Alejandro Madrid González, titular de la cédula de identidad N°: 4.822.543, en su carácter de representante de la parte demandada en el presente Juicio, TALLER MECÁNICO OSPINA C.A.-
Dentro del lapso probatorio ambas partes promovieron pruebas.-
II
TERMINOS DE LA CONTROVERSIA
Alegatos de la Parte Actora:
Alegó la parte actora en su escrito libelar lo siguiente:
Que suscribió un contrato de arrendamiento con la Sociedad mercantil Taller Mecánico Ospina C.A., firma adquirida por su presidente, ciudadano Alejandro Madrid González, por un Galpón Comercial distinguido con el N° 131, ubicado en la Calle real del Manicomio, entre Calle San Rafael y la Calle Lozada, Jurisdicción de la Parroquia La Pastora, Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas. Que en el último contrato de arrendamiento establecieron entre las partes que su duración sería de un año fijo, sin prorrogas, contados desde el 05 de Febrero de 2007, hasta el 05 de Febrero de 2008. Igualmente se estipuló un canon de arrendamiento mensual de un millón de bolívares (1.000.000 Bs.).
Que en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento, se estableció que el mismo se consideraba rigurosamente intuite personae, por lo cual no podía ser subarrendado, cedido, ni traspasado, en ninguna forma, ni total ni parcialmente. Que en la cláusula octava se estableció que las reparaciones menores que requiera el inmueble, cuyo costo mínimo sea de la suma de trescientos cincuenta mil bolívares (350.000 Bs.) serán por cuenta del arrendatario, a los fines de evitar daños mayores al inmueble. Así mismo, establece la cláusula octava que las reparaciones mayores que por su naturaleza atañen al arrendatario, en su momento oportuno, deberán ser notificadas al mismo, por escrito, caso contrario los mismos serán por cuenta y consto del arrendador.
Que en fecha 05 de Febrero de 2008, terminó el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. Que la arrendadora, Taller Mecánico Ospina, en la persona de su presidente o representante, Alejandro Madrid González, no hace regularmente el mantenimiento al galpón, es decir, no realiza las reparaciones menores. Así mismo, alega que estas reparaciones no fueron echas en su tiempo oportuno y debido a esto, ha traido como consecuencia graves daños al inmueble, llegando al punto de perjudicar a terceros. Por lo cual los vecinos han denunciado en varias oportunidades al dueño del inmueble arrendado (parte actora).
Que correspondía al arrendador hacer las reparaciones menores, previstas en la cláusula octava, pero que el arrendatario cometió una falta mayor, la cual fue, no solamente que no hizo las reparaciones menores, sino que tampoco notificó al arrendador de la situación del inmueble.
Que el arrendador (demandante) se entera de la situación cuando es citado por la Junta Parroquial de La Pastora, la cual le informa que ha sido denunciado por la ciudadana Rosalía Perder Molina, vecina del inmueble arrendado, la cual se vio afectada ya que su vivienda presenta una filtración por problemas de drenaje que provienen del galpón, y que ante estas denuncias, se presentó ante dicho organismo y procedió a hacer las reparaciones que le exigieron a los fines de parar la filtración en la pared medianera.
Que dicha denuncia fue entre los meses de Julio y Agosto de 2007, y es así como se entera el arrendador (demandante) de la situación del inmueble. Que en la jefatura le exponen al ciudadano Alfredo Ballester los daños provenientes de la filtración y este procede a realizar reparaciones bastante costosas, tales como: empotramiento de aguas servidas del galpón, demolición de pisos, etc.
Que el ciudadano Alejandro Madrid González, representante de la sociedad mercantil Taller Mecánico Ospina, C.A., ha dado un uso mayor al galpón, razón por la cual se causa un mayor deterioro del mismo. Que el local alquilado es usado como estacionamiento y también en el mismo se lavan automóviles, lo cual ha contribuido a que se deterioren tanto los pisos, como las alcantarillas, ya que para el uso que se estableció en el contrato de arrendamiento no presentaba problema alguno para el alcantarillado que tiene el inmueble.
Que el inmueble se le esta dando un uso no previsto en el contrato de arrendamiento y este uso es el que esta causando un daño a la estructura del galpón y de la casa vecina; ya que el uso que si se determinó en el contrato de arrendamiento (explotación de mecánica, latonería y pintura) no tiene mayor uso de agua, y en relación a las lluvias, aun no han comenzado, por lo tanto el problema de las filtraciones proviene por el mal uso o exceso de uso que le esta dando el arrendatario.
Que el representante de la firma Taller Mecánico Ospina, C.A., subarrendó el inmueble a diferentes personas para que realicen cada una de las especialidades del galpón, lo cual está expresamente prohibido en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento.
Que tienen conocimiento que el ciudadano Alejandro Madrid González, en su carácter de representante y presidente de la firma Taller Mecánico Ospina, C.A., está negociando el traspaso del local para su explotación, lo cual esta expresamente prohibido en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento.
Que por los motivos antes expuestos, procede a demandar la resolución del contrato de arrendamiento por haber incurrido en los siguientes puntos: No cuidó del inmueble como un buen padre de familia al no hacerle mantenimiento o las reparaciones menores, contribuyendo con esta conducta a causar mayores daños al inmueble, así como a los inmuebles vecinos con lo cual no solo causó deterioro a los inmuebles, sino una eventual demanda por daños y perjuicios, No notificó al arrendador de los daños del inmueble, subarrendó a terceros por partes el inmueble, alteró el uso del inmueble, agregándole otros usos distintos al inicialmente contratado, y por último, que existe el temor fundado de que se está negociando un traspaso.
Que el monto de la regulación dictada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura fue de un millón seiscientos mil bolívares (1.600.000 Bs.) mensuales, monto que se negaba a pagar y solo por el mes de Enero, pagó el monto regulado.

Alegatos de la Parte Demandada:

Llegado el momento para dar contestación a la demanda el cual precluyó en fecha primero (1) de Abril de 2008, no se registró por ante este Juzgado, diligencia alguna de la parte demandada por medio de la cual consignara escrito de contestación al fondo de la demanda, quedando verificado el primer presupuesto para que se verifique la confesión ficta, establecido en el artículo 362 de Código de Procedimiento Civil.

De las pruebas traídas a colación por la parte actora

La parte actora conjuntamente con el libelo de demandada consigna las siguientes pruebas:
• Copia simple Contrato de arrendamiento notariado, suscrito entre el ciudadano Alfredo Guillermo Ballesteres de la Cruz, titular de la cédula de identidad N° 6.156.721, y la sociedad mercantil, taller Mecánico Ospina C.A.. Al respecto, este tribunal, toda vez que dicho documento no fue impugnado por la adversaria dentro de la oportunidad legal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la tiene como fidedigna, y le otorga pleno valor probatorio conforme al artículo 1.363 del Código Civil. Así se decide.
• Copia certificada de expediente administrativo N° 2.539, de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, libradas en fecha 23 de Enero de 2008, por medio del cual se regula el canon de arrendamiento del inmueble objeto de la demanda en un monto de un millón seiscientos veintitrés mil treinta y siete bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 1.623.037,50). Dicha prueba se desecha del proceso por impertinente, toda vez que no es un hecho controvertido ni el monto ni la falta de pago de los cánones de arrendamientos, Y ASI SE DECIDE.
• Copia simple de informe técnico emanado de la Junta Parroquial La Pastora, en fecha 14 de Noviembre de 2007. Dicho documento, debió ser ratificado mediante pruebas de informes, de conformidad con lo establecido en el articulo 433 del Código de Procedimiento civil, en tal sentido, el mismo carece de valor probatorio alguno, por lo cual es desechado por este Tribunal.
• Hoja en la cual se relacionan las facturas consignadas como pruebas, dicho documento se desecha por carecer de valor probatorio alguno.
• Una serie de facturas emanados de entes comerciales distintos y por cantidades distintas y un recibo de pago del Taller Mecánico Ospina C.A., signado con el N° 0187, de fecha 1° de Diciembre de 2007, por medio del cual recibe del ciudadano Andrés González la cantidad de un millón seiscientos mil bolívares (Bs. 1.600.00) por concepto de alquiler de 4 puestos para trabajar mecánica, documento con el cual la parte actora pretende demostrar el subarrendamiento del inmueble arrendado, todos cursantes a los folios cuarenta y cinco (45) al cincuenta y uno (51) ambos inclusive. A tal respecto este tribunal, observa: El artículo 431 del Código de Procedimiento Civil establece que los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial, en tal sentido, los mismos deben ser desechados, como en efecto se hace, en virtud que del simple análisis de los mismos, no se puede desprender su veracidad por cuanto no fueron ratificados de conformidad con la ley. Así se decide.
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De las pruebas consignadas por la parte demandada dentro del lapso probatorio
• Copia certificada del acta constitutiva de la empresa Taller Mecánico Ospina C.A., y copia certificada del acta de asamblea extraordinaria de accionistas de dicha empresa, celebrada en fecha 10 de Enero de 2001.
Con referencia a esta prueba, la parte demandada pretende demostrar que el ciudadano Alejandro Madrid González no figura en ninguna actuación como presidente de la empresa antes citada, y que de conformidad con el artículo 1.098 del Código Civil, es en la persona de cualquiera de sus funcionarios investidos de su representación en juicio, a nombre de quien debe hacerse la citación. Considerando lo antes expuesto, el artículo 361 de Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:
“En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación y las razones, defensas y excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.
Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9 °, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.
Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación”
Expuesto lo anterior, se puede evidenciar que la parte demandada pretende traer a juicio, extemporáneamente, un hecho el cual debió ser expuesto en la oportunidad de contestación de la demanda, razón por la cual se desecha dicho alegato, Y ASI SE DECIDE.
• Recibos de pago y presupuestos, emanados de varios entes comerciales, cursantes a los folios ochenta y nueve (89) al noventa y seis (96). Este Tribunal desecha los mismos por cuanto al ser emanados de terceros debieron ser ratificados mediante prueba de testigos de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
• Copia simple de expediente administrativo N° G-165, del la Junta Parroquial La Pastora. Dicha prueba debió ser promovida junto con al prueba de Informes, razón por la cual se desecha del proceso, Y ASI SE DECIDE.
• Copia simple de decisión emanada del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. Dicho copia se desecha por no constituir prueba alguna.
• Una serie de reproducciones fotográficas cursantes a los folios ciento veintiuno (121) al ciento treinta (130) del presente expediente. Dichos documentos se desechan por carecer de valor probatorio alguno.
• Factura emanada de Farmatodo C.A. Dicho documento se desecha por carecer de valor probatorio alguno.

DE LA DECISION DEL TRIBUNAL

Habida cuenta, de que la demandada no compareció ni a contestar la demanda, y al momento de promover pruebas, no consignó ninguna que le favoreciera o que en su defecto enervara la acción que por resolución de contrato de arrendamiento incoara en su contra la parte demandante, incurriendo con su conducta omisiva en la ficta confessio, corresponde de seguidas a esta juzgadora, verificar los presupuestos de procedencia, a saber: 1) La no comparecencia al acto de contestación de la demandada en la oportunidad legal correspondiente ni por sí ni por medio de apoderados judiciales, la cual de conformidad con el calendario de despacho de este Juzgado, precluyó el día primero (01) de Abril de dos mil ocho (2008), en virtud de que en fecha veintiséis (26) de Marzo del corriente año, quedó debidamente citada la demandada, produciéndose en principio el primer supuesto de la confesión de la parte demandada, sancionada en el Artículo 362 ejusdem, invirtiéndose la carga de la prueba en la parte demandada; 2) La no promoción de prueba alguna que le favorezca; en la oportunidad procesal, esto es, en el lapso de diez días de despacho, por ventilarse este juicio por los trámites del procedimiento breve: La parte demandada, a pesar de haber promovido pruebas, no acreditó en autos alguna que desvirtuara lo alegado por la parte actora, es decir, que hicieran la contrapueba de la pretensión de la actora, de conformidad con el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil el cual establece lo siguiente: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, produciéndose en consecuencia el segundo supuesto de la confesión del demandado contemplada en el citado Artículo comentado en concordancia con el 887 ejusdem, todos estos extremos cumplidos.
Ahora bien, sigue verificar si la pretensión de la actora no es contraria a derecho, para lo cual, tenemos que la parte actora en la relación de hechos de su escrito Libelar, alegó que pretende la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, suscrito en fecha 28 de Febrero de 2007, con la sociedad mercantil TALLER MECÁNICO OSPINA, C.A, cuyo objeto es un inmueble constituido por un Galpón Comercial distinguido con el N° 131, ubicado en la Calle real del Manicomio, entre Calle San Rafael y la Calle Lozada, Jurisdicción de la Parroquia La Pastora, Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, toda vez que ésta no cuidó del inmueble como un buen padre de familia al no hacerle mantenimiento o las reparaciones menores, contribuyendo con esta conducta a causar mayores daños al inmueble, así como a los inmuebles vecinos con lo cual no solo causó deterioro a los inmuebles, sino una eventual demanda por daños y perjuicios, No notificó al arrendador de los daños del inmueble, subarrendó a terceros por partes el inmueble, alteró el uso del inmueble, agregándole otros usos distintos al inicialmente contratado, y por cuanto existe el temor fundado de que se está negociando un traspaso del inmueble.
Para demostrar sus alegatos trajo a los a los autos el contrato de arrendamiento, suscrito por las partes al cual este Tribunal le otorga todo el valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.364 del Código Civil, toda vez que el mismo no fue tachado de falso, en su oportunidad legal por el adversario, y con el cual la parte actora demostró la relación arrendaticia existente entre las partes, y las obligaciones derivadas de la relación locativa
Establecido lo anterior, y siendo que la presente acción está amparada en el artículo 1.167 de nuestro Código Civil que se lee: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Y habiendo quedado entonces demostrada la obligación de la inquilina, y el derecho de el actor de ejercer la presente acción, se verificaron los tres (3) elementos para la procedencia de la confesión ficta, resultando forzoso para esta Sentenciadora, declarar como en efecto declara la CONFESION FICTA de la parte demandada, por tanto la demanda interpuesta debe prosperar en derecho y así se decide.-
Asimismo y, con respecto al pedimento de la actora en el sentido de que se condene a la demandada a pagarle los cánones de arrendamiento que se encuentren insolutos, calculados hasta la entrega definitiva del inmueble, a razón de Bs.F1.600,oo. El Tribunal niega tal pedimento, toda vez que no fue alegada como causal de resolución la falta de pago, amén de que no señala los cánones que según la actora se encuentran insolutos, Y ASI SE DECIDE. Asimismo, y con respecto al pedimento de que se condene a la parte demandada a pagar conforme a la cláusula Tercera del contrato la suma de Bs.F100. Tambien se niega dicho pedimento, por cuanto esta es una penalización para el caso de que finalizado el contrato, la arrendataria no entregue el inmueble, que no es el caso que nos ocupa, Y ASI SE DECIDE.

III
PARTE DISPOSITIVA

En mérito de la anterior exposición este Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR, la acción de RESOLUCION DE CONTRATO, intentada por el ciudadano ALFREDO BALLESTER DE LA CRUZ en contra de la sociedad mercantil TALLER MECANICO OSPINA, C.A., ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 28 de febrero de 2007, por ante la Notaria Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 6, Tomo 18 de los Libros de la Notaría. Se condena a la parte demandada a lo siguiente:
PRIMERO: Entregar a la parte actora, el inmueble constituido por un Galpón Comercial distinguido con el N° 131, número de catastro 07-01-77-09, ubicado en la Calle Real del Manicomio, entre Calle San Rafael y la Calle Lozada, Jurisdicción de la Parroquia La Pastora, Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, completamente desocupado de bienes y personas, debiendo dejar en perfecto estado de mantenimiento las maquinarias que tenía el galpón cuando le fue arrendado.-
No hay especial condenatoria en costas por la naturaleza de la decisión.
REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los dieciocho (18) de abril de Dos Mil Ocho (2008). 197 Años de Independencia y 149 Años de Federación.-
LA JUEZ,

ABG. FLOR DE MAIA BRICEÑO BAYONA
LA SECRETARIA,

Abg. ROTCECH LAIRET

En la misma fecha, siendo las tres de la tarde (03:00 P.M) se registró y publicó la sentencia que antecede.-
LA SECRETARIA,

ABG. ROTCECH LAIRET