REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA
EL JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
EXPEDIENTE Nº 8.083-08
DEMANDANTE: Ciudadana GRECIEN FUENTES, titular de la cédula de identidad Nº V-5.264.800, asistida por la Abogada ELY BETZABETH VILORIA GOMEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 122.992.
DEMANDADO: Ciudadana THAIS JOSEFINA LOPEZ CALDERA, titular de la cédula de identidad Nº V-10.601.840.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Que la presente litis se inició con libelo de demanda por Distribución de fecha Veintidós ( 22 ) de Enero de Dos Mil Ocho ( 2.008 ), por la DEMANDANTE, contra la DEMANDADA.
Arguye la parte DEMANDANTE, que es legitima y exclusiva propietaria de Un inmueble constituido por Un ( 01 ) Apartamento signado con el Nº 5-C, Conjunto Residencial Los Chaguaramos, Torre II, Piso 5, en Maracay, Jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua,
Urbanización Los Chaguaramos, en esta Ciudad de Maracay, Estado Aragua, según se evidencia del Documento de Propiedad otorgado por ante la Oficina del Registro Subalterno del Primer Circuito de Registro del Municipio Girardot del Estado Aragua, de fecha 16 de Agosto de 1.993, bajo el Nº 2, folios 8 al 11 Vto., tomo 13, Protocolo Primero que anexó en copia simple marcado “A”.
Que la DEMANDANTE celebró Contrato de Arrendamiento inicialmente fijo y a Tiempo Determinado con la DEMANDADA, según Contrato de Arrendamiento, otorgado ante la Notaria Publica Quinta de Maracay, en fecha 03 de Julio de 2.003, bajo el N° 22, tomo 145, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, que anexó copia marcado “B”, sobre el inmueble constituido por Un ( 01 ) Apartamento signado con el Nº 5-C, Conjunto Residencial Los Chaguaramos, Torre II, Piso 5, urbanización los Chaguaramos en Maracay, Jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua, dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con fachada Norte del Edificio; SUR: Con pasillo de Circulación; ESTE: Con Comedor y Balcón del Apartamento Nº 5-B y OESTE: Con vacío externo, que tiene una extensión aproximada de Cincuenta y Seis Metros Cuadrados ( 56 Mts.2).
Que en el precitado Contrato de Arrendamiento en la Cláusula Segunda, establecieron el canon de arrendamiento la suma de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES ( Bs. 200.000,oo ), se obligó a cancelar por mensualidades adelantadas, los días Quince ( 15 ) de cada mes, más la cuota de condominio por ante la administración del Edificio.
Así mismo alega que una vez vencido el inicial termino del Contrato, ambas partes acordaron prorrogar dicho contrato de arrendamiento, en forma fija por Tres (3) años más en forma consecutiva, ajustando el canon mensual de arrendamiento a la cantidad final de TRESCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES ( Bs. 384.000,oo ) a TRESCIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLIVARES FUERTES ( Bs.F. 384,oo ), monto actual de la mensualidad por arrendamiento.
Igual alega que luego de vencido el tercer año de vigencia del contrato la arrendataria prometió hacer entrega del inmueble.
Que en fecha 23 de Julio de 2.006 le notificó formalmente de no renovarle el contrato de arrendamiento, como se evidencia en carta de Notificación recibida por la arrendataria, que anexó marcada “C”, en conformidad con el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios aparte “b”.
Que la razón fundamental de no renovar ni prorrogar en contrato de arrendamiento, es que es madre soltera y son objeto de no tener donde vivir en la actualidad, pues el inmueble donde viven en calidad de comodatarios es objeto de venta y deben hacer entrega del mismo, no teniendo otro lugar donde residir, siendo la única propiedad que posee y donde debe acudir.
De igual manera manifiesta que la arrendataria a pesar de conocer la situación no hizo entrega del mismo y canceló por demás en forma irregular los cánones de arrendamiento vencidos.
Consignó recibos de pagos entregados y recibidos por la arrendataria, donde se le recuerda y hace resaltar el tiempo y transcurso del periodo de prorroga legal al cual estaba sujeto el mencionado contrato, marcados “D”, “E”, “F” y “G”.
Que es el caso que la DEMANDADA adeuda por los cánones de arrendamiento la cantidad de UN MILLON CIENTO CINCUENTA Y DOS MIL BOLIVARES ( Bs. 1.152.000,oo ) o UN MIL CIENTO CINCUENTA Y DOS BOLIVARES FUERTES ( Bs. 1.152,oo ) desde el 15 de Noviembre hasta el 15 de Enero de 2.008, y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble.
Igualmente manifestó que la DEMANDADA incumplió con las cláusulas Segunda, Tercera, Cuarta y Décima Segunda del contrato de arrendamiento y los Artículos 1.269 y 1.592 Ordinal 2do., del Código Civil.
Por lo antes expuesto y con fundamento en los Artículo 1.167 del Código Civil y 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es por lo que acude ante la autoridad, para demandar a la DEMANDADA, en su carácter de Arrendataria, por Desalojo, para que sea condenado por este Tribunal:
PRIMERO: En hacer entrega del inmueble objeto de la demanda, en las
mismas buenas condiciones en que lo recibió
SEGUNDO: En pagar la cantidad de UN MILLON CIENTO CINCUENTA Y DOS MIL BOLIVARES ( Bs. 1.152.000,oo ) o UN MIL CIENTO CINCUENTA Y DOS BOLIVARES FUERTES ( Bs. 1.152,oo ) por cánones de arrendamiento desde el 15 de Noviembre hasta el 15 de Enero de 2.008 y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble.
TERCERO: En pagar las costas procesales, los honorarios profesionales que totalizan la cantidad de SEISCIENTOS TREINTA Y TRES MIL SEISCIENTOS BOLIVARES ( Bs. 633.600,oo ) o SEISCIENTOS TREINTA Y TRES BOLIVARES FUERTES CON SESENTA CENTIMOS ( Bs. F. 633,60 ).
Solicitó se decrete medida de secuestro sobre el inmueble, objeto del presente contrato.
Estimó su acción en la cantidad de UN MILLON SETECIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs.1.785.600,oo) o UN MIL SETECIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES FUERTES CON SESENTA CENTIMOS ( Bs.F. 1.785,oo ).
Admitida la demanda en fecha Siete ( 07 ) de Febrero de Dos Mil Siete ( 2007 ), se emplazó a la DEMANDADA para que compareciera ante este Tribunal al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, dentro de las horas de despacho, tal como consta al folio 26 de estas actuaciones.
La DEMANDANTE mediante diligencia inserta al folio 27, otorgó poder Apud-Acta a los Abogados RUBY JAVIER URBANO y ELY BETZABETH VILORIA GOMEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 41.097 y 122.992 respectivamente, ordenando este Tribunal tenerlos como sus Apoderados.
Librada la compulsa de citación el Alguacil consignó la misma, en virtud de no encontrar a la DEMANDADA ( folio 30 ).
A solicitud de la DEMANDANTE se libraron los carteles de citación a la parte DEMANDADA, en conformidad con el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, dando cumplimiento al citado Artículo.
La parte DEMANDADA otorgó poder al Abogado LUIS ANTONIO BARCENAS, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 14.909, a quien este Tribunal ordenó tener como su Apoderado.
El Apoderado de la parte DEMANDADA dio contestación a la demanda, tal como consta a los folios 48 al 51 ambos inclusive.
Al folio 53, corre inserto escrito de pruebas presentado por el Apoderado de la DEMANDADA, anexó copia de expediente signado con el Nº 4325.
La Apoderado de la DEMANDANTE consignó escrito de pruebas, tal como consta a los folios 70 y 71, así mismo anexó copia simple de expediente Nº 4325.
Riela al folio 89 escrito de pruebas presentado por el Apoderado de la DEMANDADA, mediante el mismo consignó comprobante de pago.
Vencido el lapso de promoción y evacuación de pruebas en el presente juicio, el Juez de este Despachó llamó a las partes a un acto conciliatorio, entendiéndose que los sujetos procesales se encuentran a derecho, llegada su oportunidad manifestaron que no llegaron a ningún acuerdo conciliatorio.
- I -
Vistas las actas procesales que conforman la presente litis, este Juzgador a los fines de decidir con conocimiento de causa observa: que la acción incoada se trata de una RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por la ciudadana GRECIEN FUENTES, titular de la cédula de identidad Nº V-5.264.800, asistida por la Abogada ELY BETZABETH VILORIA GOMEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 122.992, en su carácter de Arrendadora, en contra la Ciudadana THAIS JOSEFINA LOPEZ CALDERA, titular de la cédula de identidad Nº V-10.601.840, en su carácter de Arrendataria, de Un inmueble constituido por Un ( 01 ) Apartamento signad o con el Nº 5-C,
Conjunto Residencial Los Chaguaramos, Torre II, Piso 5, urbanización los Chaguaramos en Maracay, Jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua, dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con fachada Norte del Edificio; SUR: Con pasillo de Circulación; ESTE: Con Comedor y Balcón del Apartamento Nº 5-B y OESTE: Con vacío externo, que tiene una extensión aproximada de Cincuenta y Seis Metros Cuadrados ( 56 Mts.2), según se evidencia del Contrato de Arrendamiento que se inició fijo y a tiempo determinado, el cual fue otorgado ante la Notaria Publica Quinta de Maracay, en fecha 03 de Julio de 2.003, bajo el N° 22, tomo 145, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria,
Con fundamento a esta acción la DEMANDANTE alegó que firmó contrato de arrendamiento con la DEMANDADA, iniciándose fijo y a tiempo determinado y vencido éste ambas partes acordaron prorrogarlo por Tres ( 03 ) años consecutivo, por un canon de arrendamiento de TRESCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES ( Bs. 384.000,oo ) o TRESCIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLIVARES FUERTES ( Bs. F. 384,oo ), así mismo manifestó la necesidad que tiene de ocupar el inmueble y que no ha cancelado los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses desde el Quince ( 15 ) de Noviembre de Dos Mil Siete ( 2.007 ) al Quince ( 15 ) de Enero de Dos Mil Ocho ( 2.008 ), que alcanza a la cantidad de UN MILLON CIENTO CINCUENTA Y DOS MIL BOLIVARES ( Bs. 1.152,000,oo ) a UN MIL CIENTO CINCUENTA Y DOS BOLIVARES FUERTES ( Bs. F. 1.152,oo ).
La parte DEMANDANTE al efecto acompañó a su escrito libelar:
1°) Documento de propiedad del inmueble, objeto de esta acción, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, de fecha dieciséis ( 16 ) de Agosto de Mil Novecientos Noventa y Tres ( 1.993 ) bajo el Nº 2, folios 8 al 11, Tomo 13, Protocolo Primero, y que anexó a su libelo marcado “B”;.(Folios 7 al 13 ambos inclusive ), anexó marcado “A”.
2°) Copia del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes de este
juicio, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, de fecha Tres ( 03 ) de Julio de Dos Mil Tres ( 2.003 ) bajo el Nº 22, Tomo 145, y que anexó a su libelo marcado “B”.
3°) Notificaciones dirigidas a la DEMANDADA ( folios 18 y 19 )
4°) Recibos de pagos marcados “E”, “F”, “G”, “H”.
5°) Citación dirigida a la DEMANDADA ( folio 24 )
ANÁLISIS DEL CONTRATO
De actas consta a los folios 14 al 17 ambos inclusive, copia simple fotostática del contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, Estado Aragua, celebrado en fecha, Tres (3) de Julio de Dos Mil Tres ( 2.003 ), bajo el Nº 22, Tomo 145, de los libros de autenticaciones llevados por la citada Oficina Notarial, debidamente suscrito entre las ciudadanas GRECIEN FUENTES como ARRENDADORA, y, THAIS JOSEFINA LOPEZ CALDERA, en calidad de ARRENDATARIA, del cual se observa que son las mismas partes que conforman esta litis, pautando en su cláusula Segunda:
“La duración de este contrato es de SEIS (6) MESES fijos contados a partir del día 15 de Junio del 2003 hasta el 15 de Diciembre del 2003, pudiendo ser prorrogables por igual término, si LA ARRENDATARIA participa por escrito a LA ARRENDADORA la voluntad de prorrogarlo o no por lo menos con Treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo estipulado. En consecuencia de no prorrogarse el presente contrato LA ARRENDATARIA debe entregar a LA ARRENDADORA el inmueble arrendado al finalizar el plazo de duración estipulado, y en el mismo buen estado en que lo recibió.”
Es oportuno señalar para él que decide el dispositivo 12 del Código de Procedimiento Civil:
“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad,
ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”.
Ahora bien, de acuerdo a la norma procesal trascrita, se le confiere al Juez la potestad de interpretar los contratos, en lo que en este sentido, las partes que conforman la litis, pactaron en la Cláusula Segunda referente al término de duración de la convención locativa, Seis (06) meses contados a partir del Quince (15) de Junio de Dos Mil Tres (2.003) al Quince (15) de Diciembre de Dos Mil Tres (2.003), prorrogables por igual término a menos que el arrendador notifique su voluntad de no renovar el contrato con Treinta (30) días de anticipación, del recorrido de las actas procesales se evidencia, al folio 18 de estas actas, notificación efectuada por la arrendadora a la arrendataria, de fecha, Veintitrés ( 23 ) de Julio de Dos Mil Seis (2.006), la cual fue suscrita en fecha, Diecinueve ( 19 ) de Agosto de Dos Mil Seis (2.006), tal notificación es intempestiva o extemporánea, porque se practicó fuera del lapso de los Treinta ( 30 ) días anticipación al vencimiento, que contempla la cláusula contractual, por ende, la negociación contractual arrendaticia siempre ha sido a término de los Seis (06) meses fijos desde su inicio por lo que se ha venido prorrogando sucesivamente, estableciéndose que la naturaleza jurídica de la cláusula segunda contractual, objeto de análisis, es a tiempo determinado, y, ajustada a derecho la acción por Resolución de Contrato de Arrendamiento que utilizó la actora para acceder al
órgano judicial, tal como lo pauta el Artículo 1.167 del Código Civil. Así se
determina y queda plenamente establecido.
- II -
DE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA
Determinada como quedó la naturaleza contractual, este Tribunal, pasa a constatar el cumplimiento de las formalidades procesales, atinentes a la citación, al folio 44 de este expediente, aparece diligencia suscrita por la demandada de autos asistida de su Abogado, posteriormente en su respectiva oportunidad procesal pasa a contestar la demanda (folios 48 al 51 ambos inclusive ) por lo que se le confirió el derecho a la defensa otorgado en el Artículo 49 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela.
El Abogado Apoderado Judicial de la parte demandada, opuso la Cuestión Previa establecida en el cardinal Décimo Primero (11) del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que trata sobre la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, todo en ocasión, que el contrato de arrendamiento se convirtió de tiempo determinado a sin determinación de tiempo, como lo rige el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no como Resolución de Contrato, como lo instituye el Artículo 1.167 del Código Civil.
Con vista a tal alegación, es considerable enunciar lo pautado en el dispuesto en el dispositivo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual prevé:
“En la contestación de la demanda, el demandado podrá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad podrá oponer la reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía. …Omissis…”
En miramiento a tal disposición invocada, esta Instancia Judicial entra a pronunciarse sobre la cuestión previa opuesta, para lo cual invoca la cláusula segunda contractual, ya analizada en el punto anterior de esta sentencia que se profiere en la que quedó plenamente determinado y establecido que la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento es a tiempo determinado por lo que al coexistir en las actas judiciales una notificación de la no prorroga del arriendo, (folio 18 marcada “c”) en la que se indicó que la misma es intempestiva y extemporánea, siempre la esencia de
la convención locativa ha sido de los Seis (6) meses fijos, por lo explicado quién Juzga deduce que la cuestión previa opuesta por el apoderado judicial de la parte demandada no debe prosperar.
En consecuencia se declara “ SIN LUGAR ” la Cuestión Previa interpuesta, prevista en el Ordinal 11° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide y determina.
-III-
Decidida como quedo la cuestión previa opuesta, este Tribunal, conoce del fondo de la controversia señalando las pruebas que aportaron las partes en este proceso
DE LAS PRUEBAS
PARTE ACTORA:
* Anexos al libelo de demanda
* Copia simple de expediente signado con el Nº 4325, del Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua
PARTE DEMANDADA
* Copia certificada de expediente signado con el Nº 4325, del Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua
* Comprobante de consignaciones
* Planilla de depósito
* Recibo de pago
ANALISIS DE LAS PRUEBAS APORTADAS
Tenemos que la parte que accede a esta Instancia Judicial, en su escrito libelar, fundamenta la demanda en la insolvencia de los meses de
arrendamiento que van desde el Quince (15) de Noviembre de Dos Mil Siete (2.007), Quince (15) de Diciembre de Dos Mil Siete (2007) y Quince (15) de Enero de Dos Ocho (2008), de las pruebas se vislumbra copia certificada de las actuaciones de consignación arrendaticias llevadas por Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de esta misma Circunscripción Judicial, Expediente Nº 4325, nomenclatura interna de ese Juzgado, (folios 54 al 76, ambos inclusive), así como las copias simples
presentada en el escrito de pruebas del folio 80 al 86 ambos inclusive, de tales copias se extrae, que la arrendataria del inmueble, en fecha, Catorce (14) de Febrero de Dos Mil Ocho (2.008), realiza la consignación arrendaticia, de Tres (03) mensualidades, acude al órgano jurisdiccional a efectuar los pagos, dentro de este norte es preciso indicar el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos que prevé:
“ Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince ( 15 ) días continuos siguiente al vencimiento de la mensualidad.”
En adecuación de la norma arrendaticia al caso en concreto presentado asumimos que es deber de la arrendataria consignar el pago Quince (15) días siguientes al vencimiento de la mensualidad, es decir, el pago o cancelación del mes de Noviembre de Dos Mil Siete ( 2.007 ) venció el
Quince (15) de Diciembre de Dos Mil Siete (2007) para efectuar el pago correspondiente del período que comprende del Quince (15) de Noviembre al Quince (15) de Diciembre del año Dos Mil Siete (2007), más los quince (15) días consecutivos que le otorga la citada Ley, tenía oportunidad para hacer efectivo su canon de arrendamiento hasta el Treinta (30) de Diciembre de Dos Mil Siete (2.007) y efectúo la citada cancelación, en fecha, Catorce (14) de Febrero de Dos Mil Ocho (2.008), por lo tanto, el pago del mes que comprende el período del Quince (15) de Noviembre al Quince (15) de Diciembre del año Dos Mil Siete (2007) a la luz de la norma arrendaticia 51 antes invocada, es ilegitimo por extemporáneo, por no estar dentro de lo tipificado en el contexto de la misma y con ello son ilegitimas y extemporáneas las demás cancelaciones de los meses que van desde el Quince (15) de Diciembre de Dos Mil Siete ( 2.007 ) al Quince (15) de Enero de Dos Mil Ocho (2008), del Quince (15) de Enero al Quince (15) de Febrero de Dos Mil Ocho (2008), por no haber sido efectuadas en el marco legal arrendaticio. Así se declara y se determina.
Así las cosas se les otorga pleno valor jurídico probatorio a los efectos de esta acción a los instrumentos anexos al escrito libelar, todo en virtud, que los mismos no fueron tachados, impugnados ni desconocidos en su respectiva oportunidad procesal correspondiente como lo contemplan los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil.
Igual suerte probatoria se les otorga a las copias simples y certificadas del expediente de consignaciones arrendaticias Nº 4325, llevado por el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de esta misma Circunscripción Judicial por haber sido producidas por una autoridad competente como rige el artículo 1.357 del Código Civil, así mismo, en este mismo sentido hace mención quién suscribe el presente fallo que las copias certificadas consignadas por la parte aquí demandada, (folios 54 al 76 ambos inclusive) son del proceso una vez están incorporadas en él, por el principio de la comunidad de la prueba, que contempla que el Juez analizara todas pruebas que se hayan producido, todo como lo estipula el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.
Por las razones de hecho y de derecho que antes se explicaron este Tribunal, ve viable que la demanda que da inicio a estas actuaciones judiciales debe prosperar, de acuerdo a lo contemplado en los artículos 1.167 del Código Civil, 33 y 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así queda plenamente determinado y plenamente decidido.
- III -
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