TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

EXP: Nº 8088-08

DEMANDANTE: ANTONIO SERGI ALOI, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-2.257.756, asistido en este acto por el Abogado RAUL RINCON CABRERA, Inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 4413.

DEMANDADO: XI SONG CHEN, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-22.948.273.

MOTIVO CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO

La presente acción se inició con libelo de demanda presentado en fecha 07-02-2008, por el ciudadano ANTONIO SERGI ALOI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.257.756, y de este domicilio, asistido en este acto por el abogado RAUL RINCON CABRERA, titular de la cédula de identidad N° V-1.976.470 e Inpreabogado N° 4413, en contra del ciudadano XI SONG CHEN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-22.948.273, por motivo de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.
Manifiesta el demandante que en fecha 16 de febrero del año 2.005, celebró Contrato de Arrendamiento con el ciudadano XI SONG CHEN,

venezolano, mayor de edad, de este domicilio, identificado con la cédula de identidad N° V-22.948.273, sobre un inmueble de su propiedad, constituido por un Local Comercial ubicado entre la Calle Ayacucho Primera y Cuarta Avenida N° 70 del Barrio Santa Rosa de ésta ciudad de Maracay, Estado Aragua, según consta de documento otorgado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay, en fecha 16 de Febrero de 2.005, anotado bajo el N° 24, Tomo 25 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, el referido contrato fue celebrado por tiempo determinado y comenzó a regir por un (1) año a partir del primero de Febrero del año 2005, según consta de Cláusula Tercera.
Alega el demandante que vencido el plazo de un (1) año, el contrato se prorrogó por un (1) año más, hasta el 01 de Febrero del año 2007, pero en fecha 13 de Noviembre de 2006, se le notificó que no se renovaría el contrato, según consta de instrumento original. En razón de lo cual disfrutó de una prórroga legal de un (1) año, es decir hasta el 01 de Febrero de 2008. En virtud que el arrendatario no ha desalojado el inmueble arrendado y el arrendatario hasta la presente fecha se ha negado a entregar el inmueble tal y debe ocurrir según la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ocurrió para demandar por Cumplimiento de contrato al ciudadano XI SONG CHEN, venezolano, mayor de edad, de este domicilio e identificado con cédula de identidad N° 22.948.273, para que convenga en que son ciertos los hechos narrados en el escrito libelar; el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado, ubicado entre la Calle Ayacucho Primera y Cuarta Avenida N° 70 del Barrio Santa Rosa de ésta ciudad de Maracay, estado Aragua, totalmente desalojado de personas y cosas, y en el mismo buen estado de conservación en que fue recibido por él. Fundamentó la demanda en los Artículos 1.167 del Código Civil, Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y Cláusula Décima Cuarta del Contrato de Arrendamiento. Estimó la demanda en la cantidad de Cuatro Mil Bolívares Fuertes (Bs.F.4.000,oo).
Admitida la demanda en fecha 19 de febrero del 2008, se emplazó al

ciudadano XI SONG CHEN, para que compareciera por ante este Tribunal al Segundo (2do.) día de Despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación.
Al folio 10, aparece diligencia suscrita por el Alguacil del Tribunal consignándole recibo de citación con su compulsa y orden de comparecencia sin firmar por el ciudadano XI SONG CHEN, el cual se negó a firmar (folios 11 al 15, ambos inclusive).
Al folio 16, aparece diligencia suscrita por el ciudadano ANTONIO SERGI, a través de la cual otorgó Poder Apud Acta al Abogado RAUL RINCON CABRERA, el cual se acordó tener como apoderado judicial de la parte actora mediante auto de fecha 06-03-2.008 (folio 17).
Al folio 18, aparece diligencia suscrita por el Apoderado de la parte actora, mediante la cual solicitó la notificación de la parte demandada mediante boleta de conformidad con el Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, la cual se ordenó a través de auto de fecha 12-03-2008 (folio 19).
Al folio 21, cursa diligencia suscrita por la Secretaria del Tribunal haciendo constar que le hizo entrega de la boleta de notificación al demandado ciudadano XI SONG CHEN (folio 22).
Al folio 23, cursa inserto auto del Tribunal haciendo constar que transcurridas las horas de despacho del día 17-03-2.008, sin que la parte demandada debidamente citado, no compareció a dar contestación a la demanda.
Al folio 24, aparece escrito de pruebas presentado por el apoderado judicial de la parte actora constante de Un (1) folio útil, las cuales fueron admitidas a través de auto de fecha 01-04-2008 (folio 25).
Vencido el lapso de promoción y evacuación de pruebas, la causa entró en términos para sentenciar, y siendo su oportunidad el Tribunal pasa a hacerlo y al efecto hace consideraciones.

- I –
Vistas a las actas procésales que integran el presente juicio, este

Tribunal a los fines de decidir con conocimiento de causa observa que la acción a que se contrae la demanda que encabeza este expediente se trata de un CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoado por el ciudadano ANTONIO SERGI ALOI, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 7.257.756, asistida en este acto por el Abogado RAUL RINCON CABRERA, Inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 4413, en contra del ciudadano XI SONG CHEN, este en su carácter de arrendatario y el primero de los nombrados en su carácter de arrendador del inmueble constituido por un Local Comercial ubicado entre la Calle Ayacucho Primera y Cuarta Avenida N° 70 del Barrio Santa Rosa de ésta ciudad de Maracay, Estado Aragua.
Que como fundamento de su acción la parte actora, argumentó que el ciudadano XI SONG CHEN, en su condición de arrendatario, no ha desalojado el inmueble arrendado, se ha negado a entregar el inmueble, en razón de que disfrutó de una prórroga legal de un (1) año, es decir hasta el 01 de Febrero de 2.008.

-II-

ANALISIS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
De actas consta contrato de arrendamiento, inserto a los folios 03 al 06, ambos inclusive, en el que aparecen las partes involucradas en este litigio, siendo otorgado por ante la Notaria Pública Tercera de Maracay; Estado Aragua, en fecha 16 de Febrero de 2005, bajo el Nª 24, Tomo 25 de los Libros de autenticaciones llevados por ante esa Oficina Notarial, en el cual pactaron en la cláusula Tercera:

“El presente contrato comenzará a regir el 1° de febrero de 2006, pudiendo ser prorrogado por igual tiempo a voluntad de ambas partes, en tal sentido “El Arrendatario”, mediante proposición escrita lo solicitará ante “El Arrendador” dentro del último mes de plazo convenido…Omissis.

Es oportuno señalar para él que decide el dispositivo 12 del Código de Procedimiento Civil:

“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán
conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”.

De la cláusula contractual Tercera del contrato de arrendamiento, parcialmente transcrita, bajo análisis, de la sentencia reseñada, y, de la normativa legal mencionada, se puede, interpretar que posterior al vencimiento del lapso de duración del año fijo, que venció en fecha 01 de Febrero de 2.007, en autos se vislumbra, de notificación privada de fecha 13 de Noviembre de 2.006 (folio 07), suscrita por el ciudadano ANTONIO SERGI ALOI, en su carácter de arrendador, la manifestación de no renovar el contrato, en vista de que se aproxima el vencimiento de la prórroga automática del mismo, fundamentándose en la necesidad imperiosa de hacer uso propio del inmueble, concediéndole un plazo improrrogable de hasta un (1) año para la entrega material del mismo contados a partir de la fecha de vencimiento del contrato.
Dados tales hechos, es oportuno señalar para quien Juzga, los dispositivos del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que contemplan el caso bajo examen:

Artículo 38: “En los contratos de arrendamientos que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de Seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Duración el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”

Artículo 39:
“La prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del

arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.”

En esta perspectiva, la prórroga legal arrendaticia puede operar de pleno derecho o a petición de una de las partes contratantes, de autos, se demuestra, que el demandante-arrendador, en fecha Trece (13) de Noviembre del 2.006, le manifestó al arrendatario ciudadano XI SONG CHEN, la no renovación del contrato, concediéndole además un plazo improrrogable de hasta Un (1) año para la entrega material, y, siendo el contrato fuerza de Ley entre las partes como lo contempla el Artículo 1.159 del Código Civil, dicha notificación es viable en la situación que se nos presenta, por lo que al vencerse el contrato de arrendamiento, en fecha 01 de Febrero del año 2008, por el tiempo de duración de la relación arrendaticia de Un (01) año como se dijo anteriormente , a la arrendataria le corresponden Seis (06) meses de prorroga legal, siendo la naturaleza jurídica a tiempo determinado y de allí es que subyacen las reglas que se señalan en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que la acción de Cumplimiento de Contrato, que hizo valer el demandante, para acceder al Órgano Jurisdiccional, se ajusta a derecho, tal y como lo regula el dispositivo 39 ejusdem. Así se determina y se decide.-

-III-

Determinada como quedo la naturaleza contractual, pasa este Juzgador a verificar si se cumplieron los actos de comunicación procesal, muy especialmente el de la citación del demandado, lo que consta, inserto a los folios 21 al 22, ambos inclusive, de manera que se le otorgo el derecho a la defensa y el debido proceso consagrado en el artículo 49 Constitucional.

Le correspondía contestar la demanda según auto que riela al folio 23, de estas actuaciones, en fecha 17 de Marzo del año 2008, tal como lo hizo constar este Tribunal, y de acuerdo al criterio de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 12 de noviembre de 2002 N° 2794, en referencia al citado articulo:

“...que el demandado deberá comparecer al Segundo (2do) de Despacho siguiente a su citación...”.

Así mismo el artículo 362, del precitado Código de Procedimiento Civil, establece:

“SI EL DEMANDADO NO DIERE CONTESTACIÓN A LA DEMANDA DENTRO DE LOS PLAZOS INDICADOS EN ESTE CODIGO, SE LE TENDRA POR CONFESO EN CUANTO NO SEA CONTRARIA A DERECHO LA PETICIÓN DEL DEMANDANTE, SI NADA PROBARE QUE LE FAVOREZCA”

Con respecto al citado articulo trascrito parcialmente, la confesión ficta procede sólo cuando el demandado hubiese omitido dar contestación a la demanda y cuando no hubiere promovido prueba alguna dentro del lapso de Ley que le favorezca y con la cual desvirtúe lo alegado por el demandante en su escrito libelar, como es el caso bajo examine de autos, es por lo que, se le hace necesario, para este Sentenciador, declarar confeso al demandado, en conformidad con el mencionado articulo 362 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que no contestó la demanda, no trajo prueba alguna que lo favoreciera y la misma no es contraria a derecho. Y, así se instaura.
Como consecuencia de la confesión ficta del demandado, esté aceptó tácitamente los hechos alegados que se le imputaron en el escrito libelar, por lo que este Juzgador los tiene como ciertos, considerando al respecto, que

existe una relación arrendaticia, entre las partes que integran este juicio.
Así mismo, se verifica de las actas procesales que el demandado de autos, ciudadano XI SONG CHEN, reconoció tácitamente los instrumentos que rielan a los folios del 03 al 07, ambos inclusive, de estas actuaciones, al no desconocerlos, tacharlos o impugnarlos en el lapso legal procesal, de conformidad con el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil, adquiriendo con esto dichos instrumentos pleno valor probatorio a los efectos de esta acción incoada y aunado a la confesión ficta del accionado hacen plena prueba en contra de esta última. Por lo que concluye este sentenciador que la demanda que inicia estas actuaciones debe prosperar, en armonía con los Artículos 12 y 362 del ya tantas veces nombrado Código de Procedimiento Civil y el Articulo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y, así se decide.

-IV-