TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DEL ESTADO ARAGUA

PARTE ACTORA: NELLY CAROLINA BRACHO OJEDA, titular de la cédula de identidad Nº 7.252.164 venezolana, mayor de edad de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: YARITZA ROJAS, MARIA JOSE SANCHEZ GIMENEZ, JHOVIS CHIRINOS y EDITO JOSE CAMPOS VERDE, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros 113.485, 99.711, 120.339 Y 114.406 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: JESUS MANUEL ORTEGA AÑEZ, titular de la cédula de identidad Nº V-7.224.410.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: LUIS FERNANDO ARROYO ESTEVES, Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 61.146.
EXPEDIENTE: 2007-9569.
MOTIVO: DESALOJO.
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente juicio por demanda interpuesta por la parte actora, admitida en fecha 11-10-2007, por los trámites del juicio breve.
Cumplidos los trámites para la citación personal y siendo infructuosas, se ordenó la citación por carteles, los cuales fueron consignados en fecha 10/01/2008, y la Secretaria del tribunal en fecha 21/01/2008, dejó expresa constancia de haber cumplido con las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 06/02/2008, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda y reconvención.
En fecha 12/02/2008, la parte demandada consignó escrito de pruebas.
En fecha 14/02/2008, la parte demandante consignó escrito de contestación a la reconvención.
En fecha 14/02/2008, la parte demandante consignó escrito de pruebas.
En fecha 19/02/2008, la parte demandada consignó escrito.
En fecha 19/02/2008, la parte demandada consignó escrito. Así mismo este Tribunal por auto admitió dichas pruebas.
En fecha 26/02/2008, tuvo lugar el acto de declaración de testimoniales de los ciudadano JOSE RAFAEL MANRIQUEZ MOTA, MARTINEZ FIGUEROA VICTOR JOSE, ORTEGA DE RAMOS MARIA MILAGROS, RAMOS RENE GUILLERMO, MARIA CUSTODIA MONCADA URBINA.
En fecha 27/02/2008, la parte demandante consignó escrito.
En fecha 27/02/2008 se practicó la inspección judicial promovida por la parte actora.
En fecha 07/03/2008 la parte demandada consignó escrito.
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Alega la parte actora en su libelo de demanda que es propietaria de un inmueble ubicado en la Calle Circunvalación Nro 12, El Limón Municipio Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, cuyas determinaciones constan en Titulo Supletorio emanado del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua de fecha 05 de mayo del 2004. Que dicha casa es ocupada en la actualidad por el Sr. JESUS MANUEL ORTEGA AÑEZ, en su carácter de arrendatario, según contrato de arrendamiento verbal. Que el canon de arrendamiento es por la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES MENSUALES (Bs.80.000., 00), el cual fue establecido desde el año 2003 siendo que el canon de arrendamiento es consignado por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. Que desde hace tiempo le ha manifestado escrita y verbalmente al señor JESUS MANUEL ORTEGA AÑEZ y a su familia que tiene la necesidad de ocupar el inmueble. Razón por la cual demanda el desalojo y pide la entrega del inmueble libres de personas y bienes y solventes en los servicios públicos. Fundamenta su demanda en los artículos 33 y 34 literal B y C de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
Por su parte el demandado en su escrito de contestación a la demanda impugnó las copias simples consignadas junto con el libelo, rechazó y contradijo la demanda, opuso la cuestión previa contemplada en el ordinal 2° y 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Señala que desde 1992 es arrendatario del inmueble supra identificado y que su arrendador fue Juan José Arbona, fallecido, y que no ha hecho contrato con la accionante. Que se encuentra consignando por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de esta Circunscripción. Que el canon es de ochenta mil bolívares (Bs. 80,000,00) convenidos con el arrendador. Negó que la ciudadana NELLY CAROLINA BRACHO le haya hecho manifestación escrita de su necesidad de ocupar el inmueble que actualmente ocupa con su familia. Negó y rechazó la solicitud de desalojo intentada por la ciudadana NELLY CAROLINA BRACHO OJEDA, por cuanto no tiene pactado con esta ciudadana contrato de arrendamiento ni verbal ni escrito. Negó y rechazó la solicitud de entrega del inmueble que la ciudadana Nelly Carolina Bracho Ojeda hiciera. Negó y rechazó que deba entregar comprobantes de solvencia de servicios.
DE LAS PRUEBAS
La parte actora promovió:
1) Copia Simple de Titulo Supletorio, folios 5 al 20.
2) Copia simple de instrumento registrado conforme al cual la Alcaldía del Municipio Girardot le vende un terreno a la accionante (folios 21 al 24)
3) Copia simple de escrito de consignación arrendaticia, folios 25 y 26.
4) Original de inspección judicial realizada por el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua (folios 27 al 31).
5) Original de instrumento registrado (folio 36 al 39)
6) Original de título supletorio (folio 40 al 56)
7) Original de instrumento notariado contentivo de venta que hiciera Juan José Arbona a la accionante. (folio 47 y 48)
8) Testimoniales de los ciudadanos José Rafael Manríquez Mota, Martínez Figueroa Víctor José, Ortega de Ramos Maria Milagros, Ramos Rene Guillermo, Maria Custodia Moncada Urbina.
La parte demandada promovió:
1) Original de contrato de arrendamiento privado entre los ciudadanos Jesús Manuel Ortega Añez Y Juan José Arbona, folio ochenta y siete (87).
2) Original de Comprobante o forma 14-02 del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales (IVSS) de fecha 5 de agosto de 1994, folio (88).
3) Original de solicitud de perpetua memoria (folios 89 al 97)
4) Copias al carbón de planilla de depósitos bancarios, folios 98 al 101.
5) Originales de recibos de pago de alquiler por concepto de canon de arrendamiento, folios 102 al 114.
6) Comprobante de consignaciones arrendaticias, (folio 116).

Para decidir se observa:
DE LAS CUESTIONES PREVIAS
- La parte demandada opone la cuestión previa del ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Para basarla la parte hace una serie de señalamientos en relación que la accionante debió indicar los documentos en los cuales fundamenta la aseveración de ser propietaria, que desconoce quien lo está demandando y con cual título, que la demandante no demuestra la relación arrendaticia, que la demandante no da dirección ni linderos ni demuestra la titularidad invocada. Al respecto se observa: La falta de capacidad procesal a que se refiere el dispositivo señalado va dirigida a la ilegitimidad en el proceso del demandante. En este sentido el artículo 136 ejusdem señala que son capaces para obrar en juicio las personas que tengan libre ejercicio de sus derechos, los cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley. De allí que resulte claro que los argumentos utilizados por la parte demandada para invocar la referida cuestión previa no tienen relación alguna con la cuestión previa invocada; por lo tanto debe ser desestimada, y así se declara.
-Asimismo la parte accionada promueve la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Para ello señala que no se cumple con los extremos del ordinal 4° del artículo 340 relativo a “el objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos”. Al respecto se observa: la parte actora en su escrito libelar señala que el inmueble está ubicado en la calle Circunvalación Nº 12 de El Limón, Municipio Mari Briceño Iragorry del Estado Aragua, cuyas determinaciones constan en titulo supletorio anexo a la demanda. En el referido instrumento según pudo constatar esta juzgadora está claramente especificado y determinado el inmueble en cuestión, por lo que la cuestión previa resulta infundada, y así se declara.
DE LA RECONVENCIÓN- DEL RETRACTO ARRENDATICIO

La parte accionada-reconviniente demanda el retracto legal arrendaticio y pide subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el contrato traslativo de propiedad en el lugar de la demandante. En su escrito no especifica a cual documento traslativo de propiedad se refiere pues se limita a exponer: “…ante la eventualidad que la ciudadana NELLY CAROLINA BRACHO OJEDA, la demandante de autos, demostrare mediante documento indubitable la propiedad del inmueble que actualmente ocupo en condición de arrendatario desde julio de 1992…”.
En su escrito de contestación a la reconvención la parte demandante-reconvenida niega la procedencia del retracto por ser compradora de buena fe, niega que tenga que dar en venta sus derechos de propiedad sobre el inmueble arrendado.
Al respecto quien aquí decide estima necesario efectuar algunas consideraciones con relación a la acción del retracto legal arrendaticio y en tal sentido observa: La legislación inquilinaria venezolana consagra el retracto legal arrendaticio, entre otros, como un derecho preferente de carácter proteccionista para adquirir el inmueble arrendado, previsto en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que, por remisión legal de la mencionada norma, al ejercicio de este derecho contenido en Ley Especial, le son aplicables las disposiciones de derecho común contenidas en el Código Civil en los artículos 1.534 al 1.548, todas referidas al retracto, en tanto y en cuanto puedan ser ajustadas al retracto legal arrendaticio.
En este orden de ideas tenemos que los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios disponen:
Artículo 42. “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario”.
Artículo 43. “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior”.
De manera que para el ejercicio válido de ese derecho debe existir un contrato de arrendamiento vigente para el momento de la enajenación del inmueble objeto del contrato y el arrendatario debe estar solvente en el cumplimiento de todas sus obligaciones, lo que significa que no debe estar incurso en ninguna causal de resolución ni de desocupación. También entre los requisitos para el ejercicio del retracto legal inquilinario está la venta perfeccionada o consumada sobre el bien inmueble objeto de la litis, y la circunstancia de que sea el arrendatario a quien le corresponde -como único titular- ejercer ese derecho.
En tal sentido debe hacerse mención a que en el expediente cursan varios instrumentales traídos por la parte accionante, a saber:
1)Sobre los instrumentales cursante a los folios 05 al 20 y 22 al 26, se trata de copias simple de instrumentos públicos, los cuales fueron impugnados por la parte demandada en su escrito de contestación, por lo que en aplicación del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, deben ser desechados, y así se declara.
2) Respecto al título supletorio cursante a los folios 40 al 56 es preciso acotar, que los Títulos Supletorios carecen de eficacia para comprobar la propiedad u otro derecho real sobre terrenos urbanos o rurales y que por lo tanto, ni pueden ser invocados como “título inmediato de adquisición” respecto a esa clase de bienes...” (Sala Político-Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia Sentencia de fecha 27 de Junio de 1996. H. Hernández en nulidad).
De manera que un Título Supletorio o un documento autenticado, “per se” no pueden constituir la prueba idónea para demostrar la propiedad. Cónsono con lo expuesto, la sentencia Nº 45 de fecha 16 de marzo de 2000, dictada por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ratificada en sentencia Nº 01073, de fecha “15 de marzo de 2.004”, dejó sentado lo siguiente: “…Así pues, ni el título supletorio, ni el documento autenticado, ni las otras prueba de los autos son suficientes para que la parte reivindicante pruebe la propiedad de las bienhechurías ante un tercero, sino que para ello sería necesario que los documentos antes citados estuviesen registrados, con la autorización previa del Concejo Municipal, quien es el propietario del terreno...”
“...Al tratarse de la reivindicación de un inmueble, el medio idóneo para probar el derecho de propiedad sobre dicho inmueble ante el poseedor, necesariamente tiene que ser título registrado…” De manera que al tratarse de uno de los bienes sobre los cuales la ley exige la solemnidad del registro público, sólo el título supletorio debidamente registrado puede ser considerado como un acto jurídico válido idóneo para acreditar la propiedad de este tipo de bienes inmuebles de conformidad con lo establecido en los artículos 1.920 y 1.924 del Código Civil, y así se declara.
3) En cuanto al documento notariado cursante al folio 47 conforme al cual Juan José Arbona vende las bienhechurías a la accionante tenemos que no está debidamente registrado, a tenor de lo establecido en el artículo 1.924 del Código Civil, cuyo contenido es el siguiente: "Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble". "Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales".
4) Asimismo Cursa a los folios 36 al 39 original de instrumento que si está debidamente registrado conforme al cual la Alcaldía del Municipio Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua da en venta a la demandante una parcela de terreno ubicada en la avenida circunvalación Nº 12, sector Caja de Agua de El Limón, instrumento que por no haber sido impugnado goza de pleno valor probatorio, quedando así debidamente acreditada la propiedad que sobre el terreno tiene la accionante. En este sentido el Código Civil señala:

Artículo 549: “La propiedad del suelo lleva consigo la de la superficie y de todo cuanto se encuentre encima o debajo de ella, salvo lo dispuesto en leyes especiales.”

Ahora bien, para la procedencia de la acción incoada es menester la existencia de una negociación consistente en la venta propiamente dicha, la cual, a tenor de lo establecido en el artículo 1.474 del Código Civil, consiste en la transferencia de la propiedad, del vendedor al comprador, encontrándonos con que, en el caso sub exámine, sólo existe como documento traslativo de la propiedad debidamente registrado donde la Alcaldía celebró la venta del terreno sobre el cual se construyeron las bienhechurías cuyo retracto se demanda. Y considerando que el propietario del terreno era la Alcaldía, la cual en ningún momento funge como parte arrendadora, no puede el inquilino pretender subrogarse derecho alguno, y así se declara.

DEL DESALOJO
La parte accionante pide el desalojo del inmueble fundamentado en la necesidad que tiene de ocuparlo.
Este Despacho ha señalado en decisiones anteriores que para la procedencia del desalojo bajo esta causal es necesario que se den tres requisitos en forma concurrente, a saber: 1) que se acredite la propiedad, 2) que se pruebe la relación arrendaticia y 3) que se demuestre la necesidad. Con relación al primero de los requisitos queda debidamente satisfecho en base a los argumentos explanados en el titulo anterior. En cuanto a la relación arrendaticia es un hecho admitido por el mismo accionado que él ocupa el inmueble en calidad de inquilino, independientemente de quien fue su arrendador, y sobre la necesidad observamos lo siguiente: Cursa a los folios 27 al 35 inspección judicial extralitem, la cual aun cuando no goza de pleno valor probatorio pues no se cumple el principio de contradicción de la prueba, arroja indicios favorables a la pretensión de la accionante. En efecto, se dejó constancia en esa inspección que la accionante vive en un inmueble ubicado en la calle circunvalación Nº 56, sector El Piñal de El Limón, que vive con otras personas que dicen ser su madre, hijos y hermano, que la vivienda consta de sala-comedor, cocina, un baño, dos habitaciones, dentro de las cuales se observó gran cantidad de bienes muebles.
Asimismo cursa a los folios 167 al 169 inspección judicial realizada en el curso del proceso, la cual goza de pleno valor probatorio, donde esta juzgadora pudo corroborar lo descrito anteriormente, además del estado físico del inmueble, en cuanto se observó con el piso agrietado, paredes con desprendimiento de friso y pintura, huecos.
De igual manera cursa a los folios 151 al 162 testimoniales de los ciudadanos José Manríquez Mota, Martínez Víctor, María Ortega, Ramos Rene y María Moncada, quienes en las respuestas a las preguntas quinta y sexta cuyo tenor es: “Diga usted testigo, si sabe o le consta donde vive actualmente la señora Nelly Carolina Bracho Ojeda” y “Diga el testigo si sabe y le consta donde vive actualmente la señora Nely Carolina Bracho Ojeda” las respuestas fueron “vive arrimada en casa de su mama” Como se observa los testigos son coincidentes en señalar que la demandante vive en casa de su mama, elementos estos que en unión con lo observado en la inspección llevan a la convicción de esta juzgadora en cuanto a la necesidad de la demandante de ocupar el bien arrendado. Por lo tanto la acción de desalojo debe prosperar, por aplicación del artículo 34, literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se declara.
Por los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado Tercero de los Municipios de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
- SIN LUGAR la demanda intentada por Jesús Manuel Ortega Añez contra Nelly Carolina Bracho.
- CON LUGAR la demanda incoada por Nelly Carolina Bracho contra Jesús Ortega Añez y condena a la parte demandada a:
PRIMERO: Entregar el siguiente inmueble: ubicado en la Calle Circunvalación Nº 12, El Limón Municipio Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua.
SEGUNDO: Pagar las costas del presente juicio
Publíquese regístrese y notifíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero De Los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry Del Estado Aragua, en Maracay, a los catorce (14) días del mes de Abril de dos mil ocho. Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación.
La Juez

Abg. Mary Fernández Paredes
La Secretaria,

Abg. Nohelia Ramírez Abello
En esta misma fecha, 14-04-08, siendo la 03:00 p.m. se publicó y registró la anterior Sentencia previo el anuncio de Ley.
La Secretaria,

EXP. 2007-9569