TSJ Regiones - Decisión

EN SU NOMBRE
JUZGADO DEL MUNICIPIO SANTIAGO MARIÑO DE LA CIRCUNSCIRPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

EXP. Nro. 2388-07

DEMANDANTE: MARÍA RIVERO RANGEL.-
DEMANDADA: JENIFER CAROLINA MILLAN DE MANRESA.-
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

Se dio inicio al presente juicio por libelo de demanda presentado por la ciudadana MARIA RIVERO RANGEL, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 7.185.149, de este domicilio, asistida por la abogada en ejercicio AURA MATILDE ESLAVA GARCIA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 55.181, mediante el cual demandó a la ciudadana JENIFFER CAROLINA MILLAN DE MANRESA, quien es venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad N ° 13.258.447, por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO de un inmueble constitutito por un apartamento, distinguido con el Nº PH 2-9, piso 1 del Conjunto Residencial La Laguna II, edificio 9, sector 6, de Turmero Estado Aragua.-
Por auto de fecha 14 de Febrero de 2.008, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.-
En fecha 27 de Febrero de 2.008, estando legalmente citada la parte demandada y consignó escrito en el cual promovió cuestiones previas y dio contestación a la demanda.-
Llegada la oportunidad procesal para promover pruebas solo la parte actora hizo uso de tal derecho consignando escrito de pruebas el cual fue admitido por auto de fecha 10 de Marzo de 2.008.-
Siendo la oportunidad para dictar sentencia este Tribunal pasa hacerlo en los siguientes términos:
PUNTO PREVIO:
DE LAS CUESTION PREVIA PROMOVIDA:
Como quiera que la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es la Ley Especial que regula la materia, en el Artículo 35, dispone que las cuestiones previas deben ser decididas con la sentencia definitiva, dado lo especial del presente asunto, este Tribunal procede a decidir la promovida por la parte demandada, en capitulo previo a la sentencia definitiva de siguiente manera:
En relación a la cuestión previa prevista en el numeral 11 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil es decir la Prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.-
Alega la demandada en su escrito de contestación de la demanda que suscribió con la parte actora un contrato de arrendamiento en donde se evidencia que el tiempo de duración del mismo, era por un año el cual data del año 2.005; así mismo que en el libelo de la demanda la recurrente señala lo siguiente “…omisis… tomando en consideración que se refiere a un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado…” Que de lo anterior se infiere que siendo que el contrato inicial se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la vía judicial a seguir no era la de la Resolución del Contrato, sino por la vía del desalojo, tal y como lo reza el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que en el marco de una relación regulada por un contrato evidentemente pueden producirse violaciones a derechos que la Ley y la Doctrina han denominado como de estricto orden publico específicamente el Artículo 7 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Que es así como la interposición de ésta querella, por Resolución del Contrato, fue promovida ilegalmente, esta no era la vía judicial; ya que estamos frente a un Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado y lo procedente en derecho, es la vía del Desalojo, cuya admisión viola el orden publico constitucional, de no hacerse el correctivo debida a tiempo, como lo es el declarar nula de toda nulidad, tanto su admisión como todas las acciones subsiguientes, en un todo y de conformidad con lo previsto en el Artículo 25 Constitucional en concordancia con el Artículo 206 y 214 del Código de Procedimiento Civil.-
En el presente caso fue intentada por la parte actora una acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, a los fines de resolver este Juzgado observa: La cuestión previa opuesta se encuentra tipificada en el grupo de las atinentes a la acción; al respecto el Dr. ARISTIDES RENGEL ROMBERG, en su libro “Tratado de Derecho Procesal Civil”, Tomo III, señala:
“…cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. En estos casos, la casación, siguiendo una estricta posición objetiva, ha decido que debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción…”
Al respecto, el Código de Procedimiento Civil, establece algunos casos en los que específicamente no debe admitirse la demanda, como por ejemplo en el procedimiento especial de intimación, más específicamente en el artículo 643 eiusdem, que dispone:
“El juez negará la admisión de la demanda por auto razonado, en los casos siguientes: 1°) Si faltare alguno de los requisitos exigidos en el artículo 640, 2°) Si no se acompaña con el libelo la prueba escrita del derecho que se alega, 3°) Cuando el derecho que se alega está subordinado a una contraprestación o condición, a menos que el demandante acompañe un medio de prueba que haga presumir el cumplimiento de la contraprestación o la verificación de la condición”
De igual manera el artículo 41 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:
“Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término…”
Otro ejemplo de los casos antes referidos, lo encontramos en el artículo 60 del Decreto con Fuerza de Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República:
“Los funcionarios judiciales debe declarar inadmisibles las acciones o tercerías que se intenten contra la República, sin que se acredite el cumplimiento de las formalidades del procedimiento administrativo previo a que se refiere este Capítulo”
De tal manera, que las disposiciones antes transcritas son un claro ejemplo, de lo que significa la existencia de un prohibición de la ley de admitir una acción propuesta; ahora bien, quien aquí decide observa, que los alegato en que la parte demandada fundamenta la cuestión previa constituyen materia de fondo, lo que trae como consecuencia que la cuestión previa opuesta contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no deba prosperar en derecho. Así se decide.

MOTIVA:
Decidida como ha sido la cuestión previa este Tribunal pasa a pronunciarse al fondo de la controversia:
CAPITULO I
Alega la parte actora en su libelo de demanda que suscribió contrato de arrendamiento de un inmueble de su exclusiva propiedad con la ciudadana JENIFFER CAROLINA MILLAN DE MANRESA, quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 13.258.447, que el objeto de dicho arrendamiento está constituido por un apartamento distinguido con el Nº PH 2-9, piso 1 del Conjunto Residencial La Laguna II, Edificio 9, sector 6 de la ciudad de Turmero, Estado Aragua, que es el caso que establecieron en la cláusula Quinta “El canon de arrendamiento será Trescientos Mil Bolívares exactos (Bs.300.000,00), esta cantidad sufría un incremento al vencimiento del presente contrato, el cual será calculado según el índice de inflación a la tasa porcentual que dicte el banco central de Venezuela, los cuales declara cancelar “La arrendataria “ por mensualidades anticipadas, los cinco (5) primeros días de cada mes , la arrendataria deberá pagar a la arrendadora la cantidad de Cinco mil bolívares exactos (Bs.5.000,oo) diarios por retraso en el pago del canon de arrendamiento, todo esto como daños y perjuicios ocasionados por el simple retardo en el cumplimiento de su obligación, que igualmente en la cláusula sexta del mismo contrato de arrendamiento ambas partes establecieron “El incumplimiento de la arrendadora en el pago del canon de arrendamiento por mas de cinco (5) días será causa suficiente para que la arrendadora considere resuelto de pleno derecho el presente contrato y a pedir la inmediata desocupación del inmueble arrendado y exigir a la arrendataria el pago de los cánones de arrendamiento insolutos y los que faltaren por vencerse que la ciudadana Jennifer Carolina Millán de Manresa, sin justificación alguna ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2.007, y los meses de Enero y Febrero del año 2.008, que es por lo que demanda a la ciudadana Jennifer Millán de Manresa por Resolución de Contrato de arrendamiento para que convenga en ello, o que en su defecto sea condena do por el Tribunal a que el contrato contentivo de la relación arrendaticia que la vincula con la arrendataria quede resuelto , en desocupar, entregar y devolver el inmueble arrendado, libre de personas y cosas y en las mejores condiciones de limpieza y conservación, estima la demanda en la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (Bs.5.000.000,oo) y solicita se decrete medida de secuestro sobre el bien inmueble objeto del presente juicio.-
CAPITULO II
En la contestación de la demanda la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil cuestión esta que ya fue decidida por este Juzgado, asimismo negó rechazo y contradijo que adeude los cánones de arrendamientos de los meses Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre 2.007 y los meses de Enero y Febrero de 2.008, que no es cierto que dicha deuda ascienda a la suma de cuatro Mil ochocientos Cincuenta Bolívares fuertes ( 4.850.Bs. F), que no es cierto que exista entre la parte actora y su persona una inequívoca relación arrendaticia de naturaleza temporal y determinada, ya que el contrato de arrendamiento que los une es tiempo indeterminado razón por la cual no es temporal , que exista una conducta contumaz de su parte en no pagar el canon de arrendamiento y la alícuota de condominio que le corresponde a dicho inmueble, niega rechaza y contradice que la acción incoada conforme a derecho, sea la Resolución del Contrato.-
CAPITULO III
Con la entrada en vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se ha obligado a diferenciar la acción (pretensión) judicial a intentar según la naturaleza temporal del contrato de arrendamiento. En este sentido, debe antes de procederse a intentar la acción (pretensión) distinguir entre el contrato a tiempo determinado y los contratos a tiempo indeterminados.
De acuerdo al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la acción de desalojo se intenta cuando estamos en presencia de un contrato de arrendamiento verbal o a tiempo indeterminado; y siempre y cuando el motivo se encuentre encuadrado en algunas de las causales allí estipuladas. Al respecto, establece el artículo “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado. Por el contrario, si nos encontramos frente a una relación arrendaticia a plazo determinado, su regulación se encuentra normada por la ley sustantiva, es decir por el Código Civil, por lo que ante el incumplimiento obligacional de alguna de las partes, debe acudirse a las acciones procesales establecidas en el Código Civil, de acuerdo a los parámetros en que se encuentre ubicado el incumplimiento, y su regulación se encuentra en el artículo 1.167 del mencionado Código en orden a obtener el Cumplimiento o la Resolución del Contrato.
El plazo es el elemento de capital importancia a los fines de establecer la naturaleza del contrato, y por ende las acciones a ser instauradas en orden a lograr el desalojo, el cumplimiento, o la extinción del contrato.
En el caso de autos, la parte demandante en su libelo ha señalado que suscribió contrato de arrendamiento escrito por ante la Notaria Publica de Turmero Estado Aragua sobre un inmueble de su exclusiva propiedad. Ciertamente al analizar el contrato de arrendamiento (folios 7,8,9,10 y 11) traído a los autos como prueba de la relación arrendaticia contraída entre la demandante y la demandada, y que al tratarse de un documento publico, se verifica de acuerdo a la cláusula cuarta que el termino de duración del contrato lo era por seis meses contados a partir del 01 de Septiembre del 2.005. Este contrato podrá prorrogarse automáticamente en lo sucesivo solo por periodos iguales de seis (6) meses fijos cada uno de ellos, siempre que las partes no manifiesten su voluntad a la otra antes de treinta (30) días de anticipación a la fecha del vencimiento del plazo fijo originario o de cualquiera de las prorrogas si este fuere el caso. De allí entonces, que el presente contrato se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en donde las partes contratantes estuvieron de acuerdo en prorrogar una vez fenecido los seis meses, y por cuanto no hay en autos prueba de la notificación de no prorroga, significa que se sigue estando en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cuya regulación está normada por el artículo 1167 del Código Civil, que en el presente caso por tratarse de incumplimiento de las obligaciones de la arrendataria la Acción pertinente es la Resolución del Contrato de Arrendamiento por falta de pago y así se decide.-
CAPITULO IV
De las pruebas aportadas por las partes en el presente juicio.-
La parte demandada no promovió prueba alguna que la favoreciera en el lapso probatorio.-
En cuanto a las pruebas documentales promovidas por la parte actora, en especial la documental acompañada con el libelo de la demanda relativas al contrato de arrendamiento, este Tribunal de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil le da pleno valor probatorio a las documentales promovidas y al no ser impugnadas por la parte demandada en su oportunidad legal se tienen como ciertas de conformidad con el Artículo 1.364del Código Civil, en concordancia con el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil . Así se declara
El Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, constituye la regla general en cuanto a la carga de la prueba, establece lo siguiente: Artículo 506 “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ello debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación “.-
En reiterada Jurisprudencia ha quedado establecido, que la parte que en juicio aspira probar el hecho conocido utilizando para ello el medio de prueba la presunción, tienen que demostrar el hecho conocido, puesto que al alegar la demandante que la ciudadana JENIFFER CAROLINA MILLAN DE MANRESA, adeuda el canon de arrendamiento de los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.007, los meses de Enero y Febrero de 2.007; el pago del condominio hasta el mes de Diciembre. Quien demanda asume ésta la carga de la prueba o de demostrar este hecho, y de las actas se desprende que la parte demandada rechazó los hechos alegados por la parte demandante en el libelo de la demanda, se le revierte a ésta la carga de demostrar que había cancelado los cánones de arrendamientos que se demandan así como el pago del condominio cosa que no sucedió en el presente caso es por lo que considera quien decide que la acción intentada debe declarase Con Lugar Y Así se decide.-
DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos antes expuestos este Juzgado del Municipio Santiago Mariño de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por la ciudadana MARIA RIVERO RANGEL, contra la ciudadana JENIFFER CAROLINA MILLAN DE MANRESA, todos plenamente identificados en autos. En consecuencia PRIMERO: Se declara Resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por ante la Notaria Publica de Turmero Estado Aragua de fecha 29 de Agosto de 2.005. SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada la entrega del inmueble libre de personas y bienes.-
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida. De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

Publíquese, Regístrese y Déjese copia del presente fallo.-
Dada firmada sellada en la Sala del Juzgado del Municipio Santiago Mariño de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Turmero, a los Cuatro (04) días del mes de Abril del Dos Mil Ocho (2.008).-
LA JUEZ PROVISORIA

ABG. GLADYS GUADALUPE GIRÓN
LA SECRETARIA

THAIDES MARTÍNEZ
En esta misma fecha se registro y publico la anterior sentencia siendo las 10:00 horas de la mañana, previo anuncio de ley.

Exp. 2388-08
GG/tm.-