TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO DECIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DE TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METRPOLITANA DE CARACAS
AÑOS 198º y 149º

Expte. No. 35 002
Sentencia Definitiva (En alzada) Nº DECIMO-08-0522

DEMANDANTES: NANCY CHAMORRO TOVAR Y NESTOR ADOLFO CHIRINOS, venezolanos, cónyuges, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-6.266.704 y V-7.682.951, respectivamente.
APODERADOS DE LOS DEMANDANTES: OMAR ALBERTO MENDOZA, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 66.393.
DEMANDADA: FILOMENA LIDUEÑA BELTRAN, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-19.290.721.
APODERADOS: GIOVANNI B. ADDESSE LIBERATORI, abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 38.125.
MOTIVO DE LA DEMANDA: CUMP0LIMIENTO DE CONTRATO Y DAÑOS Y PERJUICIOS.
I
Corresponde a este Tribunal, actuando en su jurisdicción de Alzada, conocer y decidir acerca del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, el 12 de febrero de 2008, cuyo conocimiento correspondió a este Tribunal, luego de efectuado el sorteo correspondiente al día 25-02-08.
Llegados los autos, el Tribunal, por auto del 02 de abril de 2008, fijó el décimo día despacho para sentenciar, lapso que se encuentra vencido, por lo que el Tribunal pasa a decidir con sujeción a lo previsto en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, y al efecto observa:
II
La en la sentencia recurrida declaró parcialmente con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato y daños y perjuicio intentó la actora, y en consecuencia, ordenó la entrega material del inmueble constituido por el apartamento No. 61, ubicado en el piso 6 del Edificio Residencias Los Ruices, Avenida Francisco de Miranda, zona conocida como Boleíta, Municipio Leoncio Martínez, Estado Miranda, por haber vencido la prórroga legal y negó la procedencia de los daños y perjuicios reclamados, por cuanto éstos sólo fueron pactados para el caso de que la arrendataria cediese, traspasare o subarrendare el inmueble y no por mora en la entrega.
Ahora bien, de la revisión de las actas que integran el expediente, observa quien sentencia que, la parte actora ciertamente demandó el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito con la demandada, a través de su apoderado DOMINGO NEPTALÍ CHIRINOS JIMÉNEZ, el cual tuvo por objeto el alquiler del inmueble arriba identificado y fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 24 de abril de 2003, bajo el No. 50, Tomo 32.
En el citado contrato las partes convinieron en la cláusula “SEGUNDA” del contrato que la duración del contrato sería por el plazo fijo de seis (6) meses, contados a partir de la fecha de autenticación, sujeto a la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (Cláusula Segunda), siempre y cuando la arrendataria no estuviere incursa en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, caso en el cual no tendrá derecho a gozar de la prórroga legal. Que la prórroga legal de ese contrato, concluyó el día 24 de abril de 2004; que no obstante ello, las partes llegaron a un acuerdo para continuar la relación arrendaticia y suscribieron otro contrato, el día 03 de mayo de 2004, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el No. 24, Tomo 35, conviniéndose en este segundo contrato como término de duración seis (06) meses, contados a partir de la autenticación del contrato, sujeto a la prórroga legal (Cláusula Segunda).
Alegan los demandantes que entonces, la arrendataria tenía la obligación de entregarle el inmueble libre de bienes y personas, una vez transcurrido un (1) año de la prórroga legal a la que tenía derecho, es decir, que el 03-11-05. Que el apoderado de su apoderado notificó válidamente a la arrendataria la intención de ocupar el inmueble arrendado al vencimiento de la prórroga legal, el 27 de abril de 2005, mediante comunicación dirigida a ésta, que acompañan marcada con la letra, y también le notificó tal decisión a través de Notificación Auténtica practicada por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, que acompañó marcada con la letra E Que pese a los requerimientos la arrendataria no ha cumplido con la obligación de entregar el inmueble vencida como se encuentra la prórroga legal y desde el mes de mayo de 2005, comenzó a depositar los alquiler en el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, las que no han sido retiradas, lo que expresa el rechazo de que la arrendataria permanezca en el inmueble.
Invocan en apoyo a su demanda los artículos 1, 22, 25, 33, 35, 38, 39, 40 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.159, 1.167, 1.264, 1.269, 1.271 y 1.354 del Código Civil, y para el procedimiento el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, y expresan que en vista del incumplimiento de la arrendataria en entregar el inmueble objeto del contrato, proceden a demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento, por vencimiento del término, y a exigirles el pago de daños y perjuicios, hasta por la cantidad de cuatro millones novecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 4.950.000,oo), a razón de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,oo) diarios que fueron pactados en la cláusula CUARTA.
Admitida la demanda por el a-quo y cumplidos los trámites atinentes a lograr la citación personal de la demandada, resultando infructuosos, a solicitud de la parte actora se ordenó la citación por Carteles, lo que publicados, fueron consignados en el expediente y transcurrido el lapso legal, se procedió a designarle Defensor Judicial, y encontrándose la causa en ese estado, compareció el abogado GIOVANNI ADDESSE LIBERATORI, consignó poder que acredita su representación en este juicio y se dio por citado en nombre de la demandada.
Por escrito del 09-01-08, el referido apoderado procedió a contestar la demanda, negándola y rechazándola en todas sus partes, tanto en los hechos como en el derecho. Negó la comunicación privada dirigida por el apoderado de los demandantes a la inquilina el 19 de enero de 2005, negó que la prórroga del contrato finalizaba el 03 de noviembre de 2005, negó que los actores le hayan solicitado el inmueble a su mandante y que ésta esté incumpliendo con la entrega del inmueble y que la arrendaticia sea de un (1) AÑO. Promueve la cuestión previa contenida en el Ordinal 6º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto –aduce- no se cumplen en el libelo con los requisitos del Artículo 340 ejusdem. Procede asimismo a reconvenir a la parte actora, por el cobro de la cantidad de UN MIL SESENTA Y UN BOLIVARES FUERTES CON SEIS CENTIMOS (Bs. 1.061,06), monto al cual asciende el pago de los recibos de condominio que van desde el mes de enero de 2006 hasta el mes de diciembre de 2006, ambos inclusive, pagados a la Administradora Terranova, C.A., recibo que produjo en original y que corren a los folios del 74 al 95.
La reconvención fue declarada inadmisible por razón de la cuantía.
Sólo la parte actora promovió pruebas y vencido el lapso correspondiente, el a-quo procede a dictar la sentencia recurrida, mediante la cual declaró sin lugar la cuestión previa promovida y parcialmente con lugar la demanda, sentencia ésta que debe ser confirmada por este Tribunal de Alzada, por los motivos siguientes:
De la revisión de los contratos de arrendamiento suscrito entre las partes que fueron producidos marcados con las letras “B” y “C”, los cuales tienen el carácter reglado en el artículo 1.357 del Código Civil y contra los cuales la parte demandada no ejerció el recurso mediante el cual podía invalidarlos, se evidencia claramente que la relación arrendaticia entre las partes tuvo una duración de más un (1) año, por lo que la arrendataria se encuentra amparada por el lapso de la prórroga legal contenida en el Ordinal b del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues a los efectos de la continuidad del tiempo de la relación arrendaticia debe contarse el tiempo transcurrido durante la vigencia del primero de los contratos suscritos entre las partes, como así se deja establecido.
Ahora bien, en el segundo de los contratos suscritos entre las partes por el alquiler del apartamento No. 61 del Edificio denominado RESIDENCIAS LOS RUICES, las partes convinieron en la CLAUSULA SEGUNDA que la duración del contrato sería de seis (06) mese fijos, contados a partir de la fecha de autenticación. No se precisó que debía practicarse desahucio, pero que sin embargo la parte actora efectuó notificación a la parte demandada, mediante la cual le hizo saber a la parte demandada que la prórroga legal vencía el 04 de noviembre de 2005 y que para esa fecha debía entregar el inmueble objeto del contrato.
La notificación fue efectuada por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, el 31 de octubre de 2005, y se evidencia del contenido de la misma, que los arrendadores concedieron a la demanda el lapso de prórroga legal que correspondía conforme a los términos que establece la norma rectora citada anteriormente, es decir, el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que no existe violación de la Ley Especial que pudiera dar lugar a una nulidad de lo actuado.
De allí que resulta evidente que en el presente caso no existen vicios o irregularidades que pudieran originar declaratoria de reposición y consiguiente nulidad por violación de los derechos que la citada Ley especial concede a los arrendatarios (art. 7º, Ley en comento).
Por otra parte, este Tribunal Superior acoge los argumentos del a-quo, en el sentido de que la relación arrendaticia no se hizo indeterminada por el sólo hecho de que la demandada haya depositado cánones de arrendamiento en el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción, a favor de los demandantes. Así se deja establecido.
En consecuencia, resulta imperativo para este Tribunal, declarar procedente la pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento del término ejercida por la parte demandante, y así expresamente se decide.
Con respecto a la pretensión de cobro de daños y perjuicios ejercida por la parte demandada, este Tribunal observa que como fundamento de dicha pretensión los demandantes arguyen que esta reclamación tiene su apoyo en el contenido de la cláusula cuarta del contrato en la cual se fijó la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000.oo) diarios por retardo en la entrega del inmueble.
El artículo 1.258 del Código Civil prohíbe la reclamación de la cosa principal y de la pena al mismo tiempo, cuando ésta última no se hubiese establecido por el simple retardo.
En este sentido observa el Tribunal que las partes en la cláusula cuarta del contrato sólo establecieron el pago de la expresada cantidad de dinero para el caso de que la arrendataria cediera, traspasare o subarrendare el inmueble y no por retardo en la entrega, por lo que resulta improcedente la reclamación de daños y perjuicios invocando la cláusula penal establecida en el contrato, como así expresamente se decide.
III
Por las razones que antecede, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR, la pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento del término ejercida por los ciudadanos: NANCY CHAMORRO TOVAR y NESTOR ADOLFO CHIRINOS contra la ciudadana FILOMENA LIDUEÑA BELTRAN, todos identificados en autos, y SIN LUGAR, la pretensión de daños y perjuicios también ejercida por los referidos demandantes. En consecuencia, SE ORDENA a la ciudadana FILOMENA LIDUEÑA BELTRAN, hacer entrega material del apartamento No. 61 del Edificio denominado RESIDENCIAS LOS RUICES, ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, Sector Boleíta, jurisdicción del Municipio Leoncio Martínez, Estado Miranda, a los demandantes, ciudadanos NANCY CHAMORRO TOVAR Y NESTOR ADOLFO CHIRINOS, libre de personas y bienes de la propiedad de aquellos y en el mismo buen estado en que recibió dicho apartamento al momento de la contratación.
No hay imposición de costas del juicio, por interpretación en contrario de lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Se imponen las costas del recurso a la parte apelante, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 eiusdem.
Por cuanto la presente decisión se dicta fuera del lapso legal, notifíquese a las partes del presente fallo, tal como lo ordena el artículo 251del mismo Código.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, a los once (11) días del mes de agosto de dos mil ocho (2008). AÑOS: 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
LA JUEZ SUPLENTE,

ANA ELISA GONZALEZ.
LA SECRETARIA,

DIANA MORELO M.

En la misma fecha, siendo las 12:30 p.m., publicó y registró la anterior sentencia. Se dejó copia certificada en el Copiador de Sentencia.
LA SECRETARIA,

DIANA MORELO M.

EXP Nº 35002.-
AEG/DMM
SENTENCIA Nº DECIMO-08-0522.-