TSJ Regiones - Decisión

Sentencia Definitiva.
Expediente Nro. Ap-810

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
JUZGADO DUODÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

PARTE ACTORA: Ciudadano JULIAO LEITE VALENTE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. V-6.855.542.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ROGER FERMIN VASQUEZ, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 30.339.
PARTE DEMANDADA: GLADYS JOSEFINA PALACIOS GARCIA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de Identidad Nro. V.-6.132.815.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: FLERIDA DIAZ, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 27.854.
MOTIVO: DESALOJO

I
Conoce en segunda instancia este órgano jurisdiccional de la presente causa que por desalojo interpusiera el ciudadano JULIAO LEITE VALENTE, en contra de la ciudadana RAFAEL ANGELO LENTINI, todos identificados anteriormente, en virtud de recibir las actuaciones en estudio provenientes del Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con motivo del recurso de apelación interpuesto la abogada FLERIDA DIAZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado antes señalado, en fecha 15 de junio de 2006.
Comienza esta acción judicial por escrito presentado en fecha 12 de enero de 2006, por el abogado ROGER FERMIN VASQUEZ, en representación del demandante.
Luego de los tramites de distribución de causas y posterior a la consignación de los recaudos pertinentes, en fecha 07 de febrero del 2006 el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la presente demanda por el procedimiento breve, ordenando emplazar a la ciudadana GLADYS JOSEFINA PALACIOS GARCIA, al segundo (2do.) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación (folio 10, primera pieza).
En fecha 21 de febrero del 2006, el tribunal de la causa por auto expreso le otorga a la parte demandada dos (2) días como termino de la distancia, en virtud de encontrarse su domicilio en la ciudad de la Victoria, del Estado Aragua. Asimismo ordena librar comisión para la citación de la parte accionada dirigida al Juzgado de Municipio Distribuidor de Turno de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. En esa misma fecha se libro v comisión y oficio.
En fecha 05 de abril del 2006, la representación judicial de la parte actora, consigna las resultas concernientes a la citación de la parte demandada, de la cual se desprende que el Alguacil del Juzgado de los Municipios José Félix Ribas y José Rafael Revenga de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 04 de abril del 2006, practicó la citación personal de la accionada.
En fecha 10 de abril del 2006, la parte actora a los efectos de esta acción, consigna documentos públicos en la presente causa.
En fecha 17 de abril del 2006, el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, vistas las resultas de citación, ordena agregarlas a los autos a los fines de que formen un todo con el mismo y surtan sus efectos legales pertinentes.
En fecha 20 de abril del 2006, comparece la ciudadana GLADYS PALACIOS GARCIA, titular de la cédula 6.132.815, parte demandada, y confiere poder apud-acta a la abogada FLERIDA DIAZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 27.854.
En fecha 24 de abril del 2006, la parte accionada presenta escrito de contestación a la demanda en el cual interpone la cuestión previa contenida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el articulo 7 y parte in fine del articulo 10 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, la incompetencia por el territorio; interpone la cuestión previa establecida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor; interpone la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, defecto de forma, específicamente la referida al ordinal 6° del artículo 340 ejusdem; interpone la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, defecto de forma, específicamente la referida al ordinal 7° del artículo 340 ibidem; en la contestación al fondo, rechaza, niega y contradice la presente demanda por los argumentos que allí explana, e igualmente conforme al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil alega la falta de cualidad del actor para interponer la demanda.
En fecha 02 de mayo del 2006, la parte demandada consigna escrito de promoción de pruebas, en al cual promueve el merito favorable y una exhibición de documentos.
En fecha 03 de mayo del 2006, el Tribunal de origen, niega la prueba de exhibición promovida por la parte accionada y admite las demás.
En fecha 10 de mayo del 2006, la parte actora presenta escrito de promoción de pruebas, en la cual como punto previo explana sus defensa con respecto a las cuestiones previas interpuestas por su contraparte, y promueve catorce (14) documentales.
En fecha 10 de mayo del 2006, el Tribunal de la causa admite todas las probanzas promovidas por la parte demandante.
En fecha 15 de mayo del 2006, se difiere la oportunidad para dictar sentencia dentro de los treinta (30) días continuos siguientes a la citada fecha.
En fecha 18 de mayo del 2006, la representación judicial de la accionada presenta escrito de alegatos.
En fecha 07 de junio del 2006, se avoca al conocimiento de la causa el Juez Temporal, JOSE GREGORIO QUINTERO MARTINEZ.
En fecha 15 de junio del 2006 el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia definitiva en la presente causa, declarando en su dispositiva lo siguiente: sin lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil propuesta por la demandada, relativa a la incompetencia por el territorio; sin lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil propuesta por la demandada, referida a la ilegitimidad de la persona que en juicio se presenta como representante del actor; sin lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil propuesta por la demandada, concerniente a no reunir el libelo los requisitos a que se refieren los ordinales 6° y 7° del artículo 340 ejusdem; con lugar la demanda que por desalojo intentara el ciudadano JULIAO LEITE VALENTE contra GLADYS JOSEFINA PALACIOS GARCÍA, condenando en tal sentido a la demandada a desalojar y entregar el inmueble arrendado objeto de la acción y a pagar a la parte actora los cuatro (4) conceptos especificados en dicho fallo.
En fecha 19 de junio del 2006, la representación judicial de la parte demandada, interpone recurso de apelación con respecto a las cuestiones previas de los ordinales 3° y 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y de la decisión de fondo, el cual es oído en ambos efecto por auto de fecha 21 de junio del 2006, y en esa misma oportunidad es remitido al Juzgado Distribuidor de Turno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito del Área Metropolitana de Caracas, mediante oficio 0296-06.
Luego de recibido el presente expediente por este Despacho, en fecha 08 de agosto del 2006, se fija el décimo (10°) día de despacho siguientes a esa fecha para dictar sentencia.
En fecha 09 de agosto del 2006, la parte demandada promueve pruebas antes esta superioridad, la cual es fueron admitidas por auto de fecha 21 de septiembre del mismo año, admitiéndose el merito favorable y negándose la prueba de informe promovida.
En fecha 20 de septiembre del 2006, la parte accionante presentas escrito de observaciones.
En fecha 28 de noviembre del 2007, quien suscribe se avoca al conocimiento de la presente causa, ordenando es esa oportunidad la notificación de las partes.
En fecha 30 de diciembre del 2007, la parte actora se da por notificado del avocamiento.
En fecha 07 de enero del 2008, el Tribunal libra cartel a fin notificar a la parte demanda del avocamiento de este jugador, y el día 15 del mismo mes y año, la representación judicial del accionante consigna la publicación del citado cartel.

II
Siendo la oportunidad legal para decidir el recurso ordinario de apelación interpuesto por la parte demandada en este proceso, en contra de la sentencia dictada en fecha 15 de junio de 2006, por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, este Juzgado pasa a decidir en los términos que a continuación se expresan.
De la sucinta narrativa de los hechos acaecidos en el expediente, anteriormente expuesta se aprecia que existen puntos previos en el proceso que fueron igualmente resueltos por la sentencia apelada, tales puntos los constituyen: la tempestividad de las cuestiones previas promovidas por la parte demandada, y las cuestiones previas interpuestas por la accionada, referida a los ordinales 1°, 3°, 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Con respecto a la extemporaneidad del escrito presentado por la parte demandada, observa este Tribunal que la decisión revisada, manifestó que el citado escrito fue presentado dentro del termino legal establecido para ello, motivado ello de que a pesar de no haberse presentado a la hora establecida en el auto de admisión, es decir a la una de la tarde (1:00 pm.), la parte accionada no expreso en dicha oportunidad la intención de que las cuestiones previas fuesen resueltas en el mismo acto de presentarse la contestación de la demanda, siendo el propósito de fijar una hora determinada para la interposición de la cuestiones previas, la de ofrecer certeza a la parte actora en que momento se van a interponer dichas defensas, para poder éste contradecirlas o subsanarlas, en el caso de que se solicite sean resueltas en ese mismo acto.
En tal sentido, no habiendo contradicción en cuanto a este punto, dado que la parte apelante no ejerció recurso alguno en contra de la decisión concernida a la tempestividad del escrito de contestación, este Tribunal no tiene sobre lo cual decidir en lo referente a tal incidencia, quedando firme el pronunciamiento del a-quo con respecto a este punto.

DE LA CUESTIONES PREVIAS INTERPUESTAS POR LA PARTE DEMANDADA

En cuanto a la cuestión previa del ordinal primero (1°) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la falta de incompetencia del juez por el territorio, alegada por la accionada, se aprecia que el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la sentencia definitiva que es revisada en esta alzada decidió la cuestión previa antes citada, en los términos siguientes:

“Dispone el artículo 42 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “(omissis)… .”. Se desprende del precepto legal transcrito, que el contrato fue celebrado en al ciudad de la Victoria, Municipio José Félix Ribas del Estado Aragua, lugar donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de de juicio. Igualmente, dispone el artículo 47 del Código in comento, “(omissis)…”. Se extrae de dicho texto legal, que el legislador patrio reservo la competencia para conocer de los casos judiciales referentes al convenio de las partes en cuanto a la jurisdicción para demandar en caso de incumplimiento del contrato, esto no afecta la competencia de este Tribunal para conocer la demanda, ya que la misma le ha sido atribuida, como ya se dijo, de forma exclusiva por el Legislador. Razones por las cuales, considera esta Juzgadora, que la incompetencia por el Territorio, fundada en el hecho de que el inmueble y la demandada se encuentran en la Victoria, Estado Aragua, no debe prosperar en derecho, y ASI EXPRESAMENTE LO DECIDE.”

En este sentido es relevante resaltar que la parte demandada no ejerció apelación en contra de este pronunciamiento, ni ejerció el recurso de regulación de competencia, que es el recurso legal idóneo para este tipo de pronunciamiento, tal y como lo prevee el artículo 67 del Código Civil Adjetivo y el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por lo que puede concluir este Tribunal la aceptación de la demandada con el fallo del Tribunal de la causa en relación a esta incidencia, quedando por consiguiente firme la decisión dictada en cuanto a la competencia por el territorio alegada por la accionada.
Pese a ello es deber de esta alzada, hacerle saber al Tribunal de la causa del desacierto procesal observado en autos, pues, llama la atención de este sentenciador, el hecho de que la sentencia definitiva apelada haya resuelto acumulativamente la cuestión previa del ordinal primero (1°) del articulo 346 ejusdem, junto con las demás cuestiones previas opuestas, cuando la norma que rige la materia de arrendamiento es clara al disponer en el artículo 35 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que de ser opuestas las cuestión previa por la falta de jurisdicción o competencia, el Tribunal deberá pronunciarse sobre estas en la misma oportunidad o al día siguiente de despacho luego de ser opuestas, decidiendo el asunto con los elementos que consten en autos, disposición ésta que no fue considerada por el a-quo.
Sin embargo, a pesar del quebrantamiento de dicha norma, resultaría en una reposición inútil el que este Tribunal repusiera la causa al estado de que se decida con anterioridad al fondo de la causa la cuestión previa del ordinal primero (1°), pues de hacerse, seria contrario a la eficacia y celeridad procesal profesada por Constitución Bolivariana de Venezuela en el artículo 26, e igualmente contradictoria a lo dispuesto en nuestra citada Constitución en su artículo 257, el cual establece que no se sacrificara la debida administración de justicia por formalidades no esenciales, mas aun cuando el acto alcanzo el fin para el cual estaba destinado, como es el caso de marras. Y así, en este orden de ideas, nuestro mayor órgano jurisdiccional, en reiteradas oportunidades y jurisprudencias ha reiterado el que deben evitarse reposiciones inútiles, tal y como lo dispone la Sala de Casación Civil, en la Sentencia Nro. 345 de fecha 31 de octubre del 2000, la cual cita:
“(omissis)…la reposición debe perseguir un fin útil, de lo correcto se lesionarían los principios de economía procesal y de estabilidad de los juicios, pues debe evitarse la nulidad por la nulidad misma…(omissis)”.

Dada la máxima expuesta en nuestra constitución y en apego al criterio jurisprudencial antes transcrito, es por lo que no considera necesario este Juzgador tal reposición, sin embargo, se insta al Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a que en futuras oportunidades observe lo dispuesto en el articulo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En cuanto a las cuestiones previas de los ordinales tercero (3°) y sexto (6°), del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuestas por la demandada es su escrito de contestación, decididas por la sentencia aquí revisada, de autos se observa, específicamente de la diligencia de fecha 19 de junio del 2006, que las misma fueron apeladas expresamente por dicha parte, y en vista a ello se observa el contenido del artículo 357 ibidem, el cual cita textualmente:

Art. 357.- La decisión del Juez sobre las defensas previas a que se refieren los ordinales 2°, 3°, 4°, 5°, 6°, 7° y 8° del artículo 346, no tendrá apelación. La decisión sobre las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10 y 11 del mismo artículo, tendrá apelación libremente cuando ellas sean declaradas con lugar, y en un solo efecto cuando sean declaradas sin lugar. En ambos casos, las costas se regularán como se indica en el Título VI del Libro Primero de este Código.

Se desprende de la norma anterior que existe una limitación legal expresa en cuanto a la apelación de los ordinales 2°, 3°, 4°, 5°, 6°, 7° y 8° del artículo 346, por cuanto dicha disposición expone la imposibilidad procesal de ejercer recurso ordinario de apelación en contra de las decisiones que decidan las defensas contenidas en los ordinales supra citados.
Ahora bien, en virtud que la parte demandada ejerció apelación sobre las cuestiones previas decididas por el a-quo de los ordinales tres (3°) y seis (6°), este Tribunal en de conformidad con el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, niega dichas apelaciones por ser contrarias a derecho, y así debe ser declarado en la dispositiva del fallo.-
Revisadas y decididas cada una de las incidencias preliminares en este proceso, de seguidas pasa este Tribunal a analizar el fondo de la causa, el cual fue objeto de apelación por la parte accionada.

DEL FONDO DE LA DEMANDA DE DESALOJO

Alega la representación judicial de la parte demandante en su escrito libelar que dio en nombre de su poderdante a la ciudadana GLADYS JOSEFINA PALACIOS, plenamente identificada en autos, un local de ochenta y tres metros con cincuenta centímetros (83,50 Mts.) aproximadamente, ubicada en la planta baja del Edificio “Fátima”, en la Avenida Francisco Loreto entre las calles Dr. Carias y campo Elías, en la Victoria, Estado Aragua, mediante documento privado de Arrendamiento, en fecha 31 de diciembre del 2004, por un lapso de tres (3) meses, desde el 01 de enero del 2005, hasta el 30 de marzo del 2005, según la cláusula cuarta (4) del contrato de arrendamiento, contrato éste que fue prorrogado por dos periodos iguales, es decir, hasta el 30 de septiembre del mismo año, por lo que el tiempo de arrendamiento duro nueve (9) meses.
Expone que a la arrendataria se le notificó el día 30 de agosto del 2005, mediante documento firmado por ambas partes, en la cual se le notifico de la intención de su mandante de no prorrogar de nuevo el contrato, en dicho documento la arrendataria también se comprometió a entregar el inmueble dado en arrendamiento libre de bienes y personas, en el mismo estado en que fue recibido para el día 01 de enero del 2006, y que por ello, según la referida carta desde el 30 de septiembre del 2005, comenzaba a correr la prorroga legal según lo pautado en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, prorroga ésta que expiraría el 01 de abril del 2006.
Igualmente aduce que la arrendataria perdió el derecho a la prorroga legal por cuanto desde el 30 de septiembre de 2005, no ha cancelado los cánones de arrendamiento correspondientes al mes de octubre, noviembre, diciembre del 2005, intentado repetidamente durante ese tiempo la cancelación de los cánones de alquiler, negándose la arrendataria a cancelar lo adeudado y a entregar el inmueble arrendado. Asimismo fundamenta su acción en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que legitima a su representado para demandar el desalojo, y en el artículo 1167 del Código Civil.
Por todo ello, demanda a la ciudadana GLADYS JOSEFINA PALACIOS GARCIA, en su carácter de arrendataria del inmueble objeto del contrato de arrendamiento para que de cumplimiento al contrato de arrendamiento y a desalojar el inmueble en cuestión en el mismo buen estado en que lo recibió al momento de contratar libre de bienes y personas e igualmente a cancelar la cantidad de un millón cincuenta mil bolívares (Bs. 1.050.000), correspondiente a los montos de los cánones de arrendamiento adeudados; la cantidad de doscientos diez mil bolívares (Bs. 210.000), correspondientes a los intereses legales de los cánones de arrendamientos adeudados y los que se sigan venciendo hasta la entrega material del inmueble dado en arrendamiento; la cantidad de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000) correspondiente a la cláusula penal establecida en la cláusula décima tercera del contrato, a razón de cien mil bolívares diarios por la no entrega del inmueble arrendado y los que se siga venciendo hasta la entrega material del inmueble.
Primeramente, pasa el Tribunal a realizar la calificación de la acción ejercida, ello en razón que luego de un minucioso análisis efectuado del contrato de arrendamiento y de la declaración unilateral de la arrendataria, suscritos entre las partes sobre un local de ochenta y tres metros con cincuenta centímetros (83,50 Mts.) aproximadamente, ubicado en la planta baja del Edificio “Fátima”, en la Avenida Francisco Loreto entre las calles Dr. Carias y campo Elías, en la Victoria, Estado Aragua, mediante documentos privados suscritos el primero en fecha 31 de diciembre del 2004 y el segundo en fecha 30 de agosto del 2005, respectivamente, quien suscribe, pudo constatar en apego a lo preceptuado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, la existencia de un desacertado ejercicio de la acción, por cuanto en la declaración unilateral de la arrendataria, firmada por las partes de fecha 30 de agosto del 2005, el cual constituye el ultimo documento privado que establece la relación contractual, se pone termino a la relación locativa existente entre ROGER FERMIN VAZQUEZ y GLADYS PALACIOS GARCIA, manifestando la arrendataria que le fue arrendado el local en cuestión en fecha 31 de diciembre del 2004, por un lapso de tres (3) meses, es decir desde el 01 de enero del 2005, hasta el 30 de marzo del 2005, el cual se le fue prorrogado por dos (2) periodos iguales, es decir hasta el 30 de septiembre del 2005, igualmente expuso la arrendataria que le fue manifestado la intención del arrendador de no prorrogar el contrato, comprometiéndose a entregar el inmueble dado en arrendamiento libre de persona y cosas en el mismo buen estado en que lo recibió para el día 01 de enero del 2006, coincidiendo lo declarado por la arrendaticia con lo alegado por el actor en su escrito libelar. En consecuencia de ello, el contrato a criterio de quien juzga se halla determinado en el tiempo, ya que de forma expresa las partes pusieron término y fin al mismo. Y así se decide.
Ahora bien, uno de los mayores puntos de interés que presenta la relación arrendaticia es en relación al tiempo de duración, pues en muchas circunstancias tanto el arrendador como el arrendatario se preguntan sobre el tipo de contrato otorgado en cuanto al tiempo; y de presentarse el conflicto de intereses en cuanto a si el contrato de arrendamiento celebrado es a plazo fijo o indeterminado, ante tales circunstancias, tal como es el caso que hoy nos ocupa, surge inevitablemente la necesidad de efectuar la interpretación de la naturaleza de los contratos, ya que del escrito libelar se desprende que la pretensión del actor es “que se le de CUMPLIMIENTO al contrato de arrendamiento el cual comenzó a regir el 31 de diciembre del 2004, sobre el inmueble constituido por un local de OCHENTA Y TRES METROS CON CINCUENTA CENTIMETROS (83,50M) aproximadamente, ubicado en la planta baja del Edificio “Fátima”, en la Avenida, Francisco Loreto entre las Calles Dr. Carias y Campo Elías, en la Victoria, Estado Aragua, el cual fue entregado en calidad de arrendatario y en consecuencia, a entregar el referido inmueble en el mismo buen estado en que lo recibió al momento de contratar libre de bienes y personas. Por lo tanto se declare el DESALOJO del inmueble en cuestión ya identificado por este tribunal y cancele los siguientes conceptos:”
En el presente caso, el demandante basó su pretensión en la solicitud de cumplimiento del contrato, le fueran cancelados los cánones de arrendamientos adeudados y desalojado el inmueble objeto del juicio, fundamentando su acción en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento inmobiliario, el cual se refiere a las demandas por desalojo de inmuebles, arrendados bajo contrato verbal o a tiempo indeterminado, pese a que el contrato el cual solicita su cumplimiento es a todas luces un contrato a tiempo determinado, lo que deja ver por parte del accionante que éste hizo una errónea interpretación de la temporalidad arrendaticia, lo que puede conducir a la improcedencia de la acción; es importante mencionar que el presente caso, se trata de un problema de calificación de la acción. Y así se decide.
Calificar la acción es dar a la misma la cualidad que real y evidentemente tiene a la luz de la ley, es decir, determinar que una acción sea exactamente tal o cual conforme a derecho, de modo que tratándose de la “calificación de la acción”, pueden observarse varias posiciones. Para saber cual es la acción ejercida, el elemento fundamental es la CAUSA PETENDI, la razón de pedir, tomando en cuenta las normas legales correspondientes, siendo también importante mencionar que al actor no le está permitido escoger la vía más conveniente para sus intereses, pues es facultad de los jueces calificar la acción y apartarse de la escogida por el actor.
El contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, es aquel mediante el cual el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuanto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, en cambio, el contrato a tiempo determinado, es aquel en el que el fin y termino de la relación arrendaticia esta debidamente expresado por las partes mediante acuerdo de voluntades en el contrato, y siempre es conocida la temporalidad del mismo en cuanto a su duración y vigencia, tal como es el caso que hoy aquí se dirime, en el que puede determinarse claramente la vigencia del contrato suscrito por las partes, expresado en el documento privado de fecha 30 de agosto del 2005.
De acuerdo con lo antes establecido, en la actualidad la importancia de la distinción entre contratos a tiempo determinado y a tiempo indeterminado desde el punto de vista de las acciones a materializar, quedaría en los siguientes términos: Contratos a tiempo indeterminado, cuando la acción se refiere a las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por los trámites del procedimiento breve; Contratos a tiempo determinado, la acción judicial a ejercer sería la prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, relativa al incumplimiento por resolución de contrato, ésta será la norma sustantiva a invocar, y el procedimiento será lógicamente el procedimiento breve por disposición del artículo 33 de la misma ley.
Como se ha dejado suficientemente establecido estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado, ya que si bien es cierto en el primer documento privado de fecha 31 de diciembre del 2004, las partes no establecieron que el mismo se prorrogaría por tiempo iguales, de no haber acuerdo en contrario, pareciendo que el mismo se indetermino por haber durado la relación arrendaticia mas del tiempo convenido en dicho documento, no es menos cierto que en el segundo documento de fecha 30 de agosto del 2005, es una declaración unilateral de la arrendataria en la cual manifiesta que el contrato se prorrogo por dos (2) periodos de tres (3) meses cada uno, concordando con lo dicho por el arrendador en ese sentido, por lo que se puede concluir que se le puso fin y termino a la relación jurídica existente entre las partes, culminando dicha relación arrendaticia el 30 de septiembre del 2005, con lo cual se determinó con claridad la temporalidad del contrato de arrendamiento por ellos suscritos, motivos suficientes para concluir y determinar que la acción idónea a ejercer sería la de resolución y no la que de manera errónea ejerció el demandante. Y así se decide.
Siendo evidente la existencia de una anomalía procesal, la cual hace necesario para quien aquí sentencia, siendo el director de la contienda que aquí se dirime, en aras de mantener y procurar la estabilidad del juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el cual reza: “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos”, donde sin duda alguna priva, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sean utilizados por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, bajo estas premisas legales no le está dado al Juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limite de la demanda, quedado legalmente autorizado para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en la que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley; tal como es el caso que nos ocupa, donde el legislador estableció que en los contratos a tiempo determinado, la acción judicial a ejercer sería la prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, relativa al incumplimiento por resolución de contrato, y no como mal pretendió hacer el demandante bajo la figura del desalojo con fundamento en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En base a lo plasmado, este Juzgador, en apego a lo preceptuado en el artículo 49 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, donde se constituye una de las más importantes de las garantías constitucionales “EL DEBIDO PROCESO”, el cual debe ser aplicado en todas las actuaciones judiciales y administrativas de la república, siendo mandato constitucional, debe declarar la inadmisibilidad la presente acción, por ser la misma contraria a lo dispuesto en la Ley que regula la materia de arrendamientos inmobiliarios. Y así debe ser declarado en la dispositiva del presente fallo.
En otro orden de ideas no deja de apreciar este juzgador que de la decisión apelada y revisada de igual forma por esta instancia, se desprende un grave desacierto jurídico, pues la misma yerra al momento de calificar la acción de marras, pues, se observa como en su dispositiva con respecto al fondo declara con lugar la demanda de desalojo, cuando en ningún momento dicho juzgado en su sentencia procedió a calificar la temporalidad del contrato y el tiempo de duración de la relación locativa que sirve de fundamento legal para este proceso, elemento de relevante interés para decidir cualquier conflicto jurídico en materia de arrendamientos, como ya fue expresado en párrafos anteriores.- Así se decide.-

III
Con fundamento a las anteriores consideraciones de hecho y derecho este Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia el nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR, la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra de la decisión de fecha 15 de junio de 2006, dictada por el Juzgado Vigésimo Primero De Municipio de esta Circunscripción Judicial.- Así se decide.-
SEGUNDO: INADMISIBLE la demanda que por DESALOJO incoara el ciudadano JULIAO LEITE VALENTE, contra la ciudadana GLADYS JOSEFINA PALACIOS GARCIA, ambas partes plenamente identificadas en autos.- Así se decide.-
TERCERO: Queda así REVOCADA totalmente la decisión apelada.- Así se decide.-
CUARTO: Se condena a la parte actora al pago de las costas procesales por haber resultado totalmente vencida en este procedimiento, conforme a lo estipulado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.- Así se decide.-
Publíquese, regístrese, notifíquese, déjese copia y remítase al Tribunal de origen.
Dada, firmada, y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los _____________________-. Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
EL JUEZ,

LUIS TOMAS LEON SANDOVAL.
EL SECRETARIO,

MUNIR SOUKI U..

En la misma fecha anterior, previo el anuncio de ley, se registró y publicó la anterior decisión, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.).-

EL SECRETARIO,

MUNIR SOUKI U.

Exp. Nro. Ap-810.-
LTLS/JML/afc-01.