TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL
JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Expediente Nº 5.753.

PARTE DEMANDANTE:
TOMÁS HORACIO HERNÁNDEZ y MARLENY G. de HERNÁNDEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números 246.878 y 4.585.295 respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE:
JORGE E. DICKSON y ANGELA SANTORO, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 64.595 y 57.004 respectivamente.

PARTE DEMANDADA:
JESÚS EMILIO VELAZCO MÉNDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 6.969.033.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:
ANNERIS JOSÉ LÓPEZ QUIJADA y LUISA ELENA LÓPEZ QUIJADA, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 45.163 y 56.277 respectivamente.

MOTIVO:
APELACIÓN CONTRA LA SENTENCIA DICTADA EN FECHA 11 DE JUNIO DE 2008 POR EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN JUICIO DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Cumplido el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió a este tribunal superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto en fecha 18 de junio de 2008 por el abogado JORGE DICKSON en su carácter de apoderado judicial de los demandantes, contra la sentencia dictada el 11 de junio de 2008 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda por “CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por TOMÁS HORACIO HERNÁNDEZ y MARLENY G. de HERNÁNDEZ, contra JESÚS EMILIO VELAZCO MÉNDEZ”.
El recurso en mención fue oído en ambos efectos mediante auto del 2 de julio de 2008, razón por la cual se remitió el expediente al Juez Superior Distribuidor de turno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.
El expediente se recibió en esta alzada el 9 de julio de 2008 y por auto del día 14 del mismo mes y año se le dio entrada y se fijó el décimo día de despacho siguiente para decidir.
En fecha 28 de julio de 2008, el abogado JORGE E. DICKSON en su carácter de apoderado judicial de los demandantes consignó en esta instancia escrito de alegatos constante de ocho folios útiles.
Siendo la oportunidad para decidir, el tribunal lo hace, con arreglo a la narración y razonamientos seguidamente expuestos:
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Se inició este proceso mediante demanda presentada ante el Tribunal Distribuidor de turno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 2 de noviembre de 2007, por los abogados JORGE E. DICKSON y ANGELA SANTORO, actuando en representación de TOMÁS HORACIO HERNÁNDEZ y MARLENY G. de HERNÁNDEZ.
Los hechos relevantes expuestos por dichos apoderados judiciales para fundamentar la demanda, son los siguientes:
Que sus representados son propietarios de un inmueble situado en la calle Los Mangos, urbanización Las Delicias de Sabana Grande, parroquia El Recreo, edificio Charan, piso 7, apartamento 7-3, Municipio Libertador, según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal el 25 de mayo de 1982, bajo el Nº 11, Tomo 22, Protocolo Primero.
Que sus mandantes dieron en arrendamiento a JESÚS EMILIO VELAZCO el mencionado inmueble, a partir del 30-9-2003, el cual tuvo una duración de un año, y una vez finalizado celebraron un nuevo contrato por igual lapso, a partir del 30-9-2004.
Que vencido el término del contrato anterior, celebraron un último contrato, a partir del 30-9-2005 hasta el 30-09-2006, por el canon mensual de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,oo), haciéndose uso de la prórroga legal de un año establecida en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que a pesar de que el vencimiento de la misma se produjo el 30-9-2007, el demandado no ha hecho entrega del inmueble arrendado.
Como razones de derecho, invocaron lo dispuesto en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyos textos transcriben, y 1.167 del Código Civil.
Por los motivos expuestos, en nombre de sus representados demandan al ciudadano JESÚS EMILIO VELAZCO para que convenga o en su defecto sea condenado, en lo siguiente:
1.- En entregar completamente desocupado de bienes y personas el inmueble arrendado, constituido por el apartamento 7-3 ubicado en la calle Los Mangos, urbanización Las Delicias de Sabana Grande, parroquia El Recreo, edificio Charan, piso 7, Municipio Libertador del Distrito Capital.
2.- En pagar a sus representados a título de indemnización por el uso ilegítimo del inmueble la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,oo) mensuales “durante los meses que dure el presente” juicio hasta la definitiva entrega del inmueble, sin que en ningún caso se considere pago del canon de arrendamiento.
Junto con la demanda, los apoderados actores consignaron los siguientes recaudos:
a.- Original de instrumento poder que acredita su representación.
b.- Original de documento de propiedad expedido por la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, de fecha 25 de mayo de 1.982, anotado bajo el Nº 11, Protocolo Primero, Tomo 22.
c.- Tres (3) contratos de arrendamiento marcados “C”, “D” y “E”, cada uno con hoja anexa de inventario.
d.- Original de misiva de notificación de fecha 29 de marzo de 2007, suscrita por TOMÁS HORACIO HERNÁNDEZ, donde le participa a JESÚS EMILIO VELAZCO el vencimiento de la prórroga legal.
El 12 de noviembre de 2007, el a quo admitió la demanda y emplazó al demandado para el segundo día de despacho siguiente a su citación a fin de que diera contestación a la demanda.
En fecha 7 de mayo de 2008 compareció la abogada ANNERIS JOSÉ LÓPEZ QUIJADA, se dio por citada y consignó instrumento poder que acredita su representación.
El 12 de mayo de 2008 la apoderada demandada, mediante escrito consignado al efecto, contestó la demanda, así: a.- Alegó la indeterminación del contrato de arrendamiento y la improcedencia de la acción por cumplimiento de contrato, en virtud de que las partes acordaron una notificación con sesenta (60) días de antelación al vencimiento del término fijo, “NOTIFICACIÓN QUE TENIA (SIC) COMO OBJETO PRORROGAR O NO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO” de acuerdo con la cláusula cuarta del mismo, por lo que operó, dice, la tácita reconducción.
b.- Negó, rechazó y contradijo la demanda, en todos y cada uno de los hechos y los fundamentos de derecho que de los mismos se pretende deducir, con excepción de los contratos de arrendamiento.
c) Impugnó a todo evento la notificación privada de fecha 29 de marzo de 2007, consignada por la actora, señalando que la misma no fue recibida ni suscrita por su representado.
d) Por último, manifestó que su representado se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento ante el Tribunal de consignaciones respectivo, expediente Nº 20070629.
En la oportunidad probatoria, la parte demandada promovió el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, cursante a los folios 32 al 38, marcado “E”, en especial la cláusula cuarta del contrato, donde a su decir, se demuestra la indeterminación y la tácita reconducción. También promovió en diez folios bauches bancarios a fin de demostrar la solvencia del ciudadano JESÚS EMILIO VELAZCO en los cánones de arrendamiento.
Por su lado, el co-apoderado de los demandantes reprodujo el mérito favorable de los autos y promovió las siguientes pruebas:
a) Copia simple de acta constitutiva y acta de asamblea de la empresa PRODUCTOS QUÍMICOS TECNOHEM INC, C.A, donde consta que el ciudadano JESÚS EMILIO VELAZCO MENDEZ es el representante legal de dicha empresa y donde se realizó la notificación del demandado, con el objeto de demostrar la voluntad de sus mandantes de terminar la relación arrendaticia.
b) Testimonial de la ciudadana MIREYA LEÓN, a fin de que diera fe de haber recibido la notificación realizada la cual suscribió en nombre de la parte demandada, dicha testimonial no fue evacuada.
En fecha 11 de junio de 2008, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dictó sentencia definitiva, cuyo dispositivo reza:
“Por las razones precedentemente expuestas, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoaran los ciudadanos TOMAS HORACIO HERNÁNDEZ y MARLENY G. de HENÁNDEZ contra el ciudadano JESÚS EMILIO VELAZCO MÉNDEZ, ambas partes identificadas al inicio de este fallo.
Se condena en costas a la parte actora, al resultar vencida en el presente juicio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”.
(Copia textual).

En virtud de la apelación de la parte demandada, a esta instancia revisora concierne examinar el fondo del litigio y determinar si actuó ajustado a derecho la sentenciadora de primer grado al declarar sin lugar la demanda e imponer las costas procesales a los querellantes.
Lo anterior constituye, a juicio de quien decide, una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que quedó planteado el asunto a resolver en esta oportunidad.
MOTIVOS PARA DECIDIR
PRIMERO.- Señalaron los apoderados de la parte actora en su escrito libelar, que sus representados suscribieron con el demandado en fecha 30 de septiembre de 2003, un primer contrato de arrendamiento, sobre un inmueble propiedad de los actores, ubicado en la calle Los Mangos, urbanización Las Delicias de Sabana Grande, parroquia El Recreo, edificio Charan, piso 7, apartamento 7-3, Municipio Libertador, el cual tuvo una duración de un año, y una vez finalizado éste, celebraron un nuevo contrato por igual lapso, a partir del 30 de septiembre 2004, y finalmente, vencido el término del segundo contrato, celebraron un último contrato, con vigencia desde el 30 septiembre 2005 hasta el 30 de septiembre 2006; que a partir del vencimiento del contrato comenzó a regir, de conformidad el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal de un (1) año, vale decir, hasta el 30 de septiembre de 2007, y que a pesar del vencimiento del lapso de prórroga legal, el inquilino no ha hecho entrega del inmueble arrendado.
También puntualizan, que en la cláusula cuarta del último contrato de arrendamiento se estipuló que el plazo de duración del contrato de arrendamiento era de un año fijo, no prorrogable, contado a partir del 1 de octubre de 2005; que la desocupación del inmueble sería notificada con SESENTA (60) días de antelación al vencimiento de dicho contrato por cualquiera de las partes a la otra; que el 29 de marzo de 2007 su mandante TOMÁS HORACIO HERNÁDEZ le notificó al demandado, a través de comunicación privada, la obligación de entregar el inmueble arrendado libre de bienes y personas en las mismas buenas condiciones en que lo recibió; por tanto, solicitan la entrega del inmueble por vencimiento del término fijo y de la prórroga legal.
Por su lado, la apoderada judicial del demandado alegó la indeterminación del contrato de arrendamiento, en virtud de que las partes no se notificaron con sesenta (60) días de antelación de acuerdo con lo previsto en la cláusula CUARTA del contrato, arguyendo que operó la tacita reconducción; no obstante, reconoce haber suscrito los contratos de arrendamiento. Al propio tiempo impugna la notificación de fecha 29 de marzo de 2007, en virtud de que la misma no fue recibida ni suscrita por su mandante. De lo antes trascrito se evidencia que la existencia de la relación arrendaticia no es un hecho controvertido, ya que las partes están contestes en que dicha relación se inició en el año 2003, habiéndose celebrado un último contrato el 30 de septiembre de 2005, con una duración de un año, esto es, hasta el 30 de septiembre de 2006, por lo que el demandado sólo alega la indeterminación de dicha relación.
En cuanto a si hubo la alegada indeterminación, es de observar que de los tres instrumentos arrendaticios se evidencia que la relación contractual tuvo una duración de tres años, la cual comenzó el 1 de octubre de 2003 hasta el 30 de septiembre de 2006, ambas fecha inclusive, por lo que de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le correspondía al demandado el beneficio de la prórroga legal de un año, que tuvo lugar desde el 30-9-2006, exclusive, hasta el 30-9-2007, inclusive.
Cursa a los folios 32 al 38, el documento contentivo del último contrato de arrendamiento celebrado entre los arrendadores TÓMAS HORACIO HERNÁNDEZ y MARLENY G. DE HERNÁNDEZ y el arrendatario JESÚS EMILIO VELAZCO, el cual establece en la cláusula cuarta: “El plazo convenido para este arrendamiento es de un (1) año FIJOS (SIC) NO PRORROGABLE, contados(SIC) a partir del día 01-10-2005 hasta el 30-09-2006; la desocupación del inmueble será notificada con SESENTA (60) días de antelación al vencimiento de dicho contrato por cualquiera de las partes a la otra EL ARRENDATARIO estará obligado a desocuparlo sin protestar para dicha fecha”.
En relación con esta estipulación, la sentenciadora de primer grado señaló:
“De la referida cláusula se infiere con meridiana claridad que las partes acordaron unirse a través de un contrato de un año, a contar desde el 1º de octubre del año 2005 hasta el 30 de septiembre del año 2006; sin embargo, en el supuesto de que el arrendatario desease entregar el inmueble o el arrendador quisiera que el apartamento fuese desocupado por el arrendatario debería efectuar una notificación a la otra parte con sesenta días de anticipación al vencimiento del contrato, esto es, a más tardar el día 30 de julio del año 2006. Así se establece”.

La doctrina ha señalado que los contratos de arrendamiento a tiempo determinado son aquellos cuya duración está señalada en un término fijo, es decir, que tienen un lapso para su terminación; generalmente son escritos y su duración está prevista en una de sus cláusulas, en la forma convenida por las partes al momento de contratar. También se les llama a plazo fijo o con determinación de tiempo. Podemos decir que estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un bien mueble o inmueble para que lo use durante un lapso temporal establecido en el texto del contrato de una manera clara y precisa, mediante el pago de un precio igualmente prefijado.
El artículo 1.599 del código Civil dispone que:
“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”.

En la especie, si bien es verdad que en la cláusula cuarta del último contrato de arrendamiento los contratantes acordaron que la desocupación del inmueble sería notificada con sesenta días de antelación al vencimiento de dicho contrato “por cualquiera de las partes a la otra”, se trató de una estipulación sobrante, innecesaria, pues, dicha cláusula estableció un término fijo de un año, “NO PRORROGABLE”, por lo que al vencimiento del término fijo, a saber, 30 de septiembre de 2006, comenzó a correr la prórroga legal de un año, la cual, en el caso de autos, operó de pleno derecho (artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), es decir, sin necesidad de notificar al demandado, por lo que en modo alguno se dio el supuesto normativo del artículo 1.600 del Código Civil (tácita reconducción). En consecuencia, habiendo el arrendatario hecho uso de su prórroga legal, corresponde al arrendador, si aquél no entrega el inmueble al vencimiento de dicha prórroga, solicitar el cumplimiento del contrato, como efectivamente lo hizo la parte actora. Así se decide.
SEGUNDO.- En cuanto a la indemnización solicitada por la actora por concepto de uso del inmueble por parte del arrendatario durante los meses que dure el juicio, es de observar que el artículo 1.167 del Código Civil prevé que en los contratos bilaterales, de cuya naturaleza participa obviamente el contrato de arrendamiento, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello; y que a su vez el artículo 1.264 del mismo Texto Sustantivo prescribe que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, en consecuencia, es menester declarar que la petición formalizada por la actora de que el demandado cumpla con su obligación de entregar el inmueble sub litis por vencimiento del término, libre de personas y bienes, así como el pago de la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES, (Bs. 550,00) mensuales a título de indemnización por el uso del inmueble, a partir del 2 de noviembre de 2007, fecha en que se introdujo la demanda, hasta que quede definitivamente firme la presente decisión, es procedente en derecho y así se resolverá en el dispositivo de esta sentencia; pues la indemnización tiene su causa en el hecho de haberse continuado detentando el bien arrendado.
Asimismo, para cumplir con el principio de exhaustividad de la sentencia, que obliga a analizar y valorar cuanto elemento de convicción se haya producido en el juicio, observa este tribunal que a los folios 12 al 15 cursa original del documento de propiedad protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, donde se evidencia que CONSTRUCCIONES CHARAN C.A, dio en venta a TOMÁS HORACIO HERNÁNDEZ el identificado apartamento; de igual manera, cursa a los folios 73 al 76, recibos de depósitos bancarios consignados por el demandado ante el Juzgado Vigésimo Quinto del Municipio de la Circunscripción del Área Metropolitana de Caracas, con el fin de demostrar su solvencia en los pagos arrendaticios. Sin embargo, tanto la titularidad de aquéllos sobre el inmueble arrendado, así como la solvencia del arrendatario, no están en discusión, por lo que la acreditación de ambos hechos (propiedad y consignaciones) carecen de toda relevancia probatoria. Así se decide.
DECISIÓN
Por los razonamientos antes expuestos este tribunal superior administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la Ley, declara: 1.- CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por TOMÁS HORACIO HERNÁNDEZ y MARLENY G. de HERNÁNDEZ, contra JESÚS EMILIO VELAZCO MÉNDEZ, ambas partes suficientemente identificadas al comienzo de este fallo, en consecuencia se condena al demandado JESÚS EMILIO VELAZCO MÉNDEZ a entregar a los demandantes, desocupado de bienes y personas, el inmueble arrendado, ubicado en la calle Los Mangos, urbanización Las Delicias de Sabana Grande, parroquia El Recreo, edificio Charan, piso 7, apartamento 7-3, Municipio Libertador. 2.- Se condena a la parte demandada JESÚS EMILIO VELAZCO MÉNDEZ a pagar a los actores, a título de indemnización por el uso del apartamento, la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 550,00) por cada mes transcurrido desde el 2 de noviembre de 2007, exclusive, fecha en que se introdujo la demanda, hasta que quede definitivamente firme esta decisión, inclusive. 3.- CON LUGAR la apelación ejercida el 18 de junio de 2008 por el abogado JORGE E. DICKSON en su condición de co-apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada en autos el 11 de junio de 2008 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Queda REVOCADA la apelada.
De conformidad con el artículo 274 de Código de Procedimiento Civil, se imponen las costas del proceso al demandado por haber resultado completamente vencido.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente sentencia.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los seis (6) días del mes de agosto de 2008. Años 198° y 149°.
EL JUEZ,

JOSÉ DANIEL PEREIRA MEDINA LA SECRETARIA,

ELIZABETH RUIZ GÓMEZ
En la misma fecha 6 de agosto de 2008, siendo las 3:00 p.m. se publicó y registró la anterior decisión constante de (9) páginas. LA SECRETARIA
JDPM/ERG/Carmen.
EXPEDIENTE Nº 5753.