TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
198º y 149º
ASUNTO: AP31-V-2008-001506

PARTE DEMANDANTE: GLORIA MARIA OLIVER DE TROCONIS, venezolana, casada, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 5.311.491, representada en juicio por los abogados, Santiago Hernández Hernández e Ingrid Borrego León, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 6.277 y 55.638, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: CARLOS JULIO HERNÁNDEZ CRUZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 4.815.383, asistido por la abogada en ejercicio, Vilma del Valle González Rosas, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 54.342.

MOTIVO: DESALOJO.
I
Se inicia el presente procedimiento por demanda presentada por la parte actora ya identificada, en fecha 12 de junio de 2.008, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Juzgado, previa distribución.

Sostiene la representación judicial de la actora en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente:

1.- Que en fecha 01 de febrero de 1996, su mandante en su carácter de propietaria, dio en arrendamiento al ciudadano CARLOS JULIO HERNÁNDEZ CRUZ, antes identificado, un inmueble constituido por un apartamento para vivienda, distinguido con el N° 2B-14, situado en el Nivel 6, del Edificio Residencias Parque Seis (6) del Sector Parque Residencial Juan Pablo II, Parcela VCM-4, ubicado en la ciudad de Caracas, Urbanización Montalbán, La Vega, Parroquias Antemano y la Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital.
2.- Que las partes convinieron en la cláusula tercera, que el contrato sería a plazo fijo por un (1) año, más al vencimiento del mismo, el arrendatario continuó ocupando el inmueble sin oposición de la arrendadora, por lo que operó la tácita reconducción del contrato, en consecuencia la relación locativa que une a las partes es a tiempo indeterminado.
3.-Que se aprecia de la cláusula segunda del contrato, que las partes convinieron el canon de arrendamiento mensual por la cantidad de Setenta Mil Bolívares (Bs. 70.000,00), asimismo en la cláusula sexta se convino que la falta de pago de una (1) mensualidad de arrendamiento daría derecho a la arrendadora a exigir la inmediata desocupación del inmueble, siendo por cuenta del arrendatario todos los gastos judiciales o extrajudiciales que se generaran.
4.- Que en fecha 22 de Septiembre de 2004, su representada interpuso acción judicial de desalojo por ante el Juez Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, contra el ciudadano Carlos Julio Hernández Cruz, por falta de pago del nuevo canon de arrendamiento, fijado por ella en la suma de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00), de conformidad con la exención de Regulación dictada en la Resolución N° 001348, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo, (hoy en día adscrita al Ministerio de Infraestructura), nuevo canon que le había sido debidamente notificado al arrendatario en fecha 28 de enero de 2008, a través del Juzgado Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas.
5.- Que en fecha 22 de noviembre de 2004, el Juez Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró sin lugar la demanda de desalojo por falta de pago, decisión que fue apelada y confirmada en fecha 28 de julio de 2005, por el Juez Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, declarando sin lugar la demanda en virtud de no ser procedente el aumento del canon de arrendamiento de manera unilateral.
6.- Que el arrendatario desde el año 1998, ha intentado liberarse de su obligación de pagar el canon, mediante el expediente de consignaciones llevado por ante el Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
7.- Que el arrendatario ha dejado de pagar las pensiones mensuales correspondientes a los meses de julio y agosto de 2005, julio y agosto de 2006 y julio y agosto de 2007, a razón de Setenta Bolívares (70,00) cada una, ascendiendo a una deuda total de Cuatrocientos Veinte Bolívares (420,00), incurriendo así el arrendatario Carlos Julio Hernádez Cruz, en el incumplimiento de su obligación.
8.- Que ante tal incumplimiento de conformidad con lo establecido en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procedió a accionar a los efectos de que el demandado, convenga o en su defecto, sea condenado por el Juzgado, en el desalojo del inmueble arrendado ya antes identificado, en el pago de las costas y los costos de la presente acción, así como los honorarios profesionales causados.

A través de auto dictado el día 16 de junio de 2.008, el Tribunal admitió la demanda por los trámites del procedimiento breve, ordenando la citación de la parte demandada.

En fecha 10 de julio de 2008, compareció el ciudadano Francisco Javier Abreu, en su carácter de Alguacil adscrito al Circuito Judicial Los Cortijos y consignó recibo de citación debidamente firmado por la parte demandada.

En fecha 11 de julio de 2008, mediante autos el Tribunal fijó un acto conciliatorio; no compareciendo las partes, ni por si ni por medio de apoderado judicial, en la oportunidad fijada para el mismo.

Mediante escrito presentado el día 14 de julio de 2008, compareció el demandado y asistido de abogada, contestó a la demanda, en los términos siguientes:

Rechazó la demanda, aduciendo que jamás ha dejado de cumplir con sus obligaciones de pagos mensuales, los cuales ha consignado en el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Alegando ser falso que los depósitos no existan, o no se hayan consignado; que los meses de julio y agosto de 2005, julio y agosto de 2006 y julio y agosto de 2007, se encuentran depositados en el Tribunal antes mencionado; y que para este momento se encuentra solvente con sus mensualidades a razón de setenta bolívares fuertes (Bs. F. 70,00) no adeudándole a la demandante nada por este ni por ningún otro concepto.
Reconoció la existencia del contrato cuya extinción se peticiona en juicio, y su naturaleza de indeterminado en el tiempo.

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes promovieron pruebas. La parte actora hizo valer las copias certificadas expedidas por el Tribunal de Consignaciones, producidas por el demandado conjuntamente con el escrito de promoción de pruebas, de las cuales –señala- se aprecia la extemporaneidad de las consignaciones, para reputarse solvente el arrendatario, toda vez que, conforme a la norma legal que regula la materia, la consignación debe realizarse ante el Juzgado competente en un plazo no mayor de 15 días después de vencida la obligación, por lo que no pueden surtir efecto liberatorio alguno.

Por su parte, el demandado, promovió la documental aportada con el escrito de promoción de pruebas, relativa a la copia certificada del expediente de consignaciones.

II
Planteada en tales términos la presente controversia, este Tribunal pasa a dictar la sentencia de fondo correspondiente, bajo las siguientes consideraciones:

Pretende la parte accionante la declaratoria de desalojo de un inmueble constituido por un apartamento para vivienda, distinguido con el N° 2B-14, situado en el Nivel 6, del Edificio Residencias Parque Seis (6) del Sector Parque Residencial Juan Pablo II, Parcela VCM-4, ubicado en la ciudad de Caracas, Urbanización Montalbán, La Vega, Parroquias Antemano y la Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, que manifiesta es de su propiedad, y que según contrato privado, dio en arrendamiento al demandado, ciudadano CARLOS JULIO HERNÁNDEZ CRUZ; aduciendo que el arrendatario ha dejado de pagar los cánones correspondientes a los meses de julio y agosto de 2005, julio y agosto de 2006 y julio y agosto de 2007, a razón de Setenta Bolívares (70,00) cada una, ascendiendo a una deuda total de Cuatrocientos Veinte Bolívares (420,00).

Por su parte, el demandado asistido de abogada, dio contestación a la demanda, la cual rechazó, negó y contradijo en todas sus partes, aduciendo no ser cierto el incumplimiento que le es atribuido, ya que los pagos de las pensiones correspondientes a los meses señalados en el libelo, se encuentran consignados en el Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

En ese sentido, la demanda incoada está fundamentada, además de la normativa civil sustantiva, en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos, que establece:

“Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.…”.

La representación judicial de la actora acompañó a la demanda, los siguientes documentos:

1.- Marcada con la letra “A”, copia simple documento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta, el 12 de mayo de 2008, bajo el No. 75, Tomo 59, el cual arroja valor probatorio en el presente juicio, la cual –de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil- se tiene como fidedigna, al no haber sido impugnada; y de cuyo estudio se constata la representación judicial de los abogados que se presentan y actúan en nombre de la parte actora, y así se establece.

2.- Marcada con la letra “B”, copia del contrato de arrendamiento. Respecto al cual, este Despacho debe declarar que, siendo un hecho fuera debate, ante la admisión por parte del demandado al contestar la demanda, la existencia de la relación arrendaticia entre los litigantes, en relación a la cual, ambas partes manifiestan la celebración del contrato arrendaticio en fecha 1º de febrero de 1996, y su indeterminación en el tiempo, procesalmente debe tenerse demostrada en juicio el vínculo arrendaticio que los une y el carácter de arrendatario que tiene el demandado, CARLOS JULIO HERNÁNDEZ CRUZ, sobre el apartamento para vivienda, distinguido con el N° 2B-14, situado en el Nivel 6, del Edificio Residencias Parque Seis (6) del Sector Parque Residencial Juan Pablo II, Parcela VCM-4, ubicado en la ciudad de Caracas, Urbanización Montalbán, La Vega, Parroquias Antemano y la Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, con un canon arrendaticio de Setenta Bolívares fuertes (Bs. F. 70,00), y así se establece.

3.- Marcada con la letra “C”, consignada en copia simple, sentencia proferida por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente N° 13.885 de la nomenclatura llevada ante ese Juzgado, la cual se tiene como fidedigna ante la falta de impugnación. Desprendiéndose de su lectura y estudio que, efectivamente, dicho Juzgado de Instancia, conociendo en alzada del recurso de apelación intentado, confirmó la decisión del Juzgado 8º de Municipio de la citada Circunscripción, que declaró sin lugar la demanda incoada bajo el argumento de la falta de pago de los cánones correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2003, enero a mayo de 2004.

Analizadas como han sido las documentales producidas en la presente controversia, y ante la admisión del demandado, se determina que ciertamente quedó demostrada en juicio la relación arrendaticia existente entre las partes, la cual data desde 1996, año en el cual suscribieron el contrato cuya extinción se pretende; y siendo efectivamente, el demandado, el arrendatario en dicha relación, dentro de sus obligaciones principales se encuentra –tal como lo dispone el ordinal 2º del artículo 1592 del Código Civil- la de pagar la pensión en los términos convenidos.

De conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Es así, que debe afirmarse que, correspondía al demandado la demostración en autos, bien de haber cumplido con el pago de los cánones arrendaticios señalados en la demanda como no pagados e insolutos, y como fundamento de la acción incoada; o en tal caso, la demostración del hecho extintivo de la obligación reclamada, para con ello, desvirtuar la pretensión deducida.

En ese sentido, la parte demandada a los fines de demostrar la solvencia con el pago de los cánones, en los cuales se sustenta la acción de desalojo incoada, produjo a los autos, las siguientes pruebas documentales:

Copia certificada del expediente de consignaciones tramitado por ante el Juzgado 25º de Municipio de la Circunscripción Judicial del área metropolitana de Caracas, de las cuales –afirma- se constata el pago de las referidas pensiones y por tanto, la falta de fundamento fáctico y jurídico de la demanda incoada, las cuales pasa seguidamente este Juzgado a analizar:

Corresponde a este Juzgado señalar previo al estudio de los referidos depósitos a los efectos de determinar el cumplimiento o no del demandado con su obligación de pagar las pensiones arrendaticias, que -en principio- conforme a lo establecido en la norma sustantiva previamente señalada, el arrendatario está en la obligación de pagar las pensiones en los términos contractualmente previstos; y en caso de que el arrendador rehusare recibir el pago, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (artículo 51), establece un lapso de 15 días siguientes al vencimiento, para efectuar el pago mediante la figura de la consignación arrendaticia, por lo que realizada la consignación fuera de tales lapsos, el contractual o el legal, el pago debe tenerse, si bien efectuado, pero de forma extemporánea.

Precisado lo anterior, este Juzgado a tenor de lo dispuesto en la mencionada disposición en armonía con la norma contenida en el literal a) del artículo 34 del mismo texto legal, en la cual se fundamenta la acción de desalojo incoada, pasa a estudiar las consignaciones arrendaticias efectuadas, a los efectos de determinar la solvencia o no del demandado con su obligación de pago que fuere reclamada:
MES DEMANDADO FECHA DE LA CONSIGNACIÓN LAPSO LEGAL DE
CONSIGNACIÓN
Julio 05 22-09-05 01-08-05 al 15-08-05
Agosto 05 22-09-05 01-09-05 al 15-09-05 (Receso Judicial)
Julio 06 14-08-06 01-08-06 al 15-08-06
Agosto 06 03-10-06 01-09-06 al 15-09-06
Julio 07 19-09-07 01-08-07 al 15-08-07
Agosto 07 19-09-07 01-09-07 al 15-09-07(Receso Judicial)

En primer lugar debe precisarse que, de conformidad con lo previsto en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que resulte procedente la acción de desalojo, con fundamento en la falta de pago de cánones, se requiere que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas, vale decir, debe tratarse de meses próximos, seguidos, inmediatos. En el caso de autos, la falta de pago necesariamente debería corresponder de forma consecuente a los meses de julio y agosto de 2005, o de julio y agosto de 2006 o de julio y agosto de 2007.

Así pues, del cuadro reseñado, se evidencia que de los meses consecutivos del año 2005, señalado como no pagados en el libelo, solo se tiene como realizado de forma extemporánea, julio, pues el mes de agosto, si bien fue consignado fuera del tiempo legalmente previsto, no puede pasar por alto este Despacho, que precisamente en el período que conforme a la ley, correspondía su consignación, el Tribunal se encontraba en el receso judicial decretado por la Dirección Ejecutiva de la Magistratura, encontrándose así imposibilitado el inquilino de consignarlo en dicho tiempo legal, por una causa que no le resulta imputable.

De los meses consecutivos del año 2006, señalado como no pagados en el libelo, solo se tiene como realizado de forma extemporánea, agosto, pues el mes de julio, fue consignado dentro del tiempo legalmente previsto, no configurándose la falta de pago de meses continuos y seguidos, como lo exige la norma previamente mencionada.

Igualmente, de los meses consecutivos del año 2007, señalado como no pagados en el libelo, solo se tiene como realizado de forma extemporánea, julio, pues con respecto al mes de agosto, sucede lo establecido, al analizarse el año 2005.
De modo pues, que al no configurarse en el caso sometido a la consideración de este Despacho, el supuesto fáctico previsto en el literal a) del citado artículo 34, vale decir, “falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas”, resulta obligatorio para este Juzgado, declarar que la demanda con la cual se dio inicio a las presentes actuaciones, no resulta procedente en derecho, y así se establece.

Cabe destacar que, el demandado aportó en la etapa probatoria, copia simple de la decisión dictada por el Juzgado 8º de Municipio de la Circunscripción Judicial del área metropolitana de Caracas, previamente referida por este Despacho al analizar la decisión dictada en alzada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda incoada bajo el argumento de la falta de pago de los cánones correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2003, enero a mayo de 2004, producido por la actora con el libelo; y copia simple de fallo proferido por el ya mencionado Juzgado de Instancia, en fecha 26 de enero de 2004, mediante el cual declaró desistida la acción de desalojo intentada por la arrendadora contra el demandado, con fundamento en la falta de pago de las pensiones de los meses de febrero a diciembre de 2000 y enero a diciembre de 2002.

Es el caso que, del análisis realizado a dichas documentales, este Juzgado constata que a través de las mismas, no se aporta ningún elemento en beneficio de lo litigado en autos, pues los fallos invocados se contraen si bien a acciones de desalojo entre los mismos litigantes en la presente controversia, y en razón del mismo vínculo arrendaticio, el fundamento de las demandas, obedece a la falta de pago de cánones correspondientes a otras mensualidades distintas a las que actualmente sustentan la acción que da inicio a las presentes actuaciones, no guardando en consecuencia, ninguna relación de con lo discutido en autos, y por ende, en nada influyen en la decisión a tomar en el caso bajo estudio, y así se establece.

III

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO intentara la ciudadana GLORIA MARIA OLIVER DE TROCONIS contra el ciudadano CARLOS JULIO HERNÁNDEZ CRUZ, ya identificados. De acuerdo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora.
Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera de la oportunidad legal correspondiente, se ordena su notificación a las partes, a los fines legales correspondientes.
Publíquese. Regístrese. Notifíquese a las partes y Déjese copia.
Dada, firmada y sellada, en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los once (11) días del mes de agosto de 2008.
La Jueza
La Secretaria Accidental
Abg. Carmen Jolenne Goncalves Pittol
Daniela Castillo Ortíz

En esta misma fecha (11 de agosto de 2008) siendo las 3:02 p.m., se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia de la misma en el archivo del Tribunal, a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria Acc.,

Daniela Castillo Ortíz