TSJ Regiones - Decisión

Expediente No. AP31-V-2008-000436

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: NINA YELITZA PINO CISNEROS y NINOSKA YLEANA PINO CISNERO, mayores de edad, portadora de las Cédulas de Identidad Nros. V-12.383.218 y V- 13.138.092, y de este domicilio.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: CESAR ALFREDO FERRER LOPEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, Abogado en ejercicio, de este domicilio, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 53.836.

PARTE DEMANDADA: GLADYS JIMENEZ DE GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, portadora de la Cédula de Identidad Nro. 2.944.845, y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: PEDRO PRADA, VICTOR PRADA, AGUSTIN BRACHO, ARMANDO RODRIGUEZ LEON, SORELENA PRADA E IRIS ACEVEDO, Abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 32.731., 46.868, 54.286, 37.254, 97.170 y 116.424 respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

-I-
Conoce este Tribunal por distribución que hiciera la Unidad de Recepción de Documentos de los Tribunales de Municipio de esta Circunscripción Judicial, de la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoara las ciudadanas NINA YELITZA PINO CISNEROS y NINOSKA YLEANA PINO CISNEROS, contra la ciudadana GLADYS JIMENEZ DE GONZALEZ.
Admitida la demanda por auto de fecha 10 de marzo de 2.008, este Tribunal ordenó la citación de la parte demandada para que diera contestación a la demanda al segundo (2º) día de despacho a la constancia en autos de su citación.
En fecha 27 de marzo de 2008, compareció el Dr. CESAR A. FERRER, apoderado judicial de la parte actora y consigno copia fotostática para la elaboración de la compulsa para la práctica de la citación de la parte demandada, la cual fue librada en fecha 31 de marzo de 2.008.
En fecha 27 de marzo de 2008, compareció el apoderado judicial de la parte actora y dejó constancia de haber cancelado los emolumentos al Alguacil encargado de la practica de la citación de la parte demandada.
En fecha 06 de mayo de 2008, diligenció el ciudadano JOSE IZAGUIRRE, Alguacil adscrito a la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo de los Juzgado de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y consignó recibo de citación sin firmar de la compulsa librada a la ciudadana GLADYZ JIMENEZ de GONZALEZ, parte demandada en el presente juicio.
En fecha 13 de mayo de 2008, compareció el Dr. CESAR A. FERRER, apoderado judicial de la parte actora y solicitó la citación de la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, siendo proveído mediante auto de fecha 15 de mayo de 2008.
En fecha 10 de junio de 2008, compareció el Dr. AGUSTIN BRACHO, apoderado judicial de la parte demandada, según poder cursante al folio 75 del expediente, y consignó escrito de contestación a la demanda, alegando cuestiones previas.
En fecha 26 de junio de 2.008, compareció el apoderado judicial de la parte actora y consigno escrito de alegatos.
En fecha 03 de julio de 2008, compareció el apoderado judicial de la parte actora y consignó escrito de pruebas, las cuales fueron admitidas, y mas adelante se analizaran sus resultas.
En fecha 07 de Julio de 2.008, diligencio la representación judicial de la parte demandada y consigno escrito de pruebas, las cuales fueron admitidas, y mas adelante se analizaran sus resultas.

-II-
Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo tomando en cuenta las siguientes consideraciones:

Alegatos De La Parte Actora

La representación judicial de la parte actora, alega que sus representadas son las legítimas y exclusivas propietarias de un inmueble constituido por dos casas y el terreno sobre el que está construida, localizada en la siguiente dirección: Casa Nro. 130, ubicada en la calle Real del Cortijo de Sarría, El Cortijo, y la otra que esta arrendada a la ciudadana GLADYS JIMENEZ DE GONZALEZ, distinguida con la casa Nro. 11, ubicada en el lugar denominado El Cortijo de Sarria en el lindero Oeste que da su frente con la calle La Vequita, Parroquia El Recreo del Municipio Libertador del Distrito Federal hoy Distrito Capital, Caracas, inmueble que le pertenece según consta de documento de propiedad debidamente registrada ante el Registro Público de la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas en fecha 22 de febrero de 2.001, bajo el Nro. 42, 43, Tomo 6,7, Protocolo 1°.
Asimismo, señalo la parte accionante, que la clausula Segunda establece.” El plazo de duración del presente Contrato es de un (1) año fijado, contado a partir del día 01 del mes de febrero año 2001, hasta el día 01 de febrero de 2002, el mismo fue prorrogado hasta el día 02 de enero de 2003, por cuanto fue notificada la arrendataria de la no prorroga; vencido el término original establecido y habiendo comunicado EL ARRENDADOR su voluntad y deseo de no Prorrogar dicho contrato a LA ARRENDATARIA, se entendía notificado de que, a partir del día siguiente, se daría comienzo a la prorroga legal. Las partes expresamente declaran que, en ningún caso operará la Tácita reconducción del contrato ya que la intención de ambos es que, el mismo, en ningún caso se convertirá a tiempo indeterminado. Igualmente, señala la parte actora que la Clausula Sexta establece. En caso de que LA ARRENDATARIA, salvo lo previsto, para la situación de prorroga convencional o legal, en el presente Contrato, no entregase el inmueble arrendado al vencimiento estipulado, esta obligada a resarcir por los daños y perjuicios ocasionados. Cláusula Tercera: El presente contrato podrá ser prorrogado por periodos fijos siempre y cuando LA ARRENDATARIA se encontrare solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales..
La representación judicial de la parte actora señala que la Arrendataria ciudadana GLADYS JIMENEZ DE GONZALEZ, se encuentra atrasada en los pagos mensuales es decir no cancela sus obligaciones contractuales de canon de arrendamiento desde el mes de Marzo de 2004, el cual se evidencia del expediente Nro. 20025252, del Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Igualmente, la parte actora señalo que conforme a lo establecido en la Clausula Tercera, la relación arrendaticia comenzó en fecha 01 de febrero de 2001, a tiempo fijo por un (1) año, hasta el 01 de febrero de 2002, luego se prorrogó por un año mas; y antes de concluir se le comunicó a la ARRENDATARIA en fecha 02 de Enero de 2003, según carta firmada por LA ARRENDATARIA el deseo y voluntad de las ARRENDADORAS de no prorrogar dicho contrato, que la Arrendataria tenía que entregar el inmueble totalmente desocupado, y hasta los momentos se ha negado a entregarlo.
La representación judicial de la parte actora alegó que han resultado infructuosas todas las diligencias a los fines de que la Arrendataria cumpla con las obligaciones contractuales de devolución del inmueble arrendado una vez transcurrida y disfrutada la prorroga legal del contrato, y adicional dejó de cancelar desde ya bastante tiempo, es por lo que acude ante su competente autoridad para demandar por cumplimiento de contrato de arrendamiento, a la ciudadana GLADYS JIMENEZ DE GONZALEZ, para que convenga o sea condenada a ello por este Tribunal en: PRIMERO: Cumplir con sus obligación de devolver el inmueble arrendado en razón de la finalización de la vigencia del Contrato de Arrendamiento suscrito entre la demandada y sus representadas, obligación ésta que surge una vez que operó y disfrutó de la prorroga legal prevista en el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estando consagrada tal obligación en la cláusula tercera del contrato suscrito, a sabiendas que su incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento dan por extinguido este beneficio.
SEGUNDO: Pagar las cantidades que correspondan por concepto de condenatoria en costas y costos procesales, además de honorarios profesionales de abogados, con ocasión de la presente demanda.

Alegatos De La Parte Demandada

Por su parte la representación judicial de la parte demandada, en la oportunidad de la contestación de la demanda, opuso las cuestiones previas establecida en el Articulo 346 ordinal 6° con concordancia con el Articulo 340 ordinal 6°, eiusdem, “Los Instrumentos en que se fundamenta la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo” , el instrumento en que debe fundamentarse la pretensión de cumplimiento de contrato, es: la carta donde manifiesta que no será prorrogado dicho contrato de fecha dos de enero de dos mil tres, ahora bien, este instrumento, por ser documento privado simple, debe constar en “original”, es decir, que debe ser producido “ en original” junto con el libelo de la demanda, sin embargo ocurre que, la parte actora no acompañó el instrumento fundamental de la demanda, por cuanto no produjo con el libelo, la carta original.

Asimismo, el representante judicial de la parte demandada, Negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho en que se ha fundamentado la parte actora, como las normas jurídicas invocadas en el mismo como fundamento de la acción ejercida.

Continua alegando el representante legal de la parte demandada que no puede demandarse, el Cumplimiento del Contrato, por tratarse de un Contrato a Tiempo Indeterminado; y así, que el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario establece cuales son las únicas causas que pueden dar lugar al desalojo del inmueble, entre las que no se encuentra la voluntad unilateral del arrendador, a tal extremo que era intención legislativa. Se encuentra corroborado en el contenido del artículo 38 eiusdem, el cual establece la Prorroga Legal para los Contrato a Tiempo Determinado, excluyendo a los de tiempo indeterminados, que es el caso que nos ocupa, por cuanto sería una violación expresa de normas de procedimiento que son materia de orden público, como las de derecho inquilinato (sic).
Igualmente la representación judicial de la parte demandada alegó que se evidencia que en el presente caso, obró la tácita reconducción, lo que implicó la renovación del Contrato de Arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud debió demandarse el Desalojo del Inmueble de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y no como erróneamente la parte actora demandó el Cumplimiento.
III

Punto Previo

Considera necesario para quien aquí sentencia, realizar un análisis previo sobre la procedencia o no de la presente acción, para lo cual observa:

La presente acción es intentada por las ciudadanas NINA YELITZA PINO CISNERO, y NINOSKA YLEANA PINO CISNERO, representada por el abogado CESAR ALFREDO FERRER LOPEZ, cuya pretensión la sustenta en la resolución de contrato de arrendamiento por vencimiento del termino del contrato, ahora bien, las accionante alegan haber suscrito un contrato de arrendamiento con la ciudadana GLADIS JIMÉNEZ DE GONZALEZ, por un inmueble constituido, con el numero 11, ubicado en el lugar denominado el Cortijo de Sarriá en el lindero oeste que da su frente con la calle la Veguita, Parroquia el Recreo, Municipio Libertador, del Distrito Federal, hoy Distrito Capital de esta ciudad de caracas, cuyo canon mensual es la cantidad de SIETE MIL BOLIVARES, (7.000 Bs.), ahora SIENTE BOLIVARES FURTES, (7,00 BSF ) y que desde el mes de marzo de 2004, la misma se encuentra atrasada en sus obligaciones contractuales, tal como se desprende del expediente Nº 20025252, del Tribunal 25 de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Siendo así las cosas, el plazo de duración del contrato de marras, fue pactado entre las partes por un año fijo, contados a partir del mes de febrero del año 2001, hasta el 1 de febrero de 2002, luego el mismo fue prorrogado hasta el 2 de enero de 2003, fecha en la cual por medio de una carta misiva, fue notificada la arrendataria del deseo de no ser prorrogado el contrato de arrendamiento objeto de la presente causa, comenzando a transcurrir desde el día siguiente la prorroga legal correspondiente, la cual según lo establecido en el articulo 38 literal (b) de la ley de arrendamientos inmobiliario el cual dispone que, …b)Cuando una relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogara por un lapso máximo de un año,...

siendo así, la prorroga legal correspondiente dada al arrendatario, termino el 3 de enero de 2004, evidenciándose en autos que la arrendataria continuo en posesión legitima del inmueble dado en arriendo, siendo asi dicho contrato se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado. Asi se declara

En ese mismo orden de ideas, se observa que al expirar el termino otorgado a la arrendataria, esto es la prorroga legal correspondiente, y la demandada continuo en el goce y disfrute del inmueble arrendado, por cuanto han trascurrido cuatro años y siete meses del vencimiento de dicha prorroga, y la misma continua ocupando dicho inmueble, opero de esa manera la tacita reconducción, establecida en el artículo 1600 del Código Civil, la cual dispone:

TACITA RECONDUCTIO
... Articulo 1.600. Si la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el articulo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo...

Siendo asi, el contrato objeto del presente juicio se indetermino, y la arrendataria continuo en posesión de la cosa, se produjo la tacita reconducción señalada en el párrafo anterior. Así se declara

Ahora bien, la parte accionante alega en el libelo de la demanda, que ambas partes estuvieron deacuerdo, en que en ningún caso operaria la tacita reconducción. Al respecto, debe esta sentenciadora señalar, que en materia arrendaticia las normas por ser de orden publico las mismas no pueden relajarse por acuerdo o convenio de las partes, debiendo tomarse en cuenta además lo previsto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual dispone:

Articulo 7 “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.”

Por tal motivo lo alegado por la parte accionante, en el libelo de la presente demanda, en la cual señala que ambas partes acordaron que en ningún caso operaria la tacita recondución, no puede considerarse valida por ser esta contraria a la norma. Así se declara

De la pretensión de la accionante

De lo anteriormente declarado, este tribunal, observa que la parte accionante, pretende el cumplimiento de un contrato de arrendamiento por vencimiento del término, fundamentando su demanda en lo establecido en los artículos 1.133, 1.264 y 1.160 todos del Código Civil, lo que obliga a esta Juzgadora, declarar que la acción incoada por la accionante es contraría a derecho con disposición expresa en la Ley, por cuanto al ser declarado el contrato de marras como un contrato indeterminado, el mismo debió proponer su acción en alguno de los literales establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual señala lo siguiente:

Articulo 34 “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado…” (Subrayado del Tribunal)

a. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

b. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

c. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

d. En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

e. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

f. Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b) y c) de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.

Con base a lo estatuido en la norma trascrita concluye esta Juzgado, que la acción intentada por la parte accionante, contraviene lo allí contemplado, en razón de que nuestro legislador en el marco del derecho social inquilinario, estableció las causales por las cuales el arrendador de un inmueble bajo contrato de arrendamiento verbal o escrito por tiempo indeterminado, puede pretender la terminación de la relación arrendaticia.
Por otra parte, a los fines de una tutela judicial efectiva se aprecia que la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término con base a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, en caso de relaciones locativas o arrendaticias, sólo tiene aplicación cuando las mismas lo sean por tiempo determinado y ello conste en instrumento público o privado de fecha cierta.

En consecuencia de lo anterior, la acción escogida por la representación judicial de la parte accionante, no es la idónea para lograr su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, ya que el mismo al haberse indeterminado, la parte accionante, debió intentar una acción de desalojo por cualquiera de sus literales establecidos en el articulo 34 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario, y no una acción de resolución de contrato por cumplimiento de termino. Así se declara

En base a los razonamientos expuesto, este tribunal no analizara las pruebas presentadas por las partes, por cuanto es forzoso para este tribunal declarar la presente acción INADMISIBLE, como en el dispositivo del presente fallo se hará. Asi se declara

-III-
DISPOSITIVO

Por todas las consideraciones que han quedado expuestas, este Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: INADMISBLE la acción que, por Cumplimiento De Contrato De Arrendamiento, incoaran las ciudadanas NINA YELITZA PINO CISNEROS y NINOSKA YLEANA PINO CISNEROS, representada por el abogado CESAR ALFREDO FERRE, contra la ciudadana GLADYS JIMENEZ DE GONZALEZ, representada por el abogado AGUSTIN BRACHO, todos suficientemente identificados en autos.

SEGUNDO: A tenor de lo señalado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil Se condena en costas a la parte accionante.

Publíquese y regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los Doce ( 12 ) días del mes de agosto del año dos mil ocho (2.008). Años: 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
LA JUEZ,

BELLA DAYANA SEVILLA JIMENEZ
LA SECRETARIA, Acc

SUSANA MENDOZA.

En la misma fecha, siendo las 3:10 p.m., se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA,

SUSANA MENDOZA
BDSJ/SM/
Exp: AP31-V-2008-000436