TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2008-001530

El juicio que por Desalojo incoado por la ciudadana HILDA CARLOTA PÉREZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 5.429.690, representada judicialmente por el abogado Carlos Gottberg Toro, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 51.871, contra las ciudadanas ROSARIO CEPEDA y MARÍA EUGENIA CEPEDA, titulares de las cédulas de identidad N°. 12.062.015 y 8.363.708, respectivamente, representadas en juicio por el abogado Juan González Bustamante, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 42.607, se admitió por auto de fecha 19 de junio de 2008, por los trámites del juicio breve y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2°) día de despacho siguiente de la citación de la última de las co-demandadas, a los fines que contestara a la pretensión de la parte actora.
PRIMERO
La parte actora en su escrito de demanda alegó que en fecha 1° de junio de 2005, celebró un contrato de arrendamiento por tiempo determinado de un año no prorrogable con las hoy demandadas, que tiene por objeto una casa de su exclusiva propiedad, distinguida con el N° 9, ubicada en el sector Curujules de Corralito, en La Unión, Municipio El Hatillo, Estado Miranda, cuyos linderos son los siguientes: NORTE: En una extensión de cincuenta metros (50 mts) con terrenos de la Sucesión Pérez. SUR: En una extensión de cincuenta metros (50 mts) con terrenos de la Sucesión Pérez. ESTE: En una extensión de cincuenta y cinco metros (55 mts) con terrenos y casa de Rosa Pérez y OESTE: En una extensión de sesenta metros (60 mts) con terreno y casa de Rosa Pérez.
Que se estableció un canon de arrendamiento de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) mensuales, que se pagarían por mensualidades vencidas los primeros días de cada mes, según la cláusula segunda del contrato suscrito. En la cláusula décima cuarta se estipuló que las arrendatarias recibieron el inmueble en buen estado de mantenimiento, aseo, conservación y funcionamiento de todas sus instalaciones, y se comprometieron entregarlo en el mismo buen estado.
Alegó que las arrendatarias no pagan el canon de arrendamiento desde el mes de junio de 2007, además de las condiciones de deterioro en que se encuentra el inmueble, y -según su dicho- sirve como albergue para tener perros y gatos que incomodan a los vecinos, y que todo esto supone una violación de las cláusulas segunda, cuarta y décima cuarta del contrato de arrendamiento.
Por tal motivo, demandó a las arrendatarias, fundamentando su pretensión en los artículos 33 y 34.a.b.c. de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como en los artículos 1.159, 1.160, 1.264, 1.592. 1.2 y 1594 del Código Civil, a los fines que desalojen el inmueble arrendado y cumplan con su obligación de entregarlo en las condiciones en que lo recibieron, así como al pago de los cánones insolutos y los que se generen hasta la sentencia definitiva, y sus respectivas costas procesales.
El 11 de julio de 2008, el Alguacil dejó constancia de haberse trasladado al domicilio de las demandadas quienes recibiendo la compulsa se negaron a firmar el recibo de citación.
El 15 de julio de 2008, las ciudadanas Rosario Cepeda y María Eugenia Cepeda, debidamente asistidas por la abogada María Federica Pérez Carreño Q, presentaron escrito de contestación a la pretensión de la parte actora.
En efecto, afirmó que celebraron con la ciudadana Hilda Carlota Pérez un contrato de arrendamiento el cual se indeterminó conforme lo previsto en los artículos 1.579 y 1.615 del Código Civil, así como también afirmó que el objeto del contrato de arrendamiento es el inmueble plenamente identificado ut supra, y que efectivamente se estableció como canon de arrendamiento la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs.300.000,00).
Asimismo, opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a una presunta falta de jurisdicción o la incompetencia del Juez para conocer de la presente causa.
Al momento de contestar al fondo de la demanda, rechazaron en forma genérica los alegatos de hechos y de derecho presentados por la actora. Que no es cierto que hayan dejado de pagar los cánones de arrendamiento desde el mes de junio de 2007, a tal efecto, presentaron los recibos de pago emitidos por la parte actora según los cuales pretenden demostrar que han realizado los pagos correspondientes. Señalaron que la ciudadana Hilda Carlota Pérez, recibió los pagos de arrendamiento pero algunas veces no les entregó los recibos respectivos, y en algunas ocasiones procedió a cobrar dos veces por el mismo concepto. Afirmaron que han cumplido a cabalidad con las cláusulas segunda, cuarta, décima, décima primera, décima segunda, décima tercera y décima cuarta del contrato accionado.
Asimismo, rechazaron que hayan dado un uso deshonesto del inmueble arrendado, sino por el contrario se han servido del mismo como un buen padre de familia, el cual se mantiene en las mismas condiciones que le fue entregado. Por otra parte, señalaron que jamás se prohibió en el contrato de arrendamiento la permanencia de animales como lo señala la parte actora de perros y gatos dentro del inmueble. Por último, resaltaron que han tenido una relación arrendaticia de un (1) año y menor de cinco (5) años, por lo que debe ser prorrogada por un lapso máximo de un (1) año.
SEGUNDO
Antes de conocer el mérito del asunto, previamente debe el tribunal señalar lo siguiente con respecto a la cuestión previa promovida referida a la falta de jurisdicción. Las demandadas presentaron escrito de contestación a la pretensión actora en fecha 15 de julio de 2008, dicha contestación no permitió el cumplimiento de la formalidad del artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que el ciudadano Alguacil dejó constancia que al momento de practicar la respectiva citación de las ciudadanas María Eugenia Cepeda y Rosario Cepeda, estas se negaron a firmar el recibo de citación correspondiente, por tal motivo, debió procederse conforme a la precitada norma adjetiva, es decir, la contestación de la demanda correspondía verificarse al segundo (2°) día de despacho siguiente, al que la Secretaria del tribunal dejara constancia de cumplir con la formalidad de comunicar a las demandadas de la diligencia del Alguacil, es por ello, que se tiene como anticipado dicho escrito.
Así las cosas, la parte demandada alegó la cuestión previa referida a la falta de jurisdicción o la incompetencia del Juez para conocer de la presente causa, con lo cual, se confunde los términos de competencia y jurisdicción. Si bien es cierto, que el tribunal de manera excepcional acepta la contestación anticipada presentada por las demandadas, ello en aras de garantizar el derecho a la defensa y una tutela judicial efectiva, no puede aceptarse la cuestión previa opuesta, tratándose de un juicio de desalojo que se tramita por el procedimiento breve. Dicho criterio es asumido por el Máximo Tribunal, mediante sentencia de la Sala Constitucional con ponencia del Magistrado Dr. Marcos Tulio Dugarte en fecha 5 de octubre de 2007, en el expediente signado bajo el N° 06-1776, que parcialmente es del tenor siguiente:
“…En primer lugar, debe la Sala pronunciarse sobre la alegada extemporaneidad por anticipada de las cuestiones previas opuestas y, al respecto, observa que el accionante se dio por citado el 8 de noviembre de 2005 y en esa misma oportunidad consignó el escrito contentivo de las cuestiones previas.
Los artículos 883 y 884 del Código de Procedimiento Civil, relativos al procedimiento breve, expresamente establecen:….
Al interpretar el alcance de las normas anteriormente transcritas Esta Sala ha establecido mediante decisión N° 337/2001 que:
“El artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, establece claramente que el emplazamiento para la contestación de la demanda se hará para el segundo día siguiente a la citación. La norma dificulta la posibilidad de interpretar que se trata de un lapso, pues no señala “dentro de los días”, sino que de manera expresa establece que éste debe tener lugar en el segundo día siguiente a la citación de la demandada. Dadas estas circunstancias interpretativas, si se dejan en potestad del demandado escoger entre el primer día o el segundo, entonces la actora podría ver en peligro su derecho de estar presente en el acto celebrado el primer día de despacho, para así contradecir verbalmente las cuestiones previas opuestas por el demandado, siendo este último el único presente, exponiendo libremente y sin contradicción las cuestiones previas que considere pertinentes”.
De allí que, en el caso del procedimiento breve la contestación de la demandada y la oposición de las cuestiones previas debe realizarse en el término específico de los dos (2) días luego de haber sido citada la parte demandada. Ahora bien, esta Sala ha ido reiterando dicho criterio a través de su jurisprudencia pacífica, agregando recientemente que sería posible aceptar la interposición adelantada de la contestación de la demanda en el juicio breve pero sólo si no se oponen cuestiones previas, pues en este último caso, si se lesionarían los derechos de la parte actora que no podría ejercer el contradictorio sobre ellas (ver entre otras, decisión N° 981/2006, ratificada en la sentencia N° 1203/2007).
Así las cosas, la regla general en el caso del juicio breve es que la parte demandada debe dar contestación a la demanda y oponer cuestiones previas al segundo día de efectuarse la citación, ni antes ni después de ese término. Sin embargo, excepcionalmente podría aceptarse la contestación adelantada de la demanda siempre y cuando no se opongan cuestiones previas…”

De tal manera, como dejó sentado el tribunal anteriormente y con atención al criterio jurisprudencial de la Sala, el escrito de contestación que fue presentado de manera anticipada por la parte demandada se reputa como eficaz, más no así la cuestión previa opuesta en el referido escrito atinente a la falta de jurisdicción o incompetencia del Juez para conocer de la causa, todo en concordancia con el criterio sostenido por Máximo Tribunal de la República relativo a que en los casos en que resulte oscuro o ambiguo de si hubo o no contestación, siempre debe tenerse como válida tal acto, dado que se trata de la oportunidad de ejercitar el derecho a la defensa. Respecto a la falta de jurisdicción, no deja el tribunal pasar la oportunidad de indicar a la parte que con la entrada en vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se dio al traste con el criterio que hasta entonces se manejaba de intentar esta cuestión previa, en virtud que habían procedimientos que debía conocer la administración pública, situación que no se da en la nueva ley, toda vez que todos los procedimientos los conoce la jurisdicción.
Ahora bien, de acuerdo a lo expuesto por las partes, la litis queda circunscrita a determinar si la parte demandada adeuda los cánones de arrendamientos desde el mes de junio de 2007, hasta la fecha de la interposición de la demanda. Para ello, se hace necesario analizar el material probatorio aportado a los autos.
Adjunto al libelo de demanda, la parte actora produjo copia simple de instrumento privado relativo al contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha primero (1°) de junio de 2005, es de observar que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las copias simples de documentos privados no tienen ningún valor probatorio. No obstante, constata el tribunal que efectivamente la parte demandada en ningún momento objetó la existencia de la relación arrendaticia con la ciudadana Hilda Carlota Pérez, sino por el contrario dentro de sus afirmaciones de hecho aceptó la existencia de la relación arrendaticia, por lo que, es un hecho no controvertido y por ello fuera del debate probatorio. Por tal motivo, el tribunal tiene como existente y probada la relación arrendaticia entre la ciudadana actora Hilda Carlota y las ciudadanas Rosario Cepeda y María Eugenia Cepeda, y así se declara.
Siendo así, y probada la relación arrendaticia y por ello, la obligación de las arrendatarias, corresponde a éstas la carga de probar el pago de cánones de arrendamiento reclamados.
Así, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1592 del Código Civil, una de las principales obligaciones del arrendatario es servirse de la cosa como un buen padre de familia, y pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. Toda vez que constituye un principio elemental que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y que las obligaciones que de él derivan deben ejecutarse exactamente como han sido contraídas, según lo disponen los artículos 1159 y 1264 ejusdem.
Específicamente, en materia de arrendamiento, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala que puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo un contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado cuando el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento de dos mensualidades consecutivas.
Así las cosas, la parte demandada durante la etapa probatoria promovió las testimoniales de los ciudadanos Amanda Carbonell, Ingebjorg Devera Guevara y Eduardo Serpa Valentín, quienes a pesar de haberse admitido en el lapso probatorio se evacuaron dentro del lapso de sentencia, resultando totalmente ineficaces por extemporáneo sus testimonios.
Respecto al alegato de la prórroga legal en favor de las demandadas, advierte el tribunal que esta institución solo está referida a aquellos contratos celebrados a tiempo determinado, según lo previsto en el artículo 38 de la Ley especial, por lo cual no procede en el presente caso donde el contrato se indeterminó, en virtud de la tácita reconducción.
Por último, en cuanto a los recibos de pago aportados por la parte demandada, a los fines de probar el pago de los meses reclamados como insolutos por la parte actora, observa el tribunal que los mismos corresponden a los meses de Mayo de 2005 a Febrero de 2006, los cuales resultan impertinentes dado q ue no guardan relación con los controvertidos. Asimismo, aportó recibo de los meses de Abril de 2006 a Abril de 2007, los cuales también resultan impertinentes por la misma razón. Asimismo, aportó recibos de pago por los meses de Septiembre y Octubre de 2007 y Abril de 2008, que se valoran de conformidad con lo previsto con el artículo 1363 del Código Civil, mereciendo fe su contenido, no quedando probado el pago de los demás meses controvertidos, lo que conduce al tribunal a declarar con lugar la pretensión de desalojo de conformidad con lo previsto en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud que ha quedado probado que las arrendatarias se encuentran insolventes en más de dos mensualidades consecutivas.
TERCERO
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de desalojo intentada por la ciudadana HILDA CARLOTA PÉREZ contra las ciudadanas ROSARIO CEPEDA y MARÍA EUGENIA CEPEDA. SEGUNDO: SE CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la actora el inmueble arrendado constituido por una casa identificada con el N° 9, ubicada en el sector Los Curújules de Corralito, La Unión, Municipio El Hatillo, Estado Miranda. TERCERO: SE CONDENA a la parte demandada a pagarle a la parte actora la suma de TRES MIL TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 3.300.00) por concepto de cánones insolutos calculados a Trescientos Bolívares (Bs. 300,00) cada uno.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida.
Publíquese, regístrese, diarícese, déjese copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los once (11) días del mes de agosto de dos mil ocho (2008). Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
EL JUEZ,

MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA

ELOISA BORJAS
MJG/Kennedy

En esta misma fecha siendo la(s) 02:40 pm., se publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA

ELOISA BORJAS