TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCCRIPCION JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
198° y 149°
I. PARTE NARRATIVA
PARTE DEMANDANTE: JUSTINO MENDOZA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 2.127.566.
PARTE DEMANDADA: ELIENETI COROMOTO ROMERO PARRA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 7.797.022.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDANTE: YASMIN CORDOBA BARRIOS, abogada en ejercicio, de este domicilio y debidamente inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 19.623.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: JOAO HENRIQUES DA FONSECA y RONALD ANTONIO PARACO AGUILAR, abogados en ejercicio, de este domicilio y debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 18.301 y 63.788; respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO
Sentencia interlocutoria (cuestiones previas)

PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA
Se demanda el desalojo de un inmueble constituido por la primera planta de una casa distinguida con el No. 23, situada en la entrada de la cota 905 de la parroquia Santa Rosalía de esta ciudad de Caracas, cuya propiedad de las bienhechurías se atribuye el demandante, por el cual se celebró contrato verbal de arrendamiento junto a la ciudadana ELIENETI ROMERO, señalando la necesidad de vender el inmueble objeto de litis por razones de salud. Por su parte, la demandada impugna la cualidad del ciudadano JUSTINO MENDOZA alegando que no es titular del derecho de propiedad del inmueble, además opuso las cuestiones previas previstas en los ordinales 6° y 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
DESARROLLO DEL PROCEDIMIENTO
Distribuida conforme a derecho fue admitida demanda por Desalojo por el procedimiento breve como consta de autos de fecha 05 de junio de 2008. A petición de la parte demandante por diligencia del 10 de junio de 2008, se cumplió la citación personal de la parte demandada, a través del ciudadano alguacil de este Circuito Judicial ciudadano MIGUEL HERNANDEZ PINTO (folio 28).
Consta así mismo que en fecha 03 de julio de 2008 compareció la demandada quien otorgó poder a sus representantes judiciales, y en esa misma fecha tuvo lugar el acto de contestación, en el cual el demandado produjo escrito en el que opuso cuestiones previas y solicitó la intervención como tercero del ciudadano JOSE MENDOZA como coadyuvante en el juicio.
DE LA RESOLUCIÓN DE LAS CUESTIONES PREVIAS

Como exigencia del artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es necesario resolver antes de entrar al fondo del asunto, las cuestiones previas opuestas por la demandada.
1. Defecto de forma de la demanda. La primera de ellas la opone por defecto de forma de la demanda, fundada en el artículo 346 CPC en atención a los defectos del libelo en lo que respecta al ordinal 4º del artículo 340 CPC. Sostiene el demandado que, el libelo carece de precisión en la identificación del inmueble, señalando que falta señalización de linderos, situación, medidas.
En efecto, observa quien decide que el libelo carece de tales requisitos, pero destaca que asume el criterio pacífico de la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil cuya uniformidad persigue el artículo 321 CPC, en el sentido que en esta materia donde no se discute si la propiedad pertenece al actor o al demandado, se pueden obviar los linderos, medidas y demás señas del inmueble, bastando que esté determinado y precisado su ubicación.
En el presente caso, en el libelo se señala fehacientemente sobre qué inmueble recae el juicio, tanto es así, que la propia demandada aduce lo ocupa como inquilino y además exige del arrendador se lo ofrezca en venta, lo que implica que conoce el inmueble, por lo cual sería innecesario y superfluo exigir la presentación en el libelo de los linderos y medidas, cuando constan en el título supletorio de propiedad que presentó el actor (folios 4-6) y que no fue tachado de falso.
Por este motivo se desecha esta cuestión previa.
2. Condición pendiente. En otro orden de ideas, propuso como segunda cuestión previa la existencia de una condición pendiente relativa a que se debió ofrecerle el inmueble en venta al arrendatario antes de venderlo a otro, de conformidad con lo establecido en el artículo 346 ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, para resolver esta cuestión cuyos efectos pueden extenderse al mérito de la causa se pasa a efectuar el siguiente análisis: Estamos en presencia de un contrato verbal por el cual, el ciudadano Justino Mendoza demanda el desalojo a la inquilina Elieneti Coromoto Romero Parra por necesidad de ocupar el inmueble.
De los hechos narrados destacan que el accionante fundamenta su pretensión de desalojo así (vuelto folio 2):
“…desde el mes de mayo de 2007, le estoy solicitando a la arrendataria, que por favor me desocupe, la vivienda que ella ocupa en calidad de arrendataria, debido a que con suma urgencia debo venderla, para adquirir otra de inmediato, pero en un sitio totalmente plano donde no me toque subir, ni bajar escaleras…”

De otro lado, la demandada en su litis contestación en primer momento propuso: 1.) la falta de cualidad del accionante alegando que como el actor manifestó en su libelo que tiene quiere vender el inmueble, el mismo no tiene la propiedad del terreno; 2.) Que no procede la demanda porque la venta del inmueble como señala el accionante, no se encuentra en ninguno de los 7 ordinales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que aplica a los contratos a tiempo indeterminado.
Llama la atención a quien decide que por un lado el demandado desconoce la titularidad del demandante sobre el inmueble de autos (falta de cualidad), y por otro lado, le exige a éste demandante (vuelto folio 35): “…el arrendador hasta la fecha no me ha ofrecido en venta, conforme a derecho, el inmueble que ocupo en mi calidad de arrendataria,…yo tengo derecho preferente a para adquirir el inmueble…”
Entonces por un lado el arrendatario objeta la cualidad del demandante alegando no es titular del terreno que constituye el inmueble, y al mismo tiempo dice que el arrendador debe ofrecerle a ella (como inquilino) el inmueble arrendado.
No obstante de la revisión de las actas del proceso tenemos que sí se reconocen mutuamente como arrendador-arrendatario respectivamente, sólo que, no es importante a los efectos contractuales (verbal) que el arrendador sea propietario del terreno, porque de hecho alegó el actor que es propietario de las bienhechurías que construyó a sus expensas en el terreno que no es de su propiedad, tal y como quedó sentado en el título supletorio a su favor, que no fue tachado de falso por la parte contraria.
Ahora bien, el hecho que el documento que constituye el título supletorio no esté registrado como opina la defensa, no le quita derechos al propietario de las bienhechurías para alquilarlo, pues el mismo arrendatario reconoce esa condición y por ese motivo reclama que el arrendador debe ofrecerle en venta el inmueble.
Se pregunta quien decide, ¿ si el arrendatario sabe que el arrendador no es propietario del terreno sobre el que está construido la casa que sirve de objeto del alquiler, igualmente estará interesado en comprarlo como la opone como condición de demanda ?
Volviendo al tema de la cuestión previa se pasa a verificar si se puede sentenciar el mérito de juicio, como es la necesidad que tiene el arrendador de ocupar el inmueble (para venderlo), amparado en su estado de salud, para adquirir otro inmueble. Este juzgador asume que la necesidad prevista en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios debe interpretarse en sentido de que el inquilino sea preferido por el arrendador en el uso del inmueble, para sí, o para un familiar. En este caso, se habla de que el arrendador necesita el inmueble para venderlo.
Además, observa este juzgador que el arrendador ha confesado espontáneamente en el libelo que tiene deseos de vender el inmueble para que, por ese precio, adquirir otro inmueble en el interior del país sin que “...le toque subir y bajar escaleras…”. Y, en el mismo sentido el arrendatario ha manifestado esa voluntad de comprar, siendo preferido antes que se le venda a otro.
Sostiene quien decide que ambas confesiones espontáneas (art.1401 del Código Civil) constituyen en sí mismas los argumentos suficientes para que este sentenciador dé procedencia a que se cumplan ambas voluntades, la del arrendador de vender y la del inquilino de comprar, de este modo:
Tiene razón el inquilino cuando asume que en ninguna de las causales del artículo 34 de la LAI invocado por el actor, establece que la necesidad de vender el inmueble sea una causa de procedencia de la demanda, sin embargo, también es cierto que la necesidad invocada por el arrendador en el presente juicio es sui generis, porque asume que necesita el inmueble para sí, para poder disponer del mismo (para venderlo).
De modo que será en el fondo que podría analizarse si “esa necesidad” legada por el actor es o no subsumible en la norma (literal b, art.34 LAI) y que implique que cuando se desocupe el inmueble, readquiera o no el arrendador la posesión-ocupación teniendo facultad de darlo en venta.
Así las cosas, si bien el arrendador quiere que “desalojar” a su inquilino para que, al recuperar la posesión-ocupación (arrendador) proceda a venderlo, no puede hacerlo antes de que se dé como condición que sea ofrecido previamente en venta al inquilino que pretende desalojar.
En efecto, los derechos de los inquilinos son irrenunciables (art.7 LAI) y debe ser preferido la arrendataria antes que un tercero para adquirirlo en venta. De forma tal, procede en derecho la cuestión previa opuesta por la parte demandada establecida en el ordinal 7º del artículo 346 CPC relativa a la condición pendiente, ya que, mal puede estudiarse la eventual necesidad del arrendador de ocupar el inmueble para tener disposición de venderlo, cuando no consta que haya ofrecido en venta al propio inquilino, condición sine qua non de procedencia de su reclamo.
Por todo lo expuesto, se declara CON LUGAR dicha cuestión previa y se ordena suspender el presente procedimiento sin que se pueda decidirse el fondo (si procede o no la necesidad invocada), hasta tanto no conste el ofrecimiento de venta del arrendador al arrendatario para que en forma fehaciente se establezca, precio y tiempo de pago. Todo conforme lo previsto en el artículo 355 CPC relativo a que se suspenda el juicio hasta se cumpla la condición, en este caso, el ofrecimiento de la venta.
Se hace constar que dada que la condición nace por efectos del mismo juicio, este director del proceso instará por auto separado a las partes a la celebración de un acto conciliatorio a tales fines, todo conforme lo previsto en el artículo 257 del CPC.
III. Parte dispositiva.
Por los razonamientos de hecho y de derecho, este juzgador en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada relativa a la existencia de defecto de forma de la demanda, con fundamento al artículo 346 CPC, en concatenación al artículo 340 ordinal 6º CPC.
SEGUNDO: Con lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada relativa a la condición pendiente DE OFRECIMIENTO DE VENTA DE LAS BIENECHURIAS QUE CONSTITUYEN EL INMUEBLE objeto del juicio por desalojo dado en contrato verbal de arrendamiento.
Como consecuencia de lo anterior, la parte actora JUSTINO MENDOZA deberá hacer oferta a la demandada ELIENETI ROMERO PARRA, en la que en forma fehaciente (escritura) conste su voluntad de vender el inmueble (bienhechurías) estableciendo el precio y condiciones de pago y tiempo para que se le dé respuesta.
A fin de evitar dilaciones indebidas, este director del proceso en aplicación del artículo 257 Constitucional en concordancia con lo previsto en el artículo 7º CPC dispone que tanto la oferta de venta del actor como la respuesta a la oferta del demandado, se consignen a los autos en sus respectivos originales.
TERCERO: No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total en la incidencia, habiéndose declarado CON LUGAR la cuestión previa del ordinal 7º del art.346 CPC y SIN LUGAR la cuestión previa del ordinal 6º del art.346 CPC en concordancia con el ordinal 4º del art.340 eiusdem.
Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRICION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los once (11) días de agosto de dos mil ocho (2008).
EL JUEZ TITULAR
ABG. LUIS ALBERTO PETIT GUERRA
LA SECRETARIA MARYEMMA FIGUEROA
En esta misma fecha, siendo la 1:00 de la tarde, se publicó la anterior sentencia dejando copia certificada de su idéntico contenido en el archivo del despacho. Se anotó en el libro diario con el Nro. 46.
LA SECRETARIA
MARYEMMA FIGUEROA
AP31-V-08-1343