TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, once de agosto de dos mil ocho
198º y 149º
ASUNTO: AP31-V-2008-002016.

Visto el escrito de demanda que por DESALOJO incoara la abogada MARIYELIS, inscrita en el Inpreabogado bajo el N°. 95.653, quien actúa en su carácter de apoderada judicial de la Empresa INVERSIONES GONZA 2002, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda el 03 de Septiembre de 2002, bajo el N°. 23, Tomo 141-A-Pro; en contra de la ciudadana SOL AIRES DOMINGA GUERRA CARDENAS, venezolana, mayor de edad y portadora de la cédula de identidad Nº. 9.236.457, así como los recaudos acompañados al mismo, éste Tribunal a los fines de pronunciarse acerca de su admisibilidad observa lo siguiente:
En su escrito libelar, la parte actora hace referencia a una presunta relación contractual que une a las partes y que en virtud de un supuesto incumplimiento por parte del inquilino procede a demandar. Así las cosas, bajo el título denominado “LOS HECHOS”, la parte actora señaló que:
“El canon de arrendamiento se estableció en la cantidad de CUARENTA Y SEIS BOLIVARES CON CUARENTA Y UN CENTIMOS (Bs.F.46,41)”. El lapso de duración del contrato es de doce (12) meses fijos, contados a partir del 01 de octubre del año 2006, ya que para la fecha antes mencionada se le iba a hacer entrega del inmueble como en efecto lo hizo, por lo cual la ciudadana SOL AIRES DOMINGA GUERRA CARDENAS, parte demandada, dejó de cumplir con sus obligaciones desde el primero de marzo de 2007 hasta la presente fecha, de decir ha dejado de cumplir con sus obligaciones de cancelar los cánones de arrendamiento durante trece (13) meses.

Sin embargo, la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha diecisiete (17) de febrero de dos mil seis (2006), bajo el N°. 51, Tomo 08, de los libros llevados por esa Notaría, cuya valoración probatoria en la causa se le confiere a tenor de lo previsto en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, y el cual a la vez es el documento fundamental de la pretensión, señala: (SIC)“…De manera expresa se establece y a sí lo acepta “LA ARRENDATARIA” que el plazo de duración del presente contrato de arrendamiento sea de doce (12) meses fijos, contados a partir del primero (01) de Octubre del año dos mil seis (2006); más el vencimiento del término fijo algunas de las partes contratantes no hubiere dado aviso a la otra expresando su deseo de dar por resuelto este contrato, al vencimiento del plazo fijo o de las posibles prorrogas que pueda sufrir este contrato, se considerará que se desea prorrogarlo automáticamente, y de pleno derecho por un termino igual al que se establece como plazo inicial de duración. Este aviso debe darlo cualquiera de las partes, por lo menos, con un mes de anticipación al vencimiento del plazo estipulado o cualquiera de las prorrogas que pudiera haber sufrido el contrato. Para todos los efectos legales y contractuales, las prorrogas que pudiere sufrir este contrato se regirá por las modalidades que regula el plazo de duración inicial o termino del mismo…”. (Fin de la cita textual).
De acuerdo a la cláusula anterior, el contrato se prorrogaría automáticamente por igual lapso de un año, a menos que hubiese la manifestación en contrario de alguna de las partes contratantes. Siendo que, si no hubo tal manifestación de voluntad, se debe entender que el contrato a su vencimiento se prorrogó de forma automática por un período de un (01) año, es decir, desde el 01 de octubre de 2007 al 01 de octubre de 2008 y así sucesivamente hasta la actualidad, todo en vista de no existir voluntad expresa de los contratantes de no renovar el contrato locativo en cuestión, conforme lo habían convenido en la cláusula tercera ya comentada.
Por ello, no resulta admisible lo alegado por la parte actora en el sentido que, en virtud de que ninguna de las partes manifestó su deseo de no prorrogarlo, el mismo se haya indeterminado, cuando la manifestación de voluntad se requería para darlo por terminado y en ausencia de ella, debe entender la intención de prorrogarlo automáticamente por el lapso original de un (01) año.
Siendo así, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según el cual: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a).- Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b).- En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo
c).- Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d).- En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a sus deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por la Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e).- Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f).- Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
g).- Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador…”.
h).Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b) y c) de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.

En tal sentido se evidencia que, siendo el contrato de arrendamiento suscrito y el cual se pretende en cumplimiento, un contrato a tiempo determinado, al fundamentar la demandante su pretensión en la falta de pago de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo a diciembre de 2007; así como enero a marzo de 2008, y basado en lo previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, no resultaba idónea la interposición de la acción de desalojo pretendida; toda vez que, estando en presencia de un contrato a tiempo fijo, la acción idónea a ejercer resultaba la Resolución del Contrato de Arrendamiento o bien el Cumplimiento del mismo, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano; y no el acción de Desalojo, consagrada en la citada Ley especial para accionar la extinción de contratos de arrendamiento verbales o a tiempo indeterminado, del cual no es especie el presente. Así se decide.
En ese orden de ideas, es de hacer notar, lo establecido en sentencia dictada por la Sala Constitucional en fecha 24 de abril de 2002:
(SIC)”…En criterio de esta Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo jurídico en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una de cumplimiento de contrato…
En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado… de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…”. (Sentencia citada Jurisprudencia Ramírez & Garay, pág. 325).(Negrita del Tribunal).

En efecto, habiendo constatado este Juzgado que la parte accionante no interpuso la acción idónea y procesalmente válida para lograr la procedencia de su pretensión, por cuanto incoó la acción de desalojo estando en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, resulta forzoso para este Tribunal no admitir la referida demanda y así se declara.
En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, y en acatamiento a la jurisprudencia de nuestro máximo Tribunal de Justicia antes señalada, resulta forzoso para éste Juzgado declarar la INADMISIBILIDAD de la acción que por DESALOJO incoara la Sociedad Mercantil INVERSIONES GONZA 2002, C.A., en contra de la ciudadana SOL AIRES DOMINGA GUERRA CARDENAS. Así se decide.
EL JUEZ

NELSON GUTIERREZ CORNEJO
LA SECRETARIA TEMPORAL

ABG. YULI M. MARTINEZ
En la misma fecha, siendo las TRES Y VEINTISIETE MINUTOS DE LA TARDE (03:27 P.M), se publicó y registró la anterior decisión, quedando anotada bajo el Asiento N° 16 del Libro Diario del Juzgado.
LA SECRETARIA TEMPORAL

ABG. YULI M. MARTINEZ

NGC/YMM/Annis