REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA Sede: Civil en función de Alzada Maracay, 08 de agosto de 2008 198° y 149° PARTE ACTORA: GAETANO CICCONE, italiano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-466.377. Apoderado Judicial: Ángela Gianna Ciccone Araujo y Maribel Lara Anzola, Inpreabogados números 87.828 y 52.716, respectivamente. PARTE DEMANDADA: ARMANDO BELTRÁN LLERENA, peruano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-81.720.152. Apoderados Judiciales: Mary Tovar y Hector José Oropeza, Inpreabogados números 40.007 y 84.024, respectivamente. MOTIVO: DESALOJO (APELACIÓN) EXPEDIENTE: 12.469 DECISIÓN: DEFINITIVA En fecha 22 de enero de 2008 se recibió el presente expediente contentivo de la apelación interpuesta por la abogada Mary Tovar, en su carácter de representante judicial de la parte demandada contra la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry en fecha 18 de julio de 2007 en la cual declaró CON LUGAR la demanda y en consecuencia condenó a la parte demandada a: 1) Entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, libre de bienes y personas; 2) Pagar los cánones de arrendamiento desde marzo de 2007 hasta la entrega definitiva del inmueble a razón de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00); 3) Pagar lo adeudado por servicios de luz, agua y aseo urbano; 4) Pagar las costas procesales. I ANTECEDENTES En fecha 22 de marzo de 2007 el a quo admitió la demanda. En fecha 11 de abril de 2007 el a quo decretó medida de secuestro sobre el inmueble objeto de la relación arrendaticia. Se libró oficio N° 245-07. En fecha 25 de abril de 2007 la co-apoderada judicial de la parte actora reformó el libelo. En la misma fecha solicitó al a quo oficiara al Juzgado ejecutor de medidas a fin de que devolviera el exhorto enviado a fin de practicar la medida de secuestro decretada y ratificó su solicitud “en base a la reforma de libelo”. En fecha 04 de mayo de 2007 ocurrieron las siguientes actuaciones: 1. El a quo admitió la reforma de la demanda. 2. El a quo acordó la solicitud formulada por la parte actora; y en consecuencia, dejó sin efecto el auto de fecha 11 de abril de 2007 y ordenó oficiar al Juzgado Segundo Ejecutor a fin de que devolviese el exhorto que le fue enviado. Se libró oficio N° 292-07. 3. Se decretó medida de secuestro sobre el inmueble objeto de la pretensión. Se libró oficio N° 293-07. En fecha 30 de mayo de 2007 se dieron por recibidas las resultas de la comisión remitida al Juzgado Ejecutor. En fecha 22 de mayo de 2007 el ciudadano César José Oria, en su carácter de Alguacil del a quo consignó recibo de citación firmado por el ciudadano Armando Beltrán Llerena. En fecha 25 de mayo de 2007 el ciudadano Armando Beltrán Llerena asistido por la abogada Mary Felicia Tovar dio contestación a la demanda. En fecha 01 de junio de 2007 la representación judicial del demando promovió pruebas. En fecha 04 de junio de 2007 la representación judicial de la parte accionante presentó su escrito de promoción de pruebas. En fecha 05 de junio de 2007 el a quo admitió en cuanto ha lugar en derecho se refiere las pruebas promovidas por las partes. En fecha 08 de junio de 2007 tuvo lugar la declaración testimonial de los ciudadanos Carlos Andrés Velásquez Quevedo y Ángel Oliveros Garrido. En fecha 11 de junio de 2007 se declaró desierto el acto de declaración testimonial de la ciudadana Dinora Bermúdez Rodríguez y se evacuaron las declaraciones testimoniales de las ciudadanas Deis Edith Zambrano, Erika Elisa Zambrano y Carmen Rosa Chávez Flores. En la misma fecha la abogada Mary Tovar promovió como prueba una serie de “exposiciones fotográficas” a los fines de demostrar la actividad comercial que se realiza en el local objeto del arrendamiento. En fecha 11 de junio de 2007 el a quo admitió dicha prueba en cuanto ha lugar en derecho. En fecha 13 de junio de 2007 el alguacil del a quo consignó boleta de citación sin firmar por el ciudadano Gaetano Ciccone, por cuanto fue imposible localizarlo. En fecha 18 de junio de 2007 se difirió por treinta (30) días la sentencia definitiva. En fecha 18 de julio de 2007 el a quo dictó sentencia definitiva. En fecha 23 de julio de 2007 la representación judicial de la parte demandada apeló de la sentencia dictada por el a quo. En fecha 30 de julio de 2007 se oyó en ambos efectos la apelación interpuesta por la parte demandada. Se libró oficio N° 513-07. En fecha 10 de agosto de 2007 se recibió en este Tribunal el presente expediente. En fecha 16 de noviembre de 2007 se recibió oficio N° 755-07 remitido por el Juzgado Tercero de Municipios, por medio del cual remitió las resultas de una comisión emanada del Juzgado Segundo Ejecutor de Medidas, y se ordenó agregarlas al cuaderno de medidas del presente expediente (folio 30 cuaderno de medidas). 1. DE LA DEMANDA INTERPUESTA. 1.1. La parte accionante fundamentó su demanda en los hechos siguientes: Que su representado es propietario de un inmueble ubicado en la Avenida Universidad, N° 38, Municipio Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua. Que dio en arrendamiento al ciudadano Armando Beltrán Llerena un local comercial que forma parte del inmueble descrito, desde el 15 de enero de 1999, cuya duración inicial era de un (01) año el cual a solicitud de la arrendataria se fue renovando por períodos iguales por espacio de siete (7) años. Que desde el 15 de enero de 2003 el canon de arrendamiento es de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00). Que desde el año 2003 el arrendatario comenzó a pagar los cánones de arrendamiento con retraso de hasta tres meses. Que han sido múltiples y engorrosas las gestiones para recibir los mencionados cánones. Que por esa razón el arrendatario solicitó la desocupación del inmueble. Que el arrendatario se niega a entregar el inmueble y adeuda los cánones de arrendamientos correspondientes a veinticuatro (24) mensualidades vencidas. Que según se evidencia del contrato privado celebrado entre las partes en el cual se estableció una prórroga desde el 15 de enero de 2003 hasta el 15 de enero de 2004 en la cual el arrendatario se comprometió a ponerse al día con el pago de las pensiones de arrendamiento o a desocupar el inmueble. Que el arrendatario “no cumplió cabalmente con la promesa otorgada, pagando los cánones de arrendamiento en lapsos muy distantes de su vencimiento”. Que a la fecha de presentación de la demanda el arrendatario adeudaba la cantidad de cuatro millones ochocientos mil bolívares (Bs. 4.800.000,00) correspondientes a veinticuatro (24) mensualidades vencidas y no pagadas contadas desde el 15 de marzo de 2005 hasta el 15 de febrero de 2007 a razón de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00). Que el arrendatario además ha incumplido la cláusula sexta del contrato pues el inmueble le fue arrendado únicamente para fines comerciales, y éste “le da un uso (…) de vivienda familiar”. Que mantiene una deuda por concepto de los servicios públicos del inmueble. 1.2. Base jurídica invocada por la parte actora. La accionante fundamentó su demanda en los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literales a, d, e y g que prevén la acción de desalojo. Así mismo fundamentó su acción en los artículos 1.160, 1.592, 1.595, 1.597 del Código Civil. 1.3. Petitorio Como consecuencia, la accionante demandó al ciudadano Armando Beltrán Llerena con el objeto de que conviniera o en su defecto fuese condenado por el Tribunal a: 1) Entregar al demandante el inmueble objeto del contrato de arrendamiento completamente desocupado de personas y bienes; 2) Pagar las pensiones de arrendamiento vencidas y no pagadas y las que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble; 3) Pagar las cantidades adeudadas por concepto de servicios públicos del inmueble; 4) Pagar las costas procesales. Finalmente, solicitó se decretara medida de secuestro de conformidad con el artículo 599 ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil. 2. DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA. En escrito presentado en fecha 25 de mayo de 2007, el ciudadano Armando Beltrán Llerena, asistido por la abogada Mary Felicia Tovar dio contestación a la demanda en los siguientes términos: Que rechaza, niega y contradice tanto los hechos como el derecho todas las afirmaciones en que se fundamenta la demanda. Que la relación arrendaticia se inició en 1995 y que por “la continuación de la misma sin la debida renovación de Contrato, (…) se ha hecho indeterminada”. Que rechaza, niega y contradice que se haya negado a pagar los meses de marzo a diciembre de 2005, los meses de enero a diciembre de 2006 y los meses de enero a mayo de 2007. Que ha realizado los pagos mediante consignaciones hechas ante el Juzgado Segundo de Municipios. Por esa razón, consideró que la demanda intentada en su contra no debía prosperar. Que no es cierto que haya sub arrendado el inmueble, que lo cierto es que ha contrato personal de vigilancia a fin de resguardar los bienes muebles que existen en el taller mecánico. Que niega, rechaza y contradice que se hayan realizado desmejoras al local distintos a los que se generan por el uso del mismo. 4. DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS. En escrito constante de un (02) folios consignado en fecha 01 de junio de 2007, el ciudadano abogado Hector José Oropeza, apoderado judicial de la parte demandada, promovió las pruebas siguientes: Reprodujo el mérito favorable de los autos; en especial los siguientes alegatos: 1) La necesidad del arrendatario de ocupar el inmueble, por ser este el lugar donde trabaja, 2) la existencia de dos contratos firmados por las partes; 3) que la relación arrendaticia se inició en 1995 y no en 1999; 4) el monto del canon de arrendamiento convenido entre las partes. Promovió las constancias arrendaticias emanadas de los Tribunales de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, a fin de demostrar la solvencia del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento. Promovió la absolución de posiciones juradas del ciudadano gaetano Ciccone. Impugnó la manifestación de insolvencia de servicios públicos alegada por la parte actora. Promovió las declaraciones testimoniales de los ciudadanos Carlos Andrés Velásquez Quevedo, Asdrúbal Hernan Díaz y Ángel Olivero Garrido, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-2.999.815, V-2.854.621 y V-24.343.732, respectivamente. Por su parte la abogada Maribel Lara Anzola, en su condición de apoderada judicial de la parte actora, promovió las siguientes pruebas: Reprodujo el mérito favorable de los autos. Promovió las siguientes documentales: 1. El contrato de arrendamiento celebrado en fecha 15 de enero de 2003. 2. Las constancias de certificaciones arrendaticias emitida por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua. 3. Inspección extralitem realizada por la abogada Luisa Yubiry González de Romero en su condición de Notario Público Primero del Municipio Girardot del Estado Aragua en fecha 14 de septiembre de 2006. Finalmente, promovió las declaraciones testimoniales de los ciudadanos Dinora Bermudez Rodríguez, Edis Edith Zambrano, Erika Elisa Zambrano, Carmen Rosa Chávez Flores, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-11.089.699, V-12.226.427, V-12.254.855 y V-7.252.563, respectivamente. 4. DE LA DECISIÓN RECURRIDA: En fecha 18 de julio de 2007 la Juzgadora del a quo sentenció la causa, fallando a favor de la parte demandante, en los términos siguientes: Luego de hacer un recuento de los hechos alegados por la parte demandante; de la contestación dada a la demanda; de las pruebas promovidas por la parte demanda y por la parte actora, la Juzgadora del a quo se pronunció: 1. Respecto a la solvencia de los cánones de arrendamiento, observó que: - “se constata que cursa a los folios 31 al 36 original de certificación de consignaciones arrendaticias, verificándose de las mismas lo siguiente: Que en fecha 26-01-06 se consignaron los meses de marzo a septiembre de 2005; en fecha 30-08-06 se consignó lo correspondiente a los meses de octubre a diciembre de 2005 y de enero a mayo de 2006; el 01-11-06 se consignó los meses de junio a agosto de 2006; el 10-01-07 se consignó los meses de septiembre a noviembre de 2006 y el 24-04-07 consignó diciembre de 2006 a febrero de 2007 (…)” y en consecuencia, consideró que dichos pagos son extemporáneos, de conformidad con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. - No se observa constancia alguna sobre los pagos de los meses de diciembre de 2006 a febrero de 2007, y así se declara. 2. Sobre el subarrendamiento alegado por la parte actora, expresó que por ser su alegato le correspondía probar su afirmación lo cual no hizo. Así mismo, tomó en consideración las declaraciones testimoniales de los ciudadanos Carlos Vásquez, Asdrúbal Hernández y Ángel Oliveros sobre las cuales consideró que “las preguntas y respuestas (…) hacen mención al conocimiento que tienten sobre el demandado y su condición de inquilino (…) Asimismo dan fe que en el inmueble aparte del taller mecánico funciona una licorería a cargo de un tercero, que según es hija del dueño (…) lo que (…) más nada prueba sobre el subarrendamiento, y así se declara”. Con relación a las testimoniales de los ciudadanos Deis Zambrano, Erika Zambrano y Carmen Chávez, sostuvo que éstas “(…) hacen apreciaciones subjetivas de las condiciones en que se encuentra el inmueble, lo cual hace que esta Juzgadora deseche tales testimoniales, y así se declara (…) De allí que el alegado subarrendamiento no quede plenamente demostrado, y así se declara”. En consecuencia, consideró procedente la acción de desalojo conforme al literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. II MOTIVACIONES PARA DECIDIR Con relación a la existencia de la relación arrendaticia entre las partes esta Alzada acoge el criterio expresado por el a quo y; en consecuencia, considera que “Es un hecho no controvertido” pues las partes convinieron expresamente en ello. Así mismo, esta Alzada confiere pleno valor probatorio al contrato de arrendamiento privado celebrado entre los ciudadanos GAETANO CICCONE y ARMANDO BELTRÁN LLERENA, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, ya que el mismo no fue desconocido ni impugnado por la parte demandada. Así se declara. Con relación a la naturaleza del contrato de arrendamiento bajo examen, quien decide estima pertinente tener en consideración el contenido de la cláusula segunda del referido contrato, la cual dispone: “El término de arrendamiento es de Un año (01) fijo, sin prorroga a partir del 15 de enero del año 2003 hasta el 15 de Enero de 2004, el contrato se considerará terminado sin necesidad de desahucio ni notificación alguna, a menos que las partes con Tres (03) meses de anticipación al vencimiento convinieren en prorrogar el aludido término, lo cual necesariamente deberá constar por escrito (…)”. Pues bien, la redacción de la cláusula del contrato parcialmente transcrita conduce a este Sentenciador a entender que la intención inicial de las partes fue celebrar un contrato por un año fijo, sin prórrogas. De manera pues, que en opinión de esta Alzada al permitir el arrendador al arrendatario usar y disfrutar del inmueble arrendado con posterioridad al vencimiento del contrato bajo examen, el contrato que al inicio fue a tiempo determinado se convirtió en un contrato sin determinación de tiempo. Así se declara. Con relación a las “exposiciones fotográficas” promovidas por la parte actora, este Tribunal considera que las mismas son inconducentes para demostrar “el funcionamiento del Taller de mecánica y de fibra de vidrio”, cual fue el fin perseguido por la parte demandada al promover dicho instrumento probatorio, y menos aún aportan elemento alguno que coadyuve en la resolución del asunto controvertido; en consecuencia, esta Alzada las desecha del proceso. Así se declara. Con relación a las testimoniales evacuadas a los ciudadanos CARLOS VÁSQUEZ, ASDRÚBAL HERNÁNDEZ Y ÁNGEL OLIVEROS, este Tribunal acoge el criterio expresado por el a quo y en consecuencia, estima que estás declaraciones contradicen el hecho alegado por la actora al afirmar que “en el inmueble aparte del taller mecánico funciona una licorería a cargo de un tercero, que según [los testimonios de los testigos evacuados] es hija del dueño (…)”, pero “(…) más nada prueba[n] sobre el subarrendamiento [alegado por la parte accionante], y así se declara”. Con relación a las declaraciones testimoniales de los ciudadanos Deis Zambrano, Erika Zambrano y Carmen Chávez, esta Alzada considera que las deposiciones de los referidos testigos no aportan ningún elemento nuevo al asunto controvertido, pues como acertadamente expresó la Juzgadora a quo sus afirmaciones estuvieron dirigidas a demostrar el conocimiento que tienen sobre el arrendatario, la existencia de la relación arrendaticia y a realizar “apreciaciones subjetivas” sobre el deterioro del inmueble, por lo cual las desecha del proceso. Así se declara. En consecuencia, estima esta Alzada que la recurrida acertó al declarar que no existen en autos pruebas suficientes del subarrendamiento alegado por la parte actora, por lo cual se desecha del proceso tal afirmación. Así se declara. Con relación a la insolvencia de la parte demandada en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero a diciembre de 2005, de enero a diciembre de 2006 y de enero y febrero de 2007 alegada por la actora como fundamento de su acción de desalojo, este Tribunal observa lo siguiente: El artículo 1354 del Código Civil, referido a la prueba de las obligaciones y de su extinción, prescribe que: “Quien pida la ejecución de una obligación deberá probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación” En igual sentido, la norma 506 del Código de Procedimiento Civil establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.” En efecto, luego de revisadas las constancias de consignaciones arrendaticias promovidas por la demandada (folios 31 al 36 del Cuaderno Principal) -las cuales fueron valoradas acertadamente por el a quo-, esta Alzada observa lo siguiente: Que en fecha 26 de enero de 2006 el arrendatario consignó los meses de marzo a septiembre de 2005; en fecha 30 de agosto de 2006 consignó los cánones de arrendamientos correspondiente a los meses de octubre a diciembre de 2005 y de enero a mayo de 2006; el 01 de noviembre de 2006 consignó los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de junio a agosto de 2006; el 10 de enero de 2007 consignó los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre a noviembre de 2006 y el 24 de abril de 2007 consignó el monto correspondiente a los cánones de arrendamiento de diciembre de 2006 a febrero de 2007. En ese sentido, esta Alzada estima que las consignaciones realizadas por la parte demandada de autos son extempor0áneas, ello en virtud de los siguientes razonamientos: El artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios estipula que cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, “dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”. Aplicando el contenido de la norma trascrita al caso bajo examen, y siendo que conforme a lo pactado por las partes, la arrendataria debía pagar las pensiones de arrendamiento por mensualidades anticipadas, esta Alzada considera que el a quo acertó al considerar no válidas las consignaciones arrendaticias bajo examen y demostrada la insolvencia de la demandada en su obligación de pagar el canon de arrendamiento; pues de la simple lectura de las constancias de consignaciones arrendaticias promovidas por la demandada, se evidencia la extemporaneidad de las pensiones de arrendamiento comprendidas en dichos pagos, y en consecuencia, es imposible que los mismos alcancen liberar al arrendatario de su obligación de pagar el canon de arrendamiento por mensualidades anticipadas. Así se declara. Con relación a los recibos de pagos promovidos por la parte demandada este Tribunal considera que los mismos corresponden a pagos anteriores a los meses cuya insolvencia denuncia la parte accionante, en consecuencia, los desecha del proceso ya que en nada ilustran el criterio de esta Alzada respecto a la solvencia del demandado en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de febrero a diciembre de 2005, de enero a diciembre de 2006 y de enero y febrero de 2007. Así se declara. En efecto, esta Alzada considera demostrada la insolvencia de la parte demandada y en consecuencia, concluye que la demanda intentada por el ciudadano Gaetano Ciccone debe prosperar. Así se declara. Con efecto de la declaración antes hecha, se hace procedente declarar sin lugar la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada. III DECISIÓN Por las razones anteriormente expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Aragua administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, Declara: PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACION, interpuesta por el abogado Armando Beltrán Llerena, en su carácter de representante judicial de la parte demandada contra la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry en fecha 18 de julio de 2007. SEGUNDO: CONFIRMA, la decisión dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en todas y cada una de sus partes, en consecuencia se condena al demandado de autos ciudadano ARMANDO BELTRAN LLERENA, ya identificado a la entrega del inmueble arrendado libre de personas y bienes, ubicado en la avenida Universidad, Nº 38, Municipio Autónomo Mario Briceño Iragorry del estado Aragua. TERCERO: Se condena al demandado ciudadano ARMANDO BELTRAN LLERENA ya identificado, a pagar los cánones de arrendamiento desde el mes de marzo de 2.007 hasta la entrega definitiva del inmueble, a razón de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo) actualmente doscientos bolívares fuertes (Bs F. 200,oo) mensuales, así como al pago de lo adeudado por servicios de luz, agua y aseo urbano. CUARTO: Se condena en costas a la parte recurrente, por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. QUINTO: Notifíquese a las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese, déjese copia del presente fallo y en su oportunidad legal bájese el expediente original a su Tribunal de origen. Dada, Sellada y Firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los ocho (08) días del mes de agosto del año dos mil ocho (2008). Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación. EL JUEZ TITULAR ABG. RAMON CAMACARO PARRA. EL SECRETARIO ABG. ANTONIO HERNÁNDEZ EXP. Nº 12.469 RCP/AH/m.p En ésta misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las 02:00 PM. EL SECRETARIO.