REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA EXPEDIENTE Nº 8119-08 DEMANDANTE: Ciudadano ELIAS HAFFAR ZERBIL, titular de la cédula de identidad Nº V-7.197.650, a través de su Apoderado Judicial Abogado CARMEN YOLETTI OLIVO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 22.182. DEMANDADO: Ciudadanos NORMAN COROMOTO SALAS y NELIDA DE JESUS SALCEDO, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-7.557.368 y V-11.778.812 respectivamente MOTIVO: DESALOJO Que la presente litis se inició con libelo de demanda presentado por distribución en fecha Ocho ( 08 ) de Abril del año Dos Mil Ocho (2008), por el DEMANDANTE. Alega el DEMANDANTE, que adquirió mediante documento protocolizado bajo el N° 06, Tomo 02, Protocolo 1°, en fecha 14 de Abril de 1.999, ante el Registro inmobiliario Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry y Costa de Oro del Estado Aragua, el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 02-02, UD-16, segunda planta, tipo del Edificio, ubicado en la Urbanización Caña de Azúcar, Sector 12, Bloque 21, Edificio 01, Jurisdicción del Municipio Mario Briceño Iragorry Maracay, Estado Aragua, con una superficie de Sesenta Metros cuadrados con Setenta Decímetros Cuadrados ( 60,70 M2 ), dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con pared que da al apartamento N° 0201; SUR: Con pared que da al apartamento N° 0201; ESTE: Con fachada Este del Edificio y OESTE: Con pared que da al pasillo de circulación del Edificio y TECHO: con piso del apartamento 0302, tal como consta del documento de condominio protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, de fecha 14 de Mayo de 1.998, protocolizado bajo el N° 30, Tomo 05, Protocolo Primero. Igual dice que el inmueble le corresponde un porcentaje de condominio del 3,29%, sobre los derechos y obligaciones de la comunidad y comprende Tres ( 03 ) dormitorios, sala comedor, cocina lavadero, Un ( 1 ) pasillo interior, un ( 1 ) baño y un ( 01 ) balcón, existe un área común de estacionamiento la cual se rige según lo establecido por el Decreto Presidencial N° 3140, de fecha 27 de Febrero de 1.979, que acompañó marcado “B”. Así mismo dice que el DEMANDADO dio en arrendamiento a los DEMANDADOS, según Contrato de Arrendamiento otorgado ante la Notaria Publica Cuarta de Maracay, en fecha 4 de Diciembre de 1.998, bajo el N° 40, Tomo 148 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, entrando en vigencia a partir del Primero ( 01 ) de Diciembre de 1.998, con duración de Seis ( 06 ) meses, por la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES ( Bs. 90.000,oo ), mensuales ( hoy Bs. F. 90,oo ). De igual manera alega que los Arrendatarios consignaban ante el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Expediente N° 282-02, haciéndolo hasta el mes de Mayo de 2.005, consignando el 9 de Agosto de 2.005, anexó marcado “D”, copia certificada del citado expediente. Así mismo alega que los Arrendatarios dejaron de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.006, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.007, Enero, Febrero, Marzo de 2.008, incumpliendo con su obligación contractual, durante Treinta y Cuatro ( 34 ) meses, que alcanzan a la suma de TRES MIL SESENTA BOLIVARES ( Bs. 3.060,oo ) y a lo previsto en la Cláusula Segunda del contrato de Arrendamiento anexo en copia certificada marcado “C”. Por lo antes expuesto y en virtud que han sido infructuosas las gestiones para obtener el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, es por l9o que ocurre para demandar a los DEMANDADOS, en su carácter de ARRENDATARIOS del identificado inmueble, por DESALOJO, para que convengan o en su defecto sea condenado por este Tribunal en desalojar, libre de personas y de bienes el inmueble arrendado, objeto del presente procedimiento y restituirlo en el mismo buen estado y condiciones en que lo recibieron, así como el pago de los cánones de arrendamiento vencidos y los se sigan venciendo, más las costas de Ley. Fundamentó su acción en el Artículo 34 letra a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estimó la demanda en la cantidad de TRES MIL SESENTA BOLIVARES FUERTES ( Bs. F. 3.060,oo ). Admitida la demanda en fecha Once ( 141 ) de Abril de Dos Mil Ocho ( 2.008 ), se emplazó a los DEMANDADOS para que comparecieran al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, dentro de las horas de despacho comprendidas entre 8:30 a.m. y 3:30 p.m. (folio 213 ), ordenándose librar la compulsa y hacer entrega al Alguacil para la practica de la citación, consignando éste los recibos de citación sin firmar por los DEMANDADOS ( folios 214 ). A solicitud del DEMANDANTE se libraron los carteles de citación a los DEMANDADOS, ordenándose su publicación en los diarios El Aragueño y El Periodiquito y haciendo la fijación de uno de los carteles la Secretaria de este Tribunal en la dirección indicada, todo en conformidad con el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Agotada la citación personal de los DEMANDADOS, se les designó Defensor Judicial abogado MERCEDES MARIA MARTINEZ NAVARRO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 67.506 a quien se ordenó notificar y compareció ante este despacho para aceptar el cargo y juró cumplirlo a cabalidad. Al folio 250, se acordó aperturar una pieza complementaria o adicional con la misma nomenclatura. Al folio 1 corre inserto el auto dictado por este Tribunal ordenando aperturar la Segunda pieza complementaria. A los folios 3 al 31 ambos inclusive riela escrito de contestación a la demanda presentado por el Abogado RAFAEL R. ROSALES DIAZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 19.783, actuando con el carácter de Apoderado Judicial de los DEMANDADOS, tal como consta del poder anexo autenticado ante la Notaria Publica Cuarta de Maracay. A los folios 37 y 38 corre inserto escrito presentado por el Apoderado Judicial de los DEMANDADOS. En auto del Tribunal inserto al folio 39, se abstiene de admitir la intervención del Tercero propuesto por el Apoderado de los DEMANDADOS, en virtud de lo contemplado en el Artículo 20 del Decreto de Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos inmobiliarios, apelando éste de dicho auto. El Apoderado de los DEMANDADOS, consignó escrito de pruebas, así como consta a los folios 41 al 69 ambos inclusive y promovió testigos e Inspección Judicial. Al folio 75 aparece auto dictado por este Juzgado, a través del mismo se oyó a un solo efecto la apelación interpuesta por el apoderado de los DEMANDADOS, ordenándose remitir copias certificadas al Tribunal Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, absteniéndose de acordar la declaración de los testigos promovidos, en conformidad con lo establecido en el Artículo 1.387 del Código Civil y la prueba de la Inspección Judicial solicitada, en conformidad con el dispositivo 398 del Código de Procedimiento Civil, el cual fue apelado por el Apoderado de los DEMANDADOS, tal como consta en escrito a los 76 al 79 ambos inclusive. En escrito que riela a los 80 al 89 ambos inclusive el apoderado de los DEMANDADOS apela nuevamente al auto de fecha 22 de Julio de 2.008, oyéndose dicha apelación a un solo efecto y se ordenó remitir las copias al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua una vez constaran en autos loa fotostatos. La apoderado Judicial de la parte DEMANDANTE, presentó escrito de pruebas, que corre a los folios 106, 107 y 108 de estas actuaciones. Por cuanto venció el lapso de promoción y evacuación de pruebas en el presente juicio, se ordenó dictar Sentencia con las siguientes consideraciones: - I - Vistas las actas procesales que conforman la presente litis observa este Juzgado de causa: Que la acción a que se contrae la demanda intentada es por DESALOJO, incoado por la DEMANDADA a través de su apoderado Judicial, en contra de los DEMANDADOS, éstos en su carácter de arrendatarios y el primero de los nombrados en su carácter de arrendador, del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 02-02, UD-16, segunda planta, tipo del Edificio, ubicado en la Urbanización Caña de Azúcar, Sector 12, Bloque 21, Edificio 01, Jurisdicción del Municipio Mario Briceño Iragorry Maracay, Estado Aragua, con una superficie de Sesenta Metros cuadrados con Setenta Decímetros Cuadrados ( 60,70 M2 ), dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con pared que da al apartamento N° 0201; SUR: Con pared que da al apartamento N° 0201; ESTE: Con fachada Este del Edificio y OESTE: Con pared que da al pasillo de circulación del Edificio y TECHO: con piso del apartamento 0302. Que como fundamento a su demanda la parte DEMANDANTE alegó que el Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Maracay, Estado Aragua, en fecha Cuatro ( 04 ) de Diciembre de Mil Novecientos Noventa y Ocho ( 1.998 ), entró en vigencia, con una duración de Seis ( 06 ) meses, Igualmente alega que los DEMANDADA adeudan los cánones de arrendamiento de los meses de JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE de 2.006, ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE de 2.007, ENERO, FEBRERO, MARZO de 2.008, incumpliendo con su obligación contractual, durante Treinta y Cuatro ( 34 ) meses, a NOVENTA BOLIVARES FUERTES ( Bs. 90,oo ), que ascienden a la cantidad de TRES MIL SESENTA BOLIVARES ( Bs. 3.060,oo ). Que al efecto acompañó el DEMANDANTE a su escrito libelar: 1°) Poder autenticado ante la Notaria Publica Quinta de Maracay, otorgado a la Apoderado Judicial DEMANDANTE 2°) Copia certificada de documento de venta del inmueble, bajo la modalidad de Pacto de Retracto 3°)Copia certificada del Contrato de Arrendamiento, entre el DEMANDANTE y los DEMANDADOS 4°) Legajos de recibos suscritos por el DEMANDANTE ( folios 19 al 30 ambos inclusive ) 5°) Copias certificadas de expediente de consignación signado con el N° 282-02, del Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua - II - ANALISIS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Consta en actas copia certificada de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica cuarta de Maracay, Estado Aragua, en fecha Cuatro ( 04 ) de Diciembre de Mil Novecientos Noventa y Ocho ( 1.998 ), bajo el N° 40, tomo 148 de los libros respectivos, el cual corre inserto a los folios 15, 16 y 17, de la primera pieza en el que aparecen identificados el ciudadano IVAN ROSENDO RODRIGUEZ y los ciudadanos NORMAN COROMOTO SALAS T., y NELIDA DE JESUS SALCEDO en la cual estipularon en la cláusula Segunda: “La duración del presente contrato será de seis ( 06 ) meses contados a partir del primero (01) de diciembre de mil novecientos noventa y ocho ( 1.998 ) , y podrá ser prorrogado a su vencimiento, por periodos IGUALES, a voluntad única de EL ARRENDADOR, debiéndose tomar en consideración que LOS ARRENDATARIOS para tal, deberán estar solventes y haber cumplido con todas las cláusulas del presente Contrato….Omissis ” Es oportuno señalar para él que decide el dispositivo 12 del Código de Procedimiento Civil: “Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”. Así mismo se cita la Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 07 de Marzo de 2007, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz: “ …..Omissis …..Considera esta sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo …. Omissis ” Así las cosas, el demandante, incoa su demanda por Desalojo fundamentándose en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que contempla: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado” De la Cláusula Segunda contractual, de lo reseñado por la Sala Constitucional, y, de los dispositivos antes trascritos, se puede inferir, que el término de duración del contrato locativo era de Seis ( 06 ) meses, contado a partir del Primero ( 01 ) de Diciembre de Mil Novecientos Noventa y Ocho ( 1.998 ) hasta el Primero ( 01 )de Junio de Mil Novecientos Noventa y Nueve ( 1.999 ), fecha ésta en que se venció dicha contratación, dejando el arrendador en plena posesión pacifica a la arrendataria, convirtiéndose la duración de la Cláusula Segunda, en su naturaleza jurídica de tiempo determinado a sin determinación de tiempo como lo pautan los dispositivos 1.600 y 1.614 Código Civil, por ende la escogencia de la acción de Desalojo que accede al Órgano Judicial, se ajusta a derecho y a lo contemplado en el Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así queda determinado y establecido. - III - Determinada como quedó la naturaleza del contrato de arrendamiento contractual este Sentenciador, aprecia que se cumplieron los actos de comunicación procesal establecidos en la ley adjetiva, por lo que se les otorgo el debido proceso y el derecho a la defensa consagrados en el artículo 49 Constitucional. DE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA Asevera el co-demandado que opone como cuestión previa la prohibición de la Ley de admitir propuesta establecida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, sustentada en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En lo atinente a la Cuestión Previa opuesta, es necesario, para este Tribunal, indicar el Artículo 35° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que preceptúa: “En la contestación de la demanda, el demandado podrá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad podrá oponer la reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía. …Omissis…” En acatamiento a tal disposición este Juzgado señaló en el punto anterior que el contrato de arrendamiento en su Cláusula Segunda, su naturaleza jurídica es a tiempo indeterminado objeto de la acción de Desalojo aquí incoada, como lo prevé el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos, por lo tanto se declara SIN LUGAR la misma. PUNTO PREVIO Alega el co-demandado, en el escrito de la contestación de la demanda ciudadano NORMAN COROMOTO SALAS TORREALBA, la falta de cualidad del actor por no haber suscrito contrato de arrendamiento con el ciudadano ELIAS HAFFAR ZERBIL, que firmó tal negociación con el ciudadano IVAN ROSENDO RODRÍGUEZ. Ante tal aseveración es prudente para quién suscribe tomar en consideración el instrumento público que riela a los folios 10 al 13 ambos inclusive de estas actuaciones en su primera pieza, en el cual consta copias certificadas producidas ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de los Municipios Girardot, Mario Briceño Iragorry y Costa de Oro de Maracay, Estado Aragua, en el cual aparece como propietario del inmueble arrendado el ciudadano ELIAS HAFFAR ZERBIL, dejando claro que en ningún momento se debate en este litigio la propiedad del inmueble solo a los efectos arrendaticios, dentro de este norte el dispositivo 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos, preceptúa: “ Si durante la relación arrendaticia por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble solo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contendidas en el presente Decreto Ley ” En miramiento a la norma invocada se deduce que el actor-arrendador en la presente causa tiene la cualidad que se abroga para ser sujeto activo. Así queda decidido. Ventilado este punto previo entra a conocer esta Instancia las probanzas producidas por las partes.- - IV- DE LAS PRUEBAS PARTE ACTORA Escrito y anexos al libelo de demanda PARTE DEMANDADA Escrito de Pruebas, folios 41 al 74 ambos inclusive La Defensor Judicial designada no trajo prueba a favor de su representada Una vez enunciadas las pruebas pasa este Juzgador a examinarlas, tomando como fundamento lo expresado por la parte actora en su escrito libelar sobre la insolvencia en los pagos de los meses de canon de arrendamiento que van desde JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE de 2.006, ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE de 2.007, ENERO, FEBRERO, MARZO de 2.008,, para lo cual anexó a tal escrito copia certificada del Expediente de Consignaciones Arrendaticias signado con el N° 282-02, de fecha Cuatro (4) de Marzo de Dos Mil Ocho (2008), emanadas del Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragarry de esta misma Circunscripción Judicial, (folios 31 al 212 ambos inclusive primera pieza), de tales copias certificadas no se visualiza los meses imputados como insolvente por la parte demandante, al no haber producido los demandados el hecho extintivo de su obligación como lo establecen los artículos 506 y 1.354 del Código Procedimiento Civil y Código Civil, respectivamente, los arrendatarios infringieron el Ordinal Segundo (2do.) del Artículo 1.592 del Código Civil y la Cláusula Tercera contractual, por lo que este Tribunal declara insolvente a los demandados-arrendatarios en los meses de JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE de 2.006, ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE de 2.007, ENERO, FEBRERO, MARZO de 2.008. Así se declara. DEL VALOR PROBATORIO Ante la declaratoria de insolvencia se les otorga pleno valor jurídico probatorio a los efectos de esta acción a los instrumentos que rielan a los folios del 7 al 212 de la primera pieza del expediente los cuales fueron producidos por los funcionarios competentes como lo regulan los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil. Se desechan de la litis el escrito de prueba presentado en fecha, Veintiuno (21) de Julio de Dos Mil Ocho (2008) el cual corre inserto a los folios 41 al 74 ambos inclusive de la Segunda Pieza, todo en ocasión de lo establecido en los Artículos 1.387 del prenombrado Código Civil y 398 del Código de Procedimiento Civil. Por las razones de hecho y de derecho antes esbozadas este Juzgado ve viable que la demanda que da inicio a estas actuaciones judiciales debe prosperar de acuerdo a los dispositivos: 34 literal a) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 12 del Código de Procedimiento Civil, 1592 ordinal segundo del Código Civil en consonancia con la Cláusula Tercera contractual. Así queda plenamente determinado y decidido.