TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la
Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, primero (1) de diciembre de dos mil ocho (2008)
198º y 149º

PARTE ACTORA: NORMA NORA RAMIREZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-6.912.316. Con domicilio procesal constituido en autos en: Avenida Rotaria, Edificio Irune, apartamento PH, La Paz, Parroquia El Paraíso, Municipio Libertador, Distrito Capital.

ABOGADO ASISTENTE DE
LA PARTE ACTORA: LUIS ROJAS PARRA, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro.115.922.

PARTE DEMANDADA: CARMEN YARILIS YURDEN, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-13.223.343.

APODERADO JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: No tiene constituido

SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DE DEFINITIVA

EXPEDIENTE Nº: AP31-V-2008-002804

-I-
Visto el escrito que antecede así como los recaudos que lo acompañan, presentado por la ciudadana Norma Nora Ramirez, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-6.912.316, debidamente asistida por el abogado Luís Rojas Parra, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 115.922, mediante el cual pretende la Resolución del Contrato de Arrendamiento, de un inmueble arrendado a la ciudadana Carmen Yarilis Yurden, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-13.223.343, con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil y 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el Tribunal observa:

Expone la parte actora en el libelo de la demanda, que el día 15 de febrero de 2004, celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana Carmen Yarilis Yurden, antes identificada, sobre un inmueble constituido por una casa ubicada en la tercera escalinata de la calle El Calvario, Jurisdicción del Municipio Autónomo El Hatillo, Caracas, cuya duración fue de seis meses contados a partir de la firma del mismo, a decir desde el 15 de febrero de 2004, tal como lo establecieron en la cláusula quinta de dicho contrato y que según convenio entre las partes se prorrogó sin suscribir uno nuevo, el cual se convirtió a tiempo indeterminado.
Alega, que la ciudadana Carmen Yarilis Yurden, en su carácter de arrendataria, ha incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento por mas de dos mensualidades consecutivas y que ha realizado incontables gestiones para lograr la correspondiente cancelación de los mismos siendo inútiles todas las gestiones realizadas. Igualmente, consigna junto al libelo de la demanda estado de cuenta desde el día 2 de enero de 2008 hasta el 7 de noviembre de 2008, donde constan los depósitos realizados por la arrendataria.

Finalmente, procede a demandar a la ciudadana Carmen Yarilis Yurden, en su carácter de arrendataria, para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal y en consecuencia proceda a: 1.- En resolver y dejar sin efecto el contrato de arrendamiento; 2.- En entregar el inmueble arrendado totalmente libre de personas y bienes.

Encontrándose este Tribunal en la oportunidad procesal para pronunciarse sobre la admisibilidad de la demanda, pasa a hacerlo previas las consideraciones que seguidamente se explanan:
-II-
Se circunscribe la pretensión deducida en el presente juicio a la resolución del contrato de arrendamiento, que tiene por objeto un inmueble constituido por una casa ubicada en la tercera escalinata de la calle El Calvario, Jurisdicción del Municipio Autónomo El Hatillo, del Estado Miranda, dado en arrendamiento, según afirma la parte actora, en fecha 15 de Febrero de 2004

En este sentido, resulta conveniente precisar sí la pretensión que hace valer la parte demandante, se encuentra ajustada a derecho; es decir, establecer si la petición que formula encuentra tutelabilidad dentro del ordenamiento jurídico.

Al respecto, La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia dictada en el expediente N° 02-570, de fecha 24 de abril del 2002, con ponencia del Magistrado PEDRO RAFAEL RONDON HAAZ, consideró lo siguiente:

“……. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato”. (Negrillas del Tribunal).

Igualmente, para mayor análisis respecto a la importancia de la temporalidad de las relaciones arrendaticias, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 1391 del 28 de junio de 2005, con ponencia del magistrado Dr. Francisco Carrasquero López, expediente Nº 04-1845, estableció lo siguiente:

“…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (….)
La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público…” (Negrillas del Tribunal).

Conforme a los criterios jurisprudenciales antes citados, es claro que las pretensiones procesales, si bien se erigen como aspiraciones concretas del justiciable que acude a la jurisdicción a solicitar tutela de sus derechos, ello no implica que estas pueden interponerse de forma desordenada o caprichosa, atendiendo al puro impulso discrecional del actor, pues ciertamente el derecho constituye el establecimiento de formas preordenadas de actuación, que permiten la correcta aplicación de la Ley y allanan el camino para la realización de justicia, por eso, el accionante al momento de incoar su demanda y plantear su pretensión tiene los mas amplios márgenes de libertad, pero debe acogerse a reglas mínimas de orden procesal, cuya finalidad es mantener el orden y paz social, así como procurar la igualdad ante la ley y dentro del proceso; por ello en criterio de este Tribunal, la pretensión que debió haber intentado la parte demandante, es el desalojo y no la resolución, dada la especial regulación que estas acciones encuentran en nuestra legislación sustantiva y adjetiva.
En el presente caso, la propia parte accionante afirma que la relación arrendaticia existente entre ella y Carmen Yarilis Yurden, bajo un contrato escrito se convirtió a tiempo indeterminado; siendo así, resulta aplicable lo dispuesto en el artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conforme al cual:
“Articulo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado… (omisis)”…

Por otra parte, se advierte que en los contratos de arrendamiento celebrados por tiempo determinado, ante un evento de incumplimiento por parte de alguno de los sujetos contratantes, la vía idónea y legal para obtener su revocación, extinción o en definitiva resolverlo, es a través de un pretensión de resolución judicial, con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil.
Entonces, es de suyo evidente que la pretensión que formula la parte actora, aspirando obtener una sentencia favorable de condena que declare la resolución del contrato de arrendamiento accionado, celebrado de manera escrita, a tiempo indeterminado lo inadmisible en derecho por un imperativo legal ex artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así se declara.
Finalmente, es conveniente resaltar que la conclusión a la que en este fallo se ha arribado, no constituye un mero formalismo inútil ni un actuar en obsequio a formas rígidas de ejercicio del derecho de acción, sino que por el contrario implica el respeto a la normativa legal vigente que rige la materia, pues expresamente el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que los derechos que consagra dicha ley son irrenunciables y cualquier acción incoada en franca contravención a las disposiciones en ella contenidas son radicalmente nulas.
Por estas razones, este Tribunal de Municipio considera que en el caso de autos la parte actora ha actuado en contravención a lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al pretender la resolución del contrato de arrendamiento de un inmueble dado en arrendamiento, bajo un contrato escrito, a tiempo indeterminado, así se establece.

-III-
En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:

UNICO: INADMISIBLE en Derecho la pretensión de la Resolución del Contrato de Arrendamiento contenida en la demanda incoada por la ciudadana Norma Nora Ramírez contra la ciudadana Carmen Yarilis Yurden, ambas partes plenamente identificadas en autos.

Regístrese y Publíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas al primer (1) día del mes de diciembre de 2008. Años 198º de la Independencia y 149 de la Federación.
EL JUEZ,

Abg. RICHARD RODRIGUEZ BLAISE
LA SECRETARIA ACC,

Abg. KELYN CONTRERAS
En la misma fecha siendo las 3:25 de la tarde se registró y publicó la anterior decisión.-
LA SECRETARIA ACC,

Abg. KELYN CONTRERAS
RRB/KC.-