TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

EL JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.
EXP. Nº 8146-08
DEMANDANTE: EDITH ROMERO DE ZIRITT, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.3.937.252, asistida por el abogado WILMER TORRES, inpreabogado Nº 20.701.-
DEMANDADOS: PERILLO PRADA WILLIAMS y PERILLO PRADA MERYSEL PERILLO PRADA, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº V-15.180.319 y V-14.787.705 respectivamente.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Que el presente proceso se inició con libelo de demanda presentado por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, y recibido en éste Tribunal en fecha 16-07-08, por la ciudadana EDITH ROMERO DE ZIRITT, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.3.937.252, asistida por el abogado WILMER TORRES, inpreabogado Nº 20.701 contra los ciudadanos PERILLO PRADA WILLIAMS y PERILLO PRADA MERYSEL PERILLO PRADA, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº V-15.180.319 y V-14.787.705 respectivamente, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-
Alega la parte demandante asistida de su abogado, que en fecha veintiocho (28) de marzo de 2.007, celebró contrato de arrendamiento con los ciudadanos

WILLIAM GONZALO PERILLO PRADA y MERYSEL PERILLO PRADA, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº 15.180.319 y V-14.787.705, respectivamente, sobre el inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Urbanización El Centro, conjunto residencial Valles de Aragua, situado éste en el cruce de la avenida Bermúdez con calle Cagua y Zamora, torre C, piso 2, apartamento 21-C, Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua, con una superficie aproximada de de setenta y cuatro metros cuadrados con setenta y ocho decímetros, alinderado de la siguiente manera: NORTE: en cuatro metros con cincuenta y cinco centímetros (4,55 Mts), con el apartamento N° 22 y cinco metros con cincuenta centímetros (5,50 Mts) en una línea quebrada con los pasillos de circulación; SUR: en seis metros con setenta centímetros (6,70), con la fachada sur del edificio que da a la calle Zamora; ESTE: en doce metros con veinte centímetros (12,20 Mts) en línea quebrada con la fachada este del edificio que da a la avenida Bermúdez; y OESTE: en siete metros con cuarenta centímetros (7,40 Mts) con el apartamento N° 23, con un puesto de estacionamiento como accesorio del mismo, según documento otorgado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracay, en fecha 28 de marzo de 2.007, bajo el N° 66, tomo 37 de los libros de autenticaciones, el cual anexó marcado “A”; que entre los aspectos establecidos se fijó un término de duración de seis (06) meses; es por lo que vencido el término de duración, se acordó de común acuerdo la prórroga Legal que concluye dice, el 28 de marzo de 2.008, según instrumento que se anexó marcado “B”, estableciéndose, en su cláusula quinta que llegada la oportunidad fijada en que los arrendatarios deban entregar el inmueble y no lo hiciere en la fecha correspondiente pagará como indemnización por cláusula Penal la cantidad de Diez mil Bolívares (10.000,oo) diarios por cada día de mora o retraso en la entrega de la cosa arrendada, previéndose además en la cláusula sexta, serán por la exclusiva cuenta de los Arrendatarios, los pagos de electricidad, teléfono, condominio, así como otros servicios que requiera a partir de la fecha del Contrato; se estableció un canon de arrendamiento de QUINIENTOS MIL BOLIVARES

(Bs.500.000,oo) mensuales, pagaderos por mensualidades adelantadas los primeros cinco (05) días de cada mes, se fijó un depósito de Tres (03) meses.-
Fundamentó su acción en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.262, 1.579, 1.599, del Código Civil, en concordancia con el artículo 38 del Decreto con rango y Fuerza de Ley sobre arrendamientos Inmobiliarios.-
Que por cuanto en fecha 28 de marzo de 2.008, finalizó la prórroga Legal, es por lo que procedió a demandar a los ciudadanos WILLIAM GONZALO PERILLO y MERYSEL PERILLO PRADA, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARREMDAMIENTO.-
1.- para que convenga en el cumplimiento de las obligaciones derivadas del Contrato de Arrendamiento contenidas en la cláusula cuarta del mismo, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracay, en fecha 28 de marzo de 2.007, bajo el N° 66, tomo 37 de los libros de autenticaciones, recaido sobre un inmueble constituido por el apartamento anteriormente descrito, que venció en fecha 28 de septiembre de 2.007 y PRORROGA LEGAL, y que finalizó el 28 de marzo de 2.008.-
2.-En devolverle el inmueble en las mismas buenas condiciones de limpieza aseo y conservación, en que declaró recibirlo, conforme lo pautado en la cláusula novena.-
3.-En entregarle los últimos recibos correspondientes a los servicios públicos privados, conforme lo establecido en la cláusula quinta contractual.-
Estimó su acción en la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (BF.5.000,oo), solicitó además se decrete Secuestro de la cosa arrendada y que se acuerde el depósito del inmueble arrendado en su persona.-
Admitida la demanda en fecha 23 de mayo de 2.008, se emplazó a los ciudadanos WILLIAM GONZALO PERILLO y MERYSEL PERILLO PRADA, para que comparezcan por ante éste Tribunal al segundo (2do) día de Despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la citación, del último de los demandados cualquiera sea su orden, dentro de la horas comprendidas entre las 8:30 a.m. y 3:30 p.m., a dar contestación a la demanda anterior.-
Al folio 40, aparece escrito de fecha 10-07-08, presentado por la ciudadana

EDITH ROMERO DE ZIRITT, asistida por el abogado WILMER TORRES, solicitando la citación por carteles de la ciudadana MERYSEL PERILLO PRADA, de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal acordó dicha solicitud y ordenó citar a la ciudadana antes mencionada por medio de carteles, en los diarios EL PERIODIQUITO y EL ARAGUEÑO con el intervalo de Ley,
Al folio 45, aparece escrito presentado por la demandante, asistida por el abogado WILMER TORRES, en el cual consignó dos (02) ejemplares de los diarios El Aragüeño y El Periodiquito, el Tribunal declaró recibirlos y ordenó agregarlos a los autos respectivos.-
Al folio 52 y a solicitud de la parte demandante, se designó Defensor Judicial de la parte demandada a la abogada MERCEDES MARIA MARTINEZ, inpreabogado N° 67.506.
Al folio 53, el alguacil consignó boleta de notificación firmada por la ciudadana MERCEDES MARIA MARTINEZ..-
Al folio 57 se ordenó citar a la Defensor Judicial de la parte demandada antes nombrada.-
Al folio 60, aparece escrito contentivo de la contestación de la demanda, presentado por la abogada MERCEDES MARIA MARTINEZ, de fecha 21-11-08, en el cual negó, rechazó y contradijo, tanto los hechos como el derecho invocados a favor de sus defendidos.-
Al folio 62, aparece escrito de promoción de pruebas de fecha 03-12-08, presentada por la ciudadana EDITH ROMERO DE ZIRITT, asistida por el abogado WILMER TORRES, en el cual reprodujo el mérito favorable que arrojan los autos, el Tribunal le dio entrada y ordenó agregarlo a los autos respectivos, las mismas se admitieron cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva.-
Vencido el lapso de promoción y evacuación de pruebas, la causa entró en términos para sentenciar, y siendo su oportunidad el Tribunal pasa a hacerlo y al efecto hace consideraciones.

- I –

Con vistas a las actas procesales que integran el presente juicio se observa este Juzgado de causa que la acción a que se contrae la demanda es por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentado por la ciudadana EDITH ROMERO DE ZIRITT, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.3.937.252, asistida por el abogado WILMER TORRES, inpreabogado Nº 20.701 contra los ciudadanos PERILLO PRADA WILLIAMS y PERILLO PRADA MERYSEL PERILLO PRADA, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº V-15.180.319 y V-14.787.705 respectivamente, en sus carácter de arrendatarios, sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Urbanización El Centro, conjunto residencial Valles de Aragua, situado éste en el cruce de la avenida Bermúdez con calle Cagua y Zamora, torre C, piso 2, apartamento 21-C, Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua, con una superficie aproximada de de setenta y cuatro metros cuadrados con setenta y ocho decímetros, alinderado de la siguiente manera: NORTE: en cuatro metros con cincuenta y cinco centímetros (4,55 Mts), con el apartamento N° 22 y cinco metros con cincuenta centímetros (5,50 Mts) en una línea quebrada con los pasillos de circulación; SUR: en seis metros con setenta centímetros (6,70), con la fachada sur del edificio que da a la calle Zamora; ESTE: en doce metros con veinte centímetros (12,20 Mts) en línea quebrada con la fachada este del edificio que da a la avenida Bermúdez; y OESTE: en siete metros con cuarenta centímetros (7,40 Mts) con el apartamento Nº 23, con un puesto de estacionamiento como accesorio del mismo.-
Que la parte accionante fundamentó su acción en que se fijó un término de duración de seis (06) meses; y vencido el mismo se acordó de común acuerdo la prórroga Legal que concluye dice, el 28 de marzo de 2.008, estableciéndose, en su cláusula quinta que llegada la oportunidad fijada en que los arrendatarios
deban entregar el inmueble y no lo hiciere en la fecha correspondiente pagarían como indemnización por cláusula Penal la cantidad de Diez mil Bolívares (10.000,oo) diarios por cada día de mora o retraso en la entrega de
la cosa arrendada, previéndose además en la cláusula sexta, que serían por la

exclusiva cuenta de los Arrendatarios, los pagos de electricidad, teléfono, condominio, así como otros servicios que requiera a partir de la fecha del Contrato; que así mismo se estableció un canon de arrendamiento de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.500.000,oo) mensuales, pagaderos por mensualidades adelantadas los primeros cinco (05) días de cada mes, fijándose un depósito de Tres (03) meses.-
Y, que por cuanto en fecha 28 de marzo de 2.008, finalizó la prórroga Legal, es por lo que procedió a demandar a los ciudadanos WILLIAM GONZALO PERILLO y MERYSEL PERILLO PRADA, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARREMDAMIENTO.-
Que a tal efecto acompaño el accionante a su libelo de demanda:
1°) Contrato de Arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracay.-
2°) Comunicación de fecha 15-12-07.-
3°) Recibos
4°) Estados de cuenta.-
- II -

ANÁLISIS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

De actas se constata, original del contrato de arrendamiento folios 5 al 9, suscrito entre la ciudadana EDITH ROMERO DE ZIRITT, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.3.937.252, en su carácter de arrendadora y los ciudadanos PERILLO PRADA WILLIAMS y PERILLO PRADA MERYSEL PERILLO PRADA, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº V-15.180.319 y V-14.787.705 respectivamente, y en la cláusula cuarta pactaron lo siguiente:

“La duración del contrato es de seis (06) meses prorrogables a un (01) año previo acuerdo entre las partes dentro de un plazo de treinta (30) días de anticipación a la fecha del vencimiento del contrato”.

Es oportuno señalar para él que decide el dispositivo 12 del Código de Procedimiento Civil:

“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán
conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”.

De la cláusula contractual Cuarta del contrato de arrendamiento, parcialmente transcrita, bajo análisis, de la sentencia reseñada, y, de la normativa legal mencionada, se puede, interpretar que posterior al vencimiento del lapso de duración del año fijo, que venció en fecha 28 de Marzo de 2.007, en autos se vislumbra, de notificación privada de fecha 15 de Diciembre de 2.007 (folio 10), suscrita por la ciudadana EDITH JOSEFINA ROMERO DE ZIRITT, en su carácter de arrendadora, la manifestación no celebrar acuerdo sobre prorroga, y acordándose de común
acuerdo una prorroga legal que concluye el veintiocho (28) de Marzo del 2008.
Dados tales hechos, es oportuno señalar para quien Juzga, los
dispositivos del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que contemplan el caso bajo examen:
Artículo 38: “En los contratos de arrendamientos que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley,

celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de Seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Duración el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”

Artículo 39:
“La prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del
arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.”

En esta perspectiva, la prórroga legal arrendaticia puede operar de pleno

derecho o a petición de una de las partes contratantes, de autos, se demuestra, que la demandante-arrendadora, en fecha Quince (15) de Diciembre del 2.007, le manifestó a los arrendatarios ciudadanos WILLIAM GONZALO PERILLO PRADA y MERYSEL PERILLO PRADA, que concluyendo el Veintiocho (28) de marzo del año Dos Mil Ocho (2008), deberán entregar el inmueble arrendado, y, siendo el contrato fuerza de Ley entre las partes como lo contempla el Artículo 1.159 del Código Civil, dicha notificación es viable en la situación que se nos presenta, por lo que al vencerse el contrato de arrendamiento, en fecha 28 de Marzo del año 2007, por el tiempo de duración de la relación arrendaticia de Un (01) año como se dijo anteriormente , a los arrendatarios le corresponden Un (01) año de prorroga legal, siendo la naturaleza jurídica a tiempo determinado y de allí es que subyacen las reglas que se señalan en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que la acción de Cumplimiento de Contrato, que hizo valer la demandante, para acceder al Órgano Jurisdiccional, se ajusta a derecho, tal y como lo regula el dispositivo 39 ejusdem. Así se determina y se decide.-

Determinada como quedó la naturaleza del Contrato y al conjugarse, y cumplidas las formalidades referentes a las citaciones de la parte demandada WILLIAM GONZALO PERILLO PRADA, tal como lo hizo constar la Secretaria del Tribunal, folios 43, y según consta al folio 53, en diligencia suscrita por el Alguacil en la cual consigna boleta de notificación firmada por la Defensor Judicial designada abogada MERCEDES MARIA MARTINEZ, por lo que se le otorgó el derecho a la defensa consagrado en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, compareció en su debida oportunidad procesal correspondiente la abogada defensora Judicial de la parte demandada, antes citada, y dio contestación a la demanda tal como consta en escrito que riela del folio 60, procediendo a negar, contradecir y rechazar, los hechos como el derecho invocados a favor de su defendida.-
Ahora bien, de las Cláusulas contractuales cuarta y quinta del contrato de

arrendamiento bajo análisis, y, de la normativa legal mencionada, se puede interpretar que posterior al vencimiento del lapso de duración de seis (06) meses prorrogables a un (01) año previo acuerdo entre las partes dentro de un plazo de treinta (30) días de anticipación a la fecha del vencimiento del contrato, no se vislumbra de las actas procesales notificación alguna de la no prórroga del referido contrato arrendamiento y de la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la norma arrendaticia vigente.
Así las cosas, siendo deber de los Jueces atenerse a alegado y probado en autos tal como lo establece el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en virtud, de lo alegado por la parte actora se infiere, de las cláusulas antes expresadas que los arrendatarios no entregaron el inmueble dado en arrendamiento en la fecha prevista, tal como lo prevé, la regla (b) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

VALOR PROBATORIO

En tal sentido se les otorga pleno valor Jurídico probatorio a los efectos de ésta Litis, a los instrumentos anexos al libelo de la demanda, insertos a los folios que van del 5 al 16 ambos inclusive, por no haber sido tachados, impugnados ni desconocidos en su oportunidad Legal correspondiente, de acuerdo a lo pautado en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.-
Por las razones expuestas este Juzgador ve viable que la demanda que da inicio a éstas actas Judiciales DEBE PROSPERAR de conformidad con lo establecido, en la regla (b) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del artículo 38 y así también se decide.-

-II-