TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.-

EXP: Nº 8229-08

DEMANDANTE: PEREZ DE ROJAS JUDITH EDELMIRA, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.129.714, asistida por la Abogada LILIAN MARCHENA ACOSTA, Inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 8228.-
DEMANDADO: MARIANELA MORALES MARTIN, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.665.197.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

La presente acción se inició con libelo de demanda presentado en fecha 08-10-2008, presentado por la ciudadana JUDITH EDELMIRA PÉREZ DE ROJAS, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad N° V-3.129.714, asistida en este acto por la abogada en ejercicio LILIAN MARCHENA ACOSTA, venezolana, mayor de edad, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 8228.
Alega la demandante que actuando en representación de la ciudadana NELIA DEL VALLE PÉREZ, venezolana, mayor de edad, divorciada, titular de la cédula de identidad N° V-3.129.399, según se desprende en el instrumento de sustitución de Poder General que sustituyó en su persona, la ciudadana MIRTHIA PÉREZ, venezolana, mayor de edad, divorciada, con

cédula de identidad N° V-2.853.182, en su carácter de apoderada de la supra nombrada NELIA DEL VALLE PÉREZ, de fecha 12 de junio del año 2000, inserto bajo el N° 17, Tomo 38, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de esta ciudad de Maracay, posteriormente registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, el siete (07) de junio de 2004, bajo el N° 34, folios 221 al 227, Protocolo Tercero, Tomo Primero, que acompañó marcado “A”.
Manifiesta la demandante que celebró un contrato de arrendamiento escrito, con la ciudadana MARIANELA MORALES MARTIN, venezolana, soltera, asignataria de la cédula de identidad N° V-9.665.197, domiciliada en la Calle 5, Quinta Cuchime de la Urbanización La Soledad, en esta ciudad de Maracay,, jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua, sobre el inmueble que administra. Pactándose en la Cláusula Segunda que el tiempo de duración del contrato es de Un (01) año fijo, contados a partir del día primero (1ero.) de octubre de 2006, y la obligación de la arrendataria de entregar el inmueble arrendado en buen estado de aseo, conservación y habitabilidad. Igualmente ambas partes convinieron que si al vencimiento del contrato la arrendataria continua ocupando el inmueble sin haber celebrado un nuevo contrato y habérsele cumplido el plazo establecido para la desocupación, pagaría la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs.50.000,oo), hoy Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs..F.50,oo) diarios por cada día que permanezca ocupando el inmueble hasta su total desocupación. Acompañó original del contrato, marcado “B”. En atención a la Cláusula Segunda, en fecha treinta (30) del mes de agosto del año 2007, mediante comunicación privada, notificó a la inquilina MARIANELA MORALES MARTIN, que era su voluntad no renovarle el referido contrato de arrendamiento, indicándole que a partir de la fecha de su vencimiento, comenzaría a correr en su beneficio la prórroga legal del caso, a cuyo vencimiento debería entregarle totalmente desocupado el inmueble arrendado, libre de personas y cosas, en perfecto estado de mantenimiento y solvente de pago de todo servicio básico público o privado, notificación ésta que recibió y firmó la nombrada arrendataria. También mediante el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario

Briceño Iragorry de esta Circunscripción Judicial, notificó judicialmente a la inquilina, ratificándole el contenido de la notificación privada de fecha 30 de agosto de 2007, y a su vez notificarle del vencimiento de la prórroga legal en fecha primero (1ero.) de octubre de 2008 y que para tal fecha debía entregarle el inmueble (casa-quinta) arrendada, totalmente desocupada de personas y cosas, solvente de los servicios básicos públicos y privados, tal como se obligó en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento que suscribieron por ante la Notaría Publica Tercera, en fecha 12 de septiembre de 2006, inserto bajo el N° 50, Tomo 119. Produzco igualmente originales de dichas notificaciones, marcadas “C y D”.
Fundamentó la demanda en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el Artículo 1.167 del Código Civil.
Es por lo que demandó a la ciudadana MARIANELA MORALES MARTIN, en su carácter de arrendataria, ya identificada, a los fines de que convenga o en su defecto a ello sea condenada por este Tribunal, en la resolución del contrato de arrendamiento escrito por tiempo determinado celebrado entre ellos, el día doce (12) de septiembre de 2006, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de la ciudad de Maracay, inserto bajo el N° 50, Tomo 119; en desalojar el inmueble a ella conforme al referido contrato de arrendamiento y entregarlo libre de personas y cosas, plenamente solvente respecto de toda carga o servicio público como privado y en perfecto estado de aseo, conservación y habitabilidad; en pagar las costas y costos procesales del presente procedimiento, incluyendo honorarios profesionales de abogados. Estimó la demanda en la cantidad de Cuatro Mil Bolívares Fuertes (Bs.F.4.000,oo).
Admitida la demanda en fecha 16 de Octubre de 2008, se emplazó a la ciudadana MARIANELA MORALES MARTIN, para que comparecieran por ante este Tribunal al segundo (2do.) día de Despacho siguiente a la constancia de haberse practicado su citación (folio 22 y vto.).
En fecha 23 de octubre aparece diligencia suscrita por el Alguacil consignando el recibo de citación con su compulsa y orden de comparecencia

sin firmar por la ciudadana MARIANELA MORALES MARTIN (Folios 24 al 29, ambos inclusive).
Al folio 30, cursa diligencia suscrita por la parte demandante, solicitando la citación por carteles, los cuales fueron acordados en fecha 29 de octubre de 2008.
Al folio 32, cursa diligencia suscrita por la demandante consignando los ejemplares de los diarios el aragüeño y el periodiquito, los cuales se agregaron mediante auto de fecha 07-11-2008 (folios 33 al 36, ambos inclusive).
A los folios 37 al 39, cursa escrito de reforma de la demanda presentado por la ciudadana JUDITH EDELMIRA PEREZ DE ROJAS, asistida por la abogada LILIAN MARCHENA ACOSTA, la cual fue admitida en fecha 17 de noviembre de 2008 (folio 40).
Al folio 42, cursa auto del Tribunal ordenando abrir el cuaderno de medidas y librándose la comisión al Juzgado Distribuidor Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de ésta Circunscripción Judicial mediante oficio N° 833-08.
En fecha 21 de noviembre de 2008, aparece diligencia suscrita por la ciudadana MARIANELA MORALES MARTIN, mediante la cual confirió poder a los Abogados CARMEN JULIA VILLEGAS ZAPATA y JUAN JOSE RODRIGUEZ AGUIRRE, los cuales se ordenaron tener como apoderados judiciales de la parte demandada a través de auto de fecha 24-11-2008.
A los folios 45 y 46, cursa escrito de contestación a la demanda presentado por el apoderado judicial de la parte demandada, el cual se agregó mediante auto de fecha 26-11-2008.
Al folio 48, cursa diligencia suscrita por la demandante mediante la cual contestó la cuestión previa, y consignó el documento de propiedad (folios 49 al 53, ambos inclusive).
A los folios 55 y 56, cursa escrito de pruebas presentado por el apoderado judicial de la parte demandada, las cuales fueron admitidas en fecha 04-12-2008.

Al folio 58, cursa escrito de pruebas presentado por la demandante, admitido en fecha 08-12-2008.
Vencido como se encuentra el lapso de promoción y evacuación de pruebas, la causa entró en términos para sentenciar, y llamó a las partes a la celebración de un acto conciliatorio para el día 10-12-2008, a las 2:00 de la tarde, y no habiendo llegado a ningún acuerdo entre las partes, el Tribunal pasa a hacerlo y al efecto hace consideraciones.-

- I -

Vistas las actas procesales que conforman el presente juicio, este Tribunal a los fines de decidir con conocimiento de causa observa: que la acción incoada se trata de una CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentado por la ciudadana JUDITH EDELMIRA PÉREZ DE ROJAS, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.129.714, asistida en este acto por la Abogado LILIAN MARCHENA ACOSTA, Inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N°. 8228, en contra de la ciudadana MARIANELA MORALES MARTIN, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.665.197, en su carácter de arrendataria del inmueble en la Calle 5, Quinta Cuchime de la Urbanización La Soledad, en esta ciudad de Maracay,, jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua.
Que como fundamento de su acción la demandante celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana MARIANELA MORALES MARTIN, sobre el inmueble identificado en autos, alegando que la arrendataria, no ha cumplido en la entrega del inmueble arrendado, de acuerdo a las notificaciones efectuadas por la parte demandante.-

- II –

DEL ANALISIS DEL CONTRATO

Se denota de autos, inserto a los folios 11 al 15, ambos inclusive, contrato de arrendamiento autenticado, en fecha 12 de Septiembre de 2006, por ante la Notaría Pública Cuarto de Maracay, bajo el Nº 50, Tomo 119 de los Libros de autenticaciones llevados por esa oficina notarial, debidamente suscrito por las partes que intervienen en esta litis, y en su cláusula Segunda pactaron:

“Duración del presente contrato. El tiempo de duración del presente contrato es de Un (01) año fijo, contados a partir del día 1° de octubre del 2006…Omissis…”

Es oportuno señalar para él que decide el dispositivo 12 del Código de Procedimiento Civil:

“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”.

Así mismo se cita la Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 07 de Marzo de 2007, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz, Exp. N° 06-1043: 6-10436-1043

“omissis…Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide.-

En tal sentido, en la interpretación del contrato locativo, en su Cláusula Segunda, se infiere que la relación arrendaticia se inició en fecha Primero (1°) de Octubre del Dos Mil Seis (01-10-2006), y, al término o vencimiento del plazo de éste contrato la arrendataria, se obliga a desocupar y a entregar el inmueble arrendado.
Dados tales hechos, es pertinente señalar para quien Juzga, los dispositivos del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que contemplan el caso bajo examen:
Artículo 38: “En los contratos de arrendamientos que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de Seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Duración el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”

Artículo 39: “La prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.”

Ahora bien, de actas corre inserto a los folios 16 al 21, Notificaciones efectuada en fechas Treinta (30) de Agosto de 2007 y Veintinueve (29) de septiembre de 2008, en las cuales se le informó a la arrendataria la voluntad de la arrendadora de no renovar el contrato de arrendamiento, que a partir del treinta de septiembre de 2007, comenzaría a correr la prorroga legal, y en la segunda notificación que el día primero (01) de octubre de 2008, vencía la prórroga legal a su favor.
Ante este escenario, y bajo esta premisa, resulta convincente para quién Juzga determinar que la relación arrendaticia siempre entre las partes que

intervienen en esta litis se ha mantenido a tiempo determinado como lo contempla el invocado dispositivo 38 de la Ley que regula la materia arrendaticia, por lo que la acción seleccionada por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, para acceder al órgano judicial es ajustada a derecho. Así se determina y queda establecido.-
Determinada como quedo la naturaleza contractual pasa este Juzgador a verificar si se cumplieron los actos de comunicación procesal referente a la citación de la demandada, por lo que se le otorgó el debido proceso y el derecho a la defensa consagrado en el articulo 49 Constitucional, a tal efecto, se evidencia, escrito de contestación al fondo de la demanda, de fecha Veinticinco (25) de Noviembre del año Dos Mil Ocho (2008), (folios 45 y 46), presentado por el apoderado judicial de la parte demandada, a través del cual opuso la cuestión previa establecida en el Ordinal 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a el defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340. Igualmente convino en todas y cada una de las afirmaciones de hechos alegadas, procedió a alegar la improcedencia de la acción que diera inició al presente proceso por su falta de fundamento; alegó que el contrato de arrendamiento no se ha vencido todavía sino que por el contrario se encuentra vigente de pleno derecho.

DE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA

Con vista a la cuestión previa interpuesta, se vislumbra de las actas que fueron subsanada por la parte demandante mediante diligencia que riela al folio 48, indicando en la misma los linderos, medidas, procedencias y demás determinaciones del inmueble arrendado, por lo que considera quién sentencia que quedo debidamente subsanado el defecto de forma alegado por la parte aquí demandada en su escrito de contestación de la demanda, todo de conformidad con lo contemplado en el dispositivo 350 del Código de Procedimiento Civil. Así queda determinado y decidido.-

DE LAS PRUEBAS APORTADAS EN EL PROCESO
PARTE DEMANDADA
Consignó escrito de pruebas constante de Dos (02) folios útiles.-

PARTE DEMANDANTE
La parte demandante asistida de abogados, mediante escrito de pruebas reprodujo el mérito favorable de los autos, muy especial del contrato de arrendamiento de fecha 12 de septiembre de 2006, de la notificación privada de fecha 30 de agosto de 2007; de la notificación efectuada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de ésta Circunscripción Judicial, del contrato de arrendamiento de fecha 12 de septiembre de 2006.
Trabada como quedo la presente litis, entra a analizar las probanzas aquí producidas, y a tal efecto observa, quién decide; que la acción es fundamentada en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según reforma del libelo de demanda que corre inserto a los folios 37 al 39.
Consta al folio 16 y su vuelto, acuerdo privado debidamente suscrito por las partes que integran este litigio, en fecha, Treinta (30) de Agosto de Dos Mil Siete (2007), en el cual se estableció en su cláusula segunda, lo siguiente:

“Que de conformidad con lo estipulado en los artículos 38 y 39 del DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, a partir de la fecha de vencimiento del plazo fijo de dicho contrato, es decir el treinta de septiembre de 2007, comenzará a correr a su favor la prorroga legal establecida de un (01), año, contemplada en la letra “B” del citado artículo 38 del Decreto Ley; y que durante la vigencia de la susodicha prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas en el contrato original.”
Igualmente consta en las actas procesales contrato de arrendamiento

inserto a los folios 11 al 15, del cual se evidencia que la relación arrendaticia se inicio, en fecha, Primero (1ero.) de Octubre del año Dos Mil Seis (2006), por un (1) año fijo, venciéndose tal contratación locativa, en fecha, Primero (1ero.) de Octubre de Dos Mil Siete (2007), el citado acuerdo, se suscribió con anterioridad a la renovación del contrato, se quiere decir, que se produjo en forma tempestiva, oportuna y válida, configurándose en lo estatuido en la regla b) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual prevé:
En los contratos de arrendamientos que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:…Omissis…
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año …omissis.

En adecuación a la norma ut-supra invocada, se evidencia que venció la prórroga legal arrendaticia en fecha, Primero (1ero.) de Octubre de Dos Mil Ocho (2008), fecha en la cual estaba en el deber la arrendataria de entregar el inmueble arrendado, en contravención a lo expresado, intenta su demanda fundamentada en el articulo 39 del tantas veces mencionado Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

VALOR PROBATORIO
Se le otorga pleno valor jurídico probatorio a los efectos de esta acción a los instrumentos públicos y privados que rielan a los folios 4 al 21 de los cuales se deduce el derecho argumentado en la normativa vigente arrendaticia, y los mismos no fueron impugnados, desconocidos ni tachados en su oportunidad procesal correspondiente como lo establecen los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil.

Ante esta perspectiva concluye este Sentenciador que la demanda que da inicio a estas actuaciones judiciales debe prosperar según lo desarrollado
en los siguientes artículos: regla b) del 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y 1.159, 1.167 del Código Civil. Así queda plenamente determinado y plenamente decidido.-

-IV-