REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, TRANSITO, Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL
ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO ARAGUA

Maracay, 14 de Enero de 2008
197° y 148°

Expediente Nº: C. 16.036-07

Parte demandante: ANGELO PERUGINI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.819.427.


Parte demandada: SERVITEC BANK SEFE, inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 03 de Agosto de 1990, bajo el N° 22, Tomo 372-B; representada por YAJAIRA DEL CARMEN LUCENA LOPEZ y NOBERTO ALEXANDER MARTINEZ MIQUILENA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-5.253.535 y 4.403.168 respectivamente.

Apoderado Judicial: HORACIO ANTONIO OCANDO ANGULO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 4.416.

MOTIVO: PACTO DE RETRACTO.-

I.- ANTECEDENTES

Suben las presentes actuaciones a esta Superioridad procedentes del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en la Victoria, y las mismas se relacionan con el recurso de apelación que fuera interpuesto por el ciudadano HORACIO OCANDO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 4.416, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada SERVITEC BANK SEFE, inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 03 de Agosto de 1990, bajo el N° 22, Tomo 372-B, contra la sentencia dictada por el mencionado Tribunal en fecha 09 de Marzo de 2007, mediante la cual declaro con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de venta con pacto de retracto.-
Dichas actuaciones fueron recibidas en este Despacho en fecha 07 de Junio de 2007, según nota estampada por la Secretaria de este Juzgado y mediante auto expreso de fecha 11 de Junio de 2007, el Tribunal lo dio por recibido y ordeno su ingreso en el libro de causas que lleva este Juzgado, fijando el vigésimo día de despacho siguiente, a fin de que las partes consignen sus escritos de Informes.-
En el presente caso, el ciudadano ANGELO PERUGINI, anteriormente identificado, Acciona por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA CON PACTO DE RETRACTO, en contra de la firma personal SERVITEC BANK SAFE, igualmente identificada.

II.- DE LA SENTENCIA APELADA.-

El Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en la Victoria en fecha 09 de Marzo de 2007, dictó sentencia la cual quedó plasmada en los siguientes términos:
“....PUNTO PREVIO
Primero: En el escrito de contestación de la demanda aparte de la defensa de fondo, la parte demandada alega la falta de cualidad de la parte actora para sostener el presente juicio; al respecto quien aquí decide, pasa a pronunciarse sobre este particular a tenor de lo siguiente:
“…la cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y podemos entenderla siguiendo las enseñanzas del Maestro Luís Loreto, como aquella …relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…
Es decir, la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra…
En base a lo antes expuesto y a tenor del único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y al artículo 1160, reglas previstas en nuestro ordenamiento jurídico, para la interpretación de los contratos, en nuestros derechos; quien suscribe, al constatar que la voluntad de las partes en el contrato de venta con pacto de retracto objeto del presente juicio, fue de establecer un lapso de seis (06) meses contados a partir del registro del documento, es decir, a partir del 12 de septiembre de 2001 más una prorroga de cuatro (04) meses, la cual fue aceptada por el comprador ciudadano ANGELO PERUGINI, y para ello se firmó un documento el cual quedo autenticado por la Notaría Pública de la Victoria el día (08) de Julio de 2002 bajo el N° 66, Tomo N° 62 de los libros respectivos, prolongándose hasta el día 12 de Julio de 2002, para que la vendedora rescatare el bien inmueble objeto de la operación al término suscrito, y siendo que a la presente fecha han transcurrido un lapso de tiempo mayor al estipulado en el Contrato, vienen a constituir las razones de hecho y de derecho para que a tenor del artículo 1536 del Código Civil, el demandante tenga la suficiente cualidad para demandar en el presente juicio a la empresa SERVITEC BANK SAFE, representada por la ciudadana YAJAIRA DEL CARMEN LUCENA LOPEZ en su carácter de y única dueña de la firma. Y así se declara.
Segundo: Así mismo alega que la ESTIMACIÓN DE LA CUANTÍA es exagerada. Al respecto, es oportuno traer a colación los criterios de nuestro máximo tribunal, al establecer en Auto, SCS, 15 de Marzo de 2000, Ponente Magistrado Dr. Juan Rafael Perdomo, Juicio Disipa J, Huga de Pettir Vs. CANTV Exp N° 00-0003 S. N° 0024 lo siguiente:
“… el demandado al contradecir la estimación de la demanda, debe necesariamente alegar un nuevo valor o cuantía, el cual esta obligado a probar en juicio, por no ser posible el rechazo puro y simple…”
De la revisión del escrito de Contestación de la demandada muy especialmente sobre este particular y analizado el extracto de la decisión supra mencionada se evidencia que la demandada rechazo la estimación de la demanda en forma pura y simple y nada probó para demostrar lo exagerado de la misma, por lo que se concluye que la estimación realizada por la parte demandante en el presente juicio quedó fijada tal como fue estimada en el libelo quedando firme dicha estimación y así se decide.
Tercero: En cuanto a lo alegado por la parte demandada en su punto numero tres (03) donde dice: “…que los artículos invocados como fundamentos de derecho de la demanda nada tienen que ver con el petitorio…” al respecto es oportuno acotar lo siguiente:
“…Según el principio iura novit curia se ha reconocido al Juez un amplio poder instructorio por lo que se refiere a la norma jurídica aplicable al caso concreto, definiéndose, según dicho principio, a la eventual actividad de las partes, en lo relativo, a la alegación del derecho aplicable, como útil, más no necesaria ni determinante… No obstante, en Venezuela, en materia de procedimiento Civil, tal principio se encuentra aparentemente matizado con la norma contenida en el artículo 340 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil y en el artículo 361 eiusdem, en virtud de los cuales las partes al presentar o contestar la demanda, deben indicar al Tribunal el fundamento de derecho de su pretensión. No obstante, en criterio de la Sala tales normas no pueden llegar al extremo de “atar de manos” al tribunal que conozca de la causa, limitándolo solo poder aplicar las normas de derecho invocadas por las partes…
Cuarto: Así mismo la parte demandada alega que “…que en cuanto a que mis poderdantes deben cumplir con lo establecido en el documento de venta con pacto de Retracto Convencional, ya especificado, y la entrega de los bienes inmuebles, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1486 y 1487 del Código Civil Vigente…” omissis “…lo dado en venta (con pacto de retracto) por mis poderdantes fue un INMUEBLE, cuya tradición conforme al artículo 1488 del Código Civil se verificó con el otorgamiento al demandante del documento respectivo, como se constata del instrumento que acompañó el actor con la demanda marcado con la letra “A”.
Ante tales alegatos es importante observar que la parte demandada conviene en que la actora indefectiblemente es propietario de dicho inmueble, más sin embargo, como estamos en presencia de un contrato con condiciones resolutorias, para que el comprador tenga la plena propiedad del inmueble en cuestión necesita de una declaración judicial y así se declara.
El fundamento de la presente causa se basa en una acción civil de Cumplimiento de Contrato de Venta con Pacto de Retracto, prevista en el artículo 1534 y 1536 del Código Civil Venezolano, solicitada por el ciudadano ANGELO PERUGINI…, mediante el cual demanda por Cumplimiento de Venta con Pacto Retracto a la Firma Personal SERVITEC BANK SAFE…
…Al respecto nuestro Código Civil establece la fuerza obligatoria de los contratos, así el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (art. 1159 del Código Civil); esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento y en diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse con motivo de dicho cumplimiento, riesgo del contrato, incumplimiento en contrato bilaterales, acción resolutoria, excepción non adimpleti contractus, daños y perjuicio contractuales.
Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo del Derecho, y se ha reforzado con motivo de la influencia cada vez más creciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas (Art. 1264 ejusdem) lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada.
Así las cosas podemos decir que el retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida, mediante restitución del precio y el reembolso de los gastos que se expresan en el artículo 1544, así lo establece el artículo 1534 ejusdem.
Debe observarse que esa venta se hace bajo condición resolutoria, entendiéndose esta acción como la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya
Es menester resaltar, que la venta con pacto de retracto genera efectos si es fallida la condición el cual esta contemplado en el artículo 1536 que establece:
“Si el vendedor no ejerce el derecho de retracto en el termino convenido, el comprador adquiere irrevocablemente la propiedad”.
De la lectura de la venta con pacto de retracto, este Tribunal Observa:
Que las partes en el presente juicio ampliamente identificados en los autos, así como nacieron las obligaciones para ambas partes como lo es el pago de la deuda y la devolución del bien inmueble, es claro que al no existir el pago por parte del vendedor, es decir, la liquidación por completo de la misma no se devuelve el inmueble. En el caso de autos, las partes fijaron términos para cumplir con su obligación y de evidencia que una de ellas (el vendedor) no la ha materializado, por tanto la parte que compra bajo esta modalidad tiene el derecho de exigir el cumplimiento del contrato y solicitar la entrega del inmueble.
En aplicación a las anteriores consideraciones, se puede concluir la existencia de una venta por pacto retracto, por tiempo determinado y con posterior prorroga, y es claro que el tiempo previsto para el cumplimiento de la condición por parte del vendedor se extinguió, no haciendo este el uso de su derecho, es decir, rescatar el inmueble, lo cual no fue demostrado en autos, por tanto la parte demandante compradora bajo la modalidad de venta con pacto de retracto tiene el derecho de solicitar el cumplimiento de dicho contrato, el cual se encuentra plenamente conteste con lo previsto en la norma sustantiva antes señalada, por lo que se deduce que el demandante adquiere irrevocablemente la propiedad del inmueble constituido por un lote de terreno…
…declara CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA CON PACTO RETRACTO intentada por el ciudadano ANGELO PERUGINI RINALDI… contra la firma personal SERVITEC BANK SAFE…
…se ordena la entrega del antes identificado inmueble.
Se condena en costas a la parte demandada de conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”

Contra la anterior decisión se erigió en apelación la parte demandada, señalando lo siguiente:

“APELO de la decisión dictada por este Tribunal en fecha 09 de marzo del año en curso, me reservo la fundamentación por ante el Tribunal de Alzada”.

Una vez recibidas las actuaciones en esta Superioridad, la parte apelante promovió la prueba de posiciones juradas prevista en el artículo 403 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, a lo cual esta Alzada acordó a través de auto de fecha 22 de junio de 2007 y ordeno notificar a la parte demandante de la causa, evacuándose las respectivas posiciones juradas en fechas 27 y 30 de julio del presente año.

III.-INFORMES DE LA PARTE ACTORA

En fecha 31 de julio de 2007, fue presentado por la parte actora, escrito de informes en el cual señaló lo siguiente:

“De una forma clara, en el expediente se puede evidenciar que la pretensión de mi representado es el cumplimiento del contrato firmado entre el mismo y la parte demandada el cual versa sobre la venta bajo la modalidad de Pacto de retracto de un inmueble propiedad del demandado…
…La venta como la prorroga de la misma fueron firmadas de mutuo acuerdo entre mi representado como la parte demandada según se evidencia de documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Ricaurte del Estado Aragua…
Y a lo cual los demandados no ejercieron en el lapso establecido su derecho a rescatar el inmueble, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 1.534, 1.536 y 1.544 del Código Civil vigente…
…Igualmente se puede desprender claramente que la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda en ninguna parte del mismo establece que sus representados hallan cumplido con lo establecido en el documento de venta ni en la prorroga firmada posteriormente que era la devolución del dinero en el tiempo que ambas partes acordaron de mutuo acuerdo, por lo cual es evidente el no cumplimiento de la condición inequívoca de las venta bajo Pacto de Retracto, que es el rescate del inmueble vendido mediante la restitución del precio y el reembolso de las gastos que se pudieron ocasionar por parte del comprador.
Dicha contestación solo se basa en establecer que para ellos no es clara la pretensión de mi representada.
De igual forma la parte demandada no contradice en el escrito de contestación en ninguna de sus partes que no sea cierto que la venta como la prorroga se hallan establecido las condiciones ya mencionada ni que las mismas fueron cumplidas.
En relación a las pruebas de mi representada en su escrito reproduce el documento de Venta con Pacto de Retracto Convencional firmado en fecha 12 de septiembre de 2.001…
Con esta prueba queremos demostrar que el lapso para ejercer el derecho de rescate establecido en la Venta con pacto de Retracto celebrada por mi patrocinante fue prorrogado de común acuerdo hasta el 12 de julio de 2.002, y que dicha prorroga fue convenida el 8 de marzo de 2.002, es decir, estando pendiente el lapso para ejercer el derecho de retracto.
En relación a las pruebas presentadas por la parte demandada la misma presento testigos…
Para dichas testimoniales este Tribunal comisiono suficientemente al Juzgado de los Municipios José Félix Ribas y José Rafael Revenga para la evacuación de los mismo, la cual fue fijada para el día 20 de Mayo de 2.005 y como se evidencia claramente en los folios 63 al 68 del expediente el acto estuvo desierto por parte de la parte demandada al no asistir ni los testigos y los demandados.
En sentencia firmada por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en la ciudad de la Victoria, de fecha 09 de Marzo de 2.007, en la parte referente a: Pruebas promovidas por la Parte Accionada, folio 122, se establece: Cito textualmente: “Con la declaración de este testigo la demandada no logro probar el interés de recuperar el inmueble vendido bajo la modalidad de Pacto de rescate y los hechos narrados en su contestación. Por lo antes expuesto esta Juzgadora desecha este testigo por cuanto tal como lo manifiesta en el acto de evacuación de sus deposiciones en un solo testigo referencial, al exponer que no tiene conocimiento del pago de la deuda, que no fue presencial de los hechos aquí controvertidos, de donde se deduce que su declaración no dan certeza jurídica de los hechos controvertidos, razón por la cual no se le otorga valor probatorio. Así se decide.”
Los demás testigos promovidos no comparecieron como se evidencia en los folios 87, 88, 89, 91, 92 y 93 del expediente.
…En la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia… Declara CON LUGAR la pretensión de mi poderdante y por lo tanto se ordena la entrega del inmueble ya identificado e igualmente se condena en costas a la parte demandada…
La parte demandada solicita a este Tribunal que mi representado absuelva Posiciones Juradas en el tiempo útil para ello, en lo cual queda demostrado y de ello se desprende al igual que en todo el procedimiento que los demandado no cancelaron en el tiempo establecido en la venta al igual que en la prorroga el precio acordado en el Documento de Venta con pacto de Retracto para sí poder ejercer su derecho a rescate del inmueble.
En relación a las Posiciones Juradas absolvidas por los ciudadanos YAJAIRA DEL CARMEN LUCENA LOPEZ y NORBERTO ALEXANDER MARTINEZ MIQUILENA, se desprende que estos jamás cancelaron el precio acordado en el documento de Venta con Pacto de Retracto de conformidad con lo establecido en los artículos 1.534, 1.536 y 1.544 del Código Civil Venezolano vigente. Ya que como puede desprenderse en el expediente jamás probaron pago alguno durante todo el proceso. Igualmente queda demostrado que nunca tuvieron intención de cancelar el precio acordado ya que no ejercieron los mecanismos legales establecido para realizar el mismo.
En consideración a todo lo antes expuesto y lo probado en el expediente solicito que sea declarada Sin Lugar la presente apelación y se ratifique la sentencia dictada…”

IV.-INFORMES DE LA PARTE APELANTE (DEMANDADA)

En fecha 31 de julio de 2007, fue presentado por la parte demandada, escrito de informes en el cual señaló lo siguiente:

“El fallo apelado recayó en el juicio que “…por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA CON PACTO DE RETRACTO” intentó el ciudadano Ángelo Perugini Rinaldi, contra los ciudadanos Yhajaira del Carmen Lucena López y Norberto Martínez Miquilena, de las generales de Ley. La decisión en cuestión, declara con lugar la acción interpuesta por el demandante y “…ordena la entrega del antes identificado inmueble”. Esta cita textual de la dispositiva de la sentencia, la subrayamos a los fines de llamar la atención del jurisdicente en cuanto a la inobservancia del a quo al no resolver todo lo alegado en nuestro escrito de contestación y de informes, vulnerando así el PRINCIPIO DE EXHAUSTIVIDAD DE LA SENTENCIA.
PRIMERO: Ciudadana Juez, uno de nuestros alegatos descansó en la falta de precisión de que adolecía la pretensión del actor, al no establecer en forma clara y diáfana el objeto de su acción, lo que a todas luces irrumpe con el derecho a la defensa y en consecuencia el derecho al debido proceso previsto en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
…Posteriormente, en el escrito de informes insistimos sobre el particular haciendo ver al tribunal que la acción propuesta por el demandante era incongruente en virtud de que no se precisaba “…el petitum de la demanda, que tiene que ver con el conocimiento cierto de los efectos jurídicos que persigue el actor de la providencia jurisdiccional”. Es más, ni haciendo uso de los hechos que narra el señor Perugini en la demanda, se puede deducir cual es su pretensión con este juicio lo cual se denota al decir: “…Ciudadano (sic) juez transcurrido tanto el tiempo establecido como el documento de venta y el de la (sic) prorroga ha sido imposible pese a que se le ha instado de diversas manera a ello que la vendedora cancele la deuda y ASI PUEDAN RECUPERAR EN PLENA PROPIEDAD EL INMUEBLE” (CAPITULO I, DE LOS HECHOS, folio 2). En este pasaje de los hechos que se narran, hace ver que la pretensión de Perugini consiste en que mis patrocinados le reembolsen completamente el precio de la venta y por ello al decir del petitorio que requieren de los demandados “…El incumplimiento de la establecido en el documento de Venta con Pacto de Retracto Convencional, para que así mis patrocinados adquieran, como el mismo demandado lo reconoce, LA PLENA PROPIEDAD DEL INMUEBLE. Sin embargo, la Juez de la causa dictó su decisión como si la pretensión del demandante era clara y consistía en que se le entregara el inmueble de que se trata, sin resolver lo que al respecto alegamos como una de nuestras defensas con lo cual, sin la menor duda, vulnero el principio de exhaustividad de la sentencia que le impone el deber al Juez de resolver sobre todo lo alegado en el libelo, la contestación y excepcionalmente en la oportunidad de los informes, a riesgo que si no resuelve lo pedido, incurrirá en el vicio de incongruencia negativa; como efectivamente ocurrió en nuestro caso. Es necesario mencionar, que una sentencia es congruente cuando guarda relación con los pedimentos del libelo de demanda y los términos en que el demandado dio su contestación…
SEGUNDO: Conforme al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opusimos en la contestación de la demanda la falta de cualidad del demandado para intentar o sostener el presente juicio, en virtud de que “… al haber manifestado (en diversas oportunidades) mi apoderada Yajaira del Carmen Lucena López como representante de Servitec Bank Safe, su voluntad de rescatar el inmueble de que trata la demanda y en consecuencia ejercido el derecho de rescate sobre éste, como será probado en su oportunidad, es evidente conforme a la doctrina y a la jurisprudencia patria, ambas diuturnas, que su titularidad les pertenece”. Ahora bien, sobre esta defensa la Juez del aquo incurre en FALSO SUPUESTO al aseverar que “…la parte demandada conviene que la actora indefectiblemente es propietario de dicho inmueble” (numeral CUARTO de la sentencia, folio 125). En efecto, el Juez toma la defensa que citamos y explicamos en el numeral PRIMERO de este escrito de informes, donde manifestamos que en este entuerto de demanda, la calificación jurídica que de los hechos realizó el actor conforme a los artículos 1.486 y 1.487 del Código Civil (que tiene que ver con la tradición en materia de bienes muebles y no inmuebles) hizo “…más difícil de entender la pretensión y/o pretensiones del demandante, en virtud de que los artículos invocados como fundamentos de derecho de la demanda nada tienen que ver con el petitorio. Ello así, porque lo dado en venta (con pacto de retracto) por mis poderdantes fue un INMUEBLE, cuya tradición conforme al artículo 1.488 del Código Civil se verificó con el otorgamiento al demandante del documento respectivo, como se constata del instrumento que acompañó el actor con la demanda marcado con la letra “A”. Es difícil entender como en base a esta parte de la defensa, la Juez se crea la convicción de que se convino en la demanda en cuanto a la titularidad que de la propiedad tiene supuestamente el actor, sobre el inmueble en referencia. Al resolver este aspecto como lo hizo, la Juez vulneró los presupuestos legales previstos en los artículos 12 y 361 de la norma adjetiva civil, ya que como bien lo ha señalado la doctrina y la jurisprudencia el convenimiento en todo o en determinados aspectos de la demanda, debe ser manifestada en la contestación de Ley, si es el caso, de forma clara y expresa; por lo que, formalmente solicito se declare NULA la sentencia en estudio. Por otro lado, es necesario hacer un análisis de la figura contractual de venta con pacto de retracto convencional (por medio de la cual quedaron relacionadas las partes que integran este proceso) y determinar la forma de ejercer tal derecho de retracto. En efecto erróneamente se entiende (hasta por profesionales de la abogacía) que el derecho de retracto en las ventas sometidas bajo esta modalidad, se ejerce por el vendedor una vez que éste cancela dentro del lapso convenido al comprador la totalidad del precio recibido, más los gastos y costos de la venta, los de las reparaciones necesarias, etc., y que una vez canceladas totalmente dichas estipulaciones la propiedad del bien dado en venta regresa a la esfera patrimonial del vendedor…
El criterio antes expuesto, es invocado por la Juez en diferentes pasajes de la sentencia, al decir, palabras más palabras menos, que mis patrocinados nunca cancelaron el precio de la venta y que por tanto no ejercieron el rescate del inmueble en litigio. Ahora bien, tanto la doctrina como la jurisprudencia patria son conformes en admitir que el derecho de rescate en este tipo de venta, se ejerce desde el momento en que el vendedor manifieste su voluntad al comprador de recuperar o retraer el inmueble dado en venta, sin que sea necesario pagar su precio.
…Es así pues, que a los fines de demostrar la titularidad de la propiedad que sobre dicho inmueble tienen mis poderdantes, en virtud de haber ejercido el derecho de retracto convencional establecido en dicha venta, promovimos al testigo Narciso Enrique Heredia, quien manifiesta haber visto al señor Perugini en la residencia de mis poderdantes y haber oído a la demandada Yajaira del Carmen Lucena López cuando le decía al demandante, que quería recuperar su casa y que por eso le estaba pagando (lo cual ocurrió estando pendiente la prórroga a que se refiere el documento que se marcó en la demanda, con la letra “B”). Tal encuentro entre el demandante y la demandada, se evidencia y hay confesión judicial, de los propios dichos explanados por el actor en su libelo de demanda, cuando expresó “…Ciudadano (sic) juez transcurrido tanto el tiempo establecido como el documento de venta y el de la (sic) prorroga ha sido imposible pese a que se le ha instado diversas maneras a ello que la vendedora cancele la deuda y ASÍ PUEDAN RECUPERAR EN PLENA PROPIEDAD EL INMUEBLE” (folio 2).
…Nuevamente la Juez del fallo incurre en falso supuesto, en virtud de que le atribuye un carácter referencial al testigo, según porque “…no tiene conocimiento de pago de la deuda, que no fue presencial de los hechos aquí controvertidos”, cuando Narciso Enrique Heredia presenció el hecho que en ese sentido se explanó en la contestación de la demanda, referido al efectivo ejercicio del derecho de retracto por parte de la demandada, cuando en tiempo hábil le manifestó verbalmente al comprador demandante su intención de rescatar el inmueble en cuestión.
…Por lo antes expuesto, habiendo quedado claro que mis mandantes retrajeron en tiempo hábil dicho inmueble y que su titularidad les pertenece, debe y así lo solicitamos a esta Superioridad, se declare procedente la falta de cualidad opuesta como defensa de fondo en la contestación de la demanda.
TERCERO: En estrecha relación con el numeral segundo de este escrito, en la oportunidad de la contestación alegamos la falta de fundamentos de hecho y de derecho de la acción…
…Así mismo, en la oportunidad de informes por ante el Tribunal de la causa, se insistió en que la demanda carecía “de lo que en la doctrina se conoce como la causa petendi que se refiere a la razón o fundamentos de hecho y de derecho sobre los cuales descansa la pretensión”, lo que para cualquier mortal crea incertidumbre al encaminar la o las defensas necesarias y pertinentes a los fines de resistir la acción. ¿Si la pretensión consiste en que mis mandantes entreguen materialmente el inmueble?, la acción carecería de fundamento de hecho en virtud que ni aún en la narración de los hechos que se hace en la demanda, se establece en que momento y de que forma quedaron obligados mis mandantes a entregar el inmueble en referencia, por lo que mal puede el actor demandar el cumplimiento de una obligación no establecida contractualmente ni contenida en la ley. En efecto, las partes suscribieron un contrato de venta con pacto de retracto y no un contrato de venta pura y simple, lo que aunado al hecho de que el prestamista demandante consintió, como se evidencia de las posiciones juradas absueltas por el señor Perugini, que los vendedores demandados permanecieran en posesión del bien inmueble de que se trata; hace que indefectiblemente se entienda que la acción adecuada para conseguir dicho efecto jurídico, la entrega del inmueble, sea la acción reivindicatoria pero jamás el cumplimiento de contrato, como erróneamente lo estableció el actor y el Tribunal de la causa.
…Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, solicitamos de este Tribunal se declare: 1.- CON LUGAR la apelación interpuesta contra la sentencia proferida el 09 de marzo de 2007 por el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, bancario y de Protección del Niño de esta Circunscripción Judicial, con sede en la ciudad de la Victoria… y 2.- En consecuencia NULA la sentencia en cuestión…”


III.- CONSIDERACIONES PARA DECIDIR


Ahora bien, analizadas todas y cada una de las actuaciones que integran el presente expediente y vencido como se encuentra el lapso previsto en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal pasa a decidir el siguiente recurso de apelación.
En el presente caso, la parte actora, ciudadano Angelo Perugini Rinaldi, plenamente identificado en autos, mediante escrito presentado ante el Tribunal de la causa, demando a los ciudadanos Yhajaira del Carmen Lucena López, en su carácter de representante y única dueña de la Firma Personal Servitec Bank Safe, y al ciudadano Norberto Alexander Martínez Miquilena por cumplimiento de contrato de venta con pacto de retracto convencional, en razón de que estos últimos suscribieron un contrato de venta bajo la modalidad de pacto de retracto sobre un bien inmueble y mediante el cual establecieron recuperar el inmueble una vez que haya restituido el precio en el plazo estipulado tanto en el contrato de venta con pacto de retracto como en la prorroga suscrita por ambas partes.
El Tribunal de la causa una vez estudiado el caso y de acuerdo a lo alegado y probado en autos por las partes dicto sentencia en fecha 09 de marzo de 2007, mediante la cual se declaro con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de venta con pacto de retracto celebrado el 12 de septiembre de 2001 sobre un bien inmueble que se encuentra plenamente identificado en el expediente y a su vez ordeno la entrega del bien por haber quedado el actor en plena propiedad del mismo.
La parte demandada apelo de la sentencia por no estar conforme alegando una serie de argumentos, los cuales esta Juzgadora pasara a analizar revisando si en la sentencia dictada por el Tribunal A Quo existe algún vicio o si se encuentra ajustada a derecho.
En primer lugar explana el apelante que la Juez de la causa no decidió sobre todo lo alegado y probado por ellos en su escrito de contestación y de informes, y al realizar una revisión exhaustiva del escrito de contestación así como de todo el expediente en perfecta sintonía con la sentencia dictada por el Tribunal de la causa se pudo observar lo siguiente:
Señala el apelante que la pretensión del actor no esta clara y que realiza dos pretensiones, es decir, solicita el cumplimiento del contrato de venta con pacto de retracto, así como la entrega material del bien y la restitución del precio pagado, es decir, la cantidad de trece millones de Bolívares (Bs. 13.000.000).
Esta Juzgadora pudo observar del libelo de demanda que la pretensión del actor es el cumplimiento del contrato de venta con pacto de retracto y su consecuencia jurídica la entrega material del bien inmueble, por lo tanto no se evidencio en ninguna parte del libelo el pedimento de la devolución del dinero o del precio pactado en la venta que vendría en tal caso a ser la otra petición; y en cuanto a que la solicitud de entrega del bien inmueble es una pretensión accesoria, es de hacer notar que la parte actora persigue como se menciono con anterioridad el cumplimiento del contrato de venta con pacto de retracto y por ende su consecuencia jurídica que es la entrega material del bien inmueble, pues la propiedad la ostenta desde el mismo momento en que se venció la prorroga señalada en el documento y la parte demandada no realizo el rescate del inmueble con el pago del precio tal como había sido pactado en el contrato, en conclusión la pretensión del actor es clara y concisa siendo una sola, en la cual invoco la norma correspondiente a la venta con pacto de retracto y su consecuencia jurídica, como lo señalan los artículos 1534, 1536 y 1544 del Código Civil, punto este que fue estudiado y decidido por la Juez A Quo en el punto tercero de la motiva de la sentencia, el cual se encuentra ajustado a derecho, por lo que se desecha el presente alegato, en cuanto a que la pretensión del actor no es clara. Así se declara.
En segundo lugar, alega el recurrente como fundamento de su apelación, la falta de cualidad del actor para sostener el juicio que fue alegada en la contestación de la demanda, en razón que por haber ejercido el derecho de rescate la titularidad del bien inmueble les pertenece a los demandados y el actor no tiene nada que reclamar.
En relación a ello es necesario hacer ciertas consideraciones en lo que respecta a la cualidad propiamente dicha; es por lo que se destaca al doctrinario Luís Loreto (1987), en su texto Ensayos Jurídicos, quien destacó respecto a la Teoría sobre la cualidad: “Que esta tiene por contenido y finalidad resolver el problema fundamental que consiste en saber quienes son, en un proceso las partes legítimas (...) la cualidad, en sentido amplísimo, es sinónima de legitimación, en esta acepción, la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal, sino que se encuentra a cada paso en el vastísimo campo del derecho, tanto público como privado. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí donde se encuentra planteado un problema de cualidad o de legitimación (...) vinculación de un sujeto a un deber jurídico (...)”
En conclusión, el criterio general se puede formular en los siguientes términos: toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio, tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa), y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez cualidad para sostener el juicio (cualidad pasiva) la falta de correspondencia lógica entre el titular de la relación jurídico sustancial y el titular de la acción, considerada desde el punto de vista concreto, es lo que constituye la falta de cualidad en sentido amplio.
Ahora bien, en el presente caso, la parte actora y la parte demandada suscribieron un contrato de venta bajo la modalidad de pacto de retracto donde se estableció la condición de que el vendedor se obligaba a rescatar el inmueble una vez que pagara el precio de la venta; como es de observarse ambas partes tienen interés y cualidad para sostener el juicio en razón que a ambas les tocaba demostrar, por un lado la parte actora que los demandados no cumplieron la condición de restituir el precio para recuperar el bien inmueble, y a la parte demandada le tocaba demostrar que ejerció el derecho de rescate en el tiempo señalado en el contrato una vez pagado el precio de la venta, por lo que se evidencia claramente la correspondencia lógica que existe entre ambas partes y la cualidad que ostenta cada una, por un lado la parte actora (cualidad activa) al hacer valer el derecho que le corresponde al quedar demostrado el incumplimiento del contrato por parte de los demandados y por otro lado la parte demandada (cualidad pasiva) al tratar de desvirtuar la pretensión del actor, situación ésta que fue debidamente razonada en la sentencia dictada por el Tribunal de la causa, por lo que se desecha el alegato del apelante en relación a la falta de cualidad. Así se declara.
En tercer lugar alego el apelante en cuanto a la figura contractual de venta con pacto de retracto convencional lo siguiente: “se entiende (hasta por profesionales de la abogacía) que el derecho de retracto en las ventas sometidas bajo esta modalidad, se ejerce por el vendedor una vez que éste cancela dentro del lapso convenido al comprador la totalidad del precio recibido, más los gastos y costos de la venta, los de las reparaciones necesarias, etc., y que una vez canceladas totalmente dichas estipulaciones la propiedad del bien dado en venta regresa a la esfera patrimonial del vendedor… …el criterio antes, expuesto, es invocado por la Juez en diferentes pasajes de la sentencia, al decir, palabras más palabras menos, que mis patrocinados nunca cancelaron el precio de la venta y que por tanto no ejercieron el rescate del inmueble en litigio. Ahora bien, tanto la doctrina como la jurisprudencia patria son conformes en admitir que el derecho de rescate en este tipo de venta, se ejerce desde el momento en que el vendedor manifieste su voluntad al comprador de recuperar o retraer el inmueble dado en venta, sin que sea necesario pagar su precio…”.
En relación a ello, considera importante esta Juzgadora señalar que, tal como lo dispone el artículo 1534 del Código Civil: “El retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos que se expresan en el artículo 1.544. Es nula la obligación de rescatar que se imponga el vendedor”; este retracto convencional es un pacto que permite al vendedor recuperar la cosa vendida en un lapso determinado, mediante la restitución del precio y el reembolso del valor de la cosa vendida hasta concurrencia del mayor valor. Por su parte el artículo 1536 del citado Código estipula que, si el vendedor no ejerce el derecho de retracto en el término convenido, el comprador adquiere irrevocablemente la propiedad.
En tal sentido, esta Juzgadora verifico que el contrato de autos reúne los elementos esenciales de todo contrato, es decir, el consentimiento, el cual debe ser libre de todo vicio, el objeto, el precio estipulado y es lógico la existencia de las partes, y elementos accidentales, que en el caso de autos sería la condición establecida en el contrato en cuestión.
Para el doctrinario Dominici, la venta con pacto de retracto es una venta condicional, la condición es resolutoria para el comprador, que pierde el dominio de la cosa vendida si se verifica la restitución del precio, y como a una condición resolutoria corresponde a otra suspensiva, es claro que mientras se efectúa la restitución antes dicha esta solo en suspenso la traslación del dominio respecto del vendedor.
Expuesto lo anterior, esta Superioridad tiene la plena convicción que entre el demandante y el demandado existió una relación contractual, mediante la cual los ciudadanos Yajaira del Carmen Lucena y Norberto Alexander Martínez Miquilena vendieron bajo la modalidad de venta con pacto de rescate al ciudadano Angelo Perugini Rinaldi un bien inmueble, el cual se encuentra suficientemente identificado en autos; ahora bien, lo que no se encuentra probado en el expediente es que, los vendedores hayan pagado el precio del rescate y ejercido el mismo en el tiempo estipulado en dicho contrato, pues durante el proceso, la parte demandada no lo logro demostrar, así como tampoco realizo el respectivo rescate conforme a lo establecido en los artículos 1533, 1534 y 1544 del Código Civil, pues el único medio probatorio de la parte demandada fue la deposición de un único testigo, el cual indico que se encontraba presente al momento que la ciudadana Yajaira Lucena le manifestó al ciudadano Angelo Perugini la intención de rescatar su inmueble, sin embargo, para esta Juzgadora, tal deposición no demuestra que la parte demandada haya pagado el precio para rescatar el inmueble tal y como fue pactado en el contrato de venta con pacto de retracto que corre inserto a los folios 5 al 7 del presente expediente, el cual expresa de manera clara lo siguiente: “Que doy en venta con PACTO DE RETRACTO CONVENCIONAL, es decir, con reserva de recuperar el inmueble objeto de esta venta dentro del plazo de seis (06) meses contados a partir del registro de este documento mediante la devolución del precio a ANGELO PERUGINI…”; no aportando este testigo a través de las circunstancias de tiempo, lugar y modo como ocurrieron los hechos y que efectivamente los vendedores ejercieron su derecho de rescate al pagar el precio antes de la fecha de vencimiento o hasta el último día estipulado en el contrato de prorroga, a fin de recuperar el inmueble.
Pues, la parte demandada era quien tenía que demostrar a lo largo de todo el proceso o en su oportunidad legal que ejerció el derecho de retraer oportunamente esto es, debía demostrar que en el lapso convencionalmente pactado de seis meses y posteriormente de cuatro meses de prorroga había restituido el precio de la venta y demás gastos y costos, tal como lo dispone el artículo 1534 del Código Civil, y no lo hizo o no lo demostró a los autos, por lo que irremediablemente debe recaer en su contra la consecuencia de su inactividad probatoria esto es dar por admitido que en efecto no ejerció oportunamente el retracto, al no hacerlo, se transfirieron al comprador los derechos que este tenía sobre el inmueble identificado a los autos, adquiriendo en consecuencia el comprador irrevocablemente la propiedad de lo vendido, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 1536 del Código Civil que señala: “Si el vendedor no ejerce el derecho de retracto en el termino establecido, el comprador adquiere irrevocablemente la propiedad”.
En este orden, es importante resaltar, que la convención celebrada entre las partes quedo demostrada a través del documento de venta con pacto de retracto el cual fue protocolizado ante la oficina de Registro correspondiente, por lo que es un instrumento público, el cual posee fe publica, y para ser desvirtuado debe utilizarse la vía de la tacha establecida en el artículo 438 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por lo que al ser un documento con fuerza pública en donde se convino una obligación y su manera de extinguirla, se debe aplicar lo establecido en el artículo 1387 del Código Civil que señala: “No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares.
Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares…”.
En tal sentido, al aplicar este artículo al caso concreto, vemos que está prohibido expresamente por la ley la prueba de testigos para probar la existencia o extinción de una obligación cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares, más aún cuando estamos en presencia de un instrumento público el cual tiene toda la fuerza pública ante terceros y tiene todo su valor probatorio, en el cual quedo demostrada la convención de venta con pacto de retracto celebrada entre ambas partes; por lo que la deposición del testigo como única prueba promovida por la parte demandada en el procedimiento no es suficiente para demostrar que efectivamente ejerció el derecho de rescate al pagar el precio del objeto de la venta.
Así mismo, es importante señalar que el apelante, ante esta Superioridad promovió posiciones juradas, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, las cuales fueron absueltas por ambas partes y mediante la cual no se pudo demostrar que la parte demandada pago el precio de la venta a fin de rescatar el inmueble en el tiempo estipulado en el contrato de venta con pacto de retracto con su respectiva prorroga, en consecuencia, para esta Juzgadora las posiciones juradas evacuadas ante esta instancia no logra demostrar ni llevar a la convicción de esta Juzgadora que se realizo el pago para ejercer el rescate.
Por lo que al no haber sido demostrado en el ínterin del proceso por parte de los demandados el hecho de recuperar el bien inmueble previo el pago del precio estipulado en la venta con pacto de retracto, los demandados incumplieron el contrato y por lo tanto perdieron la posibilidad de recuperar el bien por haber vencido el plazo en el contrato inicial así como la prorroga, por lo que el comprador queda en plena propiedad del inmueble, en razón de que no fue demostrado el pago para ejercer el rescate del bien, situación esta analizada en la sentencia recurrida, por lo que considera esta Juzgadora que la sentencia dictada por el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito, Bancario y de Protección de la Victoria se encuentra ajustada a derecho. Así se decide.
En consecuencia, de lo expuesto, esta Juzgadora debe declarar sin lugar el recurso de apelación y por lo tanto confirmar la sentencia dictada por el A Quo la cual se hará de inmediato. Así se declara.

IV. DISPOSITIVA.

Con fundamento en las consideraciones de hecho ut supra, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: SIN LUGAR, la Apelación interpuesta por el ciudadano HORACIO OCANDO ANGULO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 4.416, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, SERVITEC BANK SAFE, inscrita ente el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 03 de Agosto de 1990, bajo el N° 22, Tomo 372-B, representada por YAJAIRA DEL CARMEN LUCENA LÓPEZ, titular de la cédula de identidad N° V-5.253.535 y su cónyuge NORBERTO ALEXANDER MARTINEZ MIQUILENA, titular de la cédula de identidad N° V-4.403.168, contra la sentencia dictada por el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en la Victoria, de fecha 09 de Marzo de 2007.

SEGUNDO: Se CONFIRMA la sentencia de fecha 09 de Marzo de 2007, dictada por el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en la Victoria que declaro CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA CON PACTO DE RETRACTO, intentada por el ciudadano ANGELO PERUGINI, titular de la cédula de identidad N° V-8.819.427, a través de su apoderada judicial la abogada NIDIA SÁNCHEZ RODRÍGUEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 45.842, contra la firma personal SERVITEC BANK SAFE, inscrita ente el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 03 de Agosto de 1990, bajo el N° 22, Tomo 372-B, representada por YAJAIRA DEL CARMEN LUCENA LÓPEZ, titular de la cédula de identidad N° V-5.253.535 y su cónyuge NORBERTO ALEXANDER MARTINEZ MIQUILENA, titular de la cédula de identidad N° V-4.403.168, por una venta bajo la condición de pacto de retracto celebrada en fecha 12 de septiembre de 2001, inscrita ante la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Ribas, Revenga, santos Michelena, Bolívar y Tovar del Estado Aragua, la Victoria, anotado bajo el N° 9 Protocolo Primero, Tomo Décimo, Tercer Trimestre de 2001, folios 4 al 7, sobre un inmueble constituido por un lote de terreno y una casa sobre el construida identificada con el N° 05, ubicada en el Callejón Miranda, Urbanización Bolívar, en la ciudad de la Victoria Municipio José Félix Ribas del Estado Aragua, la cual se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: En diez metros (10M) con terrenos que son o fueron Municipales Sur: Que es su frente, con Callejón Miranda; Este: En veinte Metros con cincuenta centímetros (20,50 M) con terrenos que son o fueron Municipales y Oeste: En veinte metros con cincuenta centímetros (20,50 M) con terrenos que son o fueron Municipales, que pertenece actualmente al ciudadano Angelo Perugini, tal como se evidencia de documento marcado con la letra B, así como la orden de entrega del inmueble antes identificado.
TERCERO: Se condena en costas a la parte apelante por haber resultado perdidosa.-
Déjese copia. Publíquese y Regístrese.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los catorce (14) días del mes de Enero de 2008. Años: 197º de la Independencia y 148º de la Federación.
LA JUEZ SUPERIOR TITULAR,

DRA. CARMEN ESTHER GOMEZ CABRERA

LA SECRETARIA,

ABG. FANNY RODRIGUEZ

En la misma fecha, se público la decisión anterior siendo las 11:30 de la mañana La Secretaria,

CEGC/FR/ep.-16.036