REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En Su Nombre

JUZGADO SUPERIOR QUINTO DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE LA REGIÓN CAPITAL

En fecha 26 de julio de 2006 se dio por recibido en este Juzgado Superior, previa distribución, el recurso de nulidad interpuesto conjuntamente con solicitud de suspensión de efectos, por el ciudadano RÓMULO OSORIO MANTILLA, titular de la cédula de identidad N° 1.860.751 (arrendatario), asistido por el abogado Oscar Fermín Medina, Inpreabogado Nº 883, contra el acto administrativo contenido en la Resolución Administrativa Nº 010045, dictada en fecha 08 de marzo de 2006 por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, mediante la cual fijó el canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble identificado como Local N° 323-A, ubicado en el piso 1 del Edificio “Centro Comercial Concresa”, Urbanización Prados del Este, Municipio Baruta, Estado Miranda, en la cantidad de dos millones quinientos noventa y nueve mil seiscientos noventa y cinco bolívares con cero céntimos (Bs. 2.599.695,00).

En fecha 31 de julio de 2006 este Juzgado ordenó oficiar a la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura a los fines de que remitiese a este Juzgado los antecedentes administrativos del caso.

En fecha 27 de septiembre de 2006 se ordenó abrir cuaderno separado con los antecedentes administrativos consignados por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura en fecha 25 de septiembre de 2006.

En fecha 28 de septiembre de 2006 este Juzgado admitió el recurso de nulidad, a tal efecto ordenó citar al Inspector General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura y al ciudadano Fiscal General de la Republica a los fines de la presentación del informe referido en el artículo 21-11 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia. Igualmente se ordenó notificar por boleta a la ciudadana Guiseppa Ternullo de Minielli en su condición de copropietaria del inmueble objeto de regulación. Asimismo se dispuso que dentro de los tres (03) días hábiles siguientes a la última de las notificaciones se libraría y expediría el cartel previsto en el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia.

En fecha 30 de octubre de 2006 este Tribunal ordenó abrir cuaderno separado a los fines de resolver la cautelar de suspensión de efectos solicitada en el recurso de nulidad.

En fecha 15 de noviembre de 2006 se libró el cartel previsto en el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia. En fecha 08 de diciembre de 2006 se entregó el referido cartel al ciudadano Rómulo Osorio Mantilla, parte recurrente en el presente recurso, asistido por el abogado Oscar Fermín Medina retiró el aludido cartel. En fecha 13 de diciembre de 2006 el aludido ciudadano consignó el ejemplar del Diario “ULTIMAS NOTICIAS”, de fecha 11 de diciembre de 2006 donde apareció publicado el referido cartel.

En fecha 11 de enero de 2007 comenzó el lapso de cinco (05) días de despacho para la promoción de pruebas.

El día 18 de enero de 2007 el ciudadano Rómulo Osorio Mantilla parte recurrente en el presente recurso, asistido por el abogado Oscar Fermín Medina consignó las copias para la conformación del cuaderno separado a los fines de decidir la medida de suspensión de efectos solicitada.

En fecha 22 de enero de 2007 se abrió cuaderno separado a los fines de decidir la suspensión de efectos solicitada por la parte recurrente.

En fecha 18 de enero de 2007 el ciudadano Rómulo Osorio Mantilla asistido por el abogado Oscar Fermín Medina consignó escrito de promoción de pruebas documentales.

En fecha 22 de enero de 2007 la abogada Iris Medina de García actuando como apoderada judicial de la ciudadana GIUSEPPA TERNULLO DE MINIELLI consignó escrito, promoviendo prueba de experticia

En fecha 24 de enero de 2007 el Tribunal mediante sentencia interlocutoria declaró improcedente la solicitud de suspensión de efectos.

En fecha 30 de enero de 2007 este Tribunal admitió las pruebas promovidas por ambas partes y fijó el segundo (2do) día de despacho siguiente para la designación de los expertos.

En fecha 31 de enero de 2007 el ciudadano Rómulo Osorio Mantilla (arrendatario), asistido por el abogado Oscar Fermín Medina apeló del auto que admitió las pruebas promovidas por la abogada Iris Medina de García, en razón de que la referida abogada no tenía la representación que se atribuía.

En fecha 1° de febrero de 2007 este Juzgado negó la apelación interpuesta por la parte recurrente en fecha 31 de enero de 2007, en razón que la citada abogada sí acreditaba la representación judicial de la copropietaria del inmueble.

En la misma fecha (01-02-07) se declaró desierto el nombramiento de expertos de conformidad con el artículo 457 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 07 de febrero de 2007 el ciudadano Rómulo Osorio Mantilla (arrendatario), asistido por el abogado Oscar Fermín Medina consignó escrito, mediante el cual apeló nuevamente del auto de admisión de pruebas promovidas por la abogada Iris Medina de García de fecha 30 de enero de 2007, así mismo apeló del auto de fecha 1° de febrero de 2007 dictado por este Tribunal.

En fecha 13 de febrero de 2007 este Juzgado oyó la apelación interpuesta por la parte recurrente en un solo efecto, en tal razón ordenó abrir cuaderno separado con las copias certificada ordenadas en dicho auto para la conformación del cuaderno separado para su remisión a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de las Cortes Primera y Segunda de lo Contencioso Administrativa, para que aquella a quien correspondiese según su sistema de Distribución conociese de la referida apelación.

El 26 de febrero de 2007 la parte recurrente consignó las copias certificadas requeridas para la conformación del cuaderno separado. En fecha 28 de febrero de 2007 este Tribunal abrió cuaderno separado a los fines de su remisión a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de las Cortes Primera y Segunda de lo Contencioso Administrativo.

En fecha 26 de marzo de 2007 comenzó la primera etapa de la relación de la causa, se fijó las diez y media de la mañana (10:30 a.m.) del décimo día de despacho siguiente para que tuviese lugar en forma oral el acto de informes, acto al cual compareció la parte recurrente asistida por el abogado Oscar Fermín Medina y la abogada Marielba del C. Escobar Martínez en representación del Ministerio Público, quienes consignaron escrito de sus conclusiones. Se dejó constancia de la no comparecencia de la beneficiada por la Resolución recurrida (arrendadora).

En fecha 17 de abril de 2007 este Tribunal difirió la fijación de la segunda etapa de la relación de la causa, hasta tanto fuese recibida en este Juzgado la decisión correspondiente a la apelación interpuesta.

En fecha 30 de octubre de 2007 se dio por recibido en este Juzgado Superior, el cuaderno separado contentivo de la apelación interpuesta por el ciudadano Rómulo Osorio Mantilla contra el auto dictado por este Tribunal en fecha 1° de febrero de 2007, mediante el cual negó la apelación ejercida por la parte recurrente, y contra el auto de admisión de pruebas, apelación ésta que fue declarada SIN LUGAR por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo en fecha 15 de octubre de 2007 al tiempo que confirmó el auto apelado.

Por auto de fecha 02 de noviembre de 2007 éste Juzgado comenzó la segunda etapa de la relación de la causa la cual tendría una duración de veinte (20) días de despacho.

El día 06 de diciembre de 2007 venció la segunda etapa de relación de la causa y el Tribunal dijo “VISTOS”. En la misma fecha fijó treinta (30) días de despacho para dictar sentencia.

I
DEL RECURSO DE NULIDAD

Narra el recurrente que en fecha 02 de agosto de 2005 la ciudadana Giuseppa Ternullo de Minielli, actuando como copropietaria del inmueble solicitó la regulación para comercio del inmueble en cuestión.

Que “(e)n fecha 2 de julio de 2005 la Oficina de Iniciación de Procedimientos adscrita a la Dirección General de Inquilinato, admitió la referida solicitud”, en conformidad con lo previsto en su artículo 67 en concordancia con los artículos 75 y 76 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

Que en fecha 10 de noviembre de 2005 encontrándose dentro de la oportunidad legal se opuso a la solicitud regulación.

Que en fecha 05 de diciembre de 2005, encontrándose dentro de la oportunidad legal promovió pruebas.

Que, la Oficina de Iniciación de Procedimientos dio cumplimiento a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a tal efecto ordenó la remisión del expediente administrativo a la Oficina de Inspección.

Que, el Departamento de Avalúos “determinó en su informe, sin que indicara de donde extraían dichos valores, como factor esencial de tasación, la cantidad como Renta Máxima Mensual, no solo (sic) del LOCAL N° 323-A, objeto de la solicitud de la arrendadora…, sino también la Renta Máxima Mensual del local identificado por el Organismo como LOCAL N° 323-B, el cual es propiedad de los señores: Gregorio Srourial y Richard Samman Khiyami…, donde funciona la Peluquería Gladys sobre el cual no ha sido objeto (sic) de ninguna solicitud de regulación en el presente procedimiento”, con lo cual excedió sus funciones.

Que la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, fijó el canon de arrendamiento máximo para comercio, al inmueble constituido por el local N° 323-A, piso 1 (Propiedad Horizontal) ubicada en el “Centro Comercial Concresa” en la siguiente cantidad: Local N° 323-A con 55,02 M2 de Placa A en Bs. 2.599.695,00 y Local N° 323-B con 55,02 M2 de Placa A en Bs. 2.599.695,00.

Que se viola el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en lo relativo al derecho al debido proceso y a la defensa, así como el artículo 67 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al regular la Dirección General de Inquilinato el local distinguido con el N° 323-B sin que hubiese solicitud de regulación, ni fuesen notificados el propietario ni el arrendatario del aludido local. Que así “(e)l Órgano Regulador se excedió en ULTRAPETITA y por la misma Resolución, reguló igualmente el otro local identificado en dicha regulación como LOCAL N° 323-B”.

Que la Resolución impugnada viola el debido proceso: “POR HACER MAL EJERCICIO DE SU COMPETENCIA, desvirtuando en base a un hecho falso, derivado de un desacierto en la captación del contenido de las actas procesales, vulnerando el contenido de los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, y por vía de consecuencia no pudo establecer una relación causal entre el procedimiento regulatorio, y el fallo administrativo, por las razones expuestas en este capítulo, lo que hace incurrir en falta absoluta de motivación; y es por todo ello, que solicit(an) su NULIDAD ABSOLUTA EN CONFORMIDAD A LO DISPUESTO EN EL ARTÍCULO 9 DE LA LEY ORGANICA DE PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS, EN CONCORDANCIA CON LOS ARTICULOS 18 ORDINAL 5º Y 19 ORDINAL 4º EJUSDEM” (sic).

Que la Resolución impugnada está viciada de inmotivación, toda vez que si bien es cierto que se fundamenta en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no indica de dónde se extraen los valores “esenciales para la fijación del canon de arrendamiento máximo”, ni consta, el valor fiscal declarado por el propietario como lo es la ficha catastral, o lo que es lo mismo el valor fiscal declarado por el propietario, que tampoco se determina “el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los referenciales de venta de inmuebles similares en los últimos dos (2) años…”. Que ello revela que el avalúo base de la regulación del canon no resulta idóneo para fijar canon alguno.

Que en el avalúo producido por la Administración no se indican de dónde se extraen dichos valores, aunado a ello, el área física del inmueble suficientemente identificado es de 55,02 M2 lo que no guarda correspondencia con el área de 110,04 M2, utilizada para la determinación del valor y el canon de arrendamiento realizado por el Departamento de Avalúos.

Que “de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 58 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, que nos dice que tanto lo relacionado con los medios probatorios se regirán por las disposiciones del Código Civil y el Código de Procedimiento Civil, por tanto el avalúo de este procedimiento de regulación es la prueba determinante y constituye una verdadera experticia sujeta a los requisitos de forma y de fondo señalados en los Artículos 1.425 del Código Civil, y 467 y 559 del Código de Procedimiento Civil y precisamente uno de los requisitos más importantes de estos actos, es la motivación cuyo incumplimiento vicia de invalidez el peritaje efectuado por ellos, a tenor de lo dispuesto en el Artículo 1.425 del Código Civil, un avalúo inmotivado no puede servir de fundamento para fijar canon alguno, ya que la motivación del Avalúo constituye el señalamiento de las razones, datos y elementos que debieron tomar en cuenta los peritos para llegar a una conclusión sobre el valor o ponderación atribuida del caso concreto…”.

Por todo lo antes expuesto solicita se declare la nulidad del acto recurrido y por vía de consecuencia ordene nuevo procedimiento de regulación, a tenor de lo dispuesto en los artículos 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 9, 18 ordinal 5 y 19 ordinal 4 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.



II
DEL INFORME DE LA PARTE RECURRENTE

En el escrito de informes presentado por ciudadano ROMULO OSORIO MANTILLA parte recurrente en el presente recurso, asistido por el abogado OSCAR FERMIN MEDINA, ratificó los argumentos de hecho y de derecho esgrimidos en el recurso de nulidad, y agregó la denuncia de falso supuesto y silencio de prueba en el que supuestamente incurrió la Resolución recurrida. Al efecto señaló que en la Resolución recurrida se afirmó que: “ABIERTO A PRUEBAS EL PROCEDIMIENTO A TENOR DE LO ESTABLECIDO EN EL ARTÍCULO 69 DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, NO HUBO ACTIVIDAD DE LAS PARTES”. Que “con esta afirmación, la Dirección General de Inquilinato, VICIA LA RESOLUCIÓN DE FALSO SUPUESTO, por cuando consta del expediente administrativo que promovi(ó) pruebas oportunamente, pruebas que anex(ó) en copia certificada al escrito de demanda que encabeza estos autos, y así como también, parte de ellas las promov(ió) como pruebas, en este procedimiento...”.

III
DE LA OPINION DEL MINISTERIO PÚBLICO

La abogada Marielba del C. Escobar Martínez, actuando como Fiscal Trigésimo Tercera del Ministerio Público a Nivel Nacional con competencia en materia Contencioso Administrativo y Contencioso Especial Inquilinario, opina en relación al vicio de ultrapetita alegado por la parte recurrente que el bien inmueble objeto de la regulación pertenece a una comunidad de propietarios, y no existe prueba en autos de que se haya efectuado una división conforme a la Ley, por lo cual estaríamos en el supuesto establecido en el Artículo 760 del Código Civil, el cual establece, que la parte de los comuneros en la cosa común, se presume igual, mientras no se prueba otra cosa”. Que además “no se puede pasar por alto la existencia del poder inquisitivo del órgano o autoridad administrativa arrendaticia, siendo una de sus manifestaciones la prevista en el artículo 32 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, que establece, en que de oficio, la autoridad administrativa sea competente para dar inicio a procedimientos de regulación”.

Que por lo que se refiere al vicio de inmotivación por no haberse señalado el origen de los valores apreciados, debe señalar esa representación que el recurrente no promovió la prueba de experticia, la cual se constituía en la prueba fundamental que requería el Juez para poder fijar el canon de arrendamiento, que sólo así hubiese podido el Tribunal llegar a la convicción de que se había incurrido en el vicio de ilegalidad.

Que, “el recurrente necesariamente tenía la carga de desvirtuar la legalidad del acto impugnado, a través de los mecanismos probatorios idóneos para ello, con la finalidad del restablecimiento de la situación jurídica infringida, en virtud de la presunción de legitimidad que reviste al acto administrativo, lo cual no sucedió, toda vez que no se evacuó la prueba fundamental de experticia”.

Que en razón de lo expuesto, el Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad conjuntamente con solicitud de suspensión de efectos, debe ser declarado SIN LUGAR.



IV
MOTIVACIÓN

Pasa el Tribunal a pronunciarse sobre el fondo del asunto controvertido:

La parte recurrente denuncia que la Resolución impugnada viola el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela referente al debido proceso y a la defensa, así como el artículo 67 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al regular el local distinguido con el N° 323-B sin que hubiese solicitud de regulación de ese local, ni fuesen notificados el propietario y el arrendatario del aludido local. Por su parte la Fiscal del Ministerio Público opina al respecto, que el bien inmueble pertenece a una comunidad de propietarios y no existe prueba en autos de que se haya efectuado una división conforme a la ley, por lo cual se estaría en el supuesto establecido en el Artículo 760 del Código Civil, el cual prevé que la parte de los comuneros en la cosa común, se presume igual, mientras no se pruebe otra cosa.

Para decidir al respecto observa el Tribunal que el artículo 32, parágrafo Segundo de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé la posibilidad de que la Administración de oficio pueda regular inmuebles sujetos a este régimen. Aunado a lo anterior, se observa que el inmueble en cuestión es un solo local subdividido en dos, de allí que para poder determinar el valor del local sujeto a regulación, necesariamente la Administración debía realizar el avalúo sobre el todo, para luego asignar individualmente la rentabilidad al inmueble objeto de la solicitud de regulación. Amén de ello, el actual recurrente fue debidamente notificado del procedimiento, se hizo parte, se opuso a la regulación y promovió pruebas durante todo el curso del procedimiento administrativo, de allí que para nada resultó vulnerado en su derecho al ejercicio de una plena defensa. Por lo demás el recurrente no puede denunciar lesiones constitucionales y legales insertas en la esfera personal de otro sujeto como lo es el arrendatario del otro local que forma parte de la mayor extensión del local 323. Por otra parte se observa que es palmario que el Local N° 323 es una unidad y que si bien sus propietarios primigenios vendieron a un tercero el cincuenta por ciento (50%) de los derechos que le correspondían, la diferenciación bajo las letras “A” y “B” carece de vinculación para el ente administrativo al momento de regular a ambos locales como efectivamente lo hizo, asignándole a cada porción del local el monto correspondiente por concepto de canon de arrendamiento máximo mensual, ello de conformidad con el poder inquisitivo del órgano o autoridad administrativa previsto en el ya citado artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de allí que no existe la violación de indefensión aducida y tampoco el vicio de ultrapetita denunciado, y así se decide.

Denuncia la parte recurrente que la Resolución impugnada viola los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no pudo establecer una relación causal entre el procedimiento regulatorio y el fallo administrativo, es decir un desacierto en la captación del contenido de las actas procesales. En tal sentido estima el Tribunal que dicho alegato resulta improcedente, en virtud que las normas contenidas en los artículos 12 y 15 del Código del Procedimiento Civil son reguladoras de la actividad jurisdiccional y no de la actividad administrativa como ha sido erróneamente alegado, y así se decide.

Denuncia la parte recurrente que la Resolución que fijó el canon de arrendamiento viola lo previsto en los artículos 9 y 18 numeral 5 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, toda vez que carece de motivación. Argumenta al efecto que no indica dicha Resolución de dónde se extraen los valores esenciales para la fijación del canon de arrendamiento máximo, ni consta, el valor fiscal declarado por el propietario como lo es la ficha catastral, o lo que es lo mismo el valor fiscal declarado por el propietario, que tampoco se determina “el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los referenciales de venta de inmuebles similares en los últimos dos (2) años…”. Que ello revela que el avalúo base de la regulación del canon no resulta idóneo para fijar canon alguno. La Fiscal del Ministerio Público opina sobre el vicio de inmotivación, que el recurrente no promovió la prueba de experticia, la cual se constituía en la prueba fundamental que requería el Juez para poder fijar el canon de arrendamiento, que sólo así hubiese podido el Tribunal llegar a la convicción de que se había incurrido en el vicio de ilegalidad. Para decidir al respecto observa el Tribunal que, las omisiones denunciadas por la parte recurrente constituyen deficiencias que son imputables al informe pericial que se hiciera durante el procedimiento de regulación, por ende no puede anotarse como inmotivación del acto, ya que independientemente de que tales deficiencias existan, la Resolución impugnada contiene valores y un razonamiento de hecho y de derecho, de allí que no existe violación de los artículos 9 y 18-5 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y así se decide.

No ha pasado por alto este Tribunal, el alegato que en el escrito de informes hace el ciudadano Rómulo Osorio Mantilla asistido por el abogado Oscar Fermín Medina referido al vicio de silencio de pruebas. Pues bien, el Tribunal lo desestima, por considerarlo extemporáneamente expuesto, en efecto, los informes constituyen la última actuación de las partes en el juicio de nulidad, por tanto en él corresponde hacer las defensas de las posiciones que se han mantenido en el juicio, pues de admitirse lo contrario, esto es, nuevas impugnaciones, comportaría resolver vicios sobre los cuales la otra parte no tuvo la oportunidad de defenderse, en tal virtud el Tribunal desestima dicho alegato, y así se decide

V
DECISIÓN


Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Quinto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el recurso de nulidad interpuesto por el ciudadano RÓMULO OSORIO MANTILLA, asistido por el abogado OSCAR FERMÍN MEDINA, contra el acto administrativo contenido en la Resolución N° 010045 dictada en fecha 8 de marzo de 2006 por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, mediante la cual fijó canon máximo de arrendamiento al inmueble constituido por el local N° 322-A, del Centro Comercial Concresa, ubicado en el piso 1, Urbanización Prados del Este, Municipio Baruta del Estado Miranda.

Publíquese, regístrese y notifíquese.

Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, en Caracas a los ocho (08) días del mes de enero del año dos mil ocho (2008). Años 197° de la Independencia y 148° de la Federación.
LA JUEZ,

TERESA GARCÍA DE CORNET
LA SECRETARIA,

CHERYL VIZCAYA CASTRO

En esta misma fecha 08 de enero de 2008, siendo la una de la tarde (01:00 p.m.), se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA,




Exp N° 06-1642