TSJ Regiones - Decisión

SENTENCIA DEFINITIVA (FUERA DE LAPSO)
Exp.: 31.076 / CIVIL.

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE: EL

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.-

PARTE ACTORA: MILAGROS JOSEFINA PADRÓN, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No. V-3.662.727.-

APODERADO JUDICIAL: ISAAC ARMANDO PEREIRA ESPINOZA, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 29.442.-

PARTE DEMANDADA: NELIDA JOSEFINA MARCANO SALAZAR, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No. V-2.644.733.-

APODERADO JUDICIAL: ISAURO GONZÁLEZ MONASTERIO, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 25.090.-

MOTIVO: desalojo.

I
Se inicia este proceso mediante libelo de demanda presentado el 10/07/2007 ante el distribuidor de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, contentivo de la demanda de desalojo que incoara la ciudadana MILAGROS JOSEFINA PADRÓN contra la ciudadana NELIDA JOSEFINA MARCANO SALAZAR, para la terminación de una relación arrendaticia que se iniciara mediante contrato suscrito con el anterior propietario del inmueble en fecha 15/05/1999, sobre un inmueble constituido por el apartamento identificado con el número cinco (5), situado en la planta baja del edificio denominado Cayaurima, ubicado en la intercepción de la Tercera Avenida con la Primera Calle de la Urbanización Los Palos Grandes, número de catastro 211-52-008-000006, Municipio Chacao, Estado Miranda.
El 12/07/2007, la parte actora consignó los recaudos anexos al libelo de demanda ante este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al cual se le asignó el conocimiento de la causa después de realizar el correspondiente sorteo.
El 16/07/2007, el Tribunal admitió la demanda de desalojo por el procedimiento breve y ordenó emplazar a la parte demandada para que compareciera a contestar la demanda el segundo (2º) día de despacho siguiente a que constara en autos haberse practicado su citación y fijó las 11:00 a.m. de ese mismo día a los fines de que opusiera cuestiones previas.
El 06/08/2007, el Alguacil suscribió diligencia donde dejó constancia de que practicó la citación de la parte demandada y consignó el recibo de citación que ésta le firmó en fecha 31/07/2007.
El 08/08/2007, la parte demandada contestó la demanda incoada en su contra.
El 10/08/2007, la parte actora presentó escrito, donde promovió las siguientes pruebas: (I) documentos presentados como anexos al libelo de demanda; (II) exhibición de los recibos de pago de canon de arrendamiento por Bs. 540.000,oo correspondientes a los meses de julio y agosto de 2005; así como los recibos de pago de canon de arrendamiento por Bs. 620.000,oo correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005, y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2006, de los cuales sólo los tres (3) últimos fueron consignados en copia fotostática simple; (III) prueba de inspección judicial a practicarse en el inmueble identificado como apartamento número nueve (9), situado en la tercera planta del edificio denominado Bolívar, ubicado en la Calle Bolívar, urbanización Chacao, Municipio Chacao, Estado Miranda; (IV) las testimoniales de: FRANCISCO MUÑOS, JUANA PACHECO, MARY DIONISIA ORTA DE GONZÁLEZ y DOUGLAS UZCATEGUI; (V) informe médico rendido por el Dr. DOUGLAS UZCATEGUI sobre la condición de la paciente MILAGROS PADRÓN; (VI) experticia o reconocimiento médico de la ciudadana MILAGROS PADRÓN así como de las radiografías y exámenes practicados.
El 18/07/2007, el tribunal se pronunció sobre la admisión de las pruebas promovidas por la parte actora; en tal sentido fijó el tercer día siguiente a la intimación de la parte demandada para la exhibición de los documentos (II); fijó el día 21/09/2007 para practicar la inspección judicial (III); fijó el tercer día de despacho siguiente para que los testigos rindieran su declaración (IV); y fijó el tercer día de despacho siguiente para que el Dr. DOUGLAS UZCATEGUI declarara en relación con el informe que emitió en fecha 30/07/2001. En esa misma fecha se libró boleta de intimación dirigida a la demandada y de citación dirigida al Dr. DOUGLAS UZCATEGUI; sin que conste en autos que las mismas se hayan practicado.
El 19/09/2007, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas que acompañó con documentos que se agregaron junto al escrito de promoción de pruebas.
El 21/09/2007, tuvo lugar el acto de declaración de los testigos, donde rindieron declaración FRANCISCO JAVIER MUÑOS PÉREZ y MARY DIONICIA ORTA DE GONZÁLEZ, pues los actos correspondientes a JUANA PACHECO y DOUGLAS UZCÁTEGUI fueron declarados desiertos.
El 24/09/2007, el Tribunal practicó la inspección judicial, para lo cual se trasladó y constituyó en el apartamento Nº 09, Tercera Planta del Edificio Bolívar, Calle Bolívar, Urbanización Chacao, Municipio Chacao, Estado Miranda.
Establecido el trámite procesal correspondiente y vencido el lapso para dictar sentencia, el fallo no se libró oportunamente; listo éste, se dicta con fundamento en las consideraciones siguientes:
II
De acuerdo a los alegatos de las partes, la litis quedó planteada en los términos que se sintetizan a continuación:
La ciudadana MILAGROS JOSEFINA PADRÓN alega que es propietaria de un inmueble arrendado a la ciudadana NELIDA JOSEFINA MARCANO SALAZAR.
Sostiene que la relación arrendaticia se inició mediante contrato de arrendamiento suscrito con el anterior propietario del inmueble, el cual era a tiempo determinado de un (1) año, vigente desde el 15/05/1999 hasta el 14/05/2000. Que posteriormente ese contrato se renovó anualmente mediante “contrato” o “convenios personales”, pero que en el convenio suscrito en fecha 14/05/2004 se prorrogó la relación arrendaticia hasta el 14/08/2004.
Manifiesta que en fecha 10/07/2004, la arrendataria solicitó que se aplicara la prórroga legal a la relación arrendaticia, según el texto del literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que aceptó el arrendador.
Expresa que el canon de arrendamiento originalmente pactado se fue incrementando en esos contratos y convenios: que en el convenio de fecha 14/05/2004 era de Bs. 450.000,oo mensuales; que en fecha 30/09/2004 a ese monto se le aplicó un aumento del 20%, de acuerdo con el porcentaje de inflación anual determinado por el Banco Central de Venezuela, lo que arrojó la suma de Bs. 540.000,oo mensuales. Explica que la arrendataria depositaba montos inferiores al canon porque “descontaba el monto del canon vigente para la fecha (Bs. 450.000,oo) el monto correspondiente para efectuar el pago de condominio de ese mes”, lo que ocurrió en los meses con vencimiento desde el 15/10/2003 hasta el 15/03/2004.
Sostiene que en el documento suscrito por ambas partes en fecha 30/09/2004 también se modificó la fecha de vencimiento de la mensualidad a los días 30 de cada mes.
Manifiesta que en fecha 21/04/2005 adquirió el inmueble, que en ese momento estaba en curso la prórroga legal y que estaba en espera de que se agotara la misma.
Expresa que la arrendataria tuvo conocimiento de la operación que se había realizado, por lo que se entendieron en todo lo referente a la relación arrendaticia e incluso pactaron a partir del mes de septiembre de 2005 otro incremento del canon de arrendamiento a Bs. 620.000,oo mensuales, que incluía el pago de la cuota de condominio mensual, que sería descontada del canon y pagada por la arrendataria.
Sostiene que contactó a la arrendataria cuando se aproximaba la fecha para que se agotara la prórroga legal pero que no recibió respuesta.
Manifiesta que tiene necesidad de habitar su apartamento junto a su hijo de 14 años de edad.
Explica que no cuenta con recursos para alquilar otro inmueble porque los pocos recursos que tenía los destinó a la adquisición del inmueble.
Señala que actualmente vive con su madre, en un apartamento alquilado por ésta y que el mismo es pequeño, por lo que comparte una habitación con su hijo.
Sostiene que notificó judicialmente a la arrendataria del vencimiento de la prórroga legal, mediante solicitud que fue practicada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 02/08/2006.
Manifiesta que a partir de ese momento la arrendataria dejó de pagar los cánones de arrendamiento.
Refiere que ante tal situación demandó a la arrendataria por cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, pero que la sentencia dictada en fecha 21/05/2007 por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró sin lugar la demanda, al establecer que el contrato era a tiempo indeterminado. Y agrega que esta sentencia quedó definitivamente firme por cuanto transcurrió el lapso de ley sin que las partes intentaran recurso alguno en su contra.
Explica que a partir del 29/09/2006 la arrendataria ha consignado el canon de arrendamiento ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, pero que tales consignaciones no han sido efectuadas oportunamente ni por los montos acordados en los convenios verbales y escritos, aunque al final del escrito presentado ante ese Tribunal reconoció que ha cancelado los aumentos progresivos hasta llegar al canon de Bs. 620.000,oo, por lo que considera que tales consignaciones no han tenido efectos liberatorios.
Sobre la oportunidad de la consignación aclaró que la fecha de vencimiento era los días 30 de cada mes y que erró la arrendataria cuando señaló en la planilla el mes que estaba consignando, pues cada una de ellas se refería a un mes diferente, dado que el último mes que canceló fue con vencimiento al 30 de julio, por lo que la consignación de septiembre corresponde a agosto, y así sucesivamente.
Referente a los montos señaló que en el escrito de promoción de pruebas ésta reconoció que le cobraron diversos montos por concepto de canon de arrendamiento: Bs. 450.000,oo, Bs. 540.000,oo y Bs. 620.000,oo, pero sostuvo que algunos de esos incrementos fueron en fecha anterior a la entrada en vigencia del Decreto de Congelación de Alquileres.
Fundamentó la demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.264 y 1.592 del Código Civil, así como los literales a) y b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Estimó el valor de la demanda en Bs. 7.440.000,oo.
Por ello demandó a la ciudadana NELIDA JOSEFINA MARCANO SALAZAR, para que convenga o sea condenada por el Tribunal, a lo siguiente:
1. Desalojar el inmueble objeto del contrato y a entregar dicho inmueble en las mismas buenas condiciones en que lo recibió con todos los accesorios y equipos que constan en el inventario anexo.
2. Pagar las cantidades adeudadas por concepto de canon de arrendamiento desde agosto de 2006 hasta la fecha de la entrega definitiva del inmueble.
3. Pagar las costas y costos del proceso.
Por su parte, la demandada pidió al Tribunal que se pronuncie sobre el canon de arrendamiento aplicable a la relación arrendaticia, ya que de conformidad con el pacto suscrito en fecha 14/05/2004 y al Decreto de Congelación de Alquileres este era de Bs. 350.000,oo mensuales.
En cuanto a la contestación de la demanda reconoce que suscribió el contrato de arrendamiento del año 1999 con un canon de arrendamiento de Bs. 300.000,oo mensuales y el contrato de arrendamiento del año 2000 con un canon de arrendamiento de Bs. 350.000,oo mensuales.
Invocó la aplicación del Decreto que congeló los cánones de arrendamiento según lo establecido para el 30 de noviembre de 2002.
Sostuvo que para el 30 de noviembre de 2002 cancelaba un canon de arrendamiento de Bs. 350.000,oo mensuales. Y agregó que fue en el convenio suscrito en fecha 15/05/2004 que su arrendador le aumentó el canon de arrendamiento a Bs. 450.000,oo mensuales, lo que consideró una “franca violación del decreto de congelación de alquileres emitido por el Ejecutivo Nacional”, que después incrementó a Bs. 540.000,oo mensuales y por último aumentó a Bs. 620.000,oo mensuales.
Negó, rechazó y contradijo la procedencia del juicio de desalojo.
Negó, rechazó y contradijo que la ciudadana MILAGROS PADRON tenga más necesidad que ella de ocupar el inmueble.
Negó, rechazó y contradijo que esté insolvente en el pago de dos mensualidades e invocó la compensación de lo pagado en exceso desde noviembre de 2002 hasta agosto de 2006.
Finalmente, solicitó al tribunal que declare sin lugar la demanda interpuesta en su contra.
De esta manera, se evidencia que los límites en los cuales ha quedado planteada la controversia, conforme a la pretensión deducida y las defensas opuestas van dirigidas a determinar: a) si la demandante tiene necesidad de ocupar el inmueble; b) cuál era el canon de arrendamiento para el 30 de noviembre de 2002, por ser ese el monto que podía exigirle su arrendador a partir de la entrada en vigencia del Decreto de Congelación de Alquileres del año 2003, para así determinar si la arrendataria se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos.
Conforme al principio de la carga de la prueba, establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, los litigantes tienen la carga de acreditar la verdad de los hechos enunciados por ellos, y le permite al Juez, ante la carencia de pruebas, decidir quién deberá soportar las consecuencias de la omisión probatoria. Así, se valorarán las pruebas que constan en el expediente, a los fines de establecer cuáles de los hechos controvertidos en el proceso han sido demostrados:
PRUEBAS DE LA DEMANDANTE:
1) Folios 19 al 22, original de contrato de arrendamiento suscrito el 14/05/1999 entre JOSÉ ARMANDO ZANETTI HERNÁNDEZ (arrendador) y NELIDA MARCANO SALAZAR (arrendataria), sobre el apartamento distinguido con el número cinco (5) de la Planta Baja del Edificio denominado CAYAURIMA, ubicado en la intersección de la Tercera Avenida con la Primera Calle de la urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao, Estado Miranda, el cual fue autenticado ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda el 10/06/1999, anotado bajo el Nº 15, Tomo 31.
2) Folios 23 al 30, copia certificada del contrato de venta suscrita entre JOSÉ ARMANDO ZANETTI HERNÁNDEZ (vendedor) y MILAGROS JOSEFINA PADRÓN (compradora), sobre el apartamento distinguido con el número cinco (5), ubicado en la Planta Baja del Edificio CAYAURIMA, situado en la intersección de la Tercera Avenida de Los Palos Grandes, Distrito Sucre del Estado Miranda, el cual fue protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda el 21/04/2005, anotado bajo el Nº 22, Tomo 4, Protocolo Primero.
3) Folios 31 al 35, original de contrato de arrendamiento suscrito entre JOSÉ ARMANDO ZANETTI HERNÁNDEZ (arrendador) y NELIDA MARCANO SALAZAR (arrendataria), sobre el apartamento distinguido con el número cinco (5) de la Planta Baja del Edificio denominado CAYAURIMA, ubicado en la intersección de la Tercera Avenida con la Primera Calle de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao, Estado Miranda, el cual fue autenticado ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda el 06/07/2000, anotado bajo el Nº 13, Tomo 35.
4) Folio 36, original de certificado de defunción de JOSÉ ARMANDO ZANETTI HERNÁNDEZ de fecha 30/08/2005.
5) Folio 37, original de anexo al contrato de arrendamiento, de fecha 14/05/2004, suscrito por JOSÉ ARMANDO ZANETTI HERNÁNDEZ (arrendador) y NELIDA MARCANO SALAZAR (arrendataria), donde se plantea una prórroga de la duración del contrato de arrendamiento hasta el 14/08/2004 con un canon de arrendamiento de Bs. 450.000,oo mensuales.
6) Folios 38, 40, 42, 44, 46 y 48, copia al cliente de depósitos en cuentas bancarias cuyo titular es JOSÉ ARMANDO ZANETTI HERNÁNDEZ, realizados por NELIDA MARCANO, titular de la cédula de identidad Nº 2.644.733, los cuales se detallan a continuación: en la cuenta del Banco Federal Nº 01030042921100030553, en fecha 24/10/2003 por Bs. 427.000,oo; y en la cuenta del Banco Venezolano de Crédito Nº 01040021011210041989, en fecha 01/12/2002 por Bs. 400.000,oo, en fecha 23/12/2003 por Bs. 410.000,oo, en fecha 19/02/2004 por 410.000,oo, en fecha 25/02/2004 por 425.000,oo y en fecha 06/04/2004 por 425.000,oo.
7) Folios 39, 41, 43, 45, 47 y 49, originales de los recibos de condominio del apartamento correspondientes a los siguientes meses y años: octubre, noviembre y diciembre de 2003, así como enero, febrero y abril de 2004.
8) Folio 51, original de comunicación referida al contrato de arrendamiento de fecha 10/07/2004, suscrita por NELIDA MARCANO SALAZAR (arrendataria), donde ésta solicita se prorrogue el contrato de acuerdo con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y solicita se discuta un aumento razonable del canon.
9) Folio 52, original de comunicación referida al contrato de arrendamiento de fecha 30/09/2004 suscrito por JOSÉ ARMANDO ZANETTI HERNÁNDEZ (arrendador), que fue recibido y aceptado por NELIDA MARCANO SALAZAR (arrendataria), donde fijan el canon de arrendamiento en Bs. 540.000,oo mensuales.
10) Folios 53 al 54, copia fotostática simple de contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01/07/1972 entre AGENCIA FERRER PALACIOS (arrendador) y MARY JOSEFINA PADRÓN (arrendataria), sobre el apartamento distinguido con el número nueve (9) del Edificio Bolívar, situado en la calle Bolívar, Chacao.
11) Folios 55 al 58, constancia de residencia de MARY J. PADRÓN, MILAGROS J. PADRÓN e ISAAC A PEREIRA P, expedida por la Dirección de Justicia Municipal de la Alcaldía de Chacao, donde hace constar que éstos ciudadanos residen en el apartamento 09, pido 3, Edificio Bolívar, Calle Bolívar de Chacao; las cuales fueron expedidas en fecha 14/10/2004, 15/09/2005 y 21/09/2006.
12) Folios 59 al 68, original de inspección judicial practicada en fecha 14/11/2006 por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el inmueble identificado como apartamento número nueve (9), situado en la Tercera Planta del Edificio denominado Bolívar, ubicado en la Calle Bolívar, Chacao, Municipio Chacao, Estado Miranda; en la cual se dejo constancia que el apartamento cuenta con dos habitaciones y un baño además sala, comedor, cocina y balcón; asimismo se dejó constancia de que entre el mobiliario y enseres habían dos camas en una habitación y una cama en la otra.
13) Folios 69 al 86, copia fotostática simple de notificación judicial que practicó el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 02/08/2006, donde a solicitud de la ciudadana MILAGROS JOSEFINA PADRÓN se le notificó a la ciudadana NELIDA MARCANO SALAZAR que la prórroga legal de dos años de la relación arrendaticia que se le concedió a partir del 14/08/2004 vencía el día 14/08/2006, así como la condición de propietaria del inmueble de la solicitante.
14) Folios 87 al 103, sentencia dictada por el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 21/03/2007, donde declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato incoada por MILAGROS JOSEFINA PADRÓN contra NELIDA MARCANO SALAZAR y sin lugar la reconvención de ésta contra aquella por reintegro de sobre alquileres.
15) Folios 104 al 139, copia certificada del expediente Nº 20061410 de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde constan consignaciones del canon de arrendamiento realizadas por NELIDA MARCANO a favor de MILAGROS PADRÓN, desde septiembre de 2006 hasta octubre de 2007, por Bs. 350.000,oo mensuales, pero realizó un pago único para los meses comprendidos desde abril hasta agosto de 2007 de Bs. 1.890.000,oo y para los meses de septiembre y octubre de Bs. 620.000,oo, por lo que los pagos se efectuaron en la oportunidad que se señala en el siguiente cuadro:
MENSUALIDAD FECHA
SEPTIEMBRE-2006 29-09-2006
OCTUBRE-2006 29-09-2006
NOVIEMBRE-2006 03-11-2006
DICIEMBRE-2006 08-01-2007
ENERO-2007 31-01-2007
FEBRERO-2007 27-02-2007
MARZO-2007 26-03-2007
ABRIL-2007 10-05-2007
MAYO-2007 10-05-2007
JUNIO-2007 10-05-2007
JULIO-2007 10-05-2007
AGOSTO-2007 10-05-2007
SEPTIEMBRE-2007 10-05-2007
OCTUBRE-2007 10-05-2007

16) Folios 140 al 149 – 178 al 179, copia certificada del expediente Nº AP31-V-2006-000724 de la nomenclatura del Juzgado Duodécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, específicamente del escrito de promoción de pruebas así como de su anexo marcado “C” y “D”.
17) Folios 150 al 152, copia certificada de decreto de separación de bienes y de cuerpos de los ciudadanos ISAAC ARMANDO PEREIRA ESPINOZA y MILAGROS JOSEFINA PADRÓN DE PEREIRA emanada del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 19/07/1989.
18) Folios 153 y 154, copia fotostática simple y copia certificada de las actas de nacimiento de ISAAC ARMANDO PEREIRA PADRÓN y MILAGROS JOSEFINA PADRÓN.
19) Folios 155 y 156, copia fotostática simple de certificados a nombre de MARY PADRÓN.
20) Folio 157, copia fotostática simple de cédula de identidad de ALEJANDRO AUGUSTO PADRÓN RUIZ.
21) Folio 158, constancia de estudio de ISAAC ARMANDO PEREIRA PADRÓN.
22) Folio 177, informe médico suscrito por el Dr. Douglas Uzcátegui en fecha 30/07/2007 sobre la paciente MILAGROS PADRÓN.
23) Folios 230 al 231 y 233 al 234, testimoniales rendidas en fecha 21/09/2007 por:
1. FRANCISCO JAVIER MUÑOS PÉREZ, titular de la cédula de identidad Nº 6.819.621: quien declaró que la actora y su hijo viven con la madre de ésta en un apartamento de espacio reducido y en condiciones de hacinamiento.
2. MARY DIONICIA ORTA DE GONZÁLEZ, titular de la cédula de identidad Nº 5.302.528: quien declaró que la actora y su hijo viven con la madre de ésta en un apartamento donde están incómodos y en un espacio estrecho.
24) Folios 236 al 237, inspección judicial practicada el 24/09/2007 en el apartamento Nº 09, Tercera Planta del Edificio Bolívar, Calle Bolívar, urbanización Chacao, Municipio Chacao, Estado Miranda, donde dejó constancia de que en el edificio no se observa ascensor sino escaleras, a través de las cuales se accedió al piso tres (3); que el apartamento cuenta con dos habitaciones y un baño además sala, comedor, cocina y balcón; asimismo se dejó constancia de entre el mobiliario y enseres habían dos camas más un colchón adicional, textos escolares e implementos de pintura.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
A) Folios 187 al 189, copia fotostática simple de contrato de arrendamiento suscrito el 14/05/1999 entre JOSÉ ARMANDO ZANETTI HERNÁNDEZ (arrendador) y NELIDA MARCANO SALAZAR (arrendataria), sobre el apartamento distinguido con el número cinco (5) de la Planta Baja del Edificio denominado CAYAURIMA, ubicado en la intersección de la Tercera Avenida con la Primera Calle de la urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao, Estado Miranda; el cual fue autenticado ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda el 10/06/1999, anotado bajo el Nº 15, Tomo 31.
B) Folios 190 al 193, copia fotostática simple de contrato de arrendamiento suscrito entre JOSÉ ARMANDO ZANETTI HERNÁNDEZ (arrendador) y NELIDA MARCANO SALAZAR (arrendataria), sobre el apartamento distinguido con el número cinco (5) de la Planta Baja del edificio denominado CAYAURIMA, ubicado en la intersección de la Tercera Avenida con la Primera Calle de la urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao, Estado Miranda; el cual fue autenticado ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda el 06/07/2000, anotado bajo el Nº 13, Tomo 35.
C) Folios 194 al 228, copia fotostática simple de expediente Nº 20061410 de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Los documentos auténticos consignados por la actora y por la demandada reseñados con los números y letras 1), 3), A) y B), conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil se les otorga valor probatorio.
Los documentos públicos consignados por la parte actora y por la parte demandada referidos con los números y letras 2), 14), 15), 16), 17), 18) y C), conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil se les otorga valor probatorio.
Los documentos privados consignados por la parte actora identificados con los números 5), 6), 7), 8), 9) y 10), a tenor de lo dispuesto en los artículos 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil, se les otorga valor probatorio.
Los documentos administrativos consignados por la parte actora que se reseñaron con el número 11), por tener las características de un instrumento público, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, se les otorga valor probatorio.
Las inspecciones judiciales identificadas con los números 12) y 24), practicadas extra liten y por el tribunal, se valoran en tanto quedó demostrado que el apartamento donde actualmente vive la actora sólo cuenta con dos (2) habitaciones y es de espacio reducido. Igualmente se le otorga valor probatorio a la notificación judicial que se identificó con el número 13).
En cuanto a las testimoniales que se refirieron con el número 23), ambos testigos estuvieron contestes y sus declaraciones concuerdan con los hechos que quedaron evidenciados en las inspecciones practicadas en el inmueble que actualmente habita la actora, por lo que de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil a tales deposiciones se les otorga valor probatorio.
Por último, aquellas pruebas que se señalaron con los números 4), 19), 20), 21) y 22), se desechan del proceso por cuanto no guardan relación con la cuestión controvertida en este juicio.
En cuanto a la naturaleza del contrato de arrendamiento, quedó establecido en juicio previo de cumplimiento de contrato por vencimiento del término que el mismo era a tiempo indeterminado, lo que motivó que la demanda fuera declarada sin lugar, sentencia que quedó definitivamente firme, por lo que la parte actora ha incoado esta acción de desalojo, para que se declare la terminación de una relación arrendaticia que mantiene con la demandada, por lo que este sentenciador pasará a resolver la controversia ateniéndose a tal calificación del contrato como uno a tiempo indeterminado. Así se decide.
Las partes reconocen estar vinculadas por una relación arrendaticia que se inició mediante contrato suscrito con el anterior propietario del inmueble en fecha 15/05/1999, sobre un inmueble constituido por el apartamento identificado con el número cinco (5), situado en la planta baja del edificio denominado Cayaurima, ubicado en la intercepción de la Tercera Avenida con la Primera Calle de la urbanización Los Palos Grandes, número de catastro 211-52-008-000006, Municipio Chacao, Estado Miranda. Asimismo aceptan que a lo largo de la relación han suscrito otros contratos y convenios, mediante los cuales han prorrogado la relación arrendaticia y han incrementado el canon de arrendamiento, incluso están contestes en cuanto a cada uno de los montos en los cuales se ha incrementado ese arriendo, aunque no hay acuerdo en relación con la fecha en la que se produjeron tales incrementos y si se hicieron contraviniendo la normativa prevista en el Decreto que declara como servicio de primera necesidad el alquiler de viviendas y las Resoluciones de congelación de alquileres.
Visto que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado y que sólo puede solicitarse la terminación de la relación arrendaticia en caso de haberse configurado alguna de las causales comprendidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pasa ahora este juzgador a pronunciarse sobre la procedencia o no de las causales invocadas por la actora contenida en los literales a) y b) del mencionado artículo, el cual se trasunta de seguidas:.
Artículo 34: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado…”

La parte actora alega que la demandada incumplió su obligación de pagar los cánones de arrendamiento a partir del mes de agosto de 2006, pues considera que las consignaciones realizadas fueron hechas en una oportunidad posterior a la que le correspondía y por un monto inferior al convenido.
De conformidad con el artículo 1.592 del Código Civil, el arrendatario tiene dos obligaciones que son consideradas principales:
Artículo 1592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

El contrato de arrendamiento es un contrato bilateral, donde las partes desde el inicio conocen sus obligaciones. Es así como ambas partes asumen obligaciones recíprocas, el arrendador se obliga a hacer gozar o disfrutar durante un tiempo al arrendatario de un bien, que en este caso es un inmueble de su propiedad, pero lo hace para obtener como contraprestación el pago de un precio, que en este caso es un canon de arrendamiento.
La obligación del arrendatario de pagar el precio del arrendamiento conforme se obligó debe responder a la cantidad a pagar, el tiempo o momento en que debe pagar y el lugar en donde debe ocurrir ese pago.
Debido a que es un contrato de tracto sucesivo, asume particular relevancia el cumplimiento periódico del las obligaciones. Tal es la importancia de realizar el pago en la oportunidad correspondiente, que el legislador previó un procedimiento especial, en el cual estableció la oportunidad en la cual el arrendatario debía consignar el monto correspondiente para considerarlo liberado de su obligación y solvente en el pago de la misma. Esta es la única excepción al cumplimiento de la obligación en los términos convenidos en el contrato, pero debe circunscribirse a los límites establecidos en la legislación especial inquilinaria, cuyas disposiciones revisten carácter de orden público en todo cuanto favorece al arrendatario.
El artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios permite al arrendatario consignar el pago dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, sólo en caso de que el arrendador se haya rehusado expresa o tácitamente a recibir el pago; y en el artículo 56 eiusdem prevé una presunción de solvencia a favor del arrendatario que realiza las consignaciones ante el Tribunal correspondiente, pero aún en este supuesto puede el arrendador solicitar el desalojo del inmueble y probar en juicio que tales consignaciones no fueron legítimamente efectuadas cuando las mismas se hayan realizado de manera extemporánea por demoradas o por un monto inferior a aquel que estaba obligado a pagar el arrendatario.
Una vez examinado el material probatorio aportado por las partes, pudo precisarse que no media regulación de alquileres sobre este inmueble, por lo que las partes convencionalmente pactaron el canon de arrendamiento y los incrementos posteriores que ha sufrido el mismo.
Así las cosas no cabe duda para este sentenciador que para el 30/11/2002 ya se cobraba y pagaba como canon de arrendamiento la cantidad de Bs. 450.000,oo mensuales, porque la demandada lo reconoce expresamente en el escrito de promoción de pruebas que forma parte del expediente del juicio de cumplimiento de contrato, lo que desdice lo que alegó en este juicio y el propio texto del anexo al contrato de fecha 14/05/2004, ya que no fue ahí donde pactaron ese canon, pues en su texto reconocen que ya se cobraba en el 2003; por lo que el canon de arrendamiento del inmueble para el 20/11/2002 era de Bs. 450.000,oo mensuales. En cuanto a los otros incrementos aparecen posteriores al Decreto y Resolución de congelación de alquileres, en consecuencia, aunque hayan sido aceptados y pagados por la arrendataria, no puede exigírsele que pague tales montos, toda vez que los derechos que asisten a los arrendatarios son irrenunciables por mandato expreso del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por lo que el canon de arrendamiento aplicable a la relación arrendaticia es aquel que se aplicaba en fecha 20/11/2002 de Bs. 450.000,oo mensuales. Así se declara.
En cuanto a la fecha de pago de los cánones de arrendamiento, en la cláusula cuarta del contrato suscrito en fecha 06/07/2000, las partes acordaron que éste fuera por mensualidades vencidas el día quince (15) de cada mes, por lo que es esa la fecha de pago de los arriendos. Así se declara.
En cuanto a los cánones de arrendamiento demandados como insolutos, se advierte que la fecha de interposición de la demanda fue el 17/01/2007, por lo que sólo podían demandarse los arriendos vencidos para esa fecha, que eran agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006. Ahora bien, la demandada negó estar insolvente en el pago de los mismos y cursa en autos recibo de fecha 31/08/2006, por lo que se declara a la arrendataria solvente en el pago de esa mensualidad. Respecto a los otros meses cuyo pago consignó ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se constató que aquellas consignaciones denunciadas como intempestivas, lo fueron por adelantadas y no por demoradas como lo alegó la actora, pero la arrendataria consignó un monto inferior al canon de arrendamiento convencionalmente acordado por las partes, ya que ésta sólo consignó Bs. 350.000,oo de los Bs. 450.000,oo mensuales a que estaba obligada, tal como fue declarado por el Tribunal en punto previo de esta sentencia. Por lo tanto, la demandada se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento a partir de septiembre de 2006. Así se declara.
En cuanto al pedimento para que la demandada sea condenada a pagar los cánones de arrendamiento desde el mes de agosto de 2006 hasta la entrega del inmueble, observa este sentenciador que en punto previo se declaró a la arrendataria solvente en el pago del canon de arrendamiento de agosto de 2006 y que se estableció que el canon era por Bs. 450.000,oo mensuales y no como alegó la actora de Bs. 620.000,oo mensuales, por lo que la arrendataria será condenada a pagar la cantidad de Bs. 1.800.000,oo por los cuatro (4) cánones de arrendamiento de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006 a razón de Bs. 450.000,oo; así como los que se sigan causando hasta que se produzca la entrega definitiva del inmueble. Así se decide.
Por último, sólo basta aclarar respecto a la compensación que habría operado entre lo pagado demás y lo eventualmente pagado de menos por la arrendataria, prevista en el artículo 63 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que la arrendataria no interpuso reconvención respecto al reintegro de sobrealquileres, por lo tanto, no puede proceder la alegada compensación, pues no bastaba en este caso que el Tribunal se pronuncie respecto al monto del canon de arrendamiento pues es menester determinar tales montos para posteriormente proceder a su compensación. Así se declara.
En consecuencia, lo procedente y ajustado a derecho es declarar la quiebra del contrato de arrendamiento y el desalojo del inmueble por la causal contenida en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal como se hará en el dispositivo de este fallo. Así se decide.
La otra causal que fue invocada por la parte actora es la contenida en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Esta causal de desalojo sólo es aplicable a los contratos a tiempo indeterminado, no se basa en un incumplimiento del arrendatario sino en la necesidad de ocupación del inmueble dado en arrendamiento, que provenga de su propietario, pero para que proceda en beneficio del sujeto necesitado deben probarse 3 requisitos:
a) La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito);
b) La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo; y
c) La necesidad del propietario o del pariente.
En cuanto al primer requisito, ya se estableció en juicio previo de cumplimiento de contrato por vencimiento del término que el mismo es a tiempo indeterminado; por lo que se considera cumplido este primer requisito. Así se declara.
En relación con el segundo requisito, se advierte que la actora probó con el documento de propiedad su cualidad de propietaria del inmueble dado en arrendamiento (folios 23 al 30), lo que se requiere para que así posteriormente pueda comprobar la necesidad que ella misma tiene de ocuparlo; por lo que se considera probada la condición de propietaria de la actora y forzosamente se concluye que el segundo requisito se encuentra cumplido. Así se declara.
Por último, sólo falta verificar el cumplimiento del tercer requisito y visto que al momento de valorar las pruebas quedó demostrada la necesidad que tiene la actora y su grupo familiar conformado por su hijo de ocupar el inmueble de su propiedad, por cuanto viven en el inmueble alquilado por su madre, que sólo cuenta con dos (2) habitaciones y que se ven obligados a compartir una (1) de esas habitaciones con su hijo, resulta procedente y ajustado a derecho también declarar la quiebra del contrato de arrendamiento y dar por terminada la relación arrendaticia que los vincula por esta causal, tal como se hará en el dispositivo de este fallo. Así se decide.
Sobre el pedimento de la parte actora de que se le entregue el inmueble arrendado con todos los accesorios y equipos que constan en el inventario anexo suscrito por las partes, advierte este tribunal que tal pedimento debe ser declarado sin lugar, toda vez que no consta ese anexo. Así se declara.
Por cuanto ambas causales de desalojo fueron causantes de la quiebra del contrato y una de ellas fue la del literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se concede a la parte demandada el plazo previsto en el parágrafo primero de ese artículo para la entrega del inmueble. Así se declara.
III
En mérito de todo cuanto antecede este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, ha decidido:
PRIMERO: declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por MILAGROS JOSEFINA PADRÓN contra la ciudadana NELIDA JOSEFINA MARCANO SALAZAR, ambas ampliamente identificadas en el encabezamiento de esta decisión.
SEGUNDO: como consecuencia de la anterior declaración, condenar a la demandada NELIDA JOSEFINA MARCANO SALAZAR a entregar el inmueble constituido por el apartamento identificado con el número cinco (5), situado en la planta baja del edificio denominado Cayaurima, ubicado en la intercepción de la Tercera Avenida con la Primera Calle de la urbanización Los Palos Grandes, número de catastro 211-52-008-000006, Municipio Chacao, Estado Miranda.
TERCERO: como consecuencia de las anteriores declaraciones, condenar a la demandada NELIDA JOSEFINA MARCANO SALAZAR a pagar la cantidad de Bs. 1.800.000,oo por los cuatro (4) cánones de arrendamiento de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006 a razón de Bs. 450.000,oo mensuales; así como los que se sigan causando hasta la fecha de la entrega definitiva del inmueble.
CUARTO: conceder a la demandada un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del inmueble arrendado, contados a partir de la notificación de la decisión definitivamente firme.
Sin condenatoria en costas por no haber resultado totalmente vencida la parte demandada.
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los CATORCE (14) días del mes de ENERO de dos mil ocho (2008). Años: 197 de la Independencia y 148 de la Federación.-
EL JUEZ,

GERVIS ALEXIS TORREALBA.
EL SECRETARIO Acc.,

JOSÉ ANDRÉS FAJARDO.