TSJ Regiones - Decisión

SENTENCIA DEFINITIVA (FUERA DE LAPSO)
Exp.: 30.983 / CIVIL / RECURSO.

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE: EL

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL
Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.-

PARTE ACTORA: MARCOS JOSÉ ARCANO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-1.453.203.-

APODERADOS JUDICIALES: CONSUELO ARROYO LÓPEZ y NALLY MONTES, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 25.164 y 39.264, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: JOSÉ BALDOMERO ORTIZ ARAYA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-10.532.968.-

APODERADOS JUDICIALES: LUCIA OCANTO DE ARTEAGA, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 33.448.-

MOTIVO: desalojo.
I
Le corresponde a este Tribunal conocer del recurso de apelación intentado por el apoderado de la parte demandada contra la sentencia dictada el 01/06/2007 por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró CON LUGAR la demanda de DESALOJO que incoara el ciudadano MARCOS JOSÉ ARCANO contra el ciudadano JOSÉ BALDOMERO ORTIZ ARAYA, para la terminación de una relación arrendaticia que se iniciara mediante contrato celebrado sobre un inmueble constituido por el apartamento ubicado en la Avenida Principal, Lomas de Prados del Este, Residencias Indialca II, Piso 8, Apartamento 8-A con la línea telefónica Nº 9760339, puesto de estacionamiento Nº dos (2), maletero Nº uno (1).
De la revisión de las actuaciones que cursan en el presente expediente se observa:
El 04/06/2007, el apoderado de la parte demandada apeló ante el a quo y oído el recurso en ambos efectos el 11/06/2007, subieron las actuaciones al Tribunal distribuidor de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde en virtud del reparto realizado se asignó conocer del recurso a este Tribunal, que el 19/06/2007 le dio entrada y el 16/07/2007 fijó el décimo (10º) día de despacho para dictar sentencia.
En fecha 18/07/2007, la parte demandada presentó sus conclusiones escritas.
Vencido el lapso para dictar sentencia, el fallo no se libró oportunamente, listo éste, se dicta con fundamento en las consideraciones siguientes:
II
De acuerdo a los alegatos de las partes, la litis quedó planteada en los términos que se sintetizan a continuación:
El apoderado de la parte actora alega que el ciudadano MARCOS JOSÉ ARCANO (arrendador) es copropietario del inmueble constituido por el apartamento Nº 8-A de Residencia Indialca II, el cual fue arrendado al ciudadano JOSÉ BALDOMERO ORTIZ ARAYA (arrendatario).
Sostiene que la relación arrendaticia se inició mediante contrato de arrendamiento suscrito en fecha 22/03/1995, el cual era a tiempo determinado fijo de un (1) año.
Expresa que al vencimiento del contrato el arrendatario continuó habitando el inmueble y pagando el canon de arrendamiento convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado.
Sostiene que el canon de arrendamiento originalmente pactado en el contrato de arrendamiento se ha incrementado a Bs. 750.000,oo mensuales.
Manifiesta que su representado arrendó el inmueble porque se trasladó a vivir a la ciudad de Maturín, Estado Monagas, pero que a mediados del año próximo pasado le comunicó al arrendatario que tenía necesidad de ocupar su inmueble, ya que pensaba radicarse en Caracas junto a su hijo MARCO SANTIAGO, porque éste terminaba el bachillerato y comenzaría estudios superiores, sin que obtuviera respuesta del arrendatario. Y agrega que esa es la única propiedad que posee, pues vendió los derechos que tenía como copropietario en otro inmueble ubicado en la ciudad de Maturín.
Expresa que ante tal situación, su representado tuvo que arrendar dos (2) habitaciones y un (1) puesto de estacionamiento en una casa ubicada en la urbanización Miranda, Calle Miranda, Villas Remanso Nº 2, mediante contrato de arrendamiento suscrito en fecha 03/12/2006, cuya duración es de (6) meses renovables y vigencia a partir del 02/01/2007.
Sostiene que su representado tiene la necesidad imperiosa de ocupar su inmueble y poder darle cobijo a su hijo cuando se traslade a la capital, lo que le evitaría un perjuicio no sólo económico sino en lo social o familiar.
Fundamentó la demanda en los artículos 33 y 34 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Estimó el valor de la demanda en Bs. 4.500.000,oo.
Por ello demandó al ciudadano JOSÉ BALDOMERO ORTIZ ARAYA, para que convenga o sea condenado por el Tribunal, a lo siguiente:
1. Desalojar el inmueble ubicado en la Avenida Principal Lomas de Prados del Este, Residencias Indialca II, piso 8, apartamento 8-A, libre de bienes y personas.
2. Pagar las costas y costos del proceso.
Por su parte, la apoderada del ciudadano JOSÉ BALDOMERO ORTIZ ARAYA en la oportunidad de contestar la demanda, negó, rechazó, contradijo e impugnó, tanto en los hechos como en el derecho, la acción propuesta contra su representado, por considerar que son falsos los alegatos de la parte actora.
Expresa que en la relación arrendaticia que vincula a su representado con el demandante median otros contratos visados por el Abogado Cesar R. Ruiz.
Desconoce e impugna el contrato que se consignó adjunto a la demanda, porque ese no es el documento fundamental.
Manifiesta que el contrato objeto de esta acción data del año 1995.
Sostiene que los alegatos expuestos por la parte actora para que se le reconozca el estado de necesidad son falsos.
Niega lo expuesto por el actor en el sentido de que su hijo se trasladará a la capital a seguir estudios superiores.
Niega lo expuesto por el actor en el sentido de que haya vendido su propiedad y se haya quedado en la calle; e impugnó los anexos D y E. Sobre la venta del apartamento ubicado en Maturín sostiene que fue hecha con el fin de preparar el falso estado de necesidad.
Sostiene que la relación que mantiene su representado con el demandante sobre el inmueble ha estado llena de dificultades insuperables desde el año 1995.
Señala que recibió una comunicación de la empresa que administra el inmueble de fecha 01/09/1998, donde le comunicaban lo siguiente: “por instrucciones del Sr. Marcos Arcano, propietario del inmueble arrendado que usted habita ha decidido no renovarle el contrato de arrendamiento, esto obedece a la necesidad de ocupar su inmueble. Así mismo, se le dará una prórroga de TRES (3) meses, a fin de que usted tenga tiempo para conseguir su vivienda”.
Expresa que el arrendador ha estado planificando desalojar a su representado desde el año 1998.
Señala que el estado de necesidad del arrendador se produjo antes del otorgamiento del contrato anexo a la demanda.
Afirma que ALIDA ROSA LUZ NEYRA GARCIA es la madre del hijo del demandante de nombre MARCO SANTIAGO.
Sostiene que muchos de los pagos de los cánones de arrendamiento se han hecho a la ciudadana ALIDA ROSA LUZ NEYRA GARCÍA y que la venta de los derechos del demandado sobre el apartamento de Maturín fueron a esta ciudadana.
Desconoce e impugna el acta de nacimiento.
Rechaza lo expuesto por el actor en el sentido de que alquiló parte de un inmueble e impugnó el contrato de fecha 03/12/2006 vigente a partir del 02/01/2007.
Rechazó que su representado sea desalojado.
Rechazó que su representado sea condenado en costas y costos.
Rechazó la cuantía establecida por la parte actora de Bs. 4.500.000,oo.
Por lo que pidió al Tribunal que las defensas alegadas y los instrumentos anexos fueran admitidos, analizados y tomados en cuenta en la definitiva con los demás pronunciamientos legales.
En el escrito de informes presentado por la apoderada de la parte demandada señaló que desconoció e impugnó todos los anexos al escrito de contestación de la demanda.
En cuanto al contrato de arrendamiento impugnado señaló que existían varios contratos posteriores al referido documento.
En cuanto a la testimonial rendida por SIMÓN JOSÉ TRUJILLO para ratificar el contenido y firma del contrato de arrendamiento que suscribió con MARCOS JOSÉ MARCANO acotó que había dicho que la fecha de inicio del contrato era el primero de enero y no el 02/01/2007, por lo que consideró que el testimonio no debía ser apreciado.
Sostiene que el actor infringió el ordinal 4º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, ya que no acompañó los documentos fundamentales a la demanda.
Ante esta alzada denunció que la sentencia del a quo se basó en un falso supuesto cuando dio por demostrado que el ciudadano MARCOS JOSÉ ARCANO vive arrendado y que le otorgó valor probatorio a una copia fotostática simple de un documento público que se impugnó.
Conforme al principio de la carga de la prueba, establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, se impone a ambos litigantes la carga de acreditar la verdad de los hechos afirmados por ellos, y le permite al Juez, ante la carencia de pruebas, decidir quién deberá soportar las consecuencias de la omisión probatoria.
Con tal premisa, se valorarán las pruebas que constan en el expediente, a los fines de establecer cuáles de los hechos controvertidos en el proceso han sido demostrados:
Pruebas de la parte actora:
1) Folios 07 al 09, copia fotostática simple del contrato de arrendamiento suscrito el 22/03/1995 entre MARCOS JOSÉ ARCANO (arrendador) y JOSÉ BALDOMERO ORTIZ ARAYA (arrendatario), sobre el inmueble ubicado en Avenida Principal, Lomas de Prados del Este, Residencias Indialca II, Piso 8, Apartamento 8-A, el puesto de estacionamiento No. Dos, Maletero Nº 1, Teléfono serial Nº 976.03.39, que tiene una vigencia de un (1) año contado a partir de la fecha de su autenticación; el cual fue autenticado ante la Notaria Pública Duodécima del Municipio Baruta del Estado Miranda el 22/03/1995, anotado bajo el Nº 62, Tomo 20.
2) Folio 10, copia fotostática simple de acta de nacimiento de MARCOS SANTIAGO ARCANO.
3) Folios 11 al 17, copia fotostática simple del contrato de venta suscrita entre MARCOS JOSÉ ARCANO (vendedor) y ALIDA ROSA LUZ NEYRA GARCÍA (compradora), sobre el apartamento distinguido con el Nº 20, ubicado en el lugar conocido como Juanico Este, Sector Brisas del Aeropuerto Sur, actualmente conocido como CONJUNTO RESIDENCIAL LA FLORESTA, de la ciudad de Maturín, Jurisdicción del Municipio Autónomo Maturín, antes San Simón del Distrito Maturín del Estado Monagas; el cual fue protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Maturín del Estado Monagas el 21/11/2006, anotado bajo el Nº 35, Tomo 17, Protocolo Primero.
4) Folios 18 al 19, original del contrato de arrendamiento suscrito el 15/12/2006 entre SIMÓN JOSÉ TRUJILLO (arrendador) y MARCOS JOSÉ ARCANO (arrendatario), sobre dos (2) habitaciones y un (1) puesto de estacionamiento, que forman parte de un inmueble ubicado en la urbanización Miranda, Calle Miranda, Villas Remanso Nº 2, Caracas.
5) Folios 20 al 22, copia fotostática simple del contrato de venta suscrita entre ALFONSO LAFUENTE SANGUINETTI (vendedor) y MARCOS JOSÉ ARCANO (comprador), sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con la letra 8-A, ubicado en el Piso 8 del Edificio Indialca II, situado en la urbanización Lomas de Prados del Este, sector C-2, segunda etapa, jurisdicción del Municipio Baruta, Distrito Sucre del Estado Miranda, al que le corresponden dos (2) puestos de estacionamiento No. 32 y 33; el cual fue protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda el 21/06/1988, anotado bajo el Nº 14, Tomo 47, Protocolo Primero.
6) Folios 151 al 152, constancia de estudio y constancia de presentación de prueba en la UCV de MARCOS SANTIAGO ARCANO NEYRA, titular de la cédula de identidad Nº 19.663.331.
7) Folios 180 al 181, declaración del testigo SIMÓN JOSÉ TRUJILLO, titular de la cédula de identidad Nº 1.894.205, donde deja constancia de que le arrendó 2 habitaciones y 1 puesto de estacionamiento en su casa al demandante y que existe la posibilidad de prorrogar el contrato de arrendamiento.
Pruebas de la parte demandada:
A) Folio 57, copia fotostática simple de notificación de no prórroga del contrato de arrendamiento.
B) Folios 58 al 61, copia fotostática simple del contrato de arrendamiento suscrito sólo por JOSÉ BALDOMERO ORTIZ ARAYA (arrendatario), sobre el inmueble ubicado en Avenida Principal, Lomas de Prados del Este, Residencias Indialca II, Piso 8, Apartamento 8-A, el puesto de estacionamiento No. Dos, Maletero Nº 1, Teléfono serial Nº 976.03.39, que tiene una vigencia de seis (seis) meses contados a partir de la fecha de su autenticación, el cual fue autenticado ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda el 17/04/1998, anotado bajo el Nº 79, Tomo 25.
C) Folio 62, copia fotostática simple de recibo.
D) Folio 63 al 67, copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito sólo por JOSÉ BALDOMERO ORTIZ ARAYA (arrendatario), sobre el inmueble ubicado en Avenida Principal, Lomas de Prados del Este, Residencias Indialca II, Piso 8, Apartamento 8-A, el puesto de estacionamiento No. Dos, Maletero Nº 1, Teléfono serial Nº 976.03.39, que tiene una vigencia de seis (6) meses contados a partir de la fecha de su autenticación, el cual fue autenticado ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda el 10/11/1998, anotado bajo el Nº 107, Tomo 79.
E) Folio 68 al 70, copia fotostática simple del contrato de arrendamiento suscrito por JOSÉ BALDOMERO ORTIZ ARAYA (arrendatario), sobre el inmueble ubicado en Avenida Principal, Lomas de Prados del Este, Residencias Indialca II, Piso 8, Apartamento 8-A, el puesto de estacionamiento No. Dos, Maletero Nº 1, Teléfono serial Nº 976.03.39, que tiene una vigencia de un (1) año contado a partir de la fecha de su autenticación y se fija el canon de arrendamiento en Bs. 420.000,oo mensuales.
F) Folios 71 al 88, 91, 93, 96 al 100, 103, 104, 106, 156 al 177, copia al cliente de diversos depósitos bancarios.
G) Folio 89, recibo por Bs. 750.000,oo emitido por CORPORACIÓN L.S.J. 2008, C.A. para cancelar el alquiler del apartamento 8-A del Edificio Indialca de fecha 20/06/2006.
H) Folios 90, 92, 101, comprobante de egreso.
I) Folio 105, 138, nota manuscrita.
J) Folio 107, convenio de pago suscrito entre JOSÉ ORTIZ y HABITACASA, C.A. de fecha 10/05/2004, por el pago de deuda de condominio del inmueble por Bs. 2.208.018,02, desde agosto de 2001 hasta marzo de 2004.
K) Folios 108 al 137 y 139 al 144, recibos de condominio y comunicaciones emitidas por HABITACASA, por el apartamento 8-A de Residencias Indialca II.
L) Folios 145 al 147, relación de recibos y estado de cuenta del propietario.
En cuanto a los documentos aportados por el actor que acompañan al libelo de demanda referidos con los números 1), 2), 3) y 5), este sentenciador advierte que se trata de copias fotostáticas simples de documentos auténticos y públicos, las cuales fueron impugnadas por la contraparte en la oportunidad de contestar la demanda, sin que se promoviera cotejo o se hiciera valer su original o copia certificada de los mismos, en tal sentido quedaron desechadas del proceso y sin valor probatorio alguno. El otro documento que fue consignado por el actor, identificado con el número 4), es un documento privado otorgado por un tercero, el cual fue ratificado en juicio mediante la prueba testimonial, por lo que se le otorga valor probatorio y da por demostrado el hecho de que el ciudadano MARCOS ARCANO suscribió un contrato de arrendamiento sobre parte de una casa con el ciudadano SIMÓN JOSÉ TRUJILLO, el cual está constituido por dos (2) habitaciones y un (1) puesto de estacionamiento.
Sobre los documentos aportados por la parte demandada, consignó copia fotostática simple de documentos privados identificados A), C) y E) (Folios 57, 62, 68 al 70), por lo que quedaron desechados y sin valor probatorio en este juicio. En cuanto a los documentos referidos con las letras B) y D), no se les otorga valor probatorio por cuanto no consta firma del ciudadano MARCOS ARCANO, quien funge como arrendador u obligado.
Por último, se desechan aquellas pruebas que se refirieron con los números y letras 6), F), G), H), I), J), K) y L), por cuanto nada aportan sobre la cuestión controvertida en este juicio.
La causal que fue invocada por el apoderado de la parte actora para la terminación de la relación arrendaticia es la contenida en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:
Artículo 34: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado...”.

Esta causal sólo es aplicable a los contratos a tiempo indeterminado, porque la misma no se basa en un incumplimiento del arrendatario sino en la necesidad de ocupación del inmueble dado en arrendamiento, que provenga de su propietario o de alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado; pero para que proceda el desalojo en beneficio del sujeto necesitado deben probarse 3 requisitos:
a) La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito);
b) La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo; y
c) La necesidad del propietario o del pariente consanguíneo dentro del segundo grado.
En cuanto al primer requisito, las partes están contestes en que mantienen una relación arrendaticia desde el año 1995, sin embargo, no están de acuerdo en cuanto al número de contratos que suscribieron ni cuál es el contrato que regla la relación arrendaticia que les vincula. Sobre este particular, se advierte que un primer contrato (folios 07 al 09) fue aportado a los autos en copia fotostática simple e impugnado por la contraparte, lo que motivó que se desechara del proceso; en cuanto a los otros 3 contratos que aportó la parte demandada (folios 58 al 61, 63 al 66, 67 al 70), ninguno fue firmado por la parte actora, por lo que no se les concede valor probatorio. En conclusión, si bien ambas partes reconocen que media entre ellos una relación arrendaticia, ninguno de los 4 contratos que cursan en autos constituye plena prueba de los términos y condiciones aplicables a tal relación así como tampoco aportan nada en cuanto a la naturaleza a tiempo indeterminado que se requiere para la procedencia de la pretensión.
En relación con el segundo requisito, se advierte que la parte actora a los fines de probar su cualidad de propietaria del inmueble dado en arrendamiento, que se requiere para que así posteriormente pueda comprobar la necesidad que él mismo y su hijo tienen de ocuparlo, aportó copia fotostática simple de documento de propiedad (folios 20 al 22), pero ésta fue impugnada por la contraparte, lo que motivó que se desechara del proceso.
Por último, sólo falta verificar el cumplimiento del tercer requisito, que no es más que la necesidad del demandante y/o su hijo de ocupar el inmueble, sobre lo cual cabe advertir que el demandado reconoce que MARCOS SANTIAGO es hijo de MARCOS JOSÉ ARCANO y ALIDA ROSA LUZ NEYRA GARCÍA, cuando denuncia la vinculación del demandante con la prenombrada ciudadana, por lo que se analizará la necesidad que tienen MARCOS JOSÉ y MARCOS SANTIAGO ARCANO de ocupar el inmueble.
En tal sentido, se probó que MARCOS JOSÉ ARCANO vive alquilado en casa de SIMÓN JOSÉ TRUJILLO, pero tal circunstancia por sí sola no evidencia la necesidad del actor y su hijo de vivir en el inmueble que se pretende desalojar, pues, actualmente contarían con dos (1) habitaciones y un (1) puesto de estacionamiento que les permitiría vivir, salvo prueba en contrario y que no fue ofrecida, con holgura y sin la premura de un desalojo al quedar evidenciado que tal contrato de arrendamiento podría ser prorrogado.
El artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, prevé:
Artículo 254.- Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.
En ningún caso usarán los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las de venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se haya faltado, o el Juez a quien deba ocurrirse.

Sobre el contenido de esta norma se ha pronunciado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia en sentencias de fecha 02/08/2001 y 24/10/2001, para expresar que la misma consagra el principio in dubio pro reo y le impone una norma de conducta al juzgador, ya que lo obliga a fallar a favor del demandado y declarar sin lugar la demanda cuando al analizar las pruebas no se le haya suministrado la convicción necesaria en pro o en contra del demandado.
Una vez analizados los elementos de juicio que obran en autos, por cuanto no existe plena prueba, este juzgador se ve en la imperiosa necesidad de declarar sin lugar la demanda, tal como se hará en el dispositivo de este fallo. Así se decide.
III
En mérito de todo cuanto antecede este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, ha decidido:
PRIMERO: declarar CON LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada, ciudadano JOSÉ BALDOMERO ORTIZ ARAYA contra la sentencia dictada el 01/06/2007 por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas;
SEGUNDO: como consecuencia del anterior pronunciamiento, declarar SIN LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por el ciudadano MARCOS JOSÉ ARCANO contra el ciudadano JOSÉ BALDOMERO ORTIZ ARAYA, ambas partes ampliamente identificadas en el encabezamiento de esta decisión;
TERCERO: cargar las costas del recurso al demandante.
Se revoca el fallo apelado.
Publíquese, regístrese, notifíquese, déjese copia y en su oportunidad, devuélvase el expediente al a-quo.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los QUINCE (15) días del mes de ENERO de dos mil ocho (2008). Años: 197 de la Independencia y 148 de la Federación.-
EL JUEZ,

GERVIS ALEXIS TORREALBA.
EL SECRETARIO Acc.,

JOSÉ ANDRÉS FAJARDO.