REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL


Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, catorce de enero de dos mil ocho
197º y 148º


PARTE ACTORA: ANTONIO JOSE BENITEZ MARTINEZ, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 3.981.296.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA ALEJANDRO CLARET LEAL MARMOL Y CLEIDYS HILARRAZA, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 81.618 y 81.617, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ALBA GALLEGO MARTINEZ, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-262.377.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ANIBAL JOSE LAIRET VIDAL, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 19.882.

MOTIVO: DESALOJO.

Se inició el presente juicio por demanda intentada por el ciudadano ANTONIO JOSE BENITEZ MARTINEZ, quien debidamente asistido de abogado, demandó el desalojo, del apartamento distinguido con el Nº 13, ubicado en el Primer Piso del Edificio Apure, situado en la Avenida Guaicaipuro de la Urbanización El Llanito, Manzana S, Parcela 384, Jurisdicción del Municipio Petare, Distrito Sucre del Estado Miranda.
Por auto de fecha 26 de octubre de 2007, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la demandada.
El Alguacil titular de este Tribunal, por diligencia de fecha 20 de noviembre de 2007 dejó constancia de haber localizado a la demandada, pero que esta se negó a firmar el recibo de citación.
Por diligencia de fecha 28 de noviembre de 2007, la Secretaria del Juzgado dejó expresa constancia de haber dado cumplimiento a las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Citada como quedó la parte demandada, compareció oportunamente al proceso debidamente asistida de abogado y consignó escrito dando contestación a la demanda incoada en su contra.
Abierto a pruebas el proceso, ambas partes hicieron uso de tal derecho.
Siendo la oportunidad para decidir el Tribunal procede a hacerlo en base a las siguientes consideraciones:
I
Antes de pronunciarse respecto al mérito de lo que ha sido controvertido en el presente juicio, el Tribunal considera oportuno, efectuar las siguientes consideraciones:
El libelo de la demanda viene a ser el instrumento idóneo, en el cual la parte actora debe explanar con claridad los hechos en los cuales se fundamenta la acción para poder constituir válidamente la relación procesal; con el objeto de que tanto el Juez como la parte demandada conozcan con precisión cual es su pretensión y de esta manera pueda el Juzgador emitir un pronunciamiento congruente y apropiado y el demandado pueda ejercer su derecho a la defensa de la mejor manera posible.
Cuando ese libelo adolece de la técnica jurídica indispensable para llevar al conocimiento de los sujetos que intervienen en la relación procesal, que es lo pretendido por el actor, el ordenamiento jurídico venezolano; deja a iniciativa del demandado denunciar la existencia de los defectos observados a través de las cuestiones previas, que vienen a cumplir una función de saneamiento, con el objeto de depurar al proceso de todos aquellos vicios que impidan el ejercicio de una defensa apropiada y un pronunciamiento acorde con el mérito de la controversia, para que este pueda desarrollarse sin ningún tipo de obstáculos.
De acuerdo con lo anteriormente expresado, para que pueda surgir en el Juzgador la obligación legal de pronunciarse respecto a los vicios observados en el libelo, es necesario que la parte demandada suscite dicho pronunciamiento mediante la interposición de la respectiva cuestión previa.
En el caso bajo análisis; no obstante la confusa redacción del libelo de la demanda, el cual adolece de técnica jurídica y del cual parecieran deducirse dos pretensiones no susceptibles de ser acumuladas, observa el Tribunal que la parte demandada al momento de contestar la demanda, no obstante haber observado los defectos de forma existentes en el libelo, se abstuvo de promover las cuestiones previas respectivas, tomando como argumento el respeto al principio de celeridad procesal, por tanto, vistas las argumentaciones fácticas y de derecho explanadas en el libelo, en opinión quien aquí decide la pretensión de la parte actora en el presente juicio, es el desalojo del apartamento distinguido con el Nº 13, ubicado en el Primer Piso del Edificio Apure, situado en la Avenida Guaicaipuro de la Urbanización El Llanito, Manzana S, Parcela 384, Jurisdicción del Municipio Petare, Distrito Sucre del Estado Miranda y así se infiere de la lectura del libelo donde la actora señaló lo siguiente:
“Me dirijo ante este Tribunal, a los fines de interponer como en efecto lo hago, demanda de desalojo en contra de la ciudadana Alba Gallego, dado a que el contrato de arrendamiento a tiempo determinado venció, fue reconducido varios años y posteriormente fue debidamente notificada mi voluntad de no reconducir dicho contrato y su conclusión a los fines de recuperar la propiedad de su posesión”
Luego en el capítulo siguiente expuso que el objeto de la pretensión es recuperar el inmueble por haberse vencido el plazo estipulado, luego de haberse reconducido deviniendo en un contrato a tiempo indeterminado.
Que se trata de recuperar el apartamento para vivienda distinguido con el número 13 de la Planta Primer Piso, Edificio Apure, ubicado en la Avenida Guaicaipuro, Urbanización El Llanito, Manzana S, Parcela Nº 384, Jurisdicción del Municipio Petare, Distrito Sucre del Estado Miranda, ya que el demandante y arrendador va a ocupar el inmueble como su vivienda.
En el capítulo que denominó los fundamentos de derecho en los cuales basó su pretensión, la parte actora citó un extracto de la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 24 de abril de 2002 y los literales a y b del artículo 34 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios exponiendo textualmente lo siguiente:
En atención al planteamiento del artículo transcrito, manifiesto en este acto que estoy necesitando mi apartamento para ocuparlo como vivienda principal.
Seguidamente expuso:
“Sentada la anterior premisa jurisprudencial, la cual acoge esta parte arrendadora y demandante, la vía idónea para la pretensión es la acción de desalojo.
Resulta evidente que esta acción trata de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, y no resulta procedente pretender el cumplimiento de contrato, pues la acción de cumplimiento sólo procede para contratos de arrendamiento con determinación de tiempo.
Como se observa, el accionante ciudadano Antonio José Benitez Martínez, mediante esta demanda NO persigue el cumplimiento de un contrato de arrendamiento, ya que al haberse reconducido tácitamente, devino en un contrato a tiempo indeterminado”.
Asimismo adujo en el capítulo correspondiente a la relación de los hechos lo siguiente:
Que comenzó la relación jurídica entre la ciudadana Alba Gallego, en fecha 30 de junio de 1.999 mediante contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el cual tenía fecha de vencimiento el 30 de junio de 2000 y fue reconducido por voluntad de las partes.
Que el 5 de marzo de 2005 se le notificó a la ciudadana Alba Gallego que a partir de la fecha de vencimiento del contrato, el canon mensual sería aumentado en la suma de quinientos bolívares fuertes, el cual ha sido pagado con toda puntualidad y nada tiene que objetar al respecto.
Que en el mes de febrero de 2007 se le informó a la ciudadana Alba Gallego, su disposición de no renovar el contrato de arrendamiento, cuestión a la que se opuso, obligándolo a enviarle un oficio en el cual le ratificaba la notificación antes indicada.
Afirmó que posteriormente, el 22 de agosto de 2007, ante la negativa de la ciudadana Alba Gallego de recibir dicha notificación, le fue entregada la misma a través de la Notaría Pública vigésima séptima de Municipio Libertador del Distrito Capital.
Que está consciente de que el Decreto con rango y fuerza de Ley de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios crea en beneficio del inquilino la figura de la prórroga legal.
Que en este caso, debemos recordar que inicialmente el contrato era a tiempo determinado, por un año para ser exactos; pero por imperio de la Ley, al ser reconducido se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado y en este caso no opera la prórroga legal.
En virtud de todo lo anteriormente expuesto en el petitum solicitó que en atención al Decreto con rango y fuerza de ley de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se declare que se trata de un contrato a tiempo indeterminado y que en consecuencia no se aplique el beneficio de la prórroga legal.
Frente a la pretensión de la parte actora, la parte demandada esgrimió en su defensa los siguientes argumentos:
Que el actor en su libelo expresa que el objeto de la pretensión es recuperar el bien inmueble por haberse cumplido el vencimiento del plazo estipulado, luego de haberse reconducido deviniendo en un contrato a tiempo indeterminado, lo que implica una gran contradicción, pues si se deja claro que el contrato terminó el 15 de julio, como pudo entonces operar tácita reconducción.
Que seguidamente el actor expresó que se entablaba el litigio de conformidad con el contrato de arrendamiento cuya fecha de expiración es el 15 de julio de 2007, debidamente notificado a su persona a comienzos de febrero de 2007, donde el 17 de agosto ratificó su voluntad de no prorrogar el contrato a vencerse el 15 de julio de 2007.
Que mas adelante el mismo actor acompaña al libelo una comunicación en la cual expresa que el lapso de prórroga legal comenzará a computarse a partir del término del contrato. En consecuencia el contrato conforme a lo narrado por el mismo actor estaría en prórroga legal, por lo que mal puede hablarse de tácita reconducción conforme a las previsiones del 1.600 del Código Civil.
Sostuvo que el actor complica más la comprensión de su planteamiento cuando expresa se decrete que se trata de haberse suscrito un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
Afirmó que todas estas consideraciones la llevan a tener que manifestar muy respetuosamente al Tribunal, su inconformidad con la admisión de la demanda, pues la misma es totalmente contradictoria tanto en los hechos narrados como en los fundamentos del Libelo invocados por el actor, que dificulta la elaboración de una defensa adecuada a sus intereses y a la verdadera naturaleza de la relación contractual.
Que además el actor no invoca causal alguna para el supuesto desalojo, es decir, las previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las cuales citó textualmente en su escrito.
Que por otro lado el actor el actor obvió estimar la cuantía de la demanda, requisito fundamental para determinar la competencia del Tribunal y en un futuro la tasación de las costas, pero que en aras del principio de celeridad procesal, no va a solicitar ningún pronunciamiento del Tribunal sobre este particular.
Rechazó, negó y contradijo la demanda intentada en todas y cada una de sus partes y adujo que el contrato de arrendamiento en sus cláusulas segunda y tercera, establecen lo siguiente: “El plazo de duración de este contrato de arrendamiento será de un año fijo, contado a partir de la fecha del presente contrato y prorrogable por períodos iguales a voluntad de las partes contratantes:” y TERCERA: “Queda expresa convenido entre las partes que si alguna de ellas decidiera no hacer valer la prórroga a que hace referencia en la cláusula anterior deberá participarlo con noventa días continuos de anticipación al vencimiento del término, a la otra parte de forma escrita”.
Precisó que es claro del contenido de las citadas disposiciones contractuales que nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, con las siguientes características:
1—De un año fijo, prorrogable por periodos iguales a voluntad de las partes.
2—Cualquiera de las partes tenía la potestad de no prorrogar el contrato por un nuevo período, siempre y cuando lo manifestaran por escrito con noventa días de anticipación.
Que visto de esta forma el contrato suscrito en fecha 30 de junio de 1.999 se ha venido prorrogando por voluntad de las partes, pues ninguna de ellas ha manifestado su voluntad en contrario dentro del plazo fijado en la cláusula tercera e igualmente ha venido ocupando el inmueble en forma ininterrumpida y ha pagado los cánones de arrendamiento, como lo reconoce el actor.
Señaló que la actora reconoce en el libelo que el contrato fue reconducido por voluntad de las partes por aplicación de las cláusulas segunda y tercera, es decir, que ninguna de ellas manifestó su voluntad de no prorrogarlo.
Afirmó que es incierto lo alegado por el actor de la supuesta notificación verbal en el mes de febrero, donde dice haberle informado su voluntad de no renovar el contrato, lo que niega y rechaza categóricamente.
Adujo que carece de toda validez el justificativo evacuado ante la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital donde se le pretende notificar del vencimiento del contrato.
Que tanto la supuesta comunicación privada que alega el actor, así como el justificativo notarial, resultan totalmente extemporáneos , toda vez que los mismos debían ser enviados a su persona con noventa días de anticipación al treinta de junio de 2007 y es por ello, que el contrato se encuentra en plena vigencia, por lo menos un año más.
Indicó que el desalojo resulta totalmente improcedente por no ajustarse a la verdadera naturaleza de la relación contractual, que es a tiempo determinado.
Ahora bien, en materia Civil las normas que establecen la dinámica a cumplir por las partes contendoras para vencer en el proceso, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
El precepto que se desprende de dichas normas, se reduce a la necesidad de que quien alega la existencia de una obligación, debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, demostrar el hecho extintivo.
A los fines de cumplir con los preceptos anteriormente citados, la parte actora reprodujo el mérito de todas las actas cursantes al expediente, las cuales en virtud del principio de exhaustividad de la sentencia debe valorar quien aquí decide y no constituyen medio de prueba.
Realizó una serie de consideraciones que no constituyen actividad probatoria.
Promovió el mérito del instrumento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, que en los términos del artículo 1.360 del Código Civil, da fe de las declaraciones en dicho instrumento contenidas, desprendiéndose del citado instrumento que la parte actora es propietaria del inmueble que es objeto de la presente demanda, hecho que no formó parte de lo que fue controvertido en la secuela del proceso. Así se decide.
Promovió el mérito del contrato que consta a los folios 15 al 18 del presente expediente el cual no aparece suscrito por la parte demandada, sin embargo fue acompañado por la parte demandada, debidamente firmado y reconocido por ella como instrumento fundamental de la pretensión para demostrar el vínculo contractual existente entre las partes del presente proceso, por tanto, en virtud del principio de adquisición procesal y comunidad de la prueba debe ser valorado por el Tribunal. Así se establece.
Dicho instrumento a tenor de lo establecido en el Artículo 1.360 del Código Civil, hace plena fe de las declaraciones en el contenidas, por lo que esta sentenciadora le atribuye pleno valor probatorio. Así se decide.
Documento privado de fecha 17 de agosto de 2007, inserto a los autos al folio 19, que es desechado toda vez que se trata de un documento emanado de la propia parte que lo promueve, siendo necesario precisar al respecto, que nadie puede constituir prueba a su favor con su propia declaración. Así se establece.
Notificación efectuada por ante la Notaría Publica Vigésimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital que al no ser tachado de falso, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.359 del Código Civil, hace plena fe así entre las partes como respecto de terceros de la certeza de las actuaciones realizadas por el notario, desprendiéndose del citado instrumento que ciertamente el 22 de agosto de 2007, el mencionado funcionario notificó a la parte demandada de la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato. Así se decide.
Promovió el merito de comunicación de fecha 6 de mayo de 2005, que es desechada por tratarse de una comunicación emanada de la propia parte que la promueve. Así se decide.
La parte demandada promovió el mérito del contrato de arrendamiento cuya valoración ha sido efectuada en el texto del presente fallo.
Promovió la confesión de la parte actora cuando en el libelo reconoce que el contrato es reconducido por voluntad de las partes.
Para decidir se observa:
En el caso bajo estudio, tomando en consideración las argumentaciones anteriormente expresadas, observa quien aquí decide, que la pretensión de la parte actora en el presente juicio ha sido el desalojo previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debido a la necesidad que tiene la parte actora de ocupar el inmueble, que es la acción procedente en las demandas que tienen por objeto inmuebles que han sido arrendados bajo contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado.
De las actas del expediente se evidencia que afirmó la parte actora en el libelo, que el contrato cuya extinción pretende en el presente juicio, fue celebrado inicialmente por tiempo determinado, pero como el arrendatario continuó en posesión del inmueble, este se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado.
Ahora bien, la cláusula segunda del contrato aportado a los autos por la parte actora, que es el documento fundamental de la presente demanda y es el instrumento que contiene las estipulaciones convenidas entre las partes, reza textualmente lo siguiente: “El plazo de duración de este contrato de arrendamiento será de un (1) año, contado a partir de la fecha del presente contrato y prorrogable por períodos iguales a voluntad de las partes contratantes.
Así mismo, la cláusula tercera establece:” Queda expresamente convenido entre las partes que si alguna de ellas decidiera no hacer valer la prórroga a que se hace referencia en la cláusula anterior, deberá participarlo con noventa días continuos de anticipación al vencimiento del término, a la otra parte y de forma escrita.”
Del texto anteriormente trascrito se desprende, que las citadas cláusulas establecieron como término de duración del contrato, el plazo de un año fijo contado a partir del día 30 de junio de 1.999, prorrogable por períodos iguales, salvo que una de las partes notificara a la otra lo contrario, es decir, que una de las partes notificare a la otra su voluntad de no continuar con el contrato con noventa días de anticipación al vencimiento de su término.
De allí que, se evidencia que el contenido de las mismas es preciso, cuando establece como condición, que el contrato se prorrogaría a su vencimiento por plazos fijos de un (1) año, a menos que una de las partes no notificare a la otra su voluntad de no prorrogarlo, con noventa días de anticipación a su fecha de vencimiento, por tanto, la voluntad; tanto de la arrendadora como de la arrendataria, fue vincularse por un contrato a tiempo determinado, con prorrogas fijas de un (1)año, siempre y cuando no se hubiese notificado lo contrario con noventa días de anticipación al vencimiento del contrato o de una de sus prórrogas.
Aunado a lo anterior observa el Tribunal que la notificación efectuada por la Notaría Pública Vigésimo Séptima del Municipio Libertador, fue efectuada en fecha 22 de agosto de 2007, es decir, cuando ya había empezado a correr una nueva prórroga contractual correspondiente al período comprendido desde el mes de junio de 2007 a junio de 2008, por tanto, el contrato se encuentra en plena vigencia, conservando en consecuencia la calificación de contrato a tiempo determinado, resultando a todas luces la improcedencia de la pretensión de desalojo incoada por la parte actora. Así se decide.
Al respecto debe resaltarse que artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:” Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en limites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.
De la misma manera, La Sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 24 de abril de 2002, dejó sentado lo siguiente: “En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no de cumplimiento de contrato”.
En sintonía con lo anterior la Sentencia de fecha 14 de octubre de 2005, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia dejó sentado lo siguiente:
”Al respecto, la Sala observa que el Juez, en tanto que ordenador y rector del proceso, tiene como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiere sido alegado y probado en autos sin que pueda incurrir, cuando falla, en abierta modificación de las pretensiones o defensas que hayan sido opuestas por las partes para convertirlas en algo totalmente distinto, pues ello lesiona el derecho a la igualdad procesal de ambas partes y atenta contra el fundamental principio de seguridad jurídica”.
En efecto, una vez que queda trabada la litis, debe existir certeza de los hechos y derechos que el demandante esgrimió y exigió, así como de las defensas que el demandado opuso. No puede el sentenciador, en la decisión modificar la calificación jurídica de la pretensión o de la defensa que se expuso respecto de los hechos que se imputaron, pues contra ese juzgamiento, que se aparta de las actas procesales, tal como ocurrió en el caso de autos, con el Tribunal de alzada, la parte que se ve afectada no puede defenderse”.
En el caso de marras la pretensión de la parte actora es por desalojo, cuyas causales han sido taxativamente previstas en el artículo 34 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y es la acción procedente cuando el inmueble que es objeto de la demanda, ha sido arrendado bajo contratos celebrados en forma verbal o por escrito a tiempo indeterminado, siendo necesario precisar, tal y como lo ha venido sosteniendo la doctrina, que cuando se demanda en virtud de un contrato celebrado a tiempo determinado como ocurrió en el presente caso; lo procedente es demandar la resolución o el cumplimiento del contrato, razón por la cual y en sintonía con los criterios anteriormente sustentados, se hace forzoso para el Tribunal, declarar la improcedencia de la presente demanda, toda vez que el contrato contentivo de las estipulaciones cuyo incumplimiento señala la actora en su libelo, el cual fue ampliamente valorado en el texto del presente fallo, es un contrato de los celebrados por tiempo determinado. Así se decide.
III
En razón de lo antes expuesto, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara IMPROCEDENTE la demanda que por DESALOJO intentó ANTONIO JOSE BENITEZ MARTINEZ contra ALBA GALLEGO. Así se decide.
Se condena en costas a la parte actora, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN
Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los catorce (14) días de enero de dos mil ocho (2008). Años 197° de la independencia y 148 de la Federación.
LA JUEZ TITULAR

LETICIA BARRIOS RUIZ

LA SECRETARIA,

MARINA SANCHEZ GAMBOA.
En esta misma fecha, siendo las 09:48 a.m, se publicó y registró la anterior decisión,
LA SECRETARIA,

MARINA SANCHEZ GAMBOA.
EXP.AP-V-2007.2117.
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