TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, ocho de enero de dos mil ocho
197º y 148º
ASUNTO Nº AP31-V-2007-001724.
“VISTOS” CON SUS ANTECEDENTES.
Resolución de Contrato de Arrendamiento.-
-I-
-DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES-

De conformidad con lo previsto en el ordinal Segundo (2°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto dispone:
-PARTE DEMANDANTE: Constituida por el ciudadano JAVIER JOSÉ FORERO REY, venezolano, mayor de edad y portador de la cédula de identidad Nº V-11.668.699. Representado en la causa por su apoderado judicial, abogado Aníbal José Lairet Vidal, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad Nº v-5.538.625 e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 19.822, según se evidencia de instrumento poder otorgado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 13 de Agosto de 2.007, anotado bajo el Nº 16, Tomo 53 de los libros de autenticaciones respectivo y cursante a los folios 11 y 12 del expediente.
-PARTE DEMANDADA: Constituida por el ciudadano LEONEL ORLANDO DURAN DURAN, venezolano, mayor de edad y portador de la cédula de identidad Nº V-3.430.943. Representado en la causa por los profesionales del derecho, abogados Rosa f. Taricani Campos, Jorge Paparoni Minuta, Juan Carlos Paparoni y Verisa Taricani, venezolanos, mayores de edad e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado Nº 21.004, 6.312, 53.975 y 82.590, representación que ejercen según se desprende de instrumento poder otorgado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 14 de Noviembre de 2007, anotado bajo el Nº 66, Tomo 140 de los libros de autenticaciones respectivos y cursante a los folios 38 y 39 del expediente.
-II-
-SINTESIS DE LA CONTROVERSIA-
Conoce de la presente causa este Juzgado de Municipio en virtud de la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoara el ciudadano Javier José Forero Rey en contra del ciudadano Leonel Orlando Duran Duran.
En efecto, mediante escrito de fecha 20 de Septiembre de 2007, la parte actora argumentó en defensa de su pretensión de Resolución, en síntesis:
1.- Que en fecha 18 de Julio de 2000, suscribió por ante la Notaría Pública Undécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 20, Tomo 149 de los libros de autenticaciones, contrato de arrendamiento con el ciudadano Leonel Orlando Duran Duran, sobre un lote de terreno y el galpón sobre él construido, los cuales miden aproximadamente trescientos cincuenta metros cuadrados (350 mts2) y doscientos metros cuadrados (200 mts2) respectivamente de superficie, ubicados en la Avenida Santiago de Chile, Urbanización Los Caobos, Parroquia El Recreo de la Ciudad de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Federal, cuyos linderos son: NORTE: Taller de Carpintería; SUR: Casa de propiedad del señor Pablo Antonio Forero Hernández; ESTE: Quinta “Yo Mar” y la Avenida Santiago de Chile; y OESTE: Terreno de Propiedad del señor Pablo Forero.
2.- Que la duración del contrato se habría pactado por un período de un (01) año, contado a partir del 1° de Mayo de 1999, hasta el 1° de Mayo de 2000, con un canon de arrendamiento de Cuatrocientos Veinte Mil Bolívares mensuales (420.000,00 Bs.), el cual fue modificado conforme a la Resolución Nº 010929 de fecha 28 de Marzo de 2007, dictada por la Dirección General de Inquilinato adscrita al Ministerio Infraestructura, que fijó como renta máxima la cantidad de Setecientos Setenta y Seis Mil Trescientos Setenta y Tres Bolívares con Quince céntimos (776.373,15 Bs.), la cual le resultó notificada al demandado en fecha 30 de Abril de 2007.
3.- Que el demandado ha dejado de cancelar los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de Mayo a Agosto de 2007, cada uno a razón de Setecientos Setenta y Seis Mil Trescientos Setenta y Tres Bolívares con Quince céntimos (776.373,15 Bs.), para un total adeudado de Tres Millones Ciento Cinco Mil Cuatrocientos Noventa y Dos Bolívares con sesenta céntimos (3.105.492,60 Bs.).
4.- Que en virtud de tal incumplimiento procede a demandar al ciudadano Leonel Orlando Duran Duran, para que convenga o en su defecto sea condenado por el tribunal en: A.- En la Resolución del Contrato de Arrendamiento cuestionado y su consecuente Entrega Material inmediata del bien inmueble arrendado, constituido por un lote de terreno y el galpón sobre él construido, los cuales miden aproximadamente trescientos cincuenta metros cuadrados (350 mts2) y doscientos metros cuadrados (200 mts2) respectivamente de superficie, ubicados en la Avenida Santiago de Chile, Urbanización Los Caobos, Parroquia El Recreo de la Ciudad de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Federal, cuyos linderos son: NORTE: Taller de Carpintería; SUR: Casa de propiedad del señor Pablo Antonio Forero Hernández; ESTE: Quinta “Yo Mar” y la Avenida Santiago de Chile; y OESTE: Terreno de Propiedad del señor Pablo Forero; B.- En cancelar los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de Mayo a Agosto de 2007, cada uno a razón de Setecientos Setenta y Seis Mil Trescientos Setenta y Tres Bolívares con Quince céntimos (776.373,15 Bs.), para un total de Tres Millones Ciento Cinco Mil Cuatrocientos Noventa y Dos Bolívares con sesenta céntimos (3.105.492,60 Bs.). C.- En pagar por concepto de indemnización sustitutiva por la ocupación del inmueble, durante todo el tiempo que transcurra entre la presentación de la demanda y la entrega definitiva del inmueble, una suma equivalente al canon de arrendamiento vigente, es decir, la suma de Cuatro Millones Quinientos Mil Bolívares (4.500.000,00 Bs.) mensuales. D.- En pagar los costos y costas del proceso. (Folios 01 al 10).
-DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:
Por su parte, la demandada mediante escrito de fecha 15 de Noviembre de 2007, presentó contestación a la pretensión incoada en su contra, argumentando grosso modo, en su defensa:
1.- Rechazó, negó y contradijo en todas y cada un de sus partes la demanda incoada en su contra, por ser improcedente, toda vez que nada adeuda por concepto de cánones de arrendamientos del inmueble arrendado, al haber consignado oportunamente los correspondientes a los meses de Abril a Noviembre de 2007, por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente Nº 200112922, cada uno a razón de Cuatrocientos Veinte Mil Bolívares (420.000,00 Bs.) mensuales.
2.- Rechazó, negó y contradijo que adeude cánones de arrendamiento a razón de Setecientos Setenta y Seis Mil Trescientos Setenta y Tres Bolívares con Quince céntimos (776.373,15), toda vez que la resolución administrativa que así lo habría estipulado no le ha sido debidamente notificada, no pudiendo producir efectos legales la misma, por no cumplir con lo dispuesto en el artículo 73 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicitando en consecuencia sea declarada Sin Lugar la pretensión incoada. (Folios 32 al 37).
En estos términos quedó planteada la controversia sometida a conocimiento y decisión del Juzgado.
-III-
-BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES-
Mediante escrito de fecha 20 de Septiembre de 2007, la parte actora incoó acción POR Resolución de Contrato de Arrendamiento en contra de la parte demandada. (Folios 01 al 10).
Por auto de fecha 26 de Septiembre de 2007, se admitió cuanto ha lugar en derecho la acción planteada y consecuencialmente a ello se acordó el emplazamiento de la parte demandada para la contestación de la demanda. (Folios 24 y 25).
Mediante nota de secretaria de fecha 26 de Octubre de 2007, se dejó constancia de haberse librado la compulsa de citación a la parte demandada. (Folio 28).
Mediante diligencia de fecha 13 de Noviembre de 2007, el Alguacil correspondiente, procedió a consignar compulsa de citación debidamente firmada por la parte demandada. (Folios 30 y 31).
Mediante escrito de fecha 15 de Noviembre de 2007, la parte demandada procedió a contestar la pretensión incoada en su contra. (Folios 32 al 37).
Mediante escrito de fecha 27 de Noviembre de 2007, la parte demandada procedió a promover pruebas en la causa (Folios 45 al 47), las cuales fueron proveídas por auto de fecha 30 de Noviembre de 2007. (Folio 70). Lo propio realizó la parte actora mediante escrito de fecha 04 de Diciembre de 2004 (Folios72 al 74), proveídas por auto de fecha 04 de Diciembre de 2007 (Folios 75 y 76).
Por auto de fecha 13 de Diciembre de 2007, se acordó diferir el pronunciamiento del fallo correspondiente en la causa. (Folio 74).
-IV-
-MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR-
De conformidad con lo previsto en el ordinal Cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto observa:
Dada la naturaleza del proceso que nos ocupa, conviene observar que la acción de resolución de contrato o acción resolutoria, es la facultad que tiene una de las partes contratante en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y consecuencialmente la liberación de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, es decir, en resumen, la acción resolutoria busca la terminación del nexo jurídico existente entre las partes en un contrato bilateral motivado por el incumplimiento culposo de una de ellas.
Conforme lo dispone el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 ejusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Por tanto, en opinión de quien decide, el principio fundamental de los contratos es el CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRAÍDAS POR LOS CONTRATANTES en los términos y condiciones asumidas en las mismas, por disposición del artículo 1.264 del Código Civil.
Normativas éstas que encuentran a su vez, medio de ejecución en lo dispuesto en el artículo 1.167 del mismo cuerpo normativo, cuando dispone que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”.
De cuyo articulado base, se desprende, indiscutiblemente, los elementos indispensables y concurrentes para la procedencia de la misma, a saber:
a).- Debe tratarse de la resolución de un contrato bilateral, salvo en los casos de la renta vitalicia y la partición, los cuales el legislador estableció medios específicos para ello.
b).- Es necesaria la existencia de un incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes, dado que, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplican las normas de la teoría de los riesgos.
c).- Debe existir un cumplimiento u ofrecimiento de cumplir su obligación por parte de quien incoa la acción de resolución. Y,
d).- Debe ser declarada por un Juez, no pudiendo dejarse al arbitrio de las partes.
Derivado de los anteriores señalamientos, debe tenerse que la Resolución es uno de los medios de terminación de los efectos de las obligaciones contraídas, derivada de un incumplimiento culposo de una de las partes contratantes en los contratos bilaterales, dada la inherencia a su naturaleza sinalagmática, en la que cada una de ellas sabe con exactitud los límites de su obligación.
De igual forma, cabe observar que, la resolución del contrato no basta para desinteresar al actor, al recobrar o conservar lo que constituye el objeto de su obligación, ya que a menudo obtendrá menos de lo que le hubiese dado el cumplimiento efectivo del contrato, del que esperaba obtener un beneficio. Por esta razón, para compensar el perjuicio que experimente por esta ganancia dejada de percibir, puede pedir del Tribunal que se condene a su contrario a la indemnización de los daños y perjuicios a que hubiere lugar.
Por último, la resolución decretada judicialmente produce efectos retroactivos, remontándose éstos más allá de la fecha de la demanda; el contrato desaparece aún en el pasado, como por efecto de una condición resolutoria. En otras palabras, el contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera como si jamás hubiese existido el contrato. Las partes que suscriben un contrato bilateral que después de declarado resuelto, vuelven a la situación precontractual como si jamás hubiesen celebrado contrato alguno. Sin embargo, en los contratos de ejecución sucesiva, como el arrendamiento de cosas o el de trabajo, la resolución sólo podrá producir efectos para el futuro. Así se establece.
En este sentido, se tiene que la pretensión de la actora se sustenta en la falta de pago por parte de su arrendatario, de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Mayo de Agosto de 2007, cada uno a razón de Setecientos Setenta y Seis Mil Trescientos Setenta y Tres con quince céntimos (776.373,15 Bs.), conforme a Resolución Nº 010929 de fecha 28 de Marzo de 2007, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura que fijó el canon máximo de arrendamiento a cobrarse por el uso del inmueble arrendado.
No obstante, la parte demandada en su escrito de contestación a la pretensión de la actora, adujo su estado de solvencia para con el pago de los referidos cánones de arrendamiento, pues éstos vendrían siendo consignados por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para lo cual y a tal efecto, procedió a consignar copia certificada del expediente de consignaciones Nº 20012922 del referido Juzgado, contentivo de las mismas, obligando a quien decide a tenor de lo previsto en el artículo 51 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario, realizar las siguientes consideraciones de hechos y de derecho, a los fines de estimar la tempestividad o no de las referidas consignaciones arrendaticias, lo que pase a efectuarse de la forma que sigue:
Establece el artículo 51 del reciente promulgado Decreto con Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en la Gaceta Oficial Nº 36.845, de fecha 07 de diciembre de 1999; cuya vigencia comenzó a regir a partir del primero (1) de enero de 2000, lo siguiente:
Articulo 51.- Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio Competente por la ubicación del inmueble, DENTRO DE LOS QUINCE (15) DÍAS CONTINUOS SIGUIENTES AL VENCIMIENTO DE LA MENSUALIDAD.- (fin de la cita).- (Mayúscula y Subrayado de este Juzgado).-
Ahora bien, de la norma antes transcrita observa este Juzgado, que la intención del legislador patrio, tanto en el derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas como en el reciente promulgado Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliario, no fue otra sino la de permitirle al arrendatario la posibilidad de acudir ante la autoridad jurisdiccional para consignar el monto correspondiente a la pensión de arrendamiento vencida, en virtud de rehusarse expresa o tácitamente el arrendador, a recibir dicho pago. Así, en palabras del Dr. JUAN GARAY (“Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”; enero 2001. Pág. 37), la consignación lo prevé la Ley para “proteger al inquilino contra un arrendador que esté buscando una vía expedita para resolver el contrato y se haga el desentendido a la hora de cobrar el alquiler. También cuando el dueño quiere cobrar un alquiler por encima del regulado”.- Ahora bien, tal consignación conforme se infiere del artículo transcrito, debe hacerse, inexorablemente, “DENTRO DE LOS QUINCE DIAS CONTINUOS SIGUIENTES AL VENCIMIENTO DE LA MENSUALIDAD”; es decir, que el arrendatario no debe depositar mensualidades atrasadas en más de quince (15) días vencido el plazo previsto en el contrato de arrendamiento para el pago del alquiler. Esto equivale a decir que si en un contrato de arrendamiento se fija como plazo de vencimiento, para que tenga lugar el pago de la pensión de arrendamiento, el día 31 del mes, es precisamente a partir del día inmediato siguiente a éste que comenzaría a correr el lapso de quince días para que el arrendatario proceda a consignar la pensión de arrendamiento ante la autoridad jurisdiccional, lo cual deberá hacer dentro del señalado lapso (15 días continuos) y, de esta forma, se tendrá la consignación como efectuada tempestivamente y consecuencialmente, al arrendatario solvente en el pago de su obligación.
Por su parte, el autor GILBERTO GUERRERO QUINTERO (“Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”. Tomo I. Pág. 440.), sostiene que la consignación inquilinaria puede entenderse como una forma excepcional de pago judicial, ya que, no se trata de una oferta para dar lugar a un contrato, sino que la consignación constituye un medio de excepción establecido por el legislador en beneficio del arrendatario cuando el arrendador rehusare recibir el pago del alquiler; en cuyo caso la Ley concede al arrendatario el derecho de consignarlo en los términos del artículo 51, antes citado.
Así mismo, vierte el mencionado autor en la señalada obra, que la consignación podrá efectuarse dentro de los quince (15) días continuos siguientes a la fecha en que debe hacerse el pago al accipiens. Sin embargo, la misma (consignación) deberá hacerse dentro del indicado lapso de aspirar el arrendatario que la misma no sea extemporánea por lo demorada. Señalando además, que se trata de un “tiempo legal”, debido a que corresponde a la Ley su fijación, no obstante que puede privar el convencional cuando éste se fija en beneficio del arrendatario. Éste plazo es aplicable ex jure a cualquier contrato de arrendamiento independientemente de su duración, por remisión directa de los artículos 14 y 1.611 del Código Civil, y especialmente en el artículo 51 del nuevo Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En igual sentido se ha pronunciado el autor EDGAR DARÍO NÚÑEZ ALCÁNTARA (“El Nuevo Derecho Inquilinario Venezolano”. Editorial Vadell Hermanos. Pág., 252); cuando señala que para que proceda este derecho de consignar el canon por ante un Juzgado de Municipio, es menester que el arrendador se haya rehusado y que de alguna manera haya impedido, expresa o tácitamente que se le haga el pago, “con lo cual inmediatamente nace en el patrimonio jurídico del arrendatario el derecho de hacer una consignación en un lapso de quince (15) días consecutivos al vencimiento de la mensualidad”. La consignación se efectuará por ante un Juzgado de Municipio de un Tribunal con competencia territorial, con relación al inmueble que una a las partes en el contrato.
Así las cosas y sentado lo anterior como premisa base para determinar la tempestividad o extemporaneidad de las consignaciones realizadas por la demandada, observa éste Juzgado Décimo de Municipio lo dispuesto en la cláusula “SEGUNDA” del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por ante la Notaría Pública Undécima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 18 de Julio de 2000, anotado bajo el Nº 20, Tomo 149 de los respectivos libros de autenticaciones, al cual a su vez se le confiere valor probatorio en la causa a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, como demostrativo de la relación arrendaticia existente entre las partes contendientes de la presente litis; que dispuso:
(SIC)”… SEGUNDA: El canon mensual de arrendamiento es la cantidad de Cuatrocientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 420.000,00) pagaderos puntualmente por parte de “El Arrendatario” por mensualidades adelantadas, directamente a “El Arrendador” en la persona del señor Javier José Forero Rey, ya identificado, o a la persona que expresamente y por escrito le indicare “El Arrendador” a “El Arrendatario” en la ciudad de Caracas, Distrito Federal, en moneda de curso legal en Venezuela…”. (Fin de la cita textual). (Subrayado del Tribunal). (Folios 13 y 14).
De lo que se infiere, que “el Arrendatario” debía de cancelar los cánones de arrendamiento por mensualidades adelantadas, es decir, en los primeros días del inicio de cada mes, o de manera de ejemplo, el mes de Enero, debía ser cancelado dentro de los primeros días del mismo mes de Enero y no por mes disfrutado, pero el mismo debía ser consignado dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento de la mensualidad, es decir, el mes de Enero se consignaría dentro de los primeros quince (15) días calendarios del mes de Febrero, pero con la salvedad que puede haberse depositado en la cuenta del Tribunal de consignaciones el monto o cantidad estipulada como canon de arrendamiento dentro del lapso, pero consignada en el expediente de consignaciones con posterioridad, caso en el cual debe considerarse solvente al arrendatario, pues así lo consideró la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia Nº 1115 de fecha 12 de Mayo de 2.003, cuando dispuso:
(SIC)”…En tal sentido la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente es la acreditación de pago reclamado, por lo que considerar que el pago estuvo mal efectuado, por cuanto el arrendatario dejó de consignar los comprobantes bancarios correspondientes al pago del canon fijado en la cuenta bancaria que a tal efecto destinó el Juzgado de consignaciones, es un exceso de formalismo, ya que tal proceder constituye una práctica jurídica que han establecido los Juzgados, no establecida expresamente en las normativas que rigen la materia…
…Tal proceder posee lógica jurídica, por cuanto si el arrendatario no consigna en las actas del expediente de consignaciones comprobante del depósito efectuado, el Juzgado de consignaciones no se encuentra en conocimiento del cumplimiento en los pagos realizados por parte del arrendatario, para así considerarlo solvente; empero tal proceder no obsta para que, cuando se incoa otra acción por resolución del contrato debido a la falta de pago, el Juzgado que conozca de la causa, ante la presencia de los pagos efectuados considere que, aunque no se cumplió con el procedimiento de consignaciones arrendaticias el pago se efectuó y por ende no se encuentra en un estado del insolvencia el arrendatario…”. Así se reitera.
O que los pagos y consignaciones se efectuaron en forma adelantada, como lo dispuso la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en su fallo de fecha 04 de Noviembre de 2.003, al expresar:
(SIC)”…No obstante, ésta Sala considera que si bien las consignaciones de los cánones de arrendamiento fueron efectuadas con anticipación, conforme al citado artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el pago por adelantado de las pensiones arrendaticias no constituye un incumplimiento por parte del arrendatario de sus obligaciones contractuales. Por lo tanto, equiparar la ejecución anticipada de la obligación del pago de los alquileres, al cumplimiento tardío o al incumplimiento, resulta contrario a la justicia que persigue todo proceso, de acuerdo con los principios consagrados en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela…
…Los argumentos expuestos hacen imperativo concluir que la sentencia objetada lesionó el derecho a la tutela judicial efectiva del accionante, al declarar el desalojo del inmueble, así como el pago de una indemnización equivalente a los cánones de arrendamiento “insolutos”, a pesar de haber determinado previamente el cumplimiento, aunque anticipado, de la obligación de cancelar las pensiones arrendaticias…”. Así se reitera.
Aclarado lo anterior, se destaca la necesidad de verificar si efectivamente las consignaciones arrendaticias efectuadas por la parte demandada en la causa y traídas al proceso (Folios 52 al 69) y a las cuales se le confieren valor probatorio a tenor de lo previsto en los artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, se efectuaron de manera tempestiva, es decir, dentro del lapso previsto en el artículo 51 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues de tal determinación surgirá vehementemente, de manera clara y categórica, el estado de solvencia o no del arrendatario para con los cánones de arrendamientos reclamados como insolutos, y como consecuencia de ello, en principio, la procedencia o no de la pretensión de Resolución por incumplimiento interpuesta; todo lo cual se realiza en los términos que siguen:
RELACION CONSIGNACIONES ARRENDATICIAS
AÑO 2007
MES CONSIGNADO FECHA CONSIGNACIÓN FECHA DEPÓSITO
FOLIOS
MAYO 10-04-07 09-04-07 52-54
JUNIO 12-06-07 12-06-07 55-56
JULIO 09-07-07 09-07-07 57-58
AGOSTO 13-08-07 13-08-07 59-60
SEPTIEMBRE 18-09-07 17-09-07 61-62
OCTUBRE 09-10-07 09-10-07 63-64
NOVIEMBRE 09-11-07 09-11-07 65-66

Consignaciones arrendaticias todas que se evidencian haberse efectuado dentro del lapso legal previsto por el artículo 51 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario, para considerarse tempestivas las mismas, toda vez que fueron realizadas antes del vencimiento de los quince (15) días calendarios siguientes al vencimiento de la mensualidad, pues la correspondiente al mes de Mayo se consignó el día 10 de Mayo de 2007 y así sucesivamente ocurrió con las demás consignaciones, considerándose todas válidas y eficaces para tener por solvente al arrendatario. Así se decide.
No obstante, la tempestividad de las consignaciones arrendaticias efectuadas, debe observarse además que éstas se correspondan efectivamente con el monto del canon de arrendamiento pactado en el contrato de arrendamiento de que se trate, pues poco puede alegarse cuando las consignaciones aún y cuando resultaren tempestivas, éstas no se correspondan con el canon de arrendamiento, dado que en éste caso si bien son válidas no son eficaces para tener por solvente al arrendatario. Así se declara.
Tal señalamiento surge con ocasión a la controversia que existe en ésta causa con relación al canon de arrendamiento que habría de ser cancelado como contraprestación por el uso del inmueble arrendado, toda vez que la parte demandante afirma que el mismo se corresponde con la suma de Setecientos Setenta y Seis Mil Trescientos Setenta y Tres Bolívares con quince céntimos (776.373,15 Bs.) conforme a Resolución de la Dirección de Inquilinato que así lo fijara y la parte demandada señala que éste habría de ser la suma de Cuatrocientos Veinte Mil Bolívares mensuales (420.000,00 Bs.), tal y como se estableció en el contrato de arrendamiento y más cuando la citada resolución ministerial no le fue notificada conforme a lo previsto en el artículo 73 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, careciendo en consecuencia de efectos jurídicos en su esfera patrimonial.
Ante tales argumentos, debe tenerse en consideración a los fines de la resolución de la causa, que los actos administrativos, como expresión de la voluntad de la administración ante la petición formulada de un particular que afecta la esfera patrimonial de otro, para lograr su eficacia jurídica, ello es, desplegar toda las consecuencias jurídicas que de él deriva, debe, a tenor de lo previsto en los artículos 73 y 74 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, serle notificado al interesado o afectado por el acto, con el objeto que esté en conocimiento de su contenido, a los fines del ejercicio de su derecho a la defensa, so pena de no producir efecto jurídico alguno.
Dicha notificación debe, a tenor de lo previsto en el artículo 73 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, contener el texto íntegro del acto, e indicar si fuere el caso, los recursos que proceden con expresión de los términos para ejercerlos y de los órganos o tribunales ante los cuales deban interponerse, pero además conforme a la ley especial de la materia, en observancia de lo previsto en el artículo 73 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, si dicha notificación personal no lograse consumarse, se dejará expresa constancia en el expediente, señalándose las razones por las cuales no pudo practicarse, debiéndose proseguir con los siguientes pasos:
1.- Publicación de un resumen de la decisión, mediante simple aviso, en uno de los diarios de mayor circulación de la localidad donde esté ubicado el inmueble.
2.- Ser consignada (la publicación del aviso) en el expediente administrativo por el interesado.
3.- Fijar a la vista del público en el local donde despacho el funcionario que dictó la decisión y en la puerta de la morada u oficina de los interesados, cartel de notificación contentivo del acto en los términos del artículo 73 en cita.
Que cumplida con las formalidades antes señaladas y transcurrido como sean diez (10) días hábiles administrativos, contados a partir de la fijación que del aviso se haga y conste en el expediente, se entenderá que el o los interesados se encuentran notificados del acto, encontrándose a derecho para la impugnación del acto.
Analizados los anteriores pasos, resulta indispensable su subsunción en los hechos acaecidos en el expediente administrativo contentivo de la regulación del canon de arrendamiento llevado por ante la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de infraestructura, pues de ello nacerá la eficacia o no del acto administrativo, con la consecuente obligación del arrendatario de proceder al pago del canon fijado mediante el procedimiento de regulación.
En éste sentido, se evidencia que la parte demandante, anexo a su escrito contentivo del libelo de la demanda, en específico, a los folios 20 al 23 del expediente, consignó en original, comunicación de fecha 30 de Abril de 2007, recibida por al ciudadano Leonel Duran, a quien iba dirigida, mediante la cual pone en conocimiento el contenido de la Resolución Ministerial que regulara el canon de arrendamiento a ser cancelado por el uso del bien inmueble arrendado, comunicación que si bien y a tenor de lo previsto en los artículos 1363 y 1368 del Código Civil, se le confiere valoración probatoria en la causa como demostrativa de tal hecho de puesta en conocimiento del contenido de la misma, ésta por sí sola, no hace nacer en cabeza del arrendatario su obligación del pago del canon regulado, pues es la propia norma contenida en los artículo 73 y 74 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativos y 73 y 74 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece formalidades de orden público que no pueden relajarse por las partes para la notificación de los actos administrativos, con la observancia que es en base a ésta notificación que el acto surtirá eficacia en la esfera del administrado o afectado, por lo que aún en el supuesto, que dicha notificación personal y no administrativa, se llevara a cabo, la misma no surtiría efecto y por lo tanto no obligaría al administrado al pago del nuevo canon de arrendamiento, pues es la propia administración, la que en definitiva debe notificar sus actos mediante las normas reguladores dispuestas al efecto, razón por la cual la notificación así efectuada por el arrendador del inmueble a su arrendatario no surtió efecto ni lo obligaba a su cumplimiento. Así se decide.
Mas sin embargo, consta a los folios 48 al 51 del expediente, que en fecha 17 de Abril de 2007, el funcionario Inspector de Inmuebles de la Dirección General de Inquilinato, Iniciación de Procedimiento del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, procedió a dejar constancia de su visita al inmueble constituido por el identificado con el Nº 28, ubicado en la Avenida Santiago de Chile, Urbanización Los Caobos, Parroquia El Recreo del Distrito Capital, el cual a su vez lo constituye el bien inmueble objeto de la controversia, en la que expresó haber dejado copia de la notificación personal en la citada dirección en manos de la encargada del local, cumpliendo con ello con uno de los extremos de ley para dar por notificado el acto y por ende eficaz su contenido, como lo es, su notificación personal, más no consta su publicación mediante aviso en uno de los diarios de mayor circulación de la localidad donde está ubicado el inmueble, por lo que al no constar el cumplimiento de los extremos contemplados en el artículo 73 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe considerarse por no cumplida la notificación del acto que fijó el canon máximo de arrendamiento del citado inmueble, no resultando exigible para el arrendatario su cumplimiento, siendo el único canon a cancelar el inicialmente pactado en el contrato, vale decir, la suma de Cuatrocientos Veinte Mil Bolívares (420.000,00 Bs.) o su actual equivalente de Cuatrocientos Veinte Bolívares Fuertes (420 Bf.) mensuales, los cuales en definitiva, se corresponden con las cantidades dinerarias consignadas por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en el expediente Nº 20012922. Así se decide.
-DISPOSITIVO-
En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, éste Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, conforme a lo previsto en el artículo 253 del texto constitucional y por autoridad de la Ley, DECIDE:
-PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la pretensión que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoara el ciudadano JAVIER JOSÉ FORERO REY, en contra del ciudadano LEONEL ORLANDO DURAN DURAN, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo.
-SEGUNDO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas y costos del proceso a la parte demandante en la causa, al resultar totalmente vencida en la misma.
-TERCERO: De conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes del presente fallo, toda vez que el mismo es proferido fuera del lapso del diferimiento de fecha 13 de Diciembre de 2007.
-PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los OCHO (08) días del mes de ENERO del año DOS MIL OCHO (2008). Años 197° de la Independencia y 148° de la Federación.
EL JUEZ.

NELSON GUTIERREZ CORNEJO.
LA SECRETARIA TEMPORAL.

YULI MINERVA MARTINEZ.
En la misma fecha, siendo las DOS Y CUARENTA Y TRES MINUTOS DE LA TARDE (02:43 P.M), se publicó y registró la anterior decisión, quedando anotada bajo el Asiento Nº 14 del Libro Diario del Juzgado.
LA SECRETARIA TEMPORAL.

YULI MINERVA MARTINEZ.

NGC/YMM/*
Asunto Nº AP31-V-2007-001724.
18 Páginas, 01 Pieza.