REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS 197° y 148° “Vistos”, sin informes. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES PARTE ACTORA: Ciudadano JOSÉ LUÍS SÁNCHEZ PEÑA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-3.183.910. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos JORGE REYES ABOUD, GLORIA ABOUD SOL, HÉCTOR OLIVO FAURE, MARIO ANDRÉS BRANDO MAYORCA y ANTONIO BRANDO C., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Números 108.216, 9.810, 28.741, 119.059 y 12.710, respectivamente. PARTE DEMANDADA: Ciudadana GREIMA DEL CARMEN BELANDRIA FLORES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-5.642.376. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos BELTRÁN HADDAD, JAVIER CAMACHO, DAVID ALFREDO MANRIQUE, GABRIEL MENDOZA y BELTRÁN ENRIQUE HADDAD BRICEÑO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Números 1.925, 99.369, 16.230, 64.019 y 115.935, respectivamente. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL. ASUNTO: N° AP31-V-2007-001105. SENTENCIA: DEFINITIVA. RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS Se inició el presente juicio, por libelo de demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, presentado en fecha 20 de junio de 2007, por los abogados Gloria Aboud Sol y Héctor Olivo Faure, en su carácter de co-apoderados judiciales del ciudadano José Luís Sánchez Peña, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos de Lourdes, en contra de la ciudadana Greima del Carmen Belandria Flores, en su condición de arrendataria, por presunto incumplimiento de la entrega del inmueble alquilado al vencimiento del contrato. Cumplida con la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa a este Órgano Jurisdiccional, el cual, previa la verificación de los documentos fundamentales, lo admitió por auto de fecha 25 de junio de 2007, ordenando el emplazamiento de la parte accionada, de acuerdo con las reglas del procedimiento breve establecido en los Artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, tal como lo pauta el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En cuanto a la medida solicitada acordó proveer sobre la misma por auto separado en el cuaderno de medidas correspondiente que a tales efectos ordenó abrir. En fecha 09 de julio de 2007, la representación judicial de la parte actora consignó los fotostátos para la elaboración de la compulsa correspondiente y para el pronunciamiento de la medida cautelar de secuestro solicitada. En fecha 10 de julio de 2007, este Órgano Jurisdiccional elaboró la compulsa de ley a los fines de la citación de la parte demandada. En fecha 17 del mismo mes y año, el apoderado judicial de la parte accionante mediante diligencia ratificó la solicitud sobre la referida medida cautelar de secuestro. En fecha 19 de julio de 2007, el ciudadano Alcides Rovaina en su carácter de Alguacil Titular de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo (U.C.A.) del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, ubicada en el Edificio José María Vargas, dejó constancia de haber recibido las expensas para la práctica de la referida citación, y en fecha 31 del mismo mes y año dio cuenta de la imposibilidad de poder hacer efectiva la misma, dado que la parte demandada al momento de las visitas correspondientes no se encontró en el domicilio procesal señalado al efecto. En fecha 01 de agosto de 2007, el co-apoderado actor solicitó la citación de la parte accionada por medio de carteles, lo cual fue acordado en fecha 02 del mismo mes y año. En esta última fecha el Tribunal dejó constancia de haber oído en un (1) solo efecto la apelación interpuesta por la representación actora contra la decisión que negó la cautelar de secuestro solicitada, y sobre la remisión del cuaderno correspondientes a los fines de ley. En fecha 13 de agosto de 2007, la representación actora consignó dos (2) ejemplares publicados en la prensa del citado cartel, y por auto dictado en esa misma fecha, este Tribunal ordenó agregarlos en el expediente. En fecha 20 de septiembre de 2007, la abogada Diocelis J. Pérez Barreto, en su condición de Secretaria Titular de este Tribunal, dejó constancia que en esa misma fecha se trasladó al domicilio procesal de la parte demandada ciudadana Greima del Carmen Belandria Flores, donde fue atendida por una persona con voz femenina que le indicó sin abrirle la puerta del inmueble en cuestión, que dicha ciudadana no se encontraba en ese momento, por lo que siendo las 7:00 de la mañana, fijó el Cartel de Citación en la referida puerta, dando así cumplimiento a las formalidades del Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 16 de octubre de 2007, el apoderado actor solicitó se designe defensor judicial a la parte demandada, siendo acordado dicho pedimento en fecha 19 del mismo mes y año, y designándose para el cargo al abogado Pedro Miguel Rodríguez Espinoza, a quien se ordenó notificar mediante boleta. En fecha 30 de octubre de 2007, el ciudadano David Bermúdez, en su condición de Alguacil de la referida Coordinación de Alguacilazgo de los Juzgados de Municipio, dio cuenta de haber hecho efectiva la notificación del Defensor Judicial de la parte demandada sobre el cargo recaído en su persona, quien el día 01 de noviembre de 2007, aceptó el mismo y prestó el juramento de ley correspondiente. En fecha 20 de noviembre de 2007, dicho alguacil dejó constancia de haber realizado la citación personal del comentado Defensor Ad-Litem, y consignó la boleta debidamente firmada a los fines de ley. En fecha 20 de noviembre de 2007, compareció el abogado Gabriel Mendoza, quien se constituyó en autos como apoderado judicial de la parte accionada conjuntamente con otros abogados, y consignó documento poder, cuyas facultades se acreditaron en autos el día 21 del mismo mes y año. En fecha 22 de noviembre de 2007, los abogados de la parte accionada presentaron escrito de contestación a la demanda, el cual riela a los folios 125 al 130 del expediente. En fecha 04 de diciembre de 2007, la representación demandada consignó escrito de pruebas, las cuales fueron admitidas el día 05 del mismo mes y año, previo el avocamiento de quien suscribe el presente fallo. En fecha 05 de diciembre de 2007, compareció el abogado Mario Andrés Brando Moyorca, quien se constituyó en autos como apoderado judicial de la parte actora conjuntamente con el abogado Antonio Brando C., presentó escrito de pruebas y consignó poder, cuyas facultades se acreditaron el día 21 del mismo mes y año. En fecha 14 del mes y año en referencia, el Tribunal admitió las pruebas en comento por no ser ilegales e impertinentes, dejando a salvo su apreciación en la definitiva. En fecha 17 de diciembre de 2007, previó cómputo practicado por Secretaria, se dejó constancia de haber vencido íntegramente el lapso probatorio a que se refiere el Artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, y se dijo “vistos” para dictar sentencia de conformidad con el Artículo 890 eiusdem; por lo que estando dentro de la oportunidad para ello, pasa a resolver la controversia, previa las siguientes consideraciones: MOTIVACIONES PARA DECIDIR Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada. A tales efectos establece el Código Civil, que: “Artículo 14.- Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicarán con preferencia a las de este Código en las materias que constituyan la especialidad”. “Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. “Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. “Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. “Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. “Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”. “Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. “Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...”. “Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias…”. “Artículo 1.599.- Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día fijado, sin necesidad de desahucio”. “Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. “Artículo 1.611.- Las disposiciones de este Código referentes al arrendamiento de casas y al de predios rústicos, tendrán aplicación en tanto que leyes especiales no las modifiquen total o parcialmente”. “Artículo 1.614.- En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las misma condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”. Por su parte el Código de Procedimiento Civil determina: “Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”. Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que: “Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”. “Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a)… Parágrafo segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”. “Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: …d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años … Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”. “Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”. En consecuencia, planteados como han sido los hechos de la controversia y analizada la normativa que la rige, es menester para este Despacho pasar a resolver la pretensión opuesta, de la siguiente forma: DE LOS ALEGATOS DE FONDO Tal y como se desprende del escrito libelar la representación judicial de la parte actora alegó que en fecha 01 de abril de 1993, la ciudadana Gisela E. Wanloxten, en su carácter de administradora suscribió un contrato de arrendamiento con la parte demandada, y que tuvo como objeto un Apartamento distinguido con el Nº 3-5, ubicado en el Tercer Piso del Edificio denominado Macareo, situado en la Avenida Miguel Ángel de la Urbanización Colinas de Bello Monte, en Jurisdicción del Municipio Baruta del Distrito Capital y Estado Miranda, cuyo documento contractual anexó a los autos marcado con la Letra “B”. Que dicho inmueble pertenece en propiedad a su mandante ciudadano José Luís Sánchez Peña, según documento que acompaña marcado con la Letra “C”. Que a partir de la fecha antes mencionada se celebraron posteriores contratos de arrendamiento entre las mismas partes y sobre el citado inmueble, siendo el último de ellos el celebrado el día 01 de abril de 2003, cuyos derechos le fueron cedidos al accionante según notas anexas al expediente marcadas con las Letras “1-2-3-4 y 5”. Que el contrato de administración suscrito entre la ciudadana Gisela E. Wanloxten y el ciudadano José Luís Sánchez Peña, el día 03 de marzo de 1993, y posteriormente autenticado en fecha 23 de febrero de 2005, por ante la Notaría Pública Primera de Puerto La Cruz, bajo el Nº 32, Tomo 17 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, quedó extinto en todas y cada una de sus partes, según documento autenticado en fecha 09 de marzo de 2005, por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº 38, Tomo 12 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cuyas instrumentales consigna marcadas con las Letras “D” y “E”, respectivamente. Que consta de Notificación Judicial realizada en fecha 29 de enero de 2004, por el Juzgado Noveno de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, que la ciudadana Gisela E. Wanloxten y el ciudadano José Luís Sánchez Peña, le manifestaron a la arrendataria su voluntad de no prorrogar más el contrato locativo de fecha 01 de abril de 2003, y que vence el día 01 de abril de 2004, cuya decisión la ratificaron mediante Notificación Judicial evacuada el día 01 de marzo de 2005, por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial en comento, las cuales acompañó al expediente marcadas con las Letras “E” y “F”, respectivamente. Que por cuanto la relación arrendaticia de marras tuvo una duración de más de diez (10) años, según se evidencia del contrato de fecha 01 de abril de 1993, de conformidad con el Literal “d)” del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, llegado el día del vencimiento del plazo de duración previsto en dicha convención, este se prorrogó por un lapso de tres (3) años que venció el día 01 de abril de 2007. Que la parte accionada a la fecha de interposición de la demanda ha seguido ocupando el inmueble arrendado sin hacer entrega del mismo totalmente desocupado de bienes y personas, y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, conjuntamente con las llaves de acceso al mismo, como era su obligación, tal como se le participó en la Cláusula Cuarta de la Notificación practicada en fecha 01 de marzo de 2005, por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial. Fundamentó la acción en base al Artículo 1.579 del Código Civil, e invocó los Artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Concluye en demandar, como formalmente lo hizo, a la ciudadana Greima del Carmen Belandria Flores, para que convenga, o a ello sea condenada por el Tribunal, en que ha incumplido en la obligación de entregar el inmueble de autos el día 01 de abril de 2007, totalmente desocupado de personas y bienes, por lo que así pide sea declarado. Solicitó medida cautelar de secuestro sobre el bien inmueble arrendado y la designación de su poderdante como depositario del mismo. Estimó la demanda en la cantidad de Cuatro Millones Novecientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 4.920.000,oo). Estableció los domicilios procesales de ambas partes y por último pidió la declaratoria con lugar de la demanda con todos los pronunciamientos de ley. DE LAS DEFENSAS OPUESTAS En fecha 22 de noviembre de 2007, la representación judicial de la parte accionada, presentó escrito mediante el cual dio contestación al fondo de la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, rechazando y contradiciendo tanto los hechos expuestos como en el derecho invocado. Alegó que en nuestro derecho impera el principio de autonomía de la voluntad como principal nutriente de la doctrina general de los contratos; que partiendo de ese principio se tiene como válida toda convención que provenga de la libérrima manifestación de voluntad de los contratantes, y que sin embargo, a pesar de que en nuestro sistema resulta de precepto lo que arriba afirma, esa libertad de la voluntad para formar contratos y derivar de ellos obligaciones para las partes, encuentra límites en las buenas costumbres, el orden público, la voluntad de le ley o la racionalidad del derecho de los demás. Que como ejemplo reciente de manifestación de la verdad de esa última afirmación, se encuentra el famoso caso de los “créditos indexados”, en el que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en el ejercicio de su potestad para interpretar las normas, principios y valores de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, reconoció que al principio de autonomía de la voluntad se le antepone el orden público y el bien colectivo. Invocó que en los casos como el de análisis, desde antes del año 1947, nuestro Legislador estuvo sumamente preocupado por la situación de minusvalía o debilidad jurídica a que históricamente venía siendo sometidas las familias no propietarias de vivienda y que por consiguiente tenían que vivir en inmuebles arrendados, puesto que el ordenamiento jurídico no contaba con las herramientas que protegieran a éstos desposeídos, de los pesares y las desventajas que les generaba la necesidad de vivienda, y que por eso se dictó en el año 1947, entre otras herramientas legislativas, el Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, bajo cuyo imperio se suscribió el primero de los contratos que acompañó el demandante al escrito libelar, y que es el origen de la relación arrendaticia que une a su defendida con la parte demandante. Señaló que de la lectura del primer instrumento se desprende que entre su representada y la ciudadana Gisela Wanloxten, como administradora del inmueble propiedad del actor, se celebró en fecha 01 de abril de 1993, un arriendo que, conforme la Cláusula Tercera, tuvo un plazo de duración de un (1) año fijo, sin prórroga, de ello que el plazo fijo que se convino a la celebración del contrato que dio inicio a la relación arrendaticia donde su mandante funge como inquilina, terminó el día 31 de marzo de 1994, y no se convino por escrito ni verbalmente prórroga alguna a partir de esta última fecha mencionada, y que por ello invoca el contenido del Artículo 1.614 del Código Civil, y que por consiguiente cumplido el plazo fijo que se convino en el citado contrato, y que como quiera que su mandante continuó ocupando el inmueble alquilado sin oposición del arrendador, desde aquélla oportunidad el contrato que les une, continuó en las mismas condiciones, salvo lo que respecta a su plazo de duración, ya que por mandato de la citada norma, se considera celebrado sin determinación de tiempo, esto es, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, y así formalmente pide sea declarado por el Tribunal. Expresó que siendo indudable que la naturaleza de orden público de las normas inquilinarias de ayer y de hoy, puesto que, precisamente ese ha sido el interés del Legislador, al producir normas que tiendan a equilibrar la relación entre individuos de disímil situación jurídica; que por ello, tanto respecto del régimen del año 1947, como el de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del año 2000, las normas inquilinarias se han considerado de orden público absoluto, más con fundamento en el Artículo 7 de la Ley Especial, y que tanto es así que, incluso se declaran irrenunciables los derechos que ellas confieren al débil jurídico. Indicó que un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado confiere al arrendatario mejores condiciones jurídicas que el contrato a tiempo fijo; que efectivamente, mientras que el contrato a tiempo indeterminado sólo puede ser desechado por causas limitadas taxativamente previstas en la ley, el contrato a tiempo fijo puede serlo por incumplimiento de cualquier obligación peculiarmente prevista en el, y tiene plazo definido de expiración; y que como quiera que esas ventajas para el arrendatario provienen de la normativa inquilinaria, resultan irrenunciables por parte de éste, debido al orden público absoluto de que está investido el régimen especial dictado al efecto. Que esas consideraciones de derecho es lo que lo ha llevado a concluir en que, para el día 01 de abril de 1995, es decir, para la fecha en que su representada suscribió el segundo de los contratos que se acompañó al libelo de la demanda, ya le estaba vedado por imperio del orden público absoluto del régimen inquilinario, hoy sustentado en el Artículo 7 de la referida Ley Especial, renunciar a la indeterminación del plazo de duración que el Artículo 1.614 del Código Civil, impone al contrato iniciado en el año 1993, cuyo plazo venció el día 31 de marzo de 1994, pero que continuó sin determinación de tiempo porque, al menos desde esta última fecha hasta el día 01 de abril de 1995, su representada continuó en la posesión del inmueble arrendado, sin oposición del arrendador, como así continuó en el tiempo, es decir, que el contrato se hizo indeterminado, y así pide sea declarado por el Tribunal. Que desde esa óptica, resultan nulas todas las pretendidas contrataciones posteriores, acompañadas al escrito libelar, al menos en cuanto a la presunta fijación de plazo de duración del contrato que ya por imperio de la ley resulta a tiempo indeterminado irrenunciable, y que consiguientemente la relación arrendaticia de marras no ha terminado y que mucho menos ha corrido alguna prórroga legal, y así solicita que sea declarado. Concluye dicha representación pidiendo la declaratoria sin lugar de la acción propuesta y que la relación arrendaticia quedó sin determinación de tiempo desde el día 1 de abril de 1994, resultando nulas y sin ningún efecto jurídico todas las fijaciones posteriores de plazo de duración a la relación arrendaticia de autos, así como la correspondiente condenatoria en costas. PUNTO PREVIO AL FONDO De lo anteriormente expuesto este Órgano Jurisdiccional pasa a verificar un conjunto de circunstancias relacionadas concretamente con el inicio, la temporalidad y la vigencia de la relación arrendaticia bajo estudio, a los fines de determinar si la acción cumple o no con el presupuesto procesal exigido por la Ley para demandar, con base al principio Iura Novit Curia, establecido por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia RC Nº 00-376, de fecha 30 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Franklin Arriechi, y ratificado en la actualidad, del cual se desprende la potestad que tiene el Juez de comprobar la correcta aplicación del derecho en el caso sometido a su consideración, todo ello en ocasión de garantizar los derechos de la arrendataria consagrados en el Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y al respecto observa: A los folios 7 al 11 del expediente riela marcado con la letra “B” original del contrato de arrendamiento privado y a los folios 12 al 16 copia fotostática del mismo, suscrito el día 01 de abril de 1993, entre la ciudadana Gisela E. Wanloxten M., en su carácter de administradora-arrendadora del bien inmueble de autos, y la ciudadana Greima del Carmen Belandria Flores, en su condición de arrendataria, con un canon mensual por la cantidad de Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000,oo), pagadero por mensualidades vencidas, contadas a partir de la firma del mismo, conforme la cláusula segunda; y por el lapso de un (1) año fijo, de acuerdo con la cláusula tercera, donde también dispusieron que el mismo sería sin prórroga; el cual fue opuesto por la representación actora como prueba de la relación obligacional originaria, a los cuales se les adminicula la cesión de derechos e intereses derivados de dicho contrato, que la arrendadora le hizo al ciudadano José Luís Sánchez Peña, y el documento de propiedad del bien inmueble alquilado, cursantes a los folios 17, y 18 al 22 del expediente, respectivamente. Así mismo, riela a los folios 23 al 26 del expediente marcado con el Nº “1”, contrato de arrendamiento privado, suscrito el día 01 de abril de 1995, entre las mismas partes y sobre el referido bien inmueble de autos, con un canon mensual por la cantidad de Cincuenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 55.000,oo), pagadero por mensualidades vencidas, contadas a partir de la firma del mismo, conforme la cláusula segunda; y por el lapso de un (1) año fijo, de acuerdo con la cláusula tercera, donde también dispusieron que el mismo sería prorrogable por un lapso igual y por una (1) sola vez; tomados como plazos fijos, a menos que una cualquiera de las partes contratantes manifestare a la otra, por escrito, su decisión de la no prórroga, al cual se le adminicula la cesión de derechos e intereses derivados de dicho contrato, que la arrendadora le hizo al ciudadano José Luís Sánchez Peña, cursante al folio 27 del expediente. Del mismo modo, corre inserto a los folios 28 al 31 del expediente marcado con el Nº “2” contrato de arrendamiento privado suscrito el día 01 de abril de 1997, entre las referidas partes y sobre el mismo bien, con un canon mensual por la cantidad de Noventa Mil Bolívares (Bs. 90.000,oo), pagadero por mensualidades vencidas, contadas a partir de la firma del mismo, conforme la cláusula segunda; y por el lapso de un (1) año, de acuerdo con la cláusula tercera, donde también estipularon que tal período sería prorrogable por un lapso igual y por una (1) sola vez; tomados como plazos fijos, a menos que una cualquiera de las partes contratantes manifestare a la otra, por escrito, con no menos de sesenta (60) días de anticipación, su decisión de la no prórroga, al cual se le adminicula la cesión de derechos e intereses derivados de dicho contrato, que la arrendadora le hizo al ciudadano José Luís Sánchez Peña, cursante al folio 32 del expediente. En este orden, corre inserto a los folios 33 y 34 del expediente marcado con el Nº “3” contrato de arrendamiento privado y su duplicado cursante a los folios 35 y 36 del expediente, suscrito el día 01 de abril de 1999, entre las mismas partes y sobre el mismo bien inmueble, con un canon mensual por la cantidad de Doscientos Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 225.000,oo), desde el día 01 de abril de 1999 hasta septiembre de 1999, y Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 250.000,oo) desde el 01 de octubre de 1999 hasta el 30 de marzo de 2000, pagadero por mensualidades adelantadas, contadas a partir de la firma del mismo y dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, conforme la cláusula segunda; y por el lapso de un (1) año, de acuerdo con la cláusula tercera, donde también determinaron que el mismo sería prorrogable por un lapso igual y por una (1) sola vez; tomados como plazos fijos, a menos que una cualquiera de las partes contratantes manifestare a la otra, por escrito, con no menos de sesenta (60) días de anticipación, su decisión de no prorrogarlo, al cual se le adminicula la cesión de derechos e intereses derivados de dicho contrato, que la arrendadora le hizo al ciudadano José Luís Sánchez Peña, cursante al folio 37 del expediente. De igual forma, corre inserto a los folios 38 y 39 del expediente marcado con el Nº “4” contrato de arrendamiento privado y su duplicado cursante a los folios 40 y 41 del expediente, suscrito el día 01 de abril de 2001, entre las mismas partes y sobre el mismo inmueble, con un canon mensual por la cantidad de Trescientos Sesenta Mil Bolívares (Bs. 360.000,oo), pagadero por mensualidades adelantadas, contadas a partir de la firma del mismo y dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, conforme la cláusula segunda; y por el lapso de un (1) año, de acuerdo con la cláusula tercera, donde también dispusieron que el mismo sería prorrogable por un lapso igual y por una (1) sola vez; tomados como plazos fijos, a menos que una cualquiera de las partes contratantes manifestare a la otra, por escrito, con no menos de sesenta (60) días de anticipación, su decisión de no prorrogarlo, al cual se le adminicula la cesión de derechos e intereses derivados de dicho contrato, que la arrendadora le hizo al ciudadano José Luís Sánchez Peña, cursante al folio 42 del expediente. Posteriormente, corre inserto a los folios 43 al 46 del expediente marcado con el Nº “5” contrato de arrendamiento privado, suscrito el día 01 de abril de 2003, entre las mismas partes y sobre el mismo bien inmueble, con un canon mensual por la cantidad de Cuatrocientos Diez Mil Bolívares (Bs. 410.000,oo), pagadero por mensualidades adelantadas, contadas a partir de la firma del mismo y dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, conforme la cláusula segunda; y por el lapso de un (1) año, de acuerdo con la cláusula tercera, donde también dispusieron que el mismo sería prorrogable por un lapso igual y por una (1) sola vez; tomados como plazos fijos, a menos que una cualquiera de las partes contratantes manifestare a la otra, por escrito, con no menos de sesenta (60) días de anticipación, su decisión de la no prórroga, al cual se le adminicula la cesión de derechos e intereses derivados de dicho contrato, que la arrendadora le hizo al ciudadano José Luís Sánchez Peña, cursante al folio 47 del expediente A los anteriores contratos de arrendamientos y a las cesiones de derechos e intereses se les adminicula el contrato suscrito privadamente el día 03 de febrero de 1993, entre el ciudadano José Luís Sánchez Peña en su condición de propietario del inmueble de marras y la ciudadana Gisela E. Wanloxten M., en su carácter de administración del mismo, posteriormente autenticado en fecha 23 de febrero de 2005, por ante la Notaría Pública Primera de Puerto La Cruz, bajo el Nº 32, Tomo 17 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y su finiquito, según documento autenticado en fecha 09 de marzo de 2005, por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº 38, Tomo 12 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cursantes a los folios 48 al 52 del expediente marcadas con las Letras “D” y “E”. Cursa a los folios 53 al 61 del expediente marcada con la Letra “E” Notificación Judicial evacuada en fecha 29 de enero de 2004, por el Juzgado Noveno de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, mediante la cual la ciudadana Gisela E. Wanloxten y el ciudadano José Luís Sánchez Peña, le manifestaron a la arrendataria su voluntad de no prorrogar más el contrato locativo de fecha 01 de abril de 2003, que vence el día 01 de abril de 2004, a la cual se le adminicula la Notificación Judicial practicada el día 01 de marzo de 2005, por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial en comento, cursante a los folios 62 al 78 del expediente marcada con la Letra “F”, donde ratifican su decisión de la no renovación contractual y sobre el disfrute de la prórroga legal de tres (3) años que vence el día 01 de abril de 2007. Revisadas cuidadosa y detalladamente cada una de las anteriores pruebas instrumentales el Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con los Artículo 429, 510 y 935 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.363, 1.357 y 1.359 del Código Civil, por no haber sido cuestionadas en modo alguno dentro de la oportunidad correspondiente para ello, y aprecia en derecho que existe un tiempo de la relación inquilinaria que por imperio de la ley debe ser computado desde el día 01 de abril de 1993, ya que este contrato, si bien venció en fecha 01 de abril de 1994, y que no se desprenda de autos que hubo una contratación locativa inmediata al termino de esta última, no es menos cierto que el mismo continuó generando sus efectos obligacionales entre las mismas partes y sobre el mismo bien inmueble durante ese lapso, pues, de autos no consta lo contrario, aunado a la continuidad que se evidencia de la precisa determinación temporal que emergió cuando las partes acordaron las contrataciones determinadas escritas de fecha 01 de abril de 1995, 01 de abril de 1997, 01 de abril de1999, 01 de abril de 2001 y 01 de abril de 2003, por el término de un (1) año fijo, cada una de ellas y prorrogables por un (1) lapso igual y por una (1) sola vez, tomados como plazos fijos, a menos que una cualquiera de las partes contratantes manifestare a la otra, por escrito, con no menos de sesenta (60) días de anticipación, su decisión de la no prórroga, opuesta por la representación actora, y que finalizó para el día 01 de abril de 2004, según las notificaciones judiciales referidas anteriormente, puesto que allí los efectos de la prestación no cesan, por tratar de derechos irrenunciables que la Legislación Especial establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios, de modo que esa prolongación haga que el vínculo continúe produciendo los efectos obligacionales iniciales, y así queda establecido. La anterior determinación se hace en atención al criterio doctrinario sostenido por los Doctores Gilberto Guerrero Quintero y Gilberto Alejandro Guerrero Rocca, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I: Parte Sustantiva y Procesal, que objetivamente comparte éste Juzgador en relación a la determinación o indeterminación de los contratos de arrendamiento, cuando, entre otras cosas, expresan que: “…En efecto, como la relación arrendaticia puede aparecer por el solo consentimiento interpartes, sin necesidad de escrituración alguna, ese hecho concurrente de voluntades podría determinar allí mismo una dirección precisa, pero de difícil prueba. …La “indeterminación temporal” no consiste en falta de tiempo, sino por el contrario existe un tiempo, pero impreciso o incierto en orden a su límite cuántico, toda vez que las partes no han precisado la extensión del mismo, aun cuando no tiene lugar, bajo ninguna forma o modalidad, la perpetua ilimitación; pudiendo emerger la misma luego de una precisa determinación temporal cuando las partes han acordado una duración determinada (ommisis)…Nos referimos, de modo específico, únicamente a “indeterminación de la duración…”. En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. …pues, entonces, allí los efectos no cesan y el contrato continuará vigente, esto es, no se extingue, sino que este acontecimiento se producirá con posterioridad al vencerse el tiempo establecido, en los términos indicados en la ley o según el acuerdo de los contratantes. De modo que esa prolongación del lapso temporal, hace que el contrato continúe produciendo los efectos: éstos naciendo y existiendo, dando lugar y vida a las obligaciones correspectivas de los sujetos intervinientes en esa relación arrendaticia…”. También se observa que de autos no consta que las partes hayan suscrito un nuevo contrato al vencimiento del último de los mencionados, por lo que es notorio que a partir del día 01 de abril de 2004, exclusive, operó de pleno derecho la prórroga legal que preceptúa el literal “d” del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en forma obligatoria para la arrendadora y potestativamente para la arrendataria por un lapso máximo de tres (3) años, que venció el día 01 de abril de 2007, debido a que la relación arrendaticia bajo estudio tuvo una duración de diez (10) años, y así se decide. También infiere éste Juzgador que si bien es cierto que con la notificación del desahucio se entiende que no se pretende continuar con la contratación inquilinaria, es cierto igualmente que al haber vencido la referida prórroga legal en fecha cierta, y que la arrendataria continuó ocupando el inmueble de autos sin oposición de la parte arrendadora, tomando en consideración que la acción intentada fue deducida por este Órgano Jurisdiccional, en fecha 25 de junio de 2007, conforme se desprende del folio 79 de las actas procesales, es decir, dos (2) meses y veinticinco (25) días después de su vencimiento, es inobjetable para este Órgano Jurisdiccional que se produjo el efecto jurídico de la institución de la tácita reconducción contemplada en los Artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, convirtiéndose la relación arrendaticia de marras a tiempo indeterminado a partir del día 02 de abril de 2007, inclusive, y así se decide. En resumen, no cabe dudas para este Tribunal que en el presente caso al operar la tácita reconducción, implicó la renovación del contrato de arrendamiento que inició originalmente en fecha 01 de abril de 1993; pero, respecto a su temporalidad, es inevitable calificarlo, como un vínculo locativo sin determinación de tiempo, y así queda establecido. Así las cosas, es oportuno destacar en el presente fallo Jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, emitida mediante sentencia de fecha 28 de junio de 2005, con ponencia del Magistrado Francisco Carrasquero López, donde se dispuso lo que parcialmente se transcribe a continuación: “…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; f) que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble y, g) que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador...”. En este sentido es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante sentencia dictada el día 04 de noviembre de 2003, caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A.,. Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Carta Magna y en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses; en tal virtud, y en atención a los criterios de justicia y de razonabilidad señalados up supra, quien suscribe observa que la representación actora debió demandar el desalojo del inmueble arrendado, de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, y no la acción de cumplimiento, pues, no tomó en consideración que habían transcurrido ya más de dos (2) meses de haberse indeterminación el mismo por el transcurso del tiempo, según lo determinado anteriormente en este fallo, y así se decide. Precisado como ha sido el punto que nos ocupa, determina quien aquí suscribe que, si bien la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, está dirigida a que por vía jurisdiccional se decrete su ejecución, también es cierto que la controversia que se intente debe ceñirse al procedimiento correspondiente dada la naturaleza de lo convenido por las partes, a fin de no afectar sobre lo fundamental del litigio; y en razón de la propia naturaleza indeterminada de la relación arrendaticia bajo análisis, es evidente que los abogados actores, no pueden probar los presupuestos procesales pautados en el Artículo 1.167 del Código Civil y en los Artículos 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dado que no le es posible acudir a juicio y pretender el cumplimiento de un contrato que se indeterminó con el transcurso del tiempo, siendo ello evidentemente violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público, y así se decide. Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, y con vista a la prueba documental analizada y valorada, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional, debe declarar que la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal es improcedente por ser contraria a la ley; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en el dispositivo de este fallo, con arreglo a lo pautado en el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, y así lo decide formalmente este Tribunal. Con vista a la anterior declaratoria, este Órgano Jurisdiccional juzga innecesario el pronunciamiento sobre el fondo de los hechos esgrimidos por ambas partes, así como entrar a analizar las demás probanzas que cursan en las actas procesales, y así finalmente se decide. DISPOSITIVA En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: IMPROCEDENTE la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal intentada por los abogados Gloria Aboud Sol y Héctor Olivo Faure, en su carácter de co-apoderados judiciales del ciudadano José Luís Sánchez Peña, en contra de la ciudadana Greima del Carmen Belandria Flores, en su condición de arrendataria, quien estuvo representada judicialmente por los abogados Beltrán Haddad, Javier Camacho, David Alfredo Manrique, Gabriel Mendoza y Beltrán Enrique Haddad Briceño; por no haber quedado demostrado en autos el presupuesto procesal necesario para demandar, ya que el contrato de arrendamiento puesto como instrumento fundamental de la pretensión, se indeterminó con el transcurso del tiempo. SEGUNDO: Como consecuencia de la anterior declaratoria el Tribunal no hace especial condenatoria en costas. Publíquese, regístrese y déjese copia certificada. Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Ocho (08) días del mes de Enero del año Dos Mil Ocho (2008). Años 197° y 148°. EL JUEZ LA SECRETARIA REINALDO JOSÉ CABRERA ESPINOZA DIOCELIS J. PÉREZ BARRETO En esta misma fecha siendo las tres y veinte horas post meridiem (03:20 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión. LA SECRETARIA RJCE/DJPB/PL-B.CA. Asunto: Nº AN31-V-2007-001105. Cumplimiento de Prórroga Legal. Materia Civil.