TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
Juzgado Décimo Sexto Municipio de la Circunscripción Judicial
del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: HANS DIEDERICHS y NOEMÍ DEL VALLE GRUBER de DIEDERICHS, venezolanos, mayores de edad y titulares de las Cédulas de Identidad Nos 1.711.761 y 3.503.302, respectivamente.

DEMANDADO: IRMA RUÍZ SOTO, venezolana, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad N° 4.371.975.

APODERADO
DEMANDANTE: Carlos Brender y Roberto Salazar, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A bajo los Nos. 7.820 y 66.600, respectivamente.

APODERADO
DE LA
DEMANDADA: Rosa Elena Carrasquel González, abogada en ejercicio e inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nº 98.805.

MOTIVO: Desalojo.-

Expediente No. AP31-V-2007-001666

- I –
- NARRATIVA-
Se inicia el presente proceso por libelo de demanda presentado en fecha 17 de Septiembre de 2007, ante La Unidad De Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio de los Cortijos, correspondiéndole por sorteo, a este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, el conocimiento de esta causa.
Por auto de fecha 20 de septiembre de 2007 (folio 28 y 29), se admitió la demanda y se ordenó emplazamiento de la demandada, ciudadana Irma Ruiz Soto, para que compareciera ante este Tribunal al segundo (2do.) día de despacho siguiente a la citación y que la misma conste en autos, a dar contestación al fondo de la demanda.
En fecha 29 de noviembre de 2007 (F.44), comparece el Alguacil Edgar Zapata y mediante diligencia consigna recibo de citación debidamente firmada por la demandada.
Emplazada la parte para litis contestación, en fecha 04 de Diciembre de 2.007 compareció la demandada y debidamente asitida de la abogada Rosa Elena Carrasquel, consignó escrito en dos (02) folio útil, contentivo de la contestación al fondo de la demanda, todo lo cual fue debidamente agregado a los autos (folios 47 al 48).
Abierto el procedimiento a pruebas, la parte actora hizo uso de su derecho, consignando escrito de promoción de pruebas en fecha 13 de Diciembre de 2.007 (folio 53 al 57), dicho escrito de pruebas fueron debidamente sustanciados por este Tribunal a través de providencia de fecha 14 de diciembre de 2.007.
En fecha 13 de diciembre de 2.007 (f. 65), la parte demandada otorga poder apud-acta a la abogada Rosa Elena Carrasquel González.
En fecha 09 de enero de 2008, la apoderada de la demandada consigna escrito de promoción de pruebas el cual es providenciado por este Tribunal el 10 de enero de 2.008 (f.74).
Estando en oportunidad de dictarse sentencia definitiva, el Tribunal procede a ello con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, concordado con el 887 ejusdem y, al efecto observa:

II
- MOTIVA -
Alegan los actores:
• Que son propietarios de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No Pent-house “A”, ubicado en el piso 9 del edificio denominado Residencias Canciller A, el cual se encuentra situado en la avenida París de la California Norte en la Jurisdicción del Distrito Sucre del Estado Miranda.
• Que en fecha 18 de marzo de 2.005, celebraron contrato de arrendamiento con la hoy demandada mediante la cual le otorgaron en arriendo en inmueble antes descrito por un lapso de un (1) año fijo, y que al vencimiento de la prórroga legal el inquilino quedó en posesión del inmueble produciéndose la tácita reconducción del contrato, por lo que el mismo se indeterminó en el tiempo ;
• Que el canon de arrendamiento fue estipulado en la cantidad de Un Millón de Bolívares (Bs.1.000.000,00) mensuales, pagaderos los primeros cinco (5) días de cada mes;
• Que la demandada ha dejado de pagar los cánones de arriendo correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio y julio del año 2.007;
• Que dado dicho incumplimiento proceden a demandar por desalojo a la demandada y en consecuencia pretenden: a) El desalojo del inmueble por parte de la demandada; b) En que la demandada pague la suma de (Bs.5.000.000,00) de bolívares por concepto de indemnización sustitutiva de los cánones de arriendo insolutos; y c) En que la demandada cancela las costas que se generen en virtud del presente procedimiento judicial.

Ante tales pretensiones la parte demandada dio contestación a la demanda en la oportunidad legal, y en dicha oportunidad admitió que en fecha 18 de marzo de 2.005 celebró contrato de arriendo con los actores sobre el inmueble descrito en autos, y que el mismo tuvo una duración inicial de un (1) año fijo y que dado que al finalizar el lapso natural del mismo permaneció en el inmueble con el consentimiento de los arrendadores se produjo la tácita reconducción del contrato, por lo que el mismo se indeterminó en el tiempo, por lo que la existencia de la relación contractual entre las partes y el carácter de indeterminado de dicho contrato, al ser un hecho alegado por los actores y admitido por la demandada los mismos quedan como ciertos y quedan relevados de prueba. Así se establece.
Alega además la demandada en su escrito de contestación que en marzo de 2007 procedió a realizar una serie de reparaciones mayores y menores al inmueble por un monto total de Dos Millones Cien Mil Bolívares (Bs.2.100.000,00), y que uno de los arrendadores, el ciudadano Hans Diederichs estaba en conocimiento de ello.
Se excepciona la demandada alegando que pagó los cánones de arriendo que se le reclaman como insolutos, pero señala que a los pagos de marzo, abril, mayo y julio les descontó un monto por concepto de las reparaciones por ella elaboradas al inmueble, y que el canon del mes de junio no lo canceló por que era el resto de lo que había pagado en las ya mencionadas reparaciones.
En su parte final la demandada pide que la presente demanda sea declarada sin lugar en su definitiva dado que, según su criterio, el actor no cumplió con los requisitos previos a la interposición de la demanda, entre el que menciona la falta de entrevista por parte del actor con la demandada para saber cuanto era el monto de las reparaciones y su imputación al canon mensual.
Planteada de esta manera la controversia, se observa que el artículo 1.579 del Código Civil venezolano establece que: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.
En el mismo orden de ideas, el artículo 1.160 del mismo Código Civil reza que: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
Por su parte, el artículo 1.354 ejusdem establece que: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Por su parte la Ley especial en la materia arrendaticia como lo es el Decreto Ley sobre arrendamientos inmobiliarios establece en su artículo 34 lo siguiente:
“Solo Podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b. y c. de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.” (lo subrayado es de este Juzgado)

Establecido lo anterior este Juzgador debe hacer referencia al fundamento esgrimido por la demandada en el sentido que la actora no dio cumplimiento a los requisitos previos para la interposición de la demanda, y que según su criterio era la que el actor se entrevistara previamente con la demandada. Sobre este argumento hay que señalar que el derecho de acción o de acceso a la justicia no se encuentra sujeto a ninguna condición o requisito como el mencionado, y siendo que no existe en nuestro ordenamiento legal, y en especial en el procesal, norma alguna que imponga dicha obligación, es por lo que desecha dicha solicitud. Así se decide.-
Así las cosas este Tribunal pasa a hacer las siguientes consideraciones sobre la buena fe contractual: Lo primero que hay que señalar es que existe una dualidad de la noción de buena fe. Por una parte tenemos a la buena fe subjetiva que consiste en la concreta convicción que tiene un sujeto de obrar bien o conforme a derecho; y por la otra está la buena fe objetiva que consiste en el comportamiento leal y honesto en la ejecución de las obligaciones. Nuestro Código Civil en su artículo 1.160 se refiere a este último tipo de buena fe, es decir, a la objetiva.
Para el autor Terré Francois (citado por Gonzalo Rodríguez Matos en su artículo “La buena fe en la ejecución del contrato”, en Temas de Derecho Civil, libro homenaje a Andrés Aguilar Mawdsley, Vol. II, Tribunal Supremo de Justicia, Caracas, 2004, p.422 y sig.) el deber de buena fe en la ejecución del contrato se concreta en: i) el deber de lealtad, entendido como la obligación impuesta al deudor de ejecutar fielmente su compromiso; ii) en el deber de cooperación, entendido como la colaboración razonable que debe existir entre los contratantes, el cual expresa una concreta exigencia de solidaridad entre los contratantes; y iii) en el deber de salvaguarda, entendido como la obligación que tienen ambas partes de proteger los intereses que la otra parte obtendrá con el contrario; así, como obligación de salvaguarda, la buena fe puede ser identificada como la obligación de cada una de las partes de salvaguardar la utilidad de la otra, siempre que no comporte un apreciable sacrificio para sí mismo.
Ahora bien, durante la fase de ejecución del contrato es cuando más se manifiesta el deber de buena fe que impone a las partes el artículo 1.160 del Código Civil, y estas obligaciones derivadas de la buena fe son obligaciones implícitas, por lo cual no se hace necesario que las mismas sean señaladas en el contrato.
Entre los deberes derivados del principio de buena fe contractual se encuentran entre otros el “Deber de ser informado”, el cual abarca el deber de informar cualquier novedad que pueda tener alguna relevancia para la otra parte en el curso de la ejecución del contrato, así también encontramos el “Deber de lealtad entre las partes contratantes” el cual obliga al deudor a “cumplir fiel y puntualmente su obligación, y no podrá intencionalmente dejar de cumplir con sus obligaciones, o más evidente, aún dentro de este campo, el deudor no podrá colocarse a propósito en una situación que le impida el incumplimiento de la obligación. En el mismo sentido, le está prohibido al deudor, en virtud de este deber, la realización de maniobras que tiendan a impedir que la otra parte obtenga los provechos esperados del contrato celebrado” (Lo subrayado es de este Juzgado) (Gonzalo Rodríguez Matos, Op. Cit. p. 436); y por último tenemos el “Deber de cooperación o colaboración entre sí ”, el cual exige que las partes adopten una conducta activa que permita que el contrato produzca todos sus efectos y se facilite la ejecución de la otra parte.
En el presente caso, encontramos que de conformidad a lo establecido en la cláusula séptima del contrato de arriendo, la arrendataria se obligó a “hacerse cargo de las reparaciones menores necesaria para el buen mantenimiento y conservación del inmueble… e) Comunicar, en el más breve término a LOS ARRENDADORES, acerca de cualquier novedad, daños o reparación mayor que debieren hacerse o cualquier citación que le hiciere la Administración del inmueble, entidad o cualquier persona relacionada con el inmueble.
Así mismo, en relación a las reparaciones mayores que necesitare el inmueble las convinieron en la cláusula Novena lo siguiente:
“Son por cuenta de LOS ARRENDADORES las reparaciones mayores, siendo obligación de LA ARRENDATARIA dar aviso oportuno y por escrito a los mismos de la necesidad de efectuar tal reparación, ya sea que el daño, avería o deterioro que amerite esa reparación mayor se haya originado en el mismo o en lo colindante. A los fines de inspección, LOS ARRENDADORES, se reservan el derecho de visitar el mismo en la oportunidad que juzgue conveniente, avisando a LAS ARRENDATARIA CON, por lo menos setenta y dos (72) horas de anticipación.

Así las cosas, el Código Civil consagra en su artículo 1.585 como una obligación principal del arrendador a conservar la cosa arrendada en estado de servir al fin para el cual ha sido arrendado, de igual forma está en la obligación de hacer durante el tiempo del contrato todas las reparaciones que la cosa necesite (art. 1.586 Código Civil).
Pero lógicamente cualquier daño que se produzca debe ser notificado al arrendador por parte del arrendatario, para que lógicamente nazca la obligación para el arrendador de hacer las reparaciones necesarias y en este sentido el artículo 1.596 del Código Civil establece que:
“El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del propietario en el más breve término posible, toda usurpación o novedad dañosa que otra persona haya hecho o manifiestamente quiera hacer en la cosa arrendada.
También está obligado a poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones que debe hacer el arrendador.
En ambos casos será responsable el arrendatario de los daños y perjuicios que por negligencia se ocasionaren al propietario.”

Tal como se observa, si bien es cierto que el arrendador tiene la obligación de conservar la cosa y de hacer las reparaciones necesarias, excepto las menores, esta obligación está condicionada a la participación o notificación que le haga el arrendatario sobre la ocurrencia de dichos daños y la consecuente necesidad de reparación, por lo que, la participación o notificación por parte del arrendatario se convierte en un deber derivado del principio de buena fe en la ejecución de los contratos, así como de los principios de lealtad y cooperación entre los contratantes. Así se establece.
Es por lo anterior que en el presente caso al no haber sido notificado el actor por parte del demandado de la ocurrencia de los daños que ameritaban una reparación, la demandada no actuó de buena fe ya que su omisión impidió que el arrendador tuviera la oportunidad de dar cumplimiento con sus obligaciones legales, no pudiendo pretender la demandada que su omisión de notificación la beneficie e imputando de manera unilateral al canon de arriendo el monto que ella alega que desembolsó en las reparaciones. Así se establece.-
Así las cosas, la parte actora trajo a los autos las siguientes probanzas:
• Marcado con la letra “A” (folios 9 al 11) instrumento poder mediante el cual los ciudadanos Hans Diecerichs y Noemí Del Valle Gruber De Diederichs otorgan poder a los abogados allí mencionados. Este documento fue debidamente autenticado ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, y que al ser uno de los instrumentos al que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido tachado por la parte demandada, el mismo es plenamente valorado y apreciado por este Tribunal. Así se decide.-
• Marcado con la letra “B” (folios 12 al 17, Copia Certificada de documento privado debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda de fecha 18/03/2005, contentivo del contrato de arrendamiento que suscribieren las partes involucradas en el presente juicio, y que al ser uno de los instrumentos al que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido tachado por la parte demandada, el mismo es plenamente valorado y apreciado por este Tribunal. Así se decide.-
• Marcado con la letra “C” (folios 18 al 27), copia simple de documento registrado de compra venta mediante el cual los hoy actores compran el inmueble objeto del presente litigio, y que al ser uno de los instrumentos al que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido tachado por la parte demandada, el mismo es plenamente valorado y apreciado por este Tribunal. Así se decide.-

Por su parte la parte demandada aportó a los autos las siguientes probanzas:
• Marcado con la letra “A” (folio 49) factura realizada por Sergio Jiménez Pastrán, tercero ajeno a la presente causa, y que de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil este instrumento tenía que ser ratificado mediante la prueba testimonial, y que al no verificarse éste hecho, esta prueba es desechada y no se le otorga valor probatorio alguno. Así se decide.-
• Marcado con la letra “B”, “C”, “D” y “E” (folios 50 y 51), copia simple de depósitos bancarios hechos en una cuenta del Banco Provincial, al respecto cabe señalar que los únicos instrumentos que se permite presentar en juicio en copia, fotocopio o cualquier tipo de reproducción fotográfica o fotostática, es de instrumentos públicos de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y siendo que las copias consignadas no son de éste tipo de instrumentos, los mismos son desechados y no se les otorga valoración alguna. Así se decide.-
• Marcados con las letras “A-1” y “A-2”, instrumentos privados contentivos del pago de arrendamiento de los primeros cánones de arriendo, a saber desde el 14/04/2005 al 14/05/2005, y desde el período comprendido desde el 15/05/2005 al 14/06/2005. Ante tales circunstancias se observa que dichas probanzas se tornan impertinentes toda vez que dichos cánones de arriendo no están siendo demandados como insolutos y tampoco forman parte del tema debatido en este juicio, por lo que los mismos son desechados y no se les otorga valoración alguna. Así se decide.-

Visto todo lo anterior, debe concluirse que la parte demandada no demostró de manera fehaciente estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio y julio del año 2.005, a razón de (Bs. 1.000.000,00) cada uno, por lo que éste incumplimiento de una de las obligaciones principales que tiene la arrendataria para con los arrendadores, es un hecho que encuadra en la causal de desalojo consagrada en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que la presente demanda debe ser declarada, como en efecto lo será, declarada con lugar en su definitiva, con todos los pronunciamientos de ley. Así se decide.
Por otra parte, la parte demandada tampoco demostró en el transcurso de este juicio su alegato de que ella asumiere unos gastos por concepto de reparaciones (menores o mayores) ni que, de ser el caso cierto de la existencia de tales daños, hubiere dado cumplimiento con su obligación contractual y legal de notificar a los arrendadores sobre la existencia de tales daños. Así se decide.-
En relación al petitorio de la actora sobre los daños y perjuicios ocasionados por concepto de cánones de arriendo dejados de pagar por la demandada, este Tribunal observa que los mismos se hacen procedentes, a razón de un millón de bolívares (Bs.1.000.000,00) mensuales por los meses de marzo, abril, mayo, junio y julio, para un total de cinco millones de bolívares (Bs.5.000.000,00). Así se establece.-
- III -
-DISPOSITIVA-
Por los razonamientos que han quedado expuestos, este JUZGADO DÉCIMO SEXTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la pretensión de Desalojo Inquilinario incoaran los ciudadanos HANS DIEDERICHS y NOEMÍ DEL VALLE GRUBER de DIEDERICHS, contra la ciudadana IRMA RUÍZ SOTO, ambas partes ya identificadas en esta decisión y, en consecuencia decide así: PRIMERO: Como consecuencia de haber sido declarado con lugar el Desalojo, se condena la ciudadana IRMA RUÍZ SOTO a realizar la entrega material, real y efectiva del siguiente bien inmueble: apartamento distinguido con el No Pent-house “A”, ubicado en el piso 9 del edificio denominado Residencias Canciller A, el cual se encuentra situado en la avenida París de la California Norte en la Jurisdicción del Distrito Sucre del Estado Miranda, a la parte actora, libre de bienes y libre de personas; en el mismo buen estado en que lo recibió. SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a pagarle a la actora la suma de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.5.000.000,00), o su equivalente en bolívares fuertes CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (BSF.5.000,00), por concepto de daños y perjuicios, equivalentes a los cánones insolutos, a saber los meses de marzo, abril, mayo, junio y julio del 2007, a razón de Un millón de bolívares (Bs.1.000.000,00) mensuales. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada en el presente Juicio.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.-
Dado, firmado y Sellado, en la Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunstancia Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de enero de Dos Mil Ocho (2.008). Año: 197° de la Independencia y 148° de la Federación.
El Juez Titular,

Edgar José Figueira Rivas
La Secretaria,

Abg. Niusman Romero
En la misma fecha, siendo las tres y veinte de la tarde (03:20 p.m.), previó cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo de este Juzgado, conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-
La presente sentencia definitiva consta de dieciséis (16) folios útiles.-
La Secretaria,

Abg. Niusman Romero